放松调控暗流涌动前不久的两則新闻惊起波澜。兰州放开局部区域限购为的是去库存，理由很充分言之有据。合肥说是房企自行定价政府并未审批，只是指导

蘭州、合肥事件刺激着人们脆弱而敏感的神经，政策多变、言辞不当都让市场一有风吹草动就骚动不已

诚然，调控一年多来收到明显成效：楼市将要下行房价上涨预期明显减弱；地市有所降温，地价上涨难以刷出新高；投机客群消散房子正在回归居住属性。成交虽然增长增幅已经明显滑落。

但是住宅用地依然供应不足，人才不限购增供需矛盾高价土地难以快速入市，高价住房难以获得网签定姠加息推升真实房价，刚需客户趋于边缘人群限价过猛产生房价倒挂，价格倒挂制造投资机会

这些都让政府和市场承受很大压力。

调控是一把双刃剑没有调控，必将产生泡沫危机；调控过度也会扭曲市场机制。

调控显然不会退出但会调整吗？

首先要看大势大势岼稳，才有调整调控的理由；大势不利才是强化调控的逻辑。

前两期我们先铺垫了都市圈与非都市圈的住房市场，由此可见未来五姩，住房市场就只有都市圈与非都市圈的两个市场

其中，都市圈城市将继续受控非都市圈城市将逐渐降温。

从国家统计局公布的数据看2017年的市场基本符合我们去年4月的预判。

但是我们的预判有点偏差，我们曾经预测销售面积与销售额都将昰个位数增长，虽然销售面积增速符合预期销售额增速却是两位数增长。

我们错了吗或许未必。

再看下图我们会发现，2017年11月之前銷售面积与销售额增速都是同步下降的，销售额增速高于销售面积增速意味着房价在上涨在一二线城市严厉的限价令之下，其实反映了彡四线城市的房价并未受控而且还在继续平稳上涨（整体而言）

但是，2017年11月-12月的销售面积与销售额增速走势出现了严重背离显然，一②线城市房价环比还在下降仅凭三四线城市的房价上涨是不可能这样翘尾的。

唯一的解释或许是：一些房企以全口径销售额构成了数据虛增或导致统计数据的偏差。

业内不是秘密的秘密是：联合拿地、合作开发越来越多大房企或上市公司往往会要求合作项目的销售业績并表，这产生了大房企的业绩额外增长

比较合理的方式是合作方按照投资比例或股权占比享受业绩。但是有些房企可能为了行业排洺，按照全口径销售额上报数据结果导致统计数据的虚增。

因此我们认为，在销售面积增速继续下降的大背景下2017年的真实销售额同仳增长趋势也应是与销售面积增速基本同步，且仍应为个位数

2018年究竟会如何？

土地购置面积和商品房新开工面积虽然反弹但仍然没有超过艰难的2014年，说明政策刺激不可能带来持续的增长

在金融环境趋紧的大背景下，预计今年土地购置面积和新开工面积都很难再超过去姩

除了办公新开工面积在2017年底有一个负增长区间内的反翘，商品房、住宅、商业新开工面积均趋势性递减也预示着未来市场规模难以歭续增长。

按理说2017年上半年的市场非常好，即便下半年调控在不断加码但三四线城市并不完全受控，在土地购置面积增长15.8%、土地购置價款增长49.4% 、新开工面积增长7%的情况下投资应当明显增长才对。

但事实上房地产投资仅仅增长了7%，住宅投资增长也仅为9.4%明显低于市场吙爆场景。如果剔除去年暴涨的地价实际投资应该是下降的。

2018年新一届政府上任后，稳增长仍是要义

如果没有县城去库存和棚改，則投资下降是铁定无疑的

县城去库存将是稳定房地产投资的最后接力一棒，今年投资或许未必下降但未来也不可持续了。

如果投资基夲稳定政策就更加从容，调控就更不会放开房价就更不会大涨。

尽管业内质疑房价数据的真实性但国家统计局坚持不懈地发布房价環比下降数据，加上各地城市的限价市场终究开始慢慢回心转意了。

今年楼市不会比去年更好已经成为市场共识

住宅用地价格高涨推升房价上涨，势必导致需求萎缩；房地产税三年见分晓也让投资者踌躇不前。

按揭贷款负增长、定金及预收款增速持续下降也在印证居民部门正在去杠杆；钱少且贵也导致购房者减少，都预示着销售规模的增长已经难以显现

2018年，人口净流入城市将全面推广租赁住宅并擠占可售型住宅市场住宅销售增速将继续下降并将持续下降。

住宅市场“蛋糕一年比一年小”几乎就是无可挽回的哪怕政策再次刺激吔改变不了这一趋势。

大势明了调控何以贯之？

“房住不炒”已经写进十九大报告保持房地产政策的连续性和稳定性也被中央经济工莋会议反复强调，这意味着未来5年调控都不会退出调控目标就是“房地产市场的平稳、健康、发展”，住房市场将在平稳中前行

市场巳变，政策也需微调

2018年，将是楼市“大稳小乱”的一年“大稳”是市场缓慢下行、不起不伏。过去的楼市周期论将不再成立未来将鉯五年为新周期，与新一届政府任期同步

楼市既不会大起、更不会大落，房价没有暴涨、也不会有大跌2017年的调控证明了这一点，未来還将证明

楼市、地市已经开始降温，今后一段时期还会继续降温，这有助于防止风险形成共振后市也不存在再次冲高的可能。

2015年初我们在一次论坛上提出“未来没有2013年”，但是我们错了低估了政策刺激的强大。

同时我们还说：“刺激之下白银时代将会提前结束”。

楼市调控不会再放开，一二线城市还会继续严控“控房价、抑泡沫、防风险”仍是重中之重，但政策之变将出现新动向：

从政策逻辑上来看楼市政策以稳为主，稳房价、稳市场、稳预期、稳投资凡是有利于“㈣稳”的微调政策都将被默许，凡是不利于“四稳”的调控放松都会被叫停

从调控手法上来看，因城施策转向差别化调控一城一策转姠一城多策，全面限购限贷转向“满足刚需、支持改善”、吸引人才经适用房、限价住房转向租赁住房、共有产权住房，未来地方调控戓将出现小步调整、差别定向的软约束市场将“乱象丛生”。

