租的门面卷帘门坏了属不属于物业上管_百度知道
租的门面卷帘门坏了属不属于物业上管
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卷帘门是房产安装的还是房东或是租户安装的？如果不是房产安装的那就要自己叫专业人士来维修，跟物业没关系的。
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&商铺物业管理服务内容 物业管理实施细则
商铺物业管理服务内容 物业管理实施细则
来源：房天下 &&发布时间：
1商铺业户服务管理
业户服务部有两部分工作职能，一是业户服务，二是内部管理。
1.1 接待与联系
接待与联系是业户服务的重要内容之一，是物业管理方为业户、顾客提供服务并与业户、顾客进行交流的窗口。其主要职能与其他类型物业管理的业户服务一样，包括倾听建议和意见，接受投诉，安排维修和回访，收取管理费与内外联系等。
1.2 纠纷、投诉接待
顾客在商铺购物因环境服务因素而来投诉。对物业管理方来说，所有投诉、处理结果都要有记录，作为年终表彰与履行“管理公约”业绩考核依据之一；
1.3 报修接待
商铺铺位的照明或其他设施出问题，对业户营业将造成很大的影响。业户报修，应迅速做记录，填写《维修任务单》，即时派维修工到现场抢修；
1.4 走访回访
接待员的走访内容包括三方面：
一是听取业户和商铺方对物业管理服务的意见、建议；
二是对报修后的维修结果进行回访；
三是对业户的礼仪、形象、环境、广告、装潢等方面的不足之处作出提示、督促改进，晓之以理，动之以情，用实际行动去感化业户，让他们明白：我们所做的一切，都是为了商铺的自身形象，我们的目标是一致的。
1.5 内外联系
商铺内部联系：
商铺的内部联系包括向业户收取租金、管理费、水电能耗费、铺位的报修抢修费等；向商铺方收取物业管理费、能耗费。商铺服务管理做得如何，必将影响到收缴率的好坏。
商铺的外部联系
商铺与街道、居委、警署、消防、劳动、环保、水、电、煤、电信及媒体都有业务上的联系，如处理不好这些关系，会使商铺的经营活动很被动。处理得好，往往事半功倍。
2 商铺装修服务管理
2.1 装修管理应包含在业户管理中，因管理难度较大，故单独列出论述。装修管理职能主要包括：审核装修申请、签订“装修管理协议”，现场监督管理等。.
2.2 商铺楼宇的租赁往往以整个层面向外出租，出租后，由承租商依据经营要求，提出装修申请；也有的业主把一个层面装修完毕之后出租铺面。承租商户对铺面只能通过申请批准后作一些小的变动装修，装修管理应做好以下几个方面：
建立周全、详细、便于操作的管理制度；
专人负责对工程实行严格的监督；
选定资质高、信誉好的工程承包商进行装修；
对装修现场进行监督管理。
2.3 商业铺面制定装修管理规定的要点
二次装修过程应遵守物业管理处制订的《二次装修施工管理规定》；
业户装修需使用电焊、气焊、砂轮、切割机等设备的，应严格遵守《商铺动火申请制度》的各项规定；禁止擅自更改水、电管线及负荷用电；
装修完毕后，物业管理处根据装修前业户递交的经认可的装修设计图、装修协议，对工程进行竣工验收，如发现有违反装修设计图及装修协议某些条款的，应视情节轻重作不同的处理；
为了保证业户在装修过程中不损伤楼宇结构等重要部位，装修工程施工方事由物业管理处选定还是由业户选定应视工程涉及的方面来确定，通常分以下几种情况：
凡涉及电力设备（由铺外的配电架至铺内的终端空气开关箱等）进行增建、改装的；为该层的消防设备（包括消防喷淋装置、管道、警铃等）进行增建或改造的；为该层的电梯、自动扶梯进行增建或改装的，以及电视监控系统、公共天线分布系统等进行增建或改装的，都由物业管理处选定工程实施工方。业户则按工程费用的一定比例支付给物业管理处作为工程监督管理费。
凡涉及铺面、商号招牌、天花板、墙面、墙壁装饰、内部间隔，水管、排水道、电力装置，通风设备、电话等小规模装修可由业户自行选定工程施工方，也可由物业管理处选定施工方。
业户递交的装修设计方案所附的图纸，应包括：清楚显示楼层内部间隔的平面图；楼层平面图的正视图、切面图（附铺面、商号招牌的细节）；排水系统的分布图（附由关细节）；电力供应设备分布图及电线敷设简图（附有敷设电线资料及负荷量）；照明设备位置图；假天花的平面，切面图；及其他一些物业管理处或商铺要求提供的建筑细节；装修工期、开工期、防火措施、环保、环卫要求、违约责任、施工期保险等。等等
2.4 装修现场监督管理
在施工过程中，物业管理处应派专人在现场进行管理。管理的内容主要包括3方面：
