张某与王某系经人介绍认识并成为恋人关系，2009年3月，张某的父母购买房屋一套。2010年10 月，张某与王某在民政局登记结婚，并居住于张某父母买的房屋里。2010年12月，张某的父母与张某、王某签订一份赠与合同，明确将此房作为婚房赠与张某和王某，但由于种种原因未办理房屋过户手续。 2012年5月，王某提起离婚诉讼要求与张某离婚，但被法院驳回。 2012年7 月，王某起诉张某的父母，提起确权之诉要求确认此房屋为张某与王某共有，诉讼过程中张某的父母提起反诉，要求王某搬出诉争房屋。在审理过程中，张某被追加为原告。

    关于本案争议的焦点为房屋赠与合同是否可撤销，主要存在以下几种不同观点：

    一种观点认为，赠与房屋已经实际交付受赠人使用，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第128条规定：“公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续的，但赠与人根据书面赠与合同将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与合同有效，但应令其补办过户手续。”据此，本案中应支持王某的诉讼请求，驳回张某父母的反诉请求；

186条：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与”；《物权法》第9条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”；第14条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，赠与人张某的父母在房屋所有权转移之前，有权撤销房屋赠与合同，故应驳回原告王某的诉讼请求，支持张某父母反诉的诉讼请求。

    笔者赞同第二种观点。父母在子女结婚时基于各种原因购买婚房赠与子女及其配偶两人，但却未办理房屋过户手续。 对于双方的房屋赠与合同能否撤销，应从赠与合同的法律性质、不动产转移的标志等方面进行分析。另外，应结合当前的社会具体背景及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》（以下称《婚姻法司法解释(三)》）中体现的精神来进行综合判断。

    首先，对赠与合同的性质进行分析。按照学界通说赠与合同是单务、无偿合同，一方负有给付义务，另一方接受且无需支付相应对价。由于“在无偿合同中，仅一方当事人即利益的出让方负给付义务，不符合交易公平，不符合正义，亦不符合人性” ，法律为保护利益出让方即赠与人的利益，赋予其任意撤销权，也就是说赠与人在赠与财产权利转移前，可以任意撤销，已经签订的赠与合同对其没有约束力。《合同法》第 186 条规定：“ 赠与人在赠与财产权利转移前可以撤销赠与。但具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。”父母对子女的赠与是基于父母对子女的深厚感情，在赠与子女及其配偶婚房的问题上，是出于子女婚姻关系的存在，当婚姻关系出现问题，夫妻二人走向离婚的边缘时，赠与的基础已经不再存在。父母对子女及其配偶婚房的赠与是出于一个良好的愿望，是希望子女幸福，但当夫妻反目时，避免财产上的进一步损失是作为赠与方父母的最为现实的想法。父母对子女的赠与，既不具有社会公益性质也不具有道德义务性质，其仅仅是出于对子女的爱，因此赠与方父母完全有权利在财产权利转移之前行使任意撤销权。

    物权转移需要以一定的形式来进行，根据《物权法》规定：动产以交付为转移标志；不动产原则上以登记为转移标志。 不动产登记与否是判定不动产归属与权利的依据。房屋赠与因涉及不动产的转移，需在签订赠与合同的基础上到房产登记部门办理过户手续，如此受赠人才能取得赠与房产。 根据物权公示公信原则，物权变动需要依法定方式进行公示，否则不产生物权变动效果，一般情况下，不动产产权登记本上记载的人即不动产产权所有人。父母赠与子女及其配偶的婚房，在未办理产权过户情况下，房屋的父母仍为产权所有人。因此，根据《 合同法》 及《 物权法》 的规定，即使父母与子女及其配偶签订了书面赠与合同，并将房屋交付子女供其使用，只要房屋尚未过户，这种情况下房屋所承载的权利就未消灭，父母在此情况下可以行使任意撤销权，撤销已经生效的赠与合同，受赠人在此情况下无权要求赠与人办理过户手续。

