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请问车子在地下车库被淹,物业需要赔付经济损失吗?
请问车子在地下车库被淹，物业需要赔付经济损失吗？
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找到车库漏水年久失修等等物业过错的，才能要求其赔偿。否则属于自然灾害，只能找保险公司理赔水渍险。<
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看物业公司是否存在过错<
物业公司若未尽提醒警示义务需要承担一定的法律责任但不是全部。<
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违法信息举报邮箱：有“正当理由”为何仍需缴纳物业费发布:
15:49 文章来源: 查看: 871 次据某地 2015 年 1 至 3 季度的司法统计显示，物业管理纠纷已呈大幅上升之势，甚至同 比涨幅超过 50%。究其原因，主要是由于业主拒缴物业管理费；而业主之所以拒缴，往往 是因为认为自己有“正当理由”。 理由一：彼此未签合同 【案例】向女士购得住房时，小区的房屋已售出 90%，且成立了业主委员会，业主委 员会与物业公司签订了《物业管理服务合同》，其中包括收费的标准。今年 5 月，因向女 士以收费偏高、自己并没有与物业公司签订物业服务合同为由，拒绝缴纳物业管理费，物 业公司遂提起诉讼要求向女士清偿。法院对物业公司的诉求予以支持。 【评析】最高法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第 1 条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业 主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非 合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 ”即只要业主委员会与物业公司签订 了物业管理合同，则不管业主本人是否与物业公司签约，都应依据物业管理合同规定的服 务价格交纳相应费用，对已提供相关服务的物业公司予以补偿。理由二：物业服务欠缺 【案例】今年 7 月，因小区业主肖女士一再拒绝缴纳物业管理费，物业公司在向肖女 士发出书面催缴通知后，见肖女士依旧无动于衷，便提起诉讼。虽然肖女士以小区卫生状 况很差、盗窃案件时有发生等为由抗辩，但法院经审理，照样判令肖女士补交所有物业管 理费，并支付滞纳金。 【评析】虽然最高法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第 3 条规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规 定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继 续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”，即业主的确有权追究物业公司的违约责任，但基于业主履行缴费义务与向物业公司追究违约责任属不同 法律关系，决定了业主不能因为物业公司违约而拒绝缴纳物业管理费。理由三：物业捆绑收费 【案例】一家自来水公司曾与物业公司约定：由物业公司帮助收取水费，自来水公司 给予一定比例的提成作为报酬。此后，物业公司采取捆绑式收费，要求业主必须同时缴纳 物业管理费和所欠水费。业主张女士觉得物业公司的做法违法，既不缴纳物业管理费，也 不缴纳水费。法院虽然驳回了物业公司要求张女士支付水费的请求，但却责令张女士务必 缴清物业管理费。 【评析】最高法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第 5 条第一款规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定， 擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民 法院应予支持。 ” 正因为物业公司将本应由自来水公司向最终用户收取的水费， 擅自纳入、 捆绑在自己收费范围，决定了张女士的确有权拒绝，但这并等于其可以否定与物业公司间 的物业服务合同，以及由此产生的缴纳物业管理费义务。理由四：物业经营牟利 【案例】为增加收入，物业公司在未经业主委员会同意的情况下，搭建起两间店铺出 租牟利。业主杨先生认为，店铺所在地块为业主共有，物业公司无权处分，所得收益应归 业主，但物业公司不予理睬，杨先生只好以拒绝缴纳物业管理费相对抗。让令杨先生不解 的是，法院竟支持了物业公司要求其如数缴纳物业管理费的诉求。 【评析】《物业收费办法》第 18 条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经 营的， 应当在征得相关业主、 业主大会、 物业管理企业的同意后， 按照规定办理有关手续。 业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”即物 业公司私自搭建店铺出租牟利、企图占用租金的行为必须纠正，但在物业公司置之不理的 情况下，应通过业主大会或业主委员会处理。如果对处理不服，则可以以受害业主的身份 提起诉讼，而不能以拒缴物业管理费的方式来对抗。原本约定房客交物业费，房客不交，该怎么办？发布:
14:40 文章来源: 查看: 997 次【案情回顾】 原告某物业公司根据物业合同起诉被告王某要求交纳物业费并承担违约金，被告王某 称自己与承租人陈某签订租赁合同，合同约定物业费应由承租人陈某交纳，因此物业公司 应向承租人陈某催讨物业费。 法院认为，业主与承租人签订合同，约定物业费由承租人交纳，虽然租赁合同成立有 效，但是根据合同相对性原则，业主与承租人之间的租赁合同不得对抗第三人。因此，作 为被告的业主王某与第三方陈某关于物业费交纳的约定不得作为对抗物业公司的依据。在 物业费未及时支付时，业主王某仍然承担向物业公司支付物业费及违约金的责任。 【法官释法】 依法成立的合同对合同当事人具有约束力，不得损害第三方权利，业主与承租人签订 的租赁合同只能对租赁双方的权利义务做出约定，这种约定不得对抗第三人，不得通过合 同损害第三方权利。从债务的角度分析，业主与承租人约定由承租人交纳物业费实际上构 成了债务的转移，将原属业主的债务转移给承租人，在业主和承租人之间有效，这种债务 转移没有得到债权人即物业公司的同意时，并未免除业主支付物业费的责任。业主家中失窃 物业该不该担责发布:
14:46 文章来源: 查看: 1072 次《天下无贼》电影很好看，但是在我们的日常生活当中偷盗还是很常见的，尤其是作 为人员聚集地的住宅小区，如果管理不慎更容易引来小偷们的光顾，下面我们先看一个案 例。 物业的突然撤离，导致南宁红日江山小区成了无人管理的“真空地带”。“小区现在无安 保， 无监控， 人防技防缺失， 盗贼入室偷盗猖獗，平均每天至少有一起盗窃案。偷电瓶车、 入室盗窃已经见惯不怪了。现在小区内外污水横流，电梯无监控，有 3 部电梯停运，公共 设备故障频出，随时面临停水停电的可能。”业主们忧心忡忡。 物业履行服务合同有过失应担责，根据《物业管理条例》等相关法规的规定，物业管 理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务 合同的约定，如未定期巡逻，防盗系统、监控系统不能正常有效工作，保安离岗等，由此 导致业主人身、财产安全受到损害的，业主可要求物业公司依法承担一定的赔偿责任。但 是，业主需要举证证明物业在工作当中是否有过失以及失窃财物的价值，下面我们看一个 案例。 失窃 1 万多元 业主状告物业败诉 家住江北某小区的余女士因出门时没有关好门，回来时发现遭入室盗窃，家中一台新 的数码相机和几百元现金以及其他物品总计 1 万元的财物丢失。 事后余女士报了警，但随后在警方调查时，小区物业无法提供监控系统所拍摄的人员 出入状况，气愤的余女士一纸状书将小区物业公司告上了惠城区人民法院。余女士认为， 自己每月都坚持交物业管理费，物业应该对自己的居住环境负有保障安全的责任。去年 6月 20 日，惠城区人民法院公开开庭对此案进行了审理。最终判定，驳回余女士的诉讼请 求。 法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三百六十五条规定“保管合同是保管人保 管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同”和《物业管理条例》第二条规定“本条例所称 物业管理是指业主服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管 理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”，除物业管理区域内与业主特别约 定外， 物业服务企业与业主之间家庭财产不存在保管关系， 但存在一定安全程度保障关系， 即物业对业主具有一定程度的安全保障义务。 但鉴于小区物业提供的《月巡查签到表》和《来人来访登记》，能证明物业基本上实 行了保安 24 小时巡逻制度，且余女士无法举证物业在安保方面存在过错，法院驳回了余 女士的诉讼请求。另外，余女士在报案时，陈述家中被盗时间为 3 月 29 日，当民警问起 为何不及时报警时，余女士表示是自己没有时间，鉴于余女士起诉时与报案时说法前后矛 盾，且无其他证据佐证，根据现有证据无法证明余女士家中是否被盗，余女士也需承担举 证不能的法律后果。要防患于未然 “三防”并举严防蟊贼 技防、人防和物防，构筑了一道立体式的安全防范网络，最大限度地保障了小区居民 的人身财产安全。小区的主出入口，安装了人车分流道闸系统，行人、非机动车和机动车 各行其道， 无论是车还是人， 要想进入小区， 必须刷门禁卡;进入楼道单元门和地下车库门， 同样也要刷卡。小区围墙上设置了红外对射式探测器，通过周界报警系统，防止犯罪分子 由围墙翻入小区实施作案。小区的保安每天不定时、不定点、不定路线地进行 24 小时小 区巡视，监控中心通过视频巡视路面、出入口、楼道、电梯等监控画面，利用对讲机与保 安互动，确保小区安全。 联防措施三方一起合作管理 管理小区光靠物管不行，物管、社区及合江亭派出所对小区也实行“联防政策”，即对常 住人口、流动人口、暂住人口、进出人员都进行登记，再将人员基本信息报给社区和派出 所，进行实名监管。此外，遇到紧急情况时，派出所会第一时间帮助物管处理。潜移默化新市民素质不断升级 通过张贴宣传材料，不定期的培训活动提高居民的防盗意识，杜绝电瓶车无序停放、 楼道内堆放杂物等不良现象，养成良好的刷卡进门等自律的安保意识。总之通过学习不断 提高自身的安全行动意识。天降冰块 轿车被砸废 物业、业主均应承担赔偿责任发布:
23:55 文章来源: 查看: 833 次前脚刚离开轿车没几步，后脚一块巨大冰块就从天而降。沈阳市民林先生悲喜交加，喜的 是自己命大毫发无损， 悲的是冰块将轿车砸成了铁饼。 林先生找到物业公司， 想讨个说法。 回放 天降冰块 轿车被砸废 回忆起当初惊险一幕，林先生仍心有余悸，“当初，要不是自己离开了轿车，恐怕就 被砸成了肉饼了！” 今年 3 月 7 日 11 时许，林先生驾车接女儿下课。林先生将车停放在了铁西区飞翔路 1 甲 4 号居民楼下。林先生说，原本可以将车停放在路边，但因为担心违停被贴条，这才将 车停放到了这里的停车位内。 就在林先生下车准备去接女儿时，就听到身后一声巨响，随即一阵轿车警报响起。林 先生回头看时，发现自家金色帝豪轿车被冰块砸毁了。当时照片显示，林先生的轿车顶棚 整体凹陷进去，变成了“敞篷车”。驾驶室及车体周边全都是冰块，冰块中还夹杂着水泥 块、钢筋护栏。 聚焦 爱车被砸报废无人赔 林先生的车辆几乎报废， 经 4S 店评估维修得花 10 万元。 4S 店建议林先生不用修复了， 因为新车购买也只有 9 万余元，其修复价值不大。 事发后，林先生发现冰块是从该居民楼七楼上掉下来的。在楼顶有一台太阳能热水器 发生了漏水，水遇冷冻成了冰块。经调查，该太阳能热水器使用主人为高某。林先生找到 高某和小区物业公司要求赔偿，双方之间没有达成一致。 判决 赔偿责任物业业主担随即，林先生的妻子将高某、物业公司一起起诉到了铁西区人民法院，要求赔偿车辆 损失、车辆购置税、交强险、评估费进行赔偿。法院认为，经鉴定车辆损失 40108 元、保 险损失费 826 元、评估费 2000 元均属于合理损失，法院予以支持。关于车辆购置税，因 林先生的妻子购买车辆必须重新支出车辆配置税，属于合理损失，根据购车时间及车辆正 常使用年限予以确认为 6800 元。 法院认为，高某对于自己设置在楼顶的太阳能热水器疏于管理，致使太阳能周边形成 的积冰将车辆砸伤，对于财产损失的合理部分应予赔偿。作为涉事小区的物业公司，应当 清理楼顶积冰，避免安全事故发生。物业公司未及时清理积冰，导致车辆受损，也应承担 赔偿义务。由于高某和物业公司之间观以确定责任大小，应该平均承担赔偿责任。 最终，法院依法判处物业公司赔偿林先生的妻子车损费 40108 元、保险损失 826 元， 车辆购置税损失 6800 元，评估费 2000 元。高某承担连带给付责任。高空坠物伤人毁物谁担责？ 近年来，高空坠物伤人毁物事件时有发生，发生事故造成人物损失，又该由谁来承担 赔偿责任？根据《侵权责任法》相关规定，建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬 挂物发生脱落、 坠落造成他人损害， 所有人、 管理人或者使用人不能证明自己没有过错的， 应当承担侵权赔偿责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其 他责任人追偿。 物业公司应承担哪些责任？ 下水管道漏了，门窗漏风，物业公司是否应该承担责任？ 物业公司对房产消费者委托管理的房屋、设施及其公共部位进行维护、修缮，承担居 住小区及小区内物业的安保、防火、绿化绿扩、清扫保洁以及房产消费者日常生活必需的 便民服务。 对于向下水管道漏了或门窗漏门等质量问题，开发商将保修事项委托给物业公司代理， 这种情况下，业主可以找物业管理公司来解决。如果没有委托，物业是不承担责任的，但 有责任协助解决。因为房屋质量保修期一般是五年，在此期间，房屋出现问题由业主委员 会和物业共同找开发商协调，保质期过后，可由业主委员会提出申请维修基金。 开发商对建筑质量保修按照《建筑法》第八十条规定：“在建筑物的合理使用寿命内，因建筑工程质量不合 格受到损害的，有权向责任者要求赔偿。”责任者即开发商，开发商向业主承担赔偿责任 之后，可依法向施工单位追偿。物业纠纷典型案例分析发布:
23:43 文章来源: 查看: 995 次典型案例 A 楼房有电梯却不开 小区业主起诉物业 陈某买下吴江某小区内的一套房子。该房产所在楼配有电梯，但从陈某搬入居住后电梯一直不能使用， 处于关闭状态，为此，陈某多次与物业公司交涉，物业公司认为开通电梯属于正常要求，但是由于业主 签字没有达到三分之一，电梯的维修费用和运行费用分摊处理得不到解决，因而不能开通。于是，陈某 告到法院，要求物业公司立即开通电梯，并确保电梯正常运行。经审理，法院判决支持了陈某的诉讼请 求。 【法官释法】所谓物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房 屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的 活动。《江苏省物业管理条例》第三十六条第二款规定：房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水 管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、共用天线、消防设施等共用部位和共用设施设备，由物业管理 企业根据合同的约定定期维修养护； 最高人民法院 《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题 的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以 及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救 措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。对小区内电梯的管理、维护，确保业主正常使用 是物业服务内容之一。因此，法院对于陈某要求物业公司开通电梯，并确保电梯正常运行的诉讼请求予 以支持。 B “房屋存在质量问题” 业主能否拒交物业费 2007 年，某物业公司与蒋某签订小区前期物业管理服务协议，约定由该物业公司对小区实行物业管理 服务，按建筑面积向业主收取物业服务费。蒋某在交纳 2007 年 11 月 1 日至 2008 年 10 月 31 日期间 的物业管理费后，未按约定交纳 2008 年 11 月 1 日至 2010 年 4 月 30 日期间的物业管理费用，共计 2487.24 元，物业公司多次向蒋某催交物业费无果，就起诉到法院，要求蒋某交纳物业费。 蒋某在法庭上辩称，其房屋内部墙体存在裂缝，开发商预埋的管道也存在渗水情况，开发商交付的房屋 存在质量问题，要求物业公司协商解决上述问题，但物业公司并没有解决。只要物业公司协调解决上述 质量问题， 他立即支付物业管理费。 经审理， 法院认为蒋某的理由不能成立， 依法判决蒋某支付物业费。 【法官释法】 物业公司依合同履行物业服务后， 作为业主的蒋某应当依合同履行支付物业服务费的义务。 最高人民法 院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定经书面催交，业主无正当理 由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费， 物业服务企业请求业主支付物业费的， 人民法院应予支持。关于蒋某要求物业公司解决房屋内部墙体裂缝、开发商预埋的管道渗水问题的主张，是业主 与开发商之间的关系，只要房屋还在保修期内，就应由开发商负责修复房屋质量问题，关于房屋质量问 题维修的主张与物业服务纠纷系属不同的法律关系， 如蒋某确有证据证明系开发商交付的房屋存在质量 问题，可另行主张权利。 C 业主家中财产被盗 物业公司是否承担责任？ 2008 年 10 月，李某发现自己和邻居家的房门均被撬，而且其家中有贵重物品被盗，财物损失据李某 陈述高达 19 万元。之后， 李某又花费 2000 元维修及更换被撬房门。 随后，李某将物业公司告到法院。 他认为，盗窃发生时，其已交纳物业管理费，其与物业公司形成物业服务合同关系，而小区监控设备自 2008 年 9 月因故障一直处于瘫痪状态，物业公司未尽到职责内的安全防范义务，因此要求物业公司承 担 50%的赔偿责任。 法院认定被告物业公司在提供物业服务过程中存在过错， 理应对原告方损失承担补充赔偿责任。 结合其 过错情况，法院酌定由被告方承担就确定损失部分的 20%补充赔偿责任。 【法官释法】 根据物业服务合同，物业服务公司一般对物业管理的公共秩序、环境卫生、绿化等事项提供协助管理或 服务，其提供的是小区物业的公共服务。因此对业主家中的财物安全，需经业主与物业公司协商在物业 服务合同中予以特别约定。 如无特别约定， 则结合实际情况考虑物业服务公司在提供物业服务中是否存 在过错，物业公司应根据过错程度承担相应的赔偿责任。 D 自有房屋长期空置 这种情况要交物业费吗？ 原告某物业公司起诉被告李某要求交纳物业费并承担违约金。 被告李某称自己房屋长期空置， 没有享受 物业服务，因此不应当交纳物业费。法院认为，物业服务具有公共性，其管理、服务面向小区整体，小区业主不得拒绝公共部分的管理与服务， 也不得以此为由拒绝承担义务， 依法判决李某支付有关物业费 并承担违约责任。 【法官释法】 物业服务具有公共产品的属性， 其对象是全体业主， 其成本应由全体业主承担， 不论业主实际承受多寡， 都必须承担相应的责任， 如果业主以自己没有享受或较少享受物业服务而拒绝交纳或少缴物业费， 那么 就形成搭便车现象，不仅对其他业主不公，而且最终影响物业服务公共产品的供给。