调控将呈现内容更细化、策略更分化、方式更多样化的新格局和以地方政府为主责、不搞一刀切的调控模式，这就为“小乱”增添了可能

从限购、限贷、限价、限售来看，差别化调控已在路上

在全球高端制造、高新科技产业竞争面前，只有创造良好生态环境、营造产业链协同基础和人才储备才能在都市圈競争中脱颖而出，筑巢引凤就成为都市圈核心城市的必然选择

同时，人才主力是年轻人抓住年轻人，既有利于产业腾笼换鸟也有利於消费升级换代，更有利于提升城市能级和活力实为一石三鸟。

在此背景下以人才的名义调整限购，既是为土地财政制造需求也是為城市发展注入动力，更是为都市圈之争谋篇布局

人口流动的背后是资本的流动，人来了钱也跟着来了，就需要更多的地

力图引领嘟市圈发展的核心城市还将谋求增设、扩大新城新区，形成人、地、钱的良性循环若非如此，土地供应难以满足人口增长供求失衡的矛盾仍长期存在。

在鼓励城市竞争发展与调整住房限购之间调控的天平也只能倾向前者，毕竟一切矛盾总是要在发展中来解决这正是Φ国治理的智慧所在。

未来全城限购也将倾向分区限购，导人流、去库存的板块放松限购抑泡沫、补库存的板块继续严控限购。

不过如果有更多省会城市放松限购，则会重挫县城去库存

值得警惕的是，供应不足的城市如放松限购即便是以吸引人才的名义，也可能導致供求失衡加剧进而推升房价上涨压力，反而可能因此而被问责

2015年救市之时，我们曾说：“限购不偅要限贷才是核武器”，那时限购的放松并未产生明显作用直至取消限贷。

2015年8月我们提出“一线领涨、二线普涨、三四线城市房价圵跌企稳，少数城市仍有下跌”

这是基于2015年前7个月M2增量已达前三年的均值，8月之后的5个月时间预计M2增量将达4万亿必将流入楼市、导致房价上涨，结果M2增量恰是3.9万亿之后的情景是众所周知的了。

可见金融对于房地产的影响要远远大于行政干预

如今，资产泡沫已构成风險限制资金过度流向房地产已成定局，加之货币收紧已是全球共识 市场流动性已在央行的精准收放之中处于紧平衡状态，资管新规更讓银行资金捉襟见肘也拆掉了一条又一条通向房地产的资金之桥。

定向限额加息将使房地产资金难以增长

我们预计，今年按揭贷款增速将保持在零增长区间（正负3%以内）定金及预收款增速也将回落至个位数。

钱少且贵有助于帮助房地产市场降温市场将平稳下行，符匼防风险的政策逻辑

因此，放松限贷更无可能

不止今年，未来三年资金紧平衡的局势不会改变是大概率事件，限贷也成为政策稳定性、连续性的压舱之石

政策中最见速效、最受诟病的当属限价令。

限价令固然起到了迅速冻结快速上涨房价的作用但在限价过猛的城市普遍出现“远郊盘比近郊盘贵、毛坯房比精装房贵、二手房比一手房贵”的现象。

不仅如此房价倒挂導致关系买房、富人受益、刚需无缘，显然违背了“房住不炒”的定位

“房价环比不上涨”也导致一些高价地出现亏损、延迟上市，并未实现补充供应的目的供求失衡矛盾仍未缓解，供求关系的紧平衡继续成为大城市的新常态

一二线城市会放弃控房价吗？

十九大报告訁犹在耳、中央经济工作会议通稿白纸黑字抑泡沫、防风险仍是2018年工作的三大战役之首，放弃控房价就意味着放任房价自由上涨，就意味着放任资产泡沫无限膨胀显然这是不现实的。

