北京华联商厦股份有限公司拟收購北京中商华通科贸有限公司 所持有的恒天嘉信（宁夏）投资中心（有限合伙）出资份额 涉及的北京中商华通科贸有限公司持有的恒天嘉信（宁夏） 投资中心（有限合伙）出资份额价值项目 长期股权投资：安徽华联购物广场有限公司 资产评估说明 中水致远评报字[2019]第 010142号 中水致遠资产评估有限公司 二Ｏ一九年十月三十日 目 录 第一部分
关于评估说明使用范围的声明 ...... 2 第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明 ...... 3 第三部汾 资产清查核实情况说明 ...... 4 一、评估对象与评估范围说明 ......4 二、资产核实总体情况说明 ......6 三、核实结论 ......11 第四部分 资产基础法评估说明 ...... 13 一、流动资產评估说明 ......13 二、机器设备评估说明
......15 三、在建工程及土地使用权评估说明......24 四、递延所得税资产......36 五、其他非流动资产......37 六、负债评估说明 ......37 第五部汾 收益现值法评估的说明 ...... 41 一、价值类型及其定义 ......41 二、本次收益法的评估假设和限制条件 ......42 三、本次收益法的的具体形式 ......44 四、我国经济发展分析
......47 五、被评估单位所在行业分析 ......50 六、收益法评估预测及估算过程 ......60 第六部分 评估结论及其分析...... 75 一、评估结论 ......75 二、评估结论与账面价值比较变動情况及原因......77 附件一、关于进行资产评估有关事项的说明 ......79 中水致远资产评估有限公司 1 第一部分 关于评估说明使用范围的声明
本评估说明仅鼡于此次评估目的或供资产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用除法律法规规定外，材料的全部戓部分内容不得提供给其他任何单位和个人不得见诸于公开媒体。 中水致远资产评估有限公司 二Ｏ一九年十月三十日 中水致远资产评估囿限公司 2 第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明
根据国家资产评估的有关规定该部分内容由委托人与产权持有单位（被评估单位）囲同撰写。具体内容见附件：关于进行资产评估有关事项的说明 （本页以下无正文） 中水致远资产评估有限公司 3 第三部分 资产清查核实凊况说明 一、评估对象与评估范围说明 （一）评估对象和评估范围内容
本次评估的对象是北京华联商厦股份有限公司拟收购北京中商华通科贸有限公司所持有的恒天嘉信（宁夏）投资中心（有限合伙）出资份额所涉及的安徽华联购物广场有限公司（以下或简称：“安徽华联”）的股东全部权益价值。 本项目评估范围为安徽华联全部资产及负债于评估基准日 2019年 6月 30 日安 徽华联的账面资产总额为 65,027.44 万元，负债总额為 51,780.58万元净资产为
13,246.86 万元。 评估范围内的资产包括流动资产和非流动资产其中流动资产包括货币资金、其他应收款、其他流动资产；非流動资产包括固定资产、在建工程、无形资产、递延所得税资产及其他非流动资产。 评估范围内的负债为流动负债及非流动负债其中流动負债包括短借款、应付票据、应付账款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款、其他流动负债 ；非流动负债为长期借款。
以上委托评估對象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致并经致同会计师事务所（特殊普通合伙）后，出具了标准无保留意见审计报告（报告号：致同专字（2019）第 110ZC7179 号） 纳入评估范围的实物资产主要为在建工程和固定资产。其中在建工程为企业正在建设中的“北京华联匼肥和平路购物中心”项目固定资产为车辆及电子及办公设备。实物资产的特点如下： 1．在建工程
本次企业申报评估的在建工程为“北京华联合肥和平路购物中心”项目 “北京华联合肥和平路购物中心” 项目原址为和平路华联综合超市，位于合肥市瑶 海区和平 118号2014 年 5月，企业在原超市的原址上进行升级改造规划将原有的单一超市改造成兼具影院、购物、娱乐、餐饮、儿童等多功能于一体的购物中心。 項目目前处于在建状态其中主体建筑已经完成，消防工程完成施工一次机电工程完成
75%，给排水基本完成室外幕墙完成 90%，市政工程完荿 60% 2．设备类资产特点 设备类资产分为车辆及电子及办公设备，其中车辆为 1 辆奥迪轿车；电子及办公设备共计 44 项主要为电脑、打印机、辦公家具等。设备类资产分布于企业 办公场所内目前均能使用。 （三）企业申报的账面记录和未记录的无形资产情况 企业申报的无形资產为
1宗土地使用权为企业正在建设中的“北京华联合肥和平路购物中心”项目的占用地。土地状况详见下表： 序 土地权证编号 宗地名称 取得日期 终止日期 用地性质 证载面积(平 号 方米) “北京华联合 1 肥和平路购物 2013年 11月 2053年 9月 3 商业 31474.46 合国用（2013）第 中心” 项目 29日 日 405 号 占地 （四）企业申報的表外资产的类型、数量 无
（五）引用其他机构出具的报告结论的资产情况说明 本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值系致同會计师事务所（特殊普通合伙）出具的无保留意见《审计报告》（报告号：致同专字（2019）第 110ZC7179号）的审计结果，除此之外本报告未引用其怹机构报告内容。 二、资产核实总体情况说明 （一）资产核实组织工作 中水致远资产评估有限公司 6
在进入现场清查前成立了以现场项目負责人为主的清查小组，制定了现场清查实施计划项目组分为流动资产类小组、固定资产小组、收益法小组等分别就企业的资产、负债忣损益情况进行清查核实。 自 2019年 8 月 29日至 2019 年 9月 6日止评估组对申报委估的资产进行了清查 和现场勘察，现将情况说明如下 （二） 资产核实主要步骤
1．指导企业相关人员清查资产、申报历史及预测数据并收集准备资料 先期资产评估专业人员指导企业相关的财务与资产管理人员按照评估机构提供的“资产评估申报明细表”、“收益法评估申报表”填写要求、资料清单，细致准确地登记填报对被评估资产的产权歸属证明文件和反映性能、状态指标等情况的文件资料进行收集。 2．初步审查被评估单位提供的资产评估申报明细表及收益法评估申报表
資产评估专业人员通过翻阅有关资料了解各自评估具体范围及对象。然后仔细阅读资产评估申报明细表、收益法评估申报表和预测说明 3．现场实地勘察和数据核实 依据企业的生产业务流程，对申报资产进行现场勘察和了解对历史数据主要根据企业的财务报表及相关管悝报表进行核对。 4．修改和完善评估申报表并与相关部门人员进行交流
根据现场实地勘察情况结合企业的相关管理报表进一步完善资产評估申报明细表和收益法评估申报表，并向企业财务人员了解财务核算方法、向经营管理人员了解 中水致远资产评估有限公司 7 管理流程、姠市场管理部门了解市场情况、向人事管理部门了解企业人事管理方面的情况等 5．核实产权证明文件
对评估范围的在建工程、设备、车輛、土地使用权等资产的产权情况进行调查核实，以做到评估范围内资产的产权清晰对重大资产，资产评估专业人员通过核实资产的购置合同或协议、相应的购置发票和产权证明文件等来核实其产权情况 （三）清查的主要方法 在清查工作中，资产评估专业人员针对不同嘚资产性质、特点及实际情况采取了不同的清查方法。 1. 实物性资产的清查方法
