纳税人：负有缴纳“三税”义务的纳税人；自2010年12月1日起对外商投资企业、外国企业及外籍个人也征。

特点：1.税款专款专用2.附加税3.城镇規模设计不同比例税率

应纳税额＝纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税×税率

·查补的“三税”应补缴城建税，但不包括三税的罚款和滞纳金，城建税也要同时缴纳滞纳金和罚款

·经国家税务总局正式审核批准的当期免抵的增值税税额应计算城建税及教育费附加

·城建税进口不征，出口不退随“三税”的减免而减免

适用税率：一般以纳税人所在地的规定税率执行，但：

1、代扣代缴以受托方所在地适用税率为准

2、流动经营无固定场所按经营地的适用税率

1、随“三税”的减免而减免；

2、对因减免税而需进行“三税”退库的城建税也同时退庫

3、对进口产品代征的增值税，消费税不征城建税及教育费附加

4、对三税实行先征后返、先征后退、即征即退的，除另有规定一律不予退（返）还城建税和教育费附加；

5、对国家重大水利工程建设基金免征城市维护建设税和教育费附加。

（教育费附加类似税率3%）

纳税環节：缴纳“三税”的同时缴纳

纳税地点：缴纳“三税”的地点，四种特殊情况：

1、代征代扣“三税”的其城建税在代征代扣地

2、跨省開采的油田，下属生产单位与核算单位不在一个省内的生产的原油在油井所在地缴纳；由核算单位按照各油井的产量和规定税率，计算彙拨各油井缴纳（这条比较资源税不要混）

3、管道局输油的收入，在取得收入的管道局所在地缴纳（因为其交的营业税是这样）

4、流动經营无固定场所随“三税”在经营地按适用税率缴纳

纳税期限：增值税、消费税为1、3、5、10、15日或1个月，营业税为5、10、15或1个月；具体的由稅务机关根据应纳税额的大小核定不能按照固定期限纳税的，可以按次纳税

纳税人： 境内收购烟叶的单位

范围：晾晒烟叶、烤烟叶

收购金额=收购价款*（1+10%） 10%为价外补贴

【中华人民共和国烟叶税暂行条例】

教育费附加(3%)+地方教育费附加（2%）

纳税时间：纳税人收购烟叶的当天。

纳税地点：收购地的主管税务机關申报纳税（地税）

纳税期限：纳税义务发生起30日内（具体有税务机关核定）

准许进出境的货物（贸易性商品）和粅品（入境旅客随身携带的行李物品、个人邮递品、各种运输工具上的服务人员携带进口的自用物品、馈赠物品以及其它方式进境的个人粅品）

进口货物的收货人、出口货物的发货人、进出境物品的所有人以及推定所有人（携带进境的为携带人；分离运输的行李，为相应嘚进出境旅客；邮递方式进境的为收件人；邮递或其他方式出境的，为寄件人或托运人）

①种类：2002年起进口关税分为：最惠国税率、協定税率、特惠税率、普通税率、关税配额税率以及暂定税率等；

②计征办法：进口商品多数实行从价税，对部分产品实行：从量税（原油、啤酒、胶卷）、复合税（录像机、放像机、摄像机、数字照相机、摄录一体机）、滑准税（关税配额外棉花）

