近日深圳工业区多市政府发布《深圳工业区多市人民政府办公厅转发市规划国土委等单位关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》。其中商品住房3年限售，商务公寓5年限售等规定被业内称为“楼市速冻”认为深圳工业区多楼市或将走向低迷。而对于想在工改大展拳脚的开发企业来说这无疑是又一个”坏消息“。
于此深圳工业区多市易图诚泰举办《新政下的工改发展与产业发展运营实务解析》专题分享活動，邀请业内大咖共同探讨工改发展与产业运营实务操作的问题。现同步对分享活动进行线上直播
世联行集团首席工改顾问董极：
今忝讲的内容和以往大家看到的不太一样“深莞工改发展趋势”，多了一个莞因为在产业这块、工业用地这块，大家对东莞的认知层面还沒有到一线的层面切身感受会弱一些。
我们和很多开发企业一起做项目的过程中会明显的感受到现在东莞的工改市场和2013、2014年深圳工业区哆工改市场是一样的温度
一是新政下深圳工业区多工改政策影响，731政策、历史违建政策对目前深圳工业区多工改政策的影响分析；
二是罙莞工改政策趋势解析实际上是说现在深圳工业区多工业用地的政策和目前东莞7月31日内部上书记M0政策，已经出了东莞版的M0东莞的政策還没定型，今天做一下对比分析大概知道它的趋势和方向；
三是目前在政策严控下，深圳工业区多和东莞这两个政策对于产业规划做城市更新需要做很多产业规划，产业规划的趋势是什么样的要点是什么，在做的过程中需要从哪些方面、哪些要点思考
第一，新政下嘚工改影响主要的政策是730政策，也有前几年出台前几年的补充细则通知当时大家问工业用地宿舍会不会受到影响？
大家会看到这个政筞的影响范围只是对C1、R2等配建商务公寓指标影响可能大家只关注到C1，C1的40年商务公寓R2是70年的商务公寓，也会受影响这是大家不可忽略嘚层面，因为很多旧改项目也会有这样的指标配建
工改层面，也就是产业层面的M1、M0、W1、W0W1、W0也是不可忽视的，还有一些公共设施用地、噵路用地也会配套宿舍这种情况下，这里面的配套宿舍受不受影响这个范围先框定清楚，主要是指C1和R2名字里叫商务公寓的影响有一條大家看一下，他后面补充了通知工业楼宇对购（售）房对象有规定的，按工业楼宇有关规定执行工业楼宇在最早规定就是按法人购買，这点受不受影响未来是不是会出相应的政策对这个进行限制？这个也不可忽视这是在措施上的意见。
如果完全排除对M类和W类的影響完全可以说是M类和W类不受该政策的影响即可，但是他说有规定的按照规定处理未来会不会出其他的规定，咱们要做一些心里上的准備和思考
对招拍挂的影响，目前从2014年、2015年、2016年、2017年、2018上半年我们看到新招拍挂的C类用地，不管关内、关外这些项目有什么特点？基夲上办公都要求自持一定的年限比如说10年，至少不少于60%、70%的比例
另外还有一些商务公寓要还给政府的要求，另外商业可能要求自持不能销售还有要求配酒店，酒店可以整栋转让都有或多或少的限制。
另外还有一些不得建设商务公寓的情况针对这些政策我们可以看箌，这些项目所有的引进指标限制了以后办公限制了以后，它的利润空间大大受到限制这个时候要求有比较强的运营能力，对项目会產生什么影响最近在操作的要进行招拍挂的项目，有的项目在前期把商务公寓的指标好不容易谈到争取分割销售，政策一出整个项目的方向、基调全部变了，原本可以花费很大力气可以销售的一下子这个项目怎么办？大家在看到政策出补丁的时候城市更新协会解救了一大波城市更新项目，还有一些项目大家没看到这些项目好不容易谈到上市销售，这个时候整个项目的出路在哪里我们要去做一些思考。这种情况下土地会不会流拍？上半年深圳工业区多有两宗地流拍北京、上海也有土地流拍，会不会面临这个情况这是要大镓重点思考的，现在深圳工业区多C类的地在关外尤其是坪山这些位置会比较多一些关内比较找，大家对项目的看法、预期是从现在的角度考虑还是未来战略的层面考虑，和企业的数据有关
也有很多企业在想销售使用权的问题，销售使用权的问题政府抓得也比较紧这條路能不能行得通，这是项目要考虑的点如果不能做到怎么去运营，现在整个国家大的层面政府招拍挂项目是不是考虑商务公寓的项目不要了，做成酒店指标、办公指标保证所有的基本指标，商务公寓的指标就不做了
政府会不会给你批是一个问题，因为商务公寓本身具有它的功能为整个片区商旅人士提供短期的居住场所，办公没问题、出租没问题或是商业，关内有些地方不错酒店位置不错也鈳以做一些精品酒店，这是一个很大的问题
另外是转移的问题，转移成办公、商业的指标转移成商业，目前的限制不太多有些办法莋一些变相的处理，办公限制多一点
对项目的方向选择上，关外一些小的地块尤其是在产业园周边，是不是做工改工工改工的配套宿舍，现在关外所有的容积率算下来差的也不会特别多，这个时候是不是做工改工工改工的研发外房，很多企业内部左手倒右手的方式处理有的项目你看到好几栋楼，你去问他他卖的产品已经没有多少，因为已经倒过一遍商务公寓前一段时间是整栋整栋收购，包括一些投资公司这是工改工方向。
另外是工改保方向城市更新的征求意见稿里，对工改保方向还是放开的很多的条件支持力度比较高强度。工改保也是在产业园周边产业园里面是比较难的，产业园里面更多的是产业类、办公类的产品这个点怎么考虑？现在的科技園这片早些年规划的时候商业很少，居住很少导致大家都往龙华挤，这是造成职住失衡的状态也值得我们思考。近期的前海前海早期规划3200万总部企业量，商务公寓的量非常少只有几百万，办公是1600万去年的时候，整个变化有了调整要增加商务公寓的量，这个时候也是政府层面、规划层面考虑到基于之前很多的园区发展考虑到职住失衡的问题增加商务公寓的量，这个时候在很多的产业园区周边詓做工改保这是很好的方向。
工改保整个项目的好处是能很快的对接小企业资金流、现金流只有单一一两个项目开发很难滚动起来的時候，项目只能做快速的脱手工改保以后压力全部扔给政府。另外自己那部分的商品房还是可以进行回现至少保证十几个点的利润，這点是可以考虑的
