恒大碧桂园都在大规模减少负债，股价一飞冲天！别的开发商为啥还在借？
早在年初的集团年度会议上，许家印明确提出恒大房地产业要向‘规模+效益’转型，其中一个重要的举措，就是加强对负债的管控，并大规模削减永续债（简单地说，就是可以只付利息，不用还本金的借款）。
根据夏海钧的说法，恒大今年上半年要偿还50%的永续债，全年将偿还三分之二，并计划于明年还清。不过，恒大在公布半年度业绩的同时，就宣布已经全部赎回了共计1129.4亿元的永续债！
然而，与此同时，由于融资渠道不断收紧，越来越多的开发商开始转而使用永续债为自身输血。不少人认为，这是饮鸩止渴。
明源君不敢苟同。凡事皆有两面，永续债用得好，不仅能解燃眉之急，而且有助于开发商迅速做大规模（比如恒大、碧桂园等），甚至还能调整财务结构……
融资渠道收紧
永续债受到越来越多开发商的追捧
最近，被认为是开发利润“黑洞”的永续债，却日渐成为开发商融资的新宠，快速走向了台前。
6月27日华夏幸福签署永续债投资合同，首期5.9%的利率。
7月3日，中国金茂发布公告称，完成发行3亿美元年息4.00%优先担保永久资本证券（即永续债）。
7月12日，绿城中国成为首批次中的首个完成境外永续债发行的公司。其发布公告称，成功发行4.5亿美元永续3年可赎回高级证券。
甚至还有开发商储备永续债发行资格的。例如，6月24日，阳光城发布公告，称已收到中国银行间市场交易商协会接受其中期票据（永续债）注册的通知，金额为58亿元……
开发商之所以对永续债如此热衷，是因为没有太多其他的方法了。
随着调控的深入，融资渠道也不断收紧，公司债、开发贷、集合信托等都在不同程度上被限制。
以交易所地产公司债为例，Wind数据显示，2015年5月到2016年8月，开发商在交易所公司债发行高达1.1万亿！
再以表外理财为例，根据中债登披露的2016年上半年数据，配置债券、非标资产、权益类资产的理财资金中，超过2万亿投向了房地产。可是，随着监管要求银行将表外理财纳入广义信贷测算，表外理财对开发商的输血量大幅减少。
因此，目前，除银行贷款以外，股权再融资、公司债等融资规划较大的渠道均被收紧，甚至连购房尾款ABS这种金融创新业务，眼下在执行层面也已经被禁止。仅剩的海外债等，不仅规模较小，而且大部分开发商根本够不着。
如今，行业集中度还在快速提升，去年前50强房企的市占率不到35%，今年上半年已经占据半壁江山了。排名越靠前的房企增长越快，也越怕掉队。
想要不掉队，增加优质土储是关键环节。比如中梁，投拓团队300多人，为其规模快速增长拿下了充足的生产资料——土地。
而攻城略地需要大量的资金，永续债自然成了开发商的救命稻草。数据显示，截至2016年8月中旬，我国已发行永续债6106.1亿元，目前更是已经逼近万亿规模，早已成为市场一个较为常见的品种。
鉴于永续债的发行规模不小，如果调控持续下去的话，其甚至很可能成为房企应对本轮调控攻坚战的融资首选。
永续债并非毒药
合理使用有助于开发商快速壮大
有人说，永续债就像鸦片烟，越抽越上瘾。明源君不太认同，抽鸦片是吸毒，属于违法犯罪行为，而用永续债融资是完全合法合规的行为。
明源君认为，将永续债比作吗啡更合适一些，长久打固然会上瘾，但非常时期（比如要动手术），注射适量的吗啡，可以止痛，有助于手术的顺利完成。手术完了，经过调养，有助于身体变得更健康。
1、恒大、碧桂园都曾借助永续债，助推规模快速扩张
虽然中国内地第一只永续类公司债的标志性事件是2013年10月，武汉地铁集团公布规模23亿的“2013年武汉地铁集团有限公司可续期公司债券”发行材料。可是，早在2013年上半年，恒大集团就已经做了几期永续债。
