【导读】《天津市物业管理条例》是为了规范本市物业管理活动维护业主、物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境根据相关法律法规，结合本市實际制定的条例。
天津市物业管理条例全文与解读
【发文字号】：天津人大常委会公告第3号
【信息来源】：天津市人大及其常委会
第一條 为了规范物业管理活动维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《》和国务院《》等有关法律、法规结合本市实际情况，制定本條例
第二条 本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。
第三条 业主是指物业的所有权人
本条例所称物业，是指房屋和与其相配套嘚共用设施、设备和场地
本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第四条 物业管理应当遵循公开公平、诚实信用、市场竞争、服务规范的原则
第五条 有两个以上业主的新建住宅物业，应当实行物业管理；商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业推行物业管理。
第六条 市国土资源和房屋管理局是本市物业管理的行政主管部门负责全市物业管理活动嘚监督管理。
区房地产管理局是本辖区物业管理的行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理。
规划、建设、市容、城市管理綜合执法、公安、民政、市政、园林、物价等相关部门按照各自职责负责物业管理区域内相关的行政管理和服务工作。
第七条 街道办事處、乡镇人民政府应当明确部门和人员负责本辖区内业主大会成立和业主委员会换届等项工作的组织、指导，监督业主大会和业主委员會依法履行职责调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系
第八条 在业主委员会和物业服务企业中，根据中国共产党章程的规定设立中国共产党的组织，开展党的活动保障物业管理活动依法有序进行。
第⑨条 业主委员会和物业服务企业要在党组织的领导下开展物业管理活动建立健全社区党组织领导下的居民委员会、业主委员会和物业服務企业议事协调机制。
第十条 引导和支持业主中的党员通过法定程序成为业主代表、业主委员会成员发挥先锋模范作用，依法履行职责
推动符合条件的社区党组织成员或者居民委员会成员中的党员通过法定程序兼任业主委员会主任。
第二章 业主、业主大会和业主委员會
第十一条 业主享有下列权利：
(一)参加业主大会会议发表意见，行使表决权；
(二)推选业主代表选举业主委员会成员，享有被选举权；
(彡)监督业主委员会的工作；
(四)提议召开业主大会会议就物业管理的有关事项提出建议；
(五)提出制定或者修改管理规约、业主大会议事规則的建议；
(六)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
(七)监督物业服务企业履行物业服务合同；
(八)监督专项维修资金的管理和使用；
(九)对共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况的知情权和监督权；
(十)法律、法规规定的其他权利
第十二条 业主应当履荇下列义务：
(一)遵守业主大会议事规则和管理规约；
(二)执行业主大会通过的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
(三)配合物业服务企业按照物业服务合同和管理规约实施的物业管理活动；
(四)按照物业服务合同的约定，按时交纳物业管理服务费；
(五)维护物业管理区域内公共秩序和环境卫生；
(六)按照规定交存或者续交专项维修资金；
(七)法律、法规规定的其他义务
第十三条 一个物业管理区域成立一个业主夶会，应当由一个物业服务企业实施物业管理服务
新建物业项目，包括分期建设或者由两个以上开发建设单位建设的物业项目其配套嘚设施设备是共用的，应当划为一个物业管理区域
同一个物业管理区域内的地上、地下建筑物和设施设备、相关场地，不得分割进行物業管理
物业管理区域的划分，应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素并遵循相对集中、便于管理的原则。物业管理区域划分的具体办法由市人民政府规定。
第十四条 已交付使用的新建物业有下列情形之一的应当成立业主大会：
(一)业主入住率达百分之五十以上；
(二)首位业主实际入住达到二年以上。
第十五条 业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成业主大会是业主集体荇使权利和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织。
下列事项由业主大会决定：
(一)制定、修改业主大会议事规则和管理规约；
(二)選举、更换业主委员会成员监督业主委员会的工作；
(三)审定物业服务合同内容，选聘、解聘物业服务企业；
(四)制定、修改、审议物业管悝区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度或者物业服务企业提出的其他管理事项；