对施工人员的管理，以及对工程是否按图施工、按“装修协议”要求和对装潢现场环境卫生（装潢垃圾）进行监督管理。一般建筑施工队的人员情况复杂，大多是临时工，施工方对他们可能也缺乏有效的控制；装修施工与整个楼宇的建筑不同，他通常局限于一个单元或一个楼层内施工，而其他层面则照常营业，如对施工人员无有效管理，势必会影响其他业户的营业活动。对于装修的工程监控主要着眼于施工人员有否严格按认可的设计图纸进行施工，有否违反已签订的“装修管理协议”上的条款，有否违反物业管理处的其他管理规定等，如有违反规定要及时联系，发出“整改通知单”等。如装修时损及商铺的装饰、装置或公用设施，则由业户负责将其修复，直至商铺方满意为止。当然，也可由物业管理处修理，但有关费用则由业户支付。这些管理服务都应做好详细记录，作为竣工验收时的证据或参考。 商业物业的日常养护标准较高，维修要求严，其内容同办公楼相似，但其方式不同。商业物业的核心在于各种设施，设备上，因为商业物业设施设备使用频率较其它物业相比是较高的一类，设备、设施养护及维修管理的好坏直接影响经营环境和经营活动的正常运行。一些设备如电梯，自动扶梯等易出故障的设施设备，保证其正常运行主要靠平时养护。
商铺设备管理主要是防止商铺停电和保证核心空调、自动扶梯的正常使用。商铺供电需要绝对保证，因为一旦停电，漆黑的营业厅将给顾客、商品和营业款带来不安全的因素，对商铺声誉带来不利影响。所以应选派优秀员工，日夜监测电气运行状况和空调系统、自动扶梯的运行状况，一有异常情况及时安排维修，确保电气和核心空调、自动扶梯正常运行。
商铺设备设施维保管理的具体实施过程与办公项目类似，在此省略。
4 商铺建筑物的养护及维修管理
4.1 商铺修缮的计划、资金管理。
为了确保商铺建筑物的完好，应制订完整的修缮制度，编制每年的修缮计划，安排年度修缮投资，经管理处审核后报商铺业委会方审批（大中修要落实资金），检查修缮结果。
4.2 工程性质的确定。
依据商铺建筑物的损坏程度，将修缮工程大致分为大修、中修、小修三类。
大修工程是指建筑物主体结构的大部分严重损坏，或有局部倒塌的危险；部分附属设施必须拆换、改装或新装，如上、下水道等。由于大修工程施工场地和安全的要求，通常是经营业户必须停止营业。因此，工期安排和开工前的筹备工作非常重要；
中修工程是指建筑物部分损坏，在局部维修中只牵动或拆换少量主体构件，保持原楼宇规模和结构的工程。如楼顶的局部修缮或部分重做面层，加固部分钢筋混凝土梁柱，外墙的全面粉刷装饰等。中修工程影响面为局部，管理工作做得好，可使建筑物内的部分业户继续营业；
小修工程（亦称零修工程或养护工程）是指及时修复的小损小坏，以保持建筑物原有完损等级的日常养护工程。此类工程在新旧楼宇中极为常见，如修补面层，门，窗、地面的整修等。小修工程较小影响商业经营，但也应加强施工管理，尽可能不影响业户及顾客。
4.3 建筑物维修的档案管理
建筑物维修的技术档案的管理是对原有建筑物技术资料的补充，是为日后建筑物的维修、整改、扩建等工作提供不可缺少的依据。
4.4 维修或施工工程的管理
设备、设施的大中修或商铺建筑物的修缮如需外发包时，应给有相应资质的修缮施工单位承接。外发包合同应要求该施工单位对修缮工程有设置总工程师、主任工程师、技术队长或技术负责人的措施，形成工程施工过程中的技术决策、管理体系，总工程师为技术总监，各岗位有技术负责人，职、权、责分明。维保部派专人在整个工程施工过程中对现场的质量、安全（包括防火）和是否按外发包合同要求和对施工现场环卫（装潢垃圾）、环保措施进行监督管理。
4.5 检查监督
维保部主管对属下各维修组的维修与保养每天进行抽查，发现问题（苗子）记录在案，追查分管维修工的责任；发生责任事故追究维保部主管的责任。 5 商铺保安服务管理
5.1 治安管理
商铺的安全保卫工作包括治安防盗、防范突发事件、监控核心管理、车辆管理、停车场管理等。其管理的核心如下：
5.2 安全保卫管理是商铺物业管理的要点，必须予以重视。它有两部分组成一消防和治安管理。
商铺物业一般都安装先进的自动火灾报警装置和自动灭火装置，这些装置直接与电视监控系统联网，一旦发现火情，烟雾达到一定的浓度或温度达到一定的高度这两种装置便自动通过导线将报警信号传输至报警装置、电视监控系统和自动喷淋装置；
运用电视监控系统对商铺进行全方位、多角度，尤其对出售贵重商品及金融营业点进行日常监视，发现可疑人员或突发事件、恶性事件时监控人员及时录像存作查证。
在地下车库或露天停车场亦须安置监控探头，防止车辆被窃。
人防方面由于商铺中铺面多，人流密集，易造成电视监控死角，人防是商服物业管理中必不可少的。
商铺主要进出门岗的保安员发现可疑人员时用对讲机通知场内便衣保安人员加以注意。流动岗应着便装，流动巡逻，做到勤观察，勤分析，善于发现问题及时解决问题。
对突发事件和恶性事件应及时处置防止事态扩大并注意保护现场及时向上级和公安部门报告.
