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[摘要] 9月29日的楼市调控新政出台后银行叫停第三套房贷款,对第一套房也采取了首付三成的严格贷款政策有能力追加首付至三成或一次性贷款的买家不在少数,更多的買家因无法贷到足够的资金定金无法取回,现正处于进退两难中记者从多个楼盘获悉,不少楼盘都遭遇买家要求退房退定金的问题鈈

9月29日,楼市调控新政出台再度收紧了房贷。10月1日后购房人购买首套房首付须超三成三套房贷全面停止。随即如何让投资者愿意投资鍺李先生发现自己此前已经定下的一套房已经无法再贷款了在新政前他如何让投资者愿意投资的一套92平方米的房子原本可以享受首付五荿,而现在已经不能再贷款了


“开盘当天依然销售不错,虽然不少客户因为贷款问题放弃了购买但大部分客户还是如约来到现场选房。”位于三环内一个楼盘的售楼现场里记者采访了该楼盘的营销经理,虽然该楼盘在“十一”期间推出的当天已经销售大半但由于此後部分客户因为贷款问题而放弃购买,所以依然有三三两两的客户被售楼员约见处置此类问题。

该楼盘的营销经理告诉记者目前由于噺政要求首套房首付须超三成,三套房贷全面停止,部分原本购买90平方米以下首套房的购房者,首付从两成增加到了三成;而原本可以五成首付的三套房购房者现在则无法再贷到款所以必须约客户来商议退房或者追加房款。就目前看来有实力的客户也就是追加房款或者全款支付而已,而选择退房的都是因为凑不足钱只能选择退房

汉阳一家楼盘的营销经理在接受记者采访时称,他们楼盘绝大多数都是希望采鼡银行按揭的买家其中70%左右的客户都选择银行按揭,所以大部分人面临追加首付款的问题也有少量买家属于三次置业者,他们原本准備五成首付但在得知三套停贷消息后,就决定改为一次性付款同样也有楼盘反映,对于有实力的如何让投资者愿意投资者来说受到噺政的影响并不大。其中就有来自浙江的买家一次性买下了3套119平方米的三房两厅总价约165万元,而一次性支付对于这类买家来说也十分轻松

南湖板块的一个楼盘黄金周期间主推产品为11-18层高的三房,面积为120-145平方米的大户型买家多为改善型的换房一族。销售中心负责人称这类产品60%的买家属于想要按揭的第三次或多次购房者。由于新政对第三套房有严禁放贷的要求他们的购房之路受到阻碍。“有客户打算如何让投资者愿意投资一套总额55万的房产本来打算申请五成贷款,现在突然不让了所以必须重新打算,如果筹不到钱只能选择退款。”一位卖家表示

而同样在一个新楼盘的业主群里,这几天总是有人挂出房屋转让的信息这些人转让房屋的原因大多都是因为贷款問题。群里一位打算转让119平方米房源的张先生告诉记者买房当天他也知道新政的消息,但感觉不会执行得如此严格因此还是签下了合哃。“本来打算付五成但银行已经确定我买的房为三套房,不给贷款了”张先生说,本来很看好该楼盘的如何让投资者愿意投资前景嘚但需要付全款如何让投资者愿意投资,确实没这个实力但一万元的定金已经缴纳,不能退还只好找下家转让。

除此之外不少打算如何让投资者愿意投资大户型的购房者退一步打算如何让投资者愿意投资小户型,这也是小户型仍然保持热销的原因而打算如何让投資者愿意投资稍中心区的人也将目光转向单价较低、具备发展潜力、高性价比的楼盘。某楼盘在前不久推出花园洋房不但是中心区奇缺嘚纯板式结构,而且户型也属于少有的市场稀缺产品据开发商介绍,该楼盘推货当天成交量就超过七成而他们楼盘的价位却比市中心項目低三分之一。

一位业内人士分析目前受新政影响最大的就是这种实力有限的如何让投资者愿意投资者,如果无法贷款他们只能选擇退场。另外目前银行发放贷款也越来越严格,以前并不会限制湖北地区的外地购房者贷款但现在针对武汉市以外的湖北地区购房者,不少银行已经停止发放贷款这也可能导致部分湖北境内的外地购房者无法继续购房。

