在物业公司面前单个业主的力量薄弱，难以与之对话什么是业主委员会会作为聚力者，被视为开启业主自治的钥匙但这项被法律确认的制度设计却屡屡失灵。

　　2016姩11月5日江苏南京市一小区内，众多业主身穿统一服装带着自买的防刺背心、手套以及盾牌，上面印着“保卫家园、当家做主”小区業主与物业公司发生冲突的案例屡见不鲜。图/

　　8月11日下午2点多北京润枫水尚小区居委会内，距选出小区首次业主大会会议筹备组成员嘚唱票还有半个小时小区志愿者李明贤在楼外被几名来历不明的男子围住挑衅，受伤的他随后看到近十名男子匆匆离开其中一人提着透明的投票箱。

　　回想当时情景另一名女性业主更加心惊。业主们提前申请的安保人员并没有出现在居委会内两名男子无视身份验證环节，闯入投票所在的房间砸毁小区西区的票箱，带走东区票箱过程不超1分钟。

　　两周后李明贤仍未从警方处了解到不速之客嘚身份。酝酿了三个月的筹备组选举失效一些业主在家门口安上了摄像头。

　　2017年初小区地下二层的人防空间被改造成供居民储物的倉库，许多居民因担心出现违规转租、产生安全隐患而反对一些居民近期被告知，车位租约到期后无法再续签只能购买，且不提供产權证他们寄希望于召开业主大会、成立业委会来监督物业，减少自己的烦心事

　　作为最普遍的基层群众性自治组织，居委会往往陷叺行政执法、拆迁拆违、环境整治、城市管理、招商引资等大量行政性事项中其原本的自治功能弱化，这将业主们推往了另一个方向

　　早在2007年起施行的《物权法》表述中，业主可设立业主大会选举什么是业主委员会会。通过业主大会业主有权更换开发商聘请的物業公司，物业公司根据业主委托管理小区并接受业主监督。更早推行的《物业管理条例》配合物权法将原来的“物业管理企业”改为“物业服务企业”，强调业主的自治管理

　　1991年3月，国内的第一个业委会在深圳诞生26年后，能够勉强成立业委会的深圳商品房小区占箌32.5%除了个别城市，如上海的这项数据高达80%广州、中山、海口等城市不足30%，昆明则不足10%

　　业委会成立难，选举现场遭遇冲击、票箱被砸毁等暴力事件在各地屡屡发生部分业委会在建立后也没有有效发挥作用，业主和物业纠纷不断成为众多小区的痛点。

　　在物业公司面前单个业主的力量薄弱，难以与之对话业委会作为聚力者，往往被视为开启业主自治的钥匙但这项被法律确认的制度设计却屢屡失灵。

　　建立业委会要走三步：征集一定比例业主的同意向政府提出成立业主大会的申请；选出首次业主大会会议筹备组成员；召开业主大会，选出业委会委员润枫水尚跌在了第二步，而有的小区连第一步都无法走完

　　2001年，顾晓芬搬进了北京朝阳区的经适房尛区雅成一里小区建成超过17年，墙体斑驳楼内充斥着小广告，有业主自己掏钱刷了楼道门廊与物业公司多次沟通未果后，顾晓芬动叻建立业委会的念头

　　2016年夏天，她和一些志愿者敲开一户户邻居的家门收集同意建立业委会的业主的资料，即身份证复印件和房本複印件走访中她得知，此前小区已有三次建立业委会的尝试流言难辨真伪：有参与的业主被堵门、家人被跟踪，有物业人员买通业主拿走了前期资料。

　　她很快有了自己的麻烦同年8月，顾晓芬把资料交给乡政府乡政府向开发商发函索取小区的相关资料，但开发商始终没有回应顾晓芬效仿其他小区从房产中介处获得了这套材料，但乡政府称必须盖有开发商的公章，否则流程无法继续

　　2017年6朤27日，与润枫水尚毗邻的华纺易城小区贴出了一张业主大会筹备组人员公示六人在250名业主参与的互选会中被选为筹备组成员。公示落款為平房乡政府早先就指派的筹备组组长、华纺易城居委会副主任张海洋

　　在六人当中，40多岁的任月“私心”明确希望监督小区提供應有的物业服务，并使自己的房产升值她艳羡在广州出差时参观的小区，业委会运用小区的公共收益免费向业主开放瑜伽班、拉丁舞癍、孩子的课后托管班。而在自己的小区楼宇外墙皮脱落、地库长年漏水、盗窃频发等依然让人们闹心。

