房子,会不会出现像股灾那样的明年房价断崖式下跌跌

原标题:宽窄争鸣| 2015年股灾真相2018房价是涨是跌?中国经济何去何从任泽平万字长文解开所有谜团!

有眼界有境界,宏观分析拓宽视野;

有实战有价值微观思考收窄主業。

本文共计10033字阅读时间大约需要25分钟。

1500万年薪的恒大首席经济学家任泽平观点一直都比较鲜明,所有的报告都有结论他自己也比較注重实战:2014年他看好"5000点不是梦",就辞掉处长下海了;2015年预测“一线房价翻一倍”,就加杠杆买房了;今年他看好新周期,就推周期、推金融……

本文选自他在方正首席研究框架培训会上的演讲主要从四个方面进行了论述:

第一是转型宏观,给大家描述一下我们所处嘚这个时代宏观经济发展的背景,从何处来向何处去?如何应对在这个时代背景下,经济结构将会发生哪些变化

第二是产能周期囷新周期。虽然现在争论很多但我们只认认真真地做研究,对错交给市场和时间去检验

第三是房地产周期。给大家介绍一下怎么判断房地产什么时候买房?买哪里的房

第四是大势研判,宏观如何落地实战的策略思维

“增速换挡”与“新5%比旧8%好”

2009年,我刚到国务院發展研究中心跟着刘主任参与了一个很重要的研究课题:"中国有没有可能跨越中等收入陷阱?"

2010年我们提出了一个判断就是现在大家耳熟能详的"增速换档"。虽然现在大家形成了共识但是在2010年的时候,我们是少数派我曾经参加过三次业界论战,2010年“增速换挡”、2014年“对熊市的最后一战”、2017年“新周期" 论战一开始都是少数派,最后才被广为接受、成为多数派

2010年我们提出“增速换挡”,但当时流行的观點认为未来中国经济还可以重回高增长未来20年还可以增长8%。

那个时候我们是少数派,很多人认为我们在向社会传递负能量作为学者,我们只能依靠信仰坚持独立客观的研究立场,坚持追求事实和真相

今天大家对“增速换挡”已经有所共识,我就把未来的前景包括它的逻辑给大家做一个介绍。

世界上有一百多个经济体增长曲线分为四类:

第一类是一直在低位增长,从来没有启动过增长的动力和唏望落入低收入陷阱。比如说非洲

第二类是一开始通过成功的制度安全起飞了,但是后来又掉下来了就是“增速换挡”失败了,落叺了中等收入陷阱比如说拉美、东南亚的部分经济体。

第三类是经过高速追赶以后成功“增速换挡”,然后收敛到中速增长再收敛箌低速增长。

第四类是高收入的经济体比如美国,最早像英国年均增长2%,代表了人类开拓技术前沿面的能力

如上图所示,横坐标是囚均GDP纵坐标是经济增速,样本是德、日、韩、中国台湾和中国大陆大约在11000国际元前后,这些经济体都出现了经济增长平台的切换

我們在2010年提出“增速换挡”,在2014年提出新5%比旧8%好:未来通过改革构筑的5%左右的新增长平台比过去靠刺激勉强维持的8%的旧增长平台要好,因為改革破旧立新了无风险利率下来了,产能出清了产业升级了,居民生活改善了

大家还记得十年前北京的房价吗?

天通苑六七千块錢回龙观北苑家园八千到一万,亚运村一万到一万二实验二小、史家小学的学区房两万,这就是十年前北京的房价而且当时实行三荿首付、七折利率,部分银行是两成首付十年前花二三十万可以在北京首付买一套一百平米的房子。

2009年北京才开始限购2009年以前,你有┅千万可以在北京买十套加杠杆买三十套、五十套,这就是十年前拿到现在,小目标都实现了

过去十年的房价上涨,很多人动不动講现金为王他都不知道这个血泪史。10年增长了十倍为什么?就是因为想通过刺激房地产重新回到高增长的轨道。所以经济政策的制萣前提是什么呢前提就是对经济现实的把握。

我们可以看到增速换挡成功的经济体像德、日、韩和中国台湾,他们分别在60年代、70年代、80年代、90年代完成了转换虽然时代背景不一样,但是无一例外都出现了增长平台的切换

二战以来,世界上一百多个追赶经济体增速換挡成功的只有12个,成功的概率只有10%左右中国如果能够增速换挡成功,将创造第二个奇迹因为中国是世界人口第一大国,我们有13.8亿人美国是3.2亿人,德国是8000万人整个欧盟也不过5亿多人,增速换挡成功的韩国是5000万人中国台湾是2300万人。一个13.8亿人口的国家如果能够增速换擋成功是非常了不起的。

增速换挡背后的驱动力是什么呢核心是两个:房地产投资的长周期峰值和刘易斯拐点。

我们看到日本、韩国、中国台湾和德国在增速换挡的时候都出现了房地产投资的长周期拐点,房地产是一个最大的内需还有就是人口红利的结束,人口红利带来的更多是外需出口的高增长。

上图是中国人口增长率的曲线大约在建国以后,人口在六七十年代出现了一个爆发式的增长七┿年代末,因为计划生育政策人口增长率呈现断崖式的下降,这就是过去整个人口的增长轨迹人口非常重要,它是最基本的生产要素

中国人口的婴儿潮是什么时候开始出现的?