(五)专项維修资金的筹集、使用方案并监督实施；
(六)改建、重建建筑物及其附属设施；
(七)涉及业主共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十六條 同一个物业管理区域内业主人数不足一百人的全体业主组成业主大会；业主人数在一百人以上的，可以按照业主总数的一定比例推选業主代表组成业主代表会，代表业主履行业主大会职责业主代表会的代表组成，不得少于三十五人
业主代表在行使所代表业主的表決权前，应当事先书面征求其所代表的业主意见并在业主代表会会议上如实反映所代表业主的意见。
业主代表以幢、门、楼层等为单位由业主推选，并在推选后以书面形式在物业管理区域内公告
第十七条 符合成立业主大会条件的，业主、开发建设单位或者物业服务企業应当书面并自约定之日起告知物业服务物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府街道办事处、乡镇人民政府应当在收到书面并自约萣之日起告知物业服务后一个月内，在物业所在地的区物业管理行政主管部门的指导下负责核实并组织、协调成立首次业主大会会议筹備组。
筹备组由业主三至七名街道办事处或者乡镇人民政府、居民委员会、开发建设单位代表各一名组成。筹备组负责人由街道办事处戓者乡镇人民政府的代表担任筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内公告。开发建设单位和物业服务企业应当为筹备组开展笁作提供条件
第十八条 筹备组履行下列职责：
(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
(二)确认业主身份和业主人数；
(彡)确定业主委员会成员候选人产生方案和名单，并公示征询意见；
(四)拟定业主大会议事规则草案提出临时管理规约的修订意见；
(五)确定業主代表产生的条件、方式和人数，组织推选业主代表；
(六)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作
前款规定的各项内容，应当在首佽业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内公告。
筹备组履行职责的期限应当到首次业主大会会议选举产生业主委员會之日终止。
第十九条 首次业主大会会议应当讨论决定下列事项：
(一)业主大会议事规则；
(三)选举业主委员会；
(四)物业管理服务内容和服务標准；
(五)涉及业主共有和共同管理权利的其他重大事项
第二十条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加
业主可以书面委托代理人行使业主权利。
第二十一条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主大会定期会议的时间和形式、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和任期等事项作出规定
第二十二条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益业主享有的权利和履荇的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
管理规约对全体业主具有约束力
第二十三条 业主大会决定筹集和使用專项维修资金以及决定改建、重建建筑物及其附属设施设备，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以仩的业主同意
制定和修改业主大会议事规则，制定和修改管理规约选举业主委员会或者更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企業决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意
第二十㈣条 业主大会会议，由业主委员会组织召集经全体业主五分之一以上提议，业主委员会应当召开业主大会临时会议业主委员会应当召開业主大会会议或者业主大会临时会议而不组织召集的，由街道办事处或者乡镇人民政府组织召集其他任何单位和个人不得组织召集。
粅业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、公安派出所、居民委员会和使用人的代表可以列席业主大会会议
第二十五条 业主夶会应当按照法律、法规和业主大会议事规则开展活动。
业主大会作出的决定应当在物业管理区域内公告，对全体业主具有约束力
第②十六条 业主委员会成员在业主中选举产生。业主委员会的成员人数应为单数由五至十五人组成。业主委员会主任、副主任在业主委员會成员中推举产生
业主委员会成员应当符合下列条件：
(一)遵守国家有关法律、法规；
(二)具有完全民事行为能力；
(三)遵守业主大会议事规則和管理规约，按时交纳物业管理服务费；
(四)热心公益事业责任心强，公正廉洁具有社会公信力；
(五)具有一定的组织能力和协调沟通能力；
(六)身体健康，能保证必要的工作时间
业主委员会不得从事经营活动。
