国内的养老什么是社区养老模式模式里，CCRC怎么样？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-06-11 12:34 标签： 什么是社区养老模式

核心提示：养老产业的黄金时代臸少要在2030年以后这就意味着，谁要想在养老产业的探索中最终胜出还需要漫长的过程。万科各地方分公司试行的养老模式虽都不尽相哃但都有一个共性，定位于养老什么是社区养老模式且以服务为核心。

　　万科（）总裁郁亮在重新梳理对行业的思考时用得最多嘚字眼是“白银时代”。

　　熟悉郁亮的人都知道郁亮是一个先做了后说的人。早在2013年郁亮就把万科重新定义为城市配套服务商，历經一年之后郁亮才梳理出上述三大业务板块。

　　杭州万科是万科集团养老业务的试点公司也是万科最先进行探索养老地产（）的分公司之一；早在2013年底，杭州万科在良渚文化村打造的随园嘉树项目就已经入市

　　万科在各地方打造的养老产品有两个属性：主打什么昰社区养老模式化养老模式，以邻里式文化为核心在传统住宅项目中拿出一幢楼做养老或是在成熟大盘中做一个养老什么是社区养老模式，将专业护理型养老机构植根于成熟的城市生活什么是社区养老模式整合什么是社区养老模式资源，提供居家、什么是社区养老模式、机构三位一体化养老服务；且以提供养老服务为核心而不只是养老地产。

　　不过目前尚没有成熟的养老商业模式，无论是地产企業还是金融机构都是在没有先例的情况下进行探索的。即便对万科最为成熟的随园嘉树也仅仅被业界认为“接近成功”。

　　而困难來自两个方面一个是真正有消费能力的人群至少要到10年后才会产生养老需求，另一个则是政府对养老产业的支持政策很多还处在进一步落地的过程中

　　杭州万科总经理刘肖预测称，养老产业的黄金时代至少要在2030年以后这就意味着，谁要想在养老产业的探索中最终胜絀还需要漫长的过程。

　　随园嘉树接近成功？

　　随园嘉树位于良渚文化村核心享受着良渚文化村将近十年的成熟什么是社区养咾模式配套，包括浙医一院良渚门诊部（三级甲等）浙江数字医疗卫生技术研究院，四A级旅游景区资源地理位置以及玉鸟幼儿园、玉鳥流苏商业街、白鹭湾君澜度假酒店等。

　　随园嘉树还配套了一栋颐养中心和一栋康复中心其中康复中心包括了4500

作为应对老龄化问题的指导性建議世界卫生组织（WHO）在2002年的第二届联合国老龄问题会议上提出了促进“积极老龄化”（Active Ageing）的政策框架和行动计划。积极老龄化是指通过促进个人健康、社会参与和公众安全来提高老年人的生活质量

“积极”一词，指老年人能够持续参与社会、经济、文化、精神和公民事務而不仅仅是保持体力活动或参与劳动。

目前国际上流行的养老模式主要有三种：居家养老、什么是社区养老模式照顾养老和机构养老其中居家养老和什么是社区养老模式照顾养老又被称为“在地养老”（Ageing-in-place），即通过提供满足老年人需求的住房和什么是社区养老模式照護设施帮助老年人维持其独立性，延缓进入养老机构的时间使老年人能在熟悉的环境中安享晚年。相对于机构养老“在地养老”因為既能满足“积极老龄化”的要求，又减轻了公共财政负担而成为世界各国和国际组织的共识性策略而养老什么是社区养老模式的建设昰实现“在地养老”的重要举措。

美国有两种主要的养老什么是社区养老模式建设模式一种称为“活跃退休什么是社区养老模式”（AARC: Active Adult Retirement Community），另一种称为“持续照料退休什么是社区养老模式”（CCRC: Continue Care Retirement Community）本文以美国佛罗里达州的“群村”（The Villages）为例，详细阐述了“活跃退休什么是社區养老模式”建设的国际经验及对中国的启示


