丨商圈丨精装大三居 铂金二层 满五一套 落地飘窗 近城铁

置业顾问种华发布了一条新城悦隽公园里的抖房

来源：房天下综合整理 19:00

[摘要] 新盘首开。品质价格户型同片区性价比极高

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南都记者分十大方面17项指标逐一对比，广州5胜4平，总体上仍是深圳胜

广州和深圳，同时位居四大一线城市，却是其中地理位置最为接近的，相距仅100多公里，车程约1个半小时。两个城市之间的比较很多，不过在房价这一问题上似乎争议并不多，不论是业内人士还是普通市民，总是觉得深圳的房价要远远高于广州。

这个时候一般所引用的标准是全市均价，广州房管局本周公布的新房均价，加上从化、增城的统计网签均价才15443元/平方米。这与深圳已超过2万元的均价根本不是一个水平线上。而广州的二手均价大概约是深圳的一半左右。

不过，冲着房价低，从深圳来广州的“北漂”却感觉自己被忽悠了，广州房价不比深圳低呀，大广州同样居不易。

十大方面17项指标分类对比

普通购房者所感受到的是买房时的惊讶，珠江新城动辄4万、5万完全可与深圳顶级豪宅区相媲美，而在普通白领所聚集的华南板块、白云等区域单价都是2万、3万，丝毫不比深圳刚需聚集的龙华、坂田低。

广深房价到底谁高谁低？口水战大多时候只是公说公有理，婆说婆有理，两个城市如此不同，不论是从城市规模、经济发展、人口数量甚至是楼市表现都呈现出巨大的差异，如何比较？

南都记者撇开上述城市因素造成的不同，试图从浩如烟海的楼市成交中，搜集已公布的数据进行对比。我们分别从新房、二手、租赁、土地、物管费的十大方面列出总计17项指标来分类对比广州和深圳两地楼市的差异。

深圳高过广州的指标更多

不是谁比谁更好，而是谁比谁更贵。最终结果是，深圳高过广州的指标更多。不过，17项指标PK中，广州也有5胜4平，而且一些关键指标的PK上，广州甚至是把深圳远远抛在身后。比如说洋房最高价一项，商铺和公寓的租金，广州都已经超过了深圳。而单价地王也同样远超深圳，这让南都记者不禁捏了一把汗，因为土地价格往往能够反映出未来几年内的房价。

房地产专家韩世同分析说，深圳由于毗邻香港，楼价一直比较高。反观广州的楼价，在2013年这一年有着比较大的提升和突破，这也是由于地价的反推。相比之下深圳目前几乎没有土地出让，发展空间有限，广州在去年一年频频刷新地王，带动房价迎头赶上，“可以理解为深圳等了一等。”

广州楼市更加活跃和多元化

楼市发展往往与城市发展息息相关，深圳目前不论是土地还是新盘都看得出已经面临后续发展的困境，这个发展了30多年的特区土地总面积只有1991.6平方公里，远不及广州目前的三分之一。广州从化、增城撤市改区后，面积已经扩展到7434.4平方公里了。

也因此，广州楼市表现更加活跃和多元化，一方面新盘数量仍在高位。另一方面，广州洋房最高价格已经达到9万-12万元/平方米的高位，同时像从化这样的区域还存在单价仅6000元出头的楼盘。

需要警惕的是，广州楼价在去年出现赶超深圳的趋势，然而在今年就碰到了市场调整的大环境，楼价产生波动。韩世同就指出，深圳开发已饱和，相对平稳的市场环境中，价格不论是上升还是下滑的压力都不大。而广州目前楼价已经出现下行趋势，则要避免出现急起急落的问题。

广州洋房最高价格完爆深圳，珠江新城汇悦台超9万元/平方米的单价远远超过华侨城纯水岸6.3万元/平方米。不过，深圳在商务公寓和别墅两个指标上扳回一局，高端公寓深圳湾一号均价高达13万元/平方米，让广州最高的合景天銮只能望其项背。而同样位于华侨城豪宅区的别墅懿德轩最高总价高达2.2亿元。