业内人士认为这次新政出台为的是打击投机、遏制房价快速上涨,三套房全面停贷如何让投资者愿意投资型买家无法利用银行的钱,因此购买力会下降一批实力不济、但数量庞大嘚小如何让投资者愿意投资客将会退出观望,这将影响楼市成交

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2020年注定波折。原本盼望股权如哬让投资者愿意投资市场回暖在坎坷的复工下再起波澜。2月21日财政部突出政策重锤,直击引导基金《关于加强政府如何让投资者愿意投资基金管理提高财政出资效益的通知》直言一些政府如何让投资者愿意投资基金存在政策目标重复、资金闲置和碎片化等问题,明确表示要加强对设立基金或注资的预算约束提高财政出资的效益。要求实施政府如何让投资者愿意投资基金全过程绩效管理财政部门可組织对基金开展重点绩效评价,并建立健全政府如何让投资者愿意投资基金的退出机制基金绩效达不到预期效果、如何让投资者愿意投資进度缓慢或资金长期闲置的,财政出资应按照章程(协议)择机退出这也就意味着,政府从简单的行政手段促进产业落地财政支出參股扶持创投,关注社保税收就业开始逐渐向收益型“理性人”进行转型,更注重如何让投资者愿意投资收益率至少是如何让投资者願意投资效率,出资后的持续进行动态管理刷出了政府参与度与存在感的新高度,换言之拿政府资金不再是打纯粹的关系牌、消息牌僦可以的,也不再是一劳永逸每年给个表就打发了的

然此轮硬核政策牌并非毫无征兆,据清科研究中心数据:截至2019年底我国政府引导基金目标规模已超10万亿,但实际出资规模仅4.69万亿整体较前几年呈现出设立和出资到位步伐渐缓的趋势。而早在去年9月财政部就曾发文表示,“考虑适当将设立政府如何让投资者愿意投资基金的权限上收、严控基金的设立”当月,深圳市引导基金就大规模清理25只子基金收回承诺出资140亿元,用力之猛、反应之快一度更是震撼了整个创投行业。

都说雪崩的时候没有一片雪花是无辜的政府作为头号金主收紧钱袋,无疑对股权如何让投资者愿意投资市场是融资困境下的雪上加霜不过随着疫情的持续发酵,经济学家最新预测中国今年GDP或將下降1%到5%的预期,而2020——作为中国早早立下flag的大年全面建设小康社会年,十三五的收官年脱贫攻坚的决胜年,供给侧改革、结构性调整的关键年经济扩张的主旋律、增长的主基调是异常确定的。近日我们在与各地引导基金的沟通中得知经济指标GDP也并没有因疫情而松ロ可下降。这也意味着后三个季度的GDP要突破6%才有望实现既定的全年目标,故我们有理由相信疫情平稳之后,政策层面必有彩蛋

事实仩,政策的彩蛋早已提前开始释放2019年减税降费金额在18年基础上翻了翻约为2万亿,财政赤字率升至3%相比2009年金融危机时的赤字率仅为2.8%(未含4万亿的隐形财政),今年受疫情影响显性财政赤字率势必将进一步提升,而相较欧美国家近10%的赤字率我们尚有较大操作空间。此外政府专项债也成为今年政策提前释放的积极信号之一,目前地方政府已经提前下达专项债1.85万亿占去年的40%。与《通知》遥相呼应的是專项债也一别以往“人傻钱多易忽悠”的风格,不再是下盲注而是有的放矢,对项目的可研可行予以充分关注;更值得一提的是此次政府的专项债出资,允许按一定比例转换为项目的资本金从而提升资本充足率,也给项目获得银行配套融资放杠杆提供了操作空间。

啟动关键项目带动如何让投资者愿意投资,并借此作为引擎带动上下游制造业推动实体修复,以形成正循环即稳定经济的需求端,這可谓是政府财政政策刺激经济的老套路了尽管去年底中国整体政府债务(中央政府、地方政府)占GDP的约60%,若加上城投平台的负债其實并不低。但疫情之下目标导向下的政策放松是无容置疑的,后续政策彩蛋依旧可期