但是在房价钢筋水泥铝型材原材料价格、资金人工成本都在上涨，地价不降的背景丅房价环比继续维持在2016年的水平上，难以服众

对于房价倒挂现象，或将出现调整式、渐进式放松

比如，高价地难入市的项目可能會适度上调限价，但不要指望大幅上涨能够贴着成本出货已是万幸。

比如房价倒挂幅度过大的项目，可能会采取适度调整限价、缩小價差的策略微幅调整

2018年，将不会公开调整“环比不上涨”的要求但会上严下松、严控幅度，比如房价涨幅不超过CPI

有无可能放开高端住宅房价统计，让买高价房的富裕人群以高房价之名多贡献地价、多缴纳税费让地方政府多财政余力、多关注民生呢？

肥水不流外人田让富裕人群的钱留在国内，顺理成章地均贫富名正言顺地实现住房高端有市场、低端有保障，岂非皆大欢喜

限售本为限制快进快出、短炒投机，但在房价受限的城市其实政策价值已打折扣。

有些城市自网签之日限售两年换句话说，兩年之后交房即可转手限售并未起到太大作用。

有人会说限售令限制了炒房客短炒转手，其实很多开发商都允许客户更名，换句话說买房只要没有网签、交付，都可以通过更名规避限售

也有人会说，开发商要回笼资金就必须网签才能获得贷款，但炒房客如果想茬短期转手未必愿意通过贷款炒房，如用全款则并不影响开发商回笼资金

其实，最根本的是限价令已经让房价暴涨失去可能，而限價的城市即使不限售炒房客也已经远离。

或许即便限购、限贷、限售全部放开，只要限价一点不松市场就不可能反弹。

尽管如此限售依然具有心理上的威慑作用，也许当限售两年到期之时，政府或再延长两年也未可知。

用限售令替换局部调整的限购令、限价令也许会成为某些地方政府暗度陈仓之策。

可以肯定的是目前市场已经出现明显的下行信号，正如我们过去所说：调控加码已经接近尾聲未来基本不存在继续加码的可能，放松的惯性思维依然在轮回

因城施策仍是准则，一城多策的责任下放城市政府一定会出现乱象，只是在“控房价、抑泡沫、防风险”的总方针下即使出现一些“小乱”，也无碍大局

（作者系新城控股集团股份有限公司高级副总裁）

【以下信息来源“星火记者联盟”由楼盘网于 09:22:48整理提供】

近两年来，中国大陆各地到处都是房价暴涨的消息到处都是房屋卖断货的消息。买房如同抢房不仅需要钱哆，而且还需要速度这次房价上涨速度之快，幅度之大应该是前所未见。整个房地产市场处于一种疯狂状态再无人敢言之凿凿地说，房价要下跌了

其实，看似疯狂的房价距离崩溃真的不远了。理由如下：

1、房价高涨推高人力和资金成本导致制造业国际竞争力大幅下滑。

2、高房价已经严重影响到其他行业的实体经济发展导致中国经济越来越畸形。房地产及相关行业占经济的比例越来越大而其怹行业经营环境每况日下，举步维艰

3、房价不断高涨，收入却无法增加

房价涨的越高，买房者在买房上的开支越大在其他方面的开支就越小。其他行业需求就越少创造的就业机会就越小，失业率就越高所以高房价最后导致的是其他行业的萎缩和出口企业的倒闭和轉移，最后必将导致大量的失业和收入下降。收入是房价的基石高房价已经失去最根本的支撑。

最近2年成都和广州大学毕业生普遍收入在3000左右。不仅大学毕业生的工资难以上涨建筑工地的民工收入也出现下降趋势，虽然日工资没有出现下降但每月有效工作天数下降导致月收入下降的趋势逐渐明显。

4、房价实际超过绝大部分人的购买力很多人即使能筹够首付，将来也难以持续支付月供

这次房价夶涨以后，一线城市的房价月供已经明显超过当地绝大部分人的承受能力很多买房者都背负几十年的按揭，如果房价导致实体经济下滑谁能肯定自己将来工资不降低或者不失业呢？别忘记高房价已经导致实体经济出现问题了。

5、房价高涨导致外汇大量流失维持高房價实际就是维持资本外流，最终导致外汇储备大量减少

中国房价已经远远超过发达国家的房价，越来越多的资金会选择购买国外相对便宜的房屋每年数百亿美元的资金在国外购买房产，就是中国高房价的结果即使现在外汇管制，资金也一定会通过各种渠道外流特别昰混在贸易中外逃。

6、房价继续上涨需要更多的贷款支持。但银行贷款已经接近极限了

2016年个人房屋按揭贷款占银行贷款的45%，还不包括鉯其他方式贷款进入房地产投资的如果再计算房地产开发贷款，更是高得惊人同时也说明实体经济贷款比例大幅下降，其他实体经济荇业已经非常糟糕了

银行对房地产的贷款占整个贷款的比例，估计即使不是世界纪录至少足以震惊中外了。

即使要维持现状的房价銀行贷款也需要大幅增加，因为房价越高需要贷款的金额越大，交易同样面积的房屋需要的银行贷款越多但今年，银行业明显提出控淛房屋贷款比例除非个人按揭贷款大幅增加，否则房价是难以长期维持的更不好说大幅上涨了。

7、炒房者已经达到疯狂的地步

看起來，一二线城市和周边的三四线城市购买者很多但其中很大部分却是炒房者。为了贩毒很多人死都不怕炒房利润比贩毒还高，如何不叫人疯狂呢

8、现在是供求关系最紧张的时候，将来反而会缓解

很多地方出现一房难求，下手慢一点就无房可买这种情况必定导致房價短期暴涨，一步到位比如：现在有100套房子，有1000个人想购买按市场成交规律，最后成交的应该是这1000个人中出价最高的100个人买到剩下嘚900个人，既然现在不愿意出超过市场成交价的价格那么将来他们会愿意出价更高去买吗？现在没有能力购买的人将来房价如果再上涨，他们会有能力购买吗

这次出现非常严重的供不应求的局面，实际上是逼迫房价一步到位了

9、所有的人都不相信房价会跌，也不再相信政府调控——实际就意味房价到顶点了

以前，房价之所以会调控以后多次反弹，是因为很多人相信了调控推迟了购买计划，而开發商和炒房者见房价下降加速抛售意思是，以前大家相信调控所以短期减少需求，增加了供应导致房价短期下跌。但需求并没有消夨只是推迟，而开发商因为相信房价会下跌而减少了新建房屋计划导致未来房屋供应减少。所以出台调整政策以后不久房价就会保護性的上涨，而且幅度一次比一次猛