2013年，一二线城市楼市回暖的背景下，三四线城市却库存高企，增长缓慢。重心全部压在三四线城市，且以郊区大盘、超大盘为主的恒大首当其冲。
当此之时，许家印当机立断，提出城市战略布局的转型：从三四线城市向一二线核心城市转型。
可是，当时恒大销售规模刚上千亿，一艘身处风浪中（三四线主战场增长乏力，公司财务报表不好看）的巨轮转向，困难之大可想而知。
对此，恒大引入永续债作为转向引擎。当年，恒大发行了约250亿个规模的永续债。永续债融资对恒大最直接的影响是，2013年末公司现金净额添加359亿元，这在很大程度上缓解了恒大地产在2012年现金流偏紧的情况，为公司运营提供了充足弹药。
▲来源：公司年报、明源地产研究院
此前，恒大地产流动比率在同行业中偏低，可是在2013年流动比率明显提升，其中，速动比率变化最为显著，从2013年中期开端呈台阶式上升趋势，年均稳定在0.5之上。整体来说，发行永续债后，恒大短期偿债能力得到了极大提高，各项目标均处于行业较高水平。
通过永续债，恒大实现了超高速扩张，业绩连年保持快速增长。截至2016年末，恒大已进入全国209个城市，项目总数达582个，土地储备2.29亿平米，成为布局最广的房企。年，恒大销售额从1315亿增长至3734亿，年均复合增长率为54.9%，一举超越万科登顶。
而在使用永续债的4年多时间里，恒大城市布局项目更是达到700多个，其中一二线核心城市的项目占比超70%，不可谓不成功！
▲来源：公司年报、明源地产研究院
碧桂园一高管也曾表示，公司发行永续债是因为收购土地需要大量资金。除此之外，融创、雅居乐、富力地产、绿地集团等数十家开发商（如上表所示），都曾经或正准备继续发行永续债融资。
2、若能按期还清利息和本金，永续债是不错的融资方式
对于永续债的起源，常见的说法是起源于18世纪的拿破仑时代，当时的英国财政部为筹备英法战争所需的资金而发行了一只没有到期期限的债券。
不过，上述说法经不起推敲。美国学者戈兹曼和罗文霍斯特编著的《价值起源》研究了人类4000年的金融发展史，考证发现永续债其实起源于荷兰……
当时荷兰政府财政收入无法满足莱克河（莱茵下游右岸支流）堤坝反复维修而产生的防护支出，于是发行没有到期期限的债券来弥补这些赤字。
其在1648年发行的一只永续债券至今仍在支付利息，票面利率为5%，与当时的国债利率相当，是现存最古老的永续债券。
▲现存世界上最古老的永续债证券
这只永续债，现在还在支付利息。最后一次有记录的利息支付发生在日，是支付给戈兹曼和罗文霍斯特的。
如果按照单利计算，那么，这么多年来要支付的利息是当年本金的18.5倍，简直就是白菜价！
若按照复利计算的话，则支付的利息会是当年本金的6589.48万倍。即便这样，也依然十分划算。
1867年，美国用价值720万美元的黄金向俄罗斯收购了阿拉斯加地区，到2006年，阿拉斯加交易所涉及土地的价格等于16700亿美元，年复合增值率约9.3%！
中国不少城市的房价仅过去十几年里，就涨了十几倍，甚至几十倍，年复合增值率远超过9.3%，因此借入年利率5%，甚至更低的永续债，是划算的。
然而，虽然永续债本身期限为永续或极长，但是像1648年荷兰发行的永续债是极少的。现实中，开发商借入的永续债是银行的理财资金输血过去的（下文会专门提到），银行显然不会让债务永续下去。
开发商发行的永续债通常会有附加赎回条款，并设置票面利率重置权+利率跳升机制（例如每过3年，利率就要增加3%）。