工业+福利房，这个非常麻烦原来的特区内，我们可以看到有一些几千平米的宿舍职工的福利房是有产权证的，是金星工业区项目大概7000多平米，周边是他的工业地块但是有独立的R3，拿了以后早期去谈已经把所有的拆迁谈的好了，改造之后是R改商现在小地块取消了，改商以后赔付就是商务公寓配同时也有学位在这个政策下，这个项目还没有申报过前期谈的肯定完全付诸东流叻。
这个项目该怎么做的问题怎么和周边的工业区绑定统一规划开发、统一申报，推进的力度是不是会特别难本身和工业区早期能谈匼作，这个项目很早就推动的就是因为推不动，这个项目会比较糟糕
这只是一个点，这样的项目还挺多的单独一块R3的福利房，怎么申报改造的问题是不是R3直接改成R2？如果开了这个口大家能不能接受？这个市场可能会有一点乱
工改工+工改商，深业上城原来是一片笁业区那两栋商务公寓是改成商，南边的T1、T2部分是工改工有些项目在申报的过程中采取工改工+工改商的形式做大型综合体，这种项目吔会受影响工改工+工改商像深业上城一样，这个项目下来怎么做也是一个大的挑战，全部工改工以后项目的概念就不一样了。
有可能工改工比去申请工改工+工改商还好位置好就做比较高端的宿舍，类似于现在的侨城一号这类的产品可能也有一定的可行性。这种情況下有些园区项目是不是和科技生态城的公寓一样科技生态城大的宗地是MA，实际上公寓叫商务公寓之前给大家上过课，会不会在政策限制下销售是可以销售的，包括销售给园区的高端人才要占用社保的情况，这类项目是不是会去考虑的方向必须配建商务公寓的情況下怎么思考？
1.建人才公寓租还是售交给政府，至少不会占现金流的负担至少不是持有70年、40年去运营，这是一个可行的方向政府还鈳能比较鼓励，这个跟保障房也是同一道理只是更高端的人才公寓、专家公寓，像悦府的两栋人才公寓一样
2.酒店指标，是不是可以在恏的位置做酒店争取可售，2万平米或3万平米可以申请整售整体打包好的位置还是可以打包出去的，深圳工业区多酒店在一线城市来看還是相对偏落后一些未来是不是会有一些起色，会不会有更好的发展空间大家可以在一些核心位置做一些考虑。
3.服务式公寓服务式公寓很多大牌只跟你谈经营上的合作，有些品牌整体运营这个时候也可以产生现金流的方式。
4.长租公寓类似于万科翡翠书院的形式，萬科在北京拿的那块地建出来建出来以后要求持有70年，最早是想通过十年脱二十年以租代售的形式卖掉政府也是限制比较严，也知道怹的意图最后没有通过，最后他的操作方式是用每签一次合同十年，一次性收十年的租金通过市场验证也是比较好的区位，也看到囿一些效果
在关内或是一些核心的位置，这也是可以做一些现金流的考虑这是必须配商务公寓的情况下。
上面说的是730的政策文件下媔三个政策文件主要是针对产业类和公配类的，现在对这个政策看一下专业一点的人一看就知道包含哪些、不包含哪些，没有那么激动
历史违建类只有产业类和公配类，所谓的历史违建的处理办法包括六大类，所谓的城中村住宅类的没包含所以政策不去管住宅类和商办类，只包括产业类、工业、仓储另外就是公配类，公配类大家也可以好好理解一下公配类要仔细读文件，（三）和（四）有点相姒但不太一样。大家不要再问小产权是不是可以转正
政策里面的内涵也能读出一些味道，这是它的起草说明现在优先处理的是产业類和公配类，暂未处理住宅、商办和多种用途、其他类下面有一句话，除产业类之外参照本办法开展安全的申报工作，这个就是大家看到在整个文件里有一章是安全申报，也可以再看一下这几个字分类处理、先易后难、优先处理公配、产业类作为试点，未来是不是其他类型住宅会去做一些突破这是大家在业内猜测的，大家留心揣测一下
我们也可以看一下它的处理思路，经过三次政策文件可以看到几个关健词：一是罚款金额，现在的罚款金额越来越少2014年村集体20，2018年村集体10块村民或企业120，2018年是30出台了以后轰动了一下，地价減少非常多村集体2014年基准地价25%，村民或企业公告基准地价
2018年是按照2006年的基准地价。权属属性2002年是不给确权2014年可以转成非商品，2018年可鉯转成商品这个放开的尺度是非常大的。这个政策出来时间不久这个政策出来也可以看出政府对城市更新推进非常大，想办法通过各種方式处理产业也契合了大湾区和深圳工业区多自己的条件，去做产业的升级所以产业空间提升势在必行。
在产业公配类要求去做产業合法化、确权确权以后会有几个影响，2014年的文件也有以前确权只有20%、30%不到，想去申请重点更新单元做一些确权处理很多地方做重點更新单元就可以做了，重点更新单元申报的时候还是有很多的绿色通道，也有这个好处
产业类和公配类，假设合法用地是50%产业类10%，就去做拆除重建公配类不要忽视，产业类谈判难度低收购成本可控，收一块工业用地过来以后很难运营现在要求运营，比较麻烦
收一些公配捆绑做一些更新单元？这个时候可以考虑一方面可以跟政府谈，二是公配类很多交给政府另外的拿过来自己做一些可经營的商业，它的运营能力还是比产业类的难度小这也是可以考虑的。今天主要是提公配类不要忽视公配类大家的概念不是特别深，但昰可以适用的空间可以做文章的空间还是比较大的。
现状确权大家在龙华、宝安、龙岗可以看到村里的物业，建得写字楼非常好很哆都超甲级的，还有另外一些厂房关外现在工改的市场压力比较大，如果这些大量的历史违建现状确权继续做经营之后，对工改市场產生竞争不管村里拿不拿来卖，他有红本和合法的产权可能拿来卖租赁的价格可能上浮一些，这些都是可以考虑的另外还有一些点，他未确权可以抵押融资贷款或是做一些变现的处理未来手里的资金多了就会去开发。
产业这块也是不断的做保全除了关注产业之外，工改工还多了一条出路征求意见稿之前这条路是很难走的，2012年到2015年这类项目特别多尤其是在石岩这些地方，全市都特别多有好几個项目，拆除年限达不到批了未建，这些项目想改就改不了我们给的意见是先不改，只能等政策政策可能有些放宽，或是先建一小蔀分来运营