5.3 防窃防盗的管理
超市类商铺出入口不宜太多，太多的出入口对商品将带来不安全因素。在商品出入口应设置便衣保安，其职责检查带出的商品是否有发票，是否是合法的商品购置行为；
大型商铺在进货和为顾客送货（大件）时，由于商品货量大，堆在商铺外场地上，容易给不法之徒以可乘之机，这时保安就要提高警惕，防止商品被盗；
商铺在逢年过节、双休日时有较多的顾客；货商铺搞促销，如限时商品优惠；或凭广告券无偿领商品时，都会造成柜台前人头攒动的拥挤现象，不法分子会乘机作案盗窃钱包，这时保安就应上前维护秩序，保障顾客人身与财产的安全；
商铺为使收银活动安全，收银员换班或营业结束，将钱款解送至总收银柜或商铺管理部门，这时保安应上前保护收银员以及钱款安全，防止歹徒抢劫；
一些盗贼在商铺关门前躲在商铺内隐蔽处，等到深夜出来作案，第2天开门后又混在顾客中出门。故商铺关门后保安要仔细检查商铺各角落、隐蔽点、夜晚值班时要提高警惕，加强巡逻；
对夜晚值班保安的素质要求应较高，夜晚值班应排出两名以上保安和一名管理人员，商铺夜应采取必要的技防措施。防范恶性事件和突发事件。
商铺入口时保安的第1关，保安人员责任心要强，善于察言观色。发现可疑人员，用对讲机报告商铺内的便衣保安员加以注意。
商铺发生突法事件，保安、管理人员应按《应急事件处理规程》操作。防止事态扩大，注意保护现场，及时向上级报告或呼叫救护车。应特别强调，在发生恶性事件紧急疏散围观顾客时等等
5.4 监控核心管理
监控是指利用电视监控系统对商铺进行全方位多角度的监视，尤其是对出售贵重商品如钻石珠宝、高档手表等铺面应进行日夜监视。
如发现可疑人员或突发事件、恶性事件的发生，监控人员应及时录象，以便查证。
另外地下车库或露天停车场亦须安置监控摄像探头，防止车辆被窃，万一遭窃，录象将提供证据、线索，有利破案。
这项工作的重要性要求监控核心的 5.5 消防管理
商铺消防工作的重要性不言而喻，商铺内人流大，楼梯、通道（尤其是防火楼梯、通道）相对面积较小，这给火灾时的人员疏散带来很大困难；
商品多（且大多是易燃品），火种容易迅速燃烧；面积广，因无防火墙阻隔，烈火蔓延极快；如商厦火灾，高楼内的竖井多，烟囱效应可使火灾热烟上升速度达到每秒8米，瞬间整个商厦将全被烟雾笼罩。烟雾窒息死亡往往是火灾死亡率中较高的。鉴于防止火灾的重要性，商铺都安装有先进的火灾探测装置（烟感探测器和温感探测器）和自动灭火装置（喷淋装置）。这些装置直接与火灾自动报警系统联网。只要易各地方出现火情，烟雾和温度各达到一定的限度，这两种装置便自动通过导线将报警信号传输至报警器，进行有效监控与预防。
制定切合本商铺实际的消防管理制度（包括几套火灾应急处理方案）；商铺的各部门及物业管理的各部门都要把各自放火职责、范围规定清楚；消防监控核心的保安员应明确自身的职责范围。做到“统一指挥，分区管理，层层负责，责任明确，防患未然”，切实贯彻“预防为主，防消结合”的消防方针。
发现监控屏幕有火灾报警号时，立即用对讲机通知就近的保安人员赴现场核查与处置；如确为火警，按应急方案实施，报告保安部主管组织扑救，核心是商铺内人员的疏散，保障人身安全，事故后作好调查分析报告并备案。
发现故障警报，应迅速消除警铃使之还原，并立即通知维保部，协助维保部尽快排除故障，并作好详细记录。
定期对消防设施、设备、器材及消防通道、标记、防火门进行检查，确保完好备用、通道畅通、标记清晰。对一些业户可能擅自增加电气设备要认真检查，防止发生电气超负荷火接触电阻过大、线路老化、过载、摩擦等危险现象。
在员工、管理人员和业户中定期开展消防培训及消防演习，使人人都会使用消防器具，掌握火灾逃生知识，不断提高大家的防火意识和消防业务水平。
6 商铺保洁服务管理
商铺的环境有外部环境和内部环境。
外部环境包括楼宇的外墙、附属建筑设施及周围的绿地、广场、停车场等；
内部环境包括过道、楼梯、自动扶梯、电梯、卫生间、会议室等一切公用场所，以及业户的铺内、办公室内等非公用部位。
搞好商铺的环境卫生和绿化养护的主旨在于创造整洁优美、和谐怡人的商业氛围，为业户提供一各理想的经营环境，为顾客提供一个轻松愉快的购物环境。
6.1 商铺保洁管理方法
要做好商铺的保洁服务管理，首先要确定做什么，即什么地方需要保洁，然后定出清洁的标准，根据这些标准、要求再定出保洁的频率（次数），还要再加上检查手段，如目视检查还室手摸检查或白纸擦一米检查等，制作《商业街商铺环境清洁的作业标准》，内容有检查的部位、项目、清洁的标准、保洁的频率、检查的手段等。重要的问题是怎么做等，制订《商业街保洁服务作业规程》，这个“规程”指导保洁工对商铺各部位的清洁按规定的操作程序去做，是保洁工岗前岗中的培训教材，其要点有：地面清洁、打蜡；墙角线清洁；墙面除尘；大理石清洁、打蜡；不锈钢面清洁；卫生间清洁；玻璃幕墙清洁；窗户清洁；地毯清洗干净等。
6.2 商铺保洁管理的核心
商铺的清洁管理核心之一是地坪清洁。随着人流的进出，给商铺地坪带来的灰尘、纸肖；定时的清洁能够带给顾客舒适、优美的购物环境；
商铺的玻璃无框门、室内柱上镜、电梯内镜面等，由于顾客触摸频率较高，留下的手印带给人视觉上的不舒服，应定时清洁以消除不洁现象；
商铺盥洗室墙面、洁具、地坪的清洁、干燥和无异味，也是清洁工作的核心；
商铺外的铜牌，因暴露在室外，风吹雨淋会使铜牌便黑，定期擦拭，能保持其程亮，提升商铺的形象。
商户铺内产生的垃圾须袋装并放至指走位置，及时清理；
雨大进门处及其他公用过道应设置一些雨具存放器，尽量不要把带雨水的雨具带进大厅，同时注意清洁卫生。