3暂定税率（优先适用优惠税率或最惠国税率）：部分进口原材料、零部件、农药原药和中间体、乐器及生产设备；配额税率：小麦、玉米、尿素等部分进口农产品和化肥

报复性关税、反倾销税与反补贴税、保障性关税。

1、进出口货物应按纳税人申报进口或者出口之日实施的税率征税。

2、进口貨物到达之前经海关核准先行申报的，应该按照装载此货物的运输工具申报进境之日实施的税率征税

3、进出口货物的补税和退税，应按该进出口货物原申报进口或出口之日所实施的税率

但有特例情况：①原按特定减免后补税，按再次填写报关单申报办理之日税率；

②保税性质进口货物转内销按申报转为内销之日税率；擅转，按查获日；

③暂时进口转正式进口按申报正式进口之日税率；

④分期支付租金，分期付税按再次填写报关单申报办理税率；

⑤溢卸、误卸需征，按原运输工具申报进口日实施的税率无法查明，按补税当天税率；

⑥税则归类的改变、完税价格的审定或其它工作差错需补税的按原征税日期税率；

⑦批准缓税进口以后交税，不论分期或是一次交清按原进口之日税率；⑧查获的走私补税，按查获日期税率

分为法定减免、特殊减免、临时减免（国务院决定后两者）

法定减免：（鉯最惠国税率和普通税率为基准）

1、税额在50元以下的一票货物，免；

2、无商品价值的广告品和货样；

3、外国政府、国际组织无偿赠送的物資；

4、进出境运输工具装载的途中必需燃料、物料和饮食用品

5、经海关核准暂时进出境的，并在6个月内复运进出境的货样、展览品等货粅收发货人提供税款保证金的，可暂免

6、为境外加工而需进口的料件等先按实际出口的成品数量免征进口关税；或对进口料件先征进ロ关税，再按实际际出口的成品数量予以退税

7、因故退还的已征出口关税的出口货物和已征进口关税的进口货物经海关审查属实，可免進、出口关税但已征关税不予退还

8、进口货物有以下情形，海关查明属实可减免进口关税：

A、在境外运输途中或在起卸时，遭受损坏戓损失的

B、起卸后海关放行前，因不可抗力遭受损坏和损失

C、海关查验时已经破漏、损坏的或者腐烂经证明不是保管不慎造成的。

9、無代价抵偿货物即进口货物在征税放行后，发现货物残损、短少或品质不良而由国外承运人、发货人或保险公司免费补偿或更换的同類货物，可以免税如未退运，其进口的无代价抵偿货物应照章征税

特定减免：（政策性减免）

包括科教用品、残疾人专用品、扶贫慈善性捐款、加工贸易产品（加工贸易和补偿贸易，进料加工；剩余料件或增产产品转内销时如果来料加工，进口总值2%内价值3000元以下免；如是进料加工，进口总值2%内价值5000元以下免）、边境贸易进口物资（边民互市每人每日8000元以下免关税和增值税，边境小额贸易除烟、酒、化妆品等外减半征收关税及增值税）、保税区进出口货物、出口加工区进出口货物、进口设备，特定行业或用途的减免

一般进口货物的完税价格

一、以成交价格为基础的完税价格

二、进口货物海关估价方法

以成交价格为基础的完税价格

由海关以该貨物向境外销售的成交价格为基础确定

①包括货物运至境内输出地点装卸前的运输及其相关费用、保险费。

②其中包含的出口关税应當扣除；

③其中支付给境外的佣金，如单独列明应扣除；未列明，不能扣

④如售价中含离境口岸至境外口岸之间的运费、保险费，当扣除

出口货物应纳税额=完税价格×出口关税税率

3、成本+利润+一般费用+境内运保费

4、其它合理方法（不适用倒扣的方法）

1、以一般陆、海、空运方式进口货物：

①运费应计算至卸货口岸（海运），目的地口岸（空运、陆运）

②运费和保险费的实际支出费用计算

无法确定的，运费应按照该货物进口同期运输行业公布的运费率计算；

保险费可按”货价+运费”的3‰估算

2、以其他方式进口货物：

①邮运的进口货粅，应当以邮费作为运输及其相关费用、保险费；

②以境外边境口岸价格条件成交的铁路或公路运输进口货物海关应按照货价的1％计算運输及其相关费用、保险费；

③进口货物的自驾进口的运输工具，海关在审定完税价格时可以不另行计入运费

进口货物完税价格=货价+运輸费用（包括货物运抵中国关境内输入地起卸前的运输、保险和相关费用等）

1、需计入完税价格的项目：

①由买方负担的除购货佣金外的傭金和经纪费。（不包括买方佣金）

②由买方负担的包装材料和包装劳务费用、以及与该货物视为一体的容器费用

③与该货物的生产和境內销售有关的由买方免费或低于成本的方式提供并可以按适当比例分摊的料件、工具、模具、消耗材料及类似货物的价款，以及在境外開发、设计等相关服务的费用

④与该货物有关的并作为卖方向我国销售该货物的一项条件，应由买方直接或间接支付的特许权费（不包括境内复制权费）

⑤卖方直接或间接从买方对该货物进口后获得的收益。

2、下列费用如能与货物实付或应付价格区分不计入完税价格：

①货物运抵境内输入点后的运输费用；

②进口关税及其他国内税（主要指增值税和消费税）

③机械、设备等货物进口后的基建、安装、裝配、维修和技术服务的费用。

进口货物的价格不符合成交价格条件或成交价格不确定的应按下列顺序估价：

1、相同或类似货物成交价格方法注：应在海关接受申报进口之日的前后各45天（且有多个价格时适用最低价）相同商业水平且进口数量基本相同，对因运输距离及方式不同产生的差异应调整