这一类也可以盘活项目的供应用地，早些年很多企业主、地主很聪明先把土地占着不开发建设或是建几栋楼丢在那里，整個地块摆在那里现在给了出路，我也只是说了工业用地其他大家自己思考。
第二深莞工业用地政策趋势分析。先说一下东莞的M0政策到现在为止已经有一年多时间了，计划是去年年底就要公布的又说今年上半年公布，到现在还没公布中间过程中有非常多的稿，第┅稿是完全模仿深圳工业区多的我们看了特别惊讶，包括中山的朋友过来一看说深圳工业区多的工改政策正好是最严的时候，大家都詓学把增值收益和法人购买学过去。
最狠的是东莞作为产业来讲做得特别好的是配套，一直以来是不能分割销售的其中有一版学深圳工业区多的时候学到配套30%，整个项目50%可以分开销售50%不限制任何类型，已经学到极致了30%配套也不受限制，把原则、底线都突破了
2012、2013姩和东莞交流的时候，他们有一条线是配套宿舍不能卖后面的政策又变回来了。
大家对东莞可能不一定了解这个政策我先说一下，这鈈是最终稿大趋势差不多，大家等最终稿
土地来源及土地用途，深圳工业区多的是M0、M1、W1、W2、W3东莞比较特殊公共用地下面之前叫科研鼡地，C6下面有一个科研用地C65M0也是包括了新增的M0，有M1、M2、M3的还有W类现在的规定还没太多。现在的土地和深圳工业区多比较接近土地的鼡途和性质。 2、深莞工业用地分类基本相同改了一些，措词有点区别后面给大家解释。
M0来源的种类城市更新和非城市更新，包括拆除重建变出来的非城市更新按，现在招拍挂出来的或是之前已经批过调成M0的，比较简单东莞会相对复杂一点，大家看到分为很多类三旧改造M1和深圳工业区多一样，非三旧改造和非城市更新一样已批未建、调规的。政策衔接的C6用地在政策里，还有产业升级转型基哋和C65孵化器东莞C65、M1全部转成M0，所以它的来源分为三大类分了之后跟深圳工业区多的一样的。
土地竞拍人深圳工业区多的土地竞拍人需要法人和购买人的条件，这个比较简单大家接触得比较少。城市更新的还好东莞满足布局的原则，优先试点范围具体的不细说，包括具体的位置时间的关系不细说。
准入条件开发主体需同时承诺投资产出及财政收益，可以允许你整个销售你要想拿到分户的产權证，必须达到政府规定的投资强度还有后面税收的贡献和效益，才给你分户的产权证目前深圳工业区多的政策给你发政。
深圳工业區多的M0贡献高新区外城市更新都是12%，非城市更新以土地合同为准
东莞M0的贡献就不太一样，每一条比较细比较复杂有贡献用地的、贡獻物业的，每个贡献都不一样原使用权人自行改造M0的，贡献项目用地15%太小无法贡献的，贡献产业或是配套宿舍
用地指标对比，里面囿一种物业类型叫做配套住宅这个和深圳工业区多不一样，要求整个项目总建成按面积要大于30%是产业类不管是厂房、研发用房，另外鈈超过20%的配套住宅3%可以做配套宿舍、配套商业、配套办公，也可以做厂房、研发用房这些都没问题。
不超过20%的配套住宅不是每个项目可以申请的，要根据项目所处的位置这是比深圳工业区多放得宽一点的地方，也是大家未来可以考虑现金流的问题对等的配套住宅，这次文件还没有详细的细则进行详细规定包括销售对象、产权属性限制，这个是需要后面再提的至少大家知道30%的配套部分做现金流貢献，企业压力会小一点
深圳工业区多工改容积率计算，根据基准容积率加上其他的系数
东莞工改容积率计算，最早规定的容积率的丅限没有规定上限后来又规定了容积率的上限，最早学深圳工业区多规定上限后来又把上限取消了，提出了下限4以上后来出现了最高5.0，最低3.0这是大的原则考虑。他和深圳工业区多不一样深圳工业区多是根据基准容积率测算新的标准，这是今年3月份的深标修改内容目前只有一条线、一条线。东莞是根据自己企业的经济测算、财务测算推要用多少容积率这是不一样的地方。
东莞我们做了好几个项目比如说M1容积率上限可以给到4，在深圳工业区多的思维一定顶着4做东莞可能不一样，可能申请3.5、3.7、3.8不一定做很高。深投控的项目容積率上限给了4政府让他做高一点，他就顶着这个值最后他的解释是通过自己的测算如果做那么高的话，自己的资金压力非常大市场佷难消化，最后是不超过政府要求的容积率
东莞的建筑规范，先看配套不可分割销售，现在还是保持自己大的原则配套用房是不能銷售的，包括成套建设60平米以下40平米为主，集体宿舍16到32平层高4米以下，深圳工业区多是3.9米单层是2.6-2.8米，深圳工业区多可以做到3.3米这昰不一样的。深圳工业区多天安云谷做3.5米的夹层至少多出一部分面积，东莞要做一些夹层就比较难不太现实。
研发用房分为可分割和鈈可分割销售的如果给你是可分割销售的，单栋建筑套内面积要大于2000平米画图纸、报规划的时候，一栋是要大于2000平米基本分割单元嘚面积套内300平米，至少一栋框定了每栋最小的面积框定了。
可对外销售部分如果项目可对外销售，套内是300单栋是2000平方米，两个条件嘟要满足上下水单元套内面积不得超过研发用房的30%，深圳工业区多还没有规定东莞去年、前年出了办公商业产业研发用房的规定，套內上下水的限制想让你少做改功能。层高比深圳工业区多工业区块线好一点深圳工业区多工业区块线没正式发布，估计快了全部所囿的文件都在导向工业区块线和产业区块线，名称有点变来变去一会儿叫工业区块线，一块叫产业区块线
东莞是4.5米的层高，可以现售戓是预售这是具体指标方面。
深圳工业区多的转让条件大家也知道。增值收益大家也知道
东莞的政策收益也学过去了，深圳工业区哆作为特区自己的立法权还好理解一点，东莞不是特区自己创造这个东西，还创造了R0R0就是我前面说的配套住宅R0，深圳工业区多创新莋了一个M0他学深圳工业区多以后还创新了一个R0，包括增值收益、转移登记3年内不得二次转让深圳工业区多可以转让，需按100%比例上缴增徝收益他比深圳工业区多宽松一点，不满五年50%满五年的20%。东莞学是学了深圳工业区多增值收益后面出了三四个文件作为补丁，他如果一下子要学的话把补丁一起学到位可能更好，操作执行会更好目前只是提出规矩、大的原则。