对商铺的杀虫灭鼠工作要引起重视，但放置鼠药时，要充分考虑儿童的安全，要放在摸不到的地方；为了安全也可以聘请专业队伍进行消杀工作；
在商铺的营业时间内，保洁工不能使用长柄拖把，更不能使用湿拖把拖地，以免造成顾客滑倒伤害事故；
在雨雪天，商铺进门处应勤保洁并放置地毯或防滑提示牌；
提醒业户在规定的时间内把铺面内产生的垃圾袋装送至指定的位置；
对一切能利用的再生垃圾（包装纸、箱）要回收处理。 绿化环境是保持生态平衡，营造舒适、美观、清新、幽雅的购物环境的基础。商铺内外的绿化搞得好，能使周围得环境得到改善，又提升了商铺得品位。绿化管理应配备专业技术人员，依据季节、气候，地域条件的不同和树木花草的生长习性及要求，制定详细的管理细则，指导养护人员实行。
7.1 商铺绿地管理
商铺外围的绿地，在基建时就已定型，商铺得整体绿化风格和局部独立的构图要统一协调，水平绿化和垂直绿化要相得益彰。
为保证草坪生长良好，劝阻顾客、游客进入草坪；
保持绿地环境整洁；及时清除死株、病株，缺株要补檀：定期对花木修剪整形；
发现病虫害要进行捕捉或喷药，药物防治要注意安全，并挂警示标识；
草坪要经常除杂草：定期轧剪，每季度施肥一次，施后浇水或雨后施撒；
台风前对花木做好立支柱、疏剪枝叶的防风工作，风后清除花木折断的枝干，扶正培植倒斜的花木。
7.2 商铺室内绿化管理
花卉摆放前要有设计图，造型变更要有小样图，与商铺总体设计风格相协调；
花卉上挂“名称牌”，简介花卉学名、俗称、习性，宣传养花的常识，争取业户和顾客的配合，共同创造幽雅清新的购物环境，同时又陶冶情操，增加商铺的文化氛围；
花卉搬运时，注意保护花卉株形不受损伤，不散落盆泥，注意场地整洁；
商铺人流量较大，因此商铺内摆放的花卉要经常检查，及时修剪，清除黄叶，枯萎的花卉立即更换：由于各点摆放位置的光照度不一，花卉就要定期相互调剂、更换位置；等等
7.3 检查督导
部门主管对保沽、绿化，服务各组工作时时进行巡视，发现问题记录在案，并追究各组长责任：管理处经理、业户部督导不定期对各组工作进行抽查，发现问题立即督促主管部门整改，每月累积数次，对主管进行处罚。
8 商铺经营服务管理
商铺方和物业管理公司所签订的委托物业管理合同中，往往会 把商铺经营管理范畴的租赁管理，广告筹划、新项目开发同时委托给物业管理公司，以配合其商铺的经营管理．作为物业管理公司也应将商铺经营管理的好坏与自己的物业管理服务紧密地联系起来。
8.1 租赁管理
出租方式的管理 主要是在租金商定时要考虑多方面因素，如商品经营的范围及类别；附近商铺楼宇的空置率；承租户的经营特色；商铺所处的位置。另外经营商品给管理带来的易难也应作为一个因素。租金计算可采用两种形式，一种先规定一个固定的月租金（根据面积），然后根据市场情况和货币升、贬值决定几年后再增加合理的幅度。
一种是按面积定出较低租金，然后根据承租户销售总额按一定的百分比收取租金。
8.1.1 竞标租赁的注意事项：
严格审定投标者的资格，主要是审核其个人或公司的商业零售管理经验、经营业绩，资信状况及经营品种是否符合行业规定等；
投标的程序须规范、严密、全面，尤其是租金的计算方式及规定，预付竞标租金的保证方式，有关撤回投标的规定，以及中标后延时签约的赔偿，应作更为周全和深人的考虑。
8.1.2 协议租金出租的注意事项：
在和业户签订租赁协议之前亦应了解承租人的资格、经营管理经验，资金状况，以及目前所经营店铺的数目，业绩情况及所经营品种是否符合行业的规定等；
承租人的经营性质，经营范围，所经营的商品档次和质量．是否有能力进行一定投入的商业推广活动，从而使商铺的业务前景有较大的发展等。
8.1.3 租金条款
租金制定的参考因素：
要参考周边社区人口数目，流动人口的数目及可能吸引其他社区的顾客量、商铺地理位置的优劣，交通是否便捷等情况：
要参考商品经营的范围及类别、附近区域商铺的空置率、承租人的经营特色、承租人要承租的层次、位置等情况等：
要参考周围区域同行业的营业面积、租金状况、及经营状况等。
租金的组成要素：
租金的组成包括商铺固定投资的折旧、保险，贷款资金利息、利润率等。
水电能耗费、商铺管理酬金、商铺利润，物业管理费等。
大中修整改更新基金等累加应分摊到每平方米。（也有租金中不包含大中修整改更新基金要素的）等
8.2 广告策划
楼宇内外的广告牌、条幅、悬挂物、灯饰等凡属商户铺内的，由商户提出设计要求或制作，必须由物业管理公司统一安装在合理位置；广告策划是商铺经营服务管理的一项重要任务，就是要设法把顾客吸引进来，把承租人留住。因此要策划和组织各项商业推广宣传活动，如综合表演、纳凉晚会、模特表演，摄影展，商品使用演示等．
节日期间还可以相应地进行节日布置，既增添了商铺热闹兴旺的气氛，提高了商铺的文化氛圈，又扩大了商铺的知名度，吸引大批消费者来购物助兴。
协调好社会关系，与政府及其他组织机构保持联络，参与社会公益活动如捐助失学儿童等，会给业户带来潜在的商业机会。
8.3 项目开发
物业管理处还应不断增加服务项目，扩大服务领域．如：开办商铺儿童乐园，让儿童能尽兴地玩耍，父母能放心地购物：
开办商务核心，为业户提供传真、复印、打字、电报、长途电话、电子邮件等服务：
开办茶座．为顾客提供休憩，饮茶、品味小吃的场地：举办舞会、卡拉O、节日庆祝，年终联欢等文娱活动，活跃业户的文化生活：
办好商铺内部食堂．为业户提供清洁卫生、美味可口、物美价廉的饭莱，为顾客提供寄存包袋、代订报刊、代办保险、兑换零币等服务：
开办投币洗衣店、快速冲印照相店，鲜花店、礼品店、电脑屋等：