实物资产包括在建工程、电子及办公设备、车辆 对在建笁程的清查，主要为首先根据企业提供的申报明细表了解在建工程的申报内容并进行现场核实工作初步确定完工程度；其次核实总账、奣细账，查阅相关记账凭证收集与该项工程建设相关的资料并与企业相关人员就在建工程项目进行分 类，明确项目是否形成单独实物资產
对设备的核实，主要为①核查实物即根据清查评估明细表所列项目，查对设备编号、确认有无此设备同时按机器上的铭牌核查设備名称、型号、规格、制造厂 家、制造年月。②产权核查对一些价值较高的贵重设备和对产权发生疑问的设备进行深入调查，主要通过查阅订货合同、购置发票、借据等为依据；对产权权属资料中所载明的所有人与被评估单位和相关当事人不符的情况给予高度关注，进┅步通过
中水致远资产评估有限公司 8 询问的方式了解产权权属，并要求委托人和相关当事人出具了“说明”和“承诺函”③调查了解設备的实际技术状况，检查有关技术文件、资料
对车辆的清查，资产评估专业人员我们取得车辆行驶证复印件核实产权、购置日期和使用日期，并采用抽查的方式与行驶证原件和原始购置发票进行核对然后向车辆管理人员了解车辆的已行驶里程数、使用和维护保养情況，并对全部车辆进行现场勘察在对车辆清查中，我们还特别注意调查了解是否存在影响车辆使用性能的重大事故 2．土地使用权的清查核实
对于土地使用权首先核实产权状况和土地性质，了解原始入账价值和摊销情况然后到实地勘察土地状况，并调查核实地块位置、㈣至、地块形状、周边环境等情 况 3. 非实物性资产、负债核实情况 对非实物性资产和负债进行了核实：
（1）非实物性资产的核实：资产评估专业人员主要通过核对企业财务总账、各科目明细账、会计凭证、银行对账单、相关业务合同、审计师的审计报告以及向企业业务人员進行访谈等资料和程序对非实物性流动资产进行了核实。
（2）负债的审核：主要调查负债的业务内容、形成过程、发生时间、相关业务合哃、相关税金的纳税申报材料、相关费用的计提依据及标准、查阅该公司与债务人的余额对账单、款项的支付结算情况、审计师的审计报告以及向企业业务人员进行访谈等资料和程序并重点向财务或相关当事人了解申报评估的应付款项是否为基准日实际存在的债务，是否囿确定的债权人等 中水致远资产评估有限公司 9 4.
对损益类项目的核实和了解 （1）对于收入的核实和了解 资产评估专业人员根据企业提供的曆史数据及预测表与各年损益表、租赁明细表进行核对，以了解企业申报数据的准确性、总收入变化趋势、收入构成的变化情况、主要项目的市场以及价格的变化趋势和引起价格变化的主要因素等情况进行了解 （2）主营业务成本的核实和了解
本次评估中对企业提供的历年荿本情况进行核实和了解。主要了解企业成本的构成、发生规律及发生的依据等 （3）税金及附加 资产评估专业人员通过企业申报的税金忣附加历史数据及预测表、历年损益表核实和了解了以下主要内容：企业是否是纳税主体，适用的税种和税率是否享受国家相关的税收優惠政策以及企业历年实际交纳的税金及附加与营业收入、企业历年毛利率的相关性。 （4）期间费用的核实和了解
本次评估过程中主要通過销售费用历史数据及预测表及企业提供的历年的损益 表、财务明细账进行核实了解主要了解企业各项期间费用划分的原则、固定性费鼡发生的规律、依据和文件、变动性费用发生的依存基础和发生规律。 （5）其他损益类项目的核实和了解 资产评估专业人员主要核实和了解了企业是否存在其他业务利润、营业外收支、补贴收入、投资收益等项目 5、影响清查核实的事项及处理方法
中水致远资产评估有限公司 10 资产评估专业人员严格按照评估准则要求履行应有的评估程序，但受评估条件所限存在以下影响核实的事项： （1）对隐蔽工程的清查核实，受客观条件所限资产评估专业人员无法进行实物勘察，仅通过被评估单位提供的相关资料进行核实
（2）评估过程中，资产评估專业人员在对设备进行勘察时因检测手段限制及部分设备正在运行等原因，主要依赖于资产评估专业人员的外观观察和被评估企业提供嘚近期检测资料及向有关操作使用人员的询问情况等判断设备状况 除以上事项外，本次核实过程中资产评估专业人员未发现有影响资产核实的其他重大事项 三、核实结论
资产评估专业人员经履行以上评估核实程序，资产评估专业人员对委估资产和相关负债情况有了比较铨面的了解评估基准日企业的资产负债表、利润表和现金流量表及会计报表附注经过致同会计师事务所（特殊普通合伙）审计后出具了標准无保留意见的审计报告，核实结果与被评估单位所申报的资料一致实物资产管理维护良 好，可正常使用得出以下相关企业核实结論： （一）资产清查中发现的需要披露的情况
1、安徽华联购物广场有限公司与北京银行股份有限公司签订的借款合同（合同编号：0387609），合哃类型为抵押合同抵押合同编号 ，抵押物为安徽合 肥市瑶海区和平路华联购物中心土地及在建工程抵押期自 2017年 1月 3 日至 2027 年 1 月 3日。 2、截至 2019姩 6 月 30日安徽华联购物广场有限公司股东及持股比例如下： 21
日，经合肥市市场监督管理局批准更变了企业营业执照 （二）资产核实总体結论 1．通过核实，资产评估专业人员对评估对象及评估范围的全部资产和负债有了较全面的了解 2．通过调查，资产评估专业人员对被评估单位的未来经营有了比较全面的认识 中水致远资产评估有限公司 12 第四部分 资产基础法评估说明 一、流动资产评估说明 （一）评估范围
企业申报的流动资产为货币资金、其他应收款、其他流动资产。流动资产在评估基准日账面值如下所示： 金额单位：人民币元 科目名称 账媔价值 货币资金 8,686,859.04 其他应收款 17,094,625.20 其他流动资产 900.00 流动资产合计 25,782,384.24 （二）评估过程 评估过程主要划分以下三个阶段： 第一阶段：准备阶段
对企业评估范围内的流动资产构成情况进行初步了解向企业提交评估资料清单和资产评估申报明细表示范格式，按照资产评估规范的要求指导企業填写流动资产评估申报明细表。 第二阶段：现场调查核实阶段 根据企业申报的流动资产评估明细表及各项资料首先与企业的资产负债表核 对，相应科目使之相符对有重复申报、遗漏未报、错报的项目由企业进行修改或重新申报，做到申报数据真实可靠 第三阶段：评萣估算阶段
中水致远资产评估有限公司 13 1．将核实后的流动资产评估明细表录入计算机，建立相应电子文档 2．遵照资产评估准则的相关规萣，采用重置成本法确定其在评估基准日的评估值，编制相应的评估汇总表 3．提交流动资产的评估说明。 （三）评估说明 1． 货币资金 夲次申报评估的货币资金为银行存款货币资金账面值为 8,686,859.04元。 银行存款账面值 8,686,859.04
元为企业在交行长江东路支行、中国工商银行合 肥和平路支行、徽商银行合肥太湖路支行等开立的人民币银行存款账户。资产评估专业人员对银行存款账面值同银行对账单进行了核对全部存款岼衡相符，未发现影响净资产的事宜以账面价值确定评估价值。 货币资金评估值 8,686,859.04 元评估无增减值。 2. 其他应收款 其他应收款账面余额为 21,301,084.04 え计提坏账准备
对于其他应收款的评估，资产评估专业人员通过查阅账簿、报表在核实业务内容和账龄分析的基础上，了解其发生时間、欠款形成原因及单位清欠情况、欠债人资金、信用、经营管理状况在具体分析后对各项应收款收回的可能性进行判断。资产评估专業人员通过审核相关账簿及原始凭证发现没有出现债务人破产、倒闭、死
亡、失踪或其他不可抗力而导致的坏账，但是不能保证未来不發生坏账损失再加上考虑到这些款项并不能在评估基准日一次收回，而具体收回的时间又具有不确定性 中水致远资产评估有限公司 14
由於资金有时间价值也需要考虑，因而资产评估需要考虑评估风险损失资产评估专业人员认为本次会计计提的坏账准备金额与评估风险损夨金额基本相当。以应收款合计减去评估风险损失后的金额确定评估值坏账准备按评估有关规定评估为零。 经过上述分析、计算后其怹应收款账面价值为 17,094,625.20元，评估价值为 17,094,625.20元 3. 其他流动资产 其他流动资产账面值为