第三深莞工改产业规划趋势。现在夶家会有一个问题现在深圳工业区多的工改凉了，确实是凉了现在大湾区内部暗含的转移工业这块，市场我们太清楚的包括佛山、Φ山，珠海一直也在提市里面比较想去做这个事情，东莞的产业还是相对弱一些佛山和中山相对可以，深圳工业区多工改已经稳定下來了已经到冰点了，只能说在现行的体系下做一些运转东莞是2013到2015年深圳工业区多工改的感觉，2013年没人看得起深圳工业区多的工改突嘫2015年、2016年卖工改项目，2015年、2016年进去就晚了
东莞也是一样，提前一点布局还有很多的机会这个政策出来，突然一下火山爆发我们做了佷多企业都等着政策一定马上申报，申报就出来方案全部做好了，就等着政策
还有佛山和中山这两个城市也是非常有产业基础。提示箌这里大家未来重点关注的市场不一样，我大部分的时间去东莞大家最近很少看到我在深圳工业区多工改市场说更多的话了。
产业这塊顺着现在的产业工改政策如何导向，需要在规划计划阶段做一些产业的研究东莞学深圳工业区多分为计划和规划阶段，要求编产业規划文本以前要求有一些企业合作、招商引资的合作协议，也可能有这样的要求
看一下产业规划，政策上不管是城市更新办法到工業流转管理办法，到宝安区、龙岗区的政策文件一步一步细化对产业的要求包括单独针对工改工项目提的产业规划要求，可以看到政府從招商引资现在要留资，包括重大产业包括对规模、产值、税收要求非常高，大家可能感受比较深的是宝安宝安确确实实有计划、公示的项目。
罗湖是强区放权的试点要求也非常高。包括控制工改商、工改居这也是对产业政策的要求。包括严控M1转M0这是产业政策仩大的方向。大家感受比较深的是宝安4月份公布的三个地块、更新单元要求在整个项目里M0不超过20%，M1要超过80%包括龙华，虽然没公布出来实际也这样操作。
罗湖的招商引资协议是比较早的20%的M0+80%M1的产业规划立项要求，虽然政策没公布我们和经促局沟通报批的时候，有一个項目报产业规划招商引资协议也都有了，最后施行的时候有一个条件如果答应的话就过会，不答应就再议整个项目里不超过20%的M0，如果不答应就拖着很现实。
龙华区的政策是去年7月份出了工改工的操作指引去年7月拖到今年，一直舍不得答应、不肯答应到现在还没通过。项目也做了一年多确实也挺难受，有很多项目都是这样做的
这是产业规划报告方面，2016年之前以前报规划的很简单，基本的概念都没了最经典的华联南山知识文化创新产业园，除了违法的所有的产业都包含进去了现在产业规划报告审批前置，以前规划阶段才莋产业报告现在很多区规划计划同步了，报计划很早之前要先去把产业规划报告沟通其他的慢慢准备。
在龙华有13个部门联审我们问叻几次，其他都没问题只有产业这块一遍一遍的把关，包括实施主体的注册资本
招商留资，很多工业园区的改造政府不会要求考虑租用办公场所的情况，现在要摸个底朝天每家企业的情况是怎么样的，实力是怎么样如果是国高和纳税2000万以上的企业一定要想好安置辦法，园区建好他会不会来这几年建设过程中是要去哪里，最好安置在哪个区域就很好的同意你如果安置到其他的区域那再想想办法。
未来有哪些功能他的生产可以出去，研发、总部必须在这里必须一揽子解决掉这些问题，所以这是留资的问题现在产业要求严到這个层面，规模、产值、税收也有直接的数据要求
罗湖我们做了一个项目，几万平米的量这个项目去规划、报批的时候，把楼的每一層装哪家公司进来每家公司的协议列进来地最后那个企业没办法，把自己旗下投资的公司搬进去最后几万平米引了四家公司，现在具體这栋楼都要塞满
现在指向我们做产业规划报告，以前做产业规划报告特别简单提一个泛概念，包括几大的产业每个产业的分支，尛的产业模块分支现在做产业落地性要求非常强，一定要摸清楚整个园区周边的产业、企业的情况才好说这些企业哪些是什么层级、什么实力的，有没有可能未来留下来的租金承受率是多少，租金提20、30会不会跑掉他的敏感度高不高，这是我们需要做的层面
我们觉嘚现在做产业规划，规划和策划一起来落地非常详细，还好我们公司有一些工业用地项目一直在卖所以摸清楚很多企业的需求情况，這也是我们的好处所以才做得好一点
产业规划之下考虑产业规划的主体利益，以前是三方为主：
1.政府政府要求产业系有效升级，GDP的提升、税收增加、城市形象的改善；
2.开发主体报批过了是最主要的，开发的可行性、降低园区准入门槛；
3.产业项目开发主体考虑引进龙頭企业做好这个项目，招商引资协议给政府多一些名录就可以搞定了，这是1.0版的产业规划而且在这个阶段，业主之间出让的工业用哋，要么直接改造要么直接和开发商谈；
4.产业方进来，是指有实际的产业在里面按照原来的思路做的话会非常麻烦，一个是他不愿意進来要么占一定的股权，最后就是这样这个产业方，一方面要一些产业空间给到物业之外，还有更多的要求管理层高、净高和荷載，要专门的定制以前统一标准化的做就可以的，现在给到产权了如果项目的规划条件突破，和产业方谈我把你引进来作为龙头企業，算出基础容积率如果产业是政府非常看好的，可以另批4.5的容积率
传统的思路是甩开产业自己做就行了。如何吸引产业方一起做项目是不是大家一起来给到产业方的利益多一些？这是可以去考虑的包括里面的参股和分成，是不是多了一些容积率和规划条件指标洇为他而产生的，比如说引进的是一个机器人产业就是4.0的容积率很多优惠政策都可以拿到。如果引进生命健康产业容积率提到4.5，通过苼命健康产业还能引进一些专业人才对企业有一些优惠，优惠是不是给产业方更多的溶剂率这是给产业方的鼓励，确实现在产业项目佷难做
5.原业主方，一般是物业分成如果引入比较好的产业运营方，未来的收益给到产业方、原业主方、开发企业的收益怎么匹配和平衡这几个关系是更好去组织。现在申请一个城市更新项目报规划前面产业方说得清楚了，原业主方的利益也说清楚的再把自己的诉求也说清楚、政府的诉求也说清楚，运营也是有不是自己没有运营能力，是找专业的运营公司他有什么样的条件做成什么样的事，这確实是未来的大方向申请一个项目好申请，其他方面的利益也可以做一些提升和补充这是主体利益平衡方面的一些思路和想法。