群村AARC什么是社区养老模式的运营机制

活跃退休什么是社区养老模式（AARC）是指以满足健康活躍老人的养老需求为目标而建设的商业住宅项目。其住宅只出售给年满55岁以上的老年人未成年人不得成为永久居民；什么是社区养老模式内提供高尔夫球场、网球场、游泳池、休闲会所等大量运动和娱乐设施，以会员制度向业主提供服务目前，全美最大的几个老年什么昰社区养老模式开发项目如“太阳城”系列项目以及佛罗里达州群村项目等，都属于这一类型的退休什么是社区养老模式

群村于1990年代開始以AARC的模式进行开发，近年来人口规模增长十分迅速2000年的人口调查显示该地区居民有8333人；2010年增长到51442人；至2016年，群村合并了邻近一个小城市后其居民已超过15.7万人。目前群村已成为世界上规模最大的退休什么是社区养老模式，占地面积约90平方公里


群村人口规模及增长趨势图

群村范围横跨佛罗里达州中部的三个县，但群村的地方公共服务不是由这三个县政府来提供而是另行成立了十多个“什么是社区養老模式发展区”（CDD: Community Development District），提供包括公共场所、地方道路、给排水及其他基础设施、安保（非警察事务）、消防、环卫等公共服务什么是社区养老模式发展区的所有事务由一个五人董事会决定，董事会由什么是社区养老模式居民选举产生什么是社区养老模式发展区所提供公共服务的花费，通过向什么是社区养老模式居民收取房地产税和市政公用设施费来支付这笔钱由群村开发公司代收代缴。

群村目前在售住宅的价格大多在20万-30万美元之间与佛罗里达中部地区一些较大城市（如奥兰多、盖恩斯维尔等）的房价相当，但群村具有普通居住地產项目不具备的优势：

购买群村住宅的老年人可以只付房价的5%-10%作为首付款剩下的可以申请住房按揭贷款，而贷款年限最长可达30年并且對申请者的年龄没有上限限制。

如果不计算房屋按揭贷款每个月业主平均花费在住房上的费用（包括房地产税、市政公用设施费、休闲設施会员费等）为474美元；包含房屋按揭贷款则为1251美元。这对于美国中产阶层的老年人来说是一个相对可支付的住房花费。

群村同时也提供了相当完善的退出机制当老年人去世，他们的房屋和土地可以被继承但除非继承者年满55岁，否则不能长期居住在群村开发公司提供什么是社区养老模式内的二手房租售中介服务，业主可以委托公司将房屋出租或出售


群村AARC什么是社区养老模式的配套设施

群村是一个鉯独立式别墅为主的低密度住宅区，它的空间结构是片区—组团式的群村分为6个片区，并设立“家庭友好”片区供少数老人与子女共居镓庭的需求每个片区又包含若干个组团，整个群村由80余个村庄组团构成这样的空间结构十分灵活，使项目在后期运营中能够适应边界嘚不断调整和扩张


群村作为一个居住区整体是向城市开放的，通过与城市路网相衔接的地方道路来访者可以方便地进入它的商业区、管理中心等公共区域。但它的每个村庄组团都是一个门禁什么是社区养老模式

门禁系统增加了老年人居住安全性，且保证了这些公共设施产品对什么是社区养老模式以外人群的排他性

AARC最重要的特点就是提供大量的休闲娱乐设施，居民在每月缴纳一定会费后可以无限制使鼡这些设施群村里还密集设置了什么是社区养老模式级、组团级和邻里级等不同级别的公共娱乐中心、大量不同种类的室外活动场地，鉯及13个提供野餐设施的公园、3个宠物公园和1个儿童乐园此外，群村内部还规划有3个商业中心每个商业中心围绕一个小广场辐射出几条商业街，沿街商铺有餐馆、咖啡馆、酒吧、服装店、书店、家居饰品店、药店等基本能满足什么是社区养老模式居民的日常生活需求。烸到夜晚这3个商业中心的小广场上都会有乐队演出。同时群村周边还聚集了大量商业、服务业设施，美国国内主要的大型连锁超市、銀行、餐馆等均有布局


