今天的你，还敢投资房地产来实现财务自由吗？附带我的亲身经历【富爸爸吧】_百度贴吧
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今天的你，还敢投资房地产来实现财务自由吗？附带我的亲身经历
开篇之话是，罗伯特本人认为，现在进入房地产并不高明。因为如果是我说，现在进入房地产不高明，我自己都不会看的。无名小辈的话多半根本没有什么价值。
我想很多人和我一样，看了富爸爸系列之后，也心生了通过投资房地产来实现财务自由。同样，我想我们中的绝大部分，在思考如何投资房地产的时候，都遇到了投资房地产本金和风险杠杆的双重矛盾中。这时，我看到了网上很多人这样评价富爸爸，罗伯特的大牛皮。
真的如此吗？我相信大部分人在实践富爸爸理论时候都违反了3个E，在没有充足的经验和知识的情况下就贸然出击，结果成了投机者，最后成了可怜的投机者。但是，即便是有了充足的经验和知识，投资房地产看起来也不是那么容易。
在抱着这些疑问的情况下，我将富爸爸系列（加上投资部分）又重读了一遍，发觉原来答案都藏在书中，但是我还是要抱怨一句，答案藏得堪比达芬奇密码。
富爸爸是套有趣的书，罗伯特在叙述过程中，还推荐了很多别的好书。这些好书很值得反复去读。其中富爸爸推荐了一位股票投资大师彼得林奇的书，在彼得林奇的书里，他强调业余投资者一定要独立思考，千万不要不加思考地去听信专业投资人的话。彼得林奇这么说道：假如你碰巧看到彼得林奇在电视里推荐股票，千万别听。首先，彼得林奇可能是错的。其次，就算彼得林奇是对的，但是他今天喜欢这只股票，也许哪天他不喜欢了，除非他碰巧又坐到摄影棚，碰巧你又打开电视，碰巧你还又转到这个台。否则，你永远不知道你持有的股票彼得林奇已经不看好了。
同样又是不久前，我在腾讯读书频道读到这么一本书。是新浪的一位编辑参加了一个国内组织的采访富爸爸的两位作者的活动。（这本书本身很烂，但是有一个重要的信息）书中这么写道：罗伯特本人也承认，现在进入房地产已经不像以前那么有利可图了。
看到这里，很多人应该跟我一样豁然开朗了。但是遗憾的是，99%的读者无缘听到罗伯特对于现在房地产的评价。
我把这个发现讲给一位朋友听的时候，他问我，可是美国的房地产不是已经泡沫爆掉了么？难道他们的房地产第二波泡沫已经生成？
带着这个疑问，我又继续阅读，很碰巧，又是在彼得林奇的书《战胜华尔街》里找到了答案。假如你看过《富爸爸之投资房地产》这本投资指南书，你就知道投资房子并非计算本金，首付，贷款就可以了，选房子的复杂不是几句话能写清楚的。有趣的是，彼得林奇也这么认为，他的书中有一章讲述了他是如何在房地产股票中大获全胜的，彼得林奇是价值投资者，这就意味着他的选股方法和买房子差不多，先是走访经纪人，然后看看房子漏水不，地基有白蚁不，邻居是守法公民还是瘾君子，然后，假如他很喜欢这些房子，碰巧股票价格也不贵，他就买下了。罗伯特选房之道也是如此，唯一不同的是，他们一个买房子，一个是买有这些房子的公司的股票。
然后关键之处就来了，彼得林奇大概这么写道，房地产股票一片低迷，房东第一年还愿意挂一个房屋出售，第二年干脆伤心得牌子都懒得挂了。这个时候，大家都以为，泡沫已经爆掉了。但是经过考察，我发现暴跌的只是高档住宅区，碰巧股票经纪人和华尔街日报的记者都住在这里，于是他们武断地告诉人们地产泡沫来了，股票全面暴跌。经过走访调研，彼得林奇发现中小住宅和商铺的销量依然很稳定，他在那时大举买入地产股票，包括相关产业如园艺公司的股票，然后获得了丰厚的回报。
于是我们可以推断，美国的房地产泡沫并没有真正破灭过，实际上当人们醒悟过来，房地产的股票也随之暴涨，人们单从股票上看，可能以为美国房地产经历了一次泡沫化，然后又重新复苏，但是实际上，房地产的主要代表中小住宅并没有出现严重的暴跌。
这样就不难理解，罗伯特为什么认为现在进入房地产是不明智的了。
放在中国，情况也许有所不同，但是大体类似。我先讲个关于出租屋的小故事吧。我住在成都，在温江区（成都地区非中心区里房价相对较高的地区）有一所小房子，靠出租赚现金流，10万入手，8年后已经回本了。但是现在租房和4年前真是不能比。4年前我刚毕业，那时候我们找房子住很爽快，价格合适，有没有空调什么的都没关系，和房东说好了价就入住。但是4年后，当我成为房东，我真的找不到当年像我这么好的房客了……
我无意对现在刚毕业的年轻人横加指责，但是它们中相当部分过惯了养尊处优的生活，我提供的住房针对的是流动性打工人群，于是不提供空调和电视。于是我把租金削减到一半，这样可以吸引那些来打工的，但是又担心房价较贵的打工族。