最高人民法院《关 于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“物业服务企业已经按照合同约定 以及相关规定提供服务， 业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的， 人民法院不予支持”， 因此，业主以自己没有实际享受物业服务拒绝承担相应义务不能成立。当然，按照《江苏省物业服务收 费管理办法》（苏价服［2010］12 号）规定，因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后 未入住或未使用的物业，期间的物业服务费应不低于合同约定标准 70%。具体可由当地价格主管部门 同物业管理行政主管部门确定。《苏州市物业服务收费管理实施细则》规定，新建普通住宅，业主办理 入住手续后未入住或未使用，并事先书面告知物业的，在不超过 24 个月内，物业公共服务费按 70%交 纳，优惠期超过 24 个月的由双方协商确定。业主大会成立后，优惠措施由业主大会或业主大会授权的 业主委员会与物业服务企业协商确定。 非普通住宅和非住宅物业公共服务费的优惠措施按照合同约定执 行。 E 原本约定房客交物业费 房客不交，该怎么办？ 原告某物业公司根据物业合同起诉被告王某要求交纳物业费并承担违约金， 被告王某称自己与承租人陈 某签订租赁合同，合同约定物业费应由承租人陈某交纳，因此物业公司应向承租人陈某催讨物业费。 法院认为，业主与承租人签订合同，约定物业费由承租人交纳，虽然租赁合同成立有效，但是根据合同 相对性原则，业主与承租人之间的租赁合同不得对抗第三人。因此，作为被告的业主王某与第三方陈某关于物业费交纳的约定不得作为对抗物业公司的依据。 在物业费未及时支付时， 业主王某仍然承担向物 业公司支付物业费及违约金的责任。 【法官释法】 依法成立的合同对合同当事人具有约束力， 不得损害第三方权利， 业主与承租人签订的租赁合同只能对 租赁双方的权利义务做出约定，这种约定不得对抗第三人，不得通过合同损害第三方权利。从债务的角 度分析， 业主与承租人约定由承租人交纳物业费实际上构成了债务的转移， 将原属业主的债务转移给承 租人，在业主和承租人之间有效，这种债务转移没有得到债权人即物业公司的同意时，并未免除业主支 付物业费的责任。开发商承诺免物业费，法院认定该承诺无效发布:
15:53 文章来源: 人民法院报 查看: 1301 次湖南省安乡县某物业公司要求王女士交物业费，王女士以购房时开发商向其承诺可以 终身免交物业费为由拒绝交纳物业费。近日，湖南省安乡县人民法院公开开庭审理一起物 业服务合同纠纷案，判决王女士向物业公司交纳物业费 7395.36 元。 2005 年 1 月 1 日，王女士与安乡某房产开发商签订了购房合同书，购买安乡县某花园 小区的四套房屋。原告系该花园小区物业公司，与小区业主委员会签订了 物业管理服务合 同。王女士自 2012 年 1 月 1 日至 2014 年 12 月 31 日期间，只交纳一套房屋的物业费，而没有交纳另外三套房屋的物业费。 王女士辩称， 自 己购买的四套房屋， 一套用于自家居住， 另外三套用于开办幼儿园。因计划开办幼儿园，当时与房产开发商约定按照幼儿园格局建 造这三套房屋，且购房价格高于该 小区普通房屋价格。因为开发商在购房合同书附件中对 自己承诺了物业费“四套终身按一套收取”，自己才会决定购买这三套房屋，否则，自己不 会购买。由此王女 士拒绝交纳另外三套房屋的物业费。 法院经审理认为，购房合同书附件中“四套终身按一套收取”的约定对物业公司没有约 束力，被告王女士不能由此主张免交另外三套房屋的物业费。法院最终判决王女士需向物 业公司交纳物业费 7395.36 元。■法官说法■ 开发商的承诺属于无权代理行为 这起案件的争议焦点在于开发商在售房时对业主作出的关于减免物业费的承诺对物业 公司是否具有约束力，物业公司对此是否需要无条件地执行。 该案承办法官说，房产开发公司与物业公司各自具有独立的法人资格，是两个不同的 法律关系主体。王女士与房产开发公司之间形成的是房屋买卖合同关系，而其 与物业公司 之间形成的是物业服务合同关系，这是两个完全不同的民事法律关系。在未获得物业公司 授权委托的情形下，房产开发公司无权擅自处分物业公司权利， 无权在购房合同书附件中 就物业费收取事项对被告作出承诺，减免物业费的承诺超越了房产开发公司在房屋买卖法 律关系中的应有权利范围， 可以理解为房产开发公 司在售房时为促使被告成功购房所采取 的一种商业促销手段。该承诺是一种无权代理行为，根据合同法的规定，无权代理行为在 未经被代理人追认的情形下，对被代 理人不发生法律效力。事实上，对于房产开发公司为 获取自身利益所作出的越权承诺，如果物业公司需要无条件执行的话，对物业公司而言显 失公平。 该法官同时指出，房产开发商在售房时为了打动购房者，往往会大力宣传楼盘优势， 虚假或违法宣传的现象屡见不鲜：有的作出一些不属于自己权利范围内的承 诺，如上述案 例中擅自处分物业公司的收费权利;有的作出一些违法的承诺，如售后包租承诺，即开发商 承诺对购房者购买的商品房，由开发商承租或者代为出租并 支付固定年回报;还有的对出 售房屋的位置、环境、周边设施等做虚假宣传。开发商在通过这些虚假宣传诱导业主购房后， 对售楼时的承诺往往置之不理， 使业主遭 受损失。 因此， 消费者在购房时要擦亮眼睛， 以免因误导而购房，遭遇王女士同样的苦恼。地下车库进水车泡汤 物业被判担责三成！发布:
15:19 文章来源: 厦门晚报 查看: 1336 次暴雨来临时，物业若防范、抢险不到位，导致车库被淹，业主的车受损，需担责。 近期正是厦门暴雨多发的季节。停在地下车库的车子被淹，遭遇这样的倒霉事，业主 们该找谁讨说法呢?昨日， 思明区法院公布相关案例， 法官也提醒物业管理公司尽到责任， 否则就得按过错程度支付相应赔偿。 案情车库已是第二次被淹，爱车维修费花了 1.6 万多元 大半辆车泡在水中， 而且已经是第二次了， 许先生郁闷坏了， 他认为物业准备的沙包、 闸板都是摆设，根本不管用。在爱车修理恢复后，他状告物业管理公司，要求赔偿。 2013 年 7 月 19 日凌晨，雨水灌入了东浦路某小区的地下车库，等隔天许先生发现时， 爱车已被泡坏。他为此花了 1.6 万多元的维修费。 许先生说，这已经是车库第二次被淹了，物业公司作为车库的管理人，在第一次车库 被淹后，没有吸取教训排查隐患，进行有效的整改。车库入口处的两块拦水铁闸板形同虚 设，根本不管用，物业也未及时通知车主转移车辆，或者采用沙包堵漏、水泵排水等有效 措施，导致水深达 90 厘米，给车辆造成了很大的损坏。 物业对此表示委屈，物业说，当时连续两次台风给厦门带来了暴雨，小区地势较低， 又靠山， 才会导致泥沙伴着雨水灌入车库，加上又发生在凌晨，很多业主都在熟睡中。 “这 是不可抗力。”物业还表示，台风来临前，他们已经分发了提醒业主的相关通知。 许先生又提出反驳，他说，监控录像显示，物业只通知了一部分车主挪车离开车库， 而且事发时，水泵没有办法使用，防范措施不到位。 判决：物业防范、抢险不到位，承担 30%赔偿责任。 思明区人民法院分析认为，小区的物业应按照《物业管理服务协议》的约定和相关法 律规定，对小区公共场地、共用部位、共有设施设备尽到维修、养护、管理等义务。面对 台风将在短时间内影响厦门这一特殊情况，物业理应对可能发生的灾情进行一定的预判， 并尽力采取相关措施，防范灾情的发生，并在灾情发生后进行有效抢险。 在本案中，物业除举证证明其曾发出一纸“台风警报”外，并未举证证明其事发前采 取了哪些防范措施，事发时采取了哪些抢险措施以及是否及时通知了许先生。因此，物业 存在防范、抢险不到位的过错。然而，也要考虑到强降雨引发自然灾害，属于不可抗力， 即使物业事发前防范到位、事发时抢险及时，也极可能无法避免地下车库被淹的后果。 最后，法院酌定物业承担 30%的赔偿责任，判决物业公司支付约 4900 元的赔偿。 说法：物业有义务预报暴雨，事先采取措施事后补救 法官表示，物业公司从业务和法律的角度上应履行三方面的义务，即日常暴雨预报和 提醒义务；对管辖范围内的特定对象将遭侵害有所预知，有事前通知相关业主的义务；发 现车库进水后应及时采取合理、有效的措施，如排水、拖车等，有事后及时补救的义务。为避免不必要的损失，物业企业应做好早期介入、接管验收工作，以及后期日常对车 库设施设备的维护保养，堵住地库进水的源头。同时，要加强对应急预案的准备与演练， 做到暴雨前后有预防和应对措施，并及时与业主进行良好沟通，共同化解淹水问题，尽量 将损失降到最低。（摘编自《厦门晚报》）【案例】草坪护栏致人伤纠纷案例分析发布:
16:15 文章来源: 查看: 1187 次【案情介绍】 11 岁少女笑某放学回家后， 在其居住小区的楼下与同学一起打网球时， 因网球绳断开， 致使网球被打到楼上一层平台上。笑某便攀登草坪边的 70 余厘米高的钢筋护栏拿网球， 但不慎脚下滑落， 倒在了钢筋护栏的尖头上， 尖头扎进其胸部， 笑某立即被送往医院治疗。经诊断为“右胸锐器心房贯通伤”。住院治疗后于当月 23 日出院。但不久又因心包积液、 心肌损害、上呼吸道感染等症先后两次入院治疗，共计支付医院医疗费用达 2.9 万余元。 同年，受伤少女笑某将小区物业管理公司告上法庭，其父作为监护人代理原告进行诉讼， 要求被告赔偿原告医疗费、营养费、父母护理误工费、精神损失费等计 26.5 万元，并承担 诉讼费用。 被告物业公司辩称：我公司安装钢筋护栏的目的是为了保护栏内草坪，不允许居民进 去践踏。该少女攀登 70 余厘米的护栏拿网球时倒在护栏上被扎伤，原告已经 11 岁了，也 应对自己的伤害负有一定责任，作为家长的监护人没有尽到监护之职，更应负主要责任， 物业公司不应承担责任，不同意原告的诉讼请求。 受理法院经现场勘察，查明了事实，经审理后认为，原告笑某时年已满 11 岁，虽为限 制行为能力人，但其攀登 70 余厘米高处时应该预见到有一定危险性，故原告对自己被护 栏尖处扎伤没有尽到监护职责，对造成的严重伤害后果应承担主要责任。作为小区物业管 理者物业公司，在住宅小区内为保护绿地安装钢筋护栏时，应考虑到居民特别是孩子的安 全，而没有考虑访钢筋护栏 70 余厘米高，且留有 10 厘米尖头，埋下了安全隐患，对笑某 造成伤害事故也应负有一定责任。 综上所述，原告及原告的监护人应承担伤害后果的主要责任。即伤害后果的经济损失 应自负主要责任，其要求被告赔偿误工费、营养费、精神损失费的诉讼请求，于法无据， 故法院不予考虑， 只考虑让被告赔偿原告住院治疗费中的部分损失。 依照我国 《民法通则》 第一百三十一条及第一百三十三条之规定，判决该物业管理公司于本判决生效后 10 天内 给付原告经济损失 10000 元；原告及原告监护人自负 19602.4 元。【案例点评】 本案例给我们何种启示？ 这是一起不该发生的人身伤害赔偿案件。之所以发生，主要原因有以下三个： 首先，物业管理方面对安全问题考虑不周。为区内绿地草坪，动机是善意的，但护栏 上端不应尖头，否则将给居民特别是未成年人人身安全埋下了隐患。 其次，该护栏已安装很长一段时间，根据其高度，一般 3-4 岁的孩子攀登不上去，也 不敢攀登，作为 11 岁的原告不但应该知道践踏绿地欠妥，更应该知道攀登 70 余厘米高尖头的钢筋护栏会有一定的危险性，但因其尚未成年，也许对攀登护栏尖端所带来的危险预 料不到。 最后，在安装上护栏后，作为成年人及孩子的监护人，应根据安装的护栏情况及时告 诫孩子不要攀登该护栏，进行安全教育，尽到监护之责，如果及时对孩子进行教育，也许 就不会发生人身伤害事故。 依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十一条规定：“受害人对于损害的发生也 有过错的，可以减轻侵害人的民事责任。”第一百三十三条规定：“无民事行为能力人、 限制民事行为能力人造成他人损害的，由监护人承担民事责任。监护人尽了监护责任的， 可以减轻他的民事责任。有财产的无民事行为能力人、限制民事行为能力人造成他人损害 的，从本人财产中支付赔偿费用。不足部分，由监护人适当赔偿，但单位担任监护人的除 外。”【案例小结】 本案中当事人对该事故的发生均负有一定责任。据此，法院依据有关法律规定作出了 以上判决。通过本案，物业管理者应吸取教训，改善护栏装置，小区居民也应当负起监护 未成年人职责，教育未成年子女不要任意攀登任何形式的护栏，预防此类事故的发生。案例】未签物业合同，能否拒交物业费？发布:
11:34 文章来源: 查看: 1623 次【案情回顾】 孙某系柳州市西江路 27 号某小区业主。2008 年 12 月，该小区开发商与某物业公司签 订一份《物业前期管理委托合同》，委托某物业公司对该小区实行物业服务管理，委托期限从 2009 年 1 月 1 日至 2011 年 12 月 31 日，期满后，双方续签合同将期限延长至 2015 年 12 月 31 日。合同签订后，某物业公司提供物业服务，但孙某以期与物业公司之间无任 何书面合同，不成立物业服务关系，拒交物业费，物业公司于 2013 年 7 月诉至法院，要 求孙某支付 2010 年 4 月至 2013 年 5 月期间所欠物业费、公共照明电费、垃圾清运费共计 2647.85 元。 【法院审理】 法院认为，被告是该小区业主，原告与小区开发商签订的《物业前期管理委托合同》 对被告具有约束力，因原告没有证据证明公共照明电费的实际支出及分摊方式，故判决被 告孙某一次性支付原告某物业公司物业服务费 2302.85 元、生活垃圾清运费 231 元。 【法官释法】 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一 条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业 主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力；业主以其并非 合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此，即使业主未与物业公司直接订立 书面合同，依上述解释订立的物业服务合同只要不违反相关法律法规，而业主也实际接受 了物业公司的服务，就应向物业公司缴纳相应费用。【案例】居民楼内群租房扰民 众业主怒而拒交物业费?发布:
17:19 文章来源: 查看: 1473 次【案情回顾】如果有一天，你家的邻居把房屋群租给他人当集体宿舍，屋内住着的 10 多个人，每 天要吵吵闹闹到深夜，那你一定非常恼火。最近一段时间，家住昆山市城南某小区的沈某 就为单元楼内有群租房而感到痛苦无奈、为此沈某多次找到物业公司反映要求解决困难。 最后，众多业主索性联合起来不交物业费以示抗议。最终，这事就闹上了法庭。 物业公司描述说，单元楼内确实有一个群租房，楼内有一顾姓业主将自家房屋出租给 了韩某，二房“东”韩某又将房屋分割成了 10 间，进行群租。入住者大多是附近外企打 工的年轻人，需要白夜班倒班。 年轻人在半夜仍然精力旺盛、活泼好动，也不顾及邻居的休息。不仅一下子打破了楼 道的宁静，而且直接影响了左邻右舍的生活。物业多次对年轻人和韩某进行劝说，但没有 一点效果。由于物业劝告无效果，住在隔壁的业主沈某和其他业主动用“杀手锏”直接拒 交物业费。物业公司则认为，自己已起到相关义务，但是自己对这种情况也无能为力，业 主以此理由拒交物业费不能接受，最终导致物业公司为追缴物业费而和业主们对簿公堂。 【法院审理】 昆山市人民法院立案庭通过诉前调解，确认该房屋确实属于群租。物业公司、房屋所 有人顾某、承租人韩某及被告拒交物业费业主统统到庭参与调解。从全体业主的安全利益 出发，法官要求顾某收回已租房屋。街道同时上门与群租人员进行沟通，告知群租房的违 法性和危害性，动员他们退房。给予顾某与韩某教育批评，告知韩某群租现象需要承担法 律责任，顾某也需承担连带责任。沈某等业主为此理由拒交物业费是不合法的，物业公司 没有执法权并也起到相应的义务工作。告知他们可以以侵权行为依法起诉顾某和韩某。 经过调解，房屋所有人顾某表示现在了解了群租房的巨大危害性会及时与韩某解除租 赁关系， 要求他们尽快搬离。 但承租人韩某却要求顾某赔偿违约损失， 顾某表示无法接受。 法院告知业主们和顾某相关法律责任后，他们决定起诉韩某。韩某迫于压力，要求法院组 织二次调解，在此调解中一度成为韩某的“批斗会”，物业公司和其他业主强烈要求终止 房屋群租现象。最终双方调解达成一致，群租户搬离，租赁合约自动解除，沈某等业主们 补交物业管理费，物业公司免除滞纳金的诉求。至此，这起因群租引起的物业纠纷依法合 理解决。【法官释法】 法官提醒说，在面对小区群租房引发的纠纷中，我们需要明确三个问题：1、房屋所 有人要了解群租是违法行为，不能把房屋用于群租，这样需要承担相关法律责任;2、业主 们不能以群租为理由，拒交物业费，要利用合法的手段如举报让公安机关处理，利用法律武器维护自身利益依法进行诉讼， 让违法者受到法律的制裁;3、 物业公司虽然没有执法权， 但要帮助业主进行劝导和管理，配合行政机关依法取缔群租房。【案例】一起典型的小区健身器材损害案――儿童玩踏浪板受伤，法院判物管 公司无责发布:
16:39文章来源:查看: 1423 次目前不少住宅小区附属的健身器材管理存在疏漏，健身器材由于种种原因遭损坏、伤 人事故时有发生。那么小区附属的室外健身器材是否安全？相关单位是否到位？是否所有 人可以免责？随着城市人居环境的改善，现在许多住宅小区内都设有各式各样的室外健身器材，它 们为居住在小区的居民开展健身运动提供了不少便利。 然而， 6 岁儿童小杨却被一种叫 “踏 浪板”的运动器械所伤，小杨的监护人将另两名一同玩“踏浪板”的儿童及其家长和器材 管理方加佳物业管理公司告上法院。近日，法院对这起人身损害赔偿纠纷作出一审判决： 被告刘父（小刘的父亲）和林父（小林的父亲）应支付原告小杨赔偿款各 3 万元，共 6 万 元。事件回放：6 龄童玩运动器械受伤 11 岁的小刘和 10 岁的小林在他们居住的某小区健身器械场地玩一种俗称“踏浪板” 的运动器械，6 岁儿童小杨也参与其中。玩耍期间，小刘和小林发现小杨受伤了，于是拨 打 110 报警。小杨被送至医院救治。医院诊断为颅骨粉碎性骨折、左颧弓骨折、鼻骨粉碎 性塌陷性骨折等。小杨在医院住院治疗直至 2 月 27 日才出院。医生建议，小杨待 18 周岁 以后鼻腔、鼻窦发育完全时择期进行整容术。小杨的伤情后经法医鉴定，属八级伤残。案件审理 原告诉求：原告的受伤致损系被告小刘、小林的行为造成，由于二被告系限制行为能 力人，相关赔偿责任应由其法定代理人承担。被告加佳物业公司作为致害运动器械的所有 权人，未尽必要的安全警示义务，应对损失承担连带赔偿责任。请求：1、判令三被告连 带赔偿医疗费等各类费用 10 万元；2、判令三被告连带赔偿精神抚慰金 3 万元； 被告小刘（监护人刘父）、小林（监护人林父）辩称：原告受伤的原因不明，原告要 求答辩人赔偿损失没有事实依据；原告系无独立民事行为能力人，其监护人没有起到充分的监护义务，对损害的发生应承担重大过错之责任；被告加佳物业公司疏于管理，应负相 应的责任。请求驳回原告对二被告的诉讼请求。 被告加佳物业公司答辩称： 1、 原告不能证明其系因使用加佳物业公司的运动器材致伤； 2、涉案之运动器材（俗称“踏浪板”）并不是危险器材，加佳物业公司并无警示义务。 加佳物业公司对损害的发生并无过错，不应承担赔偿责任。法院判决 法院认定原告的所有损失为 12 万元，两玩伴共承担 50%的责任各负担 3 万元，共 6 万 元，物业公司不担责。案件评述 一、被告小刘、小林的行为如何认定？ 在“6 龄童玩运动器械受伤”案件庭审中，原告小杨出示了从集美派出所调取的相关 证据。法院从公安机关了解到，原告父母曾以小杨走失为由向公安机关报警，公安机关为 查清事实曾分别于 2008 年 2 月 12 日、2 月 13 日、4 月 6 日对小刘、小林、小杨进行了相 关询问笔录，查各份笔录内容，均清楚地记载了小杨是在与两名被告一起玩耍“踏浪板” 时致伤，法院对上述笔录相关内容的真实性予以认同。据此，法院认为，被告小刘、小林 的行为与原告损害之间存在因果关系。 