群村中的公共活动中心和室外活动场地

为了降低开发成本，早期的AARC项目一般不在什么是社区养老模式中配建大型醫疗设施但实际上，集中居住大量老年人口的退休什么是社区养老模式与提供市场化服务的医疗设施是互惠互利的因此，近年来很多AARC嘟与地方政府合作提供一定级别和规模的医疗设施来增加项目的吸引力。群村内有一家拥有223张床位、提供24小时急诊和手术的区域综合医院还有5家基本医护中心和1家特别医护中心。为满足部分失能老人的需求群村中也有少量提供医疗看护服务的介护式公寓可供出售，购買介护式公寓房屋的老年人可以得到24小时居家看护的专业付费服务此外，设有一所“终身学习学院”（Lifelong

与一般什么是社区养老模式不同纯粹的人车分流和以步行为主的内部交通组织方式并不适合大型退休什么是社区养老模式。

相反一个建立在低速机动交通基础上的高鈳达性环境可能更符合老年人的出行需求。群村的居民普遍使用高尔夫球车作为代步工具

这种小车无须驾照即可驾驶，可以“门对门”哋抵达什么是社区养老模式的任何角落包括商业中心、公共娱乐中心、医疗设施等。同时群村什么是社区养老模式内也有观光巴士运荇，主要为来访者服务群村的内部道路并不排斥普通机动车，但车速需控制在10英里/小时（16km/小时）以下


通过土地混合使用规划和高可达性交通网络，什么是社区养老模式中的居住区域与各种公共设施紧密联系在一起提供了一个有利于社会交往的、紧凑的城市空间。此外连续的街道界面、人性化的街道尺度、丰富的公共空间、精致的户外景观等良好的城市设计，也使群村更加符合美国中产阶层的审美需求和欣赏标准


群村AARC什么是社区养老模式的社会环境

AARC项目在什么是社区养老模式发展方面最大的创新是它的年龄限制，即年龄一致性

群村规定，只有年满55岁的人才可以长期居住在该什么是社区养老模式19岁以下的来访者每年居住时间不得超过1个月。

虽然这项规定使AARC项目受箌许多批评认为这种什么是社区养老模式人为设置了代际交流障碍，不能满足老年人与子孙情感交流的需要但AARC项目上市前的市场调研表明，老年人欢迎子孙来拜访、小住一段时间随后却希望他们离开，留给自己一个清净的空间这种项目在美国退休住房市场上的持续荿功证明了这一点。

此外社会阶层和种族的一致性也非常突出。2014年群村居住人口中有98.2%是白人；年均家庭收入55708美元，贫困人口只有4.7%；高Φ以上教育水平人口占94.9%大学以上占35.7%。类似的情况也出现在其他有代表性的AARC项目中尽管许多AARC什么是社区养老模式一直在努力吸引不同阶層和不同肤色的人群，但中产阶级白人仍然是该类项目的主要客户群体实际上，从公共经济学的视角来看什么是社区养老模式中提供嘚准公共产品种类越丰富、品质越高，对居民的社会阶层一致性要求越高因为所有人都必须心甘情愿地购买优质高价的公共服务。因此AARC的会员制公共设施服务体系，从根本上决定了什么是社区养老模式居民高度一致的社会特征


群村还是一个高度自组织和高度居民参与嘚什么是社区养老模式。除了前文所述的“什么是社区养老模式发展区”地方政府外居民还建立了两个民间组织——房地产拥有者联盟囷群村业主联盟。

同时开发公司和居民共同创办并运营自己的地方媒体和娱乐活动专刊。创办和参加各种俱乐部、进行丰富的社交活动昰群村居民的一种生活方式据不完全统计，群村中居民自组织的俱乐部数量已达到600多个

群村与外部社会也有着丰富的联系。群村居民積极参与美国政治活动如总统大选。高度的什么是社区养老模式自组织性和社会参与性缔造了群村居民对什么是社区养老模式的强烈认哃感和归属感这是美国许多著名AARC什么是社区养老模式取得成功的重要经验。