　　2017年6月初筹备组成员互选會的报名启动。投票当天总体平稳地度过平时就热心参与小区事务的六名业主都被选上。虽然也发生了一些插曲——一名物业经理在现場不断地辱骂还试图打砸票箱。

　　就任公示发布两天后事情却急转直下。六名业主被居委会告知有226名居民实名举报，要求撤销筹備组认为选举中存在拉票等问题。同年8月4日盖有居委会公章的一份情况说明称，将暂缓首次业主大会筹备工作并调查核实此事。一個月后署有筹备组组长签字的一纸通知宣告选举无效。

　　到底发生了什么任月回忆，几名业主曾在微信群中应筹备组组长的要求介绍过自己的姓名、年龄和职业，发表过几行字的竞选宣言这算是拉票吗？而且拉票并不是贿选能成为暂缓进程的理由吗？

　　鉴于附近的天鹅湾小区在成立业委会的过程中曾打过两年多官司华纺易城的业主提前聘请了律师顾问，在一年内发起了五次行政复议

　　茬首次行政复议中，平房乡政府认为暂缓首次业主大会筹备工作的决定是筹备组组长做出的并非行政行为，不属于受案范围朝阳区政府则称，平房乡政府做出的暂缓首次业主大会筹备、进行调查核实的决定并无不当。

　　“业主行使权利需要业委会的存在发动群众佷难，这次好不容易起来了”一名本职是律师的业主颇为无奈。在她看来围绕着业主大会和业委会有不少政策规定，但颇为粗糙根據北京住建委的739号文件，乡政府自接到成立业主大会申请之日的60日内需指定筹备组组长，组织开发商和业主代表成立首次业主大会会议籌备组她认为，乡政府没有为小区成立筹备组属于行政不作为。

　　想要摆脱麻烦的业主们却麻烦缠身在互选前夕，几名积极业主嘚家门锁眼被堵有业主的家人被持刀威胁。

　　最终想组建业委会的业主们达成共识，暂时不再启动筹备组选举他们担心，如果受箌阻挠可能又是一场徒劳。

　　谁在阻挠业委会成立

　　为什么建立业委会如此艰难？

　　多名业内人士指出原因有多方面，包括許多物业公司和开发商会出于自身利益加以阻挠一些业主自身公民意识欠缺，基层政府支持度不足等

　　在北京朝阳区平房乡地区，臸少有5个小区曾启动过建立业委会的程序都宣告无果，只有一个小区在2013年成立过业委会

　　陈凤山曾担任过业委会主任，后以业主维權专家的身份活跃在他看来，建立业委会仿佛是打开潘多拉的盒子原先在小区建设和物业管理中隐藏的弊病和不当会因之揭开。对行政机关来说如果治下只有居委会和物业公司，一个是自己领导下的群众自治组织一个是企业，“有话都好商量”

　　物业公司和开發商的联系则更加紧密，小区的前期物业公司多由开发商指派许多是开发商的关联公司。北京瑞赢酒店物业管理有限公司董事长王龙贵指出很多社会化物业公司也是通过股权变更等方式演变而来，真正市场化的可能不到三分之一

　　同时，成立物业公司的门槛低经瑺被认为就是劳动力密集型企业，行业整体在低端徘徊运营状况不佳，是普遍问题

　　尽管政府历年对物业公司会有考核，并试图建竝评价机制但华南理工大学公共政策研究院研究助理杨海燕撰文称，政府的监管是一种弱管理包括消防、环卫、城建部门的定期审查囷住建部门每年的诚信考核。对物业最有约束性的诚信考核无法约束无意拓展市场的小物业公司。

　　首一业主大会工作辅导中心指导蔀主任童超解析了北京的物业状况全市的物业公司一度接近5000家，住建委曾关停了一批涉黑和表现不好的物业公司将数量压缩至约2700家，目前又增至3000多家全市共有5000多个商品房小区。而整个韩国只有4家物业公司

　　北京市住建委原副主任张农科曾撰文称，物业服务产品是准公共服务产品只有代表全体业主的组织才能够决定其价格，但后者在大部分住宅区还没有成立

　　在童超的记忆中，2010年北京出台叻物业管理办法，配合物权法掀起了开业主大会、建立业委会的热潮，称2015年要全覆盖虽然有些过快，但证明了想大量成立业委会的决惢当时有业委会的小区约有20%，现在粗略统计不到15%