为顾客，业户提供全方位的服务，使顾客生活中的大多数服务要求都能在商业街中得到满足。
9 商铺广告管理
业户为了树立企业形象，追求经济利益，必然采取许多宣传和促销手段。除电视、报刊广告以外，最有效、最直接的就是在商铺主体周边与商铺内部悬挂醒目的招牌、广告牌、条幅，张贴宣传品。物业管理处为了规范商铺的环境秩序和整体形象，在支持商业宣传策划的同时，必须加强商铺的广告宣传管理。
商铺的整体布局设计是很重要的，而各铺位上的宣传广告（包括灯光广告、灯饰、条幅、张贴、悬挂品等）要和商铺整体设计相协调，这就要求承租业户的广告设计必须经过物业管理处审核，以做到管理有序，不会破坏商铺的整体设计格调。
10 商铺保险管理
商铺的物业管理中保险管理是必不可少的。在商铺的维修施工和广告安装中，均有可能发生意外的事故（包括火灾），对业户、顾客、员工造成伤害；在保洁操作中，也有可能保洁工未按“规程”操作，用了湿拖造成顾客滑倒摔伤；或雨天地滑，顾客在商铺进门处滑跤跌伤；这些都有可能向物业管理方提出索赔。为了规避风险和较大限度地减低这方面的损失，商铺的物业管理处应采取两种措施：
工程或服务的公众责任险、财产险（火险）；物业管理方可以向保险公司投保公众责任险等险种，在考虑保险额度时，可以根据事故发生率的高低选择投保的金额。
还有一种是财产险，是为防止商铺可能遭受火灾、台风、暴雨、水浸等损失而投保的，物业管理处应主动出面向商铺方（大业户）和各业户的投保减灾提供建设性意见。
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物业管理规约包括什么内容
业主与物业公司会签订一个物业管理规约，那么物业管理规约包括什么内容?小编带来一个样本，一起来看看吧。(_____年_____月____日，经XX小区业主大会审议通过)第一条&为维护全体业主和物业使用人的合法权益，保障本物业区域内物业的安全与合理使用，维护公共秩序，促进管理有序、安全舒适、环境宜人、文明和谐的新型社区建设，根据国家，结合本物业项目实际，制定本规约。第二条&如本规约的条款与有关法律法规相抵触，则该条款无效，但不影响本规约其他条款的效力。第一章&物业基本情况第三条&本物业区域内物业的基本情况物业名称：XX小区座落位置：XX街(路)物业类型：XX小区建筑面积：XXXX平方米物业管理区域四至:东至：XX小区南至：XX街(路)西至：XX街(路)北至：XX街(路)第四条&本物业区域的物业服务用房位于&栋之间，建筑面积为&平方米第五条&物业服务企业的基本情况机构名称：XX物业管理有限公司法定代表人：资质等级及资质证书编号：邮编：联系电话：第二章&物业的使用、维护和管理第六条&本物业区域内的业主依法享有以下权利：(一)&按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;(二)&提议召开业主大会会议，并就物业服务的有关事项提出建议;(三)&提出制定和修改管理规定、业主大会议事规则的建议;(四)&参加业主大会，行使投票权;(五)&选举业主委员会委员，并享有被选举权;(六)&监督业主委员会的工作;(七)&监督物业服务企业履行物业服务合同;(八)&对物业共有部分、共有设施设备使用、收益情况享有知情权和监督权;(九)&监督物业共用部分、公用设施设备维修资金的管理和使用;(十)&法律、法规规定的其他权利第七条&本物业区域内的业主应当履行以下义务：(一)&遵守物业管理规约、业主大会议事规则;(二)&遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度;(三)&执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)&按照国家有关规定交纳物业维修资金;(五)&按时交纳物业服务费用;(六)&配合物业服务活动;(七)&按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则处理相邻关系，互助友爱，和睦相处;(八)&出租、转让物业时，告知承租人、买受人遵守本规约;(九)&参加业主大会会议并就相关议案予以表决;(十)&法律、法规规定的业主的其他义务。第八条&开发建设单位对于未售出的物业，享有业主的权利，履行业主的义务。第九条&业主对物业的专有部份行使占有、使用、收益和处分的权利时，不应危及建筑物的安全，也不应损害其他业主、物业使用人的合法权益。第十条&业主或物业使用人应按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，遵守供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相关规定。第十一条&业主或物业使用人应按规划用途使用物业。确需改变物业规划用途&的，应当经有利害关系的业主同意，依法办理相关手续。同时，告知物业服务企业、产权人或业主委员会。第十二条&物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和公共设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业。第十三条&业主不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意。第十四条&业主应当将临时占用、挖掘道路、场地，在约定期限内恢复原状。第十五条&业主或物业使用人需要装修房屋的，应告知物业服务企业，签定《装修管理协议》(附件1)，明确相关的权利义务、服务内容及违约责任等内容。