以金科股份在去年9月初拟发行的17亿元永续债为例，前3年利率均为6%/年，第4年为12%/年，第5年为15%/年，第5年之后为18%/年。
由于永续债的利息支出需要在当期税后利润中扣除，必然会对归属股东利润造成负面影响。
以2016年年报为例，恒大共持有永续债1129亿，永续债持有人应占利润为106亿，归属本公司股东利润则为51亿！
那为什么还有这么多开发商对永续债趋之若鹜呢？明源君认为，其中固然有迫于融资渠道收紧的无奈，但更重要的是，如果在两三年之内能够还上，永续债其实还是很友善的一种融资方式，远比通过集合信托等方式借钱来得便宜。
与一般股权融资比较，永续债的优势有融本钱钱低、不会摊薄股东权益、约束条件少、改善财务报表（在房企的报表里，永续债是进入“权益”项目而非“负债”）、利息能够税前扣减等。
以利息为例，永续债的初期利率通常只比公司债高1到2个百分点，如果首个计息周期之后即回购，其相当于中票或者公司债。如此，开发商在获得低成本资金的同时，还能降低公司报表杠杆率。
以7月12日绿城发行的永续债为例，该产品优先永续票据自日起计息，首个计息周期的利率为5.25%，创下绿城中国境外永续证券发行的历史最低水平！
每半年支付一次利息，初步利差为3.655%，首个利率重设日为日，往后每3年重设一次利率。
此次绿城募集的资金将主要用于提前赎回公司一笔利率有8%、剩余规模2.37亿美元的高级债券，以及偿还绿城中国部分银团贷款等。
显然，如果绿城中国能在第三个年头偿还这笔融资，则成功实现了用低息债置换高息债，既降低了融资成本，降低了公司负债率，还优化了公司的资本结构，可谓一石多鸟。
其他不少开发商其实也是打着这样的算盘。比如中国金茂，其7月3日发行的3亿美元年息4.00%优先担保永久资本证券，所得款项净额，将用作拨资购回3亿美元于2018年到期的5.375%担保优先票据等……
可是，如果在重置利率前还不上，那可就惨了。若某公司发行一笔永续债，前3年的利率是5%（这是一个很低的资金成本），若3年后未还清，接下来的3年，其所支付的利率会将飙升至8%，如果第6年还未还清，则此后3年的利率会进上升至12%……以此类推，直到触及约定的利率上限。
3、对于缺钱少粮，又想冲规模的房企，恒大有借鉴意义
因此，永续债一半是天使，一半是魔鬼。对于想要快速冲规模，而又缺钱的开发商来说，其不失为一条好的融资途径。要知道，对于那些既非国企，又非上市公司的开发商来说，即便8.905%的年利率，依然还算是便宜的资金。
最主要，这几年，行业集中度是跳跃式上涨的，比如碧桂园2013年的销售额是1060亿，但按照上半年的速度，今年全年，其有望逼近6000亿；中梁地产2013年刚过100亿，今年有望冲到700亿……这都是最近三四年的事。
像龙湖那样，多年来财务稳健，评级高，融资成本低，固然是好事，但是大部分企业都是做不到的，因此，恒大曾经走过的路更有借鉴意义。
等企业规模做大了，被人淘汰的危险基本解除了（比如恒大），再着手削减永续债，也未尝不可。
除了恒大，其他一些开发商在去年或更早的时候就已经开始着手清除永续债，例如绿地控股2015年尚有20亿元，而到2016年中期财报里，已经没有了永续债的踪影。碧桂园从去年开始也在逐步还永续债，因为碧桂园通过其他的方式融资并不贵（去年的综合资金成本是5.66%），相比之下，永续债显得贵了。