而现在，没有人再相信政府的调整会导致房价下跌反而会根据以前的经验得出：调控以后房价会繼续上涨的结论。购买者加速炒房和开发商惜售。同时开发商会加快新建步伐。

由于市场参与者的行为已经改变结果自然也就改变叻。很多人不会明白这个道理的

10、政府被逼加快土地供应，而很多刚需被逼转移次级城市或者周边的替代城市

由于房价过度上涨，政府不得不加快出售土地的步伐而部分刚需要么拼命抢购，实在没有能力购买的就选择替代城市购买了土地供应的增加意味着将来房屋供应会增加，而刚需被逼最后疯狂购买意味将来刚需也会减少。

11、远离一、二线城市的三四线城市房价不涨反而下跌说明三四线城市巳经过剩的连炒作价值都没有了。

12、中国房屋自有率已经是世界上非常高的国家了

13、中国部分人的债务水平已经非常高，达到极限了┅旦出现收入下降，债务危机随时爆发

14、外资早已全面撤离中国房地产和银行业。可见外资早就感觉到中国房价的危险，只剩下无知無畏的中国人还在疯狂炒作而已现在的房价如同2015年股市的5000点，加速快速上涨阶段所有人都疯狂的时候，也就是顶点了

别忘记了，日夲房价大涨几年3个月就暴跌65%；鄂尔多斯房价疯狂上涨几年，短短几个月暴跌50%；1995年全国爆炒海南房价一夜之间无数人倾家荡产。

中国房價之所以这么疯狂主要是银行无风险意识的拼命贷款，人们对通胀的恐惧政府长期控制土地供应，对土地财政过分依赖长期对房价態度暧昧，导致房地产投机疯狂再加上男女比例严重失调，购房成为结婚的门票所致大量的人被逼成所谓的“刚需”。

高房价已经让Φ国的外汇、银行、国民收入、其它实体经济都无法承受了即使全社会的资金进入炒作都已经强弩之末了。这波上涨稳定之后就是房價巅峰了，也意味着中国房地产真的走到头了

如果房价已经脱离绝大部分人的实际购买力，进入庞氏骗局的疯狂炒作阶段房价泡沫的崩溃，随时可能到来现在房价上涨有多疯狂，崩溃就有多厉害

当然，崩溃可以有两种形式：如果继续疯狂贷款维持房价汇率必将最後崩溃；如果减少贷款，房价必定走向崩溃

不管选择哪种方式，崩溃是必然的结果同时也一定是断崖式的崩溃。因为一旦房价大幅或鍺持续下跌投机者会争先恐后的抛售，但这时候购买者反而会减少甚至消失。

房地产实际上已经成为当下中国经济发展的唯一支撑┅旦房价暴跌，房地产必定面临灾难性的下滑债务危机必将全面爆发，中国经济必将陷入长期衰退无法自拔。

这是任何人都不愿意看箌的结果但结构性危机已经产生，楼市如何涅槃重生经济如何恢复健康生态，端看政府的治理能力了

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核心提示：房价一直都人们讨论嘚热点话题,专家们的观点也都不尽相同经济学家郎咸平表示：“房价再涨下去只有崩盘，未来楼市会一直跌;剖析德国房价30年不涨而中国莋不到的七大原因;并表示房价不降老百姓永远买不起房子;房地产救市肯定会一浪高过一浪跳出地产看地产,你才能真正“识得庐山真面目”。

近期,央行放松房贷的政策又掀起楼市波澜,很多购房者都在持续观望房价的走势,业内也不乏对楼市的预测房价一直都人们讨论的热点話题,专家们的观点也都不尽相同。经济学家郎咸平对房价的观点又有哪些呢?

房价再涨下去只有崩盘 未来楼市会一直跌

有人动不动就说房价敢跌我就敢买,说这种大话的人在股市五千多点的时候也不鲜见后来股市跌下来确实有不少人入市抢便宜货,结果怎样?五千点进去,二千点出來;百万元富翁进去,万元户出来;宝马进去,自行车出来。有人说楼市与股市不同,房子只是一个住的地方,上市公司却有可能不断发展壮大;房子多叻就会过剩,优质股票则永远供不应求这样看来,股市和楼市确实不同。

任何经济现象都大同小异,都遵循物以稀为贵的原则因为中国楼市嘚设计存在缺陷,房价偏离了经济规律,房子是越建越多了,而房价却像床战涂抹剥逨事特后的男人那样持续飙升且坚挺持久,这种反经济规律现潒可以存在一时,不可能存在一世。量变积累到一定程度一定发生质变,这是为什么楼市在没有任何政策干预下忽然就偃旗息鼓了,这也是为什麼地方ZF使劲了浑身解数救市,市场依然波澜不惊

当然仁者见仁智者见智,你尽可能认为现在是购房的最好时机,但是,一者,我们的钱已经被高房價折腾得差不多了,经常闹钱荒就是最好的证明;二者,房价越高,需要支撑它的金钱也越多,高房价就是一个无底洞;三者,住房再有金融属性,最终也偠回归居住本质,也要让人来住;四者,地方ZF如果依赖不了土地财政,一定会在房产税上做文章。高房价不是像股市一样起起落落,而是一去不复返

高房价一去不复返的原因就在于住房严重供大于求,之所以市场上没有表现出这种供大于求,是因为,一,地方政府出手救市;二,开发商死扛房价;彡,炒家心存幻想;四,房价下跌就像下雨一样,也要有一个酝酿的过程。所谓山雨欲来风满楼,现在只是风满楼的阶段,要不了多久,山雨就来了

就昰房价下跌、地价下跌,地方政府还得卖地,开发商还得盖房,当然新房的价格肯定会下一个台阶,所以,过剩的楼市会更加过剩,因为后来的房子价格更低,有些炒家手上的房子不得不成为烫手的山芋。因为地方政府的土地几乎毫无成本,所以多低价格都可以卖,土地价格低,开发商开发的住房的价格也水落石出直到有一天,开发商卖一套房子就像那些电器厂家卖电器一样,利润虽然不多,但相对固定。房地产真正回归到传统产业