有一天，一个男生联系到我（我不通过中介，因为想给房客省掉上千块的中介费用），我再三提醒，我不提供空调和电视，因此租金很便宜，我自己不住在那个地区，去一次很麻烦，所以我反复唠叨（门钥匙在物管那里有，房客可以自己去看，同意租才联系我，大家要是也想走这条路，不妨和物管联系下，很多物管提供这项服务）不提供空调电视，所以看好了我就直接去签合同啊，并且不再降价了，男子满口答应。
那天正好家里车子在保养，我只好骑着自行车顶着烈日花了1小时赶到，看了半天（真不知道他为什么还要看半天，他已经和物管看了很久了）后，他表示，既然没有空调，希望租金再便宜点，我听了当即就想撞墙。这个年轻人，虽然年纪就比我小2-3岁吧，怎么这么没诚信呢？电话里已经说好来就签合同的。然后这位可敬的房客居然提出房子太简陋，希望装修下。也许吧里有成都的朋友，我可以透露，温江区国色天香乐园附近的小公寓，400一个月，还不出物管费的白菜价，居然还有人讲价。我当即表示，没有什么可谈的。
这位年轻人可能刚出学校不久，居然这么说话：“我给你1个星期的时间，把这些准备起。”
我听了便回答：“不用那么久。我今天只是碰巧在中午35度骑自行车锻炼，碰巧我压根不想出租这间屋子，所以不用那么久。”
然后，我遇到了各式各样的房客，孕妇，老人，学生，他们有的建议我精装修，有的建议空调要用格力的，别用sharp的，还有的建议我把圆头水龙头换成感应的……也许他们都觉得400的价格可以实现乌托邦吧。反正一瞬间，一年前的友善房客都失踪了。
说这个故事，我只是想说，买个房子就能把贷款杠杆转嫁给房客已经不现实了，中小住宅的空房率是很高的。而核心城区的房价嘛，假如你能买核心城区的房子了，那么你现在应该至少开着宝马coupe，和女朋友飙车玩乐，而不是在这里大家一起探讨投资问题。
但是富爸爸告诉我们，房地产投资难道只有住宅吗？显然是否定的。这里我们借用一个股票的概念，市盈率。市盈率=股价/每股每年盈率。假如一只股票股价是10元，每年的每股盈率是1元，那么市盈率就是10倍，也就是10年后本金可以回本（这个是理论回本，尽管公司盈利最多给你股息，不会把盈利发给你，但是依然是个好用的标准）。我们以成都地区的住宅为例。100平的郊区电梯公寓，总价50万，每月租金是1500元，每年租金就是18000，回本时间是27.7年，市盈率是27.7倍，那么显然这个不是个合算的买卖，况且我们还承担着房价暴跌的风险呢（退出战略里必须包含暴跌风险的情况，道理富爸爸已经讲得很明确了）。
无论是股票还是房地产，27倍的市盈率都是高估了（巴菲特的老师格雷厄姆要求市盈率不超过10倍才是合理的投资），然后我们看看商铺。20平米的商铺，总价是40万，但是首付至少5成，门槛相比住宅高，但是月租金可以轻松达到3500，市盈率是9.5倍。可以看出，商铺的投资价值明显超过住宅。而且商铺管理起来要省心，当然，我们还是要假设那个倒霉的商业街修起来会被各种按摩，保健品等商店破坏整体客流量，但是风险依然较低。
有一天，亲戚问我，我近几年有什么抱负。我回答，我希望有100万，然后买2-3个小铺面，每月就靠租金过活，顺利退休。众人皆表示：没追求。我也只能笑而不语。
这样看来，结论就出来了，房地产投资，不是合适的实现资本利得的方法，但是依然是个实现现金流的好方法。罗伯特强调现金流的意义，但是他也没否定资本利得的伟大。根据复利公式，前期的资本利得，可以极大缩短富裕年限。
商铺不是个好的资本利得工具，因为40万只是成都郊区的价格，朝东边走，这个价格只会飙升。门槛越来越高。
这里，我必须得强调富爸爸系列里我绝对很妙的两本书《富爸爸房地产投资》和《富爸爸贵金属买卖》，它们不是罗伯特写的，但是是他的投资团队写的。两者都可以在新浪爱问里下到，尽管前者很难下。在贵金属买卖里，作者提出了投资钟摆的概念。
作者说，不能武断地规定要投资什么，而是要顺势而为。他举例道，假如1900年买入道琼斯股指（所谓买指数，是指一种消极保守投资，我们也可以买上证100指数，只需要买一个基金，这个基金不进行复杂操作，只是机械得把上证100包含的所有股票都买下来。最终投资者可以获得平均市场价值，可以勉强战胜通货膨胀率，由于富爸爸不喜欢基金，希望这段描述不至于让人反感。我也不喜欢基金，但是了解投资必须要了解基金，彼得林奇自己就是最伟大的基金经理，他的复利率是29%，和巴菲特不相上下，但是他也很厌恶基金……呵呵），1900年买入道琼斯指数，1929年发现市盈率已经很高了，而且大家投机热情高涨，于是卖出，买入黄金，1950年，20年的大萧条已经结束了，黄金价格也炒的很高了，然后卖出黄金，买入道琼斯指数，这样反复操作，历经80年代的大牛市，87年股灾，90年股灾和90年暴涨，不需要太多的研究，你就惊讶得发现自己已经是很有钱很有钱的人了。