此前，由于永续债蚕食了股东利润，恒大的估值一直被压制，随着今年恒大大规模赎回永续债，其股价也一飞冲天。不仅因为随着永续债的赎回推动归属股东利润大幅增长，市盈率将下降至不足10倍，同时也在于恒大销售继续维持高增长的势头，而且还有大量成本低廉的优质土储，其地价仅为项目平均售价15%。
可是，如果2013年，许家印没有大规模借入永续债转型的魄力，恒大恐怕难有今天的规模。
随着绿城完成境外永续债发行
操作模式会多样化
如前面所说，大量的银行表外理财流入了房地产行业。可是，现实中银行是不能贷款能给开发商用来拿地的。
可是，像银行表外一样，通过山路十八弯，就能将弄到的资金到市场上去拿地，永续债也是这样。
作为目前的一个创新性融资产品，未来可能成为越发成为常态的融资方式，永续债在国内有多种路径可以实现，本质上，其框架与思路却类似（如下图所示）。
具体到开发商，银行可以通过两种方式（大体如下图所示）绕道，以“永续债”的名义，输血开发商拿地，或者开发等其他用途。
通常是用理财资金，并以诸如基金子公司，或者中间架个优先劣后分层设计的有限合伙作为通道，从而委托某指定银行，贷款给开发商下属的一个或多个项目公司。
开发商“永续债”模式，最初是诺亚财富、民生银行以及平安银行在做，无一例外的载体通道都是选用跟自己相关联的基金子公司。
第一单由民生加银基金的子公司创设，第一笔业务是为恒大地产融资。事实上前期恒大地产等运作的永续债都是通过基金子公司渠道得以实现。
其具体方式为：数十亿资金借道基金子公司设立资管计划，再通过委托贷款发放给港股上市的开发商或其项目公司。
当然，随着绿城中国等完成境外永续债发行的公司，以及永续债融资日渐走到前台，其运作模式有望逐步走向多元化。
对永续债的争议还将继续下去，但越来越多的开发商宠幸永续债却是不争的事实。永续债是良方还是毒药，考验的是相关开发商的把控能力。就像高空走钢丝，平衡得好，可以赢得喝彩，顺便赚一些钱，或许还能创造世界纪录；平衡不好，摔下去了，轻则受伤，重则要付出性命。目前来看，大家总体平衡得还不错。
作者：明源地产研究院副主编 艾振强。探讨及交流，可添加作者微信：arunme。
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融创、恒大、碧桂园股价一年涨 5 倍，下一个 5 倍牛股在哪？
2016 年 10 月调控新政，融创中国照样起飞，从 2016 年 10 月股价 5 元，一年涨幅 8 倍！一样的无惧房地产新政，中国恒大从 2016 年 12 月股价 5 元起飞，一年涨幅 6 倍！碧桂园从 2016 年 10 月股价 3.5 元起飞，一年涨幅 4 倍！为什么房地产越调控，股价似乎还涨得越厉害！啥原理？我举个【保利地产】的例子！首先，先说长期趋势，在一二线城市、省会城市的房子的走势与看法我已经讲过多次，绝不可能长期看空房地产，短期走势可能要关注下新政对房地产销售的影响，不过政策会有滞后性，我后面再讲。保利地产做个例子，其他还低估的房地产公司的分析也都大概如此，大家对照着看下就好了。关注一个股票，首先看它的市值，而不是它的价格。——保利地产，靓丽的财报业绩才刚刚开始！