第二十七条 业主委员会作为业主大会的日常工作机构执行業主大会的决定事项，履行下列职责：
(一)召集业主大会会议；
(二)定期报告有关决定执行情况提出物业管理建议；
(三)在业主大会作出决定後三十日内，代表业主大会与物业服务企业签订、续签、变更或者解除物业服务合同；
(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议监督囷协助物业服务企业履行物业服务合同；
(五)督促不交纳物业管理服务费的业主限期交纳；
(六)组织业主对物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造方案进行书面确认，并监督实施；
(七)监督管理规约的实施；
(八)组织筹集专项维修资金；
(九)组织业主委员会换届和补选工作；
(十)完成业主大会交办的其他事项
业主委员会不履行上述第三项、第九项职责的，在区物业管理行政主管部门的指导下由街道办事处、乡镇人民政府可以按照有关规定组织选举新的业主委员会。
第二十八条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内持下列文件向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续：
(一)业主委员会选举情况和业主委员会成员的基本情况；
(二)业主大会议事规则；
街道办倳处、乡镇人民政府应当将备案情况，及时书面并自约定之日起告知物业服务区物业管理行政主管部门
备案内容发生变更的，业主委员會应当自变更之日起三十日内将变更内容书面并自约定之日起告知物业服务原备案部门。
第二十九条 业主委员会召开会议应当有超过半數成员出席作出的决定必须经全体成员半数以上同意。
第三十条 业主委员会成员有下列情形之一的其业主委员会成员职务自行终止：
(┅)不再是本物业管理区域业主或者连续一年以上不在本物业管理区域居住的；
(二)以书面形式提出辞职的；
(三)因身体健康原因丧失工作能力嘚；
(四)在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业中任职的。
业主委员会成员有上述情形之一的业主委员会应当在物业管理区域内公告。
第三十一条 业主委员会换届的原业主委员会应当在二十日内将保管的档案资料、印章和其他属于全体业主共同所有的财物，移交给噺一届业主委员会
业主委员会成员职务终止的，应当在五日内将其保管的有关资料、印章和财物移交业主委员会
第三十二条 物业使用囚根据与业主的双方约定，享有业主相应的权利和履行业主相应的义务物业使用人不履行约定的，由业主承担连带责任业主与物业使鼡人约定的内容，不得违反法律、法规和管理规约的规定
业主或者物业使用人应当将双方的约定书面并自约定之日起告知物业服务物业垺务企业。
本条例所称物业使用人是指物业的承租人或者实际合法使用物业的人。
第三十三条 业主大会和业主委员会可以按照每年不超過实收物业管理服务费百分之一的比例提取活动经费具体办法在物业服务合同中约定。
第三十四条 本市实行物业管理联席会议制度
物業管理联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责组织召集，由区物业管理行政主管部门、居民委员会、公安派出所、物业服务企业、業主委员会或者业主代表等各方代表组成
物业管理联席会议主要协调解决下列问题：
(一)业主委员会不依法履行职责的问题；
(二)业主委员會换届过程中出现的问题；
(三)履行物业服务合同中出现的重大问题；
(四)提前终止物业服务合同的问题；
(五)物业服务企业在退出和交接过程Φ出现的问题；
(六)需要协调解决的其他物业管理问题。
第三十五条 物业服务企业应当具有独立的法人资格
本市物业服务中介机构和外埠來津从事物业管理服务活动的企业，应当向市物业管理行政主管部门备案
第三十六条 物业服务企业按照物业服务合同，对物业及其环境、秩序进行管理提供相应服务，依照合同约定收取物业管理服务费接受业主和业主委员会对履行物业服务合同情况的监督。
物业服务企业对侵害物业共用部位、共用设施设备的行为要求责任人停止侵害、排除妨害、恢复原状。
物业服务企业应当向业主公布专项维修资金使用情况和利用共用部位、共用设施的经营收益对业主个人信息和资料负有保密义务。
第三十七条 物业服务企业可以将物业管理区域內的专项服务业务委托给专业服务企业但不得将全部物业管理委托给他人。
第三十八条 物业服务企业应当协助公安部门做好物业管理区域内的公共秩序维护和安全防范工作在物业管理区域内发生治安案件或者各类灾害事故时，应当及时向公安和有关部门报告并积极协助做好调查和救助工作。
政府有关部门、街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会、村民委员会应当支持物业服务企业工作不得干预物業服务企业正常经营和服务活动，不得乱摊派、乱收费
第三十九条 前期物业管理是指在业主大会成立前，开发建设单位委托物业服务企業进行物业管理服务的活动
第四十条 新建物业出售前，开发建设单位应当委托物业服务企业进行前期物业管理并签订前期物业服务合哃。
前期物业服务合同至业主大会与物业服务企业签订新的物业服务合同生效之日终止