    《婚姻法司法解释(三)》的相关规定也显示出了对赠与人权利的保护，这是符合当代婚姻法精神内涵的。《婚姻法司法解释(三)》在处理婚姻家庭财产纠纷时，突出对财产赠与人父母一方权利保护的侧重，“从保护老年人权益的角度出发，防止因部分年轻人中存在着‘快速结婚、快速离婚’的‘闪婚’现象，给一方父母带来的巨大损失，具有一定的预防作用”。随着当今房价的不断飙升，房产成为家庭最大支出和最大财产，在婚姻争议中也是焦点所在。一套婚房往往会花光父母毕生之积蓄，如果夫妻离婚时将此房产作为共同财产予以分割，这既损害了赠与方父母的权益，也伤害了其对子女投入的感情。“在出现闪婚闪离情形时，直接认定父母为子女购房是对夫妻双方的赠与缺乏社会认同，短暂的婚姻却分走父母大半辈子的积累，难谓公平正义。”在房价和离婚率高企的今天，《婚姻法司法解释(三)》对付出较多的一方的保护，是以法律来矫正偏离方向的婚姻观念，还原婚姻本来的面目。法律应秉承公平正义之精神，明确规定，房屋产权过户前，房屋受赠方应知道赠与合同可以进行任意撤销，也就是说，在未过户期间受赠方仅仅享有的是临时居住的权利，而不享有所有权。“ 任何人都不能从婚姻中牟利。”婚姻应保持其圣洁的本色，而不应成为牟利的手段，以谋财为目的的婚姻应是我们努力排斥的。

    从意思表示的真实性上来看，我们要综合婚姻法、合同法、物权法的相关规定进行综合考量，以不动产登记的方式确认与婚姻相关的赠与房屋的产权归属，将赠与人的意思表示客观、真实、全面地展现出来。父母倾其所有为子女及配偶购买婚房，无非是希望自己的子女能够有一个幸福的家庭，其是在全面考虑的基础上作出赠与决定的，我们应该依靠不动产登记制度来进行判断。无论赠与人是出于何种理由行使赠与权利，作为法官应尊重其真实意思表示，在赠与房屋产权未转移前尊重其任意撤销权及处分权。

    在债权与物权关系的处理上，物权是债权变动的前提，也是债权承载的客体，物权在债权面前具有优先效力，也即我们常讲的“物权破除债权”，讲的是在债权就特定标的成立物权时，该物权可以根据优先效力破除债权的影响，将已经成立的债权归于无效。在此情形下，债权人不得依据债权要求物权的继续履行，只能依据违约救济程序请求对方给予赔偿。 父母与子女及其配偶订立书面赠与合同，合同签字即生效。之后，子女搬进房屋居住，但未到房屋登记机关进行产权过户，此时房屋所有权仍属于父母。根据物权优先于债权的原理，在婚姻关系不存在的情况下，父母基于物权可以要求对方搬离房屋；而对方不得依据赠与合同对房屋的产权归属进行进一步的要求。当然，如果子女及其配偶在对房屋进行了装修及修缮，可以要求赠与人给予相应赔偿。

甲男为独生子，与父母同住在一套300平米的房子中，房屋所有人为其父母。后甲男与乙女结为夫妻，女方户口遂迁至男方户下，并育有两女。两年前，男方母亲去世。2014年因该房产面临拆迁，男女双方欲利用政策多分一套房子,办理了假离婚（注：拆迁补偿方案为，房产下有几个独立户主，便可分几套房子，但安置的面积与原房屋面积总额相当。如一个200平米的房屋下有4个独立户主，便可分4套房产，但总面积仍为200平米），离婚协议约定将该房产平均分割，男女双方各自150平米，二女由女方抚养，男方支付抚养费。双方持该离婚协议到民政局办理了离婚登记。离婚后女方遂带着两女办理了独立户口。后房屋拆迁，该房产下的三个独立户：甲男父亲、甲男、乙女分别与拆迁安置方签订了拆迁安置协议，协议分别约定计入安置房屋的面积为133平米、67平米、100平米，补偿安置比例为1:1。后安置房屋已经盖好并交付但还未办理产权。现男方反悔，不愿再同女方复婚；且欲要回女方所得的100平米安置房。

【问题一】男女双方的离婚及离婚协议效力如何，乙女可否以假离婚主张离婚无效？

【问题二】甲男父亲、甲男、乙女与拆迁安置方签订的拆迁安置协议效力如何？能否以此协议上登记的平米作为实际产权份额的认定？

【问题三】女方能否主张其所得100平米房产系甲男父亲与甲男对其赠与？若认为是赠与，赠与的标的是什么；赠与行为是否已经完成；赠与人能否行使撤销权？若认为不是赠与，女方可如何实现自己的权益？