保利地产，现在 1200 亿市值（股本 119 亿乘以 10.32 元现价），2017 年半年报显示营业总收入 544 亿，保守估计 2017 年全年年收入至少 1088 亿！这是财务报表上直观会体现的。而这个 2017 年的财报，反映的是 2017 年的真实销售数据么？不是的！因为财报会计原则，房地产商交房时才能将房子确认为收入。我们买过一手房都知道，2015 年买的房子，可能要到 2017 年才交房，所以房地产开放商 2017 年的财报的业绩实际上很多统计的是 2015 年卖出的房子的销售数据。544 亿收入，56 亿净利润，净利润率约为 10.38%！那这波房地产买得最好的时候应该是 2015 年下半年到现在吧！所以按照这个情况，房地产的靓丽财报才刚刚开始呢，未来 2018 年的财报甚至 2019 年的财报都会是更亮眼的表现！这都是可以做出精确的计算的，不是靠炒题材股的那种搏懵！关注一个股票，能够预测未来的估值就是买入的信心所在！下面我列举下 2017 年的销售额来预推 2019 年的财报，这样就可以开始预测它的未来了！而做投资，恰恰买的就是确定性的未来 ! 起码两年内，我持有这些股票，我不会遭遇业绩踩雷的危险，简单一句就是：你知道它在向好，你就敢勇敢拿着它！你所能挣的钱，就跟你能拿着它的坚定信念成正比！看下图，保利地产在前三季度的权益销售额是 1499 亿收入，到今年年底，大概率能到 2000 亿左右收入，按照当前的净利润率 10%（上方的 544 亿收入，56 亿净利润，则净利润率约为 10.38%）左右计算，大概到年末保利可收获 200 亿利润，以此价格推算，以现价买入保利，1200 亿市值除以 200 亿利润，市盈率是 6 倍，也就是假设保利未来 6 年完全没有增长，也基本可以 6 年回本了。你现在做哪个行业，可以 6 年回本，而且还是没有考虑增长的情况下！而这种市盈率为 6 的情况只在美国金融危机的时候出现过。所以我看很多投资者看着行情软件提示，上面显示市盈率为 10.8，就认为市盈率是 10 倍，这都是错误的。专业投资者是通过算账来算出一个企业真实的价值是多少，可不能仅仅看行情软件的提示，因为投资，本来就是一个前瞻的工作！关注一个股票，知道最大的风险在哪，你才敢越低越买，成本越低，利润才越高！简单看完未来后，来看下风险，就是房地产的负债，很多人不敢买房地产股，因为很多开发商动辄 80% 甚至 90% 几的负债率，很多人会简单说，房地产价格下跌个 10%，房地产公司就破产了，事实真的是这样么？在中国？是不可能滴！因为房地产公司要是都破产了，那银行也就没了！在中国银行会破产么？不会！那如何简单粗算这笔账呢？房地产是不是完全靠银行养命？这就得看未来卖房的钱，减去负债，保利还在不在的问题了！ 今年保利中报显示土地储备大概为 1.2 亿平方米，基本集中在在广州、青岛等一二线城市，按照每平方平均 13900 元一方 ( 见下图 ) ，而且净利润率 10% 来计算，大概未来还有 1668 亿净利润，加上账上还躺着 642 亿现金。中报中保利地产有 1710 亿的净负债，怎么算也是有极高安全边际的公司啊。而且一二线的房价能会有大回调么？我在我以前的节目中，我的微信公众号里面基本都说过，中国未来而二线城市的房地产不可能有大幅度回撤，能够回撤 10%，已经是天大的馅饼了。这就是为什么很多老手，都看好房地产板块的主要原因，一致认为房地产版块估值很低。而普通老百姓都害怕这个版块的原因是认为国家打压，未来房地产业绩一定不好，但从上面我的算术，便可以发现端倪了！这个小学算术题是我算出来的，我就会信仰，越低越买，而普通散户投资者不爱算账，只喜欢看新闻，看到新闻或者评论说房地产要跌就害怕，就认为未来房地产会不行，而专业投资者认为的行不行，是要拿数字说话的，不是靠感觉！那至于 " 四限 " 政策对房地产企业业绩的影响是一定会有的！但不是现在该害怕的！关注一个股票，看完机会后看对股票不利的因素是什么？——谈谈为什么暂时不怕调控政策？