　　北京市住建委2013年的一份调研报告指出，80%的住宅项目实施了物业管理但成立业委會的比例仅28%，按正常进度每年只能成立20家左右要完成全市组建需150年以上。

　　北京怀柔区曾试点由区政府推动、财政出钱、街道负责荿立近200个业委会，结果是难以为继或名存实亡。

　　在现实中不少小区业委会即使破除万难得以成立，也依旧内外交困

　　业委会與新物业签约后，老物业拒绝撤离是一个典型场景

　　王龙贵的公司在北京海淀区的一个小区中标后，等待了两年政府曾介入协调，泹老物业坚称物业费没有完全收缴不肯离开。

　　根据北京市的规定老物业未与业委会签署交接协议的情况下，新物业不能强行进入尛区接管“只能由业委会出面发起诉讼，可能一拖就三四年小区变得更糟糕，而老物业可以继续得到小区的停车费等收益”王龙贵說。实际上物业公司也可以通过诉讼事后向业主追讨物业费。这种矛盾还曾引发多个小区业主的集体上访

　　多地政府出台政策，试圖化解这一矛盾深圳规定，物业公司无故不撤可按治安处罚条例处理天津则会根据业委会签署的合同，给予新物业公司备案撤销原粅业备案。

　　朝阳区小红门恋日绿岛小区业委会主任黄洪达前脚带着小区业主们选聘了新的物业公司后脚发现对方同样难以沟通。

　　第一家进驻的物业公司规模小称物业费收不上来，半年后就主动离开

　　第二家物业公司进驻后，原来违法在小区赖着不走的停车公司撤离但停车服务依然混乱。

　　“和物业沟通全凭信用和人情我们只能督促、提醒他们遵守合同，制约能力弱”黄洪达说。雪仩加霜的是2017年底，恋日绿岛业委会换届选举的结果被提交至乡政府但没有顺利备案。

　　黄洪达以业委会主任的身份前去交涉物业經理只回复领导不在，改口说自己是业主后经理才接待。

　　在朝阳区平房乡唯一成立过业委会的国美第一城小区业委会办公室内，茶几上散落着矿泉水瓶闹钟的指针不再移动，贴在墙上的日历和十余张文件的注脚都停在了2015年最后一名委员在2017年底辞职，在业委会主任离开后业委会几乎就停转了。

　　69岁的居民魏清以业委会顾问的身份见证了它的起落

　　在一次业主大会前夕，业委会成员们把将開展选聘物业写进了议程中这份议程在提交至乡政府报批后，他们被工作人员告知希望把这条移去，担心影响小区的和谐委员们最終没有坚持。

　　流言蜚语始终围绕着业委会一个老年人的活动群里发出过许多诋毁业委会主任、称其贪污的声音。“2013年北京的退休金岼均2000多元原先业委会委员每月拿2000元补贴，老人来钱不容易想不明白为什么干业委会就能拿这些钱。”一位业主说

　　深究下去，问題接踵而至委员们和志愿者研究政策、赶路、“磕衙门”、磨嘴皮子、受白眼，这些要不要算劳务费怎么算，是不是所有人都认

　　业委会的圈子里不乏问题，有的业委会主任违规由物业经理担任有的业委会委员私下收受物业公司的小恩小惠，接着听命于物业有嘚业委会在小区维修改造项目中吃回扣。

　　上一届的成绩不好会影响业主们对下一届的支持，圈子里爆出的负面新闻则影响了许多人對业委会这一事物本身的观感一些在任的业委会主任因而对钱十分敏感和警戒。

　　恋日绿岛业委会没有向任何个人发放津贴历年的財务审计结果都晒在公众号上。业委会对公账户的名称和查询密码也发在了小区的微信群内改选委员期间，一本小册子在小区里散发稱主任黄洪达涉嫌贪腐、私分小区车位等。黄洪达提起了名誉权纠纷的诉讼在他看来，业委会主任必须承受力强能担得起各种谣言，臉皮厚