被告小刘、小林的行为与原告损害之间存在因果关系，依侵权民事责任的构成要件， 相关赔偿责任是否成立及承担份额应依当事人是否对损害发生存有过错、过错程度予以判 断。依《民法通则》第一百三十三条第一款：“无民事行为能力人、限制行为能力人造成 他人损害的，由监护人承担民事责任。监护人尽了监护责任的，可以适当减轻他的民事责 任。”依同条第二款：“有财产的无民事行为能力人、限制行为能力人造成他人损害的， 从本人财产中支付赔偿费用，不足部分，由监护人适当赔偿。”显见，在限制行为能力人 的承责问题上，我国当前立法原则上取向“限制行为能力人本身不具有侵权责任能力”的 观点，但如其有独立财产，则从其财产中先行赔付。对于监护人，立法则规定，如存在监 护不周的过错，其原则上应对被监护人的侵权行为承担一种替代责任，仅在被监护人有独立财产时其才承担补充赔偿责任。 从上述法条文义可见， 对此监护不周的过错的证明责任， 立法系采推定立场，即监护人若不能证明其无过错，则推定其有过错。 二、刘父、林父需要担责吗？ 本案中，原告的受伤致损系被告小刘、小林的行为造成，二被告之所以会有此行为， 一定程度上源于监护人刘父、林父平时对二被告有关防范危险发生的教诫不充分，在被告 刘父、林父无法举证其已尽监护义务的前提下，应推定被告刘父、林父对损害的发生存有 过错， 对原告损失应承担相应的赔偿责任。 对于小刘、 小林所应承担赔偿责任的具体份额， 应结合被告小刘、小林所实施侵权行为的危险程度而定，查本案致害之“踏浪板”，从其 与地面的距离、所能起荡之高度、安放之场所判断，并非一具有较高危险性的运动器械， 就此尚难推断被告小刘、小林的行为具有重大的危险性，由此，对被告刘父、林父的监护 责任亦不应要求过高，以防止出现监护人因害怕承责而过度严苛要求最终损及未成年人成 长之自由空间。综合以上考虑，法院酌定被告刘父、林父作为其子的监护人各承担原告损 失的 25%。当然，依前文所引第一百三十三条第二款，若被告小刘、小林有独立财产，则 被告刘父、林父各仅在二被监护人的财产不足以支付赔偿款时才承担补充赔偿责任。综合 考虑，法院酌定被告刘父、林父作为其子的监护人各承担原告损失的 25%，其余 50%责任 由原告父母自行承担。 三、物业公司要不要担责？ 通常，居住小区内的设施、设备可分为专用设施、设备和共用设施、设备两种。专用 设施、设备是指属于业主个人所有的设施、设备，其所有权和管理权均应归属于业主本人 行使。共用设施、设备是指专用设施、设备以外的、为全体业主服务的设施、设备。共有 设施、设备的权属，可以依据《物权法》来判断。《物权法》第七十三条规定：建筑区划 内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。该法第七十条同时规定： 业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。但现有《物权法》对于哪些 设施、 设备属于共有设施、 设备并未进一步定义。 根据建设部印发的 《物业服务合同范本》 中对共用设施的约定内容看，居住小区内的绿地、道路、消防设施、污水井、雨水井、监 控设备、公共照明设备、电梯等设备，属于共用设施范围。《物业管理条例》第五十二条 规定：“供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业服务区域 内相关管线和设施设备维修、养护的责任。”由此可以看出，本案中“踏浪板”系加佳物业公司添置的活动器材，加佳物业公司系 该器材的管理方。加佳物业公司在该运动器材的下部注有“注意安全”的小字。原告小杨 受伤不是在被告加佳物业公司所举办的社区比赛及其他社会活动中发生，而且该器材才安 装数月，并无被毁损影响使用方面的证据。原告及被告小刘、刘父、小林、林父主张被告 器材管理方加佳物业公司应承担赔偿责任，缺乏法律依据。况从致害之运动器械与地面的 距离、所能起荡之高度、安放之场所分析，其本非存在较大危险之物品，要求被告加佳物 业公司承担警示义务失之过苛。所以，法院认为器材管理方加佳物业公司并无主观过错， 不应承担赔偿责任。 四、小杨的父母有过错吗？ 对于原告小杨的法定代理人即其父母是否应自担责任及具体份额，现有证据证明，原 告小杨受伤时，系一人与被告小刘、小林在一起玩耍，而其父母系在其受伤被送医院救治 1 小时后才误以为其失踪而向公安机关报案。原告年仅 6 岁，一人行至距离其父母较远处 玩耍，而父母在原告受伤后 1 小时方知原告出事，难谓其父母无失职之责。另，致害之运 动器械本非存在较大危险，原告却因观察不周而受伤，实与其父母平时缺乏对原告防范危 险的教导相关。综合上述分析，可以认为原告小杨的父母存在监护不周的过错，应自行承 担损失的 50%。而依法理，被害人之代理人之过失，应视同被害人之过失，故被告享有向 原告主张过失相抵的权利，原告应自行承担损失的 50%。 五、要注意所有人管理不善，应承担责任 目前不少住宅小区附属的健身器材管理存在疏漏，健身器材由于种种原因遭损坏、伤 人事故时有发生。那么小区附属的室外健身器材是否安全？相关单位是否到位？是否所有 人可以免责？在居住小区内，共用设施所有权及管理责任的划分应根据实际情况来判断， 有的属于物业服务公司管理， 有的则属于专业的服务机构负责管理， 不能一律将共有设施、 设备的管理权认定为物业服务公司。 但作为小区配套的体育健身器材等设施，其质量及安全条件等应当要符合标准及法律 规定。在投入使用后，其所有人或管理人也应当保证该体育健身设施符合使用的条件。如 果因为配套的体育健身设施本身的质量问题而产生致人损害的结果，那么体育健身设施的 生产者或销售者应当承担赔偿责任。如因所有人（如开发商、业主委员会）或管理人（如 物业管理公司）管理不善而产生致人损害结果的，那么其所有人或者管理人应当承担赔偿责任。如果是因为行为人自己未按照安全提示进行操作而导致自身损害的，那么行为人应 自行承担责任。 因此，笔者建议，在小区健身器材旁应竖立“运动提示须知”，尤其对于一些新颖运 动器材。 对于出现损坏的运动器材应尽快修复， 未能尽快修复的应禁止使用。 这里应注意， 禁止使用不能仅靠书面提示， 最好将器材用相关绑扎材料包扎或完全拆卸， 做到完全禁止。【案例】灯光昏暗业主摔倒 物业担责 15%发布:
16:21 文章来源: 查看: 1329 次案情介绍： 2014 年 1 月，朱某到小区地下室车位取物，途径过道时，由于车库光线有些昏暗，而 朱某年事已高，在途经过道时不慎被过道门槛绊倒受伤。小区保安通过监控发现朱某摔倒 在地，立即与朱某家人取得联系。朱某在家人陪同下送医，经验之谈医院诊断，朱某为右 骨骨折，先后花去治疗费用 3.1 万元。朱某家人认为，自己每个月都向物业公司公司支付 物业费，在收取报酬的情况下，物业公司却对小区内公共设施未尽到基本的管理、维护职 责，对于朱某受伤物业公司应当承担全部责任。朱某向余姚法院提起诉讼，要求物业公司 赔偿各项损失 6.2 万元。法院判决： 法院审理认为，物业公司作为小区管理人，对小区公共设施负有维修、保养、管理义 务，因事发时光线昏暗，客观上导致行人通告不便，在一定程度上存在安全隐患，法院认 定物业公司在尽到一般管理义务上存在瑕疵。此外，朱某作为成年人，在经常出入的小区 地下车库，理应注意到进出过道上有门槛，但因自身未能充分注意，自身过错明显。法院 最终判决物业公司承担 15%的责任，朱某本人承担 85%的责任。法官评案： 物业对公共设施管理义务非无限 杜健介绍， 其实在小区内发生摔倒受伤是很常见的事情， 但由于发生的地点在小区内， 业主往往会一味地认为是物业公司管理不到位造成而要求物业公司承担全额赔偿责任。法 官表示，物业对服务范围的公共设施在一定的合理限度范围内负有保障管理义务，但管理 义务范围是有限的，并不能无限地夸大物业公司责任，依照侵权责任法相关规定，分割人 因过错造成他人人身损害的，应承担赔偿责任，受害人亦有过错的，可减轻侵害人的赔偿 责任。据此，人民法院根据双方提供的证据材料和案件的实际情况来划分责任。【案例】楼宇钢柱掉落 物业房企一并告发布:
16:13 文章来源: 查看: 814 次案情： 2013 年 11 有，许先生将自家车辆停靠在小区内。第二天早上，正当许先生准备开车 上班，却发现自己的车辆已一片狼藉，一根不锈钢柱掉落在车子旁边，而自己车辆的引擎 盖穿洞，前挡风玻璃也有不同程度的损坏。许先生将车辆送至 4S 店维修，前后花了 3 万 余元，这一飞来横祸给许先生出行带来极大不便。许先生了解到，砸烂自己车辆的不锈钢 柱正是小区房屋装饰所用。许先生向物业公司索要赔偿，但物业公司却以房屋质量问题应 由于发商承担为由拒绝赔偿，许先生也不示弱，以拒缴物业费的方式提出抗议，双方就赔 偿问题一直僵持不下。今年 6 月，许先生将小区物业公司告上法院，要求物业公司和开发 商赔偿其各项损失 3.5 万元。法院判决： 余兆法院审理后认为， 开发商已于 2009 年 5 月将建设完毕的小区整体移交给物业公司。 涉案不锈钢柱位于小区 3 号楼楼顶，属于建筑的公共部位，应由负责小区物业管理的物业 公司承担维修责任。物业公司并没有证据证明自己尽到了维修的管理义务，因此应承担民 事赔偿责任。法官评案： 开发商与物业属两个不同主体 建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人 损害，除非他的所有人或者产权人证明自己没有过错，否则便应当承担民事责任。面对房 产公司与物业公司的相互推诿，业主对于因坠落物导致的损失，可径直向小区的管理人， 即物业公司索要赔偿。而物业公司认为建筑质量问题应当由施工单位及房地产公司承担， 这与业主提出赔偿属于不同的法律关系。从法律角度来讲，物业公司和业主之间是物业合同关系，开发商和业主之间是商品房买卖合同关系，开发商和物业公司是两个独立的民事 主体，互相之间没有承担责任的依据。 关于坠落物业施工质量问题引起的问题，实质为最终责任承担主体问题，需要物业公 司另行向房产公司起诉。对房屋质量归属问题，主要还是看房产公司和物业公司签订的合 同。比如开发公司与物业公司签订 3 年保修期，那么 3 年内物业公司可向开发公司主张房 屋质量引起的赔偿，以后的房屋问题则由物业公司自行负责。 业主依法维权要有法律依据，如果在维权困境后像许先生这样选择不缴物业费的方式 并不可取。物业公司提供的是有偿服务，如果业主不缴纳物业费，在法律上就会丧失对物 业公司主张权利的法律基础，这对业主自身维权十分不利，最终将导致业主与物业公司之 间纷争的恶性循环。【案例】楼上乱建房 业主怨物业未强拆发布:
16:06 文章来源: 查看: 995 次案情： 徐女士居住在余兆某高层住宅 17 层。 2013 年， 徐女士楼上住户韩某对住宅进行装修， 并在北露台上搭建假山景观水系等设施，而北露台正是徐女士家房屋的房顶。韩某装修完 不久， 徐女士发现自家厨房有渗水现象，渐渐的，渗水从厨房蔓延至客厅、卫生间、阳台， 徐女士房屋的地板、墙壁也逐渐变烂发黑，严重影响到徐女士的居住环境。徐女士将情况 反映给小区物业，要求物业公司拆除违法建筑。物业公司在了解情况后向韩某发出了整改 通知书，但韩某置若罔闻。为此徐女士还停缴了每个月的物业费向物业公司抗议。然而， 情况并未得到好转。 徐女士最终决定通过法律途径维权。2014 年，徐女士向余兆市人民法院起诉，要求韩 某拆除搭建设施，并赔偿损失 10 万元。同时，徐女士认为物业公司应对韩某的这种行为 加以制止，但是物业公司中是发送了整改通知书，并未采取实质行动加以制止，应当承担 连带责任。 判决： 法院经审理认为，韩某未经批准在北露台搭建景观水系等设施，导致楼层渗水，损坏 了徐女士房屋内装修和部分财产， 判令韩某拆除违法建筑， 赔偿徐女士各项损失 3500 元。 而物业公司对韩某的行为已进行了劝告，且已尽到了物业管理职能，无需承担赔偿责任。 法官评案：物业无权强拆小区内违法建筑 由于房价一直居高不下，很多业主在买房装修时考虑如何将自己的居住利益最大化， 从搭建空中阁楼到挤占绿化用地，这样的行为却损害了小区其他业主权益。杜健表示，在 小区违法建筑问题上，业主往往存在一个误区，他们变为物业公司作为小区管理单位理应 承担起强拆职责。实际上，物业公司作为一个民事主体，并没有拆除违法建设的强制执法权。对于违法建筑，物业公司仅限于向搭建违法建筑的业主予以劝阻、制止，在劝阻、制 止无效的情况下，应及时报告政府主管部门，最终的执法权在政府相关职能部门。 韩某在北露台所搭建的景观水系确实属于违法建筑，理应拆除，但物业公司无权强行 拆除。韩某作为景观水系的搭建人，其建筑材料、人工费及景观水系生活设施、物品系其 合法财产，理应受法律保护。如果物业公司擅自闯入韩某住宅强行拆除，应属于毁坏财物 的行为。杜健提示，物业公司在行使管理权时要想有章可循，在签订物业合同时应当明确 双方的权利义务，通过增加规章条款达到约束业主私搭乱建行为的效果。【案例】漏雨 不交物业费发布:
15:58 文章来源: 查看: 1210 次案例 2010 年 1 月 2 日业主宋某与北京市某物业公司签订了 《前期物业管理服务协议 （住宅） 》 ， 根据合同约定，某物业公司为宋某所居住的小区提供物业管理服务，宋某按年向物业服务 公司交纳物业服务费。合同签订后，某物业公司向宋某所居住小区提供物业服务，宋某因 对物业公司提供的服务不满意，未交纳 2011 年至 2012 年 8 月 31 日期间的物业费，物业 公司向人民法院提起诉讼，要求宋某支付其拖欠的物业费。宋某辩称的理由之一是宋某房 屋的厨房及阳台窗户漏雨，某物业公司对此一直没有解决，藉此，不同意交纳服务费。判决 法院认为，宋某所称其房屋窗户封闭不严漏雨的问题，系房屋质量问题，是基与房屋 的建设单位之间的争议，与本案并非同一法律关系，宋某应向有关责任主体主张权利。故 宋某拒交物业费的答辩意见，法院不予采纳。解读 本案是一起因房屋漏水所导致的业主拒交物业服务费的典型案例。在日常生活中，当 业主发现其所居住的房屋存在房屋漏水等质量问题时，其往往首先想到的是物业公司，并 在第一时间向物业公司进行报修。如果物业公司无法为其解决房屋漏水等质量问题时，业 主认为物业公司未尽到物业服务义务，违反物业合同的相关约定，并往往采取拒交物业费 的方式进行维权。目前，因房屋漏水等质量问题导致业主拒交物业服务昆山的案件屡见不 鲜。对于房屋存在漏水等质量问题，根据《物业管理条例》第 31 条的规定，建设单位应当 在国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。因此，如果房屋在保修期内， 房屋的质量问题应由房屋的建设单位负责进行维修。 正如题述安全中法院所持观点，对于漏雨等房屋质量问题，是业主与房屋建设单位之 间的争议， 与物业服务合同关系不属于同一法律关系， 业主应向房屋的建设单位主张权利。 这里特别要提醒的是，根据《房屋建筑工程质量保修办法》第 7 条的规定，在正常使用条 件下， 房屋防水工程、 有防水要求的卫生间、 房间和外墙面的防渗漏最低保修期限为 5 年， 因此，如果业主发现房屋存在漏水等质量问题，应及时向房屋的主张修复，以避免错过维 权的时间，造成不必要的损失。房屋的保修期满后，则应由业主承担房屋修缮责任并承担 修缮费用。【案例】物业服务费的追索与抗辩发布:
14:11 文章来源: 查看: 800 次【案情】 河南省郑州市中原区人民法院日前审结一起因业主长期拖欠物业服务费形成的民事纠 纷，经法院判决，业主任某应当向郑州某物业管理公司支付物业服务费用。 郑州某物业管理公司经房地产公司委托并签订合同，自 2002 年 1 月 25 日起对位于郑 州市农业路西段的某花园小区实行物业管理， 按照建筑面积每月 0.32 元标准向小区业主收 取物业服务费，并办理了《收费许可证》。任某系该花园小区业主，房屋建筑面积 100 余 平方米。2002 年 8 月 14 日，郑州某物业管理公司与该小区业主任某签订《前期物业管理 服务协议》，协议约定了原告作为物业服务公司应履行的职责及作为业主的被告的权利义 务和责任，同时约定，原告按规定向房屋业主、使用人和其他交费人收取有关管理费用， 对逾期不交费者，每天加处滞纳金。但自 2002 年 11 月起任某以物业公司提供的物业管理 服务不达标为由，不再向物业公司支付物业服务费，截止到 2012 年 11 月 14 日止，共拖 欠 3900 余元。在此期间，双方协商不成。物业公司遂以任某为被告诉至法院。 在法院审理期间，任某答辩称不支付物业费用的原因系因物业公司对小区服务未尽到 职责，具体包括：一、小区在原告接管后没多久，一号楼南土地公共绿地被人占，开盖了 五层楼，开饭店，严重影响了业主的权利，停车噪音大，原告不管;二、桐柏路扩宽改造小区土地被占一部分补偿款不知所踪;三、小区绿地已找不出一块完整如初之地;四、公共设 施不全如楼道灯、路灯;五、原告所提欠费已超诉讼时效等等。 法院经开庭审理认为，物业公司与房地产开发公司签订的委托合同、物业公司与任某 签订的《前期物业管理服务协议》，均系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规 的强制性规定，为有效协议，应受法律保护。任某提供的证据并不足以证明物业公司履行 义务不符合约定，不能成为任某拒绝履行支付物业服务费义务的理由。任某还提出物业公 司索要物业费超过诉讼时效，经查上述合同均未对物业管理费的交纳时间进行约定，根据 法律规定，物业公司可以随时要求履行，该理由也不成立。故判决任某支付拖欠的物业费 用 3900 余元，并支付 3 900 余元在延迟付款期间的违约金。 判决后，任某不服判决，上诉至郑州市中级人民法院，该院经审理认为上诉理由不成 立，判决驳回上诉，维持原判。 【评析】 物业服务企业的权利是收取物业服务费用，义务是按照有关规定和合同约定对小区内 秩序、卫生、安全进行维护和管理，对建筑物、公共设施、绿化进行养护和维修、对业主 进行其他物业服务。权利义务是一致和对等的。收取物业费用，既是对其履行义务的对价 报酬，也是保障其正常运转的最重要的收入来源。然而现实中，物业服务企业与业主之间 常因物业费问题发生纠纷。物业服务企业在收取物业费用时，业主常常以物业公司服务不 到位、不达标、与合同约定不相符等理由拒付物业服务费用。双方各执一词，甚至发生冲 突，严重的致使小区长期不能得到正常管理，好好的花园小区变成脏乱差的大杂院。 因此实践中，需要对物业服务企业与业主之间的合同关系和各自的权利义务范围作出 清晰地划分和正确理解物业服务合同与物业服务行为的特性，无论是自行协商还是通过诉 诸司法、仲裁裁决的方式，解决双方之间的矛盾、纠纷、争议，明白自己的哪些权利可得 以主张，哪些义务需要履行;哪些理由可得以抗辩，从而引导物业服务企业与业主正确处理 和平衡物业服务与收取服务费用的关系。 物业服务合同，涉及两个层面上的合同，与此对应的是物业服务行为，也涉及两个层 面上的行为。 一是建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，或者经业主委员会、业主大 会依法选聘后与业主委员会、业主大会签订的物业服务合同。一个商住小区(或其他特定的物业单位)，具备入住条件后，从形成到成熟，直至具备召开业主大会条件或者成立业主委 员会，必然要经过一个较长的阶段，才能在当地基层社区组织的指导下，召开业主大会、 成立业主委员会，从而由业主委员会代表业主行使权利。因此，在业主委员会、业主大会 未成立前，为维护商住小区的正常运行秩序，应当由建设单位选定物业服务企业，签订前 期物业服务合同，对小区进行物业服务和管理，是很有现实必要性的。具备召开业主大会 条件或者业主委员会的成立后，小区业主大会、业主委员会既可以选择原物业服务公司， 也可以选聘新的物业服务企业。这样，由建设单位选择物业服务企业签订的前期物业服务 合同，和由业主大会、业主委员会选聘新的物业服务企业签订的物业服务合同，具有相同 的合同目的，均在于选择合适的物业服务企业。因此该合同，具有选任性、代表性、公共 性，根据有关规定对全体业主均具有拘束力。 同时，按照该类合同而由物业服务企业实施的物业服务行为、履行的义务，相应的具 有公共性、不特定性。 