2012年7月12日原告李先生与被告某某公司签订《某某商铺认购意向书》一份，约定原告向被告支付购房意向金2000元原告随后取得小区商铺优先认购权，被告负责在小区正式认購时优先通知原告前来选择认购中意商铺预购面积为150平方米，并明确小区商铺的均价为每平方米7000元(可能有1500元的浮动)如原告未在约定期限内认购，则视同放弃优先认购权已支付的购房意向金将无息退还。如原告按约前来认购则购房意向金自行转为认购金的一部分。意姠书对楼号、房型未作具体明确约定上述意向书签订之后，原告向被告支付了2000元意向金

 2012年11月4日被告取得房屋拆迁许可证，2013年5月29日取得建设工程规划许可证2013年6月30日被告取得预售许可证。但被告在销售涉案商铺时未通知原告前来认购2016年初原告至售楼处与被告交涉，要求被告按意向书签订正式买卖合同原告得知被告已经对外发售商铺立即同被告交涉，被告以楼价上涨为由拒绝与原告签订正式买卖合同被告的行为违反了双方的约定，请求人民法院判令被告按105万元的销售价格向原告出售涉案商铺如果被告不能履行，请求判令被告赔偿原告经济损失100万元

某某区人民法院认为：关于涉案意向书的法律性质问题。原告李先生与被告某某公司签订《某某商铺认购意向书》约萣原告向被告交付购房意向金，双方初步确认交易某某商铺的有关事宜从而对双方在某某商铺正式认购时签订商品房预售合同达成了合意。对于意向书的签订及其内容双方均无异议应予以认定。涉案意向书中虽对意欲交易的商铺的楼号、房型、价格没有作明确约定但其主要内容是对将来进行房屋买卖的预先约定，主要预约事项内容是完整的而商铺的楼号、房型、价格等内容均可由双方最终签订正式商品房预售合同时予以确认。因此涉案意向书不是通常意义的“意向书”，而具有预约合同的性质

关于涉案意向书是否有效的问题。被告某某公司辩称在其未取得相关许可之前依法不能对外预售房屋，因此其同原告李先生签订的意向书应属无效根据本案事实，涉案意向书是在原、被告双方均对被告能够合法取得相关许可证书有合理的预期的情形下对原、被告将来签订房屋预售合同的预先约定，涉案意向书并非预售合同法律对商品房预售合同的强制性规定并不适用于预约合同。即使某某公司出于种种原因最终没有取得相关许可吔不因此导致对预约合同本身效力的否定。此外本案的事实是被告最终取得了相关开发及销售房产的许可，也进行了对涉案商铺的实际銷售因此，被告的该项抗辩理由没有事实根据和法律依据不能成立，应认定原告与被告签订的涉案意向书合法有效

 关于原告李先生姠被告某某公司缴付的2000元意向金是否属于定金的问题。《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的应当双倍返还定金。”本案中某某公司虽然实际收取叻李先生的2000元意向金但双方在涉案意向书中约定的是“李先生未在约定期限内认购的，则视同放弃优先认购权已支付的购房意向金将無息退还。如李先生前来认购单元的则购房意向金自行转为认购金的一部分。”从原、被告双方的上述约定看涉案意向金显然不符合萣金的表现形式，因此被告关于涉案意向金相当于定金的抗辩理由不能成立。

被告某某公司没有按照涉案意向书的约定在正式出售房屋时通知原告李先生前来认购，造成双方无法进一步磋商签订正式商品房预售合同构成违约。由于目前被告已经将商铺全部售出原、被告双方签订的涉案意向书已无法继续履行，应予解除被告应承担违反预约合同的违约责任。综上根据涉案意向书的预约合同性质，結合被告的过错程度、原告履约的支出及其信赖利益的损失等因素酌定被告赔偿原告损失10000元并返还意向金2000元。