【问题一】男女双方的离婚及离婚协议效力如何，乙女可否以假离婚主张离婚无效？

对离婚有效以及女方不能主张假离婚无效这两点没有争议的，均认为离婚行为有效，不可以假离婚主张离婚无效。

孙健：甲乙离婚，是双方真实意思表示，双方自愿达成离婚协议，且甲乙方持离婚协议已到民政局办理了离婚登记，婚姻即告解除，双方不再是合法的夫妻关系，不再有夫妻之间的权利义务关系，婚姻的登记行为具有公示效力，无论其离婚登记是否属于自愿和是否具有离婚的真实意愿，其离婚行为都属有效。

宋文利：该协议为双方真实意思表示，不存在合同法52条规定合同无效的情形，因此离婚协议中涉及婚姻人身关系的部分有效。关于房产的分割，在甲母过世后，甲基于继承取得房屋的部分产权。该300平米房产便由甲及甲父于家庭关系而共同共有。根据物权法97条的规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。甲在离婚协议中对房产作出的处分行为，效力待定。

李炜：离婚协议为有效协议，男女双方对房产部分的协议，属于一种无权处分行为，只是不发生相应法律效力，但是协议整体在夫妻双方还是合法有效的。

刘军民、陈家绪、高阳、孙健：离婚协议无效。理由有二：（1）以合法形式掩盖非法目的的民事行为无效。甲乙二人的离婚协议，是以假离婚的形式，达到分家分户，多分房屋套数的目的，目的违法，属于民法通则规定的无效民事行为。（2）拆迁房屋属于甲男父母的夫妻共同财产，甲母去世后，遗产并未分割，该离婚协议直接将房屋一分为二，侵犯了甲父的财产权益，系无权处分，在甲父不予追认的情况下，协议不发生法律效力。即便甲父追认，基于第一点理由，该协议仍属无效。

华黎：大家均认同离婚行为有效，而因有效的离婚行为使得案例中的房产之下，存在三个独立户口，按照政策可分三套房屋，我认为不能以此就认定该协议系以合法形式掩盖非法目的，而因此导致协议无效。

【问题二】甲男父亲、甲男、乙女与拆迁安置方签订的拆迁安置协议效力如何？能否以此协议上登记的平米作为实际产权份额的认定？

宋文利：拆迁安置的三套房产，在三方与拆迁安置办签订协议时，甲父及甲应能准确得知三方协议的内容，故能推定甲父及甲就房产的处置达成一致。即甲父及甲均同意对房产的处置，乙女有权占有100平米房产。交付后，乙女对100平米房产为有权占有，由于未登记过户而并未取得房屋所有权。拆迁安置协议有效，能以此协议确定的面积作为实际产权份额的认定。

李炜：我认为安置协议是有效的，但是这个面积不是产权份额的认定，应该是三户人各自新的房屋所有权的权利来源凭证。首先，拆迁安置协议效力的签订是在原房屋所有权人的同意之下才可以和拆迁方签署的，没有违反国家禁止性规定，应当属于合同有效合同。

产权份额，是产权在共有的情况下的一种按份共有模式才需要认定的内容，而三份拆迁安置协议对应的是三份独立的房屋，不存在共有的问题，因此也不存在认定产权份额的问题。

高阳、刘军民、陈家绪：认为甲乙为了多分一套房，进行假离婚分户，客观上造成拆迁方拆迁安置方费用成本增加，系以合法形式掩盖非法目的，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，违反合同法52条，因此甲父、甲男、乙女与拆迁安置方签署的拆迁协议至始无效。

原300平米的房产为甲的父母共同共有，甲母死后遗产未进行分割，此时甲与甲父属于按份共有，根据《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》夫妻双方在婚姻关系存续期间所得的财产，一方或双方继承、受赠的财产为夫妻共同财产。300平米中仅有75平米为夫妻共同财产，不能以拆迁协议上登记的平米作为实际产权份额认定。

孙健：我的看法是，（1）甲男父亲签署的拆迁安置协议有效，因为甲男父亲，属于原先300平米的独立户主，也是房屋所有权人之一，因此，甲男父亲签署的拆迁安置协议，应当认定为有效。而甲乙为了利用政策多分拆迁房办理假离婚，“以合法形式掩盖非法目的”，且安置协议是甲乙方恶意串通，应属于无效民事行为。

（2）不能以拆迁协议上登记的平米作为实际份额。因甲乙方签署的安置协议效力上属于自始无效，因此拆迁协议上认定的份额需重新划分。

申海松：我认为拆迁安置协议有效，不存在重大误解。因为双方的离婚是真实的，不存在欺诈，他们三人与安置方签订的协议是真实意思表示，没有违背法律规定。但不能以此认定面积，因为原房屋产权还没有进行分割，该房屋的产权实际上还是男方父亲的。