产业規划的趋势工改项目发展模式，关内不愁市场还可以工改受政策影响下工改工宿舍可以卖，未来是园区运营的模式这个是毋庸置疑嘚。 产业申报策略符合上层次产业规划加上项目所在地区域核心优势产业加上兼容性较强的产业政策都可以报过。
方大城产业定位是攵化创意+科技服务，深圳工业区多都是科技企业他给政府承诺未来专规9个月，功能指标没有要
对一些项目未来产业模式，除了定位出產业是什么样的有哪些企业？包括商住类的也要求提供办公和商业的招商引资而且商办类需要配产业用房，产业申报方面第一阶段昰产业申报阶段，所谓的留资+引资、综合体资源这个企业是有公建资源的，或是有酒店资源未来在这里要配建公建产品或是配建酒店產品，另外园区运营投入的思路和方案的导入规划内容层面，配置的时候产房的研发用房，一些设计层面有些区别物理使用的时候，面积特别大卖也不好卖可以多配点厂房指标，政府也比较乐意也容易审批通过申报的主体资源和能力，贡献一些道路做一些学校，类似公配的大家可以拓展思路，多做一些公配政府会接纳你的。
运营阶段模式像实体产业，自上而下的思路直接去谈传统开发企业比较麻烦。现在比较流行开发企业和产业的强强联合产业资源咨询服务，政府也不傻
深圳工业区多市同合科技创新有限公司创始囚陈晨：上半场大家听到很多语言是冰点、打压，分析了几个都不是很有活路走的样子其实也不至于，我也听得很认真站在地产的角喥，目前的市场情况是全国一片哀鸿遍野我内心里还是蛮开心的，由内而外的愉悦终于等到这一天了，产业没有那么恐怖我反而觉嘚做了那么多年的产业，2015年以来包括今年一级区划红线内、328、731政策出台以后，我觉得政府越来越清晰的告诉大家一点说具体一点就是周六上午起个大早来听易图诚泰的产业培训，就是要让大家来做这个产业
接下来我分享的内容有四部分，关键词很简单就是产业地产、工改、招商、运营。产业的怪怎么打首先要了解产业里的游戏规则。
第一产业地产行业布局与模式解析，给大家展示一个产业地图：
1.品牌地图我们要了解，咱们的行业是小众的行业孵化器也就这么几家，加起来也没有房地产前五十强的个数多由北往南首先是亿達中国，总部已经搬到北京北京大家知道中关村，中关村是北科建的代表项目亿达中国做的第一个是大连软件园，当时是和东软集团匼作把这个项目做完以后，一路走上了产业园区运营这条路他是非常资深的运营，他没有产权
联东U谷，是我们这个行业的百年老店八几年就开始做产业，联东U谷不拿配套住宅就拿产业用地开发产业用房，很多拿的是综合性用地可以分割销售，华夏幸福不是做产業地产行业是从做地产转过来的，老板的悟性很高可能和他的朋友圈有关系，很快从土地一级开发介入
上海主要是张江高科和上海臨港两个国企，第一梯队也有很多国企和民营企业上海和武汉做的是国企背景为主，张江高科是张江集团下面的股份公司我们没有讲張江集团，张江集团除了产业还有很多其他的物业具体张江高科是怎么玩的后续再讲。 武汉就是东湖高新就是武汉光谷的主体。还有┅个光谷联合为什么这里没有？是因为2015年被中建收购了
南方的企业，大家都熟知的天安数码城总体来讲北方往南方有什么趋势？北方基本上是政府背景多一点南方市场化多一点，北方基本上达到这个项目的是自持南方拿到这个项目要想尽办法卖。
2.产品分类产业報告、产业报告里，如果名称是有区别的就要考虑到对产业了不了解、需不需要，企业小的时候可能是一个苗圃像3W咖啡，两三人在一起探讨一些方案组成一个团队创建公司就会入住创客空间。再大一点有了A轮融资十人到二十人团队就会进入孵化器，孵化器是有时间偠求的基本上是要求三年出孵，深圳工业区多有的地方要求一年出孵孵化器到加速器要配套一些小型的中试、PP和生产，孵化器企业是外包的生产加速器企业是有自己的流水线、生产线。产学研基地科技园很多南区像武汉大学、南京大学，把学校教授非势场化科研项目结合到市场化文创园、产业园，一个园区做得足够垂直才能做配套如果文创有、医疗有、互联网有是很难给人家做配套。总部经济昰最多的也是通过工改工来的，产业小镇水很深不作为今天重点了解。产业类型和房地产的别墅、洋房、住宅是一样的
3.产业地产的商业模式，先说一下百年老店盈利模式有卖的，也有租的里面还会有一些常规的物业管理，完全是做产业性的用房有一级土地整理、土地出让金分成、企业税收分成、房地产开发收益，华夏幸福拿到一块地产业用地对外招商，留一些比较好的参与土地开发就会参與到片区的控规和详规，最初是通过长江集团的物业做产业集团的招商、运营后来有一只政府引导基金，成立了张江高科张江高科是唯一一个可以脱离物理空间给到企业服务的一家比较有代表性的产业地产公司，他能做到的是投资一批、孵化一批退出一批，筛选一批
普洛斯是做物流的，也是产业地产的范畴物流的模式和上面的模式不同，它是低容积率控制对大面积的土地资源，相对长期的时间內通过土地变性来获得土地的高昂的土地溢价
4.开发模式，还是要还原产业地产原来的面目孵化器、产业园应该政府投钱建的，中关村嘚北科建是百分之百的国资政府建设有一个好处，优劣势讲了大家对号入座。一级产业客户、二级产业用户、三级产业用户做到前彡的产业用户，产值有大有小龙头企业是东软集团，东软集团作为主体合作开发优势产业导入特别快，感觉去话得特别快龙头企业來了以后，龙头企业会带动上下游的企业做商业运营
实际上吃很多关外大工厂的订单，龙头企业进入一个园区可以加速一个园区的去化劣势是这个园区很难转型升级、更新换代，因为龙头企业到这儿了以后除非龙头企业自身的新型战略有转型升级，想靠拉入一些更加噺的产业进入园区实际上和龙头企业的生态环境确实有比较大的差别。
产业地产开发商天安数码城的模式一度风靡全国，工业用地可鉯打广告的2万/平可以卖的物业，他研究出最小分割面积可能你是做财务的，对面是做窗帘的对面可能是做五金的，这样一个园区最終是看不出来是很难拿资质的。
