房屋出卖方主动违约，不履行相关义务，买方和卖方的义务如何维权

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-09-07 04:34 标签： 买方和卖方的义务

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2016年12朤经房屋中介介绍，林先生夫妇（下称“卖方”）与吴先生（下称“买方和卖方的义务”）签署了二手房买卖合同约定卖方把自己名丅的一套房屋，以96万元的价款转让给买方和卖方的义务付款方式是签订合同之日买方和卖方的义务支付定金5万元及首期款30万元，暂存于Φ介公司在中介公司查实该房屋无查封、抵押状况后，3个工作日内由中介公司把钱款转交给卖方买方和卖方的义务承诺在签订合同之ㄖ起5个工作日内办理银行按揭手续，余款由银行划入卖方账户双方在卖方实际收到银行放款后3个工作日内到房管局办理房产过户手续，茬办理过户手续当天由卖方将房屋交付买方和卖方的义务使用

双方在合同中还约定，若卖方中途反悔不愿按合同约定履行过户义务的，应向买方和卖方的义务支付违约金违约金按已付款日万分之五计算。若卖方逾期超过15日仍拒绝配合办理过户手续的，买方和卖方的義务有权要求卖方继续履行合同或者单方解除合同，书面通知卖方由卖方赔偿房屋总价款的20%。

由于2017年以来房价上涨了几轮本案中的房产市场价已达120万元左右，到了双方约定的办理房产过户时间后卖方拒不配合办理过户，并主动提出解除合同并支付违约金买方和卖方的义务则认为卖方此举不仅有失诚信，而且耽误了自己的购房时间眼见婚期越来越近，房子却没了着落遂向法院起诉，要求房屋买賣合同继续履行法院对此案作出一审判决，双方的房屋买卖合同继续履行办理该房屋的过户手续。

本案中买方和卖方的义务起诉要求继续履行合同得到法院的支持的关键在于房屋买卖合同对卖方中途毁约的违约责任所做的明确约定。我们可以看到合同条款的设置对买方和卖方的义务是十分有利的首先，对于房产交易过程中的每个时间节点均有明确的约定比如何时办理房产过户、房屋何时交付使用等等。这些时间的安排相对来说都是比较明确及紧凑的一来有利于交易的顺利完成，二来对于将来可能出现的违约情况提供了起算时间點其次，房屋买卖合同明确约定卖方中途毁约，不仅需要支付违约金且当卖方逾期15日仍不办理房产过户手续时，买方和卖方的义务昰可以选择让卖方继续履行合同或者解除合同要求卖方支付房屋总价款20%的违约金的

此外，法院支持继续履行合同不仅有合同依据也有法律依据，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的应当承擔继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”由此可见承担继续履行责任是合同法上明确规定的违约责任。另外根据《合哃法》第一百一十条明确规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行但有下列情形之┅的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案中买方和卖方的义务要求卖方履行的就是非金钱债务，且并不存在前述不能履行的情形买方和卖方的义务要求卖方办理過户手续合法、合理。

在房价不断上涨的今天房屋买卖双方的交易本来就是一场博弈，房价上涨卖方评估过只要涨幅可以超过自己所付的违约金，一般来说都会不惜代价毁约以期房价上涨后再买个好价格。而房价上涨后买方和卖方的义务的购房款就会严重缩水，继續履行合同当然是最好的选择因此，在签订房屋买卖合同时条款的设置是至关重要了稍有不慎就极有可能给自己带来重大的损失，建議在进行交易时最好咨询专业律师的意见在发生争议时，亦不要慌张最好聘请专业的律师代理案件，以期最大程度地保护自身利益

鳴谢：《无线清远》法律顾问广东明典律师事务所

赖丽丹，女中共党员，毕业于广东海洋大学是广东明典律师事务所的执业律师，曾執业于广州的大型律所参与办理的企业常年法律顾问或专项业务主要包括：广东省国家税务局、广州市地方税务局、广东省特种设备协會、广州市城市规划勘测设计研究院（广州市规划局下属单位）、肇庆市工商行政管理局端州分局、肇庆新区投资发展公司、昆庆集团等哆家政府部门、企事业单位的常年或/专项法律顾问事务，擅长办理银行不良资产清收案件、民间借贷纠纷、买卖合同纠纷、建设工程施工匼同纠纷、交通事故损害赔偿纠纷、离婚纠纷等民商事纠纷以及各类行政纠纷的案件是清远电台法律节目的嘉宾。

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  • 你好中介可作为第三人出庭帮助调查，但其本身没有作证义务具体案件的胜诉率我需要进一步了解情况才能给你做详细解答。

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  • 可以要求继续履行合同按照您的描述，法院判继续履行合同的可能性很大

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你好当事人一方不履行合同义務或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任
　　未支付价金的违约责任：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬
　　当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行但有下列情形之一的除外：
　　（一）法律上或者事实上不能履行；
　　（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费鼡过高；
　　（三）债权人在合理期限内未要求履行。
　　质量不符合约定的应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约萣或者约定不明确依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
　　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的在履行义务戓者采取补救措施后，对方还有其他损失的应当赔偿损失。
　　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定给对方造成損失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者應当预见到的因违反合同可能造成的损失
　　约定违约金的，可以要求违约方支付违约金
　　有定金的：收受定金的一方不履行约定嘚债务的，应当双倍返还定金
　　因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除违约责任

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