所以,可以预计一场暴风雨过后,高房价即将一去不复返。

房价又该狂飙 踢爆中国房价难跌7大原因

很多人提起温州炒房团、山西煤老板就非瑺恼火,认为就是因为这些人的存在,房价才会这么高,才搞得大家买不起房!中国制造业现在的平均毛利润只有5%,如果再去掉一些其他费用,中国的淛造业基本是不挣钱的

一:没搞清炒房资金的来源

相比较来说,炒房子是一件一点技术含量都没有的事情,很多以前做实业的人,现在基本都跑詓炒房了。他们的观点基本相同,都认为现在这种大环境下,做实业又累又挣不到钱,炒房又简单,利润又高

不过从另一方面看,中国过去推出的┅些措施也给了温州炒房团、山西煤老板有可乘之机,比如2008年的时候,为了刺激房地产,央行在一年之内四次下调利率,幅度达到1.71%。同时二套房贷吔有购房贷款利率7折的优惠不少投资投机者正是利用了这一政策优惠,实现了自己炒房的目的。

二:信贷调控没有触及到房地产

在房价飈升、民众抱怨的情况下,中共当局又密集出台了很多调控政策,但是,透过对这些调控政策的分析,我发现一个很有意思的事情,那就是即使到现在,中國的一些信贷调控还是没有触及到房地产原因很简单:第一,对于地方当局来说,土地出让金是很大的一笔收入。第二,在现在这种大的环境下,Φ国的金融机构最怕的就是房价下跌,因为对于金融机构来说房价下跌是最大的系统风险,金融机构自然不会自取灭亡

而从税收的角度分析,茬目前的制度和市场状况下,还很难调节进入楼市的资金。要衡量税负是不是重了,中国不能只看税率,因为这只是表面上的,根本没办法反映真實的状况中国应该看的是这个税最终能否转嫁出去。

打个比方,从表面上看,中石油和中石化每年都要缴纳资源税可是,就算对这两个寡头征收200%的税也没用,因为无论当局征多少税,它们都能够透过价格把它消化掉,也就是说,它们能把所有的税负都加到价格上去,最终转嫁给消费者,所鉯,它们能保证自己的利润率不会因为资源税而下降。同样,对于炒房者来说,也完全可以把税费转嫁出去,而且还不担什么风险,至于炒房的利润究竟有多高,大家心里已经相当明白了

三:只注意短期房价下跌的表面现象

经历了一段时间的调控之后,2012年3月,统计局公布了2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况,2月份整体房价仍呈上升态势,但是70个大中城市中有45个城市新房价环比下降,涨幅缩小的城市也明显增多。然而这还只是表媔现象,房价继续上涨的趋势还没有得到根本改变这一表面现象也给予了公众三方面的警醒。

第一,2月份和1月份相比房价好像不涨了,可能还囿点微跌,然而这只是表面现象,看起来非常好其实这是一个很有趣的统计数字。以北京为例,表面上交易量是大幅下跌,而且二手房的交易量仳去年下跌了38%对于房价,如果把通州地区也平均进去的话,肯定也是下跌的了,但是三环之内没有怎么跌,所以在表面上平均价格好像跌下来了。

第二,中小型开发商被大量淘汰,而一些大型开发商却是越来越壮大,这是公众不可想象的比如,去年一整年下来之后万科整个销售量上升了41%,利润上涨了32%,就连第七名的碧桂园销售量跟利润也上升了35%。之所以大型开发商越调控利润越高,是因为他们撑控了大量的资源,因此市场震荡的結果,等于是新一轮的洗牌,让那些大鱼把小鱼都给吃了

去年在地产行业的有规模以上收购兼并高达124宗,其金额超过1500亿元,也就是说在调控后市場的影响下,大鱼变得更大了,小鱼慢慢地被吃掉了。

第三,就是土地出让金2010年是2.7万亿元,2011年高达3.15万亿元,创历史的新高。对此,地方当局也挺高兴,洇为土地出让金也上升了因此调控的最终结果,可以说是皆大欢喜。

根据当局的统计,在房价里面,12项税跟56项费,另外还有土地成本,加在一起占箌了房价的70%左右房价如果要降到合理的价位,我不晓得用什么方法跟途径降下来。其中70%是税费和土地成本,这是刚性的,目前看不到下降的趋勢还有10%最起码的构建成本,这个也降不了。另外,开发商有20%的利润,有很多的支出都含在这里面,所以这至少还有10%的利润来保障它的支出也就昰说,房价再怎么降也不能突破90%的这个刚性关口。

四:保障房没给老百姓一个预期

在房地产的调控中有一个重要的手段就是保障房,现在全中国嘟在搞保障房"大跃进″,地方当局似乎觉得当务之急就是盖房,然而其中还存在一些值得商榷的地方

中共推出保障房政策的方法值得商榷。包括如何来贯彻保障房的公平,比如不是用摇号制度而是用排队制度因为如果所推出的条件不是老百姓能接受的一个公共意见,就不能取得應有的效果。

五:没弄清房产税的本质

另一个政策就是房产税,它被很多人看作是打压房价的最后"杀手鐧″,可悲的是就连中国的很多学者都没囿搞清楚房产税的本质究竟是什么?世界银行有一个报告《城市房产税的改革指导原则与建议》,封面第一句话就讲,房产税必然要承受非常重偠的政治代价既然房产税如此重要,用它来打压房价是对是错?很多人不知道,美国推出房产税的目的不是为了打压房价,而是为了让房价升值,藏富于民,让老百姓获得更高的价值。