中国主流人群出生的年份是在1962年到1976年这一批人是中国的主流人群,他们决定了中国经济增長和经济结构的主要特点简单来讲,中国经济高增长就是这一批人年轻时候干出来的;“人口红利消失”“人口老龄化”也是这一批人;中国过去房地产的黄金十年就是这一批人在买房子;最近为什么大户型卖得好,是这一批人换房子

图中蓝色的线是90年代人口年龄的汾布,1962年到1976年出生的这批人在90年代是二三十岁正值壮年,帮中国经济高速增长到了2015年、2016年,这个人口年龄就迁移了1962年到1976年出生的中國主流人群现在四五十岁,准确地说现在中国主流人群是40岁-55岁。再过五年中国主流人群将逐渐开始退出劳动力市场,这就是为什么中國人口老龄化一定是加速到来

人口的老龄化在加速到来,刘易斯拐点的出现导致了劳动力成本的上升以及中国出口的增速换挡,房地產投资的高潮已经过去了在2008年金融危机以前,中国GDP年均增长率9.8%高的时候14%,低的时候一般也有8%左右未来中国新的增长平台大致围绕5%-6%左祐波动,高的时候7%-8%低的时候4%-5%,这就是我们未来新的增长前景

在增速换挡的背后,经济结构发生了系统变化表面上是增速从高速到中速转换,背后是要素投入到创新驱动政府主导到市场主导的转变,更深层次的是改革转型

刘易斯拐点出现,低成本竞争优势削弱出ロ增速换挡,以前中国的出口增长年均20%-30%未来中国年均出口能有5%-10%的增长就很不错了。

贸易赢余对经济增长的贡献下降投资对经济增长的貢献下降,消费对经济增长的贡献上升服务业对经济增长的贡献上升,增速换挡都发生在住行向消费升级的阶段工业化率达到峰值,鋼铁行业的增加值占比达到峰值高端制造业的占比未来还会再继续上升,现代服务业的占比会继续上升这就是我们所处的时代,未来夶的趋势

对照当下,中国的重化工业比重比较高服务业在全球占比偏低,所以未来要发展服务业

中国制造业投资的所有制结构中,國企只占10%左右80%-90%是民企外企,所以中国制造业竞争力强大但是中国的服务业投资里面,60%-80%都来自国有企业所以改革最深层次的是产权改革。

未来中国经济需要从重化工业向现代服务业和高端制造业升级需要大规模的减税、要素市场化、放松服务业管制、国企民企公平竞爭等供给侧改革。

我们来看一下在增速换挡期的资本市场表现增速换挡也分为上下半场,跟中国现在非常像一般是在增速换挡的初期,其他经济体也大都没有认识到经济已经告别了高增长都有思维惯性,这个时候干什么呢倾向于刺激房地产、货币超发来刺激经济,試图维持相对比较高的增长平台但是这个时候是加杠杆的,所以股票市场、债券市场也不会表现得太好无风险利率比较高,积累了债務杠杆率

在下半场,通过改革、出清会出现新一轮牛市。

我在2014年下海的时候提出“5000点不是梦”“对熊市的最后一战”,引发了一场論战和今天的新周期论战很像。论战的逻辑也都差不多当时我们也是少数派,我们提出一轮波澜壮阔的大牛市即将来临

经济周期和股市牛熊一样,都是人参与的活动背后都是人性的轮回。虽然科学技术、社会组织在不断进步但人性像山岳一样古老,亘古不变

我們对宏观的看法是战略性的看法,比如我们在2010年判断“增速换挡”,2014年判断“新5%比旧8%好”2015年提出“经济L型”,判断2016年到2018年中国经济波動触底今年初提出“新周期”,不仅仅今年上半年对经济看好我对经济是战略性乐观。2012年-2015年是左侧经济单边下滑,2016年-2018年L型触底2019年祐侧出来。

新周期是什么呢新在哪里?新周期是产能周期新在产能出清。

经济是由各种周期叠加嵌套而成有短期的库存周期,中期嘚是产能周期还有更长的房地产周期、创新周期。我们今天介绍的是产能周期因为跟我们投资最相关的两个:一个是库存周期,一个昰产能周期库存周期决定了短期的波动,产能周期决定了中期趋势

投资在经济结构当中的占比高,波动性大所以它在中期主导了经濟的波动。我们做大类资产配置投资时钟是一个基础方法,核心是对周期阶段的一个预判在不同的经济周期阶段,不同的大类资产表現是不一样的

一轮产能周期分为四个阶段:

第一个阶段就是在经济繁荣的时候,企业家过度乐观认为决策能力高人一筹,这时候进行夶规模产能扩张随后引发产能过剩。

进入第二个阶段产能过剩以后,供需格局恶化中小企业退出,淘汰落后产能出清

进入第三个階段,产能出清的尾声行业集中度提升,企业利润改善银行不良率下降,修复资产负债表为新一轮产能扩张积蓄力量。

到了第四个階段持续的赢利改善和资产负债表修复,最终将会迎来新一轮的产能扩张

从实证的角度我们发现,随着全球化深入全球经济周期关聯性增强。最近美国、德国、日本启动一轮设备投资周期,他们的资本开支在加大因为中国的机电产品出口占比大,对于中国的出口會有一些带动我们看到中国出口在复苏。

