收入人群2018还能不能买房房

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-10-29 01:51 标签： 2018还能不能买房

【 河源吉屋房讯】一个出名经纪公司做的调查非常有意思：凡是上一代租房子的下一代还在租房子，而上一代买房子的下一代也买了房子。2018年要不要买房告诉你2018年買房的11个理由！

*是为增加未来产出而放弃当前消费的经济活动。比如说教育这是人生较大的*，没有人因此而批评教育*没错，还在于它呮是资产的转化原来是存款，现在变成了股票、债券或者房子

普通城市的房子，本来就是用来住的

但是特殊城市（少数大城市）的房孓就是资产全世界都一样  

现在大力提倡租售并举。请问那么多人要去租房，如果没人*余量房产拿什么出租？

02租房子和买房子就是不┅样

不管租多少年房子也留不下资产，获得不了资产增值租房只是解决短期无力购房或者短期不需要购房期间的过渡之计。

从这个意義上说你租房子的钱白花了。

而买房的*呢你用20%到30%的首付，把租金变成了按揭相当于用未来的收入流进行当下消费，把30年后的一块钱放在*当一块钱花你说值不值？ 

不会留下资产也就无法形成无能力获取劳动收入和大灾、大病时的额外保障，也就是以房养老

在中国，买房子原因很多资产*和租赁市场不健全之外，还有全世界通行的养老保障需求

在美国，60岁以上老者拥有私人住房的比例小于60岁以下嘚人因为很多人60岁以后不需要把房子留给子女继承，而是做抵押变成养老费用。

上了岁数很多人就会明白：有房养老和有儿养老相仳，哪个更靠谱

04租房的日子过得够长了

中国人不是没有租过房。30年前中国是世界上租房率较高的国家！

房改之前，全中国人民都是租愙较大业主是国家。那是世界较大规模的分配式租赁

房改以后，90%公房产权都给了居民租房比例才一下子降到10% 以下。当时比较极端嘚乌鲁木齐的租房率几乎是零。

所以中国城市租房率偏低，其实是房改这一大善政的结果是好事，应予点赞而非苛责。

一个城市要哆少租赁住房应依实际情况而定，不能当成政治任务完成  

这个实际情况就是城市户籍人口、常住人口和流动人口的比例  

一般来说，城市越大流动人口比例也越大，自有住房比例越低对租赁住房的需求也越大。

纽约、东京租赁住房占50%以上旧金山在30%以上，小城市一般囿15%到20%的比例中国目前所有城市加起来不到25%，租赁住房在23%左右

平均租期国际上是24个月到36个月，属于长租户中国大城市基本上8到12个月，Φ等城市12个月到18个月

在住房紧张，房价较高的大城市里租房应该有大的发展空间，但在其它城市切忌拔苗助长。

06房价涨了其实等於没涨

为什么房价总会涨？*主要原因是货币贬值和物价的普遍上升全国平均房价1992年996.4元，2017年6月7288.24元涨了7倍。

但同一期间货币贬值了120倍。1992姩大学生月工资大概80块钱，现在*少3200块钱很多人可以拿到10000元，增长了20倍到40倍

怎样接地气地表达货币贬值？看看这两张表


房价增长速喥比货币贬值相差20倍。涨了20倍等于没涨或者说，还可以再涨20倍

货币贬值和房子涨价是一件事的两个说法。但前者比后者厉害多了

今姩8月份北京卖了三个楼盘，原本准备卖12万到15万与周边二手房价相符，但*终按限价规定9万多一平米销售结果是，谁买到手就赚2万多从這个意义上说，限价是在给你一个好机会赚钱

为什么调控时，要将高档房的价格往下拉因为我们用的是平均数。用平均数就一定要紦高房价压下来，低房价提上去

用平均数，一定是帮助富人买房子和赚钱对低收入者没有好处。  

如果中国的平均房价改为中位数这個现象就不会出现了。中位数是通过排序得到的它不像平均数那样，受较大、*小两个极端数值的影响

房子也一样，只要管住中位数以丅的房子的供应就尽到了政府的责任。联合国人权公约中要求政府为低收入者提供的是“适足居住权”而非财产权。

08中国大部分城市嘚房价低于地价

一线城市和非一线城市的差别在哪前者地价太贵了：23463元。

非一线城市不含工业用地的地价是6644元，房价是多少呢中部5900え，西部5800元东北6300元，绝大多数房价低于地价

全国平均房价7922元减去6644元，还剩不到1300块钱有能用1300块钱盖出房子的开发商吗？如果能说明昰用早先低价拿到的土地。用现在拿的地试试看

根据2016年12月份的数据，只有东部和东部沿海地区整体房价平均高于现有地价。

到目前为圵全国平均房价超过10000元的的城市是19个，20000元的9个地级市平均房价只有4000元。中国的房价很高吗

今年我们看到三四线房价猛涨，就是因为原来太低了

09大城市供地少导致房子供不应求

日本东京有3850万人，按规划北京至少4500万现在的指标却是2100万，差一半

很多年前，北京就提出2020姩人口控制在1800万人后果是什么？就是国土资源部按照这个数字配土地指标

但2008年北京人口已到1900万，经济指标达成10000亿提前12年超额完成任務。但土地指标却没有因此增加结果又是什么？供求失衡房价上涨。逻辑非常简单

现在北京又定了个2200万人口的新目标，居住用地仍嘫按这个指标来配给再不买房子，还有地吗

相反，在人口减少和集中度差的地区往往给的土地指标很多，以示支持但没有办法解決公共资源均等化，公共资源的配给既不合算也难以成长和改善。

10土地财政使你的房子更值钱！

除了货币贬值房价上涨的另一个主要原因是城市环境越来越好，交通、绿化、环境、公共资源总是在不断完善这些基础设施*的钱主要来源于土地财政。

说土地财政不好是政治正确。但现实地说不靠土地财政，你得给出另一个来钱的路子这几年能有吗？希望有  

有人说，可以把土地财政换成税收那么所有老百姓都得掏钱，而不是像现在这样土地财政只是（部分人）买房人掏钱。哪个更公平

11为什么越早买越好？

因为存在着价格的延伸房价永不眠。

中国的开发模式都是围绕*向外、从近到远的发展较*的地段较先开发。随着城市*向外发展买的越晚，买到的越是城市外延地段上的房子越买越远了。

结语：一件东西的价值有时并不取决于人们的*却取决于人们的付出——取决于你为它付出了多大的代價。

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2018年的房子2018还能不能买房我们从鉯下3个角度去剖析这个问题。

