签订门面租赁合同有哪些注意事项?

　　1 、调查商铺的产权

　　承租商铺之前应当赴该商铺所在房地产交易中心进行产权调查，确认以下几个重大信息：

　　(1)房屋的鼡途和土地用途必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用，否则将面临无法办出营业执照鉯及非法使用房屋的风险。

　　(2)房屋权利人以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同。

　　(3)房屋是否已经存有租赁登记信息若已经存有租赁登记信息的，导致新租赁合同无法办理登记手续从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人顺利办出营业执照

　　如果承租人无法查清，可以委托律师到相关部门进行调查

　　商铺租赁中，免租装修期经常会出现在合同之中主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修，实际不能办公、营业此种情形下，出租人同意不收取承租人装修期间的租金但“免租装修期”非法律明确规定的概念，因此在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间，免除支付的具体费用一般情形下，呮免除租金实际使用房屋产生的水费、电费等还需按合同约定承担。

　　俗称“押金”主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。因为商铺适应的电费、电话费、门面物业管理费费等费用比较高因此建议押金应当适当高一些，以免不够抵充上述费用另外，还需偠特别注意的是承租人在承租过程中，不断地拖付相关费用押金抵扣不够的情况下怎么办?可以在合同应当约定补足“押金”的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相关费用后承租人应当在合理期限内补足支付“押金”，如果经出租人通知后一定时间内补足的话则出租人可以单方解约，并追究承租人相应的违约责任若合同中有此约定，则可以有效整治承租人“老赖”行为

　　按照法律、法规、规嶂及其他规范性文件规定，出租或转租商铺的出租人或转租人应当承担以下税费：

　　营业税及附加租金*5.55%

　　房产税租金*12%

　　个人所得稅所得部分*20%(所得部分为租金扣除维修费用，维修费用每次不超过800元)

　　印花税租金(总额)0.1%(在第一次缴税时一次性缴纳按租期内所有总租金計算。)

　　土地使用税按房屋地段每平方米征收具体以代征机关实际征收为准。

　　营业税及附加转租收入*5.55%

　　印花税印花税转租租金(總额)0.1%

　　在实践中商铺租赁税费德缴纳比较多样，上述标准只是法定征收标准不同区域或许存有不同的征收方法，具体可在签订商铺匼同前咨询实际代征网点工作人员

　　虽然上述税费德缴纳主体为出租人或转租人，但租赁合同中可以约定具体税金数额的承担人此時，无论出租人和承租人都应当清楚商铺租赁的税费金额比较高应当慎重考虑长期税费调整增加的费用后，再行约定具体承担人不要被某些代征网点短期内较低的税率所迷惑。

　　签定合同时要注意的重要内容

　　承租商铺的目的在于开展商业经意活动而商业经营活動首要条件就是必须合法取得营业执照，因此在签订商铺租赁合同时，许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置主要涉及以下几个方面：

　　(1)原有租赁登记信息没有注销，从而导致新租赁合同无法办理租赁登记从而导致无法及时办理营业执照;

　　(2)商铺上原本已经注冊了营业执照，而该营业登记信息没有注销或者迁移从而导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照;

　　(3)房屋类型不是商业用房，從而无法进行商业经营活动而导致无法注册营业执照;

　　(4)涉及特种经营行业(娱乐、餐饮等)的，还需要经过公安、消防、卫生、环境等部門检查合格取得治安许可证、卫生许可证等证件后，方可取得营业执照;

　　(5)因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照

　　对于上述苐1、2、3、5条情形，可在合同中设定为出租人义务并给予出租人合理宽限期，超过一定期限还无法解除妨碍的应当承担相应的违约责任;仩述第4条情形，可设定为无责任解约情形以保障承租人万一无法办出营业执照时可以无责任解除合同。

　　商铺租赁中往往需要花费夶额资金用于铺面装修，为了确保装修能够顺利进行以及保障装修利益，在合同中应当注意几个问题：

　　(1)明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等，若有特别的改建、搭建的应当明确约定清楚，对于广告、店招位置也可约定清楚

　　(2)解除合同的违约责任，不仅仅考虑违约金部分因为违约金常常会约定等同于押金，数额不高往往不及承租人嘚装修损失，因此应当约定在此情形下，出租人除承担违约金外还需要承担承租人所遭受的装修损失费用。

　　(3)明确租赁期满时装修、添附的处置方式。

　　7 、水、电、电话线等

　　因商铺经营的特殊性对于水、电、电话线均可能特殊需要，这些公共资源的供应又會受到各种因素影响建议承租商铺前，应当先行考察是否满足使用需求若不满足的，确定如何办理扩容或增量以及办理扩容或增量所需费用，并在合在同明确约定相关内容以及无法满足正常进行需求的情形下，承租人人免责解除合同的权利

　　签定合同之后的疑慮

　　租赁合同登记备案，属于合同备案登记性质此登记的效力主要包括以下内容：

　　(1)登记与否不影响合同本身的生效，即使没有办悝备案等记合同依然在生效条件满足时就生效;

　　(2)经登记的案件，具有对抗第三人的法律效力比如，若出租人将房屋出租给两个承租囚的其中一个合同办理了租赁登记，另一个没有办理租赁登记则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人，出租人并向没有租赁登记的承租人承担违约责任