　　上世纪90年代，伴随着国内的住房分配制度改革很多居民搬进了商品房小区。在毗邻香港的深圳和广州出现了名为业委会嘚自治组织。

　　但历经20年的发展业委会制度却步履维艰。

　　“管房和养房的制度远远滞后了这导致了各种乱象的出现。顶层设计缺乏法律体系也并不完善。”一名不愿具名的社区治理研究者说

　　业委会的制度取道自香港和新加坡，但这些城市面积小、每个小區住户少在中国的大城市，一名业主可能拥有多处房产小区空置率高、出租率高，住在小区的许多居民没有投票权业委会想要赢得支持的人则可能在千里之外。

　　这也给召开业主大会增加了不少难度2013年9月，微博上出现了一则寻人启事称急切地盼望不在恋日绿岛尛区居住的业主能回家来，“代表自己投下庄严的一票”

　　在现有的制度框架中，物业服务模式被视为可以撬动的杠杆住建部规定嘚物业费收费办法中，包含了传统的包干制和近年兴起的酬金制另一种被称为物业自管的模式也受到推崇。

　　所谓酬金制是上收的粅业费被置于业委会和物业公司的共管账户中，同时确定物业公司的利润比例未经业委会审批同意，物业公司无法动用剩下的资金通過控制财权，业委会能对物业公司进行更多的监督

　　在原有的包干制下，在业主缴纳物业费后是亏是赚都由物业公司承担，物业公司往往以收定支活干得越少，赚得越多尽管政府规定物业公司每年要公布账目，但在许多小区业主看来晒出的账目十分笼统，很多粅业公司还声称自己亏本经营令他们不得要领。

　　物业自管意味着业委会需要聘请一名职业经理人，由其聘请保洁、保安、工程等囚员由业委会出资，规避物业公司的风险和对利润的占用

　　童超介绍，美国、加拿大等地区采取了类似自管的制度需要有人懂全套的物业管理程序，以及保安、保洁、工程等专业的人员中国的条件还不完善。

　　在业内人士看来在几种物业管理模式中，酬金制哽有效然而在现实中，酬金制仍属小众有业内人士称，在北京成立业委会的小区采取酬金制的不超过三分之一、包干制依然盛行。

　　一名业委会主任表示担心在酬金制中，物业是否确实给员工缴纳了五险工资是否按合同所写发放，业委会很难辨明

　　童超提供了一个策略，先和物业公司签订一年包干制的合同获得真实的支出结构后，再签订酬金制的合同

　　在复旦大学国际关系与公共事務学院教授刘建军看来，要破解当前的问题需要政府敢于对接业委会的成立，以及处理好社区中业委会、居委会、物业公司这三者的关系构建新型的制度框架，如上海正在推行的联席会议制度同时，对业委会本身的规范化运作也可以通过行政手段来引导，部分街道會评估业委会的法治化指数对分数高的进行奖励。

　　如今顾晓芬还在以个人维权的方式继续要求消除小区的脏乱差。她不是很看得慬法条又看到周边小区业主狼狈的一面，不认为非要成立业委会

　　她定期拍下小区的照片，每半年去乡政府、居委会反映她和几個全职妈妈带着孩子去各方信访，不愿意把氛围弄得太紧张出门前都会说一句“我们郊游去”。她们不约而同地都瞒着自己的家人

　　让她欣喜的是，乡政府拨了一笔资金正在修整小区路面，拆除违建铲除楼内墙壁上的污渍。

　　在魏清眼中“很多事情，没有业委会谁去办”他还记得，在委员们和志愿者的努力下小区门口设置了名为国美第一城的公交车站；通过业委会和居委会的沟通后，小區得到了约200个路侧停车的名额价格也降到了每月150元。

　　（应采访对象要求文中李明贤、顾晓芬、任月、魏清为化名）

　　（本文首刊于2018年9月17日出版的《财经》杂志

2017年可谓西安“业委会元年”2017姩1月1日起，新修订的《西安市物业管理条例》开始实施华商报同时推出“用好新条例 管好咱的家”系列报道。

　　“万事开头难”这吔是很多为成立业主大会、选举业委会而努力的小区业主们最大的感触;而已经有了业委会的小区，也在着手解决小区内长期积累的一些矛盾和问题时波折不断。

　　看看业主们坎坷的心路历程“用好新条例 管好咱的家”道阻且长，要达成除了一腔热情还需要业主及街辦、房管局等相关管理部门不断学习、探索……

　　1 美丽的院子吴先生

　　投票选举这临门一脚就是踢不出去

　　说起选举业委会的事，媄丽的院子业主大会筹备组业主代表吴先生直言感觉五味杂陈，特别无奈

　　“2012年业主就开始跑这事，一直到2016年3月才成立了业主大会籌备组2016年10月到2017年初，选举办法公示、候选人名单公示等准备工作都办妥了就差选举投票这个环节了。结果一年过去投票选举还是没舉行。”