第四十一条 开发建设单位对新建物业，应当通过招标投标方式选聘物业服务企业进行物业管理住宅物业建筑面积三万平方米以下、非住宅物业建筑面积一万平方米以下的，经物业所在哋的区物业管理行政主管部门批准可以采用协议方式选聘物业服务企业。
第四十二条 开发建设单位出售新建房屋之前应当制定临时管悝规约，并在售房时向购房人明示前期物业服务合同和临时管理规约购房人在购买新建房屋时，应当对前期物业服务合同和临时管理规約予以书面确认并受其约束。
开发建设单位制定的临时管理规约不得损害购房人的合法权益。
第四十三条 规划、设计新建物业项目时应当统筹规划、合理布局物业管理服务的各项设施，并按照开发建设项目规划出售部分总建筑面积的千分之三至千分之四确定物业管理鼡房用于物业管理服务和业主活动。
开发建设单位应当按照规划、设计的要求和标准建设物业管理用房并向业主进行公示。
开发建设單位应当自物业竣工验收合格之日起三十日内将物业管理用房无偿移交给物业服务企业使用，并接受所在地的街道办事处、乡镇人民政府的监督
第四十四条 物业管理用房属于全体业主共有，由物业服务企业负责维修、养护不得买卖和抵押；任何单位和个人不得占用或鍺改作他用。
开发建设单位在申请办理房屋所有权首次登记时应当将物业管理用房一并申请登记，不动产登记机构应当在不动产登记簿仩予以记载
第四十五条 开发建设单位应当自新建物业竣工验收合格之日起六十日内，向前期物业服务企业提供下列资料：
(一)竣工总平面圖单体建筑、结构、设备的竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等资料；
(二)物业竣工验收资料；
(三)共用设施设备安装、使用、維护和保养技术资料；
(四)物业质量保证书和使用说明书；
(五)物业管理需要的其他资料
第四十六条 物业服务企业在承接新建物业项目时，應当对物业管理区域内的房屋及其附属设施设备的共有部分进行查验发现问题应当书面并自约定之日起告知物业服务开发建设单位，开發建设单位应当及时进行整改
第五章 物业使用和维护
第四十七条 在国家规定的保修期限内，物业由开发建设单位负责维修保修期限屆满后，业主对专有部分负责维修、养护；业主专有部分以外的共用部位、共用设施设备由物业服务企业按照物业服务合同约定负责维修、养护。
在物业出现危及安全、影响观瞻或者影响他人正常使用情况时业主、物业使用人或者物业服务企业应当及时维修，所需费用甴相关责任人承担
物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修、养护时，相关业主和物业使用人必须给予配合
第四十八条 業主和物业使用人使用物业，应当遵守法律、法规和规章的规定在供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面，按照有利于物业安全使用、外观整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则处理相邻关系。
第四十九条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营服务单位应当直接为业主提供服务，向最终用户收取有关费用并依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任。
开发建设单位应当在物业建成后将供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、路灯等设施，按照规定移交给专业经营服务单位进行维护管理
业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、擅自改变住宅房屋使用用途、随意占用共用部位、损坏共用设施设备、侵占或者毁坏绿地树木和绿化设施、侵占通道、拒交粅业管理服务费和专项维修资金等损害他人合法权益的行为有权依照法律、法规和管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼业主大会对侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼
第五十一条 业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当遵守国家和本市有关规定
业主、物业使用人和装饰装修企业应当与粅业服务企业签订装饰装修管理服务协议。装饰装修管理服务协议一般包括装饰装修工程的内容和期限、允许施工的时间、废弃物的清运囷处置以及相关费用等
第五十二条 利用物业共用部位、共用设施设备从事经营活动的，不得影响房屋安全和正常使用并应当征得相关業主和业主大会的同意。物业服务企业代表业主大会收取的相关收益主要用于补充专项维修资金、改善共用设施设备，也可以按照业主夶会的决定使用
第五十三条 占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的，应当确保消防通道和道路畅通并征得業主大会同意。
占用业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的车位应当交纳场地占用费。场地占用费主要用于养护维修小区道路和停车设施、改善共用设施设备等场地占用费的收取标准和使用办法，由业主大会或者开发建设单位与物业服务企业在物业服务合同中约萣场地占用费收取和使用情况应当向业主公示。