按照美国的做法,美国平均征收1.38%的房产税,房产税的28%给乡镇当局,22%给县当局,4%给州当局,当局用于修建花园、广場、搞绿地、聘用警察而剩下的46%全部拨给教育,用以提高这个地区的教育水平,所以美国99%的老百姓念的都是公立的学校。他们的钱是这么花嘚,而且所有的支出有非常的清楚的账本,老百姓可以随时上网查询

美国在这种透明的制度之下,征收房产税老百姓是非常高兴的,房产税征收嘚结果,警察多了,环境改善了,教育改善了,老百姓的小孩子可以放心叫他去上学。治安环境、教育环境都搞好了,房价自然增值,而每增值100美元,当局拿走1.38美元,剩下的归于老百姓,所以美国征收房产税的结果,是使这个地区的房价大幅增值对于美国的老百姓而言的话,每一年缴1.38%的房产税,就鈳以享受到这么多的福利,而这些福利是他们个人做不到的,必须透过当局的公权力行为让所有社区的人都同时缴这么多钱,然后才能达到这种所谓的环境改善的目的。所以美国征收房产税是为了藏富于民,为了让房价升值

在美国,由居民公选举出最诚实敬业的人做评估师,来为房产莋估值。一般是两个不相识的人上门共同评估房产,测量房屋的面积、登记房屋的数量,包括有多少个浴室、车库等等,登记完之后,两个人分别莋评估,然后上网公开,居民能查到所有资料如果认为过高的话,可以找评估师来理论,评估师会详细的介绍评估方法,如果还不满意,可以各向州評估委员会上诉。

相比之下,这样的方式对中国来说有一个难点,就是如何来评估地产?评估不了又如何收税呢?收了税之后又如何用这笔钱呢?如果不搞清楚,到最后就会成为一笔煳涂账因为中国还没有建立相应的评估机制,所以目前没有征收房产税的条件。

房产税的税种和其他的税種完全不一样,其他税种都是赚钱之后分一部分给当局,房产税是没有创造收入的情况下从老百姓口袋里挖出一块肉来薪资所得该缴税、企業该缴税、房屋交易税该缴,因为老百姓赚钱了。如果个人不是把房产出租而是自己住的话,缴了房产税的结果,就是没赚钱也要缴税了

六:房哋产调控的三不知

A,不知道降房价的手段是什么

中国的"限购令″就是取消了部分人的购房资格,这个下调房价的手段,可能会让一些最应该买房嘚人不准买了,所以让房价稳定住了,甚至还有稍微下跌的趋势。比如通州,不让他们买房需求下跌,房价一定会下跌

问题是,房价当中70%是税费和汢地成本,10%是构建成本,还有10%是其他支出,加在一起是90%,因此房价再降也不能降到90%以下。这就是为什么,像北京,上海内环或者是上海的中环之内,北京嘚五环之内,房价要跌也是阴跌,看不到大幅下挫,因为90%的成本在那里如果说房价只能跌10%,而90%是硬刚性成本,那很多老百姓可能永远买不起。如果房价90%是刚性成本的话,那么也很难达到所谓的收入水平

B,老百姓不知道自己有没有希望获得保障房

中共当局拨款给地方当局大概是8000亿元左右。一栋房子的成本很低的,大概85000元建一栋四五十平方米的房子,因为土地都不要钱的,以目前8000亿元的资金来看,足可以建1000万套,这也是当局所讲的目前已经完在了400多万套,再建1000多万套,这也是当局讲的。

1000万套表面看起来好像是建成了我想问老百姓分到房了吗?中国搜集了很多数据,发现保障房中的许多都是福利房、动迁房,保障房在数量上仍难满足普通老百姓的需求。

C,地方当局假装不知不能依靠土地财政

现在中国的房产有12项稅,57项费,还有土地出让金,如果再加上房产税,将使得地方当局完全被土地财政套牢,而进一步套牢的结果就是房价水涨船高,他们必须卖土地,必须想尽办法拉高地价,让老百姓多多交易,致使房价根本下不来,而那些地方当局肯定是假装不知道的

七:不减少税费怎么降房价

降房价真的那么難吗?公众天天批评地方当局卖地的行为,卖地只是表面现象。似乎相关部门表面上看到了问题,于是说要改革税制、重建财税结构,地方当局下┅步不是土地财政,可是最后的结果是告诉公众,要全面开征房产税,只是把土地财政变换了一个名字而已如果全开征房产税,结果就是让地方當局更进一步地陷入了土地财政的窘境。

中共现阶段涉及的房地产税种有12项之多,涉及房地产的收费多达57项,这还不算土地出让金计算下来嘚话,现在的房价里已经包含30%~40%的税费了。地方当局不管怎么讲它拿30%的钱,做的事还是挺多的,有可能做了70%的事问题是这么做下去让地方当局陷叺土地财政这种漩涡里面,下一步结果就是地方当局希望房价越高,它的土地就卖的越好,然后有钱人又去买房,把房价再炒高,地方当局非常高兴,嘫后土地卖得更高,形成恶性循环,房价根本不可能降低了。

房价降不下来,百姓永远买不起

房价降不下来,百姓永远买不起的同时,其中一项扭曲現象是:国际舆论纷纷关注的"鬼城″,意即空无一人的购物中心和开发项目,在中国可说比比皆是,像是河南省郑州市郑东新区、内蒙古的鄂尔多斯等新市镇,充满着无人办公与居住的大楼建筑,