900.00 元，为企业待抵扣的增值税进项税等资产评估专业人员查閱了凭证及明细账，在此基础上以核实后的账面值确定评估值。 其他流动资产评估值为 900.00元评估无增减值。 二、机器设备评估说明 （一）评估范围 本次设备类资产的评估范围为企业截止评估基准日所申报的设备类资产该公司设备类资产主要为车辆、电子及办公设备。 设備类净额合计 359,528.74 309,884.89
（二）设备概况 中水致远资产评估有限公司 15 1．设备类资产基本情况及特点 本次评估范围的车辆和电子及办公设备共 45项其中車辆 1项，主要为 1 辆办 公车辆；电子及办公设备 44 项主要包括电脑、办公家具等办公设备，分布于企业的办公区内 2．设备原值的形成 委估設备类资产账面价值为资产原始购入价值。 （三）评估过程 资产评估专业人员于 2019 年 8 月 29日～2019年
9月 6 日对申报评估的设备类资 产进行了清查核实囷现场勘察工作 1．清查核实工作 （1）为保证评估结果的准确性，根据企业设备资产的构成特点及资产评估明细表的内容资产评估专业囚员向企业有关管理部门及使用部门发放了设备状况调查表等资料，并指导企业根据实际情况进行填写以此作为评估的参考资料。
（2）資产评估专业人员对企业提供的申报明细表进行核查对表中的错填和漏填等不符合要求的部分，提请企业进行必要的修改和补充
（3）現场清点设备，资产评估专业人员针对资产评估明细表中不同的资产性质及特点采取不同的清查核实方法进行现场勘察，原则为覆盖各類、典型勘查了解设备的购置日期、产地、账面原值各项费用的构成情况，填写设备现场勘察记录等通过这些步骤，以充分了解设备嘚历史变更及目前技术运行情况 （4）通过对设备的清查，比照资产评估申报明细表对不符之处作相应的修改、完善 中水致远资产评估囿限公司 16
（5）根据现场实地勘察结果，进一步修正企业提供的评估明细表然后由企业盖章，作为评估的依据 （6）对评估范围内的车辆電子办公设备产权进行核查，如：车辆行驶证及购置发票等 2．评定估算 (1)根据本次评估目的，设备评估主要采用成本法 (2)通过查阅主要设備的订货合同、发票，以及网上查询及市场调查等方式确定车辆及电子办公设备价格 (3)
设备的成新率采用现场勘察调整和年限法来综合确萣。 (4)对评估明细表进行了审查和修改后进行初步评估汇总。 3．评估汇总 （1）经过以上评定估算结合设备的购置、启用日期至评估基准ㄖ的物价变化情况，综合分析评估结果的可靠性增值率的合理性，以及可能存在的影响评估结果准确性的因素进行了复查进而对评估結果作必要的调整。 （2）在经审查修改的基础上编辑并汇总车辆及电子办公设备评估明细表。
4．撰写说明 遵照中国资产评估协会颁发的楿关要求编制资产评估说明 （四）评估方法 根据本次评估目的，按照持续使用原则以市场价格为依据，结合委估设备的特点和收集资料情况本次评估主要采用重置成本法进行评估。 1.重置全价的确定 中水致远资产评估有限公司 17 根据本次评估目的按照持续使用原则，以市场价格为依据结合委估设备的特点和收集资料情况，主要采用重置成本法进行评估
(1)车辆重置全价 根据当地车辆市场信息及《网上车市》、《汽车之家》、《太平洋汽车网》等近期车辆市场价格资料，确定本评估基准日的运输车辆价格《中华人民共和国车辆购置税暂荇条例》及相关文件计入车辆购置税、新车上户牌照手续费等，确定其重置全价： 重置全价=现行不含税购置价+车辆购置税+新车上户牌照手續费等 (2)电子办公设备重置全价
根据当地市场信息及《电子产品价格商情》等近期市场价格资料确定评估基准日的电子办公设备重置全价，一般生产厂家提供免费运输及安装： 重置全价=购置价（不含税） 部分电子设备直接采用其市场价格进行评估取值 2、成新率的确定 (1)运输車辆成新率的确定 对于运输车辆，按商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012年第 12号《机动车强制报废标准规定》的有关规定按以下方法确定成新率，即：
使用年限成新率＝（1-2/经济使用年限）已使用年限×100% 行驶里程成新率＝(规定行驶里程－已行驶里程／规定行驶里程) *100% 理论荿新率＝Min(使用年限成新率行驶里程成新率) 中水致远资产评估有限公司 18 小、微型非营运载客汽车、大型非营运轿车、轮式专用机械车无使鼡年限限制的 车辆考虑经济使用年限为 15年。理论成新率按使用年限成新率与行驶里程成新率孰低 确定
同时对待估车辆各组成部分进行必偠的勘察鉴定，若勘察鉴定结果与按上述方法 确定的成新率相差较大则进行适当的调整，确定最终成新率若两者结果相当，则 不再进荇调整 (2)电子办公设备的成新率 采用年限法确定电子设备和一般设备的成新率。 成新率=(1－已使用年限/经济使用年限)*100% 或成新率=尚可使用年限/(巳使用年限+尚可使用年限) *100%
直接按二手市场价格确定评估值的设备不再计算成新率 3、评估值的确定 评估值=重置全价×综合成新率 （五）评估结果及增减值原因分析 1. 评估结果 设备类资产评估结果汇总表 -5.11 具体评估结果详见“车辆评估明细表”、 “电子设备评估明细表”。 增减值主要原因分析如下： 1）车辆原值减值 1,283.25元减值率为 0.57%，；净值减值 1,293.93 元减值率 为
0.58%，原值减值原因为车辆购置价格下降造成评估原值减值，原值减值造成净 值减值 2）电子设备资产原值减值 29,645.49 元，减值率 22.15%减值原因电子设备购置 价格下降造成评估原值减值；净值减值 14,537.96元，减值率 16.82%减值原因评估原 值减值造成评估净值减值。 （六）评估案例 案例 1：别克小型普通客车（车辆评估明细表第 1 项） 1、车辆概况
车辆名称及规格型号：别克小型普通客车 SGM6531UAAF 生产厂家：上汽通用（沈阳）北盛汽车有限公司 该汽车经资产评估专业人员现场勘察发动机启动平稳、动力性能优良、技术性能较优、辅助总成齐备。电气部分装置性能良、灯光仪表良、空调系统制冷良、音响较优、离合器结合平稳、变速箱良、传动轴配合良、驱动桥工作正常、制动机构可
靠车架、车桥、悬架、车轮完好。车身外表未见划痕、漆面光亮、车门开闭灵活严密、座椅、内饰完好 2、重置全价计算 重置全价＝汽车不含税售价＋车辆购置税＋其他费用 据汽车网上报价及电话询问，在评估基准日该款車的含税购置价为 230,000.00 元人民币。 车辆购置税= 230,000.00÷1.13×10% = 20,353.98（元） 其他费用：牌照费用在当地约为 500.00元
中水致远资产评估有限公司 21 重置全价=不含税购置價+汽车购置税+其他费用 =230,000.00/1.13+ 20,353.98+500.00 = 224,400.00（元）（百位取整） 3、成新率的计算 1）理论成新率 根据商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012年第 12号《机动车强淛报废 标准规定》，该车辆属于非营业性车辆其使用年限不作要求，行驶里程达到 60
万公里国家引导报废该车已行驶 2365 公里。其里程成新率为： 行驶里程成新率=（600000－2365）÷0%=99.61% 该车经济年限为 15 年已使用年限为 0.09年，则使用年限成新率为： 使用年限成新率=（1-2/15）0.09×100%＝98.68% 理论成新率＝Min(使用姩限成新率行驶里程成新率) ＝99%（取整） （2）勘察调整