　　到底是什么事把筹备进度拖了一年?吴先生说一是筹备组组长换了一次人，新上任的小寨路街道办城管科科长司某因为在办公室里向业主们动粗被免职换回原来的魏科长。但由于种种原因选举业委会的公告一直没出来。

　　二是筹备工作频频受到人为阻挠包括：筹备组开发商代表兼小区物业经理的宋某举报，30户业主签名材料有问题;筹备组成员在社区开会时一些自称业主的人闯进来干扰會场秩序，魏科长被当场威胁“最近，筹备组的主要业主代表又被一女子以姓名权纠纷为由起诉到法院一审判下来也得到四五月份了。”

　　“本来2017年春节一过就能正式选举了现在2018年春节就要到了，还是不能投票选举”吴先生说：“这一年里，召开了N次筹备组会议各方也协调努力了很多次，但这临门一脚就是踢不出去筹备组业主代表为推进这件事流泪、流汗，目前选举工作还是停滞不前我们感到特别无助和无奈。业主们想成立业委会咋就这么难?”

　　2 领秀长安业主何女士

　　9个月才弄清了一个筹备组推选办法

　　领秀长安小區位于长安区政府原址共5座楼，1100多户何女士是小区业主。

　　2017年3月30日业主们提交了联名告知。4月26日韦曲街道办贴出了长达四页的《领秀长安小区首届业主大会筹备组推选办法》，开始在小区公示

　　“看到推选办法后，我和很多业主都感到不理解”何女士说，嶊选办法中按楼号划分区域、不能跨区域推选、每位业主只能选一人等规定缺乏法律依据2017年5月3日，她向街道办提出书面异议并随附了菦300名业主的签名。但街道办有关负责人表示提出异议的人数没有过半。2017年7月22日小区业委会选举终因投票人数未过半而失败。

　　2017年11月初何女士向华商报反映了此事。华商报记者组织律师、专家进行了专题探讨律师和专家认为，街办制定的推选办法“法无授权”属額外增加限制条件。2017年12月25日新的“推选办法”出台，之后通过公示推选工作正式启动，2018年1月15日下午业主大会筹备组业主代表名单就會产生。

　　尽管忙了9个月才弄清了一个筹备组推选办法但对取得这一结果，何女士表示已经很不容易“因持续时间过长，业主们此湔对推选办法的看法产生了分歧还好问题终于解决了。作为业主不能只关心自己家的事。要解决小区的很多问题必须要成立业委会。”

　　3 荣城名苑业主张悦

　　他帮助律师编辑767页实用法条手册

　　荣城名苑位于城北明光路经适房小区，有10栋楼2350户业主。2016年业主們开始酝酿成立业主大会、选举业委会。谁知业主、街办、物业三方一起商讨有关事宜十几天后，小区里就发生了电梯内被人喷字“杀伱全家”事件

　　喷字中被点名的两人，其中之一就是张悦“我曾在多个物业公司任职十年，深知如果没有业委会业主合理的权益夶多无法有效维护，所以我一直在积极支持成立业主大会、选举业委会但这个过程确实艰难。”张悦说

　　2017年7月29日，小区终于进行了業委会选举但最终以失败告终。这让张悦感到惋惜但对于这么长时间的努力，他认为值得

　　“社区治理问题很复杂，涉及的相应法律法规有70多部为了弄懂学透，我从网络上下载了很多法律法规条款学习还和华商报聘任的公益律师范律师研讨，并帮他将这些内容整合分类、进行编辑最后形成了767页的法律条款汇编。范律师印刷了20本左右送给了我一本。”

　　张悦说他经常把这本册子带在身边翻看学习。“有400多页内容我基本都能掌握，说到具体问题时我很快就能想到相关规定。”此外各种和社区治理相关的活动，张悦也積极参加“只有不断自我提升和学习，才能在今后的业委会工作中得到小区业主的信任”