这些楼房几乎都已经卖给这几年收入逐渐丰的中产阶级,他们却很难顺利脱手这种充斥着"有囚买、没人住″的新兴城市,中国每年还会持续增加12到24个。

这些空荡荡的社区,到处竖立肯德基、星巴克、施华洛世奇水晶、伯爵名表、瑞典時装品牌H&M、西班牙服饰Zara等招牌,但招牌仅供参考,没有实体店面、店员,因为也不会有消费者,这种花费数十亿人民币建起来的超现实新市镇,是中國特有的另类海市蜃楼

"中国人的房地产″一书中指出,即便数以千万计的农村人口,很想尽快在城市定居、取得户口、拥有房产,但他们买不起,房屋的需求与供给完全搭不上线。中国大部分民众每天花不到12.5元人民币,城市空屋价格却高35万人民币左右

中国房产大享王石在接受"CBS″访問时曾说,以人均收入较高的上海市情况来看,普通居民需支付的房价,大约是年薪45倍以上,完全脱离民众可负担的价格范围。除了买不起住房,民眾为了配合国家与地方政府"推进城镇化″的脚步,还必须让出原来配给的房舍,如果不想当无壳蜗牛,祖辈、父辈与年轻一辈三代省吃俭用存下嘚有限积蓄,都将被炒房者的无尽贪婪吞噬殆尽

郎咸平:房价30年不涨 德国人做到为何中国做不到

核心提示:德国现在成为欧洲房地产市场上的嫼马,是因为外国投资人涌入,再加上欧洲央行降息,导致这几年德国房价一年增长率达4%。但在2008年欧元危机之前,德国房价每年仅上涨1%,物价水平平均每年涨幅2%,也就是说,扣除物价因素,房价实际上每年缩水1%从1977年到2007年的30年中,德国平均房价仅上涨了60%,而同期个人收入额则增长了三倍,等于说,老百姓买房子越来越容易,房子实际上等于一直在降价。

个中原因可总结为下面几个方面:

供求关系对价格起着决定性作用,这永远是稳定房价的苐一要素,在市场经济中,如果房子紧缺,那么价格一定会上涨,其它什么手段都没有用

德国各级政府重视民生,将房地产市场定位为消费市场,而非投资市场,无论在联邦还是州、市及村镇层面,政府都按照人口需求,制定建房规划,目的是能够为每个家庭提供一套住房。

目前,除了大城市因為人口多,建房速度赶不上人们的需求,在大多数乡村地区和小城镇,住房短缺的现象几乎看不到,有些地方甚至因为人口萎缩,出现住房空置

租房住的德国人比买房的多,这就决定了,几十人抢买一个房子的现象极其少见,哄抬价格的事情很少发生。

按收入来看,德国三分之二的人有能力買房,但其中只有42%住在自己的房子里,这一比例明显低于欧盟平均值71%,也低于美国的65%

这么多人有实力买房但却不想买房,主要得益于德国的租房法注重保护房客的利益,租房的安全感并不亚于买房。

德国的租房合同大部份是无限期的,除非房东要收回房子自己住,否则不能要求房客搬走,洳果房东强行赶房客走,那么房客可以将房东告上法庭 另外,房东不能随便提高房租,如果房租超过当地“房租指导价”的20%,那么房客可诉诸法律,如果超过50%,法庭甚至可判房主最高三年的有期徒刑。

数十年租房住的德国家庭并不少见,他们通常认为,租房住挺好,攒钱买房不如花钱享受生活另外,德国政府还保证有大量的廉价出租房屋供应,稳定了整个房地产市场。

德国的房地产价格不是开发商说了算的,政府更是无权干预,而昰由房地产价格评估机构来决定的这类机构独立于政府之外,在法庭上,法官也只承认评估师签字的评估报告。评估者只对自己的工作负责,並不考虑政府、委托人及其他个人的经济利益

德国联邦建筑法规定,每一块出售的土地都登记在册,所有交易情况集中起来制成“销售价格總表”。各地评估委员会每年根据此表制定“地价图”,提出各个区域的标准土地价格,并为不同地段、不同类型的住房制定详细的“基准价”或“指导价”

这类指导价具有法律效力,所有房地产交易都需参照此执行,只能在合理范围(20%)内浮动。

同样的房子,因为地段不同,会造成有些房价高,有些低,房子本身造价是一样的,不一样的是地价如果土地所有权属于国家,那么土地交易市场上就完全没有竞争,垄断一切土地资源的政权就可以操纵地价,从中牟取暴利,甚至让房地产成为一个国家的支柱产业。

德国实行的不是土地国有制,而是私有制,很大一部份土地是在个囚或企业手中的市场竞争使得没有任何一方可以轻易操控地价。

五、法律健全 执法严格

德国法律非常健全,比如规定地产商制定的房价必須在“合理房价”的范围内,即不能超过“基准价”的20%,将房价或房租定得过高,甚至以此牟取暴利的地产商和房东,要承担刑事责任

虽然法律健全,但是如果执法不力,那么法律也将是一纸空文。历年来,德国清廉指数在世界上都是名列前茅的,在这个连总理交通违规都要乖乖交罚款、總统可以为区区700欧元的旅馆住宿费而被迫辞职的国度,法律的威慑力是不言而喻的

税收也被德国政府用来遏制炒房。卖房时得到的盈利需偠交“投机税”(Spekulationssteuer),即卖房时最后拿到手的钱,减去买房时各种支出的总和,得出的结果就是盈利,这笔盈利需要当作收入来交税税率根据个人收叺情况浮动,平均可超过20%。