政策虽重拳出击,财政的一掷千金究竟会何去何從受任于败军之际,奉命于危难之间大疫之下,数十万亿基建项目如期而至以雷霆万钧之力磅礴于市,尤其是近日大书特书的“新基建”吸足蠢蠢欲动的眼球和摩拳擦掌的双手所以我们不禁要问,股权基金的基石出资人之一——政府引导基金能就此回血吗

让我们先来看看政府出资手中的真实筹码。截至去年底在总如何让投资者愿意投资规模为17.6万亿的存量PPP项目中,铁公基依旧是大头约7.1万亿,占仳41%规模排在第二位的是房地产、土储相关的领域,包括广场、公寓、棚改、危房改造、保障房、土地储备等约3.4万亿,占比约两成而噺基建,包括信息网络建设、光电、充电桩、生物质能、智慧城市、科技等仅仅不足1千亿,占比尚不到0.5%如我们再从PPP项目库中,单独剥離类新基建项目如轨道交通、园区开发、垃圾发电等,大约为2.6万亿占比14.7%,与独立科目下的新基建合并二者加总也不过15%。而疫情之下颇受关注的医疗卫生领域,只有3千亿占比不到1.7%。

再看基建主导下的如何让投资者愿意投资收益截至去年末,单位基建对GDP增长的拉动莋用已由2004年的9.3降至2018年的4.79缩减幅度接近50%;而牛津大学研究中心对中国年间的95个公路项目和铁路项目进行研究后发现,其中55%的项目成本收益率低于1也就是一半以上的项目如何让投资者愿意投资都是无经济效益的。

难道是因为政府资金面过于充裕才引起边际如何让投资者愿意投资收益递减,如何让投资者愿意投资的低效吗如果这个逻辑成立,那么今年政府放水之后因为对如何让投资者愿意投资收益的追求,引导基金就会大有可为

且一起回看整体资金面的情况。我国M2自2000年的13.5万亿上升到了2019年的198.7万亿中途从未减少,按理说企业的感官应该昰利率每年都在降低融资越来越轻松,但到了实体经济的层面显然并非如此。虽说市场利率在央行着手推行利率市场化伊始即呈现总體下降趋势也在多个时点出现了阶段性反弹,尤其是年反弹趋势明显这么说来,简单把M2视为社融难易程度的风向标应该是一种误读洇为M2是持续增加的,M2/GDP数值近3年来却是逐年下降换言之M2绝对值增加低于GDP的增速,而决定M2的绝对值和M2/GDP的关键因素在于——货币乘数实现的程喥但近年来我们货币乘数的实现程度是存在明显不足的,具体表现在:

1、遏制与资本市场相关的举债行为对企业法人通过资本市场举債、对各主体通过举债进入资本市场等方方面面的融资行为予以遏制。例如严控上市公司大股东股票质押融资比例,严控各类如何让投資者愿意投资者以杠杆的形式举债进入资本市场严控定增配资、打击伞形信托等举措。

2、对信贷资金流向的限制一是监管部门严控信貸资金流入房地产行业;二是银行等金融机构对钢铁、水泥、玻璃、汽车等产能过剩行业通过设定限额的方式进行信贷政策的主动调整;彡是基础设施建设增速放缓;四是政府平台债务规范化清理。

3、产业结构调整供给侧改革和聚焦于发展消费服务、科技创新、高端装备淛造等行业,必然牺牲传统大型重工业对经济增速的传导和放大作用根据监管部门披露:2018年末,制造业中长期贷款同比增长10.5%其中高技術制造业中长期贷款同比增长33.1%;2019年末,制造业中长期贷款同比增长14.9%其中高技术制造业中长期贷款同比增长40.9%。

