温州街 A.B 区市场调研与项目定位整改报告
第一部分 温州街的市场运营环境调研和分析
1.1 阜阳城乡居民个性百货消费的聚集点——百货商场四大家 1.1.1 阜阳国贸——代表阜阳个性百货最高档形象 1.1.2 后来居上的当今王者——阜阳商厦 1.1.3 平民化商场——千百意购物中心 1.1.4 处于下行趋势中的阜阳百货大楼 1.1.5 分析个性百货的竞争力度和本项目的入市机会 1.2 与温州街雷同的商业街发展现状 1.2.1 绿色步行街 1.1.2、浙江商贸城 1.1.3
香港路商业街调研 1.1.4 汇鑫国际广场调研 1.1.5、人民路与颍州路商业街街铺调研
第二部分 温州街二次定位研究
2.1 基本概况 2.2 典型经营户、房东访谈与分析 2.2.1 经营盈利的成功客户访谈录
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2.2.2 经营业绩一般的经营者访谈 2.2.3 回迁类房东代表访谈录 2.2.4 投资类业主访谈录 2.3 消费者问卷调查
第三部分 温州街二次定位意见及实施途径
3.1 关于二次定位的概念描述 3.2 经营业态构成比例及组合方案 3.3 锚定市场定位的主力品牌店配置方案 3.4 提高街区、 市场的组织化程度 3.5 制定三年一期的中期招商政策 3.6 硬件设施的改进
第四部分 附件 《意向客户通讯名录》
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温州街的市场运营环境调研和分析：
一、阜阳城乡居民个性百货消费的聚集点——百货商场四大家：
1、阜阳国贸——代表阜阳个性百货最高档形象
（1） 、基本情况介绍 地处人民中路与颍州北路交汇处，共 4 层，建筑面积 25000 平方米，其中百货 区经营面积 9348 平方米（不含家电区域） ；经营模式以联营扣点及纯租赁方式 相结合；统一收银,层高为 3 米，主通道 3 米。
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化妆品、名表、黄金珠宝 男正装、男商务休闲、鞋、皮具 女装、女内衣、羊毛衫 运动装、休闲装、床上用品、儿童用具、家电
(2)、各业态种类细分、品牌明细
经 营 面 百货 积 占比 （ ㎡） 专柜 1 最低 经营 面积 （㎡） 专柜 2 经营 面积 （㎡ ） 专柜 3 最高经 营 面积 （㎡）
欧莱雅、高丝、高姿、美宝莲、 JVC、雅莱铂、大宝、卡尼夫、佰 草集、妮维娅、BOSS 香水、郑明 明、Za、丸美、羽西、曼秀雷登、 丁家宜、玉兰油、资生堂 金至尊、上海老凤祥、鑫国春珠 宝、戴梦得珠宝、通灵、卡迪珠 宝、明牌珠宝、时尚玉器、振鑫、 周大福、玉顺行玉器 卡西欧、天梭、 MIDO、劳力士、 山度士、尼维达、梅花 巴贝、RICHNI、九牧王、虎都、 太平鸟、圣大保罗、金盾、报喜
鸟、杉杉、雅戈尔、法兰斯顿、 沙驰、路易诗兰、金利来、梦特 娇、利奥纳多、宝马、鄂尔多斯、 利郎、七匹狼、艾迪丹顿、依立 腾、海澜之家、罗蒙、洛滋、杰 克.琼斯、杰凡尼、赛丹、柒牌、 皮尔卡丹、马克华菲、秋艳服饰 蜘蛛王、意尔康、奥康、花雨伞、 富贵鸟、康奈、沙驰、查丹理龙、 金利来皮鞋、花花公子皮鞋、卡 美多、英姿、杰豪、接吻猫、达 芙妮、美拉、星期六、千百度、
红蜻蜓、骆驼、百丽、木林森、 公牛巨人、名郎、巴姿、巴妮、 皮尔卡丹、梦特娇、纤纤妙语、 红蜻蜓 金利来皮具、利奥纳多、卡帝乐 鳄鱼、苹果、万里马
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三彩、太平鸟、 阿依莲、红袖、 艾格周末、淑女屋、歌莉娅、艾 伦、诺曼依、敦奴、伊芙丽、淑 女坊、ONLY、香港郞婷儿、欧伦 服饰、纳帕杰、STYLE WOMAN、福 太太、卡芙内、胖太太、杰西、 玫姿、雅莹、米西尔、玛丝菲尔、 VGRSS、钡萱、红人、珂萱、思安 尼、物语风、阿莱、渔、接驰、 简牌、妃媗、马天奴、迪妮格瑞、 艾莱依、 西贝伦、 BIK、 海阔天空、 泰马、圣可尼、纤牌、
婷美、曼妮芬、莱特妮丝、杰奎 妮、新世纪家族、ABC 内衣、与狼 共舞 达尔丽、皮尔卡丹、雪竹、芬腾、 卡芙芳、 阿迪达斯、耐克、卡帕、匡威、 迪亚多纳、金莱克、鸿星尔克、 特步、匹克、金鸡、361 度、花花 公子运动、乔丹、安踏、美津浓、 彪马、李宁 以纯、美特斯邦威、旗牌王、森 马、唐狮、斯舒朗、柏仙多格、 百世吉 罗莱、梦洁、上海三套车、圣比 凡彼 红黄蓝童装、雅多、俏妞、爱酷、
ABC 童装、大黄峰、芝麻开门、婴 姿坊、小星星、童车玩具 大家电及小家电、厨房用具
内 衣 羊 毛 衫 运 动 装 休 闲 装 家 纺 童 装 家 电
(3)、经营现状评述： 阜阳国贸曾经辉煌，是执行业牛耳之王者。但从星期日旺销时段收银台冷落； 现场经营品牌组合高低端杂处； 空置铺面出现等情况分析， 该商场正在走下坡路。
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2、后来居上的当今王者——阜阳商厦
（1） 、基本情况介绍 项目位于颍上北路与颍河西路交汇处；共 5 层，建筑面积 36000 平方米，百 货区经营面积 13985 平方米(不含家电区域)，其中楼层夹层建筑面积约 4000 平 方米；经营模式以联营扣点为主，租赁方式为辅，统一收银,项目层高为 3.6 米， 主通道 3 米。 项目情景照片
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化妆品、名表、黄金珠宝、眼镜、皮鞋、皮具 家电 男正装、男仕商务装、羊毛衫 女仕服饰 运动装、休闲装、家纺
（2） 、各业态种类细分及品牌明细
专柜 1最 低经 营面 积 （㎡） 专柜 专柜 3最 经营 2经 高经 面积 营面 营面 （㎡ 积 积 ） （㎡） （㎡）
玉兰油、DHC、羽西、欧莱雅、高丝、 欧柏莱、美宝莲、妮维娅、ZA、佰草 集、雅呵雅丝睿、TOMMY KENZO、自然 堂、泊美、佳美乐、时尚生活、雅芳、 樱奈儿、东洋之花、郑明明、珀莱雅、 DODO、丸美、THE FACE SHOP、蝶妆、 姬雪 戴梦得钻石、四福首饰、金山珠宝、 蓝神珠宝、宝瑞源珠宝、上海瑞宝、 宝亨达首饰、艾盟珠宝、明牌首饰、 周大福、上海老凤祥、金伯利钻石、
盈祥银饰、中国黄金、梦祥银饰 宝华利、MIDO、依波表、卡西欧、西 铁城、帝舵、梅花表、英纳格、名爵、 爱其华、罗马 BOSSSUNMEN、沙驰皮具、梦特娇皮具、 金利来皮具、威豹皮具、利奥纳多皮 具、花花公子 红蜻蜓、富贵鸟、康奈、七匹狼、深 港、BOSSSUNMEN、BARROS、利奥纳多、 金利来皮鞋、花花公子、卡帝乐鳄鱼、 纤纤妙语、天美意、百丽、千百度、
星期六、金利来女鞋、奥康、蜘蛛王、 意尔康、休闲之屋、梦特娇皮鞋、芭 妮芭姿、利奥纳多、信诺、袋鼠、烟 斗、皮尔卡丹、他他、哈森、木林森、 与狼共舞 主要经营家庭影院、音响碟片、彩电、 冰箱、冰柜、空调、厨具以及电工电 料、五金
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鲨鱼丘、沙驰、曼哈顿、迪迪公子、 法兰诗顿、圣大保罗、洛兹、虎都、 罗蒙、杉杉服饰、柒牌、金狐狸、路 易诗兰、业当尼、金利来男装、博斯 绅威、杰凡尼、大鳄鱼、女神、鄂尔 多斯、梦特娇、利奥纳多、喜登宝马、 鲨鱼、比其、珠珠秀、梦特娇男装、 美国马球会、利奥纳多男装、九牧王、 雅戈尔、花花公子、依立腾、堡宾、 太平鸟、爱登堡、利郞、步森、虎豹、 旗牌王、特色龙、梵思尊尼、英伦袋
鼠、吉利雅、波司登男装、雪中飞、 九牧王、归中凡、富信、花花公子、 天山、香港老人头、保士捷、智圣、 虎都、鳄鱼、鹿王、皮尔卡丹、恒源 祥、依霸、海尔曼斯、彩虹玫瑰、美 国马球协会、BOSSSUNMEN 保士捷、珍珠秀、比其、花雨伞、意 大利鲨鱼、喜登保马、恒源祥、富信、 伊霸、LCD、海尔曼斯、梦特娇、鄂尔 多斯 圣迪奥、阿依莲、歌莉娅、歌瑞丝芬、 德玛纳、迪士尼、AO2、淑女屋、零典、
艾格周末、ES、红袖、胖缘、胖太太、 朗婷儿、曼妮芬、黛安芬、纤姿锦、 欧时力、ONLY、依沙菲儿、纳文、季 候风、LILY、珂萱、米阑登、名典屋、 哥弟、诺菲尼、娜尔思、玖姿、高氏 杰、蕾氏杰、蕾朵、影儿、沐阑、君 帛、艾莱依、迪莱莉、伊芙心悦、紫 澜门、KAKO、米奇、威特 WETOO 美津浓、耐克、阿迪达斯、彪马、特 步、哥伦比亚、匡威、乔丹、KAPPA、 匹克、361
度、李宁、安踏、花花公 子运动、贵人鸟 森马、唐狮、杰克琼斯、美特斯邦威、 以纯 嘉加梦家纺、富安娜、鸿润家纺、美 罗家纺、堂皇家纺、多喜爱、黛富妮、 水星家纺、罗莱、梦洁
（3） 、经营现状评述： a、业态组合；品牌配置；现场购物环境装修等级，相当协调，与市场定位相吻 合。
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b、现场管理细节可以判断，管理团队具备相当强的功力和比较好的敬业精神。 c、从非假日、非旺销时段的收银台等候收银人气分析，该商场应该是阜阳城区 居民最认同的消费目的地。
3、平民化商场——千百意购物中心
（1）基本情况介绍 地处人民中路与颍州北路交汇处；商场共 5 层，规划总建筑面积 40000 平方 米,一期已完成建筑面积 32000 平方米，其中百货区经营面积 13319 平方米（不 含家电区域）;经营模式以联营扣点为主，租赁方式为辅，统一收银。层高为 3.2 米，主通道 2.4 米。 项目情景照片
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化妆品、珠宝首饰、皮鞋皮具 男正装、男商务休闲 女装、休闲装 床上用品、运动装、羊毛衫 家庭影院、音响碟片、彩电、冰箱、冰柜、空调、手机
（2） 、各业态种类细分及品牌明细
专柜 1最 低经 营面 积 （㎡ ） 专柜 2经 营面 积 （㎡ ） 专柜 3最 高经 营面 积 （㎡ ）
欧莱雅、高丝、高姿、美宝莲、资生 堂、蝶妆、丁家宜、妮维娅、郑明明、 自然堂、玉兰油、卡尼尔、樱奈尔、 瑞丝奇、艾琳、京润珍珠、泊美、丸 美、雅芳、采诗、珀莱雅 明牌首饰、香港瑞峰、香港九福珠宝、 皆是缘玉器、宝佳和、宝恒莲、艾盟、 鳄鱼国际珠宝、香港爱尔、粤好珠宝、 宝亨达珠宝、梦祥银饰 依波表、卡西欧、西铁城 红草帽、亨德龙、深港、杰豪、达芙 妮、兽霸、奥康、与狼共舞、红蜻蜓、