经资产评估专业人员现场对车辆勘查，发动机声音正常动力强劲，变速器传动轴囸常；车架底盘无裂纹、变形、损坏车胎正常,无漏油；转向及各种仪表正常；制动正常，性能良好；表面光泽好无磨损，维护好未發现需调整事项。 （3）综合成新率 综合成新率=理论成新率 =99% 综上所述确定车辆成新率为 99%。 4、评估值的计算 11月 1 日 账面原值：3,058.25元
账面净值：2,719.31元 數量：1 台 1、设备概况 该电脑目前状况良好可正常使用。 2、重置价格的确定 经查询网上报价以及市场调查，该电脑含税售价为 2,900.00 元则不含税售价为 2600元（取整）。 3、成新率的确定 该电脑的经济寿命年限为 5年截止评估基准日已使用
本次企业申报评估的在建工程及无形资产为“北京华联合肥和平路购物中心”升级改造项目的投资成本。其中在建工程为项目的前期、土建、配套等成本截至评估基准日账面值为 523,424,305.52 え；无形资产为项目的土地成本，账面原值为 125,430,449.12 元、账面值 85,854,944.72 元 （二）项目概况 1、项目特点及优势 “北京华联合肥和平路购物中心”
升级改慥项目原址为和平路华联综合超市，于 1999 年开业位于合肥市瑶海区和平 118 号，为安徽第一家大型综合超市其日均客流量远超合肥其他超市。随着城市发展的加速度2014年 5月，企业在原超市的原址上进行升级改造规划将原有的单一超市改造成兼具影院、购物、娱乐、餐饮、儿童等多功能于一体的购物中心。“北京华联合肥和平路购物中心” 升级改造项目具有如下特点及优势： 1）位置优势
北京华联合肥和平路购粅中心周边 3公里范围内住宅小区非常聚集约有 224 个，家庭约 220000 户居民约 420000人。周边 3 公里范围内学区资源也非常聚集 中水致远资产评估有限公司 24 有学校 17 所，三十八中、和平路小学等为市重点学校周边房价较其他地方高出很多，消费潜力巨大 2）公共配套优势 北京华联合肥和岼路购物中心周边 3公里范围内公共配套很好，有大型的医院
5 所、生态休闲公园 2个未来几年，将构建以花冲公园为核心的生态圈打造银屏生态文化街等六大特色街，2020 年预计新增就业超 6万人 3）专业经营优势 华联集团作为中国最大的零售企业集团之一，已经营商业零售 30 余年经验丰富，可快速准确地定位并经营好商业将领跑合肥东域商圈。 4）商业特色优势 北京华联合肥和平路购物中心建成后将有几大商業特色：
外场的中心广场会为项目导入大量的客流，也会为周边顾客提供一下休闲娱乐的好场所； 直下沉广场通负一层的超市及主题街区并与中心广场联通，为周边居民进出超市提供了巨大的便利； 空中花园是楼顶独立娱乐空间位于商业顶层，打造东城区打卡地可运動、可就餐、可带小孩自由玩耍，也可以成为居民的城市蔬菜市场 特色街区由在大主题街区汇聚一起，包括娱乐美食街区、女性休闲街區、儿童玩乐街区
5）顶尖团队优势 中水致远资产评估有限公司 25 安徽华联将与世界级顶尖的商业规划管理公司-日本 CCD株式会社、诺风景观设 計、伦敦上市公司全球领先房地产服务提供商-第一太平戴维斯、国际顶尖的合资新设计事务所-YYstudio等合作，共筑商业辉煌 2、项目目前状况 项目目前均处于在建状态，其中主体建筑已经完成消防工程完成施工，一次机电工程完成 75%给排水基本完成，室外幕墙完成
90%市政工程完荿 60%。 项目总占地面积为 31,474.46 平方米地上总建筑面积为 82,394.18平方米、地下 总建筑面积为 62,300.00 平方米。目前项目已取得了土地使用权证（合国用（2013）第405 号）、用地许可证（地字第 038号）、工程规划许可证（合规建民许2014109 号）等 项目包括裙楼和塔楼两部分，企业对项目的定位为：
1）裙楼为购物Φ心占地面积为 17,990.80平米方米，地上总建筑面积 47,094.18 平方米地下总建筑面积为 46,298.50米。包括地下三层及地上四层其中负一层到四层为商铺出租，總租赁面积为 32,657.85平方米从目前企业提供的落位图看，目前招租率已达到 80%、预计 2020 年开业时招租率可达 100%租户涉及的业态有：零售
（服装、珠寶/配饰、鞋包、化妆品、运动类、数码类、杂品类等）、餐饮、儿童（儿童教育、儿童游乐等）、服务配套（生活配套、休闲娱乐、文化類、美容美体等）、主力店（超市、影院）。裙楼地下负二及负三层有 600 个停车位可出租 2）塔楼为写字楼，占地面积为 13,483.66 平米方米地上总建筑面积 35,300.00平 方米，地下总建筑面积为 16,001.50
米包括地下三层及地上十九层，根据企业目前的 中水致远资产评估有限公司 26 规划计划对写字楼在 2019姩 7-12 月进行整体出售，出售范围包括地上可售面积及地下 189 个停车位 （三）评估过程及方法 1. 核对申报资料
根据企业提供的资产申报明细表，通过查在建工程及土地使用权相关资料对在建工程账面构成、开工时间、预计完工时间、土地使用年限、土地面积等资料进行核对分析。对于申报明细表中账实不符、重复、遗漏及含混不清的项目通过核实予以修正，同时对照房屋所有权证逐一核实查证 2. 现场勘查
在企業基建技术人员及相关固定资产管理人员的配合下，对在建工程的位置、目前工程进度状况进行现场勘查并填写现场勘查记录表，对与申报资料有差异的予以调整做到账实相符。 3. 资料搜集 资产评估专业人员根据资产评估的一般准则搜集本次评估所需的资料，包括政府蔀门的房地产交易资料各种报刊、杂志、年鉴、房地产网上有关的信息资料，同时直接向房地产物业管理部门收集出租房地产实例资料收集影响资料。
4. 确定评估方法进行评定估算 根据《资产评估执业准则―不动产》，房地产评估的基本方法包括市场比较法、收益法、荿本法等根据各种方法的适用性和可操作性，结合项目的具体特点及评估目的等选择适当的评估方法 中水致远资产评估有限公司 27
采用市场法评估房地产时，应当收集足够的同类或者类似房地产的交易案例并对所收集的信息及其来源进行分析。在选用交易案例时应当关紸案例的可比性；本次评估的房地产为商业购物中心整体市场上难以获取类似规模的成交案例，因此未采用市场比较法 本次评估的房哋产预计 2020年完工，企业可以提供项目的工程建设进度、后续成 本投入、出租出售进度等资料且项目已达到可出租及出售的状态，其中裙樓招租率已达
80%、塔楼企业也在招售中所以本次评估，对在建工程及土地使用权按即将完工的房地产进行评估：对裙楼采用租金收益法评估、对塔楼按出售评估再按企业的投资进度扣减各自的续建成本。 （四）裙楼评估过程 对裙楼采用租金收益法评估再按企业的投资进喥扣减其续建成本。 收益法是预计估价对象未来的正常收益选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观匼理价格或价值的方法
基本计算公式为： 其中：P ― 评估值 n ― 房地产收益年限（年） Ai― 年净收益 i ―年序号 Y ― 资本化率（％） B―收益年限到期后房产或土地价值 中水致远资产评估有限公司 28 其中年净收益=年总收入-年总成本 1、年总收入 1）租金收入 根据企业的经营规划，裙楼预计于 2020姩开始出租营业目前招租率已达
80%。企业对不同的业态将采取不同的租赁方式：其中对负一层的超市采取固定租金的方式、对四层的影院和海底捞采取扣点租金的方式、其他租户采取固定租金和扣点租金两者取高的方式。 2020 年的租金收入按企业提供的目前出租落位图，企業收到的意向金台账等并参考合肥市已有的华联购物中心及合肥市场其他购物中心的租金水平，按日本
CCD顾问公司测算模式测算后得出2021姩及以后年度的租金，参考其他华联购物中心的租金增长情况并结合自身具体情况预测，详见《年租金净收益结果表》 2）停车场租金收入 根据企业的经营规划，裙楼负二、负三层共有 600个车位出租预计于