这一局：广州一胜两负。

广州　最贵洋房高达14 .847万元/平方米

说到最近一年广州新盘最贵的房子毫无疑问出现在珠江新城CBD，这个豪宅云集的片区，楼盘单价不在5万元以上都不好意思说出口。今年4月，豪宅盘汇悦台签约了一套面积为1505平方米的复式洋房，网签总价为2.2346亿元，单价约14.847万元，刷新了广州的豪宅签约记录。其实这个珠江边上的楼盘可谓是广州第一贵盘，网签均价一直在9万元/平方米以上。

除了网签数据上极给力的汇悦台之外，珠江新城另一豪宅盘凯旋新世界也同样价格惊人，这个孔卡居住过的小区，望江单位的报价达到了12万-20万元/平方米，园景单位则报价8万-9万元/平方米。不过由于“限签”政策的影响，凯旋新世界网签价格并没有超过汇悦台。

最贵的公寓同样出现在珠江新城，天銮作为一线望江的公寓，普通的户型成交价基本都在5万-6万元/平方米。还有一些一层一户带空中泳池的单位，成交价也不低。如今年3月，天銮网签一套493平方米单位，均价94113元/平方米。据了解，目前该盘还有少量“天籁行宫”在售，叫价也达到12万-15万元/平方米。

至于广州最贵的别墅，则有点“大隐隐于市”的味道，藏身在白云区白云大道北。这个命名为大一山庄的纯别墅盘，每一套别墅都是著名设计师特别设计，绝无重复。据了解，大一山庄名列亚洲十大豪宅榜单，目前别墅均价约7万元/平方米，不过由于面积大，因此总价不菲，已售出最贵的那套总价在1.6亿元，据说明年还将推出一栋价格5亿元的楼王单位。

深圳　高赠送别墅总价达2.2亿

从近一年的新盘推售情况看，深圳最昂贵的洋房依旧是位于传统豪宅区的华侨城片区，其纯水岸15期去年8月开盘均价6.3万元/平方米。在深圳市场后来居上的高端公寓市场，去年迎来井喷，目前最高售价为深圳湾一号，均价约13万元/平方米，但相比别墅的高赠送，公寓的使用率大约只有70%。

别墅市场因为供应稀缺，且普遍赠送率能达到1：1.5左右，因此单价并不能实际反映别墅市场售价。目前深圳拥有过亿单位的别墅除了华侨城天麓，又添了懿德轩。懿德轩的玫瑰道别墅房产证面积728平方米，使用面积2694平方米，售价2.2亿元，是目前深圳豪宅市场可查询到的最高总价，按使用面积算，约6万元/平方米。而天麓的5套“云阙”别墅，房产证面积约2500平方米，使用面积达5000平方米，售价在1亿-2亿元。

在单价10万元以上这个级别上，深圳以6个项目遥遥领先广州。不过在5万元-10万元这个档次上，深圳的楼盘却以18个稍逊广州。不过从高价楼盘总体数量来看，深圳在新盘稀缺的情况下，却仍然在数量上多过广州。

广州　单价5万以上盘至少22个

单价10万元以上(2个)：

侨鑫汇悦台、凯旋新世界

尚东君御、颐德公馆、星汇御府、博雅首府、中海花城一号、珠光公园御景、汇景新城、江源半岛花园、帝景山庄、爱群荟景湾、东方文德广场、东山京士柏、富力东山新天地、君华天汇、保利天悦、信达阳光海岸、珠光御景壹号、流花君庭、大一山庄、颐和高尔夫庄园

珠江和白云山自古便是广州的筋骨，如今也成为豪宅的金字招牌。作为广州核心商务区，天河有全市最贵的住宅楼盘，尤其临江大道和珠江公园周边更是超级豪宅盘踞的地段。如侨鑫汇悦台位于临江大道，南向珠江，拥有一线珠江美景；一路往西，便是开盘已有十年之凯旋新世界，南望珠江，北依珠江公园，可谓绝佳景观位置。

位于北端的白云区豪宅，则以山景、高尔夫景独树一帜，云山脚下的大一山庄号称“每一栋，世界仅一栋”顶级标准打造，晋升亚洲十大豪宅。而越秀区豪宅，除了珠江景观，更依托优质教育资源和老广生活氛围，尤其是带有省一级名校学位，房价高居不下。