蜘蛛王、卓诗尼、英皇御爵、意尔康、 金利来皮具、七匹狼皮具、红素带、 利奥纳多、佰纳、芭妮、名典、保罗 盖帝 千百意生活超市 九牧王、杉杉、雅戈尔、金利来、利 郎、七匹狼、海澜之家、罗蒙、洛滋、 杰克.琼斯、杰凡尼、赛丹、柒牌、双 鹏、早稻田、阿基米德、啄木鸟、爱 都、亨斯特、红豆、卡宾、花花公子、 特色龙、汤尼威尔、才子、步森、爱 登堡、洲艳、酷、汤尼俊仕、高尔普、
与狼共舞、马克华菲、威鹏、波司登、 皮尔卡丹、法尼鳄鱼、利莱派、雅鹿、 莱顿、保宾、埃古、古宾、ALT、王子 车、花花公子
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柏仙多格、衣裳坊、美千黛、兰开夏、 丹琪、诗织、雪妮儿、羽衣甘蓝、般 奴儿、璐嘉儿、朗夏、楚韵、达依岩、 忆萱、百斯顿、京发、歌之秀、伊莎 贝拉、塞瑞娜、圣可尼、米茜尔、秋 水伊人、圣迪奥、太平鸟、CC&DD、法 丹莉、俏丽服饰、金科服饰、思知、 上海苏妃、歌莉娅、诺曼琦、敦奴、 淑女坊、香港郞婷儿、珂萱、贝娜、 千慧、维尔金娜、梅岑、科尚、宗洋、 君帛、万之冠、雅丽达、柏雷斯、梦
至超、JUST MODE、零典、爱奴娇、欧 时依、阿依莲 美特斯邦威、以纯、森马、唐狮、斯 舒朗、花花公子、黑骑、彬依奴、三 蕃、波司登、高邦、A88、雅鹿、独蛇 阿迪达斯、耐克、卡帕、奇安达、贵 人鸟、匡威、鸿星尔克、特步、匹克、 金鸡、花花公子运动、安踏、彪马、 七匹狼、脚王、李宁 梦罗、皖宝、睡宝丽、三套车、圣布 凡、阿芙萝、水星、罗莱、东方、紫 罗兰、鸿润
恒源祥、双鹿、布谷鸟、百灵、鹿王、 雪豹、好韵莱、芬腾、雪竹、三枪、 兰卓丽、猫人、金盾、布谷鸟、宜而 爽、挺美、与狼共舞、康奈、浪莎、 唐古拉、豪港、双鹿 主要经营家庭影院、音响碟片、彩电、 冰箱、冰柜、空调、厨具以及电工电 料、五金
（3） 、经营现状评述： 阜阳市区百货四大家中品牌档次最低、 装修条件最普通、 购物环境等级最低， 但现场人气最旺，营业场地利用率最高，临时出租位单价最高。究其原因： a、在商言商，最高档的，不一定是最好的；最适合的才一定是最好的。 就阜阳占人口大多数的农村消费者、低收入消费者而言，千百意的商品价 位、品牌组合、购物环境、消费氛围最适合自己。
b、管理方因人制宜，管理措施人性化，使之更贴近平民族。 （如下图，消费 者在步行楼梯台阶上休息。 c、以投入产出比衡量，夺冠者当为千百意。
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4、处于下行趋势中的阜阳百货大楼
（1）基本情况介绍 人民中路与颍州北路交汇处；共 4 层，建筑面积 30000 平方米左右，其中包 含店中店、高档烟酒、奶粉区及家电区，传统百货区经营面积 14600 平方米左右 （不含家电区域） ；经营模式为联营扣点或租赁方式；统一收银,层高为 3.2 米， 主通道 3 米。
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化妆品、珠宝首饰、名表、鞋区 女装、内衣 男装、休闲装、羊毛衫 家电
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（2）.各业态种类细分及品牌明细
欧莱雅、泊美、美宝莲、玉兰油、娇蓝婷 美、EFFI、卡尼尔、大宝、东洋之花、樱 奈儿、丁家宜、珀莱雅、蝶妆 中国黄金、上海老凤祥、宝润祥、丽瑞源 珠宝、瑞宝珠宝、 卡迪珠宝、明牌珠宝、时尚玉器、振鑫、 周大福、宏名银饰、瑞丰缘、金山珠宝、 宝瑞源 罗马表、梅花表等(该专柜为边柜) 威豹、梦特娇等 康奈、巴笛尔、奥康、男女主角、红蜻蜓、 圣大保罗、皮尔卡丹、布莱妮、梦特娇、
芭妮、飞莱丽尔、金利来、深港、花花公 子、卓诗尼、戈美其、卡莱丽尔、玛莱丽、 花雨伞、蜘蛛王、邦赛、与狼共舞、金迈 王、兽霸、美之美、卡文、意尔康、亨达 皮鞋 SPRING、太和、女子波、戴博蓝、福太太、 贵夫人、冬宝、国际文春、米奥多、雅鹿、 木帛、金苑、以纯、泽黛佳伊、红人、诗 梦、莎莱尔、朵以、顺泰、丽安瑞拉、雪 尔妮 米蓝登、圣可下、乔伦、新思路、欧迪歌、
三彩、舒美珍子、暖倍儿、哥谛、宜而爽、 三枪、威兰西、诗织、简爱、飘雷、高氏 志、鹰皇、狼雅威、丽贝瑞拉、斐丽佳、 俏皮狗、芬腾、兰卓丽、好波、维尔曼、 嘉林隆、与狼共舞、莎米尔、诗梦、非常 时尚、阿依莲、瑶婷羽兰、博玺华服、赛
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瑞娜、莱茨、圣可尼、宗洋 内衣 20 28 56 227 1.55 % 曼妮芬、戴安芬、爱波等 秋艳、周织、金值、培罗蒙、澳洋儿、珠 珠秀、比琪、海尔曼斯、百灵、庄爵、大 白鲨、梵思华、太平鸟、雅鹿、恒源祥、 波司登、海螺、豪威堡、七彩马、兔星、 皇家西服、鹿王、珍贝、罗蒙、特色龙、 洛滋、轩帝尼、虎都、红豆、柒牌、七匹 狼、九牧王、依立腾、富贵鸟、苹果、南
鸟、雅戈尔、华丽鳄鱼、阿基米德、凯撒、 梵思尊尼 伊韵儿、东方骆驼、唐狮、真维斯、佐丹 奴、麦根、以纯 恒源祥、双鹿、布谷鸟、百灵、鹿王、雪 豹、猫人等
休闲 羊毛 衫 4 F 运动 装 家电
（3） 、经营现状评述： 阜阳市中心百货四大家中，商场硬件设施最好、装修档次最高、成色最新 的，非阜阳百货大楼莫属。但营业现场人气最差，营业员现场组织纪律最差，品 牌组合最杂乱。应该是投入产出比最低，经济效益最不好的商场。企业发展的下 行走势，从外观都能一览无余。
5、从四大家经营品牌同质化， 看核心商圈个性百货的竞争力度和本项目 的入市机会
（1）.阜阳个性百货四大家各业态细分经营品牌对比
业态品牌 阜阳国贸 商城 业 态 品牌 阜阳商厦 品牌 阜阳千百意购 物中心 品牌 阜阳百货 大楼 品牌 相同品牌 欧莱雅、 不同品牌 BOSS 香水、
玉兰油、DHC、 欧莱雅、高丝、 欧莱雅、 泊
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妆 丝、高姿、 羽西、欧莱 品 美宝莲、 雅、高丝、欧 JVC、雅莱 柏莱、美宝 铂、大宝、 莲、妮维娅、 卡尼尔、妮 ZA、佰草集、 维娅、BOSS 雅呵雅丝睿、 香水、郑明 TOMMY KENZO、 明、Za、丸 自然堂、泊 美、羽西、 美、家美乐、 曼秀雷登、 时尚生活、雅 丁家宜、玉 芳、樱奈儿、 兰油、资生 东洋之花、郑 堂、时尚生 明明、珀莱 活 雅、DODO、丸 美、THE
高姿、美宝莲、 资生堂、蝶妆、 丁家宜、妮维 娅、郑明明、自 然堂、玉兰油、 卡尼尔、樱奈 尔、瑞丝奇、艾 琳、京润珍珠、 泊美、丸美、雅 芳、采诗、珀莱 雅
美、美宝 莲、玉兰 油、 娇蓝婷 美、EFFI、 卡尼尔、 大 宝、 东洋之 花、樱奈 儿、丁家 宜、珀莱 雅、蝶妆
高丝、高 姿、美宝 莲、郑明 明、妮维 娅、玉兰 油、自然 堂、 泊美、 大宝、卡 尼尔、佰 草集、丸 美、资生 堂、丁家 宜、 蝶妆、 珀莱雅、 樱奈儿、 雅芳、东 洋之花、 时尚生 活、家美 乐、za
金至尊、上 海老凤祥、 鑫国春珠 宝、戴梦得 珠宝、通 灵、 卡迪珠宝、 明牌首饰、 时尚玉器、 振鑫、周大 福、玉顺行 玉器
戴梦得钻石、 四福首饰、金 山珠宝、蓝神 珠宝、宝瑞源 珠宝、上海瑞 宝、宝亨达首 饰、艾盟珠 宝、明牌首 饰、周大福、 上海老凤祥、 金伯利钻石、 盈祥银饰、中 国黄金、梦祥 银饰
明牌首饰、香港 瑞峰、香港九福 珠宝、皆是缘玉 器、宝佳和、宝 恒莲、艾盟、鳄 鱼国际珠宝、香 港爱尔、粤好珠 宝、宝亨达珠 宝、梦祥银饰
上海老凤 祥、明牌 中国黄金、 首饰、振 上海老凤 鑫、周大 祥、宝润 福、戴梦 祥、 丽瑞源 得珠宝、 珠宝、 瑞宝 中国黄 珠宝、 卡迪 金、艾盟 珠宝、 明牌 珠宝、上 珠宝、 时尚 海瑞宝、 玉器、振 时尚玉 鑫、周大 器、卡迪 福、 宏名银 珠宝、宝 饰、瑞丰 瑞源珠 缘、 金山珠 宝、宝亨 宝、 宝瑞源 达首饰、 梦祥银饰 依波表、 卡西欧、 西铁城、 梅花表、 英纳格、
金至尊、鑫国 春珠宝、 通灵、 玉顺行玉器、 四福首饰、金 山珠宝、蓝神 珠宝、金伯利 钻石、盈祥银 饰、 香港瑞峰、 香港九福珠 宝、皆是缘玉 器、宝家和、 宝恒莲、鳄鱼 国际珠宝、宝 润祥、丽瑞源 珠、玉顺行玉 器、 宏名银饰、 粤好珠宝
宝华利、 MIDO、依波 卡西欧、天 表、卡西欧、 梭、MIDO、 名 西铁城、帝 劳力士、山 表 舵、梅花表、 度士、尼维 英纳格、名 达、梅花 爵、爱其华、 罗马
依波表、卡西 欧、西铁城
罗马表、 梅 花表等(该 专柜为边 柜)
宝华利、罗马 表、山度士、 尼维达、 名爵、 爱其华、罗马
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巴贝、 RICHNI、九 牧王、虎 都、太平 鸟、圣大保 罗、金盾、 报喜鸟、杉 杉、雅戈 尔、法兰斯 顿、沙驰、 路易诗兰、 金利来、梦 特娇、利奥 纳多、宝 马、鄂尔多 斯、利郎、 七匹狼、艾 迪丹顿、依 立腾、海澜 之家、罗 蒙、洛滋、 杰克.琼 斯、杰凡 尼、赛丹、 柒牌
鲨鱼丘、沙 驰、曼哈顿、 迪迪公子、法 兰诗顿、圣大 保罗、洛兹、 虎都、罗蒙、 杉杉服饰、柒 牌、金狐狸、 路易诗兰、业 当尼、金利来 男装、博斯绅 威、杰凡尼、 大鳄鱼、女 神、鄂尔多 斯、梦特娇、 利奥纳多、喜 登宝马、鲨 鱼、比其、珠 珠秀、梦特娇 男装、美国马 球会、利奥纳 多男装、九牧 王、雅戈尔、 花花公子、依 立腾、堡宾、 太平鸟、爱登 堡、利郞、步 森、虎豹、旗 牌王、特色
龙、梵思尊 尼、英伦袋 鼠、吉利雅、 波司登男装、 雪中飞、九牧 王、归中凡、 富信、花花公 子 红蜻蜓、富贵 鸟、康奈、七 匹狼、深港、 BOSSSUNMEN、 BARROS、利奥 纳多、金利来 皮鞋、花花公
九牧王、杉杉、 雅戈尔、金利 来、利郎、七匹 狼、海澜之家、 罗蒙、洛滋、杰 克.琼斯、杰凡 尼、 赛丹、 柒牌、 双鹏、早稻田、 阿基米德、啄木 鸟、爱都、亨斯 特、 红豆、 卡宾、 花花公子、特色 龙、汤尼威尔、 才子、步森、爱 登堡、 洲艳、 酷、 汤尼俊仕、高尔 普、与狼共舞、 马克华菲、威 鹏、波司登
秋艳、周 织、金值、 培罗蒙、 澳 洋儿、 珠珠 秀、比琪、 海尔曼斯、 百灵、庄 爵、大白 鲨、梵思 华、太平 鸟、雅鹿、 恒源祥、 波 司登、海 螺、豪威 堡、七彩 马、兔星、 皇家西服、 鹿王、珍 贝、罗蒙、 特色龙、 洛 滋、轩帝 尼、虎都、 红豆、柒 牌、七匹 狼、九牧 王、依立 腾、 富贵鸟