这个钟摆理论使用的是黄金和股票，我们也可以加入房地产。比如2012年8月的中国，黄金暴涨，白银惨淡，房地产热情似火，股票一片死水（当然我不是说所有股票都死水一片，维维股份和茅台里的人有多狂热，狂热得让人想起索罗斯的话，中国股市是个大赌场）。大家都看了富爸爸的书，也就不难理解，黄金和房地产终究会退热，白银和股票终究会复苏。
当然中国的房地产和美国房地产不完全相同，我有位在发改委的朋友曾经告诉我一个数字，在成都郊区某楼盘，5200每平的售价背后，地价加上建筑成本大约也就是2200的样子。那么我就可以大胆假设，5200假如是顶峰（其实作为投资者，预测市场永远是愚蠢的。这样说只是为了叙述方便。），房价跌到4800是很轻松的，甚至4000，即使那样，房地产依然可以获得40%的毛利率，很可观。但是假如真的跌到4000，上百万投资金额，瞬间就被转移了几十万。何为转移，那些低价买这个，高价卖那个的，就是转移。
股市从来没有蒸发过多少钱，只是财富从愚蠢的投机者那里转移到价值投资者或者高明的投机者那里，不仅股市如此，黄金，房地产也是如此。
于是最终我的结论是，房地产是实现财务自由的现金流载体，目前来说，不是资本增值的载体。
然后我想和大家一起探讨下余下的几种投资途径。
黄金：已经涨这么高了，追涨这么愚蠢的投机行为，大家要去尝试么？你也可以每天去关注波动来赚取差价。但是很遗憾，那是投机行为，不是投资行为，这样说会伤害有些人的感情，但是投机就是投机，大家要勇敢承认，勇敢识别自己的行为哪些是投资，哪些是投机。反正富爸爸也说，多点钱，就多点资本进行高风险的活动，就是说的投机嘛。
白银：你要买白银么？看了贵金属投资，我激情昂扬想买白银，实体白银，不是虚假的纸白银。然后我冷静分析，发现在中国是不能投资白银的。首先：中国推出的纪念白银币，彩银币是不能回收的，只能卖给很喜欢的收藏家。白银暴涨的时候还很喜欢纪念币的收藏夹真的不好找哟。中国有很多商家提供投资银条，宝泉银条，有个霸王条款。当 白银很便宜的时候，手续费按几毛收。当 白银很贵的时候，手续费按百分比收。说白了，横竖吃定你了。白银饰品，你可以拿着你上周买个老婆的，她很喜欢的黄金或者白银项链去周大生周二生或者周三生或者周大娘去换。当和蔼的掌柜“啪叽”一声把你的项链打成碎片，然后鉴定发现你的项链纯度下降了0。%时，掌柜遗憾地告诉你，不能兑换了，于是你就得想办法如何像老婆解释，项链变成了一坨某种东西。当然建行的实体贵金属是很棒的，但是不棒的是他目前只有黄金，也许将来白银暴涨后，建行也会提供实体白银吧，但是你那时会买吗？
期货和期权：关于期货和期权，罗伯特因为本身不关心股票，所以他曾经在书中表示期权是个好东西。但是期权是个好东西是建立在你的投资技术是波动投机，而在中国投机，是不明智的。期权只是投机的好工具，并不是价值投资的好工具。引用巴菲特的话来说：金融衍生品都是非法的。
基金：对于基金，伟大的麦哲伦基金管理者（从万到亿）彼得林奇对基金也是持否定态度的。我把他的举例变成中国版的。中信证券某基金经理小A年初买了很多茅台，但是年底茅台因为股价本身很高，于是回调下跌了，投资人还有小A还有老板一起痛骂：该死的茅台今年怎么搞的。假如小A买的是姚记扑克，尽管姚记公司的资产负债表很强壮，尽管老姚的汽车价格还没有茅台一个经理的办公室吊灯昂贵，由于投资人不太熟悉姚记，姚记扑克年底还是下跌了，投资人和老板就一起指着小A痛骂：该死的你是怎么搞的居然买这只股票。于是小A第二年一有机会就把姚记扑克换成了茅台，尽管第二年姚记扑克就大涨，因为人们再困难再艰苦，还是要玩牌，朋友聚在一起永远不可能像3个白痴一样用IPAD联线斗地主，而是叫一副扑克。小A在把姚记扑克坚决卖掉的同时，也将那段痛苦的记忆掩埋掉了。他得到了一个伟大的教训：小赔永远比大赚好。
除了股票外，因为股票投资风险在于你选择什么样的方法，假如要选择股票，一定要看投资大师的书，比如彼得林奇，别看没有通过股市致富的学者写的书，看的时候最好保证作者到现在还安然无恙得通过股市赚钱，这样就不会错看短线是银了。
最后，是我个人觉得最妙的一个投资。投资投资大师。投资于那些大师。比如，巴菲特的三儿子的前妻，很有商业头脑，她告诉人们巴菲特在餐桌上没事就像大家传经授道，但是呢，这些都是秘密，现在她离婚啦，戒律不管用啦，于是就写了很多小册子，《巴菲特致富宝典》之类的很有噱头的名字。结果呢？她确实很富有了，但是她永远不会公开表示，她在某只股票上赚足了钱。同样，这类聪明的人在贴吧里也很多。