AARC对中国养老什么是社区养老模式建设的启示

AARC模式在美国退休住房市场上长期受到欢迎但在学术界却遭到一些批评，包括：

（1）年龄限制条款妨碍了亲子关系的建立与维持；（2）单一社会阶层和种族的什么是社区养老模式；（3）对什么是社区养老模式居民未来的医疗照护需求不够重视

对此，AARC模式也在不断改革例如建设一部分“镓庭友好”住宅单元、努力吸引不同阶层和种族的人群、增加什么是社区养老模式内的医疗照护设施等。

AARC模式只是美国众多养老居住模式Φ的一种而针对眷恋原有生活环境、依赖亲子关系、需要医疗介助或介护服务的人群，则发展出其他形式的养老什么是社区养老模式来滿足其需求如“持续照料退休什么是社区养老模式”（CCRC）模式就是脱胎于养老院等机构养老模式，以在什么是社区养老模式中就近提供醫疗照护服务为主要特点

在中国，借鉴AARC模式的时候也要根据中国的国情加以改造比如取消来访者的年龄限制和居住时间限制、增加医療照护设施、改变居住区规划形式、提高居住人口密度、探索公共服务设施配置标准等。但作为AARC模式的核心提供大量的文娱活动设施应該是中国学习的重点。笔者认为中国养老什么是社区养老模式的建设模式及空间布局主要有以下几种


1.首先要关注城市普通居住区的适老囮改造。

目前城市中的普通居住区将有一部分随着老龄化的逐步推进而自然成为老年人口占多数的什么是社区养老模式。对这些居住区應该进行适老化改造在住宅内部和什么是社区养老模式公共场所配建一些适老化配套设施，增加老少居、老年套型或楼栋等这些居住區支持多代混居，与中国低龄老年人（60~70岁）为子女承担照顾孙子女等家务的习惯比较吻合因此会具有长期稳定的市场需求。


2.其次可以在夶都市区边缘规划建设一批大规模综合型养老什么是社区养老模式形成以老年人口为主的老年城。

建设模式应以AARC为主CCRC为辅。实际上AARC與CCRC本质上都是以老年居民为主的什么是社区养老模式，只是一个着重提供活动设施一个着重提供医疗照护设施，老年人可以根据自身健康状况和不同生命阶段的需求自由选择居住地点AARC与CCRC可以毗邻布局以共用公共资源。老年城吸引的居民主要是本地希望远离城市污染和拥擠环境的退休人士他们与子女虽然不共同生活，但仍然互动频繁因此老年城必须与大都市区核心保持便捷的交通联系，以便子女随时探望同时，老年城应有自己的商业中心和公共活动中心并提供复合功能的紧凑城市环境和可达性较高的机动交通以方便老年人出行。


3.茬气候适宜、自然环境优越的风景旅游城市可以建设一些“养老+度假”类型的什么是社区养老模式。

这些什么是社区养老模式吸引的居囻主要是来自全国甚至全世界追求高品质退休生活的健康活跃老人。子女一般不会随迁而是以短期探访为主。这一类型什么是社区养咾模式建设过程中需注意引导居民从候鸟居住模式变成常年居住模式为此首先要提供高品质的公共服务设施，其次需要重视以地缘和亚攵化圈为基础构建什么是社区养老模式社会网络


中国养老什么是社区养老模式建设需注意的问题
首先，不应该有规模的限制且将养老什么是社区养老模式和普通什么是社区养老模式分开布局。

许多文献都认可以老年居民为主体的综合型养老什么是社区养老模式建设模式但对于将老年人与其他年龄段人群分开居住仍有颇多顾忌，认为应限制养老什么是社区养老模式的规模并在城市中与普通什么是社区養老模式混合布局。

实际上群村已经发展为一个大都市边缘地区的老年城。在这里老年人自我服务、自我管理，年轻人只起到从属、輔助的作用只有在医院、银行、市政等一些不适合老年人工作的岗位上才能看到年轻人的身影。AARC什么是社区养老模式居民一致的年龄结構和一定的人口规模构建了一个以老年人为主流社会群体的乌托邦

到2050年，中国老年人口将占总人口的1/3约有4.3亿~4.5亿人。由于达到一定规模嘚同质人群有助于形成“主流社会群体”的认知因此养老什么是社区养老模式的建设不应该有规模的限制。并且大规模的养老什么是社区养老模式能够满足高级服务设施所需的门槛人口，有助于建设商业服务中心和公共活动中心从而提高城市环境的多样性而增加其吸引力。至于较大规模什么是社区养老模式内部的交通组织问题应该设法提高老年人的机动性，而不是用“步行适宜”的交通模式来限制咾年人的活动内容和活动范围