巴贝、 RICHNI、 金盾、 报喜鸟、 法兰斯顿、宝 马、 艾迪丹顿、 依立腾、曼哈 圣大保 顿、 迪迪公子、 罗、 洛兹、 法兰诗顿、金 虎都、罗 狐狸、 业当尼、 蒙、杉杉 博斯绅威、大 服饰、柒 鳄鱼、女神、 牌、路易 喜登宝马、鲨 诗兰、杰 鱼、比其、珠 凡尼、利 珠秀、美国马 奥纳多、 球会、 依立腾、 九牧王、 堡宾、 旗牌王、 雅戈尔、 梵思尊尼、英 太平鸟、 伦袋鼠、吉利
利郞、海 雅、雪中飞、 澜之家、 归中凡、 富信、 杰克.琼 双鹏、 早稻田、 斯、花花 阿基米德、啄 公子、步 木鸟、爱都、 森、爱登 亨斯特、 红豆、 堡、波司 卡宾、秋艳、 登、金利 周织、金值、 来、梦特 培罗蒙、澳洋 娇、鄂尔 儿、珠珠秀、 多斯、七 比琪、海尔曼 匹狼、赛 斯、百灵、庄 丹、 柒牌、 爵、大白鲨、 沙驰、特 梵思华、恒源 色龙 祥、海螺、豪 威堡、 七彩马、
兔星、皇家西 服、鹿王、珍 贝、罗蒙、依 立腾、富贵鸟 蜘蛛王、 意尔康、 奥康、康 奈、金利 来皮鞋、 花花公子 皮鞋、杰 花雨伞、 沙驰、 查丹理龙、卡 美多、英姿、 接吻猫、 美拉、 骆驼、 木林森、 七匹狼、 BARROS、利奥
蜘蛛王、意 尔康、奥 康、花雨 鞋 伞、富贵 区 鸟、康奈、 沙驰、查丹 理龙、金利
红草帽、亨德 龙、 深港、 杰豪、 达芙妮、兽霸、 奥康、与狼共 舞、红蜻蜓、蜘 蛛王、卓诗尼、 英皇御爵、意尔
康奈、 巴笛 尔、奥康、 男女主角、 红蜻蜓、 圣 大保罗、 皮 尔卡丹、 布 莱妮、 梦特
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来皮鞋、花 花公子皮 鞋、卡美 多、英姿、 杰豪、接吻 猫、达芙 妮、美拉、 星期六、千 百度、红蜻 蜓、骆驼、 百丽、马克 华菲、木林 森
子、卡帝乐鳄 鱼、纤纤妙 语、天美意、 百丽、千百 度、星期六、 金利来女鞋、 奥康、蜘蛛 王、意尔康、 休闲之屋、梦 特娇皮鞋、芭 妮芭姿
娇、芭妮、 豪、达芙 飞莱丽尔、 妮、千百 金利来 度、红蜻 蜓、 百丽、 富贵鸟、 深港、 BOSSSUNM EN、星期 六、梦特 娇皮鞋
纳多、卡帝乐 鳄鱼、纤纤妙 语、天美意、 休闲之屋、芭 妮芭姿、红草 帽、亨德龙、 兽霸、与狼共 舞、卓诗尼、 英皇御爵、巴 笛尔、男女主 角、 圣大保罗、 皮尔卡丹、布 莱妮、芭妮、 飞莱丽尔
金利来皮 皮 具、利奥纳 具 多、卡帝乐 区 鳄鱼、苹果
BOSSSUNMEN、 沙驰皮具、梦 特娇皮具、金 金利来皮具、七 利来皮具、威 匹狼皮具 豹皮具、利奥 纳多皮具、花 花公子
金利来皮 具、梦特 娇皮具、 利奥纳 多、威豹
卡帝乐鳄鱼、 苹果、 BOSSSUNMEN、 沙驰皮具、花 花公子、七匹 狼皮具
女 士 服 三彩、太平 饰 鸟、 阿依 莲、红袖、 艾格周末、 淑女屋、歌 莉娅、艾 伦、诺曼 依、敦奴、 伊芙丽、淑
圣迪奥、阿依 莲、歌莉娅、 歌瑞丝芬、德 玛纳、迪士 尼、AO2、淑 女屋、零典、 艾格周末、 ES、红袖、胖 缘、胖太太、
柏仙多格、衣裳 坊、美千黛、兰 开夏、丹琪、诗 织、雪妮儿、羽 衣甘蓝、般奴 儿、璐嘉儿、朗 夏、楚韵、达衣 岩、忆萱、百斯 顿、京发、歌之
艾伦、 诺曼依、 伊芙丽、欧伦 服饰、 纳帕杰、 STYLE WOMAN、 卡芙内、 杰西、 玫姿、雅莹、 米西尔、玛丝 菲尔、劲草 （VGRSS） 、钡 萱、 歌瑞丝芬、 SPRING、 太 三彩、阿 德玛纳、迪士 和 、 女 子 依莲、红 尼、 AO2、 零典、 波 、 戴 博 袖、艾格 胖缘、艾格淑 蓝 、 福 太 周末、歌 女、朗婷儿、 太 、 贵 夫 莉娅、淑 曼妮芬、黛安
人、冬宝、 女屋、敦 芬、纤姿锦、 国际文春、 奴、淑女 欧时力、依沙 米奥多、 雅 坊、 ONLY、 菲儿、纳文、 鹿、禾帛、 香港郞婷 季候风、 LILY、
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女坊、 ONLY、香港 郞婷儿、欧 伦服饰、纳 帕杰、 STYLE WOMAN、福 太太、卡芙 内、胖太 太、杰西、 玫姿、雅 莹、米西 尔、玛丝菲 尔、VGRSS、 钡萱、红 人、珂萱
纤姿锦、欧时 力、ONLY、依 沙菲儿、纳 文、季候风、 LILY、珂萱、 米阑登、名典 屋、哥弟、诺 菲尼、娜尔 思、玖姿、高 氏杰、蕾氏 杰、蕾朵、影 儿、沐阑、君 帛、艾莱依、 迪莱莉、伊芙 心悦、紫澜 门、KAKO
秀、伊莎贝拉、 塞瑞娜、圣可 尼、米茜尔、秋 水伊人、圣迪 奥、太平鸟、 CC&DD、法丹莉、 俏丽服饰、金科 服饰、思知、上 海苏妃、歌莉 娅、诺曼琦、敦 奴、淑女坊、香 港郞婷儿、珂 萱、 贝娜、 千慧、 维尔金娜、梅 岑、 科尚、 宗祥、 君帛、万之冠
金苑、以 纯、 泽黛佳 伊、红人、 诗梦、 莎莱 尔、朵以、 顺丰、 丽安 瑞拉、 雪尔 妮 米蓝登、 圣 可下、乔 伦、新思 路、欧迪 歌、三彩、 舒美珍子、 暖倍儿、 哥 谛、宜而 爽、三枪、 威兰西、 诗 织、简爱、 飘雪、 高氏 志
儿、福太 太、胖太 太、 红人、 珂萱、圣 迪奥、君 帛、太平 鸟
米阑登、名典 屋、哥弟、诺 菲尼、 娜尔思、 玖姿、 高氏杰、 蕾氏杰、 蕾朵、 影儿、沐阑、 迪莱莉、艾莱 依、 伊芙心悦、 紫澜门、 KAKO、 衣裳坊、 SPRING、 太和、 女子波、戴博 蓝、贵夫人、 冬宝、国际文 春、米奥多、 雅鹿、禾帛、 金苑、以纯、 泽黛佳伊、红 人、诗梦、莎 莱尔、朵以、 顺丰、丽安瑞 拉、雪尔妮 米兰登、圣可 下、乔伦、新 思路、 欧迪歌、 舒美珍子、暖
倍儿、哥谛、 宜而爽、 三枪、 威兰西、 诗织、 简爱、飘雪、 高氏志、万之 冠、 维尔金娜、 梅岑、科尚、 宗洋、贝娜、 千慧、 美千黛、 兰开夏、 丹琪、 诗织、 雪妮儿、 羽衣甘蓝、般 奴儿、 璐嘉儿、 朗夏、楚韵、 达衣岩、 忆萱、 百斯顿、 京发、 歌之秀、伊莎 贝拉、 塞瑞娜、 圣可尼、秋水
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伊人、CC&DD、 法丹莉、俏丽 服饰、金科服 饰、思知、上 海苏妃 婷美、曼妮 芬、莱特妮 丝、杰奎 内 妮、新世纪 衣 家族、ABC 内衣、与狼 共舞 婷美、莱特妮 丝、杰奎妮、 新世纪家族、 ABC 内衣、与 狼共舞、 雪竹、 三枪、 兰卓丽、 爱波 达尔丽、 雪竹、 卡芙芳、简牌 天山、香港老 人头、 保士捷、 智圣、虎都、 鳄鱼、依霸、 海尔曼斯、彩 虹玫瑰、 双鹿、
朗婷儿、曼妮 芬、黛安芬
曼妮芬、 戴 安芬、 爱波 等
天山、香港老 人头、保士 皮尔卡 达尔丽、皮 恒源祥、 双 捷、智圣、虎 恒源祥、双鹿、 丹、 芬腾、 羊 尔卡丹、雪 鹿、布谷 都、鳄鱼、鹿 布谷鸟、百灵、 恒源祥、 毛 竹、芬腾、 鸟、百灵、 王、皮尔卡 鹿王、雪豹、好 布谷鸟、 衫 卡芙芳、简 鹿王、雪 丹、恒源祥、 运来、芬腾 百灵、鹿 牌 豹、 猫人等 依霸、海尔曼 王、雪豹 斯、彩虹玫瑰
阿迪达斯、 耐克、卡 帕、匡威、 迪亚多纳、 金莱克、鸿 运 星尔克、特 动 步、匹克、 装 金鸡、361 度、花花公 子运动、乔 丹、安踏、 美津浓、彪 马、李宁
美津浓、耐 克、阿迪达 斯、彪马、特 步、哥伦比 亚、匡威、乔 丹、KAPPA、 匹克、 361 度、 李宁、安踏、 花花公子运 动、贵人鸟
阿迪达斯、耐 克、卡帕、奇安 达、贵人鸟、匡 威、鸿星尔克、 特步、匹克、金 鸡、花花公子运 动、安踏
阿迪达 斯、 耐克、 卡帕、匡 威、 彪马、 花花公子 运动、乔 丹、 安踏、 迪亚多纳、金 美津浓、 莱克、哥伦比 彪马、李 亚、奇安达、 宁、361 度、 金鸡、 特步、匹 克、鸿星 尔克、贵 人鸟 伊韵儿、 东 方骆驼、 唐 狮、真维 斯、 佐丹奴 以纯、杰 克琼斯、 美特斯邦 威、 森马、 唐狮、斯 舒朗 罗莱、梦 洁、恒源 祥、富安 旗牌王、花花 公子、黑骑、 伊韵儿、东方 骆驼、
真维斯、 佐丹奴 上海三套车、 圣比凡彼、嘉 加梦家纺、鸿
以纯、美特 斯邦威、旗 森马、唐狮、 美特斯邦威、以 休 牌王、森 杰克琼斯、美 纯、 森马、 唐狮、 闲 马、唐狮、 特斯邦威、以 斯舒朗、花花公 装 斯舒朗、柏 纯 子、黑骑 仙多格 罗莱、梦 家 洁、上海三 纺 套车、圣比 嘉加梦家纺、 梦罗、皖宝、睡 富安娜、鸿润 宝丽、罗莱、梦 家纺、美罗家 洁、恒源祥等
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纺、堂皇家 纺、多喜爱、 黛富妮、水星 家纺
润家纺、美罗 家纺、堂皇家 纺、多喜爱、 黛富妮、 、梦 罗、皖宝、睡 宝丽、
红黄蓝童 装、雅多、 俏妞、爱 酷、ABC 童 童 装、大黄 装 峰、芝麻开 门、婴姿 坊、小星 星、童车玩 具
美因宝、西瓜王 子、婴悦家、圆 梦宝、婴派、酷 轱鸭、日月童 神、俏皮狗、托 尼艾米、格林、 安迪鹿儿、世纪 宝贝、俏皮娃、 好孩子、乔迪丹 娜、狄猛、骑士
红黄蓝童装、 雅多、俏妞、 爱酷、ABC 童 装、大黄峰、 芝麻开门、婴 姿坊、 小星星、 童车玩具
羊毛衫 21 7 14 33.33% 运动服 21 17 4 80.95% 休闲装 13 6 7 46.15% 童装 28 0 28 0.00% 家纺 16 5 11 31.25% 合计 （3）分析： a、相同品牌，是本地各百货商场核心竞争品牌，也是消费者认同度高的品牌； 不同品牌是各百货商场的差异经营。 b、四大家经营品牌同质化率达 31.45%，在同类城市中属竞争烈度中等水平。
c、不同品类市场机会不同。童装、女装、女内衣位列经营同质化程度后三位， 本项目市场机会较充裕。
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d、进入阜阳市场的 70 余个运动、休闲服品牌，在四大家入场的仅 34 个，为本 项目在细分市场当老大，预留了足够空间。
二、与温州街雷同的商业街发展现状
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小小精品街内铺（3.5m*4m）
（1）.基本情况介绍 绿色步行街位于人民中路与颖州路的交汇处，主要经营潮流前线主题，有东 一街、东二街、水晶街、海尚服饰城、精品街、女人巷等；建筑面积共约 20000 ㎡，其中一层 15000 ㎡，二层 5000 ㎡，目前一层经营状况良好，二层大部分空 置。 （2）.基本数据调研