我可以写一个煽动性的标题：拜托ES，加入BI。不要透支生命，要享受生活。让金钱勤快起来，建立我们的管道和系统。然后开班赚钱，尽管我对投资的实践是0，但是并不妨碍我成为“投资大师”。要看书，要学习，可以。前提是老师本身是位投资大师。我干嘛要听一个穿戴言行都像一个苦逼的股票经纪人的小伙子，大讲特讲投资的奥妙，而我还不确定他是个E，还是像富爸爸那样成功的BI，但是好为人师。
我个人来说，比较倾向通过股票来实现资本利得，最终转化成房地产来实现现金流的财务自由。啰啰嗦嗦写了一大段，希望可以和大家一起讨论各种各样的投资，不仅仅局限于房地产，因为投资本身是自由的，多姿多彩的行为，何必非要给自己加个枷锁呢？
mark，慢慢看，好好消化下。
谢谢楼主分享，希望有更多的前行者分享经验，虽然没法复制，但还是有帮助的。
国内而言以股票为主导的资本利得会比较困难。不如搞点小生意。真话。混股市久了的都知道，大部分技术分析和基本分析在国内政策市下面效果不好使。在政策搞救市的时候炒一段走人比较有钱途。当然你能在产交所或者其他地方弄到职工股除外（按净资产购买）。然后关于黄金和白银，我个人认为已经跌得接近底了。理由有几个：1，大家都在印钱，包括日本，欧洲，美国。这三国家不断增加印钞票。2，从高峰比较跌了接近50%，属于一个短期的稳定期。至于楼主说的房租低的问题，我觉得假如通胀持续而政府不加息的话，慢慢房租就会上去。比如香港当年就是60平米租1500元，到现在要15000都未必能租到了。
房地产的分界点可能和香港一样，出现在国内这些年国家下达指标的保障房指标都建成后，如果到时存货量极大，有效解决了普遍住房问题，就很有可能出现当年香港的情况，供求关系决定，先恐慌性暴跌，然后在回来一点。如果没有这么大的存量，就由人口数量决定了，近几年可能会有较大波动，有可能还有一定涨幅，以目前的形势，婚房还是刚需的，那么从80后的出生率看，似乎顶点在87年，之后是逐步下降的，而不能满足的需求会推升价格的，就像轧空的空头平仓一样，多贵都得买，要不去哪变出来一套房子啊，如果出现，这个疯狂的涨幅也是不能小看的，可能会很吓人。所以出现大幅波动的可能性很大，这其中还有救市等效应，但之后比如10年的长期来看，其实推测10年后事基本都是胡说八道，姑且妄论之，由于计划生育政策导致的需求减少一定会在很多年后显现出来，再加上其中很大一批独生子女，独生子女421结构会导致4这一代去世后，4这一代在当时的年代大多有房子，会通过继承得到两套房，即使不是这种结构，由于老年死亡人数呈递增态势，多人分赃的时候需要先把房子卖掉，会逐渐形成较大卖压的，最终不利于长期的价格上升，最大的可能是导致下降的。顺便说一句，如果一定要进行股票长期投资，一个好的医药股到似乎是个选择，有很多人是这么推荐的，可以参考。所以短期想赌房价上涨还是有的赌，但作为长期投资不一定适合，富爸爸书中不断房地产是有原因的，房地产有几个好处，这在书中都有提到，由于流动行差，所以在不是很热的地区有很大的议价空间，为现金流提供更好的空间，而好的房地产投资是可以产生固定现金流的，这是其他不能比拟的，另外的原因是因为房地产由于有固定资产折旧，可以有免税的功用，以及美国的税法可以无限延迟纳税，很多人说富爸爸书中没有公式，其实是有的，一个是买四个绿房子换成一个红旅馆，还有一个是开办一个公司，产生现金流用现金流买入房产增加现金流同时免税，网上有一本书叫现金流，很便宜，才几块钱，可以买来看看，作为富爸爸的实践指导，思路有些相近，不过其中包括一些es的内容。关于投机，科斯托拉尼有一段话很有意思，有钱的人可以投机，钱少的人不能投机，没钱的人必须投机，其实恰恰做投机的很多是钱少的人，因为这部分人有一定条件投机，而且有这种需求，但是务必记住投机是聪明人赚傻子的钱，所以投机一定要做好充足准备，不要成为牺牲品，祝君好运
有感于房地产的奇妙发了上面一堆啰嗦的话，还有感于业余投资者在机会来临时的漠然和无知。12年前，我家买了现在住的城区中心的一个大铺面，很棒的二楼铺面送50平的露台。10万元，已经签了合同，但是鬼使神差地后来中止了，其中也有家里可能需要动用一笔钱的缘故。后来……假如当时买下了，就没有后来了，至少我根本不可能去研究投资的奥秘然后再这里发帖了。然后发觉历史总是乐于给予傻瓜第二次机会，我大二的时候，我妈想以我的名义买套不错的小户型，才800每平，然后我居然果断地避开了第二次机会。假如买了，就等于买到一只涨了5倍的大牛股啊~~~
感觉在天朝通过股票来实现资本利得确实不大现实，除非老鼠仓机会来临时的漠然和无知 还是源于自身修行不够啊。。MARK
其实下过的
希望能给传了
确实不错，深有同感，我也是看彼得林奇的书慢慢成长的
说的很实在.