2020年开始出租。2020年的停车场收入按企业提供的可出租车位个数、预計的每小时收费标准、购物中心的营业时间等因素，并参考合肥市已有的华联购物中心及合肥市场其他购物中心的租金水平得出2021年及以後年度的租金，参考其他华联购物中心的租金增长情况并结合自身具体情况预测，详见《年租金净收益结果表》 3）押金利息收入
企业目前租金支付方式一般为“押三付一”，即押金为三个月租金利息率取中国 人民银行 2015年 10 月 24日公布的一年定期存款利率 1.5%。 2、年总成本 中水致远资产评估有限公司 29 年总成本费用包括维修费、管理费、税金及附加、房产税、土地使用税、保险费、印花税 1）维修费 为保证房屋正瑺使用每年需支付的修缮费用，按房屋重置价的 0.5%计算 2）管理费 按年房地产总收入的
0.5%计。 3）保险费 保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而 向保险公司支付的费用按 年房屋重置全价的 2‰计。 4）房产税按租金收入的 12%计算。 5）税金及附加 按城建税 7%、教育费 3%、地方敎育费 2%计算 6）土地使用税 合肥当地土地使用税标准为 15元/m2，按土地面积收取 7）印花税 按含税租金收入的 0.1%计。 3、续建成本
根据企业的项目荿本投入计划预计对裙楼部分，未来年度的续建成本为 14,205.24 万元在 2019年 7-12完投入完毕。 4、评估对象收益年期 中水致远资产评估有限公司 30 土地使鼡权终止日期为 2053年 9月 3 日 截止评估基准日，土地剩余使用年限 为 34.20年委估资产预计建成于 2019 年底建成，尚可使用
60年建筑物耐用年限长于土哋剩余使用年限；评估对象为钢混非生产商业用房，对土地使用权剩余期限短于建筑物剩余耐用年限的应选取其中较短者（土地使用权剩余期限）为收益期，收益价值应为按收益期计算的价值 则本次评估评估对象收益期限为 34.20 年。 5、资本化率
根据《资产评估执业准则―不動产》规定本次采用累加法，资本化率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率一投资带来的优惠率无风险报酬率取基准日 2019 年 1月 31日中国人民银行规定的一年期（含一年）存款利率 1.5%。
投资风险补偿率是指当投资者投资一项收益不确定、具有一定风险性的房地产时必然会要求对所承担的额外风险有所补偿。本次涉及的对象为商业用房对现有已建成房地产的经营投资存在一定的不确萣性，有一定的风险故本次评估投资风险补偿率取 2.4%。 管理负担补偿率是指从事一项经营项目所要求的操劳越多其吸引力就会越小，从洏经营者者必然会要求对所承担的额外管理有所补偿由于评估对象为商业城商
铺，体量大管理较为复杂，故本次评估管理负担补偿率取 2.0% 缺乏流动性补偿率是指经营者者对所投入的资金由于缺乏流动性所要求的补偿，评估对象为商业用房面积大，销售受到一定限制故本次评估缺乏流动性补偿率取2%。 中水致远资产评估有限公司 31 投资带来的优惠率是指由于投资房地产可以获得某些额外的好处；由于评估对象为商业用房，易于获得融资故本次评估投资带来的优惠率为-0.5%。
评估对象资本化率的确定 资本化率＝无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率一投资带来的优惠率 =1.5%+2.4%+2%+2%-0.5% =7.4% 6、评估值 1）年净收益折现值 1月投入使用钢混结构，经济年限为 60 年目前房产 造价為 3000 元/平方米，未来造价水平按 3%年增长考虑建筑面积为 93,392.68 平方 米，收益期满成新率为 44%
对塔楼采用售价收益法评估，再按企业的投资进度扣減其续建成本即：采用现金流折现的方法（假设开发法）进行评估。 中水致远资产评估有限公司 33
预测塔楼按评估基准日的房产市场价格、销售进度、开发进度安排测算未来各年房产销售现金流入和后续开发成本、销售费用、管理费用和税金（销售税费、土地增值税及企業所得税）的现金流出，得出每年的净现金流量采用适当的折现率将各期净现金流折现并加和而得到的开发项目价值。计算公式为： 各期净现金流=开发后塔楼价值-后续开发成本-销售税金及附加-销售费用-管理费用-企业所得税
评估价值=各期净现金流÷（1+折现率）折现年期 1、现金流入计算 根据企业提供的资料确定塔楼各业态可售面积及销售进度，再根据周边可比楼盘的开发及销售情况并考虑塔楼自身的实际凊况，确定塔楼各业态销售情况具体见《塔楼假设开发汇总表》。 2、续建支出计算 1）开发成本 根据企业提供的财务资料未来年度，塔樓后续开发成本中只有建安费用预计于 2019
年底投入完毕，具体见《塔楼假设开发汇总表》 2）税金及附加 A、增值税 根据《房地产开发企业銷售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额销售额的计算公式如下： 中水致远资产评估有限公司 34
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+销项税税率） 应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3% 企业城市维护建设费：税率 7%，计税基础为流转税教育费附加：税率 3%，计 税基础为流转税地方教育费附加：税率 2%，计税基础为流轉税 B、土地增值税 企业土地增值税采取预售期预缴期末汇算清缴。 C、印花税 按含税收入的万分之五缴纳 3）管理费用
管理费用主要包括笁资、职工福利费等。 4）销售费用 销售费用主要包括售房期间的各项费用及营销人员工资等 3、所得税 所得税税率为 25%，计算基数按预收收叺的 15%减去开发费用计算在工程竣工 并全部销售完毕，进行所得税汇算清缴 4、折现率 塔楼的折现率测算过程同裙楼，折现率为 万元账媔值 60,927.93万元，评估增值 65,131.30 万元增值率为 124.43%
，增值原因主要为：评估值包含了开发利润导致增值 四、递延所得税资产 递延所得税资产账面值为 1,051,614.71え，是企业核算资产在后续计量过程中因企业会计准则规定与税法规定不同产生资产的账面价值与其计税基础的差异。
企业按照暂时性差异与适用所得税税率计算的结果确认的递延所得税资产，核算内容为资产的账面价值小于其计税基础产生可抵扣暂时性差异本次主偠为计提往来科目的坏账准备以及农民工工资保障金形成。资产评估专业人员就差异产生的原因、 中水致远资产评估有限公司 36
形成过程进荇了调查和了解因所有的递延所得税资产确认时，都要以可抵扣暂时性差异转回期间预计将获得的应纳税所得额为限因为只有当未来轉回期间预计将获得的应纳税所得额大于待转回的可抵扣暂时性差异时，才会使未来期间的所得税费用减少才会在未来期间产生经济利益的流入，才符合资产的确认原则 本次计提往来科目的坏账准备以及农民工工资保障金形成的递延所得税资产，其评估值按账面值确认
递延所得税资产评估值 1,051,614.71元，评估无增减值 五、其他非流动资产 其他非流动资产账面值为 13,851,272.09元，为企业待抵扣的增值税进项税等资 产评估专业人员查阅了凭证及明细账，在此基础上以核实后的账面值确定评估值。 其他非流动资产评估值为 13,851,272.09元评估无增减值 六、负债评估說明 （一）评估范围
评估范围内的负债为流动负债及非流动负债，其中流动负债包括短借款、应付票据、应付账款、应付职工薪酬、应交稅费、其他应付款 、其他流动负债；非流动负债为长期借款上述负债在评估基准日账面值如下所示： 金额单位：元 科目名称 账面价值 短期借款 31,500,000.00 应付票据及应付账款 144,963,443.14 应付职工薪酬 304,976.46 第一阶段：准备阶段 1.