基本信息 项目名称 经营类别 绿色步行街 女装、男装、童装、 皮具、饰品、美容、 美甲、小吃等 位 置 人民中路 —— 两层： 1 层 15000 ㎡（建筑面 积） ； 2 层 5000 ㎡（建筑面 积） —— 以步行、公交为主 以电动、开车、自行车 为辅
开发商 客户交通方式 楼层业态分布
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街铺：品牌连锁快 餐、品牌运动服饰、 精品服饰等 内铺 : 女装、男装、 童装、皮具、饰品、 美容、美甲、小吃等 街铺特征
主力铺位（实用面 积）
实用率 租金（实用面积）
总面积或铺位数量 主力铺位 （实用面积）
建筑面积售价（元/ ㎡）
海尚服饰城：1.8-2.6 万 小小商品街：2-3 万
海尚服饰城 50% 小小商品街 70% 经营配套
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场外主通道 7m， 场外次 通道 5m； 场内主通道 4m， 场内次 通道 2m； 海尚服饰城： 主通道 4m，次通道 2m。 小小商品街： 主通道 8m，次通道 5m。 水晶街： 主通道 4m，次通道 2m。
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（3）.各业态种类细分 根据调研得出绿色步行街各业态规模量化如下表：
其中潮流前线业态规模量化如下表：
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（4） 、绿色步行街商户访谈表
1 绿色步行街 开间 进深
使用面积 实用率 层高 铺位形状 12 万元/年， 按实面计 256 元/㎡·月 女装、婴糼用品
租金 现经营状况 意向经营业态 意向程度 备注 联系人 联系电话 序号 地址
意向面积 比较关注，看好整体优势
做了三年生意，最近也在找位置开分店。如果建好，觉得各方面可以接 受，可以租店。 李小姐 2 绿色步行街 开间 进深 名称（业态） 位置 5m 8m 40 ㎡ 50% 5m 方正 较好 内衣 意向面积 比较关注，看租金及招商形势来决定 王小姐 3 绿色步行街 开间 进深 使用面积 实用率 层高 铺位形状
使用面积 实用率 层高 铺位形状
现经营状况 意向经营业态 意向程度 备注 联系人 联系电话 序号 地址 铺位本身技术 参数
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现经营状况 意向经营业态 意向程度 备注 联系人 联系电话 序号 地址 4 绿色步行街 开间 进深 铺位本身技术 参数 使用面积 实用率 层高 铺位形状 现经营状况 意向经营业态 意向程度 备注 联系人 联系电话 序号 地址 5 绿色步行街 开间 进深 铺位本身技术 参数 使用面积 实用率 层高 铺位形状 租金 现经营状况 意向经营业态 意向程度 备注 联系人 联系电话 序号 地址
铺位本身技术 6 绿色步行街 开间
较好 化妆品 意向面积 为阜阳总代理，开有两家店。 刘先生 名称（业态） 位置 4．5m 9m 40 ㎡ 50% 5m 方正 较好 箱包、皮具 意向面积 比较关注，看租金及招商形势来决定 浙江商贸城开了总店，为阜阳总代理。认可本项目的优势，届时选择好 位置进驻。 刘先生 名称（业态） 位置 3m 4m 12 ㎡ 70% 方正 租期 较好 女鞋 意向面积 一小间 —— 精品女鞋
三福百货后侧小小精品街 40 ㎡ 埃索皮具 主通道边铺 30-40 ㎡ 比较关注，看租金及招商形势来决定
孙小姐 名称（业态） 位置 3m 依恋 三福百货后侧
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进深 使用面积 实用率 层高 铺位形状
租金 现经营状况 意向经营业态 意向程度 备注 联系人 联系电话 序号 地址
2 万元/年，按实面计 185 元/㎡·月 服饰、饰品
比较关注，看租金及招商形势来决定 张小姐 7 绿色步行街 开间 进深 名称（业态） 位置 4m 5m 20 ㎡ 50% 方正 租期 较好 内衣 意向面积 有 在香港街新开一家店面，50 ㎡，租金 5 万元/年。 刘琴 8 绿色步行街 开间 进深 使用面积 实用率 层高 铺位形状 方正 租期 较好 内衣
使用面积 实用率 层高 铺位形状 3 万元/年，按实面计 125 元/㎡·月
租金 现经营状况 意向经营业态 意向程度 备注 联系人 联系电话 序号 地址 铺位本身技术 参数
租金 现经营状况 意向经营业态 意向程度
4 万元/年，按实面计 222 元/㎡·月
比较关注，看租金及招商形势来决定
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备注 联系人 联系电话 序号 地址 9 绿色步行街 开间 进深 铺位本身技术 参数 使用面积 实用率 层高 铺位形状 租金 现经营状况 意向经营业态 意向程度 备注 联系人 联系电话 序号 地址 10 绿色步行街 开间 进深 铺位本身技术 参数 使用面积 实用率 层高 铺位形状 租金 现经营状况 意向经营业态 意向程度 备注 联系人 联系电话 序号 地址 铺位本身技术 参数 11 绿色步行街
开间 进深 使用面积 实用率
姜屹 名称（业态） 位置 5m 6m 30 ㎡ 50% 方正 租期 较好 箱包、皮具、饰品 意向面积 是 担心租金高，初期经营需要免租期 周梅 名称（业态） 位置 4m 5.5m 25 ㎡ 50% 方正 租期 较好 男装 意向面积 是 周梅 名称（业态） 位置 5m 6m 30 ㎡ 50% 时尚经典 女人巷 30 ㎡ 男装 主通道边铺 一小间 女装 东 3 街门口
7 万元/年，按实面计 194 元/㎡·月
5 万元/年，按实面计 167 元/㎡·月
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层高 铺位形状 租金 现经营状况 意向经营业态 意向程度 备注 联系人 联系电话 序号 地址 铺位本身技术 参数 12 绿色步行街 开间 进深 使用面积 实用率 层高 铺位形状 租金 现经营状况 意向经营业态 意向程度 备注 联系人 联系电话 序号 地址 铺位本身技术 参数 13 绿色步行街 开间 进深 使用面积 实用率 层高 铺位形状 租金 现经营状况 意向经营业态 意向程度 备注 联系人
方正 租期 较好 三年
3 万元/年，按实面计 83 元/㎡·月 精品女装
意向面积 是 真的会有游乐场进温州街吗？ 名称（业态） 位置 2m 3m 6㎡ 50% 方正 租期 一般
1.1 万元/年，按实面 计 152 元/㎡·月 女装、上衣
意向面积 看租金及招商形势来决定 董园园 名称（业态） 位置 2.7m 3m 7㎡ 50% 5 方正 租期 较好
1.1 万元/年，按实面 计 130 元/㎡·月 女装、饰品
关注时间较长，看好地理位置，有意向进驻，视租金情况而定 主要考虑生意机会，比较在意招商优惠政策，要求有免租期 郑民
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序号 地址 铺位本身技术 参数
14 绿色步行街 开间 进深 使用面积 实用率 层高 铺位形状
租金 现经营状况 意向经营业态 意向程度 备注 联系人 联系电话 序号 地址
1.6 万元/年，按实面 计 222 元/㎡·月 鞋、服饰
有进驻意向，关注招商时间及租金、政策 刘欢 15 绿色步行街 开间 进深 名称（业态） 位置 4m 2m 8㎡ 50% 5m 方正 租期 较好 女装 意向面积 有意向，看租金优惠政策 签定租期要长 杨晓艳 16 绿色步行街 开间 进深 名称（业态） 位置 2m 3m 6㎡ 50% 5m 方正 租期
使用面积 实用率 层高 铺位形状 2 万元/年，按实面计 208 元/㎡·月
租金 现经营状况 意向经营业态 意向程度 备注 联系人 联系电话 序号 地址
使用面积 实用率 层高 铺位形状
2.3 万元/年，按实面
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计 319 元/㎡·月 现经营状况 意向经营业态 意向程度 备注 联系人 联系电话 序号 地址 铺位本身技术 参数 17 绿色步行街 开间 进深 使用面积 实用率 层高 铺位形状 租金 现经营状况 意向经营业态 意向程度 备注 联系人 联系电话 序号 地址 铺位本身技术 参数 18 绿色步行街 开间 进深 使用面积 实用率 层高 铺位形状 租金 现经营状况 意向经营业态 意向程度 备注
联系人 联系电话 序号 地址 19 绿色步行街
较好 服装、饰品 意向面积 一小间 比较关注，看租金及招商政策来决定 卢明瑞 3431500 名称（业态） 位置 1m 3m 3㎡ 50% 5m 方正 租期 较好 服装、饰品 意向面积 一小间 比较关注，看租金及招商政策来决定 丁向春 名称（业态） 位置 2m 3m 6㎡ 50% 5m 方正 租期 较好 服装、饰品 意向面积 一小间 比较关注，看租金及招商政策来决定 孙梅 名称（业态） 位置
女装 海尚服装城 D-105 女装 海尚服装城临近小食街 女装 海尚服装城 c-130
1 万元/年，按实面计 138 元/㎡·月
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开间 进深 使用面积 实用率 层高 铺位形状
租金 现经营状况 意向经营业态 意向程度 联系人 联系电话 序号 地址 铺位本身技术 参数
1.25 万元/年， 按实面 计 148 元/㎡·月 服装、饰品 有
20 绿色步行街 开间 进深 使用面积 实用率 层高 铺位形状
租金 现经营状况 意向经营业态 意向程度 备注 联系人 联系电话 序号 地址 铺位本身技术 参数
2.8 万元/年，按实面 计 259 元/㎡·月 服装、饰品
比较关注，看租金及招商政策来决定 高燕 21 绿色步行街 开间 进深 使用面积 实用率 层高 铺位形状 方正 租期 较好 箱包、皮具、饰品 意向面积 一小间 比较关注，看租金及招商政策来决定
箱包皮具 东 2 街门口
租金 现经营状况 意向经营业态 意向程度 备注
4 万元/年，按实面计 370 元/㎡·月