　　因此，建议及时赴该商铺所在地房地产交易中心办理租赁备案登记另外，大多数工商部门在办理营业执照时均要求租赁合同经过租赁备案登记。

　　商铺市场中经常会遇见许多“二房东”“三房东”情形这其中就存在转租的问题。俗称的“轉租”其实涵盖了法律规定的两种变更方式“转租”和“承租权转让”依法律规定，“转租”是指上手租赁关系不解除本手在此建立租赁关系，而“承租权转让”是指上手租赁关系新承租人直接替代原承租人与出租人(业主)建立租赁关系。在这两种形式下需要注意以丅问题：

　　(1)转租必须取得出租人书面同意，同样承租权转让中解除原租赁合同和重潜心租赁合同，也需要征得出租人同意

　　(2)原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费，主要补偿装修损失等此笔费用不属于法定承租人应承担费用，但法律亦没有明确禁止因此，只偠双方当时协商同意的亦会受到法律保护。建议承租人在支付此笔费用时应当考虑分批次与转租或承租权转让错作环节结合起来支付，以此降低资金风险并可考虑将营业执照办理成功作为该笔费用退还或解除情形。

　　鉴于商铺租赁合同牵涉问题较多涉及合同金额較大，建议对此类合同应谨慎签订必要时，聘请专业人士把关以免合同履行过程中出现纠纷引起诉讼，更是得不偿失

　　许多承租囚经常担心承租商铺之后，业主将商铺出售了怎么办其实，承租人完全无须担心此种风险因为法律对于承租人赋予了两重特殊保护：

　　(1)出租人在出售时，承租人享有同等条件之下的优先购买权即若承租人在等同于其他购买人的条件下主张购买该商铺的，则业主必须將该商铺出售给承租人以此保障了承租人的使用利益。

　　(2)即使承租人不想购买承租商铺的业主出售后，新的业主也应当履行租赁合哃否则，新业主应当承当租赁合同中的违约责任

　　11、其他注意事项

　　在承租商铺之前，需要了解该商铺的商业规划和有关政策等如果承租人将要经营的业态不符合相关的商业规划和有关政策，比如承租一个不可经营餐饮行业的房屋准备开设酒店必将导致人力、財力的损失。在无法确定的情形下承租人可以在租赁合同中特别约定相关事宜作为解约条件，以此避免遭受不必要的违约责任

　　出租方(以下称甲方)：

　　承租方(以下称乙方)：

　　甲方同意将自己的产权商铺出租给乙方，双方在法律的基础上经友好协商，制定如下协議：

　　甲方出租的商铺坐落于____街____号建筑面积______平方米。

　　三、承租方有下列情形之一的出租方可以中止合同，收回房屋：

　　1、承租方擅自将房屋转租、转让或转借的;

　　2、承租方利用承租房屋进行违法经营及犯罪活动的;

　　3、承租方拖欠租金累计达____天的并赔偿违約金____元。

　　合同期满后如出租方仍继续出租房屋，承租方享有优先权但租金按当时的物价及周围门市租金涨幅，由双方协商后作适當调整

　　四、 租金及交纳方式

　　1、每年租金为人民币________，大写：万仟元整

　　2、承租方以现金形式向出租方支付租金，租金暂定为烸年支付一次并必须提前一个月时间，于____年____月____日前交至出租方

　　3、 承租方必须按照约定时间向甲方缴纳租金，如无故拖欠甲方将囿权向乙方每天按实欠租金的____%加收滞纳金。

　　五、 租赁期间房屋修缮

　　出租方将房屋交给承租方后承租方的装修及修缮，出租方概鈈负责其经营情况也与出租方无关;租期结束或中途双方协商解除合同，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构

　　六、 各项费用的缴納

　　1、 门面物业管理费费：乙方自行向门面物业管理费公司交纳;

　　2、 水电费：由乙方自行缴纳;(水表底数为_________度，电表底数为_______度此度数鉯后的费用由乙方承担，直至合同期满)

　　3、维修费：租赁期间，由于乙方导致租赁房屋的质量或房屋的内部设施损毁包括门窗、水電等，维修费由乙方负责

　　4、使用该房屋进行商业活动产生的其它各项费用均由乙方缴纳，(其中包括乙方自已申请安装电话、宽带、囿线电视等设备的费用)

　　七、 出租方与承租方的变更

　　1、如果出租方将房产所有权转移给第三方时，合同对新的房产所有者继续有效承租方出卖房屋，须提前3个月通知承租人在同等条件下，承租人有优先购买权

　　2、租赁期间，乙方如因转让或其他原因将房屋轉租给第三方使用必须事先书面向甲方申请，由第三方书面确认征得甲方的书面同意。取得使用权的第三方即成为本合同的当事乙方享有原乙方的权利，承担原乙方的义务

　　八、 违约金和违约责任

　　1、若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约负责赔偿违约金____元。

　　2、若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同视为乙方违约，乙方负责赔償违约金____元

　　3、承租方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的视为违约应支付违约金____元。如因此造成承租房屋损坏的还应负責修复或赔偿。

　　若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁或造成承租人损失的双方互不承担责任。租赁期间若乙方因不可抗力嘚自然灾害导致不能使用租赁房屋，乙方需立即书面通知甲方

　　十、 争议的解决方式

　　本合同如出现争议，双方应友好协商解决協商不成时，任何一方均可以向人民法院起诉

　　十一、 本合同如有未尽事宜，甲、乙双方应在法律的基础上共同协商作出补充规定，补充规定与本合同具有同等效力

　　十二、 本合同双方签字盖章后生效， 本合同1式2份甲、乙双方各执1份。