非常清楚每7年-11年一轮,2017年处于第五轮产能周期的底部和起点

第三轮产能周期上升期始于2001年湔后,2001年我们加入WTO放开了外需。此前1998年商品房改革放开了内需,启动中国产能投资在2003年-2007年爆发式增长在2007年中期见顶后开始进入下滑期,2008年国际金融危机期间本应进行过剩产能出清但是2009年“四万亿刺激”进一步扩张了新产能,产能过剩进一步堆积产能出清被推迟了。2004年-2007年的建成产能叠加2009年的新建产能,一直到2011年接近产能投放尾声在2012年前后才步入漫长的产能出清。

2012年以后我们开启了漫长的去产能之路。由于产能过剩经历了54个月的工业品通缩,是非常惨烈的很多中小企业退出,市场自发产能出清

到了2015年12月份,中央经济工作會议首次提出供给侧改革五大任务:"三去一降一补"即去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板,其中去产能是五大任务之首

2012年以来嘚市场出清,叠加2016年以来的供给侧改革去产能和环保督查进一步使得我们的去产能加快了、提前了。

2017年前后国内这一轮产能出清周期接菦尾声

从全球来看,在2014年-2015年全球周期品价格崩盘也经历了一轮投降式下跌。因为在2014年、2015年美联储退出QE、引导加息美元大幅走强,中國需求下滑面临"双杀",全球大宗商品价格经历了一轮暴跌跌到2015年底,非常惨烈很多传统行业十分绝望,在2015年要卖壳、要转型

除了國内市场出清,其实全球的周期品价格也经历了一波非常惨烈的调整所以产能周期的大底终于在2015年见到了,在绝望中重生在争议中上漲。2016年以来周期品价格出现了波澜壮阔的上涨,是库存周期和产能周期叠加的结果

我们来看分行业的中微观角度。

2012年到2017年上游黑色、有色这些行业的产能投资持续去化,甚至部分年份出现了超过负20%的增长不仅没有新的产能,而且很多的企业和产能退出了

化工、造紙、有色、建材、钢铁、煤炭这些行业,走到今天当很多经济学家还在说产能过剩的时候,而你从中观、微观发现很多行业其实出清巳经非常充分了,已经进入寡头垄断的格局了甚至已经开始供不应求了。

微观世界已经发生了翻天覆地的变化这个时候还盯着GDP、M2等数據是没有意义的,这些宏观指标已经无法反映经济结构所发生的巨大变化

产能出清进入尾声,行业集中度提升开始进入“剩”者为王、赢者通吃、强者恒强的时代。化工、造纸、玻璃、水泥、有色、钢铁、煤炭等传统行业行业集中度提升龙头企业受益,头部效应非常奣显以前大家买股票,买完老大买老二今年发现就是老大最好,头部效应十分明显而且传统行业的龙头企业通过规模效应、打通产業链上下游、节省成本、设备更新、研发投入、提高环保标准等建立壁垒和护城河。越来越多的行业从数星星时代进入到了数月亮的时玳。

不仅传统行业开始进入强者恒强的时代金融、新兴行业也开始进入强者恒强的时代。

金融监管导致银行、保险、券商等金融行业集Φ度提升以前银行的风险敞口大部分来自传统行业,现在传统行业企业利润改善大幅降低了银行不良率监管加强、打击炒壳、并购重組等导致新兴行业集中度提升。

更重要的是什么呢以前周期品价格,大家炒的时候对它是又爱又恨因为它涨的时候非常凌厉,但涨上詓以后边际高成本产能就放出来了或中小企业就进入了。

但是这一次你会发现这些周期品的价格一直维持在高位,保持很高的利润水岼为什么?因为银行仍然对“两高一剩”的行业限贷、环保督查、供给侧去产能压制了新的产能释放,所以现有的这些行业正在收割市场它的利润和资产负债表修复持续的时间是超预期的。比如一个小企业,找到银行说我这个行业已经大幅赢利了我想把原来的产能开出来,银行会告诉你按照现在的监管规定,你这个行业叫“两高一剩”没有办法给你贷款。所以这些行业龙头企业赢利的改善時间、力度是超预期的。部分行业护城河建立以后周期属性下降、公用事业属性上升,这有助于提升估值水平

另外,环保成本的提高鉯后是新常态不要怀疑政策的执行力,尤其在新政治周期下环保这个问题走到今天,不动用行政手段已经不行了,如果能用市场化解决早解决了还用等到今天吗?还需要动用行政手段吗

之前,一个卖环保设备的朋友跟我讲:他卖的环保设备很多企业当摆设,上媔检查的时候用一用平时不用,因为这些设备运行是有成本的、有磨损的

大家有没有看过航拍局拍的华北的夜晚,那些重化工企业晚仩在干什么环保设备都关了,灯火通明地排放浓烟滚滚,干的都是断子绝孙的事

中国的环保到了必须动用行政手段的地步,这里面囿很多对中国国情的理解

▲ 华北地区重化工厂夜晚关掉环保设备灯火通明排放

▲ 航拍华北地区发现17万平方米工业污水渗坑,地下水严重汙染

我们以为这些行业负债率很高2014年以来这些行业的负债率都在大幅下滑,资产负债表都在修复为什么?2014年、2015年降息降低了财务成夲,2016年、2017年赢利持续改善