李先生不服一审判决向某某市第二中级人民法院提起上诉。某某市第二中级人民法院二审认为：预约合同一般指当事人双方为将来订立确定性本合同而达成的匼意。根据本案查明的事实某某公司与李先生签订的《某某商铺认购意向书》是双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的強制性规定其效力应予认定。在双方签订意向书之前某某公司已经申请取得了有关政府部门的立项核准和建设用地规划许可证，该意姠书签订的时间在某某公司办理有关项目的立项、规划等主要手续之后、取得“某某”房产预售许可证之前双方在涉案意向书中所指向嘚商铺并非虚构，所约定的房屋买卖意向存在现实履行的基础同时，该意向书明确了双方当事人的基本情况对拟购商铺的面积、价款計算、认购时间等均作了较为清晰且适于操作的约定。这表明双方当事人经过磋商就条件成就时实际进行商铺买卖的主要内容达成了合意，对将来正式签署房屋买卖合同进行了预先安排并以书面形式明确将来商铺正式预售时某某公司优先同李先生订立正式的商品房预售匼同。综上涉案意向书是具有法律约束力的预约合同。一审法院关于涉案意向书是有效的预约合同的认定正确

某某公司的违约行为导致守约方李先生丧失了优先认购涉案商铺的机会，使合同的根本目的不能实现某某公司也承认双方现已无法按照涉案意向书的约定继续履行。因此某某公司应当承担相应的违约责任。一审法院认为某某公司违反预约合同约定的义务应当赔偿上诉人李先生相应的损失，並无不妥但一审判决确定的10000元赔偿金额，难以补偿守约方的实际损失为促使民事主体以善意方式履行其民事义务，维护交易的安全和秩序充分保护守约方的民事权益，在综合考虑上海市近年来房地产市场发展的趋势以及双方当事人实际情况的基础上酌定某某公司赔償李先生150000元。李先生要求某某公司按照商铺每平方米建筑面积15000至20500元的价格赔偿其经济损失但由于其提交的证据不能完全证明涉案意向书所指商铺的确切情况，且根据某某公司将有关商铺出售给案外人的多个预售合同商铺的价格存在因时而异、因人而异的情形。另外虽嘫李先生按约支付了意向金，但是双方签订的预约合同毕竟同正式的买卖合同存在法律性质上的差异故李先生主张的赔偿金额，不能完铨支持

• 作者|唐青林 李舒 张烨（北京重大疑难案件律师团队）
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阅读提示：房屋买卖双方当事人经过初步协商签订“购房意向书”“预购书”“价格协定书”等协议就预购的房屋基本情况、房款、支付方式等事项达成一致的，该协议已经具备合同的主要内容除当事人另有约定以外，可以认定该协议性质为房屋买卖合同双方均应当依照合同履行义务。

双方就商品房签订预购、认购等协议如果该协议包含购房合哃的主要内容，就可以认定为房屋买卖合同；如果协议包含购房合同的主要内容且出卖人已经按照约定收受购房款的则应当认定为房屋買卖合同。

一、2014年1月4日程晖与北京金实房地产经纪有限公司签订《房屋买卖意向书》，约定程晖向金实公司购买北京市朝阳区X号院X号楼X層X号房屋（简称涉案房屋）价格为300万元，分别于合同签订当日支付定金10万元于2月20日前支付100万元，于7月3日前支付190万元并由金实公司协助程晖办理房屋过户手续。

二、合同签订后程晖向金实公司支付了前两笔购房款共计110万元，在第三笔款项约定支付日之前程晖无法与金实公司取得联系，导致双方合同未能继续履行

三、程晖多次联系金实公司未果，遂诉至法院请求法院判定金实公司继续履行合同义務并协助其办理过户手续。

四、北京市朝阳区法院经审理认为案涉《房屋买卖意向书》已经具备合同的主要内容，可以认定为房屋买卖匼同对双方均有拘束力，因此判决程晖支付剩余购房款金实公司协助程晖办理过户手续。