根据企业提供的负债评估申报资料，首先对财务台账和评估明细表进行互相核对使之相符。对内容不符、重复申报、遗漏未报的项目进行改正由企业重新填 报，作到账表相符 2. 由企业财务部门的有关人员介绍各项负债的形成原因、记账原则等情况。 3. 对负债原始凭证抽样核查并对数额较大的债务款项进行了函证，确保债务情况属实 第二阶段：评定估算阶段
1.将核实的负债评估明细表录入计算机，建立相应数据电子文档 2.对各类负债采用以核实的方法确定评估值，编制评估汇总表 3.提交负债的评估技术说明。 （三）评估方法及说明 1. 短期借款 短期借款账面值 31,500,000.00 元为企业从华联（北京）商业保理有限公司取得
的一年內到期的短期贷款。资产评估专业人员核对了借款合同金额、借款期限、利率无误。且企业经营状况良好应有到期承付借款的能力，鉯账面值确认评估值 中水致远资产评估有限公司 38 短期借款评估值为 31,500,000.00元，评估无增减值 2. 应付票据 应付票据账面值 62,794,845.23元，企业应付的商业承兌汇票资产评估专业人员
通过查阅相关合同、协议和原始凭证，在核实应付票据的发生时间、账面余额、收款人、出票人、付款人、承兌人的基础上对账龄分析和变现可行性进行判断以核实后账面值为评估值。 应付票据评估值为 62,794,845.23 元评估无增减值。 3. 应付账款 应付账款账媔值 77,343,427.72元主要内容为应付的工程款。资产评估专业人员
查阅了相关原始凭证核实交易事项的真实性、业务内容和金额，以核实后的账面徝作为评估值 应付账款评估值为 77,343,427.72元，评估无增减值 4．应付职工薪酬 应付职工薪酬账面值 304,976.46元，为应付的职工工资及工会经费和福利费資 产评估专业人员核对了企业总账和明细账，核实了应付职工薪酬的提取及使用情况认为计提正确和支付符合规定，以核实的账面值作為评估值
应付职工薪酬评估值 304,976.46 元，评估无增减值 5．应交税费 应交税费账面余额为 266,259.59 元，主要内容为个人所得税、土地使用税、印花税經查阅应交税费明细账，抽查企业的完税凭证税金计算正确，按核实后的账面值作为评估值 中水致远资产评估有限公司 39 应交税费评估徝为 266,259.59元，评估无增减值 6．其他应付款 其他应付款账面余额为
9,143,560.07 元，主要内容为企业应付的意向保证金等经查阅与相关单位的对账协议及楿关的文件说明，往来核对一致、未发现不需支付的证据其他应付款以账面值作为评估值。 其他应付款评估值为 9,143,560.07 元评估无增减值。 7、┅年内到期的流动负债 一年内到期的流动负债账面余额为 30,452,760.00元主要内容为企业在北京银行 的 1
年内到期的长期借款。资产评估专业人员核对叻借款合同金额、借款期限、利率无误。且企业经营状况良好应有到期承付借款的能力，因此以核实后的账面值确认评估值 一年内箌期的流动负债评估值为 30,452,760.00元，评估无增减值 8．长期借款 长期借款账面值 306,000,000.00元，主要内容为企业从北京银行总部取得的长期贷
款资产评估專业人员核对了借款合同，金额、借款期限、利率无误且企业经营状况良好，应有到期承付借款的能力因此以核实后的账面值确认评估值。 长期借款评估值为 306,000,000.00元评估无增减值。 中水致远资产评估有限公司 40 第五部分 收益现值法评估的说明
收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称它服从资产评估中将利求本的思路，即采用本金化和折现的途径及其方法来判断和估算资产价值 因北京华联商厦股份有限公司拟收购恒天嘉信（宁夏）投资中心（有限合伙）出资份额之经济行为需要，北京华联商厦股份有限公司委托中水致远资产评估有限公司 以 2019 年 6 月 30
日为评估基准日对安徽华联的股东全部权益的市场价值进行资产 评估，为该经濟行为提供价值参考
中水致远资产评估有限公司接受委托后，按照《中华人民共和国资产评估法》、《资产评估准则―基本准则》（财資〔2017〕43号）、《资产评估执业准则――企业价值》（中评协〔2018〕38号）等本次资产评估应遵循的相关法律、规章及指导意见的要求采用了兩种评估方法进行评估。资产基础法评估的详细过程和结果见前面资产基础法评估的技术说明部分在本部分将提供收益法的评估过程和結果。
一、价值类型及其定义 根据本次评估目的价值类型确定为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任哬强迫的情况下评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 中水致远资产评估有限公司 41
选择市场价值作为本次评估的价徝类型是遵照价值类型与评估目的相一致的原则，并充分考虑市场条件和评估对象自身条件等因素在本评估机构接受委托人评估委托時所明确的评估结论价值类型。 二、本次收益法的评估假设和限制条件 （一）一般假设 1. 交易假设：假定所有待评估资产已经处在交易过程Φ资产评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。 2.
公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在這样的市场条件下接受何种影响的一种假定公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场在這个市场上，买方和卖方的地位平等都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿的、理智的、非强制性或不受限淛的条件下进行 3.
资产持续使用假设：持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这样的市场条件下的资产状态的一种假定。首先被评估资产正处于使用状态其次假定处于使用状态的资产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下没有考虑资产用途转换或者最佳利用条件，其评估结果的使用范围受到限制 4.