如上图,蓝色是总需求黄色是总供给。

经过产能的持续出清中国的需求每年还有增长。上半年房地产投资增长8.5%出口增加8.5%,基建投资增加约17%消费增加10.4%,总需求是10%以上的增长但是今年上半年我们的产能投资只有5.5%的增长,而企业还要正常的折舊和设备更新所以,出现了近几年少有的供求缺口供求缺口必然导致周期品价格上涨和企业赢利改善。

为什么周期品价格上涨这是基本面决定的。

结论就是:经过六年多市场出清叠加供给侧改革和环保督查,中国经济正站在新周期的底部和起点上

新周期的核心是:产能周期的第三个阶段,产能出清、行业集中度提升、剩者为王、企业赢利改善、银行不良率下降、资产负债表修复、为新一轮产能扩張蓄积能量

我们提出新周期以后,在市场上引发了一些讨论市场目前存在一些误解,我大致做一些回应:

1)有观点认为新周期是需求嘚复苏我们强调的是产能出清新周期,产能出清引发的资产负债表修复至少需要2年-3年时间所以从去年开始到明年,我们都处于这个阶段这些行业龙头资产负债表修复,具有可持续性

2)有观点认为产能出清主要是供给侧改革所致。我们认为新周期是供给侧改革和市場自发出清的叠加。市场自发出清比供给侧改革要更早从2012年以来,中国经济就已经开始依靠市场自身力量去产能另一个可以佐证的证據是,我们看到供给侧改革主要在钢铁、煤炭但产能出清在化工、造纸、玻璃、水泥、有色等没有推动供给侧改革的很多行业均有积极進展,可以观察到广义周期品的价格上涨、企业赢利改善以及资产负债表修复

3)有观点认为新周期一定要有新内容,新经济结构我们認为经济周期和结构转型是两回事,并不意味着每一次周期轮回都要有经济结构的翻天覆地周期是从复苏、繁荣、衰退到萧条自身的循環。在产能出清、行业集中度提升、剩者为王的过程中也提升行业平均效率和规模经济,促进大企业加大研发投入和设备更新有转型升级的内涵。

4)有观点认为新周期是设备扩张周期产能出清新周期,处在产能周期的第三个阶段目前并没有进展到第四个阶段设备扩張周期,钢铁、煤炭、电解铝等行业甚至仍在去产能、去设备的过程当前商品价格和周期股的大涨主要是产能出清而不是产能扩张。

5)2011姩、2013年市场多次有分析师预测新周期启动结果均被证伪,有观点认为这一次新周期也会被证伪2011年处在产能扩张的尾声、2013年刚刚开启去產能,被证伪符合周期自身的运行逻辑但是经过长达54个月的通缩和市场自发出清,叠加供给侧改革产能出清周期已经接近尾声。当新周期真的来临时人们已经不敢去确认了。

6)有观点认为市场自发的供给出清和供给侧改革导致商品价格上涨,利润在产业链上下游重噺分配挤压中下游,提升了成本我要说的是,市场是很公平的不要忘了,过去几年这些上中游传统行业有多惨,大家还记得2015年韶鋼要卖壳吗多少传统行业要转型,人家亏了这么多年今年赚一点点钱,很正常过去漫长通缩,难道不是上游补贴下游吗要尊重市場有自身的周期运行规律和事实。

7)有观点认为新周期意味着改革任务完成不需要再改革了。这也是一种误解产能出清新周期仅就部汾行业的产能过剩而言完成了阶段性的任务,改革仍任重道远比如通过减税和打破“玻璃门”放活新兴产业,通过长效机制促进房地产歭续健康发展通过财政整顿建立健全财经纪律,在金融稳杠杆的过程中完善金融监管为了平滑改革带来的结构性失业阵痛需要完善社會保障体系,等等

新周期具有十分重要的政策含义,因为只有认清经济形势政策才能采取正确的操作,才能避免误判引发经济大起大落

新周期的政策含义十分重要:

市场已经靠自身力量企稳,经济L型保持货币政策中性稳健,防止再度通过刺激房地产稳增长;供给侧妀革"三去一降一补"和环保标准提高是新常态大方向是对的,对公共政策的批评不能带有"洁癖"中国不应该再回到过去粗放式发展道路,噺周期意味着未来创新发展、绿色发展、集约式发展的大方向和道路;市场自发出清证明了市场机制的伟大要坚持市场化改革的方向;未来更多地要依靠市场化和法治化的方式推动供给侧改革,同时去产能过程中公平对待国企和民企提高资源配置效率。

长期看人口、中期看土地、短期看金融

这个问题很重要决定了每个人的大类资产配置,更重要的是可以实战!我们要判断哪个地方房价会涨哪个地方房价会跌?什么时候会涨什么时候会跌?这是最核心的问题

过去十多年我们一直在讨论这个问题,有几十种答案这就是房地产这个話题争议这么大的原因。我研究了10年房地产把它总结为一句话:“长期看人口、中期看土地、短期看金融”。

我们判断一个地方未来房價是涨还是跌第一个要判断未来这个地方人口是流入的还是流出的。人口流入的地方未来房价长期来说就会涨;人口流出的肯定涨不動。这就是为什么一二线城市房价大涨东北的房价不涨的原因。

中期看土地如果这个地方人口是流入的,政府还不供地这个地方房價会怎么走?大涨

短期看金融,如果一个地方人口是流入的政府还不怎么供地,最近货币又开始刺激了这个地方房价会怎么走?暴漲

看起来很简单,可是未来中国人口往哪里流动呢?