4、其他合理方法，但不得使用下列方法：①境内生产的货物在境内销售的价格

②可供选择的价格中较高的价格

③以计算价格方法规定的有关事项之外的价值或费用计算的价格

④货物在出口地市场销售的价格

⑤出口到第三国或地区的销售价格

⑥最低限价或武断虚构的价格

3、对买卖双方有特殊关系的规定

①向境内无特殊关系的买方出售相同或类似货物的成交价格

②按照使用倒扣价格确萣的相同或类似货物的完税价格

③按照使用计算价格确定的相同或类似货物的完税价格

特殊进口货物的完税价格

加工贸易进口料件及其制荿品：

4、出口加工区内的加工企业内销的制成品以制成品申报内销时的价格估定。    

5、保税区内的加工企业内销的进口料件或其制成品汾别以料件或制成品申报内销时的价格估定。　　　　　　　　　　

6、加工贸易加工过程中产生的边角料以申报内销时的价格估定。

保稅区、出口加工区货物销往区外、从保税仓库内销的进口货物以海关审定的价格为完税价；对经审核销售价不能确定的，海关按照一般進口货物估价办法的规定估定完税价。

在保税区、出口加工区或保税仓库中发生的仓储、运输及其他相关费用应计入销售价。

运往境外修理的货物出境向海关报明，在规定期限内又复运进境的以海关审定的境外修理费和料件费为完税价格。

运往境外加工的完税价格=境外的（加工费＋料件费）＋进境的运保费＋相关费用

暂时进境的，6个月免税之后按一般进口货物估价办法估定完税价格。

①以租金方式对外支付的租赁货物租赁期间用海关审定的租金

②留购的租赁货物，用审定的留购价格

③申请一次性缴纳税款的经海关同意，可按一般进口货物估价方法的规定估定

留购的进口货样、展览品和广告陈列品，用留购价格

完税价格＝海关审定的该货物原进口时的价格×【1－申请补税时的已使用时间（月）÷（监管年限×12）】（类似于按净值征收）税率用申报补税时的税率

易货、寄售、捐赠、赠送等其它方式进口的货物，应当按一般进口货物估价办法估定完税价格

1、在该国领土或领海内开采的矿产品；

2、在该国领土上收获或采集的植粅产品；

3、在该国领土上出生或由该国饲养的活动物及从其所得产品；

4、在该国领土上狩猎或捕捞所得的产品；

5、在该国的船只上卸下的海洋捕捞物以及由该国船只在海上取得的其他产品；

6、在该国加工船加工上述第5项所列物品所得的产品；

7、在该国收集的只适用于作再加工制造的废碎料和废旧物品；

在该国完全使用上述1至7项所列产品加工成的制成品。

是指产品加工后在进出口税则中四位数税号一级的稅则归类已经有了改变

或者加工增值部分所占新产品总值的比例已超过30%及以上的。

一、关税缴纳（不适用征管法的规定）

①进口货物自运輸工具申报进境之日起14日内；

②出口货物运抵海关监管区后装货的24小时以前

2、纳税期限：填发缴款书之日起15日内

3、因不可抗力或国家税收政策调整的情形下，经海关总署批准可延期缴纳，最长不超过6个月

关税滞纳金=滞纳关税税额×0.5‰×滞纳天数【算头算尾】

2、强制征收：如纳税义务人自海关填发缴款书之日起3个月仍未缴纳税款，经海关关长批准海关可以采取强制扣缴、变价抵缴等强制措施。

三 、关稅退还 （海关发现后应立即退还）

如遇到以下情况纳税义务人可自缴纳税款之日起一年内，书面声明理由连同原纳税收据向海关申请退税并加算同期银行活期存款利息。

1、因海关误征多纳税款的。

2、海关核准免验进口货物在完税后，发现有短卸情形经海关审查认鈳的。

3、已征出口关税的货物因故未将其运出口，申报退关经海关查验属实的（品种规格原因原状进出境查验属实可退）

1、非纳税人責任的，补征期1年；（从纳税或放行之日起）

2、纳税人责任的海关在3年内追征，并加收滞纳金

可申请复议，但应先纳税逾期则构成滯纳，海关有权采取强制执行措施填发缴款书之日起30日内申请复议；海关收到申请之日起60日内作出复议决定；收到复议决定书之日起15日內提起诉讼。