二是物业服务企业依据前期物业服务合同或者选聘物业服务合同，与每个业主签订的 “一对一”物业服务合同;或者即使没有签订合同，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠 纷案件具体应用法律若干问题的解释》 关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业 服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对 业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定， 视为单个业主与物业服务企业之间仍然具有物业服务合同关系。这类合同，具有个体性、 相对性、特定性的特点。 同时，按照该类合同而由物业服务企业实施的物业服务行为、履行的义务，相应的具 有直接性、特定性。 由于合同的成立和生效的方式不同，上述两类物业服务合同以及物业服务行为，虽然 合同一方均为物业服务企业，但具有明显的不同之处：缔约的主体不同，合同主体享有的 民事权利范围不同，履行义务的范围不同。 缔约的主体不同。前期物业服务合同和选聘物业服务合同的一方当事人业主委员会， 业主委员会代表全体业主的利益。与每个业主签订的“一对一”物业服务合同的一方合同当 事人为单个业主。合同主体享有的民事权利和履行义务的范围不同。业主委员会享有的合同权利是接受 物业服务企业公共性的服务， 对物业服务企业进行监督， 物业服务企业侵犯公共性利益的， 作为民事权利主体依法提起诉讼或申请仲裁裁决。业主委员会履行的义务主要是为物业服 务企业提供实施物业服务所必要的办公场所等条件。 单个业主的合同权利主要是接受物业服务企业直接性的服务，例如水电维修、车辆停 放、房屋权证范围内的房屋质量问题维护等。单个业主履行的主要义务是按照合同约定的 标准支付物业服务费用。 实践中，发生物业服务费用纠纷的，笔者认为应当按照权利义务一致性和对等原则进 行处理。不能把前期物业服务合同或者选聘物业服务合同与单个业主的物业服务合同的权 利义务混为一谈，而是应当严格区分。从性质上判断物业服务企业履行义务的具体性质是 什么，也就是说需要判断不履行义务所侵犯的客体是全体业主的“公共利益”，还是某个业 主的“私利益”。 这里所指的“公共利益”，好像有明确的业主数量(一个商住小区的业主数量是很容易确 定的)， 每个业主也有具体的名字， 但该“公共利益”不能视为单个业主“私利益”的简单聚合， 而是升华成一个整体，具有高度概括性和抽象性，单个业主“私利益”是无法从其中抽离而 出， 故此单个业主是不能作为“公共利益”的民事主体从而主张权利或以此作为抗辩理由的。 在全体业主的“公共利益”受到侵害情形下，应由业主委员会以前期物业服务合同或者 选聘物业服务合同为依据，主张权利或进行抗辩。如果物业服务企业不履行、不适当履行 与前期物业服务合同或者选聘物业服务合同中约定的义务和法律行政法规规定的义务、应 当承担相应的法律责任的，业主委员会作为合法有效的民事权利主体，有权直接与物业服 务企业协商解决，直至作为合法有效的民事诉讼的原告方提起诉讼或依照仲裁协议约定作 为申请人提起仲裁。例如物业服务企业对公共区域的绿地未予维护，导致绿植死亡等，业 主委员会有权要求物业服务企业进行补栽补种既可以向业主委员会，也可以向物业服务企 业提出意见，但是主张相应民事权利的的主体还应该系业主委员会，即应由业主委员会作 为业主代表向物业服务企业主张权利。 在单个业主“私利益”受到侵害情形下，应由该业主以单个业主的物业服务合同为依据， 主张权利或进行抗辩。单个业主的权利在因物业服务企业不履行、不适当履行受到直接侵 害时，可以作为独立的民事主体以物业服务企业未尽到义务为由要求物业服务企业进行赔偿。例如物业公司没有将业主家门口的垃圾打扫干净，导致该业主行走时被滑倒摔伤，其 医疗等费用，可以物业服务企业未尽到义务为由要求物业服务企业进行赔偿。但物业公司 没有将业主家门前的公共绿地的垃圾打扫干净，该业主是不能以自己的权益受到侵害为由， 不交或少交物业费用，因为公共绿地的权益享有者是全体业主，而不仅仅是某具体明确的 业主。 (作者单位：河南省郑州市中原区人民法院)【案例分析】物业“代客泊车”引发的责任分析案情概述： 上海某商业经营管理有限公司（简称“某公司”）与赵某同是上海某物业管理有限公 司管理（简称“某物业”）管理的的物业的租赁户。许某是某物业的保安，某日某公司所 有的奔驰轿车停放在物业大门处，赵某拥有的别克轿车停在其后。许某认为赵某的车辆影 响了其他车辆的通行，便从赵某同事瞿某处取得车辆钥匙，想要移动赵某的车辆。但，许 某在开动赵某车辆的时候操作失误，将赵某的车辆撞向了奔驰车的尾部，该奔驰车辆受到 撞击后又撞在了车头前的大理石柱上，造成了奔驰轿车严重受损。经查保安许某并无车辆 驾驶执照，经交警认定，本起事故由许某承担全部责任。某公司向法院起诉，要求赵某、 某物业、许某承担赔偿责任。 法院观点： 一审法院认为， 许某是某物业的保安， 其移动赵某车辆是履行其工作职务的职务行为， 应由某物业承担赔偿责任。故判决某物业承担全部赔偿责任。 后某物业不服，提起上诉。二审法院认为本次事故的发生是由赵某的车辆导致，而根 据现有的法律法规，虽然当时该车由某物业的许某驾驶，但车辆所有人仍需承担相应的责 任。而许某当时是履行职务，应由其雇主即某物业承担相应的责任，故认定上海某物业管 理有限公司与赵某构成了共同侵权，改判赵某与某物业对某公司的损失承担连带责任。后 某物业又就责任的分配向法院起诉，法院判决某物业与赵某各承担一半责任。 律师分析： 本案的争议焦点主要有如下几点：一、某公司在本起事故中是否应就有过失行为承担责任在本起事故中，某公司所有的车辆受到了严重的损坏，《民法通则》第一百三十一条 规定：“受害人对于损害的发生也有过错的，可以减轻侵害人的民事责任。”某物业认为 某公司存在过错的主要理由有二：一是事故发生时某公司车辆停放的位置禁止停车。某公 司将其车辆停放在禁止停车的大厦物业门口，该位置障碍物较多且车辆行人进出频繁不宜 长时间停放车辆。事实也证明，某公司的损失很大程度上是由于车辆头部撞击大理石柱导 致的，所以很难认定某公司在该问题上不存在过错。二是某公司在停车并且驾驶人长时间 离开车辆的情况下未采用驻车制动。众所周知，“停车拉手刹”是最基本的驾车常识，某 公司所称的“车辆没有手刹”是极度可笑的，而且在一定程度上自认了其驾驶人员在停放 车辆并且长时间离开时并未采取该措施。该过失的存在导致了车前部撞击大理石柱的力度 增大，损失扩大。 法院则认为某物业主张某公司在事故中存在过失的证据不足，而判决某公司不承担责 任。二、“代客泊车”，是否为许某的职务行为《民法通则》第四十三条规定：“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营 活动，承担民事责任。”；由此可见，许某“代客泊车”这一行为是否被认定为职务行为 决定了许某预谋物业的责任承担。如何认定职务行为，工作人员是否享有单位的授权是判 断职务行为的关键。 本案中， 某公司认为其公司相关文件中从未明确保安具有 “代客泊车” 的职责，即单位没有明确的授权，许某的行为不构成职务行为；而某公司则认为某公司的 保安长时间以来一直存在“代客泊车”的行为，而某物业对此情况也知晓并且默认允许， 某公司认为某物业的这一做法构成了“默示授权”，则许某的行为构成了职务行为，其赔 偿责任应由用人单位即某物业承担。这一观点得到了法院的支持。三、不在现场的车主赵某是否应该承担责任本案中，事故发生时作为肇事车辆的车主赵某并不在现场但法院最终判决看似无辜的 赵某承担连带责任。 机动车非本人使用时发生事故，车主是否应该承担责任一直是理论界与司法实践中共 同探讨的话题。《侵权责任法》设专章规定了“机动车交通事故责任”。该法第四十九条 明确规定：“因租赁、借用等情形机动车所有人与使用人不是同一人时，发生交通事故后 属于该机动车一方责任的??由机动车使用人承担赔偿责任；机动车所有人对损害的发生 有过错的，承担相应的赔偿责任。”根据该条规定，赵某是否需要承担责任需要考量其是 否有过错。在本案中，赵某将车辆停放在禁止停车的大厦门口，而且将钥匙借给没有驾驶证的许某，由此可见，赵某在本次事故中是存在一定过失的，本案判决时虽然《侵权责任 法》尚未生效，但法院基于同样的原则跟考虑，判决赵某仍需承担责任。四、承担连带责任的双方责任分配比例问题某物业认为本次事故的发生赵某未尽到保管责任而致使他人损失，应当承担主要责任。 而赵某称在完全不知情的情况下自己的车造成了他人损失，坚决不承担主要责任。司法实 践中，类似本案的情况难以明确责任各方需承担的份额比例的，多采取法院酌定的解决方 式，这也是“法官自由裁量权”的体现。本案中，在事故发生时赵某及某物业的过失究竟 孰大孰小难以判定，法院明确了各自平均承担的责任。之后生效的《侵权责任法》第十四 条明确规定： “连带责任人根据各自责任大小确定相应的赔偿数额； 难以确定责任大小的， 平均承担赔偿责任。” 综上所述，许某“代客泊车”这一物业服务行业常见的的行为，导致了一连串的诉讼 纠纷。作为车辆所有人，应对自己的财产负有妥善保管，避免不必要的损失及风险承担； 作为用人单位，在管理上更应明确其员工的职责范围，明确其员工行为由单位承担责任的 范围，杜绝“默示授权”这一现象的出现，承担不必要的风险。【案例】有多少物业费可以拒缴？法院是否支持？杭州日报房屋质量问题拒缴物业费 业主财物被盗拒缴物业费 小区内有违法建筑拒缴物业费…… 啪！一案惊醒梦中人。 昨天下午，萧山法院开庭审理了一起新白马公寓小区的物业费拒缴纠纷。原本要出庭 的欠费业主，临时变卦没有出现，只剩下讨钱的物业公司一方当庭陈述。 据悉，这位业主因为对物业公司的服务有诸多不满意的地方，拒缴了 3 年的物业费。 业主称， 放家门口的鞋被偷了 3 回， 找小区物管却因电梯没监控而找不到小偷。 此外， 这位业主还说，自己花钱买了小区地下车位，却经常被他人占用，物业公司也没管好。 即便业主放弃出庭权利，法院还是当庭判决，要求业主在判决生效后十天内支付完毕 物业费和滞纳金。 庭审结束后， 萧山法院召开新闻发布会， 通报了近年来物业服务合同纠纷的典型案例， 并提了些化解物业服务纠纷的建议。 一年 1092 件物业纠纷案 几乎都因欠费引发 萧山法院通报， 物业服务纠纷这几年来势凶猛， 仅去年一年， 就有 1092 件相关案件， 同比增长近 100%。