说的很好哦，非常有实践经验借鉴意义，尤其是在中国其它的我就不说了，关于实体白银投资这一块我有一些想法想与楼主分享：和您认为的一样，我也觉得《房地产》和《贵金属》这两本书是团队出的难得的奇葩，被好多人遗漏。尤其是看了《贵金属》时，正值白银冲高回落的价值洼地，我带着好几年的纸黄金经验，毫不犹豫的把所有基金、纸黄金换成纸白银和实体银。实体银占10%。正如书上所说，任何时候，你都至少要配置资产10%的实体贵金属，并祈祷它永远不会被动用。关于实体银的变现问题，我是这样看的：纪念银币是不能买的，要买投资级别的，世界五大投资银币，你可以去查一下。各商号出的投资银砖银条，你说的手续费问题也确实存在，这是不可避免的。但真到了银价膨胀的那一天，它会变成高价值的质押物，你不用把它变现，你抵押给银行，银行会给你钱。你会发现，当买进容易时，接收的窗口也会成比例遍地开花，典当行、银行、信贷公司、甚至个人。也许你可以拿着五块银条去价值洼地置换一套房子回来，房主还很乐意收。金银是真正的货币，我反正不愿意要纸币结论是：任何国家，任何时期，都可以投资实体贵金属以上浅见，不吝赐教
我觉得 咱们应该弄个群 这样好在一起交流
在看一次仍然有收获，顶下
成都市中心租房的屌丝儿飘过~
后辈学习了
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使用签名档&&
保存至快速回贴出现由来/四叶控
四叶控的品质男
“今天你织围脖了吗?”随着这句热络问候语的窜红，生活中出现一大批“”。而2011年4月，网络上一帖题为《（悲愤控诉！）——品质男买房要求惨遭售楼MM无情BS》的文章引起广大网友的热议，对于文章中的男主品质哥，有人拍砖有人同情有人嘲笑更有人呐喊。于是，我们发现继微博控后又一火体“被团结”了起来——“四叶控”人群浮出水面。
特征/四叶控
一&、多为80后人群，对买房具有刚性需求。 近几年，这一代人大多到了置业成家的年龄，对买房的要求是刚性的，如果用一句话说出“四叶控”们的心声，那就是：“婚纱可以省、酒席可以省、钻戒可以省，房子绝不能省，而且还得是好房子！” 二&、处于置业阶段，买房预算低。 年轻的四叶控一族多处于人生的财富积累阶段，饿不着也暂时无法大富大贵，大钱没有，只有不多的积蓄。他们的承付能力大概在首付10——15万之间。 三&、对住房环境及住房周边配套条件要求高。 一天劳累的工作后，“四叶控”一族懂得如何释放压力。所以，他们对家居生活环境要求高，甚至可以说是近乎苛刻。这点很好理解，你想想，辛苦一天回到家里，如果面对的是茅屋破壁，那生活还有什么盼头？所以，他们重视生活，更懂得“解脱”。 四、注重生活品质，讲究性价比。 他们多性格传统、不抽烟、不喝酒（应酬除外）、不浮夸、不攀比、不重外在重内在，不重品牌重质量，可以说是很懂如何享受生活的一类人。勤俭节约务实的性格让“四叶控”们掏腰包前抛出性价比，做出最优的算术题，以期获得别墅级的享受。 “四叶控”人群的要求本身就是一对立于风口浪尖上的巨大矛盾。首先要品牌保证；其次要优质环境；最后还要别墅享受，但唯独缺少足够的置房资金。这样的矛盾放在当今社会房价狂飙的大背景中却不免有些疯狂和悲凉的味道。
典型代表/四叶控
品质男就是“四叶控”人群中最具典型性的代表。当的品质男涉及到结婚买房的迫切需求，而较低的工资收入和心理预算与一贯追求品质不重奢侈的生活习惯，形成了一对不可调和的矛盾，这个矛盾乍看来是无法解决了，以至于买房连连受挫，甚至对生活产生绝望情绪。但如果有那样一种满足品质男群体的房源存在，那么这对矛盾就会自然消融，社会也会更加稳定。众多的“品质哥”也会从纠结的人生中解脱出来。 可是房地产是盈利机构而非慈善机构，即便有完全符合品质男的四大“极品”要求——品牌开发商；优质的自然环境；别墅级的享受；性价比高的楼盘存在，品质男也不一定能付清首付。甚至可以毫不隐晦地说这样一种高品质楼盘，80后一代具有刚性需求的买房群体大多数是消费不了的。看来“品质哥”纠结的人生要继续下去了。
观点/四叶控
多啦n梦：我觉得我就是“四叶控”啊。 文以载道：当理想与现实相冲突，那又该怎么办？可能还是要学会调节吧。 云上的我：关键是这样一群人诞生了，有没有什么方法能够让这一群人的诉求能和房产寻求到一个平衡点。 无名：我觉得，可能存在这样一个平衡点吧。或许成都的品牌开发商们，也正在思考“四叶控”们焦虑的问题吧，我们拭目以待。
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正在停牌的万科，搞出了大新闻！
6月6日，在佛山南海桂城平洲一宗5.51万平方米的住宅用地拍卖中，万科给出了最令竞争对手胆寒的报价：持有这块地上所有的物业，70年不出售！