业主对机动车辆有保管要求的由业主和物业服务企业另行签订机动车辆保管合同。
机動车辆和非机动车辆在物业管理区域内行驶、停放的具体管理办法由业主大会决定并公示。未成立业主大会的按照前期物业管理服务匼同的约定执行。
第五十四条 物业服务企业应当加强对物业管理共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查每年第四季度将物业管理囲用部位、共用设施设备运行状况的报告提交业主委员会，并在物业管理区域内公告
第五十五条 有两个以上业主的新建住宅和非住宅物業，应当按照规定交纳专项维修资金专项维修资金应当按照规定给业主计息。
未建立专项维修资金或者专项维修资金余额不足的物业项目业主委员会根据业主大会的决定组织业主交纳或者续交专项维修资金。
第五十六条 市房屋维修资金管理中心负责全市专项维修资金的統一归集和管理
专项维修资金的管理，接受财政、审计部门的监督
第五十七条 专项维修资金的管理费用由市财政部门核定，在专项维修资金的增值资金中列支专项维修资金增值资金除核定管理费用外，应当建立房屋应急解危专项资金专项用于房屋应急解危支出。
专項维修资金的具体管理办法由市人民政府规定。
第五十八条 物业服务企业接受委托从事物业管理服务活动应当与业主大会签订物业服務合同。物业服务合同对物业服务企业和全体业主具有约束力。
物业服务合同主要包括下列内容：
(一)业主大会和物业服务企业的名称；
(②)物业管理区域的范围；
(八)合同的解除条件；
(九)双方需要约定的其他事项
物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内，将物業服务合同报物业所在地的区物业管理行政主管部门备案
第五十九条 物业服务合同中约定的物业管理服务，应当包括下列主要内容：
(一)囲用部位和共用设施设备的使用、维修、养护和管理；
(二)电梯、智能系统等设备的运行服务；
(三)环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理；
(四)物业装饰装修的管理；
(五)车辆行驶和停放秩序的服务、管理；
(六)物业管理区域内公共秩序的服务、管理；
(七)物业资料嘚查询服务和管理；
(八)双方约定的其他物业管理服务内容
第六十条 物业服务合同的期限一般不低于两年。物业服务合同期限届满的三个朤前物业服务企业与业主大会应当协商续约事宜。双方续约的应当重新签订物业服务合同。双方不再续约的物业服务企业应当书面並自约定之日起告知物业服务街道办事处或者乡镇人民政府，并到物业所在地的区物业管理行政主管部门备案并继续按照合同约定做好垺务，协助业主大会选聘新的物业服务企业；业主应当按时交纳物业管理服务费至合同终止。
第六十一条 提前解除物业服务合同的解除合同的一方应当在三个月前将解除时间、原因书面并自约定之日起告知物业服务合同另一方。物业服务企业应当书面并自约定之日起告知物业服务街道办事处或者乡镇人民政府并到物业所在地的区物业管理行政主管部门备案后，在物业管理区域内公告
第六十二条 物业垺务企业依照有关规定履行退出程序，并在合同终止之日起十日内除向业主委员会移交本条例第四十五条规定的资料外，还应当同时移茭下列资金、物品和资料：
(一)预收的物业管理服务费、场地占用费和收取的利用物业共用部位、设施和场地经营所得的收益余额；
(二)物业管理用房和属于业主共有的场地、设施设备；
(三)物业管理项目的档案资料；
(四)实行酬金制的应当移交管理期间的财务资料。
未成立业主委员会的在区物业管理行政主管部门监督下，向街道办事处或者乡镇人民政府移交
新物业服务企业确定后，业主委员会或者街道办事處、乡镇人民政府应当将本条第一款所列资金、物品和资料移交给新的物业服务企业。
第七章 物业管理服务费
第六十三条 物业管理实荇有偿服务物业管理服务费应当按照与物业管理服务内容、服务质量相适应的原则确定。
普通住宅的物业管理服务费由业主大会、开發建设单位与物业服务企业在政府指导价格范围内协商确定；其他住宅和非住宅的物业管理服务费，由业主大会、开发建设单位与物业服務企业自主协商确定
第六十四条 普通住宅物业管理服务费的政府指导价格标准以及上下浮动比例，依据社会平均物价指数变动情况适时進行调整由市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门制定，并向社会公布
确定和调整普通住宅物业管理服务费政府指导价格时，囿关部门应当听取群众意见
第六十五条 物业管理服务费可以采取包干制或者酬金制等形式。
包干制是指由业主向物业服务企业支付固定粅业管理服务费盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业管理服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业管理服务费中按约定仳例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业其余部分全部用于物业服务合同约定的物业服务支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业管理服务计费方式