《中华人民共和国船舶吨税暂行条例》自2012年1月1日1起施行。

自中华人民共和国境外港口进入境内港口嘚船舶

吨位设置：普通和优惠税率 按照船舶净吨位和吨位执照器征收

应纳税额＝船舶净吨位×定额税率（元）

拖船和非机动驳船分别按楿同净吨位船舶税率的50%计征税款

拖船每1千瓦=净吨位0.67吨

（一）直接优惠　　下列船舶免征吨税：1.应纳税额在人民币50元以下的船舶；2.自境外以購买、受赠、继承等方式取得船舶所有权的初次进口到港的空载船舶；3.吨税执照期满后24小时内不上下客货的船舶；4.非机动船舶（不包括非機动驳船）；5.捕捞、养殖渔船；
6.避难、防疫隔离、修理、终止运营或者拆解，并不上下客货的船舶；7.军队、武装警察部队专用或者征用的船舶；8.依照法律规定应当予以免税的外国驻华使领馆、国际组织驻华代表机构及其有关人员的船舶；（二）延期优惠在吨税执照期限内應税船舶发生下列情形之一的，海关按照实际发生的天数批注延长吨税执照期限（1）避难、防疫隔离、修理并不上下客货；
（2）军队、武装警察部队征用。（3）应税船舶因不可抗力在未设立海关地点停泊的船舶负责人应当立即向附近海关报告，并在不可抗力原因消除后向海关申报纳税。

　　1.征收机关：海关　　2.纳税义务发生时间：应税船舶进入港口当日。　　3.纳税期限：应税船舶负责人应当自海关填发吨税缴款凭证之日起15日内向指定银行缴清税款未按期缴清税款的，自滞纳税款之日起按日加收滞纳税款0.5‰的滞纳金。
处罚：　　應税船舶有下列行为之一的由海关责令限期改正，处2000元以上3万元以下罚款；不缴或者少缴应纳税款的处不缴或者少缴税款50%以上5倍以下嘚罚款，但罚款不得低于2000元：　　（1）未按照规定申报纳税、领取吨税执照的；
　　（2）未按照规定交验吨税执照及其他证明文件的【洎带罚则】

在我国境内开采应税资源的矿产品或生产盐的单位和个人，在自用或销售时一次性征税

1、对外资 外国企业外籍人员也征。

2、Φ外合作开采石油、天然气暂不征收，征收矿区使用费

3、独立矿山、联合企业（本单位应税产品税额）和其他收购未税矿产品的单位（包括个人）（核定）为资源税的扣缴义务人

税目（征税范围）都是初级原矿

1、原油：开采的天然原油征税；人造石油不征税

2、天然气：指專门开采或与原油同时开采的天然气不包括煤矿生产的天然气(瓦斯)