第十六条&因装修房屋影响物业共用部位、共有设施设备的正常使用，应及时恢复;给其他业主或物业使用人造成损失的，应承担相应责任。第十七条&业主或物业使用人应按照有关规定合理使用水、电、气、暖等设施设备，不擅自拆改。第十八条&业主或物业使用人应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应与物业服务企业协商确定合理的位置，并做好噪音预防及冷凝水的处理。第十九条&机动车应在专用的地下车位停放，禁止在消防通道、井盖、人行便道和绿地等场所停放;车位只可作停放车辆用途。第二十条&非机动车应在专用的地下车位停放，车主自行负责保管责任。第二十一条&业主或物业使用人在本物业区域内饲养动物的，应符合有关规定，并应遵守一下约定：(一)&不得携犬进入商店、饭店、公共绿地、公共健身场所、游乐场、物业服务用房等公共场所;(二)&携犬乘坐电梯时，应当征得同乘其他乘客的同意，并当避开乘梯的高峰时间，为犬戴嘴套，或者将犬装入犬袋、犬笼;(三)&携犬出户时，应当为犬束犬链，由成年人牵领，携犬人应当携带《养犬证》，并应当避让行人;(四)&携犬出户时，对犬在户外排泄的粪便，携犬人应当立即清除;(五)&养犬不得干扰他人正常生活，犬吠影响他人休息时，养犬人应当采取有效措施予以制止;(六)&定期为犬注射预防狂犬病疫苗。第二十二条&本物业区域内禁止以下行为：(一)&擅自拆改房屋承重结构、主体结构、改变房屋外观;(二)&擅自改变房屋或者共用设施设备的用途;(三)&擅自占用、改变、损坏物业共用部位、共用设施设备;(四)&擅自搭建建筑物、构筑物，设置摊点、市场，张贴、涂抹、悬挂物品;(五)&乱倒垃圾、乱堆放杂物、随意停放车辆;(六)&违反有关规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品，排放有毒、有害气体、液体、光、电磁波辐射等有害物质，堆放、抛撒废弃物，产生超过规定标准的噪音;(七)&饲养家禽、家畜和违反规定饲养其他动物;(八)&从事危害公共利益和侵害他人合法权益的行为;(九)&法律、法规和管理规约禁止的其他行为。第二十三条&物业保修期满后，业主或物业使用人自行承担其物业专有部分的维修养护责任。因维修养护不及时给其他业主造成损失的，应承担相应责任。第二十四条&各相关业主或物业使用人应当配合物业的维修养护。因维修养护需要进入物业专有部分时，业主、物业使用人、开发建设单位或物业服务企业应事先告知，相关业主或物业使用人应给予配合。因阻挠维修养护，造成或财产损失的，阻挠人应承担相应责任。第二十五条&物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。第二十六条&发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护时，应当事先通知相关业主和物业使用人，确实无法通知到的，物业服务企业可在公安部门、社区居委会和其他无利害关系业主的监督下，先行进行维修，事后应及时通知相关业主或物业使用人，并做好善后工作。第二十七条&住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金，资金余额不足首次归集数额的30%时，应当按规定续交。第二十八条&专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、公用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。第二十九条&符合物业维修资金使用条件的按照下列规定列支：(一)&房屋共用部位的维修和更新、改造费用，由该幢房屋的业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担，从各自所缴存的物业维修资金中列支;(二)&共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担，从缴存的物业维修资金中列支。第三十条&已缴存物业维修资金的房屋产权转让时，买卖双方合同优有约定的，按照约定办理过户手续或者缴存手续;合同没有约定的，自动过户。第三十一条&利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。第三章&物业服务费用第三十二条&物业服务费用由业主按其专有部分占建筑物总面积的比例分摊，按照《物业服务合同》的约定交纳。业主委托物业服务企业提供《物业服务合同》约定之外的特约服务的，其费用由双方当事人另行约定。第三十三条&业主出租物业，约定由承租人交纳物业服务费用的，业主负。转让物业的，业主应与物业服务企业结清各项费用。第四章&小区公共管理规定第三十四条&水暖设施使用管理规定(一)&业主(使用人)不得对设计安装的给排水、供暖管道随意改动，确&需变更应向供水、供暖管理部门申请。(二)&下水管道禁止倾倒剩余饭菜等生活垃圾，如已造成堵塞，物业服务中心可派人疏通维修，费用由业主(使用人)全部承担。(三)&公共给排水设施出现故障要通知物业服务中心维修，否则对继续使用或由此造成人身伤害及公共设施的损坏应负全部赔偿责任。第三十五条&电的使用管理规定(一)&业主(使用人)对原设计电路不得擅自拆除和更改，要维护供电设施的完整性，如确需要变更应向供电管理部门申请，并将批准文件及改动部分图纸交物业服务中心存档。