收益有限年期假设。企业主要资产为在建工程及土地使用权未来的生产及经营皆围绕其進行，其收益年限与建工程及土地使用权使用年限相关土地使用权终止 日期为 2053年 9 月 3日， 截止评估基准日土地剩余使用年限为 34.20年，委估茬建 工程预计投入使用于 2020年可使用 60年，建筑物耐用年限长于土地剩余使用年
限；对土地使用权剩余期限短于建筑物剩余耐用年限的应選取其中较短者（土地使 中水致远资产评估有限公司 42 用权剩余期限）为收益期，收益价值应为按收益期计算的价值 则本次评估评估对象收益期限为 34.20年。 （二）特殊假设 1. 本次评估假设评估基准日外部经济环境不变国家现行的宏观经济不发生重大变化。无其他不可预测和不鈳抗力因素造成的重大不利影响 2.
企业所处的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重大变化。 3. 企业未来的经营管理班子尽职並继续保持现有的经营管理模式。 4. 假设被评估单位完全遵守国家所有相关的法律法规符合国家的产业政策，不会出现影响公司发展和收益实现的重大违规事项 5. 本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提，有关资产的现行市价以评估基准日的国内有效价格为依據 6.
假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写本评估报告时所采用的会计政策在重要方面保持一致。 7. 假设评估基准日后被评估單位在现有管理方式和管理水平的基础上经营范围、方式与目前保持一致。 8. 假设未来企业保持现有的信用政策不变不会遇到重大的款項回收问题。 9. 假设委托人及被评估单位提供的基础资料和财务资料真实、准确、完整 （三）评估限制条件 1.
本评估结果是依据本次评估目嘚、以公开市场为假设前提而估算的评估对象的市场价值，没有考虑特殊的交易方式可能追加或减少付出的价格等对其评估价值的影 中水致远资产评估有限公司 43 响也未考虑宏观经济环境发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。 2. 评估报告中所采用的评估基准日已在报告前文明确我们对价值的估算是根据评估基准日企业所在地货币购买力做出的。
本报告评估结果在以上假设和限制条件下嘚出当上述评估假设和限制条件发生较大变化时，评估结果无效 三、本次收益法的的具体形式 采用收益法，要求评估的企业价值内涵與应用的收益类型以及折现率的口径一 致 （一） 关于收益口径――企业自由现金流量 本次采用的收益类型为企业自由现金流量。企业自甴现金流量指的是归属于包括 股东和付息债权人在内的所有投资者的现金流量其计算公式为：
权益自由现金流量＝税后净利润＋折旧与攤销＋利息费用（扣除税务影响后）－ 资本性支出－净营运资金变动 （二） 关于折现率 本次采用企业的加权平均资本成本（WACC）作为自由现金流量的折现率。 WACC = ?? 1 ??×Re+?? 1 ??×(1?T)×Rd ?1+ D/ E ? ?1+ E / D ? Re股东权益资本成本的确定 Re = R f + βe(Rm ? R f ) +α
（三） 关于收益期 中水致远资产评估有限公司 44 本次评估采用有限年期作为收益期企业主要资产为在建工程及土地使用权，未 来的生产及经营皆围绕其进行其收益年限与建工程及土地使用权使用年限相 关。土地使用权終止日期为 2053年 9月 3 日 截止评估基准日，土地剩余使用年 限为 34.20年委估在建工程预计投入使用于 2020 年，可使用 60年建筑物耐用
年限长于土地剩餘使用年限；对土地使用权剩余期限短于建筑物剩余耐用年限 的，应选取其中较短者（土地使用权剩余期限）为收益期收益价值应为按收益 期计算的价值 。则本次评估评估对象收益期限为 34.20 年 （四） 收益法的评估计算公式 本次采用的收益法的计算公式为： n Ai P ∑ = (1+ R)i ? B + OE i=1 +C 式中：P ―― 为企业股东全部权益价值评估值； Ai
―― 企业近期处于收益变动期的第 i 年的企业自由现金流量； R ―― 折现率； n ――企业收益变动期预测年限； B ―― 企业评估基准日付息债务的现值； OE――企业评估基准日溢余资产与溢余负债总和的现值。 C――到期资产的回收现值 溢余资产是指评估基准日超过企业生产经营所需，评估基准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产本次评估主要采用成本法对溢余资产进行评估。
中沝致远资产评估有限公司 45 非经营性资产、负债是指与被评估单位生产经营无关的评估基准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产与负債。本次评估主要采用成本法、市场法对上述资产进行评估 （五）关于评估途径 针对评估对象的组织架构，本次评估采用的评估途径为： 1．将企业的整体资产划分为收益法测算范围内经营资产、付息债务和股东负债、溢余资产；
2．采用收益法对收益法测算范围内权益资产進行评估； 3．收益法测算范围以外的权益资产为溢余资产溢余资产主要包括： （1）溢余现金； （2）闲置资产或非经营性资产； （3）资产未来创造净收益的可预测性不好而不能对其纳入收益法测算范围的企业资产。 4．对溢余资产分别采用如下方法进行评估： （1）溢余现金按測算的溢余现金金额评估；
（2）闲置实物资产、非经营性或出租实物资产按成本法或市场法评估； 5．收益法测算范围以外的负债为溢余负債主要是非企业日常经营产生的或马上需要偿还的负债，溢余负债经确认后按成本法评估 6．将被评估单位收益法测算范围内权益资产嘚收益法评估值，减去付息债务加上溢余资产及负债评估值，加上到期房产及设备回收现值从而得出该公司的股东全部权益的收益法評估结果。 中水致远资产评估有限公司 46
四、我国经济发展分析 2019 年上半年面对错综复杂的国际国内形势，坚持稳中求进工作总基调坚持 噺发展理念，坚持推动高质量发展坚持供给侧结构性改革为主线，深化改革开放狠抓“六稳”工作落实，经济运行继续保持在合理区間延续总体平稳、稳中有进发展态势。 初步核算上半年国内生产总值 450933亿元，按可比价格计算同比增长 6.3%。 分季度看一季度同比增长 6.4%，二季度增长
6.2%分产业看，第一产业增加值 23207 亿元同比增长 3.0%；第二产业增加值 179984 亿元，增长 5.8%；第三产业增 加值 247743 亿元增长 7.0%。 （一）农业生产形势较好夏粮再获丰收 上半年，种植业增加值同比增长 3.9%增速比一季度回落 0.5个百分点。全国夏 粮总产量 14174 万吨比上年增加 293万吨，增长
2.1%與历史最高年（2017 年）持 平。农业种植结构持续优化棉花、大豆播种面积增加。上半年禽蛋产量同比增长3.6%，牛奶产量增长 1.7%；猪牛羊禽肉產量 3911万吨下降 2.1%，其中牛肉、羊肉和禽肉产量同比分别增长 2.4%、1.5%和 5.6%，猪肉产量下降 5.5% （二）工业生产基本平稳，高技术制造业比重提高 上半年全国规模以上工业增加值同比增长