此外，老年人与年轻人的生活方式完全不同随着老年人口绝对数量和比例的增加，他们在空间使用上与姩轻人的冲突也会越来越多诸如广场舞大妈与高考学子之间的空间权利之争可能时有发生。将养老什么是社区养老模式和普通什么是社區养老模式分开布局可能是解决这一问题的有效方法以老年人口为主的老年城，由于无须考虑与就业中心之间的通勤问题完全可以布局在大都市区边缘环境更好、地价更便宜的地区。


其次笔者认为要注重配套设施和社会网络构建。

国内现有关于养老什么是社区养老模式的讨论均比较注重提供老年人基本生活所需的服务对医疗照护设施尤其重视，而文娱活动设施则一般仅限于什么是社区养老模式老年活动中心同时， CCRC项目备受养老地产企业推崇但是，着眼于提供基本生活服务的养老什么是社区养老模式只能满足人的生理需求和安全需求等低阶需求而对人的社交需求、尊重需求和自我实现需求等高阶需求无能为力。老年人不会因为年龄的增长就不再具有这些高阶需求相反，老年人更需要来自外界的尊重、肯定和情感支持

群村的经验表明，文娱活动是相当一部分健康的老年人退休生活的主体同時，积极参与文娱活动也是他们构建起新的社会网络的有效途径到2050年中国老龄化达到顶峰时，60~70岁的健康活跃老人的主体是1980年代和1990年代计劃生育的一代人他们血缘关系的牵绊较少，而在其成长过程中“圈子”文化日渐兴起具有构建这种地缘亚文化圈社会网络的需求和可能。因此中国养老什么是社区养老模式建设需要更加重视提供丰富多彩的文化娱乐设施，并且充分调动老年人的积极性参加各种社交活動帮助他们建立社会关系网络。

目前我国养老什么是社区养老模式的建设和养老产业的发展均处于摸索阶段中国长期以来将老年人视為需要特殊保护、特殊照顾的弱势群体，而不是从身体到思想都具有独立人格的成年人其实，正如WHO的“积极老龄化”理念所指出的积極地参与文娱社交活动是帮助老年人提高退休生活质量的最好办法，中国的城市和什么是社区养老模式规划应该为此提供必需的设施和空間


（作者殷洁系南京林业大学风景园林学院城乡规划系副教授，美国佛罗里达大学城市与区域规划系访问学者；彭钟仁系美国佛罗里达夶学设计、建设与规划学院城市与区域规划系终身教授本文经授权转载自《国际城市规划》2017年第6期，原题为《积极老龄化：美国活跃退休什么是社区养老模式对中国养老什么是社区养老模式建设的启示》有编辑删节。）

目前已经有包括房地产公司和保險公司在内的大资本投入建造CCRC(Continuing Care Retirement Community)什么是社区养老模式不少CCRC建造的目标是自给自足，在这一什么是社区养老模式内为用户提供完善的服务包括从独立生活、辅助生活到专业护理多个层次的需求。

然而从本质上来看，这些CCRC什么是社区养老模式虽然也是什么是社区养老模式泹对于老年人来说，意味着离开过去的生活环境搬到这一什么是社区养老模式中，而且这一什么是社区养老模式中只有老年人由此产苼了两个问题。第一老年人还是离开了原来的家庭和什么是社区养老模式等熟悉关系，虽然CCRC什么是社区养老模式可以自给自足老年人嘚出行也很自由，但仍然是一种什么是社区养老模式关系上的迁移第二点可能更为重要，也就是老年人迁移到一个只有老年人之间互相關系的什么是社区养老模式中缺乏了各年龄、各种类人群的接触，一部分老年人可能会认为这对于他们的精神状态不利

除此之外，目湔市场上CCRC什么是社区养老模式高额的入场费和月租费意味着只有一少部分老年人可以承担得了这类服务从这些特性来看，CCRC所代表的仍然昰一种什么是社区养老模式风格的机构养老与过去生活割裂是主要的问题，因此只能满足一小部分用户的需求

由于中国老年人紧密的什么是社区养老模式和家庭文化，未来养老服务机构更适合依托什么是社区养老模式来进行“类CCRC”模式的操作但不是目前完全封闭割裂嘚纯CCRC模式。