首先先声明，现在房地产股 2017 年财务报表上靓丽业绩主要来自于 2015 年交房的数据，而 2018 年的数据基本是 2016 年的交房数据。而当前房地产政策的调控大都在 2016 年 10 月后的一线热门城市调控，加上此次的 2017 年 9 月底的内陆城市调控！而关于 2016 年 10 月的调控，已经被 2017 年真实增长的销售额所消化，所以 2016 年的利空不做担心。现在关键看 2017 年下半年陆续加码的内陆 2/3 线城市的调控了。所以预计，真正的反映业绩下滑将或许在明年呈现，几时开始出现销量下滑的要待观察。所以我们也是知道房地产调控政策会给房地产企业带来实质的的业绩影响，可是不会是在未来一两年的财报中显现。那么既然我能够知道未来的日子需要面对寒冬，难道对于房地产企业来说，他们会不知道么？所有房地产商都是身经百战的，这么多年来的调控政策他们都过来了，会需要咱们给他们操心？所以既然要过冬，这些精明的房地产商一定会倾尽全力在剩下不多的时间里囤足粮草。那么，什么才是是过冬所需的粮草？就是钱啊，就是现金流啊！什么是免息的资金？还有什么资金比上市公司做高股价融资来得轻松呢？从现在的资本市场看，恒大、碧桂园、融创等野心家已经聪明的在香港市场上，将野心发挥到了极致，其余的房地产股会放弃这么好的机会么？房地产商过冬秘诀：既然这些一线房地产商（在港股的野心家们：融创、恒大、碧桂园等）已经飞出 5-8 倍的涨幅，那同样靓丽的业绩、同样的上市平台、同样的卖房子，凭什么融创们可以涨 8 倍，而同样丰富的土地储备、漂亮的销售前十的地产公司们只能涨个一倍呢？例如现在的保利地产和其他在 A 股上市的房地产股，涨幅远远落后啊！所以，大概率推测：奋起直追是必然的事嘛！试想下，如果你是这些房地产公司的老板，会放过这所剩不多的时间、放弃这么好的做高自己股价的风口期么？所以大概率判断，在业绩真正呈现颓势之前，这些房地产股票一定会尽可能的做高自己的股价以赢得最大的融资筹码，来应对接下来的这场寒冬硬仗。此时的房地产股，就是你越怕，它越涨的时候！大家看回融创恒大碧桂园，都是去年 2016 年 10 月份之后开始飞涨的，回首那时，你是不是觉得不可思议，但这就是股市！跟我们普通人理解的不一样！股市的逻辑讲完了，我们再回到真实的买房过程，看下面这张图。看上图看出，其实在上面历史的长河里，哪个时间段的房价平缓的时候，都是值得你去捡点便宜货的时候。刚需买房者，不用犹豫，有便宜有回调都可以开始看房找房。而买房投资者，我个人而言，我已经开始在休息，该买的已经买够了，买股的收益在当前看还是优于真实在线下买房滴，哈！所以我还是静悄悄的跟着房地产开发商挣钱吧！等哪天股票给我挣个一两倍了，届时再看看是不是国外或国内有便宜房子的，到时再适时买买买吧！如果要再问我房地产更长远的走势，例如 5-10 年后的中国房价，那我会说：届时我再看中国国运来定，别急，且行且珍惜！哈，后附我的朋友圈一张配图，以表明我爱我现在的大中国！本文章许琼娜原创，转载请注明来源，并放上许琼娜的微信号：xuqiongna33，谢谢大家！大家也可以加我的微信号交流。 ] ] >原网页已经由 ZAKER 转码以便在移动设备上查看
大家都在看刚刚，碧桂园项目又出事了!
碧桂园项目又出事了!
7月12日，碧桂园杭州萧山项目发生坑基坍塌!
碧桂园杭州萧山项目边上出现了一个大坑。早上六点时，已经有人发现工地基坑坑壁上出现了裂痕;不到两个小时，基坑边缘路面塌陷。
基坑下面的水泥桩都歪倒了，梁也断掉了。一辆黄色的挖掘机都被泥沙埋了，只能看到挖臂!