(二)&业主(使用人)欲安装家电设备(如空调、热水器等)或特别用电，需要增大用电量，必须向物业服务中心或供电部门申请增容。(三)&公共用电设施出现故障应通知物业服务中心检查、维修，不能私自触及公共配电设施，如因私自作业造成的公用电器设施损坏、人身伤害的，相关业主(使用人)应负全部责任。第三十六条&电梯管理规定电梯是业主的共有财产，也是所有共有财产中最为昂贵的设备之一，保护和延长其使用寿命可以节省房屋维修资金和大、中修费用，使物业保值、增值。为使住户能合理、安全的使用电梯，特制定如下规定：(一)&电梯允许运载物品的高度不超过1.7米，宽度不超过0.7米;电梯允许运载物品的重量上限为800公斤，超过上限尺寸和重量的物品严禁使用电梯运载。(二)&电梯严禁运载自行车、摩托车及整批货品。(三)&使用电梯应文明操作，严禁用钥匙等硬物按动或拍打显示按钮、轿箱内饰、电梯门及随意按动警铃按钮。(四)&不得运行，当超载信号铃声响时，站在门口的乘客应自觉退出，不得采取任何形式的强制关门措施。(五)&礼貌乘梯，礼让老人和儿童先行，学龄前儿童须由大人带领乘梯。(六)&不得在电梯内吸烟、吐痰、弃物和掀动损坏箱体内装饰物，不得在电梯轿厢门及轿厢内乱贴乱画。(七)&当电梯在运行中突然发生停运等故障时，乘客不必紧张，可按警铃报告，耐心等待维修人员的到来，不得采用拍打按钮、厢体以及强行撬门等急躁行为，以免发生意外。(八)&乘客看到停运标志时不得采取任何令其开启和移动标志牌的行为，以免发生人身、设备意外。(九)&严禁住户在电梯前室用水，电梯前室不得有积水情况，以防电梯进水，造成设备的损毁。(十)&如电梯因住户的非正常使用而造成损坏，由责任人自行承担责任，并赔偿损失。第三十七条&环境卫生管理规定(一)&各住户倾倒垃圾时应将垃圾袋装并系好袋口，按照规定时间投放到园区内设置的垃圾箱内，由物业服务中心负责统一清运。(二)&禁止将生活(建筑)垃圾放于电梯前室、楼道等共用部分。(三)&任何单位和居民都不准乱倒垃圾、杂物、污水，不准随地吐痰和便溺。(四)&单位和住户装修时应遵循本小区的《装修管理协议》，装修垃圾按指定时间和地点堆放，装修时产生的建筑垃圾，由物业服务中心有偿清运，不准乱扔乱倒。(五)&公共用地和楼道内不准堆放任何物品，阳台外、外墙不得悬挂、摆放物品，禁止在室外安装晒衣架，禁止在室外晾晒衣物。(六)&人人都有权利和义务管理、爱护园区内公共设施、观赏景点，如绿地、雕塑、广场、水池、休闲椅、果皮箱、画廊、警示牌、园区、护栏、墙面、射灯、路灯、庭院灯及节日期间或庆祝活动悬挂的各种装饰灯等。任何单位和个人不得侵占、破坏上述设施景点。(七)&商业经营场所应保持清洁卫生，周围垃圾杂物要及时清理，严禁随意乱扔乱倒、乱摆乱放。(八)&每位业主(使用人)都有义务协助物业服务中心共同维护小区的环境卫生。第三十八条&绿化管理规定(一)&人人都有权利和义务爱护园区内花草树木。任何单位和个人不得侵占、破坏绿地和树木。(二)&不准随意践踏、穿越草坪或在草坪上放养动物、家禽;不准攀树、剥皮、采花等。(三)&不准往草坪上乱扔废弃物或在树木上扎铁丝、晾晒衣物、被褥等。(四)&严禁各种车辆轧毁或穿越草坪。凡需在绿化带上架设管线或穿越绿地铺设管线时，必须事先向物业服务中心申报并有恢复绿化(绿地)的方案，经同意后，有绿化专业人员监督施工。(五)&不准以任何理由占用草坪，改变草坪用途。(六)&不准向草坪倾倒污水、污物、堆放垃圾渣土，损坏者视情节责令修补或经济赔偿。(七)&对违反绿化管理规定损坏小区绿化的，责任人须补栽草木或给予经济赔偿。(八)&园区内集体或个人申请种植纪念花、草、树木的，需事先向业主委员会申请。第三十九条&首层私家花园管理规定(一)&一层小花园须用于绿化，业主只有对一层私家花园的使用权，不得改变使用功能。使用人不得将一层私家花园对外开门或搭建房屋及堆放杂物等。(二)&私家花园的绿化面积不能低于60%;(三)&私家花园摆放或种植植物的高度不能超过1.8米;(四)&私家花园不允许搭建任何围挡遮挡型支架;(五)&私家花园不允许摆放与绿化无关的任何杂物;(六)&私家花园如铺设甬道，应采用路面装饰方砖或更高档次的材料;(七)&私家花园的设计方案须经物业服务中心审批后方可实施;(八)&私家花园内的各类井属公共配套设施，使用人不能将井掩埋或封堵。因需要维修使用该设施时，使用人有义务进行配合，允许维修人员进入花园。第四十条&公共秩序管理规定(一)&小区内的业主(使用人)要有足够的安全意识，要积极和物业服务人员配合，搞好小区的联防保卫工作。(二)&各业主认真填报《入住登记表》，办理小区ID卡。(三)&本小区实行封闭式管理，住凭ID卡或其他住户证明进出;外来人员可由业主带入或凭有效身份证明登记进出;也可经由业主同意后进出。(四)&发现形迹可疑的人，业主(使用人)有责任上前询问，并向物业服务中心和物业服务人员报告。(五)&严禁在小区内聚众赌博、打架、斗殴、卖淫、，一旦发现将报告公安部门按有关规定处罚。(六)&严谨携带枪支、弹药、易燃、易爆、剧毒或有污染的物品进入小区。(七)&一旦发现偷盗等恶性案件，业主(使用人)应即报告物业服务中心并保护现场，协同公安机关破案。(八)&业主(使用人)要提高警惕，发扬主人翁精神，互相监督，检举揭发任何违法乱纪行为，维护小区公共秩序。(九)&，转让须报物业服务中心登记备案，以便加强管理。(十)&未经许可，不得在小区内散发、张贴各种广告、传单等。(十一)&住户如将大件或贵重物品搬出小区，须提前到物业服务中心填写《放行条》，按照物品搬出管理规定执行。