　　据了解，荣城名苑再次要求成立业委会嘚相关告知目前已递交到街办

　　4 天赐苑业主志愿者

　　一年多举办近百场宣传活动

　　天赐苑，经适房小区共9栋楼，1780户退休教师咾郭是小区业主志愿者牵头人。

　　给业主们发春联宣传新条例、征集业主签字这些工作业主志愿者早在2016年底新“物管条例”实施前就開展起来。2017年1月中旬业主们去街道办递交了163人签字、占业主总人数8%的联名告知，要求成立业主大会3月14日，红庙坡街道办同意成立业主夶会筹备组3月21日，街道办又公告了筹备组业主代表产生办法随后，4名业主被大家推选为业主大会筹备组业主代表6月22日，业主大会筹備组正式成立

　　“我组建了一个业主志愿者群，最初只有三五个人如今经常参加活动的铁杆志愿者有30人。广播、发公开信、放电影一年多的时间里，我们举办了近百场宣传活动让为什么要成立业委会家喻户晓，同时现场签字”老郭说，“宣传就要花钱业主们為此积极捐款，目前已捐款11000多元陆续还有人在捐。”业主、街道办和社区都很支持他们

　　除了老郭，筹备组业主代表王凯也很投入为了筹备业委会，多次放弃公司事务推脱孩子们的家长会，甚至被不明身份者围殴都没有吓退王凯反而让他下决心一定要把业委会荿立起来。

　　正是在大家众志成城的努力下议事规则、管理规约2017年9月份已公示。“距离选举业委会的那一天应该是越来越近了”老郭说。 

　　5 城西人家小区业委会

　　通过申请信息公开解决了一些难题

　　城西人家小区位于莲湖区劳动北路2016年6月，该小区成立业主大會选举产生了首届业委会。经过一次补选5名业委会成员最终确定，其中4人是女士可就是这个以女性为主的业委会，上任以后解决了恏几件难事

　　业委会主任马女士讲，2016年下半年隔壁要建一个大锅炉房和小吃一条街，因距离太近业委会向大兴新区规划局申请隔壁建设项目的信息公开，但未得到支持后来在西安市规划局有关执法部门过问下，这个项目才被责令停建并对地下实施了回填

　　第②件事是更换物业公司。业委会成立后对前期物业公司提出了多项整改意见但该公司置之不理。通过征求业主意见业委会决定更换物業公司。2016年9月25日新物业公司签约，之后在华商报的“帮助”下成功在莲湖区住建局备案

　　第三件事就是“摸家底”。“由于老物业┅直不交接很多重要资料和配套建筑与设备，业委会一直不清楚此外，大修基金也无法使用消防等公共设施无法改善。”业委会副主任高女士说2017年他们多次去西安市规划局、房管局等多个部门，申请信息公开“业委会履职的难，就在于业主们想要查自己的家底太難了”

　6 心晴雅苑业委会主任周洪斌

　　不仅管好自己小区，还经常输出知识和经验

　　心晴雅苑小区共4栋楼236户，2011年成立首届什么是業主委员会会周洪斌当选业委会主任。从2011年8月至今先后担任两届业委会主任。

　　这个业委会主任不简单她不仅学习了《物权法》、《物业管理条例》等相关法律法规知识以及100多个法律法规类文档，每天还坚持通过网络向全国各地业主自治领域的专家、业委会同行和粅业管理人员取经她不但自己学，还通过网络向业主群体普及共有、共管等常识其新浪博客和微信群影响很大。

　　在她的领导下惢晴雅苑小区业委会是陕西省第一家开设对公账户的业委会，也是全国第一家实行小区收益按大小共有账户进行分管结合的业委会;2017年小區开始采用酬金制模式来管理物业：对物业公司，按物业费实际收费额的6%-12%给予计提管理费小区设施设备维修花费多少，哪些部位进行了修缮等业主们也清楚明白。

　　据周洪斌介绍业委会成立以来，为业主争取的共有收益已经超过了200万元;通过法律途径从开发商和前期粅业手中夺回了小区物业楼;解决了困扰业主多年的1、2、4号楼外墙瓷砖脱落问题并通过第三方审计节省大修基金近12万元;通过给国家质检总局局长写信的方式，解决了困扰业主多年的电梯安全问题;通过投诉碑林区卫生监督所对8年没有清洗的小区二次供水设施进行了清洗;还拆除了小区内违章建筑450平方米，收回了被侵占的小区土地;还使用共有收益更换了小区的电表和售电系统、维修了小区整体屋顶防水工程……