聂明宇：我有不一样的看法，我认为，拆迁协议可以认为是男方父亲对女方的附条件赠与；如果双方没有复婚，男方父亲可以行使撤销权；如最终男方父亲没有行使该权利，可认为其认可该协议，房产也按协议登记。

杨正强：甲男父亲、甲男、乙女与拆迁安置方签订的拆迁安置协议有效，能以此协议上登记的平米作为实际产权份额的认定。因为已经签订了安置协议，应该认为是赠与，赠与的不是房子，而是债权。

【问题三】女方能否主张其所得100平米房产系甲男父亲与甲男对其赠与？若认为是赠与，赠与的标的是什么；赠与行为是否已经完成；赠与人能否行使撤销权？若认为不是赠与，女方可如何实现自己的权益？

宋文利：甲父、甲、乙分别签订三份拆迁协议，并分别约定了面积，此行为构成对乙女的赠与。赠与的标的是房产，但由于未过户，赠与行为未完成。根据合同法186条的规定，赠与人在赠与财产的转移之前可以行使撤销权。

李炜：我不认同宋律师的观点，我认为赠与的标的不是房屋所有权，而是获得安置房屋的一个债权；赠与的行为应当视为完成，不能行使撤销权。首先原房屋所有权因为拆迁已经消灭，所以赠与的不可能是旧的房屋所有权，而新的房屋所有权男方父亲也还没有拥有，所以也不能是赠与新房屋的所有权，那赠与的标的到底是什么呢，其实质应当为由旧房屋所有权转变而来的能够拥有新房屋所有权的一个债权。故此，应当适用债权赠与的法律规定，拆迁安置合同签订的时候就应当视同为赠与完成，不可撤销。

高阳、刘军民：我的看法是，乙女仅能对75平米的共有房产进行分割。甲父并没有赠与甲男和乙女房产的明示意思表示，因此不属于赠与。甲和乙的离婚协议签订离婚协议时，处分了“非夫妻共同财产”（甲父的财产），侵犯了甲父的财产权。

孙健：我认为赠与的标的是原300平米的房产，因为三者皆已与拆迁安置方签署了安置协议，新的安置房虽建立好，但是没有办理产权。该赠与合同已成立有效，不办理产权，只是女方还未取得所有权，不影响债权的效力。

申海松：我认为要看具体情况，如果当时签订安置协议的时候，甲男和其父都知道，乙女和安置方签订的协议，那么就属于赠与。但是甲男和其父可以撤销赠与，因为产权还没有转移，赠与的标的是房产。

聂明宇：我认为赠与已经完成了，但是可以行使法定撤销权，因为这是附条件的赠与。

华黎：关于赠与的标的，我认同李炜提出的债权说的观点，但是新房屋未办理产权不等于无产权，无物权。因为物权的设立分为两种，一是基于法律行为的设立，即办证，二是基于事实行为的设立，即盖好房子。

主持人华黎总结：我们的讨论本身我觉得不一定会得出一个正确答案，因为司法实践就是这样，大家观点不一致，才有原告、被告，才需要一审、二审甚至再审。希望大家在案例讨论中或更加坚持自己的观点，或与其他人的观点碰撞出火花，或被别人的思路摇摆，不论怎样，只要有所得都是好的。

案例研讨中的关键分歧：

假离婚　离婚协议　无权处分　合同对外效力　债权赠与撤销权

1、“假离婚”只是民间俗称概念，法律上并无“假离婚”这一说法，一旦履行了离婚登记，夫妻双方即解除婚姻关系。“假离婚”有很大地法律、经济风险，需要特别谨慎。

2、离婚协议中对不属于夫妻共同财产的分割属无权处分，而该协议是否有效，要看权利人是否对该处分进行追认或事后无权处分人是否取得处分权。

3、案例中拆迁方与三户分别签订了拆迁协议，并分别计入安置房屋的面积，该面积部分的约定能否认为系三方对拆迁安置面积的分配？涉及到合同的对外效力问题，大家的讨论十分有意义。

4、由拆迁协议的对外效力引发出该案例最重要的讨论，即若对３中问题的回答是肯定的，那么涉及到对拆迁安置房屋期待权的分配或赠与问题，这种期待权从民事角度讲是否可归为债权？如若系债权赠与，那么自债权赠与行为的完成之时，赠与人便丧失行使任意撤销权的权利。