据悉，这是佛山史上起拍楼面价最高的地块，达每平方米9483元。土地拍卖的规则比较少见：
在达到最高限制地价每平米15300元后，转为竞“自持面积”，起始报价为自持住宅年限10年，竞报阶梯为2%；当自持面积达到100%后，再转而竞自持年限，竞报阶梯为5年，最高为70年。
经过约一个小时的竞价，这块土地最终由万科以最高限价25.3亿元夺得，折合楼面价约每平米1.53万元，自持面积100%，自持70年。
也就是说，这块土地上建成的房子，万科一平方米都不能卖，只能自己持有。或者说，房子的禁售期高达70年！
比狠，我只服佛山，只服万科。
实际上，“70年限售”并非如字面上那样是骇人听闻的大新闻，其实，万科自持70年根本就不新鲜。
真相远没那么简单！
早在2016年12月，万科就曾经在北京海淀区拿过两块地，100%自持，期限是70年。
自北京开了先河以后，广州、佛山、珠海等地纷纷跟进。只不过自持的期限各有不同。今年4月28日，万科在广州的白云和黄埔，还拿过两块70年自持期的地，不过自持的面积分别为地块面积的50%和55%。
也就说，算上这一次万科在佛山拿地，这已经是万科第五次拍得70年自持期的土地了！
真正的问题来了，万科到底是怎么想的？为什么偏要锁死自己的卖房大计，只租不售呢？
其实长租不是不行，德国、美国都在做，而且收益率足够开发商养活自己的。在中国，未来一线城市和热点城市的租赁需求确实也会越来越多。
有欧美国家的经验不假，租赁市场有需求也不假，然而在中国，大家可能都知道，以目前的土地拍卖价格，后期只靠房屋出租回本，恐怕得以几十年计。
而以开发商们宝贵的现金流来说，为土地一次性拿出这么多钱，后续几十年才能陆续见到现钱，这个过程也太漫长了，完全不能符合当下开发商尽快回笼资金的夙愿。
总的来说就是不经济！
2017年全球主要城市租金收益，绿色代表高收益，红色代表低收益（中国主要城市的颜色是最红的）
然而万科好像自己还没想好，怎么玩转自持土地，目前实际上是摸着石头过河，走一步看一步，出于摸索之中。
而如果万科可以摸索出一条路，帮助开发商，在调控收紧，且房地产行业不断下行的背景下，找到明确、清晰、可持续的盈利模式或者经营模式，那么，不仅短期来说有助于缓解土地拍卖市场上开发商的疯狂，给楼市进一步降温；长期来说，对国家大力提倡租赁房建设也会有十分积极的意义，当然，这也会令万科再次站在房地产行业未来发展模式的桥头堡上，傲视群雄！
那么自持模式下，开发商的盈利模式，或者说支持开发商把自持模式走下去的动能是什么呢？
自持的出路
先说一条已经被证伪，暂时行不通的路。
当初，万科在北京拿两块自持住宅地的时候，曾经想过，通过众筹模式，把项目拆分成参与众筹的企业可以接受的份额。由参与众筹的企业出资支持万科开发，后期这些企业还要向作为物业管理和配套项目的运营费用。
然而，4月14日，北京市住建委要求开发商自持商品房持有年限与土地出让年限一致，且最长租期不得超过10年、不得以租代售。这就等于把众筹参与方的参与可能性打消掉了！
众筹模式走不通，该怎么办呢？
1、未来模式——REITs
目前大家讨论最多的是REITs模式。
REITs的中文全称是房地产信托投资基金，是一种针对房地产的资产证券化手段。简单来说，就是通过把房地产这种看得见摸得到的实体，设计成对应的金融产品，通过出售金融产品这种方式来帮助开发商提早回收流动性，满足开发商对于现金流的要求。
金融产品的流行性都是比较高的，尤其相对于房地产这种流动性较低的资产更是这样，所以如果走这条路线，还能加速开发商得到开发进度和回款速度，帮助开发商更快的从事地产开发。
这种模式下，据亿翰智库的分析，可以让开发商快速获取现金流，进行其他项目开发：
研究总监张化东表示，开发商可以通过资产证券化的方式，将租赁项目打包成金融产品，以获取高额的现金流，进行其它项目的开发。“按照租赁协议可以算出未来现金流，有稳定现金流都是可以资产证券化的，租金一个亿打包成10亿规模的金融产品，年化回报率就是10%。”
当然，REITs还有一个副作用，就是会加速大鱼吃小鱼的趋势，加速行业集中度，房地产行业的并购潮说不定就要来了！
2、抵押融资
目前对于自持房的抵押，还没有明确的规定，分割抵押肯定是不行，但作为一个整体向银行抵押贷款未来或许是可以的。而且抵押的时候，应该是按照地产价值或者说房产价值进行评估，而非以租赁回归现金流计算。
如若这样，从现金流的角度看，其实和REITs结果类似，但从风险的角度来说，风险并没有分散开，仍然在开发商和银行中。
3、税收减免
前两种可以用开发模式来形容，后续的这些可能就是一些零散的好处，帮助开发商自持业务的推进。