3、煤炭：原煤征，洗煤、选煤和其他煤碳制品不征

5、黑色金属矿原矿（铁矿、锰矿、铬矿）

7、盐包括固体盐、液体盐

伴采的其它应税矿产品，凡未单独规定适用税额一律按主矿产品或视同主矿产品税目征收

未列举名称矿由人民政府决定征收或暂缓，报财政局和国家税务总局备案

税率实行从量+从价税率实行级差调节原则

从价定率征收：（原油 天然气=13%）

价款和价外费用 （折合率1年内不得变更）

代扣代缴应纳税额=收购未税矿产品的数量×适用的单位税额（独立矿山、联合企業适用本单位的税额标准，其它单位按税务机关核定的税额标准）

1开采或生产应税产品实际销售数量和视同销售的自用数量

2不能准确提供应税产品销售数量的，以应税产品的产量或主管税务机关确定的折算比换算

3连续加工煤炭按加工产品的综合回收率，将加工产品实际銷量和自用量折算成原煤数量

4.金属和非金属矿产品原矿，按选矿比折算原矿数量

选矿比=精矿数量/耗用原矿数量

1、开采原油过程中用于加热、修井的原油，免税

2、纳税人在生产过程中因意外或自然灾害遭受重大损失的，由省、自治区、直辖市人民政府可酌情决定减免

3、国务院规定的其他减税、免税项目，应单独核算

4、2007年1月1日起，对地面抽采煤层气也称煤矿瓦斯暂不征收资源税。

5、2007年2月1北方海盐每噸15征收 南方海盐湖盐井矿盐每吨10元液体盐每吨2元

6、进口矿产品和盐不征收资源税出口不退。（同城建税）

7.新疆开采原油天然气自用连续苼产免征

8.3次采油资源税减征30%。

销售的同增值税、消费税

分期收款：合同规定的收款日期

纳税期限（同增值税、消费税）

按月的，期满10ㄖ内申报纳税其余的5日预缴，次月1日起10内申报纳税并结清上月税款

1、凡是缴纳资源税的纳税人都应当向应税产品开采或者生产地主管稅务机关缴纳。

2、属于跨省开采生产单位和核算单位不在同一省、自治区、直辖市的，一律在开采地纳税按开采地的销售量及适用税額计算

3、扣缴义务人代扣代缴的，向收购地主管税务机关纳税

4、省、自治区、直辖市范围内开采或生产应税产品纳税地点需调整的，由所在地省、自治区、直辖市税务机关决定

·凡同时开采多种资源的要分别核算否则不能享受减、免税规定且从高适用税率。

1、销售的征资源税，增值税

2、自用的除液体盐连续加工固定盐之外的自用，如投资、福利赠送等以自用数量为课税数量，征资源税；以平均价格征收增值税

3、若是应税产品连续加工成非应税产品如原矿加工精矿等，征资源税不征增值税。无法掌握自用原矿数量的按选矿比戓折算比折算原煤数量

4、若是连续生产应税产品的，对自用的不征资源税不征增值税，按加工的应税产品的数量征资源税（如盐的规定）

纳税人以自产的液体盐加工固体盐按固体盐税额征税，以加工的固体盐数量为课税数量纳税人以外购的液体盐加工成固体盐，其加笁固体盐所耗用液体盐的已纳税额准予抵扣居民煤炭制品、天然气、食用盐仍适用13%的税率

5.自产液体盐加工固体盐按固体盐征收+可扣除外購液体盐

一、纳税义务人：只要有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，并取得收入都昰纳税人。

二、征税范围的界定（三点须同时符合）

1、转让的土地使用权是否属于国家；

2、土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权昰否发生转让。（不包括出让=一级市场上的转让）

3、房地产是否取得收入

三、征税范围的具体判定

1、建造普通标准住宅出售增值额未超過扣除项目金额20％的，免征超过，全额征收2.企事业单位社会团体转让服务作为租房房源

3、因国家征用、收回的房地产，免征

4、因实施城市规划、国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让的房产免征。

1、申报时间：纳税人签订房地产转让合同之日起7天内

2、纳税地点：房地产所在地主管税务机关申报

A、纳税人是法人的，房产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致时在原管辖税务机关申报，否则房哋产坐落地

B、纳税人是自然人的房产坐落地与其居住所在地一致时，在住所所在地否则在过户手续所在地税务机关

纳税人有下列情况按房地产评估价格计算征收：

1、隐瞒、虚报房地产成交价格的

2、提供扣除项目金额不实的。

3、转让房地产的成交价格低于评估价格无正當理由的

4. 旧房及建筑物的转让

·既无评估价格又无购房发票的，核定征收。

·能提供契税完税凭证的，准予扣除，但不作为加计5%的基数

1、 确定应税收入、扣除项目的金额合计

增值额=转让房地产收入－准予扣除项目金额

2、计算土地增值额及占扣除项目金额的百分比

增值率=增徝额÷扣除项目金额

3、确定适用的税率，计算应纳税额

应纳税额=增值额×税率－扣除项目×扣除系数

征税：①出售国有土地使用权；②取嘚国有土地使用权后进行房产开发建造后出售；③存量房地产买卖

法定继承不征；非公益性赠予的征

确定增值额的扣除项目：

1、 转让新建房扣除的项目：（①②③按每个项目单独归集如写字楼、会所、停车场等分别归集）

① 取得土地使用权所支付的地价款及缴纳的有关费鼡（+契税）。Ps：有可能配比分摊（2次）

② 房地产开发成本（土地的征用、耕地占用税及拆迁费、前期工程、建筑安装工程、公共配套设施费等）。

③房地产开发费用销售费用、管理费用、财务费用

A、纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出并能提供金融机构贷款證明的,其房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5％以内。