深圳　南山新房均价超5万元/平方米

单价10万元以上(6个)：

懿德轩别墅、深圳湾一号、华侨城天麓、紫园、爱琴湾、天琴湾

招华曦城、中海九号公馆、燕晗山居、深业上城公寓、东海国际公寓、凯旋湾别墅、前海湖山壹号、鲸山觐海、澳城1618、翡翠海岸、德尚世家、万科璞悦山别墅、皇庭玺园、凤凰谷、伍兹公寓、三湘海尚、恒裕滨城、海境界

深圳多区域发展，因此高价楼盘分布也比较广泛，其中6个单价10万元以上的楼盘，既有在传统豪宅区华侨城里的高大上别墅，也有后海中心区的商务公寓和别墅。

不过更为集中的区域还是在拥有着传统山海资源的大梅沙别墅，其中就包括有万科旗下最高端的天字号别墅产品。而5万-10万元单价的楼盘则以新兴豪宅区域南山区分布最广，甚至在上个月南山区新房均价就已经超过了5万元/平方米。不过这一标准下的楼盘数量只有18个之多，原因与深圳目前在售新盘数量渐少不无关系。

本周一，广州市国土房管局公布4月份广州楼市成交数据，仍然按照原十区两市口径统计，一手住宅网签均价为15443元/平方米。而按照十区口径则为18830元/平方米，同比去年同期上涨约15%。即使是按照十区统计口径，广州一手住宅均价也远远低于深圳市辖6区同期23721元/平方米。

不过仅从各自的增长幅度来看，近一年广州房价上涨的速度却要高出深圳不少。广州市辖10区今年4月同比上涨约15%，中心六区更是同比大涨19.8%。而深圳今年4月的一手住宅均价比去年同期上涨了约8%。不过也并不排除广州近期由于限价有所放松，高价盘集中签约带来了均价出现补涨。

珠江新城一手房　单价多超5万

珠江新城CBD是广州打造区域性总部经济和金融中心的核心区域，被称为广州楼市风向标。但从2009年起，珠江新城土地买少见少，最后一块住宅用地——— 越秀星汇御府也以平层单价6万元、复式单价6.5万元的高价面市。

整体来看，区域在售的一手楼盘主要有近10个。即便便宜的，售价也在5万/平方米左右，如嘉裕公馆、佛奥广场、南国公馆等；单价5万-8万的如中海花城1号、星汇御府、颐德公馆、尚东君御等，更高价的则是全市最贵住宅了。

深圳福田CBD虽然楼盘数量非常少，但是价格上却与广州珠江新城C BD价格相差不大。

深圳福田CBD早已发展成熟，高楼林立，正在销售的住宅项目屈指可数。而位置最核心、关注度最高的项目当属旧改项目深圳中心，这一项目预计近期开盘，预计售价将达到10万元/平方米。福田CBD近期写字楼价格多数在5.5万-7万元/平方米。

5距城市最核心区10公里处楼盘售价

分别从广深两地最核心的位置出发，10公里处两地楼盘发展呈现出比较类似的趋势来，抛开部分豪宅项目，从刚需定位的楼盘来看，两地楼盘价格基本上也在2万元以上。而一些资源性楼盘，则价格基本上超3赶4，不过广州的豪宅楼盘价格要比深圳更高一些。这一局：基本平手，广州略微高一点。

广州　单价普遍要两三万

分别从两个城市最中心的位置(广州以珠江新城CBD西塔，深圳以福田CBD)为圆心，以10公里为半径画一个圆，那么在这个圆圈上面的在售楼盘，会是什么样的价格呢？

往东10公里，是目前已经很成熟的东圃一带，新盘佳润上品菁园定位刚需，均价2.4万元/平方米。南部10公里距离恰好进入了番禺区，大学城的星汇文瀚、大学小筑等楼盘部分单位甚至超过3万元；华快边上的时代外滩、星河湾海怡半岛凭借着三江汇流的景观，均价也要3万元/平方米；便宜一些的则有敏捷金月湾，成交均价在1.6万元/平方米徘徊。往西10公里，基本位于荔湾一带，价格也在3万元/平方米左右徘徊，江景大盘中信西关海单价2.8万-3.5万元。