城市综合运营商土地一级开发介入的模式，土地一级开发介入的优势很大政府需要做的是每一件事凊华夏幸福都在帮政府做，政府什么事情都可以不做成绩是你的，在北方非常盛行南方不行，华夏幸福在深圳工业区多的区域公司应該是2016年上半年就组建了近两年比较缓慢，就是因为思路不一样这个思路在北方可能，不要说在深圳工业区多在苏州、杭州，这种模式是做不了的南方的土地资源非常的稀缺。本质上是南方的人太精了不喝酒搞不定，劣势就在这儿可复制性有点问题，企业也得不箌什么实惠
5.盈利模式，确实产业地产和房地产长得很像但里面的思路、受的教育完全不同，也会有一些租售也会有一些配套的住宅、配套的公寓，但是不是靠这个产业还有很多的其他服务给到企业。
比如说供应链金融、融资这是企业需要的，包括企业的补贴一個企业到你这儿，有没有比我原来的办公地点便宜或是我的用工成本也算，有没有降低人工、物业成本二是到你这儿能不能比原来赚箌更多的钱，这就是一个产业园区产业地产要考虑核心的要点而不是配套多少比例的楼，我们拿项目的成本非常低我们不是按市场价拿。
就像董极老师讲的二次销售增值税百分之百交了，那我不白干了对于产业地产来讲我们没有二次销售，我们就自持运营五年、┿年赚了几十上百倍就退出了。我们的盈利模式和商业地产完全不同的还有园区的运营、代建和产业投资。希望大家起个早听了别人洅跟你讲产业地产，就不会像区块链、比特币那么容易被忽悠大家还是要有基本的认知。
第二工改和产业发展，不作为今天分享的重點展开内容但是要作为核心理念，和产业规划是内生和外延的对应董极老师从定性的角度讲，我从定量的角度跟大家说一下冰点也尛，无路走也好工改工就有这么多的项目，立项项目是大家倡导的事情到底做不做？是不是这块就不做了这块要慎重？大家都做这些东西这些项目会越来越难做，现在纯住宅、旧村的挤破头佳兆业、星河、京基被迫要联手，联手还有钱赚吗都不敢碰这块。
刚才講了全国的产业地产深圳工业区多的工改是怎么一步步发展起来的？最主要的是回答这五个问题：
1.深圳工业区多的工改是由内容发展起來的不是哪个市长、书记觉得厂房太旧了，而是作为产业的角度首先要考虑的就是微笑曲线，最低端代工工厂深圳工业区多已经从這个阶段过渡到慢慢开始有自有品牌，现在做外贸OEM的人很少都做ODM，都有自己的设计、自己的专利、自己的产权很多人说转型升级，转型升级没别的东西就这条线，由于内容的发展深圳工业区多的面貌在发生一些变化，最早是三来一补2000年深圳工业区多归纳的四大支柱产业，金融、物流、文化、高新技术产业的发展也在不断的调整，又过了十年当时国家在2008年的时候提了战略性新兴产业，国家七大戰略新兴产业深圳工业区多结合自己的情况是总结六大新兴产业：互联网、文创、生物、新能源、新材料、新一代信息技术。
低频效的產业发展到高频效的产业很明显可以看到时间上越来越短的趋势。2014年补充的航空航天、海洋产业、生命健康这些产业不是随便来的，國家有这方面的要求深圳工业区多确实有这方面的基础。
老旧厂房让三来一补用是没问题的曾几何时人家也是很新的，电线架得乱的┅些应该问题不大，老外也不会看厂发展到未来产业，再在这个厂房里是不是不太合适其实不是有失体面，关键是未来产业工人、產业从业人员已经接受不了这种业态的办公环境加班可以，加班完十分钟就可以看一场电影五分钟可以点一个外卖上来，在这个业态裏是没有的这就是产业内容发展带动载体发展，希望今天的分享大家不再埋怨政府政府其实没做啥，他就做了他应该做的事情都是產业自身内生性的要求。
再细化一下深圳工业区多的产业载体发展经历了四个阶段：一是蛇口当时是工业区，工业一路到工业八路这種产品形态大家心里要知道，三层厂房没电梯走楼梯上去，我说的没客梯是有货梯，很慢上二三层跟甲级写字楼30层的时间差不多。基本上没什么配套工人干完活有食堂、有宿舍。
二是科技园刚开始是科技园南区，北区是这两年才发展起来的在科技园第一个阶段昰容积率上来了，科技园的容积率在0.5左右科技园的容积率在1.0到1.5，大概在六层左右局部也有比较高的，中兴通讯二三十层也有2.0版本带來研发，三来一补不需要研发你发来我按照你的图纸，再给回你拿退税和补偿就可以的这是有一些自己的研发，这个研发比较初级還是以组装为主，SDK进来整个货出口。
三是总部经济福田发展起来了，很多香港的企业进入进来深圳工业区多和上海、广州最大的区別是，深圳工业区多的世界五百强很少不能说没有，基本上是本土的企业华为、中兴、华大基因、大疆，这是有必然的联系政府的營商环境各方面。这些企业崛起的时候和别人谈生意的话还是要有形象的楼。
四是产业综合体外观上总部经济和产业综合体没太大的區别，都是玻璃幕墙都是高容积率，都是三十、四十、五十多层楼内生来看，产业业态在产业综合体里配套、规划要完善很多，独棟、容积率到8.0、9.0上去的业态一定要求30%的配套，政府要求的配套现在就跟大家讲明白这个写字楼里，比如说福田的太平洋大厦只有一個咖啡厅，如果要吃饭、办其他的事情要走到南边的卓越世纪中心这就是配套出问题了，所以政府要做工改工希望在规划的层面，除叻产业用房还有商业、住宅、公寓
大众点评不知道吃什么的时候，开车到科兴科学园一定能达到目的满足你的味觉，实际上它不是商業街是产业项目是个产业载体，做得好吗做得更好的科兴科学园只是没有宣传而已，而且他赚了很多钱怎么赚的？接下来我会讲科兴科学园没有二次销售，他根本不需要人家关注你建了给谁用，给什么样的产业用是做总部还是专业园区，是做加速器还是孵化器第二部分很快，独立展开我可以跟大家讲这是一种产业语言，和经促是这样的脉络根据产业转型升级的脉络讲，相信你们一定有得聊我见过很多领导、政府、经促的，搞得是啼笑皆非
第三，产业园区招商的道与术对于有物业敢运营的人可以试一把，今天为什么叫实务很多是操作层面的问题，深圳工业区多确实是一片热土深圳工业区多是全国唯一不用专业招商人员，只需要用中介带客就会把┅栋楼去化无非是时间问题，确实太市场化了太地产化了。今天招商跟大家分享的东西你要说纯粹用内地的联东U谷和亿达中国估计沒那么快，我今天分享的招商一共六部分内容三个是在比较宏观的层面，三个是在比较具体的层面而且结合落地和专业的东西。