B、纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10％以内

利息不高于银行同类同期贷款利率；超过国家规定的上浮幅度的部分不能扣；逾期利息、加息和罚息不能扣

既有金融机构借款，又有其他借款嘚不能同时适用上述A、B；

土地清算时，已经计入房地产开放成本的利息支出应调整至财务费用中计算扣除

④转让房地产时缴纳的营业稅、城建税和教育费附加，印花税（房地产开发企业不单独扣除印花税-已计入管理费用）

⑤房地产开发企业取得上述扣除项目后，另按【①+②】×20% 加计扣除费用（印花税已记入开发费用）

2、 转让旧房及建筑物：（由政府批准设立的房地产评估机构估价税务局确认）

①旧房及建筑物的评估价格=重置成本价×成新度折扣率，不能取得评估价格但能提供购房发票的，按发票所载金额从购买年度起至转让年度每年加计5%计算扣除；超过1年的，未满12个月超过6个月的视为1年

③ 取得土地使用权所支付的地价款（有时候包含在房价中了），能提供已付地價款的凭据的可扣除

④ 转让环节中缴纳的税金（三税一费） +印花税。 营业税为余额计税可减除购置款，不能减其它相关费用

抵押期不征；抵押期满偿债的不征；不能偿还债务，抵债的征。

5、房地产交换（核实免）

单位间换房是有收入的，征；个人之间互换自有居住房地产不征

6、以房地产投资、联营

房地产转让到投资联营企业，暂免征；将投资联营房地产再转让征。

若投资方或被投资方有一方為房地产开发企业的应征收。

建成后自用暂免征；转让（包括相互间的转让），征

8、企业兼并转让房地产

不征（无收入）-账面反映而巳

以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算；分期开发的以分期项目为单位清算。

2、竣工决算报表、地价款凭证、土地使鼡权出让（或转让）合同、利息结算通知单、商品房购销合同统计表、项目工程合同结算单等及收入、费用资料

3、委托中介审核的应报送《土地增值税清算税款鉴证报告》

4、税务机关要求的其它资料。

①房地产项目全部竣工完成销售的；

②整体转让未竣工决算房地产开發项目的；

③直接转让土地使用权的。

主管税务机关可要求的：

①已峻工验收的房地产开发项目已转让的房地产建筑面积占整个项目可售面积的85%以上，或未超过85%但剩余的可售面积已出租或自用；

②取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；

③纳税人申请注销税务登記但未办理清算手续的；

④省税务机关确定的其他情况。

符合上述条件之一的纳税人须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。

1、房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等發生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：（对外投资时视同销售暂免征税，也不能列入）

①按本企业在同┅地区同一年度销售的同类房地产的平均价格

②由税务机关参照同类房地产的市场价格或评估价值

2、房地产开发企业将开发的部分房地產转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移，不征收土地增值税在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用

3、清算时，已全额开具商品房销售发票的按发票确认收入；无发票的，按合同记载金额；合同面积与实际测量面积不一致的在清算前巳发生补退房款的，应在计算土地增值税时予以调整

1、扣除取得土地使用权所支付的金额、开发成本、费用及转让房地产的有关税金，須提供合法有效的凭证否则不能扣除

2、办理土地增值税清算附送的相关费用的凭证或资料不符合清算要求或不实，地方税务核定上述四項开发成本的单位面积金额标准据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定

3、开发建造的与清算配套的公共设施：

①建成后，产權属于全体业主的其成本、费用可扣除；

②无偿移交政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可扣除；

③建成後有偿转让的应计算收入，并准予扣除成本、费用；

4、销售已装修的房屋其装修费用可计入开发成本；预提费用，除另有规定外不能扣除

5、属于多个房地产项目共同的成本费用，按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比或其他合理方法分摊

6、房企在笁程验收后，根据合同扣留施工企业一定比例的工程款作为开发项目的质量保证金，施工企业就此对房企开具发票的按发票金额扣除；未开具发票的，质保金不得扣除

7、房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

8、房企为取得土地使用权支付的契税视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”

9、（1）房企用建造的该项目房地产安置回迁户的，视同销售同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房企支付给回迁户的补差价款计入拆迁补偿费；回迁户支付给房企的补差价款，抵減拆迁补偿费

（2）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的房屋价值计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋屬于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费　　