第四十一条&婚庆管理规定(一)&业主(使用人)有举办婚礼的需提前一天告知物业服务中心以便物业服务中心在保洁、保安方面做出一些临时的安排，为举办婚庆的业主(使用人)提供优质的服务。(二)&业主有义务向参加婚庆的嘉宾介绍小区的管理规定，要求嘉宾遵守本小区的规章制度。(三)&为保证小区整体秩序，业主有义务安排部分婚庆车队在小区外面等候，原则上只允许新娘车等不超过2辆车进入园区。并且应提前告知物业服务婚车类型，进入园区的时间等，以便秩序维护人员统一安排车辆停放位置、及时疏导车辆。(四)&为了不影响其他业主的正常生活，禁止婚礼车队在园区内鸣笛，禁止在园区内燃放烟花爆竹。第四十二条&房屋租售管理规定(一)&小区内业主(使用人)在进行房屋出售、转让、馈赠、出租或以其他方式处理或变卖时，必须在上述行为发生一个月内与新业主(或租户)一起到小区物业服务中心进行登记，结算有关费用(管理费、物业服务中心代收的其它费用)，办理新户入住手续。(二)&属房屋出租的，租户可凭租约及业主代为缴纳管理费、物业代收的其它费用。(三)&所有因房产出售、转让馈赠、出租或以其它方式处置而成为承受人的必须到政府有关部门办理好房屋所有权、使用权转移手续后，有权享受小区对业主(使用人)的各项物业服务，同时也必须承担相应的义务和责任。第四十三条&物品搬出管理规定(一)&业主(使用人)因搬家、装修等需要将大型物品搬出园区，须由业主提前到物业服务中心办理搬入、搬出手续，填写《放行条》。(二)&业主须将需搬出物品的名称、数量、搬出的时间、业主姓名、单元号等内容清晰准确的填写在《放行条》上。(三)&物业服务中心审阅申请表的内容后，在申请表上签字是否同意搬出。(四)&搬运人将物业服务中心批核后的《放行条》交于门岗秩序维护人员后，可被放行。(五)&秩序维护人员将《放行条》统一保存。第四十四条&自行车、摩托车管理规定(一)&凡进入小区的自行车、摩托车须在指定的自行车、摩托车停车处停放，不得随意停在路边、绿化地、楼道口等公共通道等公共区域。(二)&小区的自行车、摩托车停放处无人执守，不收停车费用，物业公司不负保管责任，各业主应保管好自有财物。(三)&自行车、摩托车进入小区应减速缓慢行驶，留心注意他人和自身安全，严禁在小区骑飞车和横冲直撞。第四十五条&停车场守则(一)&任何车辆均须获得物业服务中心批准，办理停车ID卡，方可使用停车场，且须停泊于指定车位内。(二)&小区停车场只收取车位费，未收取车辆保管费，请勿将贵重物品放置车辆中，本车场不负保管责任。(三)&不得做出对他人或其它车辆有危险可能的行动，或在车辆内携带危险品。(四)&不得妨碍其它车辆及他人。(五)&不准在停车场内进行任何维修，紧急维修获物业服务中心批准的除外。(六)&不准在停车场内冲洗车辆。(七)&停车场内装卸货物，应在指定地方进行。(八)&不准在停车场内抛弃杂物。(九)&所有驾驶者，必须：1、&遵守物业服务人员指挥;2、&遵守停车场内一切有关交通标志;3、&停泊于制定车位的界限内;4、&在需要时，向物业服务人员提交驾驶执照及姓名。(十)&所有驾驶者均不准：1、&随意鸣喇叭;2、&停泊于两个车位中间;3、&在一个车位内停泊多辆车。第四十六条&ID卡管理规定对于人员及车辆进出使用ID卡管理，即本小区的业主(使用人)一律须凭ID卡在授权范围内自由进出小区、停车场，既方便业主(使用人)，又强化小区的封闭管理，是一项行之有效、方便快捷的物业管理措施。为完善ID智能卡的管理，特别请业主(使用人)遵守以下规定：(一)&妥善保管ID卡，不折叠、刮擦、熏烤ID卡，注意防潮、防磁、防高温，不随意将卡借给他人。(二)&如在使用中不慎将卡丢失，及时到物业服务中心报失、销卡，物业服务中心将重新输入资料，办理新卡。(三)&办理ID卡，每张需交纳成本费10元。第四十七条&营业场所管理规定(一)&营业用房业主(使用人)须持有政府各有关部门批准核发的和相关营业的手续，合法经营。(二)&营业用房业主(使用人)不得违反小区《装修管理协议》内的相关规定，并确保房屋的安全性(具体执行《市房屋安全管理办法》)。(三)&为防止污染或噪音扰民，不允许开设带有声、光、空气污染等性质的营业项目。在项目开办前，必须预先上报相关行政主管机关，获得许可后方可实施。(四)&营业场所的牌匾悬挂高度、规格、样式、材质等必须按照小区《装修管理协议》的约定制作。(五)&营业用房业主(使用人)不得私自将物品、货物或杂物堆放在门前、楼道等公共部位。(六)&营业用房业主(使用人)在装修时应做好隔音处理并采取防火措施，以免后患。需经消防部门审批的营业用房必须履行相应的审批手续。(七)&经营用房业主(使用人)在选择卷帘门的样式、颜色上必须通过物业服务中心审批，以确保整体统一。第四十八条&其他未尽事宜按照国家相关法律、法规及制度执行。第五章&附则第四十九条&业主、物业使用人、开发建设单位、物业服务企业违反本规约约定的，受侵害当事人可以申请，也可以向人民法院提起诉讼。第五十条&本规约所称物业的共用部位、共用设施设备，是指单个业主专有部分以外的，属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。第五十一条&本规约所称物业使用人，是指房屋承租人或实际使用房屋的非业主。第五十二条&本规约对物业管理区域内的业主、使用人、建设单位及物业服务企业具有同等约束力。第五十三条&本规约由业主、物业服务企业各持一份。第五十四条&本管理规约从业主大会会议通过之日起生效。延伸阅读：
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