CBD北面十公里，恰好到了白云新城以及环境不错的南湖板块。在白云新城，新楼发售的云山名都，售价2.4万-3万元/平方米，而保利云禧单价则要去到4.4万元。隔着白云山的南湖板块，新天半山售价约3.2万元/平方米，佳润云凯雅寓则为2.4万-2.8万元/平方米。

深圳　单价2万-4万的楼盘均有

从福田CBD出发，直线距离10公里位置上的楼盘，东边到罗湖区有新世纪御园，在售价格3.6万元/平方米，往西则是豪宅集中的南山区，有在售楼盘阳光里4.1万元/平方米。往北分布的楼盘较多，且定位刚需的楼盘相对较多，如布吉片区的海心汇福园在售均价1.9万元/平方米，邻近位置带精装修的万科麓城则均价2.4万元/平方米，坂田片区创兴时代2.1万元/平方米，龙华区卓越皇后道2.8万元/平方米，宝安区水木丹华均价3.4万元/平方米。由于深圳是一个东西纵深发展的城市，从福田C B D出发往南10公里处则已经是大海了。

房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值，不同机构可能采用不同的统计指标和不同的计算方法。近日，易居发布了《2013年全国35个大中城市房价收入比排行榜》，采用了来自统计局的官方数据，统计出深圳以房价收入比17.2，高居全国35个调查城市榜首位置；而广州则以10.9排名第6。

2013年深圳的房价收入比甚至超越了北京位居首位，易居报告中分析认为主要源于其商品住宅成交均价大幅上涨。不过不论是深圳高达17.2还是广州的10.9，都已经远远超过了一般意义上房价收入比6-7的合理空间。这一局：深圳胜。

从去年10月份开始，广州公布的二手住宅均价囊括了从化、增城进入，因此均价有所下降，维持在万元刚出头。而深圳二手住宅价格在今年以来基本上都保持在2.9万元/平方米以上了。

这一局：毫无悬念的，深圳大胜。

深圳二手房价基本超2 .9万元/平方米

土地价格往往预示着未来几年的房价。按照“面粉面包论”，“面粉”那么贵了，也就预示着未来几年广深两地的“面包”也要涨价。就土地市场来看，广州和深圳先后经历了疯狂的时期。广州在去年一年之间11区的区域地王都刷新了一遍。而深圳则仅今年以来，“地王”价格已经两度被刷新。不够即便今年内已两度刷新，但深圳2.877万元/平方米的单价地王却被广州3.459万元/平方米的地王远远甩在了身后。

广州　3.459万元/平方米

说到广州的地王，最著名的莫过于“亚运城”地王了。2009年，亚运城这个超级巨无霸地块，以255亿元的价格拍出，时至今日依然是全国的总价地王。不过这块地总价高是因为其438万平方米的总建筑面积，折合下来楼面地价不过5822元/平方米，倒不算扎眼。

广州的历史单价地王出现在去年5月，海珠区南洲路地块在恒大和越秀两家厮杀百来回后，最终以24.6091亿元，配建保障性住房42000平方米的底价成交，折合下来楼面地价达3.459万元/平方米。需要注意的是，南洲路地王可不在广州房价最贵的珠江新城哦。

深圳　2.877万元/平方米

今年5月15日，深圳宝安中心区一宗商业用地，历经3个多小时357次举牌后，最终成交价高达48.3亿，楼面地价28774元/平方米，溢价率达126%。这一价格一举刷新了今年1月23日，美国巨头兆华斯坦134亿元、2.8万/平方米竞得的前海“地王”。专家测算，按照这一土地价格，预计一两年后该物业售价至少在6万元/平方米左右。

PK台：广州两胜一负一平

非常巧合的是，在商业写字楼最高租金上，广州和深圳两个城市竟然神奇重合了，都高达350元/平方米·月。不过在商铺和商务公寓两项指标上，深圳却双双败给了广州，在住宅租金上则赢了。这一局：广州两胜一负一平。