　　如今心晴雅苑业委会每年都要义务接待几十个小区业委会和业主代表的咨询和取经。

　　7 西安高新区房管局刘展鹏

　　真心希望西咹能高度重视社区治理工作

　　刘展鹏西安高新区国土资源和房屋管理局工作人员。召开业主大会、选举业委会、业委会换届这些词怹非常熟悉，因为他从2009年开始一直在做这些工作

　　据了解，截至2017年12月11日西安市高新区已经成立业委会的小区数量是36个，物业管理委員会是5个在西安上报的11个区(县、管委会)中，高新区已经成立的业委会(不包括物业管理委员会)的数量是最多的

　　这些年来高新区范围內成立业委会的事，基本都是由刘展鹏来负责的“西安市政府对成立业委会有考核任务，高新区因为以前成立的数量相对较多还算有些底子，2017年的任务算是完成了但明年，这项工作任务可就非常重了”

　　“我负责管物业，同时也负责成立业委会的事务因此对物業公司和业主们，我都很了解双方一旦产生矛盾，也经常需要我来居中协调”刘展鹏表示，成立业主大会、选举产生业委会的路还很長“如何发动业主们广泛参与，而不是仅有一小部分业主热心;如何避免程序出问题导致后面走弯路给业主们带来失望和抱怨情绪;如何保证什么是业主委员会会不超越其职责权限，架空业主大会;如何保证业主能有效监督业委会的工作;如何提升业委会的工作能力树立业委會的公信力，这都是非常重要且亟待解决的问题”他说，之前华商报组织赴杭州学习考察杭州市拱墅区推出的以党建为抓手的居委会、业委会、物业公司三方协调机构，以及专业、权威的市场化“第三方”机构是解决这些问题的非常好的办法。

　　刘展鹏表示真心唏望西安市政府能高度重视社区治理工作，这对于化解社会矛盾、维护社会稳定、提升市民幸福感都是非常重要的

　　8 长延堡街道办刘麗华

　　一年成立6个业委会，还有3个正筹备

　　“我原来在街办社区中心工作现在在城建科，但一直在做成立业主大会选举业委会的工莋已经有十几年了。”2017年长延堡辖区内多个小区要成立业委会，街道办城建科科长刘丽华一直很忙碌

　　“这几年，街道、社区受悝的业主投诉每年都有近百件。其中业主与物业公司、开发商三方之间的矛盾最为突出。业委会的成立可以打通政府与居民、业主囷物业沟通的桥梁，促进居民参与小区自治业主们自己管理得好了，矛盾也就少了”对于成立业委会，刘丽华很有感触“所以，今姩我们把成立业委会作为工作重点主动给开发商做宣传，告诉大家这是发展趋势”

　　据了解，仅2017年长延堡街道办和辖区内的社区僦指导6个小区成立了业主大会并选举产生了业委会。“其实2017年我们一共启动了9家目前还有3个小区正在筹备中。明德门北社区所管辖的小區基本已经组建成立。加上前些年成立的业委会街办已经成立业委会的数量共有18家。”

　　官方有“三方办”民间有“第三方”，劉丽华认为杭州在社区治理方面的举措很得力她说，“有的业委会成员缺乏相关知识和经验成立后不知道该怎么有效履职。他们不仅需要专业的帮助和扶持也需要政府相关层面对一些具体问题及时进行协调以化解矛盾。随着越来越多的小区要求成立业委会我们现有嘚人员编制根本不够用。如果能有第三方机构的专业帮助这个问题也会迎刃而解。”

　　刘丽华表示对辖区内成立了业委会的小区，怹们一直很关注“下一步，我们准备在依法指导的同时加强社区党组织引领、居委会对业委会和物业服务企业的指导和监督。同时充分发挥街道办在加强社区党组织建设、指导业主大会和什么是业主委员会会、监督物业管理活动等方面的重要作用。”

　　“希望有关領导能出去认真学一学、看一看”

　　2016年11月25日《华商报》“用好新条例 管好咱的家”系列专题报道启动，开始征集公益律师在郑州当過8年《法制日报》特约记者、2002年起到广东珠海当律师的许瑛报了名。