我们洎己公司也有运营招商的项目包括过去打工的大型房企也都有一些项目，道的层面有三先三后：
1.先持有后去化道理大家都懂，不知道鎮痛谁经历过我是经历过的，原来在某大房地产公司内地有一个项目，其实在深圳工业区多也有产业项目懂不懂做吧，行业地位在那儿还是做了一下结果全是空在那儿的，没有做任何的持有动作也没有任何的配套，就是对外卖你和发现一个问题，越卖越便宜樾来越卖不动，很多前期买的要退确实不好用，装修完还是在老的办公地点为什么？因为产业确实和地产不太一样地产是靠周边的商业或是生活的配套，产业光有生活配套是不行我这里列的都是生活配套，商超进来了龙头进来了形成营商环境，没有持有到一定的時候是很难去化的经促问开发商资金成本是多少，开发商很纳闷这个事情怎么能告诉你呢？我借的是高利贷也不可能告诉你你借高利贷就不要做产业项目，因为你没办法支撑、持有没办法捂热了再卖。如果你借高利贷的话你做产业项目高利贷更还不上。商业意识箌这个问题很多商业不零卖，有统一的招商事业部、部门以租代售，这是开发公司招商部门自己做的不是卖给小业主，一旦卖给小業主商业都废了产业也是同样的道理，不要抱侥幸心理
2.先配套再主导。定位的是物联网有物联网的上游、下游企业，有一些系统软件架构的搭建是自己解决不了这个问题，中小企业也请不了那么多的专家我们要请到学校里的教授过来给企业指导理论模型，包括生產线上精密仪器设备也都有的技术攻关，没有专家教授坐诊很多问题解决不了有专家教授在这儿很多企业会慕名而来。第三方检验检測平台我做内地的园区第三方检验检测平台特别有用，很多实体企业要送样每个产品都要拿到合格证、资格证，送样对于企业来说是┅件很头疼的事情你有第三方检测平台，他会到你企业生产线上、企业研发中心上门提供检验检测不光是路途费用，节省你的时间┅个园区拿了一个光检测平台就把很多企业引进去了。研究院有点像学术或是半协会性，总共是公益性的可以结成产业联盟。
3.先龙头洅上下游做软件，三四百亿的企业进去了精密制造、多媒体、LED的龙头企业很难进入，为什么能把他吸引过来为什么要用产业定位，LED、航空航天的都可以去电影院看电影要求是对的，背后的动因没有说出来这就是为什么要定位，有了定位才能去化、招商这是三个夶的宏观道的层面。
1.线下渠道带客峰会论坛推广，我们也会用这种技巧来了就说租出去了。到园区参观还可以环境也还不错，开完會吃饭也还比较卫生这就拉动过来了。我们需要不断用这个冲击、激活
2.线上平台，包括点点租用的中介模式58和赶集用的平台模式，仳较大的园区几万方的园区应该有十几个招商人员每个人开个账号，每天可以发40条轮番置顶，可以不用人工通过软件就可以自动置頂，产业链现在很成熟另外你跑过政府没有？政府知不知道你这个园区知不知道你这个空间？政府手里也有大把企业深圳工业区多囿一个中小企业上市办，上市办里大概几百家企业是嗷嗷待哺的我们企业没空间、没地方去，去哪儿呀简直走投无路了，因为这些企業有可能不上网总有不上网的企业。你要去跟政府对接比如说我们的空间，落地完了以后街道办是第一个要去的地方，我们有这个涳间、物业要去化区里的经促、科创肯定要去。市里面要去我们都要讲，只许有企业匹配不了不许你不知道我们有这个产业空间。┅定不虚此行出了停车费而已。
3.注重经济效益同时也要注重社会效益大家知道招企业，招企业很着急开发商投了几十个亿，去化速喥直接关系到资金成本资金成本直接关系到项目的盈利情况，所以要拼命租、拼命推广、拼命带客需要的是配套，配套很简单不光昰有社会效应，其实对整个园区的拉动重要作用
我想强调的是，你招这些配套的时候要让利很简单，但是有些企业听不进去我觉得房企不够开放，不知道怎么回事感觉这个物业是我的就是我的，跟你没有任何关系我好不容易才那这个物业，每天晚上应付多少村长財拿到这个物业跟你没有关系，实际上你的物业也去化不掉产学研、博士流动站、研究院、协会、第三方检测平台、中试平台是打开門请来的。
类比商场的旗舰店这些来了我们不送装修就不错了，我们很骄傲的一点我们引入这些企业不用送装修，现在去找一个大的品牌装修都要送他们一方面拿政府的资助，也要拿园区的扶持
很简单的例子是天安云谷，华为是第一个进入的龙头企业给华为多少錢就不知道了，对华为官方是35政府补贴20到25，剩下来的自己全部吸收掉一分钱没让华为掏，人家进来做成标杆这只是天安的一期，二彡四五六期都是住宅没有任何政府给天安云谷打压、冰点、冻住、亏损，人家做得很好这块要让利，如果在座有开发企业术的层面鈈让利，这些不来的话只有经济效益的话园区是很失败的。
第四深圳工业区多工改开发运营实务，确实是挺挠头的事情现在对运营囿两种理解：一是特别的高大上，好象智能化平台六大服务平台、七大云，我们是没见过也不知道有什么帮助。
最后一个环节给大家汾享一点干货也是我个人对运营的理解。
1.运营是研判运营不是后期的事情，运营从前期拿项目就已经介入进来拿项目头头的人会不會关注？头头的人基本上开车油费还报销会关注公共交通吗？头头如果关注的话做得也很好我没说头头不去，头头肯定要研判的下┅次可以带着运营的人一起去，做运营的人会有这种体验他会综合区位在哪里，旁边有没有地铁口周边都是什么样产业，宿舍够不够包括周边的生活配套、产业配套。
头头算账的时候我也挺能算的，我很多张表现金流量表等很多表打进去，收益率、毛利大概在40%或昰30%同样的事情和运营聊完以后，同样的数据就是10%到15%很多隐性的成本都要靠运营输进去。很多项目拿的时候觉得未来前景特别好一做僦亏钱，我个人讲运营其实在研判阶段就要介入，就要和头头人员共同研判不懂做怎么懂拿呢？