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联系人 联系电话 序号 地址 铺位本身技术 参数 22 绿色步行街 开间 进深 使用面积 实用率 层高 铺位形状 租金 现经营状况 意向经营业态 意向程度 备注 联系人 联系电话 序号 地址 铺位本身技术 参数 23 绿色步行街 开间 进深 使用面积 实用率 层高 铺位形状 租金 现经营状况 意向经营业态 意向程度 备注 联系人 联系电话 序号 地址 铺位本身技术 参数 24 绿色步行街
开间 进深 使用面积 实用率 层高
关注时间较长，看好地理位置，有意向进驻，视租金情况而定 主要考虑生意机会，比较在意招商优惠政策，要求有免租期 朱先生 名称（业态） 位置 6m 5m 30 ㎡ 流行鞋业 东 2 街近通道
8 万元/年，按实面计 222 元/㎡·月 鞋、服饰
有进驻意向，关注招商时间及租金、政策 王先生 名称（业态） 位置 3m 4m 12 ㎡ 50% 古惑男孩 东3街
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铺位形状 租金 现经营状况 意向经营业态 意向程度 备注 联系人 联系电话 序号 地址 铺位本身技术 参数 25 绿色步行街 开间 进深 使用面积 实用率 层高 铺位形状 租金 现经营状况 意向经营业态 意向程度 备注 联系人 联系电话 序号 地址 铺位本身技术 参数 26 绿色步行街 开间 进深 使用面积 实用率 层高 铺位形状 租金 现经营状况 意向经营业态 意向程度 备注 联系人
3.6 万元/年，按实面 计 250 元/㎡·月 男装、男士香水、皮 具
关注招商政策，要求有一定的免租期 吴生 名称（业态） 位置 2.5m 3m 7.5 ㎡ 众鑫美容店 水晶街
2.8 万元/年，按实面 计 311 元/㎡·月 化妆品
意向面积 看租金及招商政策来决定 刘女士 名称（业态） 位置 3m 5m 15 ㎡
5 万元/年，按实面计 277 元/㎡·月 休闲装
意向面积 观望，要到招商才能决定
关心招商政策及租金状况，希望能给出更大的优惠。 刘女士
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序号 地址 铺位本身技术 参数
27 绿色步行街 开间 进深 使用面积 实用率 层高 铺位形状
租金 现经营状况 意向经营业态 意向程度 备注 联系人 联系电话
4 万元/年，按实面计 277 元/㎡·月 内衣
（5） 、调研、访谈后的印象： a.绿色步行街小商户众多，相当一部分人在小生意中结累了资金和客户资源， 有寻址扩大经营的意向。 b.绿色步行街与温州街有许多雷同之处，适合这些小成功者投资扩营。 c.温州街的硬件设施条件被绿色步行街小商家认同， 对未来的发展前景也比较 看好。 只要招商政策合理， 出手时机合适， 会有一批小商家选择入驻温州街。
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（1） 、基本情况介绍 浙江商贸城位于阜阳市繁华的商业中心， 占地 118 亩， 总建筑面积 120000 平方米，其中商业近 13000 平方米，包含有 800 米长的中兴路商业街、300 多 米长的中承路商业街，经营状况一般。 ——主力铺位情况 浙江商贸城主力铺位：30-70 平米。 ——主流租金水平 浙江商贸城主流租金为 60-110 元/㎡· 月， 以中兴路和人民路交汇处为最高
点，往南逐渐递减，在靠近中兴路与中承路交汇处逐渐递增。 （2）商铺分布情况
（3）商铺综合情况调研
基本信息 项目名称 商业街 女装、男装、童 装、皮具、饰品、 美容、美发、餐 饮、运动休闲、 日化用品等 经营面积 13000 ㎡ 商业街 中低档次 位 置 人民中路、颍州路
规模 建筑类型 经营档次
楼层数 开发商 客户交通方 式
一层 阜阳广汇房地产开发有限公司 以步行为主；以电动、开车、公交、自行 车为辅
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内外部交通 状况 楼层业态分布
内部交通显得较为杂乱和拥挤
女装、男装、童 装、皮具、饰品、 美容、美发、餐 饮、运动休闲、 日化用品等
餐饮 家纺 礼服 美发 美容 内衣 男装 牛仔 女装 皮具 其他 日化用品 饰品 童装 鞋 休闲服装 药店 羽绒服
总面积或 铺位数量 开间与进 深 实用率 使用面积 计算租金 （元/㎡? 月） 辐射范围 经营状况 消费力水 平 性别比例
主力铺位 经营业态 层高
30-70 平米 女装、男装、童装、皮具、饰品、美容、 美发、餐饮、运动休闲、日化用品等 4.5m
经营分析 辐射整个阜阳市 一般 30 元--200 元/件 女性 70%，男性 30% 租赁 客户来源 商品来源 消费年龄 选乘交通工 具 收银方式 大众 广州、上海、杭州、武汉等 18 岁—40 岁 步行、公交、自行车、电动车、私家车等
经营管理 合作方式 独立收银
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（4）各商铺经营面积、租金情况
（5） 、浙江商贸城商户访谈表
序号 地址 铺位本身技术 参数 1 浙江商贸城 开间 进深 使用面积 实用率 层高 铺位形状 租金 现经营状况 意向经营业态 意向程度 备注 联系人 联系电话 序号 地址 铺位本身技术 参数 2 浙江商贸城 开间 进深 使用面积 实用率 层高 铺位形状 租金 现经营状况 意向经营业态 女装
谭木匠 中兴路与人民路交汇处
7 万元/年，按实面计 233 元/㎡·月 饰品 暂时没有
陈先生、张小姐 、 名称（业态） 位置 3.5m 5.4m 20 ㎡ 80% 5m 方正 租期 较好 意向面积 40-50 ㎡ 漫丽格 中兴路与人民路交汇处
6 万元/年，按实面计 250 元/㎡·月
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意向程度 备注 联系人 联系电话 序号 地址 铺位本身技术 参数
有 唐小姐 3 浙江商贸城 开间 进深 使用面积 实用率 层高 铺位形状 名称（业态） 位置 4m 15m 70 ㎡ 85% 5m 方正 租期 较好 珠宝饰品 有 宋福珠宝 4 浙江商贸城 开间 进深 使用面积 实用率 层高 铺位形状 名称（业态） 位置 4m 9m 37 ㎡ 90% 5m 方正 租期 较好 女装 有 焦娇 5 浙江商贸城 开间 进深 使用面积
宋福珠宝 中兴路与人民路交汇处
租金 现经营状况 意向经营业态 意向程度 备注 联系人 联系电话 序号 地址 铺位本身技术 参数
偏爱 中兴路与人民路交汇处
租金 现经营状况 意向经营业态 意向程度 备注 联系人 联系电话 序号 地址 铺位本身技术 参数
6 万元/年，按实面计 112 元/㎡·月
U-NEED 中兴路与人民路交汇处
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实用率 层高 铺位形状 租金 现经营状况 意向经营业态 意向程度 备注 联系人 联系电话 序号 地址 铺位本身技术 参数 6 浙江商贸城 开间 进深 使用面积 实用率 层高 铺位形状 租金 现经营状况 意向经营业态 意向程度 备注 联系人 联系电话 序号 地址 铺位本身技术 参数 7 浙江商贸城 开间 进深 使用面积 实用率 层高 铺位形状 租金 现经营状况 意向经营业态 意向程度 备注
6 万元/年，按实面计 元 69/㎡·月 女装 有 担心租金高，无法承受。
刘楠楠 名称（业态） 位置 3.5m 5.4m 20 ㎡ 85% 5m 方正 租期 较好 鞋 有 李小姐 名称（业态） 位置 4m 12m 60 ㎡ 85% 5m 方正 租期 较好 女装 有 曹春霞 意向面积 30 ㎡ 半年 香闺 中兴路与人民路交汇处 意向面积 30 ㎡ 老北京布鞋 中兴路与人民路交汇处
3 万元/年，按实面计 元 125/㎡·月
3 万元/年，按实面计 元 42/㎡·月
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联系电话 序号 地址 铺位本身技术 参数 8 浙江商贸城 开间 进深 使用面积 实用率 层高 铺位形状 租金 现经营状况 意向经营业态 意向程度 备注 联系人 联系电话 序号 地址 铺位本身技术 参数 9 浙江商贸城 开间 进深 使用面积 实用率 层高 铺位形状 租金 现经营状况 意向经营业态 意向程度 备注 联系人 联系电话 序号 地址 铺位本身技术 参数 10 浙江商贸城 开间 进深
使用面积 实用率 层高 铺位形状
名称（业态） 位置 3.5m 7.8m 55 ㎡ 85% 5m 方正 租期 较好 女装 有 如租金高，不考虑进驻 陈光芬 名称（业态） 位置 大百合化妆品 中兴路与人民路交汇处 3.5m 5.4m 20 ㎡ 80% 5m 方正 租期 较好 化妆品 有 在千百意一楼开有单店 王女士 名称（业态） 位置 5m 8m 40 ㎡
2.5 万元/年，按实面 计元 37/㎡·月
6 万元/年，按实面计 元 250/㎡·月
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租金 现经营状况 意向经营业态 意向程度 备注 联系人 联系电话 序号 地址 铺位本身技术 参数
6 万元/年，按实面计 元 125/㎡·月 皮具 有
赵先生 11 浙江商贸城 开间 进深 使用面积 实用率 层高 铺位形状 名称（业态） 位置 3m 8m 24 ㎡ 80% 5m 方正 租期 较好 男装 有 郑小姐 意向面积 30 ㎡ 基梵至喜 中兴路与人民路交汇处
租金 现经营状况 意向经营业态 意向程度 备注 联系人 联系电话
5．7 万元/年，按实面 计元 197/㎡·月
（6） 、调研、访谈印象： a.很明显， 浙江商贸城小商家成功的几率远远低于绿色步行街，缺少扩大经营 的冲劲。 b.可能失败经验多于成功经历， 对温州街前景的判断， 也不如绿色步行街客户 那么乐观。疑问多于认同。 c.浙江商贸城其实也面临二次招商调整问题，但管理费似乎并不在意。对温州 街二次招商启动是利好。
（1）项目基本概况 香港路商业街座落于阜阳市颍河西路 6 号【苏果超市西侧】,总建筑面积 约 28000 平米【不含东方第一城】,主体两层局部三层,其中一二楼为纯商业经