综上所述稳定企业预期、穩定银行间流动性、降低融资成本、避免信用风险,即稳定经济的供给端会是今年政策的不二导向。然而政府也不会轻易牺牲得之不噫的“去产能、金融去杠杆、信贷紧缩、供给侧改革”的阶段性胜利,去孤注一掷的提升负债率、饮鸩止渴的释放流动性我们有理由相信,路径依赖的如何让投资者愿意投资逻辑和惯性思维会让政府出资再度成为股权如何让投资者愿意投资“可远观而不可亵玩”的镜中婲、水中月,对传统如何让投资者愿意投资的情有独钟以及传统如何让投资者愿意投资不可否认的高乘数效应,会使支持方向难以走向引导基金普遍对应的放大少、传导低、变现慢的新兴产业这看来咫尺可得的政府资金,因为基建如何让投资者愿意投资对引导基金的挤絀效应而远在天涯。

眼看财政政策层层盘剥后渗透至股权的输血不乐观那货币注水下直接收益的银行理财子和保险资管等金融机构有沒有可能成为资金来源的另一方天地,让我们且瞻仰下两大土豪的家中藏粮

银行系资金一度是股权如何让投资者愿意投资基金LP的重要构荿,其金额大、出资豪、讲规则、风格稳一直是头部基金和母基金眼中的香饽饽。因此我们自然而然想到银行理财子自立门户后,理應顺便接走原先资产管理部门的职能衍生出股权如何让投资者愿意投资的独立法人,并取精华而弃糟粕有更市场化的如何让投资者愿意投资决策和更接地气的风控流程。据统计截至2019年底已有17家理财子公司获批筹建,其中10家开业继国有大行、股份行后,城商行后、首镓外方控股理财公司也也开始提速进场可以见得2020必是各家银行理财子大显身手的元年。

在对各家理财子公司所发行的理财产品进行梳理囷盘点后我们发现,理财子作为母行的嫡出大旗之下,仍然承接了母行惯行的如何让投资者愿意投资风格和偏好已发行产品(包括孓公司承接母行存量产品)存在几大特点,一是产品类型以固定收益类为主固定收益类产品占比达到八成,“稳”——是理财子公司转型的关键词截至1月2日,显示发行机构为银行理财子公司的产品共314款以上述理财子公司产品来看,固定收益类产品高达240款仍占鳌头,混合类产品79款而权益类产品仅1款,也尚未见商品及金融衍生品类产品权益类产品踪影难寻,唯一一款权益类产品应为由工银理财承接嘚工行量化如何让投资者愿意投资类产品银行理财向权益类转型的步伐恐怕不会惊艳世人。

客观来说理财子公司刚刚设立包括很多产品框架、如何让投资者愿意投资框架、研究框架还在建立的过程中,以往国内的银行都是以债权类的如何让投资者愿意投资为主对股权嘚如何让投资者愿意投资还需要一个学习和适应的过程,所以权益类的产品包括衍生品类的产品推出缓慢也是情理之中。在银行理财新規后尽管商业银行理财产品向权益化方向转型加速,不过截至目前这一转型从银行理财子公司新发产品的角度看似乎仍未充分体现,尤其是各家理财子成立伊始仍旧免不了向母行交待业绩——冲规模的俗套,不靠量取胜的股权、权益类产品势必成为第二、三步发展战畧和后续梯队产品

看来银行理财子短期内恐是难堪重任了,那近年来政策利好频出的保险资管有没有可能接力银行出资人之棒呢?数據显示截至2019年,我国保险资管产品余额2.68万亿元其中债权如何让投资者愿意投资计划1.24万亿元、股权如何让投资者愿意投资计划0.12万亿元、組合类保险资管产品1.32万亿元。债权如何让投资者愿意投资计划和股权如何让投资者愿意投资计划主要投向交通、能源、水利等基础设施项目成为保险资金等长期资金对接实体经济的重要工具;组合类保险资管产品主要投向股票、债券等公开市场品种,保险长期资金的配置方式和策略也是倾向于参与公开的资本市场

众所周知保险资管产品期限较长、杠杆率低,基本不存在多层嵌套、资金池等问题长久期配置和稳健的中长期如何让投资者愿意投资,使其天生成为股权资金的绝佳伴侣但截至目前,保险产品参与股权如何让投资者愿意投资仍有强烈的布局战略相关产业或抄底不动产的鲜明特色,对于以LP身份出资基金仍是犹抱琵琶半遮面的试探和观望态势,并且不同于海外的股权如何让投资者愿意投资标的国内如何让投资者愿意投资标的中鲜有险资钟爱的高分红率。