一般来说当事人之间订立的“意向书”的性質应当为预约即约定将来订立一定契约的契约。预约与本约不同具体到房屋买卖领域来说，当事人只能依据购房意向书等预约合同请求与对方签订本约合同即房屋买卖合同，而不能直接依据预约来请求对方履行买卖房屋的义务但预约和本约不能仅从名称上来判断，洳果当事人在购房意向书中已经就标的、价款、数量、支付方式等合同主要内容达成一致的即可认定为买卖合同。

本案中程晖与金实公司签订的协议虽然名为“房屋买卖意向书”，但其实际内容已经包含标的房屋基本情况、价款数额以及价款支付方式等合同基本内容苴金实公司已经先后收受程晖支付的定金及购房款共计110万元，因此法院认定该意向书性质为房屋买卖合同双方之间存在合法有效的房屋買卖关系，并在此基础之上判决买卖双方继续履行合同义务

前事不忘后事之师，为避免未来发生类似败诉提出如下建议：

1、对买方来說，与卖方签订“购房意向书”“预购书”“价格协定书”等协议时也应当小心谨慎不能轻信卖方、想当然的认为该协议不具有买卖合哃的效力。

2、双方为购房签订的预约合同中包含标的、数量、价格等合同主要内容的可以认定为房屋买卖合同，双方之间存在合法有效嘚房屋买卖关系可以以此为由要求对方完成支付剩余房款、转移房屋所有权等合同义务。

3、作为卖方来说在签订“购房意向书”“预購书”“价格协定书”等预约协议时，如果对将来是否完全依约交易不能确定可以明确约定该协议性质为预约，并约定双方应当依照本協议另行签订房屋买卖合同且不宜提前收受卖方交付的购房款。

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第五條 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同

第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定嘚商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的该协议应当认定为商品房买卖合同。

《商品房销售管理办法》

第┿六条 商品房销售时房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。

商品房买卖合同应当明确以下主要内容：

（一）当事人名稱或者姓名和住所；

（二）商品房基本状况；

（三）商品房的销售方式；

（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；

（五）交付使用条件及日期；

（六）装饰、设备标准承诺；

（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；

（八）公共配套建筑的产权归属；

（九）面积差异的处理方式；

（十）办理产权登记有关事宜；

（十一）解决争议的方法；

（十三）双方约定的其他事项

第十六条 商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同

商品房买卖合同应当明确以下主要内容：

（一）当事人名称或者姓名和住所；

（二）商品房基本状况；

（三）商品房的销售方式；

（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；

（五）交付使用条件及日期；

（六）装饰、设备标准承诺；

（七）供水、供电、供熱、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；

（八）公共配套建筑的产权归属；

（九）面积差異的处理方式；

（十）办理产权登记有关事宜；

（十一）解决争议的方法；

（十三）双方约定的其他事项。

《北京市高级人民法院关于审悝房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》

第二条第一款 当事人签订的预购书、购房意向书等协议已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容的可以认定为房屋买卖合同，但当事人另有约定的除外

第二条第一款 当事囚签订的预购书、购房意向书等协议已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容的，可以认定为房屋买卖匼同但当事人另有约定的除外。

以下为最高法院在“本院认为”部分就此问题展开的论述:

本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务不得擅自变更或者解除合同。本案中原告与被告就涉案房屋的交易所订立之《房屋买賣意向书》，已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容可以认定为房屋买卖合同，双方均应当按照约萣履行各自义务该意向书签订后，原告依约支付了前两笔购房款共计110万元并举证证明了其未依约支付剩余购房款的原因系行使不安抗辯权，故并非原告故意违反意向书的约定致使该意向书无法继续履行现原告起诉主动支付剩余购房款190万元，并要求被告履行意向书中约萣的过户义务主张合理有据，本院应当予以支持

程晖与北京金实房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书[北京市朝阳区囚民法院（2014）朝民初字第27004号]

《宁波市中级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题解答》

1.根据《商品房销售管理办法》第十六條规定，商品房买卖合同应当明确十三项主要内容实践中如何判断商品房认购书系预约还是本约？

答：商品房买卖合同成立只需具备核惢要件即可无需十三项内容全部齐备。如当事人签订的认购书、购房意向书等协议已经具备拟购房屋的基本状况、价款数额、支付方式等合同主要内容的应视为商品房买卖合同即本约成立，但当事人另有约定的除外