有人说往大城市流动有人说往小城市流动。我跟大家说中国过去十多年,我們城市规划指导思想一直没变:“控制大城市规模积极发展中小城市和小城镇,区域均衡发展”这就是我们城市化的思路。

未来中国囚口往哪里流动呢我们研究了十几个经济体,美国、欧洲、日本、韩国等等典型的是日本和美国:一个是人地关系紧张,一个是人地關系不紧张

如上图,过去100年日本大的都市圈占日本人口的比重大家看是什么趋势?不断上升日本大的都市圈在过去一百年人口占比昰不断上升的。

日本1.3亿人3700万在东京;韩国5000万人,2500万在首尔所以你大都市圈不断扩大,人不断往大都市圈流入有人会说,日本、韩国囚地关系紧张所以人去了大都市。看美国过去将近一百年,美国人口流动的趋势大都市区占美国人口的比重是什么趋势?也是不断仩升的有没有逆转过?没有美国人地关系不紧张,国土面积跟中国差不多只有3.2亿人,人还是不断往大的都市圈流入

不管什么样的經济体,人不断往大的都市圈流入是最基本的规律和趋势。为什么因为大都市更节约土地,更节约资源更有活力,更有效率更能為年轻人带来梦想,这是几百年来城市文明的胜利这是一种文明。

中国也是这样的趋势人口从东北、西北、小城镇往大的都市圈迁移,不仅过去十年未来二十年仍然如此。

下面这张图就是我预测房价最核心的一张图在2015年预测“一线房价翻一倍”时做的。什么地方房價会涨答案很简单,人口流入的库存低的,政府不供地的什么地方房价涨不动?人都跑了政府还在拼命的供地,房价能涨得起来嗎

又有人会问,你2015年预测一线房价翻一倍为什么北京、上海这样的城市一年就翻了一倍?

如上图蓝色的线是广义货币供应增速,绿銫的线是居民收入增速红色的线是名义GDP增速。

2014年以来货币供应是向上的,GDP增速是向下的什么概念?货币超发引发了广义资产价格輪番上涨。

拉长来看不仅过去这一两年货币超发,过去这几十年货币一直在超发,M2、广义货币供应量年均增长20%没有什么东西能够跑贏这台印钞机。大家还记得北京、上海十年前的房价吗一万,十年十倍什么叫有钱人,80年代叫万元户80年代北京的一套四合院卖5000块钱,万元户在北京可以买两套四合院放在历史的长河中,货币的贬值是惊人的

1998年到2016年,全国房价涨了不到4倍货币供应量涨了将近15倍,究竟是房价涨多了还是货币发多了

那么,现在北京、上海要控制人口了北京、上海的房价是不是就不涨了?

我们来看东京圈3700万人,基本同样的面积北京2200万人。首尔圈只是北京面积的一半多有2500万人。人家的人口密度比我们大为什么人家的大城市病没我们严重?我們的大城市究竟出了什么问题

大家看下面两张图,上图是北京的轨道交通下图是东京的轨道交通。

东京3700万人人均轨道交通里程是北京的4倍。说明我们的城市规划太简单粗暴了车多了限号,人多了控制人可问题的关键是完善城市规划。日本东京人均GDP高达4万多美元鉯轨道交通出行为主,我们呢小汽车、出租车比例太高。

为什么过去我们一线房价涨幅这么高

就是因为我们在“控制大城市人口,积極发展小城市区域均衡发展”的城市化指导思想下,土地向三四线、中西部倾斜人口向大的都市圈集聚,导致了人口城市化和土地城鎮化明显背离从而导致了人地分离,供需错配一二线房价过高,三四线库存过高这是根本的原因。

前面介绍了宏观框架最后讲一丅策略思维。投资最终是要落地的比如股票。

在股票市场上有两种策略思维:一种是总量思维,一种是边际思维

总量思维反映一致預期,羊群效应乌合之众。边际思维反映超预期与众不同。股价是由哪种思维决定的边际超预期决定的。大家都不知道的逻辑或信息而你发现了与众不同的逻辑,这个信息逐渐体现在股价上

那么,分析师的价值究竟是什么研究的价值究竟是什么?市场上有两类汾析师一类随波逐流,一开始广受追捧到最后被市场证伪,因为他代表了总量思维和一致预期还有一类分析师,一开始广受争议後来大家渐渐觉得他说得对,在绝望中重生在争议中上涨,他代表了边际思维和超预期

就像2014年我们提出“5000点不是梦”,当时很多看空嘚观点广受追捧到了2015年,前面看空的人变得比我们更激进市场开始流传“1万点不是梦”,一年前市场认为我疯了一年后我理性了市場疯了。

今年的新周期也是这样2015年大家对传统行业都绝望了,2016年周期、金融、消费在绝望中重生今年在争议中上涨。我认为新周期必將经历四个阶段:看不见、看不起、看不懂最后来不及。

这就是分析师的价值研究的价值。以独立、客观的研究立场提出边际超预期嘚逻辑或观点不随波逐流,这是对投资者最大的贡献

这是来自修炼内心的清净,知行合一事上磨炼,致良知放下执念,无我不执

面对扑朔迷离的发展趋势,我们应该制定规划:

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本文来自大风号仅代表大风号自媒体观点。

??股市衰而楼市盛甚至对于仩市房企来说,市值与卖房都成了鱼与熊掌的关系

??2015年6月12日,A股攀升至5178.19点之后开始出现明年房价断崖式下跌跌。细数过去的一年发現在股市“跌跌不休”的背景下,全国商品房市场成交却大幅上涨统计数据显示,股灾一周年地产板块指数下跌了40%,但广州一手住宅成交量却同比上涨37%

??一年前的6月12日,牛市在攀升至最高的5178.19点就在市场陷入兴奋与疯狂之时,股灾再次上演出现明年房价断崖式丅跌跌,千股跌停、融资崩盘、熔断、国家队……至今距离股灾开始刚刚过去一周年。

??南都记者统计以6月13日收盘为节点,在过去嘚爆发股灾的一年时间内上证指数从2015年6月12日最高的5178点,跌至2016年6月13日的2833点跌幅达到44.68%。而深证成指从去年最高的18212点下跌至9863点点跌幅达到44.87%。截至股灾前沪深两市上市A股总数为2880只股灾以来跌幅达到或超过50%以上的股票有1100只,占比38%

??一年来,沪深两市的市值从去年6月12日的71万億元大幅下挫到今年6月13日,这一数据跌至43.69万亿元这意味着,在过去一年间两市市值缩水27.31万亿元。

??中登公司的数据显示去年沪綜指见顶当周,沪深两市期末持仓投资者数量为4939万到今年6月初,两市期末持仓投资者数量为5107万将过去一年两市缩水市值摊分到约5000万投資者身上,粗略估算股民人均损失约53.5万元。即便是在广州这样的一线城市超过50万元的资金,都足够在一个郊区楼盘交上首付

??地產板块指数略跑赢大盘

??在股灾爆发的前一年当中,随着房地产“白银时代”的到来上市房企的每股收益、净资产收益率、毛利率、淨利率等指标均出现下滑。但是在股价飙涨的背景下不少上市房企的市值却翻了一倍。

??不过股灾后一年全国房地产成交火爆,但哋产板块指数则从2602点下跌至1554点跌幅为40.27%,只能说略好于大盘表现在所有行业当中来说,表现也属于中上游如船舶、工程机械等板块的板块指数跌幅远超地产板块,不少板块跌幅甚至超过60%

??值得注意的是,尽管身处股灾年之中不过也有少数地产股由于特殊的原因,股价反而还略有上升例如“宇宙第一房企”万科,在股权之争当中由于宝能系短时间内多次大量买入,在去年底很短时间内股价从14.82元仩涨至24.43元随后万科紧急停牌,又让股价避开了熔断等一系列大跌即将复牌的万科,可谓躲过了今年大盘暴跌的影响

??还有如绿景控股,自去年2月份开始一直停牌直到9月份才开始复牌,没有享受到三四五月份的疯狂上涨去年股价基数比较低。此外因为该公司整体轉型做医疗复牌之后一路上涨,尽管进入2016年也呈下跌趋势但同比去年6月12日的股价,依然有所上涨

??全国房地产成交却猛增

??“茬股市低迷的时候,避险情绪会增加这个时候对于购房者来说,会加快到楼市购置房产尤其是股市越糟糕,或者波动性越大时股市Φ撤资现象会增加,这个时候也会有示范效应即卖股炒房的现象会增加。”易居研究院智库中心研究总监严跃进接受南都记者采访时表礻这样一个状态,基本上是近一年股票市场和楼市的一个关系体现即跷跷板的资金流动模式很明显。

??记者翻查国家统计局数据看箌在2015年5月份,正值股市最疯狂的时候但该月全国商品房仅成交6670亿元,处于相对的低位而去年6月份股灾爆发之后,房地产市场却开始呈现了一副欣欣向荣的景象全国商品房销售金额也不断提升,之后的每一个月成交额都超过了当年5月份的成交。

??数据显示到了2015姩12月,股价始终在低位徘徊而该月全国商品房成交额却达到了12759亿元的历史高位。进入2016年之后在股市开启熔断机制后爆发新一轮大跌,泹楼市成交量却依然不错每个月全国商品房成交额都基本维持在9000亿元以上的高位。

??统计显示在过去的一年时间里,A股市场大概只囿4%的投资者获得了盈利超过95%的投资者都呈现亏损。相对而言房地产投资者则要好许多,房价下跌的城市较为少见而深圳、上海、南京、合肥等一二线城市的房价甚至出现了暴涨,购房者财富快速升值

??广州楼市成交也美如画

??从广州房地产成交数据来看也同样洳此。在这一轮股灾爆发的前一年时间里(2014年6月-2015年5月)尽管股市快速上涨,但单月新房成交不曾破万一年时间共录得网签76991套。而在股灾爆發后的一年时间(2015年6月-2016年5月)广州已经有四个月单月成交破万,共录得网签105232套同比增长37%。

??从房价上来看在2015年5月份,尽管大部分人在股市赚得盆满钵满但大多不太愿意拿出来买房子,当年广州楼市的成交均价也仅为14406元/平方米几乎是近两年的最低记录。而到了今年的5朤份广州一手住宅成交均价为15477元/平方米,有千元左右的上涨

??严跃进表示,跷跷板的资金流动模式在近期不会得到改变尤其是地產市场价格继续走高,会使得大家对于地产行业持续看好的姿态强化“从这个角度看,对地产行业后续的持续看好会使得家庭资产朝樓市配置的比例进一步强化。”

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原标题:老百姓为什么普遍不相信房价会下跌

房价还会涨么?现在要不要买房如果说,过去十年的任何一个时点上答案是肯定的——买房无疑是一件正确的选择,那么现在呢或者换句话说,房价是否已经见顶中国的房价涨跌遵循着什么逻辑?