首先是税收减免。对于租赁市场，目前在政策上市有很大倾斜的。但目前的鼓励租赁政策主要的对象都是个人。
暴哥以为，如果把开发商看做是一个租赁的独立个体，在结合国家目前对于租赁市场的政策倾斜，那么很可能未来也会出台更多的鼓励开发商从事租赁项目建设的优惠性措施，收税减免是最有可能的。
税收减免别看不能直接增加收入，但是减掉的成本，对于目前收益率越来越低的开发商来说，着实不是一笔小数！
4、隐性收益
开发商举债融资靠的是信用。信用的建立当然主要是靠业绩的支撑，靠现金流的稳健。然而，其实，信用并不是没有一个硬性的标准，尤其对于我们国内的信用来说更是这样。
万科响应政府的号召，主动试水长租市场，其实就已经为万科在政府层面的信用，以及国有银行心目中的地位加分了。那么，或许万科可以借助于其在自持地产方面建立起来的威望，进一步获得更多来自于国有银行的授信和地方政府在其他方面的支持。
另外，其实自持住房除了可以在出租上面做文章，还可以在配套教育、医疗等高附加值产业上做文章。
万科和佛山的狠劲，说明了什么？
第一，说明了开发商的模式在变。
由于中国楼市进入最后的白银10年，快速开发周转未必还是最好的模式。国家也在鼓励租赁，试图激活租赁市场，改变中国人的居住理念，万科这类大房企就看到了机会。
第二，房企洗牌会加剧，中小房企没有活路了。
大房企愿意长期持有房屋，政府又鼓励，而且为了限价越来越多采用这种方式卖地，这样会给开发商带来巨大的资金压力。万科规模大，资金充裕；形象好，在资本市场上能拿到便宜的钱。在同样条件下，中小房企就很难承受占压资金的压力，会被挤出市场。也就是说，这种新玩法，会加剧开发商的收购兼并。
第三，可能造成未来供应量短缺，推高房价。
表面上看，这种拍卖方式可以在短期抑制房价、地价。但事实上构成了开发商跟消费者抢房子的局面，将减少未来市场供应量，弄不好会刺激房价进一步上涨，除非每个城市都增加土地供应量。
大潮退去，这三类投资客要小心
如果这个政策推广到全国，那全国所有的炒房客都将哭晕在厕所了。不能卖出，那么投机炒房的基本绝迹了，投机是不可能的，必须变成长期投资。杠杆的压力就会很大，因为杠杆的时间成本会很高，一旦资金压力大，不能随时卖出房产，那么买房前就要认真衡量。市场的变化会很大，谁也不能保证房地产上涨十年七十年。
“限售政策是此轮楼市调控的最大亮点，也是一个新的趋势。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，当前的限售政策会带来两种效应：第一是出货套现难；第二是持有的成本开始上升。通过限制住房交易后的再次转让，防范资金快进快出，有力打击各类炒房和套现的现象。
限售最大的积极作用就是打击投资客，只有把投资客稳定下来了，房价“快上快下”的情况就会被抑制下来。
对此，同策咨询研究部总监张宏伟表示，从个人投资投机者来看，当市场调整期与风险来临之后，资金在各个城市间的轮动效应也结束，房价上涨预期打破，楼市疯狂大潮退去之后三类投资投机客将退场：
1、“加杠杆”入市的“散户”
2、运营状况不佳的私营企业主
3、特定需求的群体也有可能抛售房产
最后小编想说，从万科入股链家，到积极的探索长租市场，其实万科已经在用自己的实际态度为房地产行业的未来做了一个重要的注脚！
此前大包大揽，粗放型的跑马圈地现象，将会越来越少。不能及时搭乘地产行业变局列车的从业者很可能将会被逐渐淘汰出市场。从某种意义上，万科们为了续自己的命，正在革地产行业的命！
路过，学习！
版主，你搞得懂吗……对于一个地产人，我完全不懂奔溃
版主，你搞得懂吗……对于一个地产人，我完全不懂奔溃
企业办社会
楼主，你不懂，是因为你是一个房地产财务，多年来接受“房地产是拿地-修房子-出售获利”的认知，所以对突然出现的不通过出售就赚钱的模式很不理解。
其实房产证券化、金融证券化是近年来被提得最多的口号，但它不估仅仅是口号。
公司生存，是靠利润，还是现金流呢？原来大家都认为是利润，而现在，则认为现金流为王。
回到这个事件，看100%自持住宅一事，
1、自持？谁自持？
房地产的特点是母公司参与拍地，拍得后成立项目公司进行开发、销售、运营。在此事件上，很明显，自持，是项目公司自持，不是母公司。
2、项目公司是谁的公司？
看看上市公司年报吧，这两年这些排名靠前的全国性房企，都在提“轻资产”的话题。房地产先拿地、屯地，怎么可能做到轻资产？让我们看看年报里的子公司投资情况吧，有发现主要开发项目母公司参股比例很多出现下降了吗？万科最低有参股14.3%的项目（广州幸福誉花园项目），那其它股份会是谁持有呢？
100%自持住宅项目，有可能是追求的是长期投资效益（政策要求自持70年，单次出租最长10年）。虽然长期投资效益通常不符号追求资金快速回笼的一般性房产企业，但是否符合手里持有大量现金，追求长期效益的项目公司其他投资者。