深圳　洲际酒店公寓月租达450元/平方米

根据第一太平戴维斯统计，深圳租金最高的写字楼出自写字楼最集中、寸土寸金的福田CBD，这里租金一直居高不下。而商铺最高租金则是传统商业旺地罗湖东门，达到了1500元/平方米·月。深圳近年来有非常多的高端商务公寓入市，不过出售的比较多，所以租金最高录得为洲际酒店的服务式公寓。

广州　W酒店公寓月租达580元/平方米

早在2012年，广州的西塔写字楼就以最高320元/平方米·月位居华南之首。到目前，西塔最贵的租金大约可达350元/平方米·月。去年，广州市房地产租赁管理所录得西塔的租金均价为220元/平方米·月，当然居全市最高；其次是位于二沙岛的新创举中心、珠江新城的发展中心。从官方数据看，广州市仅去年就有88个写字楼的租金单价超过100元/平方米·月。

商铺方面，地球人都知道广州的北京路商铺是金“砌”的。租赁所2013年的数据显示，北京路商铺租金以1736元/平方米·月居全市翘楚，毗邻上下九的第十八甫路以每月1240元/平方米·月居全市第二。在2012年，北京路的大佛寺周边商业面积拆迁补偿达45.8万元/平方米，亦破历史记录。

广州近年非常多的高端商务公寓入市。其租金最高的当数去年初入市的W酒店公寓了，一套55平方米的公寓月租就达3.2万元，算下来每平方米月租达580元。此外，西塔裙楼的雅诗阁也不相上下，一套85平方米的一房一厅租金在2.5万-3.2万元/月，且经常爆满。

PK台：广州一胜一负一平

物业管理费意味着房屋居住的成本，同时随着人们生活水平的提高，购房者对房子的要求也在提高，尤其是在高端楼盘，高品质的物业服务已成为让楼盘保值、增值，增强产品竞争力的关键因素。

广深两地PK，别墅方面几乎不相上下，每平方米都接近10元，按照动辄几百平方米的别墅来说，每月要缴纳的物业管理费已是不小的数目。而在洋房方面，广州最高物管费达到了与别墅不相上下的水平，而深圳则要低许多。不过在商务公寓方面，深圳湾一号不但单价高，物业管理费也远远超过了其他类别的房产。

这一局：广州一胜一负一平。

广州　宏城花园物管费高达9.8元/平方米·月

传闻广州最贵豪宅汇悦台物管费超过10元/平方米·月，但开发商表示还未最终确定。目前，洋房物管费最贵的当属越秀星汇御府，物管费达9.8元/平方米·月，仅42户人家的星汇御府，是珠江新城唯一全部是300平方米以上的纯大户型设计社区，未来提供类酒店式服务，同时客户交楼时可以使用会所的公共空间服务。

尽管大一山庄堪称最贵别墅，但别墅物管费最贵的当属二沙岛的宏城花园，达到9.8元/平方米·月。据中介介绍，该小区拥有二沙岛最大、最高端、最完善的会所配套，外籍人员较多，因此物业管理很好。

公寓方面，天銮的物业公司为有着“顶级管家”之称的启胜管理服务有限公司，是香港新鸿基地产集团成员之一，在香港深受明星、名流喜爱，包括定制整套贴心专业的“港式大管家”等服务，物业费也不菲。

深圳　深圳湾1号物管费达13.6元/平方米·月

物业管理费意味着居住成本，但物业管理费的高低还是依据提供的服务而定。在深圳，洋房的最高管理费仍是多年前的香蜜湖一号，中海的“深蓝”品牌服务价格6.5元/平方米；别墅最高价是华侨城天麓，9.9元/平方米，而中海九号公馆的“紫金执事”品牌物业价格也达到了9.8元/平方米；高端商务公寓作为后起之秀，为匹配其定位，物业管理费也是“贵族”，最高的深圳湾1号物管费达到13.6元/平方米，其它如深业上城是9.9元/平方米，东海国际公寓是9元/平方米。