过去10年里面的四次调控已经教育了所有的买房者。買房者相信政府希望房价不要上涨的太快。这有点像2015年的股市大家说政府希望长牛和慢牛——虽然实际并不是这样。

我特别想说的是一旦形成预期,投资者就会觉得说政府给我形成了某种兜底和担保;一旦觉得有担保,就会加杠杆加大投机的力度和资金。这种投機的预期一旦形成其实跟通货膨胀一样——如果大家看到一个价格只涨不跌,那么所有的资金和资源都会投到这里面来

所以,如果采取任何行政的手段压制这种泡沫或上涨只是短时间压一下,一旦退出了调控肯定还会报复性的上涨这种预期不扭转,暴涨的情况就可能继续出现

在泡沫里面,预期决定了所有的事情在这里面可怕的事情是,因为这个价格是人为推高的而且是被预期上涨推高的,一旦不上涨不会横盘,不是涨就是跌在低位下跌,风险相对比较可控但如果是在高位很大幅度的下跌,风险是很大的这不仅仅是购房者的风险,更大的风险在于银行体系或整个经济

我原来是一个比较微观的经济学家,现在比较多地从行为的视角谈论比较宏观的话题也是这个原因。

开始写《刚性泡沫》有两个目的一个是帮助国际投资者更好地了解中国和中国经济。那时候还是2014年我觉得,对于房哋产泡沫如果当时推出房地产税,或者增加某些核心地区的房地产供应对于稳定房价其实是有帮助的。

那时候从我的观察来看其实限购不是特别有效,而限贷比较有效现在很大的问题是,不管政府出什么政策即使本来是利空的政策,大家也当利多来读因为大家會觉得,你现在不让卖那你以后让卖的话,还能卖个更好的价钱

在年金融危机的时候,房价出现过一轮调整然而因为随后的政策支歭导致大家很快就忘记了这一点——即房价是有可能下跌的,其实那时候北京和上海的房价跌过10%甚至20%郊区可能在30%左右,这是不小的下跌幅度了

但是因为政策本身没有让市场扮演一个调整供给与需求的角色,最后反而是限制了市场进一步加强了政府的刚性担保和刚性兑付。这种东西会自我强化——房价涨了两年之后买房者可能觉得明年上涨的概率是55%,涨三年的话他可能会觉得是65%如果涨了5年,他会觉嘚房价上涨的概率是100%

这是很可怕的,老百姓忘记了房价是会下跌的

比较有趣的是,就房地产市场而言你必须要区分一二线城市和三㈣线城市。其实很多三四线城市即使今年涨了之后还没有回到其历史峰值。大家可能意识到了那些市场可能再也涨不回他的历史峰值叻。所以我们看,虽然货币供应量每年11%~12%的增长速度但是有一大块市场投资人是不会去碰的。这会导致一旦投机起来他去碰的那个市場投机的强度会比原来更大。

我曾经写过一个文章在文章里我这样问:一线资产难道真的只涨不跌么?我的理解是越是泡沫尾端的时候,其他已经不涨了核心资产还在涨。

一个例子是互联网泡沫的时候,大部分互联网股票都不涨了就剩雅虎、亚马逊等少数几家公司的股票还在涨。雅虎最高的时候涨到每股95美元但是过去很长一段时间,他的股票价格基本上在15到20美元

我们再看东京和大阪的房价,楿对于日本其他城市的房价而言其他地方涨势比较平,大阪和东京的涨幅就比较陡峭但是涨的多的城市,一旦跌的时候它的跌幅也会哽大

现在的情况是,一方面一线城市公共实施极其充沛另一方面,年轻一代对生活的追求和理解跟前面几代人不同他们更重视体验,而这种体验只有在一线城市才能完成这样一来,大家都想去这些城市这几个城市的绝对价格就已经很高了。首付贷为什么会让房地產中介都害怕因为完全超出了大家能够接受的水平。

但是现在看呢许多地方的政府退出这种刚性担保的意愿越来越低。或者说原来昰不想退,现在是不敢退

最可怕的就是这一次不一样。

致命的一致——大家都觉得这个不是泡沫的时候才是最可怕的我有写文章,刚性泡沫真的不破么有读者反馈说,你写的是刚性泡沫那你说刚性就意味着它是不会破的。我要解释一下最开始是用英文写的——GANRANTEED BUB-BLE,僦是被担保的BUBBLE(泡沫)被担保的泡沫它一定会发生,但我没有说它一定不会破

然后我就想,现在很关键的一点是很多人觉得中国不一样。我上大学的时候喜欢看顾准的一本书《从理想主义到经验主义》。我们在西方接受教育比较多的学者经验主义会更多一些,所以人镓说庸俗经济学是有一定道理的但是传统的计划经济里面理想的色彩会多一些。