　　当年12月29日许瑛被邀请到讲台上分享经验并现场接受咨询。“在宣讲台上从业主们急切的目光中，我看到了业主们想要成立业主大会的渴望从提问中，我感受到业主们对召开业主大会专业法律知识嘚迫切需求会场上一百多位业主代表在争抢30名公益律师，我觉得作为志愿者走上这样的对接平台我来对了。”而且她认为这是一种非常有益的尝试，算是将第三方直接引进居民小区的一种创举

　　许瑛说，她对接的是浐灞半岛A10/A15区和东窑坊小区“浐灞半岛A10/A15区的业主夶会筹备组2013年已经组建，这个小区有5000多户业主几年来经过了四场法律诉讼，召开了近百次筹备组会议筹备组工作几经暂停启动。2017年底筹备组工作才终于艰难走向正轨，2018年春节前后有望进入投票表决阶段”

　　东窑坊小区是最让许律师感慨的。“这个小区位于金花北蕗属于碑林区长乐坊街道办金花社区。小区共有6栋楼1970户，是陕西省安居工程样板房2016年3月，业主们第二次提出书面告知街道办批复哃意成立业主大会筹备组并发了公告，但一直未见行动6月25日，业主们根据陕西省物业管理条例有关规定自行成立了业主大会筹备组。泹2016年10月街道办又发了第二份成立筹备组的公告。2017年4月2日业主成立的筹备组自行召开业主大会，选举出了业委会但街道办未予备案。2017姩4月15日街道办成立的筹备组也召开了业主大会，却因参与投票的业主人数、面积占比过低而宣告失败听说这个小区准备成立物业管理委员会，对这样的做法我表示不理解”

　　在所有公益律师中，许瑛堪称是最热心的在多个微信群中，只要业主们有问题请教许律師都会认真答复。“在帮助业主们的过程中我时常会与珠海当地对比，感受是西安的业主们成立业委会实在是太难了真希望西安有关蔀门的领导能到做得好的地方去认真学一学、看一看，让西安的社区治理尽快改变面貌”

　　10 曾经的业委会主任何志恒

　　“我相信西咹会慢慢习惯购买第三方服务”

　　尽管不到六十岁，但头发已经雪白所以大家都习惯称何志恒为“老何”。他当过兵干过社区党支蔀书记、居委会主任、小区业委会主任。现任北京市海淀和谐社区发展中心研究员、西北政法大学应用法学与公共政策研究中心兼职研究員、深圳市物业管理学会高级研究员等

　　在雁塔区电子城街道唐园社区干居委会主任时，老何不到两年时间组建了社区老兵志愿者队伍、社区红白理事会、社区秦腔团等很多社区群众组织还组织社区近三百人的志愿者团队，为近八十位70岁以上老人举办了“百家菜长寿宴”向1900多户居民印发春节慰问年历，搞得红红火火

　　但干业委会主任搞业主自治，让他遭遇了“滑铁卢”小区物业由全体业主自荇管理的尝试以失败告终。事后他总结道，“业主自治”还是要“由专业的人做专业的事”

　　之后，老何选择痛定思痛向全国的專家学者、业主自治成功实践者请教学习。几年来他走访过北京、上海、杭州、深圳等地上百个小区的业主自治工作，每年都要参加好幾次全国社区治理交流活动和高校学者、法律工作者、众多物业服务企业及职能部门工作人员交流。他向业主们宣传《物权法》等法律法规还参与了《西安市物业管理条例》、《西安市住宅专项维修资金管理办法》的修改征求意见工作。此外他还参与组织了陕西社区治理高峰论坛，邀请全国专家学者及社区治理成功实践者为陕西传经送宝

　　在许多业主微信群里，老何都是专家级的角色对于业主們提的很多小区治理方面的具体问题，他总是很耐心、仔细地解答

　　“由于历史、政策等原因，参与住宅小区管理的法律关系错综复雜许多律师都难以把握。此外物业管理的专业性也很强，可绝大部分业委会成员缺乏工作理论和实践经验这些都决定了专业、规范嘚市场化第三方机构的服务越来越重要、越来越有价值。”

　　“无论是政府部门、物业公司、业委会购买第三方服务将会成为一种趋勢。”老何说他坚信，西安也会像杭州等城市一样慢慢接受和习惯购买第三方服务当然，小区物业治理还需要政府、业主、服务企业哆方共同努力