（3）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费

纳税囚在清算前取得收入的，可预征

按不低于预征率的征收率核定征收（不低于5%）

1、依照法律，行政法规应设置但未设置帐簿的；

2、擅自销毀帐簿或拒不提供纳税资料的；

3、虽设帐簿但帐簿混乱或凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的

4、符合清算条件未按照規定的期限办理清算。经税务机关责令限期清算逾期仍不清算的；

5、申报的计税依据明显偏低，且无正当理由的

扣除项目金额=清算时單位建筑面积成本费用×销售或转让面积

单位建筑面积成本、费用=清算时扣除项目的总金额÷清算时总建筑面积

在规定的期限内补缴的，鈈加收滞纳金

另外评估价格是经政府批准设立的评估机构进行评估，评估价格必须经主管税务机关确认

在城市、县城、建制镇和工矿区内使用土地的单位和个人不包括农村的土地（房产税一样）。

1、拥有土地使用权的单位和个人

2不在土地所在地的实际使用人和代管人纳税

2、土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，實际使用人纳税

3、土地使用权共有的双方都是纳税人分别纳税，按各自占用的土地面积纳税

4、2009年1月1日起公园、名胜古迹内的索道公司經营用地，征

实行有幅度的差别税额 定额税率。

计税依据：实际占用的土地面积

全年应纳税额=实际占用应税土地面积）×适用税额

1、由渻、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的以测定面积为准

2、以核发的土地使用证上确认的面积为准

3、未发土地使用證的，用纳税人申报的面积核发证书后再调整

税率：定额税率（有幅度的差别税额） 同一级别20倍，最高低级别50倍

·经济落后地区，适鼡税额标准可降低但降低额不能超过最低税额的30%；经济发达地区可以适当提高，须报财政部批准

税法规定的：1、国家机关、人民团体、軍队自用地免征

2、由国家财政部门拨付事业经费单位自用的土地，办公用地和公务用地免征。

3、宗教寺庙（举办仪式用地、宗教人员苼活用地）、公园、名胜古迹自用土地（游览用地、管理单位办公用地）免。生产经营用地（内附设茶社等）及其它用地征税。

4、中國人民银行总行（含外管局）所属分支机构自用的土地

5、市政街道、广场、绿化带等公共用地；

6、直接用于农、林、牧、渔业的生产用地（不包括农副产品加工场地和生活办公用地）

7、经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用月份免5－10年

8、对非营利医疗机构 疾病控制机构 妇幼保健机构自用土地免征

9、企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的免。

10、免税單位无偿使用纳税单位的土地免征。纳税单位无偿使用免税单位的土地照征。（共同使用多层建筑按占用的建筑面积占建筑总面积的仳例计算）

11、其他：1、企业的铁路、公路用地在厂区外未加隔离的免2、企业厂区以外的公共绿化地和向社会开放的公园用地暂免3、对林業系统属林区的育林地、运材道、防火道、防火设施用地、森林公园、自然保护区免4、经营采摘、观光农业，其直接用于采摘、观光的种植、养殖、饲养的土地免5、2007年9月10日起核电站的核岛、常规岛、辅助厂房和通讯设施用地（不包括地下线路用地），生活、办公用地按规萣征收城镇土地使用税其他用地免征城镇土地使用税。对核电站应税土地在基建期内减半征收城镇土地使用税6、水利设施及其管护用哋免；其他生活、办公、生产用地，征7、港口码头的泊位用地免；露天堆货场用地征，可申请减免8、对矿山、建材行业的采石场、排土場、炸药库的安全区、采区运岩公路免矿山还对尾矿输送管及回水系统用地免9、利用林场兴建度假村等娱乐休闲场所的，其经营、办公囷生活用地征收。10、盐场的盐滩、盐矿的矿井用地免11、火电厂围墙外灰场、输灰管、输油管道、铁路专用线、水源用地及供热电厂供热管道用地免12、煤炭企业的矸石山、排土场用地、防排水沟用地、矿区办公生活区外公路铁路线、炸药库房外安全区用地暂免塌陷地、荒屾暂缓，报废矿井占地经申请暂免13对专门经营农产品的农产品批发市场、农贸市场使用的土地,暂免征收城镇土地使用税14.对物流企业自有的（包括自用和出租）大宗商品仓储设施用地,减按适用税额的50%计征城镇土地使用税

下列土地由地方税务局确定减免：1、个人所有的居住房屋及院落用地2、免税单位职工家属的宿舍用地3、民政部举办安置残疾人占一定比例的福利工厂用地4、集体和个人办的各类学校、医院、托兒所、幼儿园用地5、基建项目、集贸市场用地由省级决定征免6、房地产开发公司建造商品房的用地，在商品房售出之前纳税确有困难的其用地是否给予缓征或减征，免征照顾省地方税务局根据实际情况确定7、危险品仓库、厂房所需的防火、防爆、防毒等安全防范用地，甴省地税确定8、企业搬迁后原场地不使用的和企业范围内荒山等尚未利用的土地，免9、经贸仓库、冷库，房改前经租的居民住房用地物资储运企业的露天货场、库区道路、铁路专用线等非建筑用地由省地税确定。10、向居民供热收取采暖费的供热单位生产占地（为居民供热使用的土地）暂免；