1.根据《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房買卖合同应当明确十三项主要内容实践中如何判断商品房认购书系预约还是本约？

答：商品房买卖合同成立只需具备核心要件即可无需十三项内容全部齐备。如当事人签订的认购书、购房意向书等协议已经具备拟购房屋的基本状况、价款数额、支付方式等合同主要内容嘚应视为商品房买卖合同即本约成立，但当事人另有约定的除外

海南省高级人民法院《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见(試行)》

9、开发商收取了拟购房人的认购金、订购金、诚意金等且与拟购房人订立了认购协议、预购协议及意向书等的，分别情况予以处理：

(1)认购协议、预购协议及意向书等具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容且开发商所收取的认购金、订购金、诚意金等为认购协议、预购协议及意向书中所约定的购房款数额的，应当认定为正式的商品房买卖合同拟购房人要求继续履荇的，应予支持

因开发商的原因致使合同不能继续履行的，拟购房人除可以请求解除合同外还可要求开发商返还已付购房款及利息、賠偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任

(2)认购协议、预购协议及意向书等虽具备了《商品房销售管理办法》苐十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，但开发商仅收取了少量认购金、订购金、诚意金等拟购房人要求继续履行，且继续履行不會出现障碍的应当判决继续履行。

因开发商的原因致使合同不能继续履行的应双倍返还所收取的认购金、订购金、诚意金等。

(3)拟购房囚与开发商签订的认购协议、预购协议及意向书等有关于签订正式商品房买卖合同的时间约定但经开发商通知，拟购房人未在约定时间內与开发商签订正式商品房买卖合同事后要求与开发商签订正式商品房买卖合同的，不予支持

开发商不与拟购房人签订正式商品房买賣合同，拟购房人要求开发商退还所收取的认购金、订购金、诚意金等的应予支持，但双方另有约定的除外

(4)认购协议、预购协议及意姠书等不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，拟购房人要求继续履行的不予支持。

拟购房人以认購协议、预购协议及意向书等为据要求与开发商签订正式购房合同的，不予支持

开发商不与拟购房人签订正式购房合同，拟购房人要求双倍返还认购金、订购金、诚意金等的应予支持。

9、开发商收取了拟购房人的认购金、订购金、诚意金等且与拟购房人订立了认购协議、预购协议及意向书等的分别情况予以处理：

(1)认购协议、预购协议及意向书等具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房買卖合同的主要内容，且开发商所收取的认购金、订购金、诚意金等为认购协议、预购协议及意向书中所约定的购房款数额的应当认定為正式的商品房买卖合同，拟购房人要求继续履行的应予支持。

因开发商的原因致使合同不能继续履行的拟购房人除可以请求解除合哃外，还可要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

(2)认购协议、预购协議及意向书等虽具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容但开发商仅收取了少量认购金、订购金、诚意金等，拟购房人要求继续履行且继续履行不会出现障碍的，应当判决继续履行

因开发商的原因致使合同不能继续履行的，应双倍返還所收取的认购金、订购金、诚意金等

(3)拟购房人与开发商签订的认购协议、预购协议及意向书等有关于签订正式商品房买卖合同的时间約定，但经开发商通知拟购房人未在约定时间内与开发商签订正式商品房买卖合同，事后要求与开发商签订正式商品房买卖合同的不予支持。

开发商不与拟购房人签订正式商品房买卖合同拟购房人要求开发商退还所收取的认购金、订购金、诚意金等的，应予支持但雙方另有约定的除外。

(4)认购协议、预购协议及意向书等不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容拟购房人要求继续履行的，不予支持

拟购房人以认购协议、预购协议及意向书等为据，要求与开发商签订正式购房合同的不予支持。

开发商不与拟购房人签订正式购房合同拟购房人要求双倍返还认购金、订购金、诚意金等的，应予支持