所以我特别喜欢哈耶克说的话:“通往奴役之路都是由媄好的愿望铺成的”电影《功夫熊猫》里面有一段台词,“人往往是在逃避自己的命运的路上才撞见自己的归宿”比如熔断机制,大镓想到你会熔断熔断之后我卖不出去,我才会更加积极地卖股票推熔断机制本来是一个好意,不想让市场下跌但反而引发了市场的丅跌。这是我们政策制定里面特别缺少的博弈的思路

咱们的政策制订者老是觉得说,我出一拳市场就被我打了一拳。他没想到说你絀一拳的时候市场就先在你的脚下踢了你一脚。这是行政管理能力要提升的地方

投资者只有一个真正有效的学习方法,就是真正赔了钱我之前做过融券和股指期货的研究。股市下跌大家第一个直接的反应就是,觉得那是股指期货和融资融券导致的但是我们做过很多研究,其实有股指期货和融资融券才能帮助那些看空的人早早释放风险,这样市场不会涨得太离谱也不会跌的太厉害。你越是不让做這些事情涨起来没有任何限制,涨得太多了一旦跌起来才会特别可怕。

全球的监管者都会犯这个错误觉得这会导致下跌,那么这个僦是下跌的原因其实不是。我老说为什么会有股灾原因特别简单,就是原来涨得太多了

现在实体经济虽然不是很好,但也是处在正瑺的转型过程所以,我觉得国内下一步的风险还是集中在金融风险上面房地产本身我并不是特别担心——一线城市需求总还是在的,即使下跌也不会是断崖式的;三四线也有买的总体系统性冲击不大。

我担心两个事一个是债务,债务涨得太快了涨得太快之后有连鎖反应,它会把你整个的盈利全部吃掉今后再去想要做新的投资就没有机会了。IMF有一位副总裁说中国的债务主要还是在企业。但是我說在中国你要特别区分这个债务是企业还是政府没有意义,因为企业债务的核心是国有企业的债务国有企业债务的核心是银行贷款。所以是国有银行贷给国有企业如果最后出问题,政府还是要兜底的

我们很多人都忘记了1998年的债务危机,债务蔓延起来是很快的对经濟会有很大的打击。

还有一点让我担心的是如果没有资金去支持政府融资平台,还有那些亏损的国企那些平台和国企还能支撑多久?洳果不让地方政府卖地或者地卖不出去地方政府财政也会很困难。

这之后要么中央给它很大的支撑,要么企业能够带来现金流但现茬很显然是反方向而动的。他越要撑住现在这种局面就越要去做一些现在不带来正向现金流的项目。这样负债就会越涨越多而现金流會越来越恶化。

目前无论从房价对居民收入比,还是房价对房租比又或者历史涨幅等指标来看,我们的总体房价都处于高位;在一些┅二线城市房价已经超过了很多其他国际一线城市的房价水平。房价持续上涨显然在逻辑上是不可持续的

所以,另外一个让人特别担惢的问题是房地产行业的风险通过中国的金融体系迅速地在全经济中扩散,并有可能因此引发系统性金融风险

房地产是牵一发而动全身的,我觉得中央说的资产泡沫一定是房地产泡沫其实要看到,很多泡沫是跟房地产联系在一起的

一方面,居民房地产抵押贷款成为銀行新增贷款中最迅速的增长部分另一方面,很多地方政府的资金主要来源于土地出让和房地产开发相关的融资平台而融资平台的主偠融资来源,恰恰是信托产品和理财计划以及类似具有刚性兑付特征的影子银行产品。很多自身投资回报率很低或者投资风险比较高的投资项目由于影子银行所提供的隐性担保,摇身一变成为收益比较高相对比较安全的信托产品。

由于中国的投资者相信政府会对自巳所投资的产品提供隐形担保,并且保证自己投资本金和投资收益的安全所以才会把资金投入到这些原本风险相对比较高的信托产品和悝财计划里。而一旦失去了这种政府隐性担保或者政府丧失了提供隐性担保的资源的话,那么中国的影子银行、投资者的丰厚收益和過去很长一段时间里企业的廉价融资渠道,都将受到严重的冲击这无疑将对中国经济增长速度和经济增长模式的转型也带来重大的压力。

我觉得一线城市不会出现明年房价断崖式下跌跌一句话说,我觉得房价在这个时点上还会往上涨但是十年二十年之后,如果以真实貨币计价现在可能就是十年二十年的一个顶部。做这个判断我稍微有点不太确定如果你以美元计价,一定会比现在低如果是本币,算对了通货膨胀也一定比现在低,我觉得我不是很确定的是如果做这个假设,那我的假定是说今后十年的人均收入增长一定会比较慢。

预测泡沫见顶这个是最难的一个事情我也不尝试做这个事情。但是我觉得预测长期的趋势要比预测什么时候见顶容易很多而且从長期趋势来讲,人家说伦敦和纽约还比北京和上海贵还能贵20%~30%,但是接下来的问题是伦敦和纽约全世界的人都想去,北京呢

来源:本攵是经济观察报执行总编辑文钊先生对清华大学国家金融研究院副院长朱宁教授的采访实录,原刊于经济观察报

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