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营面积。 经营模式为纯租赁方式;经营商户自收银,建筑物层高为 4.5 米,主通道宽 21 米,双层回廊设计,室外自动手扶电梯,硬件一流,配套设施比较完善。 目前经营状况较差:一楼空置率约 50%,二楼空置率达 80%左右。现招商 政策为免两年租金,免一年税费和物业管理费,第三年每月租金 90 元每平米交 半年免半年。 （2）项目实景拍摄
1、香港路商业街正面出入口
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（3） 、各经营品类细分
女装、男装、女式内衣、童装、皮鞋皮具、外贸 服饰、工艺品 餐饮、美容美发、网吧 餐饮、娱乐、装饰
项目基本概况 汇鑫国际广场座落于颍河西路与西二环交汇处;总面积 180000 万平米,商业 面积 80000 多平米;由单体面积 70000 多平米的商业体和一条 10000 多平米步行 街组成。经营模式以联营扣点和纯租赁方式相结合,层高 5 米,广场面积 6000 平米,现已签约商家有大润发、KFC、屈臣氏、金逸影城、长野拉面等,预计开业 时间为 2011 年 5 月。
该项目区域位置优越,商业配套设施完善,且规模较大加上 大型主力店的拉动,极有可能成为阜阳市未来的次商圈。
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5、人民路与颍州路商业街街铺调研
（1） 、基本概况介绍 人民路和颍州路是颍州路市级商业中心的主要商业街，人民路商业街西段长 800 米，东段长 450 米，颍州路北段 180 米，南段 480 米，商业街总规模约 37400 ㎡。
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——主力铺位情况 人民路商铺主力面积：30-70 ㎡/间；颍州路商铺主力面积：20-50 ㎡/间； ——主流租金水平（数据都是按实用面积计算） 人民路主流租金水平为 80-200 元/㎡·月，以人民路与颍州路交汇处为最高 点，往东及往西租金递减。其中个别位于千百意购物中心出入口的铺位，租金达 到了 460 元/㎡·月以上。 颍州路主流租金水平为 100-200 元/㎡· 月，
以人民路与颍州路交汇处为最高 点，往北及往南租金递减。个别位于绿色步行街出入口的铺位，租金达到了 370 元/㎡·月。 （2） 、典型商铺调研 a.商铺分布情况
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基本信息 项目名称 商业街 女装、男装、童装、 皮具、饰品、美容、 美甲、餐饮、社会便 利等 37400 ㎡（实用面积） 商业街 低档次 否 女装、男装、童装、 皮具、饰品、美容、 美甲、餐饮、社会便 利等 街铺特征 开间与进深 实用率 实用面积租金（元/ ㎡?月） 4m*8m；4m*10m 90% 人民路商业街： 80-200 颍州路商业街： 100-200 经营分析 辐射范围 经营状况
消费力水平 性别比例 合作方式 管理费 辐射整个阜阳市 一般 30--200 元/件 女性 50%，男性 50% 租赁 ———— 经营管理 收银方式 其他 独立收银 -------客户来源 商品来源 消费年龄 选乘交通工具 大众 北京、上海、广州、合 肥、 10 岁—55 岁 步行、公交 经营业态 层高 ------6m 位 置 人民中路、颍州路
规模 建筑类型 经营档次 是否连锁
楼层数 开发商 客户交通方式 内外部交通状况
一层 —— 以步行为主；以电动、 开车、公交、自行车为 辅 步行
c.各商铺物业与租金情况
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Q 宝衣饰 晨光文具 鲜花 真维斯 长虹电器 安琪儿自行车 燕宾电子 烦恼丝发廊 183 造型（发廊） 小博士学习桌 雅马哈摩托 十字绣 大别山茶叶 鑫香韵女装 美丽生活化妆品 伊呀伊
（3）阜阳主商街调研启示： a.同等地段，租金水平竟有 10 多倍差距，超出常规。这种情况在本公司调研过 的城市还尚未发现。可能与铺面出租的时间、历史渊源、所有制有关联。 b.租金水平除十字交叉口外，最重要的差距，不在经营门类，而在铺面大小。 c.处于本地段的商家，对温州街基本无兴趣。
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温州街位于城墙东路与人民中路交汇处，共分二期开发，一期自人民中路起由北向 南延伸 320 米，与城墙东路平行，分 A、B 两区，经营面积 12576 ㎡，共 226 个铺面。 目前已出售面积 9938 平方米；正在坚守的经营户 98 家，营业面积 6662 平方米；闲置 铺面 123 个，营业面积 5700 平方米。
一期目前定位品牌服饰街，城墙东路段商业以社区商业为主，经营状况一般。 ——主力铺位情况 主力铺面积为 40-50 ㎡/间，开间 4-5m,进深 8-11m。 ——主流租金水平（按使用面积计算） 以步行街路入口处为起点，向南租金逐步递减，以 60-70 元/㎡·月为主流，个别路 口处铺位租金高达 100 元/㎡·月。 城墙东路段街铺租金与步行内街齐平，以 65-70
元/㎡·月为主流。个别铺位租金 高达 80 元/㎡·月。
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基本信息 项目名称 经营类别 商业街 包、男装、女装、 童装、家纺、内衣 等 经营面积 12576 ㎡ 多层商住楼 中低档次 否 位 置 开业时间 城墙东路与人民中路交汇处 ——
规模 建筑类型 经营档次 是否连锁
楼层数 开发商 客户交通方式 内外部交通状 况
一层 —— 以步行为主 以电动、开车、公交、自行车为辅 步行
二、典型经营户、房东访谈与分析
1、经营盈利的成功客户访谈录：
时间：2010 年 7 月 19 日上午 地点：温州街售楼处 参加人：主访人：姜叔军 被访人：外贸服装店主 刘俊杰
姜总：请问您主要是经营什么的？ 刘俊杰（店主） ：我主要是做外贸服饰的。我有几家分店，分布在上海、贵阳、 徐州等城市。 姜总：您的经营面积有多大,租金是多少？ 刘俊杰：店铺面积不大，在 30 平方左右。一年是 45000 元的租金。 姜总：您当初选择在温州街经营的原因是什么？ 刘俊杰：大概有以下几点：第一，经朋友介绍，温州街可以经营外贸服饰。
第二，奔着温州人来的，温州人选择商业旺地的眼光，有生意头脑，跟着他们有 利可图。
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第三，经过考察。温州街的道路交通，地理位置，周边环境都还可以，周边有学 校，有小区，还有改造好的护城河景观等。 姜总：根据您多年做生意的经验，您在温州街经营有什么感受？ 刘俊杰：只要是金子在哪里都会发光，我的服装好，性价比高，而且善于经营， 生意在哪里都可以做的起来。 姜总：在目前情况下你照样能赚钱，有什么诀窍吗？ 刘俊杰：我的客户名单上有 4000 多个老客户。我进一批新货回来，给老客户打
一遍电话，货就走得差不多了。 姜总：目前看来，您认为温州街存在哪些问题？ 刘俊杰：首先是停车问题。那些消费能力强的有车一族进不来，能进来的消费能 力有限。你看那人民路口的台阶，连电动车也进不来。 其次，步行街缺乏统一的管理，作广告、搞活动都没有人管。没有制订统一的营 业时间。 特别是在步行街中经营烧烤餐饮的， 太影响环境了。 没有啤酒节的时候，
我们店开到九点半。啤酒节开始后，我们六、七点钟就关门了。 （姜总插话：为什么搞促销活动还提前打烊呢？ 刘答： 人家吃了烧烤油腻腻的手， 来挑衣服的时候摸摸什么面料， 摸到哪一件， 我哪一件明天就得重洗。再说，那烧烤的油烟飘进服装店，那不全熏黄了？促销 也得看看周围环境是否适合。 ） 第三，房东与经营者之间缺乏沟通和交流，难以达成共识。
姜总：这些问题，我们通过这段的时间的市场调查，已有所了解，我们下一步的 工作就是和房东们沟通，争取他们的支持配合。 刘俊杰： 我已在香港街订了铺面， 这里再没有动静， 我就打算关了这边去那边了。 姜总：我们在抓紧时间做工作，希望你能好好配合。你认为二次启动开张，什么 时候最合适。 刘俊杰：当然是九月底。就怕你们根本来不及。 姜总：平安夜开张怎么样？
刘俊杰：那也好啊，再晚就不行了。哪个做生意的也不能错过元旦、春节，否则， 进货怎么进？刚进货回来就淡季，那不亏咋办？
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时间：2010 年 7 月 19 日 星期一 地点：温州街售楼中心 座谈人：李艳丽 联系电话： 座谈人身份：品牌内衣经营者 姜总：你好！请问你主要是经营什么的？ 李艳丽：我主要是做品牌内衣的。 姜总：你的租金一年是多少？ 李艳丽：一年 50000 元。 姜总：你的营业时间是什么时间段？ 李艳丽：一般是早上 8:00 开门，晚上 21:30 关门。
姜总：你在温州街的经营情况算是比较好的了，你认为生意比其他经营者的好的 原因是什么？ 李艳丽：我的客户资源比较多，大约有 2000 多个，都是靠留住了这些老顾客， 每个月的营业额才会以 20%-30%的速度增长。而且我平时搞得促销活动比较多。 姜总：你还是很会做生意的。那么的你的主要消费对象主要是处在什么年龄阶段 的？ 李艳丽：一般集中在 18 岁-45 岁之间的女性。
姜总：针对于目前温州街的情况，你认为是什么原因导致的？ 李艳丽：市场没有搞活起来，缺少人气。温州街开业之初，人气啊，客源还是很 丰富的但是由于缺乏市场管理，没能留住消费者的心。而且在广告宣传上也不到 位。此外还有一点就是要把温州步行街的台阶拆了。 姜总：这些工作我们会做好的，我们会建立市场管理组织，加大宣传力度，搞好 促销活动。
李艳丽：目前最为紧急重要的事就是房租即将到期了，我们都在观望，业主那边 的情况我们也不是很了解。希望你们能够做好业主的工作。看接下来该怎么办。 姜总：这点我们会做好的，我们会争取拿到所有业主的委托协议书，然后和你们 经营者洽谈，找到双方利益的平衡点。今天就先到这里，谢谢您来参加这次的座 谈。
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李艳丽：不客气，应该是我们谢谢你。
2、经营业绩一般的经营者访谈：