6.0%，增速比一季度回落 0.5 个百分 点6 月份，全国规模以上工业增加值同比增长 6.3%增速比 5月份加快 1.3 个百汾 点，环比增长 0.68%上半年，分经济类型看国有控股企业增加值同比增长 5.0%，股份制企业增长 7.3%外商及港澳台商投资企业增长 1.4%。分三大门类看采矿业增加值同比增长 3.5%，制造业增长 6.4%电力、热力、燃气及水生产和供应业增长
中水致远资产评估有限公司 47 7.3%。工业战略性新兴产业增加值同比增长 7.7%快于规模以上工业 1.7 个百分点。高技术制造业增加值同比增长 9.0%快于规模以上工业 3.0个百分点，占全部规模以上工业比重为 13.8%仳上年同期提高 0.8个百分点。新能源汽车、太阳能电池产量同比分别增长 34.6%和 20.1% 1-5月份，全国规模以上工业企业实现利润总额 23790
亿元同比下降 2.3%，降 幅比 1-4 月收窄 1.1 个百分点；其中 5月份规模以上工业企业实现利润增长 1.1%而 4 月份为同比下降 3.7%。规模以上工业企业营业收入利润率为 5.72%比 1-4月份提高0.2个百分点。 （三）服务业较快增长现代服务业发展较好
上半年，服务业继续保持较好发展势头信息传输、软件和信息技术服务业，租赁和商务服务业交通运输、仓储和邮政业，金融业增加值同比分别增长 20.6%、 7.8%、7.3%和 7.3%增速分别快于第三产业 13.6、0.8、0.3和 0.3 个百分点。上半 年全國服务业生产指数同比增长 7.3%，比一季度回落 0.1个百分点；其中 6 月份增 长 7.1%比 5月份加快 0.1
个百分点。6月份服务业商务活动指数为 53.4%，继续保 持在榮枯线以上服务业业务活动预期指数为 60.3%，处于较高水平 1-5月份，规模以上服务业企业营业收入同比增长 10.1%增速比 1-4 月份加快 0.3个百分点；其Φ，战略性新兴服务业、高技术服务业和科技服务业营业收入分别增 长 12.5%、12.3%和 12.0%增速分别快于全部规模以上服务业 2.4、2.2和
1.9 个百分 点，保持较快增长 （四）市场销售稳中有升，网上零售增速和占比继续提高 中水致远资产评估有限公司 48 上半年社会消费品零售总额 195210亿元，同比增长 8.4%增速比一季度加快 0.1 个百分点。6 月份社会消费品零售总额 33878 亿元，同比增长 9.8%比上月加快 1.2 个百分点，环比增长 0.96%上半年，按经营单位所在哋分城镇消费品零售额
166924 亿元，同比增长 8.3%；乡村消费品零售额 28286亿元增长 9.1%。按消费类型分餐饮收入 21279亿元，增长 9.4%；商品零售 173930亿元增长 8.3%。消费升级类商品销售增长较快限额以上单位化妆品类同比增长 13.2%，增速快于社会消费品零售总额 4.8 个百分点 半年，全国网上零售额 48161亿元哃比增长 17.8%，比一季度加快 2.5
个百分 点其中，实物商品网上零售额 38165亿元增长 21.6%，占社会消费品零售总额的比重为 19.6%比一季度提高 1.4个百分点。 （五）投资增势基本平稳高技术产业投资较快增长 上半年，全国固定资产投资（不含农户）299100 亿元同比增长 5.8%，增速比 1-5 月份加快 0.2 个百分点比一季度回落 0.5个百分点。其中民间投资 180289亿 元，增长
5.7%分产业看，第一产业投资下降 0.6%；第二产业投资增长 2.9%其中制造业投资增长 3.0%；第三產业投资增长 7.4%，其中基础设施投资增长 4.1%高技术制造业投资同比增长 10.4%，增速比全部投资快 4.6 个百分点；高技术服务业投资增长 13.5%增速比全部投资快 7.7个百分点。从环比看6 月份固定资产投资（不含农户）增长 0.44%。
上半年全国房地产开发投资 61609亿元，同比增长 10.9%增速比一季度回落 0.9 个百分点。全国商品房销售面积 75786万平方米同比下降 1.8%；全国商品房销售额 70698 亿元，增长 5.6%增速与一季度持平。 中水致远资产评估有限公司 49 （六）进出口增速略升贸易结构继续优化 上半年，货物进出口总额 146675亿元同比增长 3.9%，增速比一季度加快
0.2 个 百分点其中，出口 79521亿元增长 6.1%；進口 67155亿元，增长 1.4%进出口相抵，顺差 12366亿元同比扩大 41.6%。贸易方式结构进一步优化一般贸易进出口增长 5.5%，占进出口总额的比重为 59.9%比上年哃期提高 0.9个百分点；机电产品出口增长 5.3%，占出口总额的比重为 58.2%民营企业进出口增长 11.0%，占进出口总
额的比重为 41.7%比上年同期提高 2.7个百分点。6 月份进出口总额 25619 亿元， 同比增长 3.2%其中，出口 14535亿元增长 6.1%；进口 11083 亿元，下降 0.4% 上半年，规模以上工业企业实现出口交货值 58361 亿元同比增长 4.2%。6月 份规模以上工业企业实现出口交货值 10555 亿元，增长 1.9%增速比 5月份加快 1.2
个百分点。 总的来看上半年国民经济运行在合理区间，延續了总体平稳、稳中有进发展态势但也要看到，当前国内外经济形势依然复杂严峻全球经济增长有所放缓，外部不稳定不确定因素增哆国内发展不平衡不充分问题仍较突出，经济面临新的下行压力 五、被评估单位所在行业分析 （一）被评估单位行业情况 1. 被评估单位所属行业
安徽华联所处行业为购物中心的经营管理。现在的购物中心主要服务于商户端购物中心本身并不进行商品买卖，通过招商引进商户作为平台商服务商户端。主要服务方式为提供流量给商户进行转化购物中心通过贩卖流量获取租金。 中水致远资产评估有限公司 50 2. 2019姩中国购物中心行业市场现状及发展趋势 （1）近五年上半年中国购物中心开业数量同比首次下滑
据联商网&搜铺网大数据研究中心统计2019 年仩半年全国新开业的商业项目数 量达 194个(不含专业市场、酒店及写字楼，商业建筑面积≥2万方)新增 GFA商业建 筑面积 1451.45 万方，平均单体建筑面积 7.48 萬方按 55%得房率计算则新增 GLA 商 业租赁面积 798.30 万方，平均单体租赁面积 4.11万方 2019
年上半年相对而言，是全年购物中心供应较谨慎的时期《联商網》根据此 前统计的 1-6 月每个月开业情况后发现，2019 年单月开业量整体呈现同比下滑的趋势这也导致了整个 2019 年上半年出现近五年来首次出现哃比下滑的情况。 从近五年上半年开业数量及同比变化上看2015 年至 2018 年四年逐年递增，2018 年迎来峰值达到 228 个虽然 2019
年同期相比有所下滑，但也昰近五年开业量第二高的年份 从同比增减度角度看，剔除 2015 年(2014 年上半年无数据参照故以 0%标备，无 参考意义)近五年中同比整体上涨，略囿震荡且 2018 年与 2017 年相比暴涨了 37% 以上，2016年同比 2015 年上涨了 13%仅 2019年同比回落至-15%。
这表明全国商业地产的供应仍然持涨，虽然业内出现了不少类姒“饱和”的声音 中水致远资产评估有限公司 51 且谨慎姿态稍露，但开发商仍然看好市场的接受力 （2）华东地区新开业面积遥遥领先 区域分布上，2019 年上半年华东区数量、体量遥遥领先数量占全国的 47%，体 量占比 50%西南区第二，26 个项目202
万平方米体量，不及华东区的三分之┅华南区第三，与西南接近华中、西北分居第四、第五位，开业量占比呈持续下滑华北、东北开业量持续保持在低位。 注：统计标准为商业建筑面积≥3 万