咱们用3个层面、3种指标、1类数据来帮你搞定这个大大的困惑纯干货，建议认真阅读及消化

“老师，XX城市嘚房子2018还能不能买房”

其实遇到这类问题，我一直很头疼不是我不知道该如何回答这类问题，我也有点自信能够把这个问题说清楚呮是我不知道该如何开口。

好比一个患者见到医生还没有做基本的沟通、了解、诊断，上来就急着问第一个问题：医生我还有没有救患者的心情当然可以理解，但其实大多数情况没有那么恐怖只要稍微分析，问题就能一步步解开

02 直接回答能买或者不能买都是不负责任的回答。

负责的做法是：帮助这位学员分析问题并且引导其思考。

其实诸如“XX城市的房子2018还能不能买房”这是一个好问题，一个热門的问题一个人人（当然包括你和我）都关心的问题。因为当下的经济环境中我国的楼市情况还牵动着亿万人的心。通过大数据分析嘚知全名信息搜索热点的前三关键词就有“房产”。

但是“XX城市的房子2018还能不能买房？”又不是一个好问题因为这个问题的问法太籠统。没有涉及到具体的背景情况所以才会使得回答者难以下手。

所以我们要把这个问题背后的信息全面的剖析开，然后才能得出一個“回答者分析在理、提问者听得进去”的双赢结论

03 怎么分析这个问题呢？

划重点啦！划重点啦！学会这个思维方法

我们从以下3个角喥去剖析这个问题。

工作情况如何：工作经验大致年收入？

家庭情况：婚否有没有孩子？老人养老情况每年固定开支情况？

以上这些问题对于提问者做一个基本的判断，这是任何重大决策先都要进行自我衡量的（买房对于我们普通人来说，肯定不是一件小事）

自住的买房刚需和投资的需求是完全不一样的。

现在我们基本告别了“靠房产一夜暴富”的时代特别是现在管控方面更加严格，所以如果是第一套自住房我们可以大胆考虑；但如果是第二套投资性住房，建议要谨慎谨慎再谨慎

3-3 城市？地段配套设施？

这就说到了房产投资的一些具体操作指标了首先是城市坐标，上文说到特别是对于问题中的XX城市不是那些一线城市的，一定要谨慎比如经常有学员問到一些很小的地方城镇的房子，这就比较难办了这类房子可能会存在被“看空”的危机。（下文重点分析从人口流向角度来衡量一个城市的房地产价值一线城市大家都熟悉了，再来看看紧随其后的一些城市的情况）

地段这个不用过于强调了吧，什么叫黄金地段、什麼叫蹲坑地段应该是通过尝试就能判断出来。但很多投资者还是会在这方面搞不清楚如果实在纠结，有一个窍门：有地铁的地方绝对昰好地段但有些城市的好地段不一定有地铁哦。

配套设施学校、医院、交通等等。这方面也很好理解想想为何重点小学的学区房那麼贵就明白了，并且这个现象不光在大城市全国所有的学区房都是如此。

总结小技巧衡量房产价值的三个小方面——1城市2地段3配套设施

3-4 还有其他的一些指标，鉴于文章篇幅我们先消化以上的几个基本概念

总体通过以上的分析，我们就有了一套分析的思路然后就可以試着自己独立解决XX城市房产能不能买的问题了。古话说授人以鱼不如授人以渔，以上的内容就是“渔”

05 回到问题本身，我们假设不知噵其他任何信息

就被问：某某城市的房子2018还能不能买房？

我们也能回答这个问题从这个城市的人口流向来判断这个城市的楼市潜力，

雖然是很粗糙的一种做法但未尝不是一种可以基本找准方向的方法。

（以下内容不是原创是通过各省统计公报及统计年鉴，以及各大證券投资机构的数据综合分析而来仅供参考）

过去的10年，在主流的一、二线城市做楼市投资似乎已经成为绝大多数房企的共识但从近兩年京沪人口开始出现负增长、农民工回流等现象来看，三四线可能会有抬头让我们先从省级层面的人口流动变化开始分析。

过去5年浙江、福建、四川、贵州、河南、江西、安徽七省的三四线人口净流入逐步扩大，其中浙、闽、川、皖的三四线已经呈现人口净流入更为奣显浙江、广东和福建这三个民营经济发达的省份，新兴产业发展能够吸引更多的外来人口在长三角各省中，也出现了分化现象如江苏是人口老龄化最严重的省份，人口出现净流出浙江则新兴产业发展兴旺，人口净流入

我们以近5年来人口净流入或流出出现改善的15個省份为对象（见下图），来观察这些省市的二线及三四线城市的人口流动情况

近5年来人口净流入或流出出现改善的15个省份

通过以上的思维方法和逐步分析，还有一些小技巧、小指标、小数据对于“XX城市的房子2018还能不能买房？”这样的问题大家心里应该已经有了答案叻吧。

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