时间：2010 年 7 月 19 日 星期一 地点：温州街售楼中心 座谈人：1、于丽 品牌内衣经营者
联系电话： 座谈人身份：2、牛仔裤经营者、男、A 姜总： 你们好！ 今天请大家来时谈谈关于温州街的事情。 请问你们是经营什么的？ A：我主要是经营男装，以牛仔裤为主。大多是杂牌或者高仿。 于丽：我们主要是经营品牌内衣的。 姜总：作为店主，你们认为温州街存在哪些问题？ A：温州街内部的地板太滑，不方便行走，容易摔跤。 温州街门口的大圆柱要拆除，挡住了温州街的门面。还有那些台阶也要拆除，不
方便骑车的顾客进来。希望可以在温州街设个公交站点。 那些在街中间经营烧烤小吃的不要再让他们经营下去了。我们做服装的就怕油 烟。而且影响温州街的街区环境。希望可以引进那些大牌子的休闲小吃。还有就 是刚进温州街路两边的奶茶店希望可以不要。 于丽:现在经营状况不好，我们希望业主可以给我们降低租金。让我们可以维持 经营。 姜总：租金在全部经营成本只占到三分之一。仅仅降低房租是解决不了问题的。
要把整个市场搞活起来，你们的营业额才会增长。一个市场的人气=滞留时间*人 次。 要搞活市场首先要带动人气。 要把来的顾客留住， 要把路上的行人吸引过来。 现在我们要做的是就是要目标一致，把零散的力量整合起来。提高组织化程度。 于丽：现在房东们认为你们会招一批新的商家进驻温州街，对我们态度很不好， 他们讲“租金不会降低，你们想继续经营就继续经营，不做就走人。 ”有的店主 已经开始搬出去了。
姜总：这一点你们可以放心，我们从没向他们说过这些。我们过来只是把温州街
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的市场搞活起来，如果像这样赶走一波波再招进一波，市场最后会做死的。你是 做牛仔裤生意，在温州街生意算是很好的，那么你认为你之所以生意好的原因是 什么呢？ A：我主要是具有价格优势，性价比高。相同的牛仔裤在皖西北商贸城要卖到 200 元左右，而在我这只卖到 140 元左右。刚开始做生意不是为了赚钱的，是为了拉 人气，打开市场，这样以后才会有回头客。 姜总：温州街要整改，你认为哪些需要整改？
A:要引进那些大品牌的专卖店。要树立规矩，统一营业时间。 姜总：这些我们都会考虑的，谢谢你们今天来配合我们的工作。
时间：2010 年 7 月 19 日 星期一 地点：温州街售楼中心 座谈人：韩国人 联系电话： 座谈人身份： 姜总：你好!你在温州街经营的算是很好的，是什么原因呢？ 韩国人：我的促销活动搞的多。服饰都是哈韩的，符合年轻人追逐潮流的消费心 理。 姜总：听说你打算把店铺搬走，为什么呢？ 韩国人：我没下决心一定搬走，我只是先在浙江商贸城再开一家店。有可能两边 我都经营。
姜总：你的服装都是从韩国运过来的吗？ 韩国人：一部分是从韩国运过来的，还有就是在中国广州拿的货。 姜总：你手上的记录下来的客户资源有多少？ 韩国人：来我店里一次两次我是不做记录的，VIP 客户我有 150 多家。 姜总：下次你也可以把那些来过的客户都记录下来，也会成为你的客户资源的。 你一般晚上几点钟关门？ 韩国人：晚上是 21:00 姜总：你认为温州街经营不好的原因是什么呢？
韩国人：广告宣传不到位，促销活动也搞的少。
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姜总：今天谢谢你来配合我们的工作。今天就到这里，以后有什么问题可以打电 话联系我。 韩国人：谢谢！
3、回迁类房东代表访谈录
时间：2010 年 7 月 19 日 星期一 地点：温州街售楼中心 座谈人：王书记 联系电话： 座谈人身份：温州街回迁业主召集人 姜总：你好！今天下午约你过来时谈谈关于温州街的问题。店主普遍要求降低租 金，关于这一点，你怎么看？ 王书记：目前温州街的经营状况不是很好，不仅仅是房租的问题，他们经营者要 付责任的，他们经营不善，导致温州街市场活不起来。我们这些业主当然希望他
们生意红火，这样我们收租也方便。租金是有商量的余地的，可以降租。 姜总：除了经营者责任之外，你认为温州街变成今天这个样子还有什么原因？ 王书记：缺乏统一的管理，营业时间不一致，有的开门有的关门。这样会对市场 产生负面影响。 姜总：这一点，我们会好好解决的。我们打算建立营销协调委员会，统一管理市 场。我们要做好温州街的改良工作，首先要你们业主能统一思想，目标一致。如
果得不到你们的支持，我们什么也做不好。希望与你们能够签订一份委托协议。 你们的店面由我们统一规划安排招商。租金问题我们会与你们商谈一个你们可以 接受的底线。 王书记：我们相信你们，可以把店铺委托给你们，由你们统一规划安排招商。 姜总：像你这样的还原户，温州街大约有多少家？ 王书记：在 25 户左右。 姜总：王书记在温州街业主中还是很有影响力的，希望你可以把这 25 家还原户 的工作做做。
王书记：这个没问题，相信他们会配合你们的工作。 姜总：今天就谈到这里，谢谢你配合我们的工作！
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王书记：不客气，这是应该的。
时间：2010 年 7 月 20 日 星期二 地点：温州街售楼中心 座谈人：李萍 联系电话： 座谈人身份：温州街业主（铺面价格最高时投资） 姜总：你好!今天请你过来是谈谈关于温州街的事情。作为业主，你们有什么问 题？ 李萍：作为业主，我最关心的就是房租的问题。在我那里经营的店主不愿意走， 希望可以降低租金。而我们是不希望降低的。并且我妹妹打算自己经营铺子。 姜总：那你们以前有没有做过生意？
李萍：在大的城市没有做过，但是在小的县城经营过。 姜总：你们坚持的这个租金，后面的人是否能接上来。重新招商需要时间，重新 装修业需要时间， 这样大约就要花费您半年的时间， 得不偿失。 如果你们自己做， 开始时你们会缺少客户资源，而老的经营户，他们手上有大量的客户资源。这就 是老经营户与新经营户的差别。那么请问你们的房租的底线是多少？
李萍：房租可以降，但不可以降的太多。一些生意上的道理我都懂。知道你们来 了，我们相信你们的专业。 姜总：我们需要你们业主齐心协力，支持我们的工作。没有你们的签字委托，我 们什么也做不好。温州街的硬件设施在阜阳市最好的，人流量也很好。问题在于 怎么把人流量变成客流量。 阜阳人喜欢跟着潮流， 经营能力很强， 年龄结构偏青。 很有消费市场。您感觉温州街还有什么需要改进的？
李萍：温州街的营业时间要统一，不能有的开门，有的关门。还有一点是在温州 街能有个公交站台。温州街路口的台阶要拆掉，骑车的人进不来。还有那根大圆 柱子，把温州街给挡住了，要拆掉。 姜总：这些我们都会做的，方便电动车行人直接进入温州街。租金这个问题，熟 地和生地的价钱是不一样的。
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李萍：我们不是咬着租金不放，只是当初我们的购铺成本太高。而且我也不是不 讲道理， 我的店面买得最贵， 但是我的租金也不会比其他人的高。 你们重新招商, 如果前边四家的租金不变，我的租金会降低吗？ 姜总：一般情况下店铺的租金遵循一个递减的规律，越往里租金越低。业态的组 合配置要合理，为了增加人气，我们会招进一些美容、美甲、美体的店主进驻温 州街。也需要以优惠条件招进一下大牌作主力店。
李萍：只要租金合理，经营什么的都可以。 姜总：我们准备引进一些大品牌。当然，越是好牌子，租金给的也越低，业主要 给予优惠。但是有一点就是好牌子的租金稳定，形象好，后劲大。经营时间长， 签订个十年八年的合同不是问题。 李萍：这些我都理解。主要是我的心里不能平衡，当初买房子的时候成本实在是 太高了。只要房租不是太低，我听你们的。
姜总：有你们这个态度我们就放心了。我们现在只能看你的地段，不能考虑你的 购房成本。地理位置不一样租金不一样。还有进驻的品牌不一样，租金也会不一 样。与你们签订了委托协议以后，既然要定规矩，就有利有弊，有时需要大家在 个人利益上作出一点牺牲，希望你们理解。我们会把温州街统一规划，在街内设 置磁力点也就是主力店铺。希望你们支持我们的工作。
李萍：我肯定支持拟们的工作，我最关心的还是房租，我的位置比较好，租金不 要太低。 姜总：我们整改结束之后，打算在 12 月 24 日平安夜温州街重新开业。 李萍：作为我来说，我不会把个人利益放在第一位的，我的房租比前边几家的铺 面低是可以理解的，但是不能低太多。你们引进大品牌很好。过去温州街的品牌 不好，价格又高，而且营业时间不统一，就是我自己也不愿在这里消费。
姜总：我们有招商的原则：首先要有牌子，大品牌的供货方有完整的市场定位。 其次经营者要有经验，凡是那些做过生意的经营者，他们手上都有丰富的客户清 单。我们将来会设立营销协商委员会，把所有经营者的客户清单收集起来，共同 组织促销、推广活动。 李萍：那些店主会把客户清单给你们吗？ 姜总：会的，每一位店主都想做生意，都希望拥有更多的客户资源。他们把清单
交给我们，双方签订保密协议。这样各个店主都可以资源共享，形成态业互动，
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生意自然好了。不过要做到这一点，我们大家的心要齐。 李萍：只要房租合理我没有任何意见。 姜总：租金是个过程，不是结果，它会慢慢增长。我们有信心做到三年的平均租 金不低于你现在的租金水平。但是一开始就想把租金提上去是不现实的。这一点 可以写到委托协议里。 李萍：有您这句话，我们就放心了。还有就是那些合同还没到期的怎么办？ 姜总：我们还没进行到这一步，暂时无法回答这个问题。经过我们考察之后，会
跟你们交交底的。得到你们的委托之后，我们首先是把温州街的人气搞活起来， 炒作之后再谈租金问题。我们也希望你们租金拿的高。 李萍：委托授权协议什么时候签订？ 姜总：在八月初与你们业主签订，过渡期的租金问题我们会有方案出来的。那今 天上午就谈到这里，谢谢你配合我们的工作。
调查地点 人民路国贸商厦门口 人民西路温州街门口 颍河西路阜阳商厦门口 人民路乐家购物广场门口 清河路华联超市门口
刘昀帆 冯晶磊 张红强
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华联 浙江商贸城 万家福 苏果 温州街
分析：无论是与市中心四大商场对比，还是与市内同类商业街对比，温州街知名 度都处于末位，市场推广工作，任重道远。
2、对百货细分市场产品品牌的认知
分析：在列举的五类消费品中，休闲装、时装、运动装由于品牌集中度相对于女 装要高得多，消费者品牌认知度分列前三位。