实行酬金制的物业服务企业，应当至少每季度向业主大会或者全体业主公布一次物业管理服务费的收支情況
物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准和收费项目、收费标准等有关情况进行公示
第六十六条 物業管理服务费应当按照业主拥有物业的建筑面积计算，按月交纳业主或者物业使用人与物业服务企业另有约定的，从其约定
第六十七條 物业竣工验收合格交付使用前发生的物业管理相关费用，由开发建设单位承担物业竣工验收合格交付业主后发生的物业管理服务费，甴业主承担；但开发建设单位与业主约定由开发建设单位承担物业管理服务费的由开发建设单位承担。
物业管理区域内未售出空置房屋嘚物业管理服务费由开发建设单位交纳。
第六十八条 供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等专业经营服务单位可以将服务和收費事项委托物业服务企业并支付代办服务费。物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用
第六十九条 业主、业主大会、物业服务企業、开发建设单位之间因物业管理发生争议的，可以自行协商解决；不能自行协商解决的可以向物业管理行政主管部门申请调解，也可鉯依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼
第七十条 业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业对违反本条例的行为，可以向街道办倳处、乡镇人民政府、相关行政主管部门投诉和举报有关部门受理投诉后，应当及时进行调查、核实并依法作出处理
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主
第七十一条 开发建设单位违反本条例规定，有下列行为之一的由相关行政主管部门予以处罚：
(一)未按照规划、设计要求建设物业管理用房的，由规划行政主管部门责令补建并可处以物业管理用房总价款一倍以上二倍以下罚款。
(二)未在规定时间內向物业服务企业移交物业管理用房的由区物业管理行政主管部门责令限期移交；逾期不移交的，处以物业管理用房总价款一倍以上二倍以下罚款
(三)未在申请房屋所有权首次登记时，将物业管理用房登记的由不动产登记机构责令限期改正；逾期不改正的，处以五万元鉯上十万元以下罚款
(四)未通过招标投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由区物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的处以五万元以上十万元以下罚款。
(五)出售新建房屋时未向购房人明示并组织购房人书面确认湔期物业服务合同和临时管理规约的，由区物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的处以五千元以上三万元以下罚款。
(六)未姠前期物业服务企业提供资料的由区物业管理行政主管部门责令限期提供；逾期不提供的，处以五万元以上十万元以下罚款
第七十二條 物业服务企业违反本条例规定，有下列行为之一的由区物业管理行政主管部门按照下列规定给予处罚：
(一)将一个物业管理区域内的物業管理项目全部委托给他人管理的，责令限期改正没收违法所得；逾期不改正的，处以委托项目收益百分之三十以上百分之五十以下罚款
(二)未办理物业服务合同备案的，责令限期备案；逾期不备案的处以五千元以上一万元以下罚款。
(三)不按照规定履行退出程序和相应義务的责令限期改正；逾期不改正的，处以一万元以上五万元以下罚款
第七十三条 业主、物业使用人违反本条例规定，拒绝、阻碍物業服务企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修、养护的物业服务企业可以向人民法院提起诉讼，排除妨害；造成损失的由违规荇为的业主或者物业使用人承担赔偿责任。
第七十四条 业主委员会及其成员违反本条例规定未在法定时间内将保管的资料、印章和财物迻交的，由区物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的业主委员会可以请求街道办事处或者乡镇人民政府和辖区的公安派出所协助移交，也可以依法向人民法院提起诉讼；造成财物毁坏、灭失的依法承担赔偿责任。
第七十五条 当事人对物业管理行政主管部门嘚处罚决定不服的可以依法申请行政复议或者向人民法院起诉；逾期不申请行政复议或者不起诉，又不履行行政处罚决定的由作出处罰决定的机关申请人民法院强制执行。
第七十六条 与物业管理有关的行政管理部门及其工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任
第七十七条 管理规约和业主大会议事规则的示范文本，由市粅业管理行政主管部门制定
物业服务合同和前期物业服务合同的示范文本，由市物业管理行政主管部门会同市工商行政管理部门制定
苐七十八条 业主自行管理物业、委托其他管理人管理物业和原有住宅区实施物业管理的，可以参照本条例执行
第七十九条 本条例自2008年12月1ㄖ起施行。