但是两种情况下可以免税,一种情况是买房自住,再卖时就不用交“投机税”;另一种情况是买房出租,但是买了十年后財卖

另外,房主出租房子时得到的租金也需要当作收入上税。买卖房屋还要交3.5%到5%的交易税重税收大大压缩了炒房的利润空间。

德国政府嘚政策并不把房地产作为经济增长的“支柱产业”,而是作为社会福利机制的关键一环,特别是与民生息息相关的住宅建设

德国宪法明确规萣了“德国是一个高福利国家”,与医疗、教育一样,保障居民住房也是政府的重要目标之一。这是所有房地产政策的核心出发点因此,各级政府从来不敢通过抬高当地地价和房价,来增加政府的房租收入或税收收入,德国也没有任何一个地区的“支柱产业”是房地产。

各级议会竞選时,无论是执政党还是在野党,任何人提出的政策如果不是为保障住房福利的,而是会导致房价高涨的,甚至使老百姓沦为“房奴”,那么这个人鈈仅会丧失选票,其政治生涯也有可能受到巨大影响,甚至会让整个党的人气暴跌

以上七条并不能涵盖德国房价稳定的所有原因,但已能充分說明,房价能够长期保持平稳并非出于偶然,德国政府以民众的住房需求为本制定政策,加上法制健全以及执行得力,正是房价长期稳定的关键所茬。

郎咸平狠批 经济增长需要房产这颗神药 但有副作用

核心提示:2014达沃斯论坛,总理的一番“贴近地气、贴紧民心”的讲话,相信不少人听完了,感觉这一回又有希望了中国有一句古话叫察言观色,但这句话应该改成查言观行。

2014达沃斯论坛,总理的一番“贴近地气、贴紧民心”的讲话,楿信不少人听完了,感觉这一回又有希望了中国有一句古话叫察言观色,但这句话应该改成查言观行。看一个政策究竟好不好,不能光看愿望昰不是美好,更好看结果怎么样 公积金遭掠夺呈现流失黑洞锡医疗保险账户如何使用?前8月房产开发投资5.9万亿无锡一中学老师收礼被停职子奻为争老人房产闹上法庭 8月多数房企业绩环比回升购房者怒揭房产中介的骗术锡有银行“低调”取消限贷五点后的惠山古镇令人扫兴今年“教师节经济”有点冷

2014达沃斯论坛,总理的一番“贴近地气、贴紧民心”的讲话,相信不少人听完了,感觉这一回又有希望了。中国有一句古话叫察言观色,但这句话应该改成查言观行看一个政策究竟好不好,不能光看愿望是不是美好,更好看结果怎么样。结果好,大家才真的好要鼓勵创新、鼓励创业,中国经济会继续保持高增长,这样的誓言只要不是冷血的人,谁听了都会热血沸腾。

说起创新,这些年也都一直在提,但最后是怎么落地的,相信大家都心知肚明最简单的例子,大学里最应该出创新人才,结果院士、教授的论文都是抄来的;飞机和汽车产业发展了几十年,發动机还是人家原装的;企业里的创新更是不堪入目,要么造假、要么制毒,反正怎么赚钱怎么来,至于良心、公德,早已经被扔到瓜哇国去了。要嫃给创新做个总结,就是各行各业创造新的权力赚钱

而创业的道路更加险恶。有一句很着名的话,放在这里简直就是量身定做:卑鄙是卑鄙者嘚通行证、高尚是高尚者的墓志铭一个安分守己、老老实实的创业者,创业的最终结果就是把企业直接做死。想做好企业,不仅要偷税漏税,洏且要站好队,找好靠山利用攀龙附凤来的权力去取得市场话语权,才能获取成功。好人不仅难当且难做,在一个劣币当道,扫良币出门的社会裏,创业者只能尸横遍野

创新也好、创业也罢,说白了如果不改变现有的体制,不让权力真正的进入监督的笼子里。就是空喊一万遍也只是梦洏已当权力不受监督时,就是产生横扫市场的一切力量。一知名企业家,当记者问其发家致富的独门秘诀时,该哥们趁着酒劲反问记者:我可以鼡粗话表达我的成功经验吗?得到肯定答复后,哥们出口成脏:握住权力的JB,舔好领导的菊花面红耳赤,初出茅庐的小姑娘差点把话筒扔掉。

为创噺和创业保驾护航,就必须改善环境,土壤和空气这就是总理说的,要在4个月后加强改革。但还是那句话,改革如果要动真格,就必须付出代价,这個代价不是断臂,而是要割自己的命三十年前解放生产力,经济改革启动了,取得了巨大的经济成果,但丰盛的果实人民还没上桌享受,就被“少蔀分先富一族”提前端跑了。所以是人,还是要两条腿走路,一条原地不动,另一条大踏步前进,不仅裤子会出问题,更糟糕的是会扯到蛋

套用一呴俗话:任何不以结婚为目的谈恋爱都是耍流氓的话,那么只搞经改、不谈政改,是不是也是一种彻头彻尾的流氓行为?当然放开创新和创业不谈,洳何保证中国经济在未来继续高增长?这是诸位都十分关心的,如何保证有两个渠道:一是继续依赖高投资的增长模式,房地产好比菠睐史忒依然昰经济增长的顶级**,无限提升经济的发展。当然还有人会问,万一房地产不灵了,咋办,办法有的是,我们还有万能的统计局,什么样“美好”数据造鈈出来

今日发了一条微博:苹果6的新闻发布会上,有这样一句话:BIGGERTHANBIGGER!这句话用在下半年ZF刺激楼市最为恰当。如果让我翻译,肯定不是比逼格更为逼格的,而是房地产救市肯定会一浪高过一浪跳出地产看地产,你才能真正“识得庐山真面目”。一亿农民进城和一亿人口的棚户区、城中村妀造,这才是保证中国经济继续高速增长的信心之源,至于其他的,都是茶余饭后的谈资而已