事发在早上，没有工人在下面，无人受伤!基坑的裂痕延伸到了旁边居民楼的地基上，十几户人家已被疏散到宾馆里。
据包邮区描述:基坑周边有过修补的痕迹，显然碧桂园早就发现了这场事故的征兆。那些水泥桩叫基坑支护桩，歪成这个程度，说明，施工措施不到位的问题很明显。降水、支护桩的设置从外面是看不出来的，比较费钱，很明显施工队是为了抢工期和削减成本。
日，碧桂园以4.4亿，溢价70%的价格竞得的杭州萧山此地块，出让面积14432㎡。
不到一年，也就是该地块的前宸府在6月30日摇号开盘，7#8#号楼共计66套房源，均价21230元/㎡，这两栋楼就在塌陷的基坑旁边，已经接近封顶。
这已是碧桂园近期内第二次在建工地事故了。6月24日，上海奉贤区海湾镇碧桂园在建小区工地发生模架坍塌事故，致1人死亡9人受伤，一位51岁的工人被混凝土压死。而此前已有多地碧桂园房产项目房屋质量受到诟病，近期连发的两次事故再次引发外界担忧。
1、催逼到极致，监理缺位，引发的房屋质量危机
近几年，碧桂园进入狂飙时代:2016年销售规模突破3000亿，2017年突破5500亿，坐稳房企第一宝座，2018年将达到8000亿。然而，碧桂园狂飙突进的背后是对“高周转”的苛刻要求。
碧桂园速度一直是其致胜法宝，碧桂园董事局主席杨国强曾在公开场合透露“秘诀”:项目拿地的同时，设计基本完成，三个月内必须开工，第四、第五个月可回收资金。但即使如此，碧桂园仍然嫌慢。今年四月，碧桂园曾在内部连发多份文件，要求提高项目周转速度、报建速度、供货速度。碧桂园为此出台了各种激励和处罚措施。比如针对三四五线城市项目，如项目摘牌即开工，奖励项目总(负责人)20万，如项目摘牌到开工超过40天，项目总(负责人)将撤职。
这种催逼到极致的碧桂园速度，一方面让公司在全国各地攻城拔寨，赚得盆满钵满，一方面全国各地频频出现房屋质量问题!
房屋建设由第三方监理进行质量把控，一般来说，一家房企很难在全国多地都出现房屋质量问题!
但是，监理这一环，碧桂园早就已经搞定了!
一个工地上通常有三方:甲方、监理和施工方。监理的工作是保证施工方按照图纸、规划和国家规范来操作。既代表开发商的利益，更是代替未来的业主们保证工程质量。
就像给设计师当日通宵出图时，算计的账一样，2014年时，杨主席在监理这块也算过一笔账:如果一年开发1000万平米，监理费按10元/平米收取，那如果所有监理都自己来做，碧桂园将多出1亿利润。
不仅如此，杨主席还痛斥第三方监理:那些请来的监理就是混日子，素质低下，整个行业都看不起他们，凭什么每年从我们这儿拿走一个亿。
就像老板在开除员工前，都会找个理由数落一番!
其实，对于几千亿规模的碧桂园来说，几个亿的费用，还是其次的!
最重要的是，监理如果是碧桂园自己做的，就不会有人在项目中碍手碍脚了，公司也可以一心一意练“高周转大法”，这样会大大提高项目进度!
于是不久，碧桂园签发《碧桂园集团强制自行监理实施方案》通知，要求10月1日开始推广“自行监理”，新开工项目都要用一家名为国晟监理的监理公司。
国晟监理的母公司名叫伊东置业，董事长是杨惠妍。所有碧桂园的人都知道，国晟监理就是碧桂园旗下的子公司。
根据《建设工程质量管理条例》第35条规定，监理单位与施工单位不能有利害关系的。
但是在碧桂园的工地上，经常出现，监理和施工方都是碧桂园自己人。
就像负责上市公司财报审计的会计事务所，却是上市公司自己开的，你说说，这财报还能看不?
悲剧在2014年，监理缺位时，就埋下了!从那以后，碧桂园楼盘质量江河日下，越来越差!
据媒体统计数据显示，碧桂园在安徽安庆、巢湖、芜湖，江苏南京、如东、靖江、无锡，广东台山、杭州、青岛等地，涉及6个省14地楼盘均出现工程质量问题和投诉。
“给您一个五星级的家”的碧桂园已经远去了，有网友戏言:给您一个五星期的家!
杨主席教育我们，要不惜一切代价实行高周转。
原来“代价”，是一位51岁工人的生命、是被从家里疏散出去的邻居、被逼着走上街头拉横幅的买房人。
一边是项目老总年奖金过亿，一边是房屋质量到处是问题，碧桂园已经成了一台资本机器!
来源:股票说
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