我们定义的“类CCRC模式”依托什么是社区养老模式为基准基本准则是居家和什么是社区养老模式可以满足95%以上老年人的养老需求这一点，因此对于大部分老年人来说他们不需要也并不想离开家和什么是社区养老模式，因此“类CCRC模式”就是将纯CCRC模式中的服务搬到什么是社区养老模式中去这包括几个层次。

首先对于健康的老年人，他们完全可以在家中养老只是需要更多的精神关怀和社交。这些可以依托什么是社区养老模式平台来进行但主要是社交活动形式，不是医疗服务形式

第二个层面是需要入家服务的老年人。这批用戶又再可以被划分为两种级别的需求一种是只需要生活辅助的老年人，包括家政、代为购物、上门送餐、辅助洗澡等简单的辅助服务這类服务可以通过依托什么是社区养老模式进行的居家服务点来进行，对服务人员的技术要求很低主要是素质和安全性考虑。

另一种老姩人则需要相对专业的入家服务包括专业护理、入家的日常辅助如机能活动、身体指标检查等。这些老年人可能是患病后还在康复期但風险不高的人群也可能是患有慢性病，年龄较大的人群这部分服务未来可能成为长期护理险的报销范围，由专业人员提供上门服务昰居家养老公司的主要业务。

第三个层面是真正需要机构服务的老年人依托什么是社区养老模式的上门服务一旦无法满足他们的需求，則再将它们转到专业的机构中这批人群也分再分为两个级别的需求。一种是只需要短期护理的人群比如骨折、轻度部分功能受损人群，可以采用依托什么是社区养老模式的日间照护中心进行白天居住或者短期的全天居住，帮助老年人恢复后回到家中由于入住时间短，且一部分老年人家中晚上有人照顾因此并不需要24小时的机构服务，这既可以节省用户成本有可能有利于老年人的精神需求，对其康複是有利的

第二类是真正需要机构长期护理的高风险用户，在上面所有的依托什么是社区养老模式服务都不适合的情况下转到专业机構入住才是最终的选择，但真正有这样高需求的用户不会太多

从上面几个层面的分析来看，类CCRC模式的前两种阶段——独立生活和辅助生活完全可以通过依托什么是社区养老模式点的什么是社区养老模式服务和入家服务来满足，后者长远来看将被纳入长期护理险报销范围有稳定的支付方。而CCRC的最高级别需求——机构护理则根据用户的护理需求级别不同，一部分可以通过什么是社区养老模式日托模式和短期机构护理模式进行只有最后一部分高需求用户才适合入住到封闭式、远离原有什么是社区养老模式的机构中获得服务。

自建一个纯CCRC什么是社区养老模式是重资产投入主要是地皮建造上的投入，因此也只有一小部分用户能承担的起且限制于什么是社区养老模式所在嘚位置，周围还需要配备医疗资源投入更大，却只能服务一小部分人

而类CCRC模式提供的是服务，可以满足什么是社区养老模式内老年人嘚大部分需求服务的形式主要是依托什么是社区养老模式进行的精神上的服务以及入家服务。重资产则包括在什么是社区养老模式内建慥日间照护中心以及小型24小时的养老机构主要针对短期需求患者。这些什么是社区养老模式机构的规模都小于纯CCRC模式的投入且可以与仩门服务共享一部分服务人员，又有长期护理险进场作为支付方长远来看发展潜力较大。

类CCRC模式最大的重资产是针对最高级别需求老年囚的专业机构护理这部分人群由于自身身体条件，必须脱离什么是社区养老模式因此对选址位置要求降低，可以选择成本较低的地方建造机构

总结来看，类CCRC的扩张速度会更快适合服务大部分老年人，依托什么是社区养老模式可以解决大部分老年人的养老需求而且未来接入长期护理险作为支付方。类CCRC的资产投入要低于纯CCRC模式纯CCRC相对是封闭的，功能上面面俱到但其投入和规模意味着更适合做高端，适合狭窄人群因此依托什么是社区养老模式的类CCRC模式未来将主打服务，尽量避免重资产消耗反而可以更快速地拓展市场。

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