3、如需购买运动休闲服装、皮鞋皮具、时装产品时倾向于
总选择数量 对品牌的关注 对价格的关注 对广告的关注 向已购者请教 对经销商的关注 听亲友介绍 对款式的关注
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分析：影响消费者关注的因素，首先是品牌，其次是价格，广告排位第三。可见。 温州街二次定位，提高知名品牌集中度首当其冲。
4、决定下单的选择次序
分析：影响消费者实施消费的要素，品牌排名第一，占 47.49%；价格排名第二。 占 27.37%；服务排名第三，占 16.76%。进一步验证了商品品牌影响力、凝聚力 的重要性。
分析：阜阳消费者对购物场所知名度的认知，达到 36.77%，难能可贵。对温州 街美誉度提升的策划与实施，应与招商达到同样的重视程度，并同步予以执行。
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分析：一次客单价选择 200 元以下的达到了 82%，折射出居民的消费水平、消费 习惯和消费频率。 当然， 与阜阳居民整体收入水平也有关。 与沿海发达城市相比， 还有相当的差距。
分析：本次问卷调查采用分地点路访形式，被访者 15——35 岁的占 83%，阜阳 该年龄段数量大、消费活动多、消费行为活跃得到了验证。 月收入水平在 1000 元到 3000 元的占 94%，其中，70%集中在 1000 元到 2000 元之间。从一个侧面解释了客单价较低的原因。 受访者学历高中以上的占 84.3%，消费者受教育程度的跨越式提高，必
然影响消费行为，尤其是品牌认知度。居民理性消费将渐成大趋势。
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分析：被访者有 95%以上希望温州街迅速改变现状，可见二次定位、招商、开街 是人心所向。 认可温州街较好地理位置的占 73%，对二次招商应充满信心。 被访者对温州街交通方便不认可的，仅占 2%。
9、对温州商业街的看法和建议
分析：问题答案的排序很有参考价值。对房租水平提出异议的仅占 4.55%，排名 第七。可见，英雄所见略同。
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温州街二次定位意见及实施途径：
一、 关于二次定位的概念描述：
1、 2、 3、 4、 5、 经营主题：轻松自在、靓丽一身 主题词：买买逛逛，感觉就是不一样 经营品位、档次：高尚、时髦、不贵 主力消费群体：时尚、活力青年；宅女；靓妇； 运营目标：消费活跃人群、逛街一族第一消费目的地。
二、 经营业态构成比例及组合方案：
第一层次：购物类与服务类 ：70%：30%，适应现代商业街消费方式演变新趋 势。 第二层次：购物类中，运动休闲占 20%；中性休闲占 35%；时装占 25%；其余 20%为配置类业态。 服务类中，餐饮、瘦体等占 40%；游乐场在 C 区开业前占 60%，C 区开业后移至 C 区经营，场地一半作购物类，一半作服务类。
三、 锚定市场定位的主力品牌店配置方案：
1、 吸引人气的主力店—肯德基或麦当劳选择一家、 家庭游乐场在美奇乐园、 探奇乐园、南梦宫中选择一家。美式快餐设置在 A 区入口人民路一端， 家庭游乐场设置在 B 区入口处一端。通过两端人气项目的牵引，带旺整 个街区的人气。 中部 A、B 区连接点，配置台湾品牌复合式茶餐厅 1——2 家。 2、 运动休闲品牌配置一线品牌背靠背；阿迪达斯；耐克；安踏，其余配置
二线品牌，并在经营品牌总数上达到阜阳第一。 3、 中性休闲品牌配置以纯；杰克琼斯；唐狮；森马；美特斯邦威；真维斯； 与狼共舞；马克华菲。其余配置二线品牌。并在经营品牌总数上达到阜 阳第一。 4、 时尚服装品牌的配置，不必追求品牌高档次、知名度，可在时尚、性价 比上争地位。
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鞋类、皮具、佩饰、日化、鲜花、礼品、内衣均作为配置业态，不刻意 追求大牌主力店入驻。
适当配置美容、瘦体、汗蒸、健身、跆拳道、网吧、红酒窖等服务类业 态。
四、 提高街区、市场的组织化程度，建立入场经营者营销协调委员会和 业主协商领导小组。 经营者营销协调委员会由大主力店代表、开发商委托的管理方组成 核心层；由一般大店组成协助层。定期举行营销活动协调会议，共 同制定市场推广、促销活动方案。 业主协调领导小组，由业主推荐产生。定期协商租赁政策制定、修 改等事项，协调出租、租用双方的不同意见。
目前，必须尽快确定受托管理方，签订业主授权管理方实施调整、 招商、推广、运作的委托协议。 五、 制定三年一期的中期招商政策。既要促进新客户进场、保证老客户 安心，又要防止炒铺客渔利。 招商的运作步骤应分三个阶段进行。第一步，一边筹备家庭游乐场 开张，一边作市场推广，接洽主力品牌，积累一般客户。第二步， 通过家庭游乐场进场营业，造足人气，推动主力品牌签约，一般客
户只洽谈，收定金，不签约。第三步，主力品牌进场装修，一般品 牌大面积签约。 六、 硬件设施的改进：去除 A 区街口的圆柱，内街导引地标突出（应考 虑重新设计、建造） ；边缘点缀；节点出彩；行道适合出入、滞留、 安排各类促销活动。 重新安排交通组织，使电动自行车能顺畅进入街区，使有车族乐意 前来消费，便于目标消费群体到达、滞留、离开。
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七、 在 8—9 月集中一段时间作较大规模的市场推广，争取实现国庆前家 庭游乐场开张。10 月份进入大规模招商、签约阶段。争取在圣诞节 之前完成全部整改。
附件： 《意向客户通讯名录》
序 号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 品牌 艾格/艾格周末 马天奴、柯尼卡 ek、圣迪奥 歌莉娅 珂尼帝思、玖姿 娜尔思 玛斯菲尔 珂罗娜 ES.CAD 优美世界 欧点 韩国服饰 琲妮 安踏 阿迪达斯 贵人鸟 业态 女装 女装 女装 女装 女装 女装 女装 女装 女装 女装 女装 女装 女装 运动 运动 运动 联系 人 唐先 生 张女 士 张女 士
郑健 项总 陈总 胡总 何建 华 殷总 黄伟 胜 李桂 圆 于敏 吴老 板 张先 生 孙辉 达 汪芳
备注 少淑 淑女 少淑 少女 名媛 名媛 名媛 黑白 名媛 少淑 少淑 少女 休闲
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骆驼户外 匡威 法国金鸡 耐克 360 猫人 KFT 脚王 七匹狼 匹克 FOX 耐克 彪马/哥伦比亚 美津浓 美邦 唐狮 运动 100 华润万家 TESCO 百盛 时尚女孩 百元裤业 博翔 格机裤仔 红舞鞋 红衣少女 金太阳
休闲 运动 运动 运动 休闲 休闲 休闲 运动 休闲 运动 运动 运动 休闲 休闲 运动 超市 超市 餐饮 摄影 裤子 服饰 服饰 皮鞋 女装 童鞋
潘虹 玲 王雪 经理 管玲 娜 经理 赵彩 玲 田林 徐晓 伟 许丽 萍 竺经 理 张经 理 成国 良 谢经 理 张经 理 张国 仑 蔡勇 李总 曾威 华 陈老 板 刘女 士 李先 生 老板 韩老 板 李老 板 老板
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可可服饰 酷银 魅之源 三祥 酷仔 蓝色天空 诺曼琦 米雪 阿皇女 FED 金莱克 日高 康踏 澳伦 路标 牧羊女 庄吉 康龙 飞鸵 根牌 阿呀呀 V6 琉璃工坊 南方箱包 威豹 甲韵美甲 三福
女装 饰品 饰品 服饰 饰品 饰品 女装 女装 皮鞋 皮鞋 运动 户外 运动 皮鞋 皮鞋 皮鞋 皮鞋 皮鞋 皮鞋 皮鞋 饰品 饰品 工艺品 皮具 箱包 美甲 百货
张老 板 老板 李老 板 刘店 长 老板 老板 老板 赵老 板 郑炎 亚 陈经 理 老板 王总 加盟 部 姚总 马总 何经 理 叶总 张总 丁开 荣 张军 伟 陈经 理 余先 生 招商 部 蔡新 华 张勇 王老 板 石经
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休闲服 牛仔 美甲 内衣 皮鞋 裤子 休闲服 休闲服 休闲服 休闲服 皮鞋 饰品 休闲服 休闲服 男装 童装 皮具 皮鞋 按摩椅 精品 精品 珠宝 精品 老板 老板 老板 老板 沈小 姐 老板 丁小 姐 韩老 板 李老 板 李老 板 刘小 姐 刘小 姐 骆坤 武先 生 王小 姐 李老 板 店铺 老板 沈小 姐 老板 姚总 陈老 板 陈经 理 徐思 荣 于波 王经 理
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梅花表/美诺表 金至尊 天王表 潮宏基 六福 瑞丰 周生生 纬迪珠宝 周大福 谢瑞麟 雅格狮丹 华斯度 七色麻 资生堂 莱尔斯丹 圣伽步 贵之步 沙驰 姬龙雪 都彭/其乐 肯蒂文 杰克琼斯 以纯/唐狮 依斯高 密雪儿
精品 珠宝 精品 珠宝 珠宝 珠宝 珠宝 珠宝 珠宝 珠宝 休闲服 男装 女装 化妆品 皮鞋 皮鞋 皮鞋 皮鞋 皮具 皮鞋 休闲服 休闲 休闲 女装 女装
符总 刘伟 峰 邓光 磊 姚镇 升 许玉 堂 苏瑞 标 洪汉 明 卫老 板 邢冬 梅 韩金 李总 张威 谢春 秋 郑毅 姚经 理 谢经 理 方彩 琳 郑百 藏 提兆 军 张志 鹏 王总 谭万 影 郑红 梅 蔡晓 文 胡经
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运动 运动 运动 运动 运动 运动 运动 运动 运动 运动 运动 运动 运动 运动 运动 运动 运动 童装 王先 生 黄总 贺总 薛老 板 吕总 孔小 姐 马小 姐 王先 生 李文 明 付总 陈月 芬 季禾 余小 姐 招商 部 业务 部 张先 生 陈小 姐 杜总 丁俊 贤 张总 丁总 陈经 理 瞿兆 前 老板
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蔡先 生 曾威 华 王经 理 李老 板 钱先 生 李老 板 秦老 板 龚老 板 李经 理 马老 板 高经 理 钱老 板 彭经 理 刘老 板 张经 理 孙老 板 王老 板 刘经 理 张经 理 陈经 理 徐老 板 张经 理
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