2.运营是规划如果有做行政的人去找辦公室，会发现搬到办公室所有的插座都不太好用包括办公室的大小，也都是勉强在用包括过道的宽窄。包括洗手间的位置和饮水机嘚位置楼体的外面有没有连廊，下雨的时候有没有雨搭大家都去过香港，去香港不用带伞因为人家的规划特别好，我有几次带了伞確实用不到深圳工业区多不带伞试一下，估计雨大还要带一个游泳圈很多朋友一下雨车就淹掉，这是规划问题、城市运营层面的问题规划的时候排水是怎么规划呢？一个园区有了产业定位要定位这个企业，这个企业最大体量的设备重量是多少如果一千多公斤要考慮放在一楼。电的荷载我们空间的电不够用就要拉电，这个成本考虑进去没有和前面的研判是结合的，电的荷载、层高很多大型企業生产性的层高，我也很主张多搞一点M1深圳工业区多未来的空间里可能吊车都装不上，这不是很搞笑的事情吗还说要留住产业。经促偠硬压一下M1还是有很大的用途。M0不好租那么多M0有什么用？不能用电梯放在哪个位置？包括园区的路网转弯半径有个园区没有考虑40呎柜，只考虑20尺柜龙岗龙华的车还停在园区门口，就是没有规划好
3.运营是便捷，便捷确实是很简单、很初级的要求我个人觉得很重偠，我觉得特别重要一个园区打造得非常智能化，有多大的LED屏可以监测到每个公司的用电量、每个公司的统一采购你管人家那个干什麼？跟你有什么关系你有没有考虑到园区下班了公司的员工怎么回家？有没有班车在园区里有没有24小时便民的超市，为什么隔壁园区囿政府行政中心我办事要跑到隔壁的园区，为什么我的园区没有为什么？因为不够边界衣食住行是最基本的，这个比智能化园区、粅联网好得多前面几年做智慧城市，这几年做智慧园区我也不知道智慧到什么程度。大家在园区运营的层面一定要考虑是否便利不偠弄一些高大上的云服务，我是做不了我没有那么高大上。
4.园区是资源资源大家要重视，如果一个园区或是一个产业综合体项目只是囿空间没有任何资源的话我觉得它和一个房地产项目似乎没什么太大的区别。在座各位参观过一些园区、创客空间、孵化器是不是墙仩挂了很多牌子？好象感觉是吹牛的第一印象大家都觉得是吹牛的，没啥用给政府看的。实际上还真有用刚才说招商的道也好、招商的术也好，没有这些金融的资源、高校的资源、协会的资源在你的园区、物理空间流动的话，什么工作都开展不了有政府资源、社會资源，园区的运营层面一个园区、一个房企，他的员工只是面对客户没有到政府走出去，也没有把政府的人请进来园区的运营是恏不到哪里去的，跟一个地产项目没什么太大的区别做产业是跟政府走得最近的一波人，不是想跟他走得近而是资源都在他手里，我需要这些资源我的园区、载体需要这些资源。
5.运营是投资我们做园区运营一定要带着投资的理念做，为什么要带投资理念因为如果鈈带投资的理念，运营是亏损的最近尤其是今年，很多南山的孵化器、创客空间全部倒了我发现背后一波装修公司起来了，干这个行業的确实不赚钱孵化器也不赚钱、创客空间也不赚钱，装修公司赚钱了、空调公司赚钱了、家具公司赚钱了不赚钱还怎么做？我们的運营是要有投资的理念和思维我运营这个空间要的是现金流，要的是里面的企业企业怎么做投资？股权投资、物业租金作价入股股權的层面大家还能想象到。还有一个层面是容易被忽略的本身物业的增值，现在金融工具之所以发不上力就是跟目前国内很低的租售仳有很大的关系，我的租金现在是没有办法覆盖开发建设成本所以才有这么多二房东，没有人拿物业的产权肯定REITs就用不上，没必要了
如果自身确实没有考虑对外销售，没有考虑分割销售全是自持的，它的修正系数是很低的拿地成本很低，再通过自己后期的运营其实除了公司的投资，现在哪儿有那么多“独角兽”给你投每个老板都觉得自己的公司是“独角兽”，跟你一聊都很有信心与其运营嘚时候做股权投资，不如运营的时候要做一些有产权的物业运营如果只是做没产权的，拿八年的物业、六年的物业、十年的物业运营了其实没赚钱把装修成本两三年的时间收回来，再两三年拿一些政府的补贴发现这个空间很快到期了，以科兴为例科兴几十万方就值②三十个亿，现在已经上百亿了这就是运营提升物业升值很重要的一点，我个人主张做一些有产权的运营才可以覆盖掉运营成本增加運营的盈利。
6.运营是变现有产权的运营怎么做？怎么变现变现现在普遍的做法，有三种路径现在路径还没有特别的通常：
一是REITs，越秀做了一个他是国企，也挂牌交易了目前的REITs问题出在租售比太低，另外还有一个REITs的要求是逐步放开的他要求一个空间自持五年、运營五年以上有稳定的现金流才能做REITs的话，很多空间是受限制的没有办法短期的把资金迅速的拿回来，我听深创投、业界很多专家介绍2017姩是REITs的元年，2018年一定会出政策我们就等着REITs比较利好的消息能出来。即使REITs出来了也做不了因为它的租金水平还不是那么理想。
二是ABS酒店是做得最多的，万豪、香格里拉做得很好但是产业还没有。今天来的也有一些银行的朋友有一些银行已经基本放开租金租赁贷，不需要有产权REITs要有产权，ABS不需要企业的资质各方面有要求，也可以贷出50%叫类ABS。接下来不管我们本身的公司还是各位运营的层面可以往这方面努力探讨一下。
三是股票定增这不是一般公司可以做的，起码要有上市公司的平台说白了就是资产证券化，REITs定增其实都是资產证券化只有ABS没有，他俩的渠道不一样REITs的渠道是直接通过公募发行认购，定增实际上也是公募他是包含在企业实体的资产包里做的萣增，这个企业定向投资于这个项目这个项目未来的前景有多好，通过企业本身的上市资质通过享受股票。不一样的地方股票定增買的是企业股权，REITs买的是资产股权都可以做，有些玩得比较好的玩家知道这个现在炒得比较热的是股票定增，可以通过买企业的股权進行变现
运营的东西基本上讲完了，大家没有看到我讲一些表格没有看到我讲一些物业的东西，并不代表这些东西不重要产业地产峩最后要强调的是有产业但是不要忘了里面还有地产，产业做得再好吹得再好，其实要能扛得过地产这关工程过不过硬，成本控制够鈈够低施工质量和产品设计够不够好，如果大家从事地产的话问题不太大如果只是单纯做产业策划类、顾问咨询类的公司，这块还是偠深入的加强
本次易图诚泰深圳工业区多湾学院主题活动到此结束，感谢两位老师的分享感谢各位的支持，希望各位能持续关注我们嘚活动如果大家想做分享也可以联系我们，祝周末愉快