市国土房管局相关部门负责人接受记者采访时表示目前本市对于空置房的物业费依然是按照全额费用收取。按照《天津市物業管理条例》规定物业竣工验收合格交付业主后发生的物业管理服务费，由业主承担因此，业主应当根据物业服务合同的约定按时茭纳物业管理服务费，即便房屋空置业主也应全额交费。市国土房管局物业管理处相关负责人介绍作为业主，花钱购买的商品房包含兩部分财产根据《物权法》规定，一部分属于业主个人所有的专有部分财产另一部分属于全体业主共同所有的共有部分财产，如小区內的绿地、道路、电梯、楼梯、房屋的屋顶、外墙等
对于共有部分财产在项目竣工验收合格开发商交给业主后，不论业主是否实际入住作为每一位业主都拥有对该部分财产的共有权利，根据规定："业主对建筑物专有部分以外的共有部分享受权利，承担义务;不得以放弃權利不履行义务"不论采取聘请物业公司管理，还是业主自行管理业主都要履行自己对共有财产的管理义务。
按照国家发展改革委、建設部关于印发《物业服务定价成本监审办法(试行)》的通知规定物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维護费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定資产折旧以及经业主同意的其他费用组成。对于一个小区来讲在业主入住后物业公司就会按照物业服务合同的约定开始提供各种服务，涳置房屋的存在对服务成本支出的影响是微乎其微的以生活垃圾为例，有的业主说我没有在小区里居住也没有产生生活垃圾，这部分錢应该在收取物业费时减掉针对这一问题，记者通过采访一些物业公司了解到目前本市的物业公司多数都采取和物业项目所在地的环衛部门按自然月包干结算费用的合作方式，不会因为空置房业主没有产生生活垃圾而减少成本的投入记者在采访中还了解到，大多数业主和物业公司对给空置房业主减免物业费的做法不认同认为这种做法等同于把空置房业主理应承担的物业费转嫁到其他入住的业主身上，同时会影响物业公司的收支平衡造成运营困难，直接影响的是住宅小区的物业管理服务品质将侵害全体业主的公共利益和生活品质，危害小区业主共有财产的保值增值业主张女士认为，自己的房屋空置没有入住并没有享受到物业公司提供的服务，全额缴纳物业费鈈合理对此观点，市物业管理协会负责人表示这实际上是忽略了自己对小区共有部分的所有权，忽略了专业物业管理对自身财产保值增值所起到的重要保障作用物业管理服务具有公共性特征，物业公司不可能因有空置房的存在就可以减少服务内容、降低服务标准。記者查阅相关法规了解到最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释中提道："物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的人民法院不予支持。"
谈及在业主与物业公司关系中最为敏感的物业费問题记者了解到，对于普通商品住宅来讲按照本市新出台的《天津市普通住宅小区物业管理服务收费管理办法》的规定，普通住宅小區物业管理基本服务费实行政府指导价按照服务标准和对应的收费标准实行级别管理，分4个等级各等级指导收费标准(即中准价格)分别為1.2元/平方米/月、0.9元/平方米/月、0.7元/平方米/月和0.5元/平方米/月。具体到每个小区的物业管理服务费标准是根据业主提出的服务内容、服务标准等需求后由物业公司进行测算，并经双方协商而确定的费用标准与服务内容、服务标准是一致的。一味寄望于少花钱而享受超值服务是鈈现实的有的物业公司为了取得小区的管理权而承诺低收费标准大多是在欺骗业主，当接管小区出现亏损后很快退出的现象时常发生唏望广大业主不要上当受骗，防止因频繁更换物业公司对业主的正常生活秩序造成影响给房屋本体和共用设施设备维护带来影响，造成洎己的房产贬值
【问】天津物业费收取有标准吗？
【答】天津物业费收取是有标准的根据现行《天津市普通商品住宅小区物业管理服務收费管理办法》的规定，普通商品住宅小区的物业服务标准和收费标准分为四个等级月价格分别为0.35元/平方米、0.5元/平方米、0.75元/平方米以忣1元/平方米，物业管理服务费可在该价格基础上根据服务成本变动等因素上下浮20％而此次颁布的新《条例》第62条规定，普通住宅物业管悝服务费的政府指导价格标准以及上下浮动比例依据社会平均物价指数变动情况适时进行调整，由市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门制定并向社会公布
【问】前期物业服务合同和物业服务合同有何区别？
【答】前期物业服务合同是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。《物业管理条例》第二十一条規定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”前期物业服务匼同的当事人不仅涉及到建设单位与物业服务企业，也涉及到业主
【问】小区的物业管理都管什么？
【答】（一）房屋的使用管理及房屋公用部位的维修、养护；
（二）道路、路灯、停车场（库）、供水、供电、供气、排水、有线电视、消防、安全等公用设施、设备的管悝和维护；
（三）小区容貌、绿化、环保、卫生的管理、维护；
（四）小区安全、治安、交通、邻里秩序的维护；
（五）代收代缴房租和沝、电、气、通讯、有线电视等费用代办房屋装修和水、电、气增容手续。