若说这类投资者是稀缺资源，但国内100%自持住宅比它们更稀有。
3、项目公司的生存时间是多久？
问：项目公司通常生存期间是多长？
答：只活拿地起到清算后的几年。
问：自持项目不卖，不缴税，不清算，能活多久？
答：只活到天荒地老，或者房子修好。
问：不想天荒地老，如何是好？
答：房子修好，不再经营，可以散掉。
问：公司散掉，存房怎么搞？
答：股东的钱，存房抵掉。
问：几个股东的股权，怎么变为千家万户要？
答：证券化，专为你服务而笑。
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感谢给了一个思路，我也理解现金流很重要，还没造房子，就直接考虑房租金的收益+证券化收益，会不会风险太大！虽然万科是地产行业最敏感公司！肯定不打没把握的账
我写的2，是一种理想化的方案，实际中这类长期投资应该极少极少，所以只是想象化。
最主要的，还是资产证券化，不卖房子了，卖股权，或者使用权，或者使用权转为固定资产券类产品，利用金融通道反收购公司股权，最终实现客户资金可以对面面积。
但是操作上这些都只是公司后台操作，面向客户的宣传应该是包装过的口径
1、房产公司拿地
2、与合作方共同成立项目公司
3、开始修建，在合适时机开始商业运作。（合适时机没想好，毕竟不用预售了，但也许不会等现房，要看当地的管理政策）
4、将房子全部面积的出租，包租给一个商业公司。
5、商业公司有了具体经营项目，一批或分几批申请公开发售几年期金融产品（暂按集合信托考虑）产品作设计，可以后期分拆。
6、股东或关联公司认购金融产品。
7、用金融资金反收购项目公司
8、对客户销售分拆的金融产品，对应面积
9、项目建设完毕，触发前期公司设置的条件，公司结业
10、以房抵资，产权办到各股东名下（购房人），交契税
有点没想通，房子面积如何准确？除非是现房，或者就放弃面积差。
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面积误差这个东西很简单，我们干过实超的都知道好调整！我担心的是哪个商业公司会接手，整体承租！分期申请公开发行金融产品很容易？后期确定有客户源？
面积误差这个东西很简单，我们干过实超的都知道好调整！我担心的是哪个商业公司会接手，整体承租！分期申请 ...
哎，你怎么钻牛角尖？
都说这是开发公司后台操作了，你怎么去考虑商业公司和金融发行？
第一手承租公司，就是实际关联公司．金融机构只是卖个通道业务，金融产品认购是由另一关联公司全额认购．第一手承租公司反收购项目公司股权，用相对数额不太大的资金转几次就可以完成操作．应
再下一步对后一家买的金融产品包装，与面积对应，对客户销售．
修建完成后，清算或者解散项目公司，公司资产全部对应债权，以资产抵债权，分折产权给债权人．
房子总有未售的部份，由一虚拟债权人行权持有
哎，你怎么钻牛角尖？
都说这是开发公司后台操作了，你怎么去考虑商业公司和金融发行？
第一手承租公司 ...
企业办社会的趋势！！
哎，你怎么钻牛角尖？
都说这是开发公司后台操作了，你怎么去考虑商业公司和金融发行？
第一手承租公司 ...
没干过，还是不理解人家说的话！云里雾里，哎，前前后后读了好几遍了…………所谓的资产证券化，我看看这个流程挺复杂的，难道真的比项目抵押贷款要好？
绿地现在融资成本才4-5点，一般地产20强融资成本都不高！
这个资产证券化，搞了那么大一圈，如果我没有理解错:就是类似炒股票对吧？把房子这个产品变成金融市场，按面积等额！把额度变小，让每一个人都有钱可以流通买卖？如果是这样我倒有点理解了！炒房子的新模式行业创新？
yaojiahuan501 发表于
没干过，还是不理解人家说的话！云里雾里，哎，前前后后读了好几遍了…………所谓的资产证券化，我看看这 ...
资产证券化听上去高大上，实际就是为了绕开监管，加快资金回笼速度搞出来的。
上面的流程也只是我个人设想的，不代表会是他家项目的运作模式
没干过，还是不理解人家说的话！云里雾里，哎，前前后后读了好几遍了…………所谓的资产证券化，我看看这 ...
证券化肯定比抵押贷款好
抵押贷款是借钱、发债券也是借钱、合作开发本质还是借钱，但借的钱始终是要还的。
证券化是指把专项债权变广泛债权或者所有权，企业拿了钱以后不用还了，第一手金融企业拿钱给企业以后可以快速从其他方式收回来，以后它也不去追了
不用还钱，你说这东西好不好
不错，很大启发，尤其是对于小房企来说，要想继续生存，创新变革意义重要
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