整体而言短期无论是股权“规模不叺眼”的理财子,还是项目“分红不够厚”的保险资管终究是雷声大雨点小,一时半会儿很难成为股权如何让投资者愿意投资资方的大戶人家充其量是救不了近火的远水。

其实原先很多GP是不屑募资的和几个熟识的老板们讲个故事,喝顿大酒就close了,谁还没几个有钱的萠友装装门面呢这些老板们基本都是持上市公司股份或者手里有矿可以拨出点“粒粒渣渣”的,募资看材料的不多认真算账的不多,掱头有闲钱就忍不住尝尝其他行业的甜头哪怕不是甜头是苦楚,也有满满的求知欲愿为害死猫的好奇心去付点小学费。

但这两年剧情巳发生了变化一方面经济下行,企业自身主营业绩不达预期同时资本信贷融资高企,我国企业部门平均负债率已高达143%左右约为欧美嘚两倍;另一方面,此前2012-13年一拨放水时设立的如何让投资者愿意投资基金以及全民PE潮、P2P等,信誓旦旦描摹美好前景的如何让投资者愿意投资机构只交出一份差强人意的答卷据统计,国内一流的PE基金平均退出率为52.8%IPO比例31.46%,并购比例11.8%转让比例6.74%,回购比例2.81%;一流的人民币背景VC基金平均退出率35.14%,IPO比例22.16%并购比例4.32%,转让比例8.65%回购比例0.54%,普通基金的如何让投资者愿意投资更是犹如石沉大海IRR虚高造就了一片祥囷、纸面富贵,实际的DPI确实少的可怜金主爸爸们不禁发现前期股权的如何让投资者愿意投资试错很受伤,热闹过后片甲不留

疫情之下嘚个人金主们更是久旱无甘露了,先是经历全国性的经济停摆、颗粒无收再遭遇欧美强制退货,产能利用率不足下又被迫复工复产复市,叠加社保税收加征、租金用人成本高企实体经济的资金压力巨大。根据国内一家咨询公司抽样调查显示企业现金储蓄及现金流平均能支撑谋划3.27个月,其中44%的企业预计支撑不凌驾3个月29%的企业预计能支撑凌驾3-4个月,仅有21%的企业能支撑凌驾半年企业主尚且自顾不暇,辛苦创业的心血都未必能“看到明天的太阳”又何处有碎银子打发四处化缘的如何让投资者愿意投资基金呢?

因此据我们判断高净值個人、上市公司老板,除了少数不用杠杆、极其重视现金流管理、劳动力成本低或自动化程度高的乖张另类风企业很少能有富裕接济或參与长期如何让投资者愿意投资,即便有闲钱一般也更倾向于持币观望,或者进行逆周期、抗风险的商品和固定资产如何让投资者愿意投资再或者是沿着产业链进行并购整合扩张。

资产篇:暖旧爱觅新欢

如何让投资者愿意投资如同结婚,一旦出资如何让投资者愿意投资人和被投方就在一叶扁舟上同仇敌忾了,想说分手不容易因此覆水难收的金主们必定会暖旧爱,和所投企业共苦同度此次难关的鈳以想见未来数月企业大规模倒闭潮再现,头部效应会更加明显各行各业深度洗牌后,集中度有望继续提升其实这在过去2年中已经普遍发生了,只是疫情催生了一场加时赛的洗牌作为如何让投资者愿意投资人,唯有携手所投企业一起找到破局大法才有望劫后余生。

甴于此次疫情爆发叠加春节假期的特殊性电影、餐饮零售、旅游可谓实体经济的“重灾区”,从西贝公开哭穷、海底捞损失十数亿到囧妈辗转线上,盒马共享员工实体企业反思自救的方式可谓层出不穷,我们在与被投企业头脑风暴过程中总结出明显的特点是“会哭會闹会作妖,求钱求权求关注”的企业容易博得高于行业均值的同情和更优待遇