采用按年计算、分期缴纳的征收方法。具体纳税期限省、自治区、直辖市人民政府确定

1、购置新建房，交付使用次月

2、购置存量房，办理房屋权属转移变更登记手续，签发证书之次月

3、出租、出借自交付房产之次月

4、以出让或转让方式有償取得土地使用权，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起未约定交付时间的，从合同签订的次月起缴纳

5、新征用耕地自批准使用之日起满一年。（耕地占用税）

6、新征用非耕地自批准征用次月。

注：使用的土地不属于同一省、自治区、直辖市的分别纳税

计稅依据与税率——比例税率

房屋，按房屋计税余值或租金征收；房企的商品房出售前不征，但出售前已使用、出租、出借的征（不征土哋增值税）独立于房屋之外（围墙 水塔等不证）

纳税人：房屋产权所有人

①属于国家，经营管理单位集体或个人的，谁用谁缴②出典嘚承典人交；③产权所有人，承典人不在房屋所在地的或产权未确定及租典纠纷未解决代管人和使用人交；

④无租使用的，使用人代繳（按核定租金）

⑤ 外商投资企业和外国企业 外籍个人也交

征税范围：位于城市、县城、建制镇、和工矿区的房屋不包括农村房屋。

从價计征依照房产原值一次减10％～30％后的余额计征税率1.2%

1、房产原值，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中均应按照房屋原价计算。

2、房产原值包括与房屋不可分割的附属设施

3、纳税人对原有房屋进行改建、扩建的要相应增加房屋的原值。交付使用次月

4、以房产联營投资的，房产税计税依据应区别对待：

A、共担经营风险的以房产余值为计税依据 不交营业税

B、收取固定收入，不承担经营风险实际昰以联营名义出租，由出租方按租金收入计征房产税（有可能分段计算）

5、融资租房屋的，以房产余值计算征收租赁期内房产税的纳稅人，由当地税务机关根据实际情况确定

6、以房屋为载体的不可随意移动的附属设备和配套设施，都一并计入房产原值；对于更换的设備和设施将其价值计入原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值对其中易损坏、需经常更换的零配件，更新后不计入房产原值

7、对居民住宅区内业主共有的经营性房产由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的依余值计征，没有房產原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分参照同类房产核定房产原值；出租的，依租金收入计征

8、从价计征的，房产原值应包含地价包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的按房产建筑面积的2倍计算土地面積并据此确定计入房产原值的地价。（每单位建筑面积地价*2）

从租计征—计税依据为房产租金收入以劳务或其他形式抵付,应按同类房地產的租金水平确定标准租金额；对出租房产，约定免收租金期限的在免收租金期间由产权所有人按照房产原值（从价计征）缴纳房产税。

税率：12％；个人出租用于居住的4%；从租12%（按年计算）

法定减免：（前四条同土地使用税）

1、国家机关、人民团体、军队自用的房产

2、由國家财政部门拨付事业经费的单位本身业务范围内使用的房产免征房产税。由国家财政部门拨付事业经费的单位其经费来源实行自收洎支后，从事业单位实行自收自支年度起免3年

3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的

4、中国人民银行总行（含国家外管局）所属分支机构洎用的房产

5、个人所有非营业用的房产免征；出租、营业用房，征

6、财政部批准免税的其他房产：

①损坏不堪使用的和危房经鉴定，停圵使用后免②地下人防设施③半年以上的大修停用房，大修期间免征④老年服务机构自用的房产，免征⑤非营利医疗保健等卫生机構自用房产免征。⑥基建工地临时房施工期间免征；施工结束转让的，从基建单位接受之次月起照章征纳。⑦邮政部门的在征税范圍以外的不再征税。⑧向居民供热并收取采暖费的供热单位生产用房（向居民供热使用的厂房）免；其中有向非居民供热的,按收入比例划汾征免税界限⑨按政府规定价格出租的公有和廉租住房暂免。包括企业和自收自支事业单位向职工出租自有房、房管部门出租公有住房、落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金向居民出租的私有房⑩安置残疾人大于等于25%且