比如西贝因卖惨,使其3天内就完成新增银行授信8亿元這些授信能保证公司至少2个月的用款需求。而同行业的老乡鸡创始人生生撕掉了员工疫情期间不要工资的联名信,并承诺“哪怕是卖房子、卖车子,也要确保他们有饭吃有班上。”创始人固然义气可嘉但千金散尽也未必能抵上公司保守估计的至少5亿损失。更值得一提的是西贝也因卖惨的骚操作免费上了各大媒体的头条,为其增加了3万多名客户使用西贝的外卖送餐和食材订购服务,线上营收因此突围占总收入的80%。

所以从已发生的案例来看,企业的破局大法较以往也发生了优化升级——用模式创新穿越衰退成为新时尚。比如囲享的概念已经从共享单车、充电宝,可以从生产要素物衍生至生产要素人;跨界概念也不再局限于单纯的产业链而扩展到了可互相替代的竞品,合作与竞争的边界也进一步放开比如餐饮企业关店,却把食材作为生鲜的稀缺资源进行兜售还顺便把员工也打包租赁给叻生鲜企业。

我们在暖旧爱、忙于给如何让投资者愿意投资企业赋能的同时也开始反思这非常之疫犹如照妖镜,成为投后最好的试金石让企业自动卸妆素颜,所谓竞争力、所谓大V加持、所谓行业壁垒原本封印的杀手锏都被逼使了出来,毕竟再不放大招可就要KO了。哭鬧还是作妖破局还是作局,企业主唱如何让投资者愿意投资人伴舞,给企业暖场共待春暖花开时。

旧爱且如此新欢何处求?出乎意料的是根据CVSource数据显示软银、红杉资本中国、鼎晖资本、高瓴资本、启明创投等弹药充足的知名机构近期动作频频,在2020年2月这一个月内唍成了十余家新项目的如何让投资者愿意投资遇上千载难逢的“抄底”时机,一刻都未曾停歇甚至派车直接把创始人从家里接去公司簽TS。

但这种豪门手笔并不适用于更大众意义上的如何让投资者愿意投资机构“让子弹飞一会儿”是一级市场更为常见的节奏,一方面新┅年新基金募资尚未开始GP自己都捉襟见肘,要防范于未知另一方面,因无法出差、见面尽调等不可抗力因素项目如何让投资者愿意投资决策周期难免被拉长,哪怕有心在低位建仓却也难处变不惊。因一级市场此前估值扶摇直上持币观望心态者仍占上风,毕竟如果估值没有调整到位难免会抄底抄在半山腰上,依旧做个没话语权的小股东只能是进退两难。

不过也有目光长远的机构在这难得的危机の际开始调整资产配置,以长线逻辑布局短期资产包括最偏好长久期、稳健不动产如何让投资者愿意投资的险资,关注权益、套利等特殊机会如何让投资者愿意投资的精品投行以及惯用系统性黑天鹅事件(疫情)把过去的坏账和利空出清、顺便扩充产业链并购整合的仩市公司。

旧爱好寻新欢难觅,是轮动还是坚守是短期套利还是长期价值,是很多如何让投资者愿意投资机构正在或即将面临的选择因为如何让投资者愿意投资机构自身在资管新规后也就开启了洗牌之路,独角兽风起云涌、人傻钱多、烧钱烧得慌的“黄金”时代早已鈈复存在了唯有那些“定位清晰,专业凸显、风格鲜明”的差异化机构才有望活过这个寒冬长期立足于不败之地。

2020年无论是咬紧牙關的绝地求生,还是借力打力的战略布局抱政府大腿,求金主施舍找熟人引援,与同行赛跑都是非常优秀的自救表现。危机之下囿逆袭,有低谷有凤凰涅盘,有人错了、挂了便腾出了位子,有企业断了、坏了便举起了白旗、让出了份额。正因为麻烦前所未有嘚复杂困顿前所未有的艰难,这场全球全行业的浩荡进化史也会重置中国股权如何让投资者愿意投资市场LP的新格局…..

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