这些纠纷中，99.45%都是因为业主欠缴物业费引发的。很多物业公司 起诉欠费业主像搞批发一样，经常一口气起诉十几个甚至几十个业主。欠费业主方面则常常拒收法院的传票邮件。上门直接送达时，法官往往又吃闭门羹， 甚至被业主辱骂，可见物业服务中矛盾之深。 业主们拒缴物业费的理由， 大多是这些： 物业公司没有公开账目、 管理和服务不到位、 维修不及时、其他业主有违建没管好、开发商遗留房屋质量问题…… 部分纠纷陷入了业主维权与物业服务质量下降的死循环。 另一方面， 萧山法院统计近三年里 2036 件物业服务纠纷， 业主绝对胜诉的只有 5 件。 法官建议，在社区和街道可以设立物业纠纷调解委员会，疏导和化解物业服务纠纷； 物业公司也要规范物业费催缴的程序，比如由业委会成员、社区干部陪同下上门催缴；无 法联系上业主时，在小区或者业主门上张贴催缴公告时应有第三方见证和影像记录；较多 业主欠费时，可由业委会上门催缴，这样业委会可以同时搜集物业服务的意见建议，考虑 是否续聘物业公司；物业保修服务要规范流程，比如业主报修时填写三联单，避免报修后 口说无凭。 个典型案例 值得所有业主仔细读一读 1、业主因房屋质量问题拒缴物业费，法院是否支持？ 【案情】王某买了一套房，后来以所购房屋存在质量问题及物业公司未尽到物业关系 服务为由，拒缴物业服务费。物业公司起诉到法院。 【判决结果】物业公司胜诉。 【法院认定】法院审理认为，物业公司与王某之间是物业服务关系，而开发商与王某 之间是商品房买卖合同关系。物业公司与开发商是两个独立的民事主体，如果房子存在质 量问题， 应该找开发商， 而不是物业公司。 不能将对开发商的不满， 转嫁到物业公司身上， 并以此拒缴物业费。 2、业主因财物被盗拒缴物业费，法院是否支持？ 【案情】一位业主被偷了辆摩托车，次年起就拒缴物业费。物业公司把这位业主起诉 到了法院，要求支付物业费 3518 元，并缴纳日千分之二滞纳金及 1000 元维权费用。 【判决结果】判决业主支付物业费，但无需交滞纳金和维权费。 【法院认定】业主要求物业公司赔偿摩托车被偷的损失，这是财产损害赔偿纠纷，而 本案的物业服务合同纠纷是针对整个小区的全体业主，个别业主的特殊抗辩不代表全体业 主的意见，所以法院认定业主仍需缴纳物业费。摩托车被盗一事业主可另案起诉。另外， 虽然物业管理服务合同中对滞纳金及维权费用均做出了约定，但业主不交物业费，是因为 与物业公司之间存在相关的纠纷没处理所致，所以物业公司主张的滞纳金及维权费用的请 求法院不予支持。 3、业主因小区内存在较多违法建筑（如阳光房等），以物业公司未尽到管理义务为 由拒缴物业费，法院是否支持？ 【案情】张某起初是按时交物业费的。但后来小区里的阳光房越建越多，他多次向物 业公司反映无果，就不交物业费了。物业公司起诉到法院。 【判决结果】物业公司胜诉。 【法院认定】物业公司按合同约定，有义务制止业主搭建违法建筑，并上报相关行政 管理部门，但物业公司并无任何行政强制权，物业公司自己无法对违建拆除。所以只要物业公司对违建业主提出过制止要求，并及时上报行政部门，就已经尽到义务。业主不得以 此拒缴物业费。 4、滞纳金（违约金）总额已经超过物业费 30%，法院是否会进行调整？ 【案情】潘某实际欠缴物业公司物业费 10991.64 元，能耗费 1099.16 元。现物业公 司起诉到法院，不仅要求偿还物业费等，还得按日万分之五支付违约金 5041.10 元。 【判决结果】物业费、能耗费如数缴纳；违约金调整到 3500 元。 【法院认定】由于涉案物业费拖欠较久，违约金总额明显过高，已达诉讼标的的 41.69%，法院酌情降低。【案例】收房后没入住，要交物业费吗？长江日报原标题：收房后未入住 业主欠物业费成被告 收房后一直没入住，要交物业费吗？记者昨日获悉，武昌一楼盘业主曾先生被物业公 司告上法庭，最终被判补交物业费 1 万多元，还要交 3000 元违约金。 曾先生 2007 年买了武昌徐东一楼盘，签购房合同时，也签了前期物业服务合同。合 同约定，曾先生在交房后就要缴纳物业费，费用每月是 3 元/平方米，逾期一天按欠费总 额的千分之五承担违约金。 2009 年曾先生办了收房手续，由于种种原因一直没入住，空置至今，物业费只交至 2011 年 6 月 30 日。曾先生认为，2011 年武汉市出台的《物业管理条例》规定，新房交付 一年无人入住，物业费应打七折。而物业不同意，认为曾先生应执行合同全额交物业费， 为此将曾先生告上法院，要求补交 2011 年至 2013 年 3 月 31 日拖欠的 1 万多元物业费， 并赔偿 1 万多元违约金。一审法院认为，物业费打七折只限交付后第一年，曾先生应履行前期物业服务合同约 定， 全额交物业费， 因此判物业胜诉。 曾先生提出上诉， 认为物业公司没有履行管理职责， 小区内随处可见违章建筑，并且随意改变小区结构布置，在物业服务不到位情况下，应该 将物业费打七折。 二审法院认为，物业对违规搭建进行过沟通与劝阻，并送达过整改通知单，也履行了 小区保安、保洁、绿化等物业管理职责，曾先生以长期没住为由，要求少交物业费，没有 法律依据，应当按合同约定补交 1 万多元物业费。对合同约定的违约金，法院认为过高， 酌定由曾先生负担 3000 元违约金。 房产律师张在叶表示，曾先生败诉的核心是签订的前期物业服务合同中有了明确交物 业费约定，这样的合同条款，市民购房时多数都会碰到；如果像曾先生这样收房后打算长 时间不入住，最好在签合同时与物业方协商物业费事宜，免得后期引起纠纷。（记者马振 华实习生郑夏怡）评论员评论：《物业管理条例》第 42 条明确规定，业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务 费用。物业服务收费，是物业企业按物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场 地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。 物业费实际是对共用区域服务产生的费用。《物权法》第 72 条规定，业主对建筑物专 有部分以外的共有部分，享有权力，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。因此，业主 不得以未入住为由，不交或减免物业管理费用。 权利和义务相统一是法律的基本原则。业主享受物业服务企业提供的物业服务，自应 承担相应的义务，其中最基本的义务就是及时、足额缴纳物业费。 《合同法》第 107 条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的， 应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；第 112 条“当事人一方不 履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还 有其他损失的，应当赔偿损失。”业主欠费应缴纳违约金。 关于违约金数额，物业服务合同有约定的，从其约定。如果没有约定迟延缴纳物业费 的，违约金数额，可根据最高人民法院《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》。按照拖欠物业费总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的 标准计算。【案例】房屋施工问题拖欠物业费 物业公司起诉获支持中国法院网近日，安徽省歙县人民法院适用小额诉讼程序快速审结了多起因房屋设计与接收现房 不一致引起的拖欠物业费民事纠纷。 业主胡先生和柯女士于 2012 年底接收了位于歙县华通国际城小区的店铺。 拿到房屋的 钥匙后，胡先生和柯女士发现自己的店面与当初购房时图纸上的设计不一致，原本看起来 平坦的行人过道高出店铺前空地的一大截，而人行道前的绿化带也挡住了自家店铺的人气。 在与开发商交涉无果后，两家人带着怒气，一直拒绝缴纳物业服务费用。物业公司则认为 自身接管前期物业至今，完成了管理服务工作，而房屋及附属设施的改造并非物业公司可 以独立完成。因此一纸诉状，将胡先生和柯女士两家业主告上法庭。法院审理认为，物业公司和业主是物业合同关系，而开发商和与业主是商品房买卖合 同关系。房屋设计与施工不一致的问题属于业主与开发商之间的商品房买卖合同调整范畴， 因此，业主不能以该问题拒绝缴纳物业费。2015 年 1 月 27 日，法官驱车前往实地现场进 行了核实后，就地展开调解工作，经过一下午的协商，物业公司与两名业主达成了一致意 见，补交了拖欠 2 年多的物业费。【案例】荡秋千腿被卡 折向物业索赔北京晚报【案情回顾】 2015 年 3 月 15 日，一名 12 岁男孩在小区健身设施区域荡秋千时腿被卡折,向物业索 赔却败诉。法院认为,造成这起事故的责任在孩子及其法定代理人。 12 岁的小韩（化名）和几名同学于去年 7 月到其居住的天筑小区健身设施区域玩耍， 荡秋千时，因小区自设的秋千空挡处无横栏，小韩的腿被卡折。小韩家长认为健身秋千存 在严重安全隐患，物业公司管理不善导致事故。小韩遂起诉物业公司，索赔医疗费、护理 费、交通费、住院伙食补助费、营养费、残疾赔偿金及精神损害抚慰金。【法院审理】 法院经审理，认为涉诉秋千的质量符合相关国家标准。检查记录表显示：物业公司已 委派专人定期对健身器材进行安全质量巡查，已尽安全管理责任。物业公司在公共健身区 域入口处设置了公告警示牌，明示“未成年人应在监护人的监护下使用健身器材”。而事 故是因小韩肆意攀爬秋千后站立失衡而导致，小韩作为已满 10 周岁的限制行为能力人， 对自己的行为有一定认知和控制能力， 故玩耍过程中对自身安全有一定的注意义务。 同时， 小韩的监护人应在其从事危险性行为时进行必要的监护和指导。综上，小韩及其法定代理 人应对此次事故承担全责，法院故判决驳回了小韩的全部诉求。 【法官释法】 海淀法院经审理，民一庭法官王媛媛认为，根据《公共文化体育设施条例》和《物业 管理条例》的规定，居民小区内的公用健身器材，一般由物业公司管理或日常维修养护； 公共开放性场所(街心公园等)的公用健身器材，则一般由其所有者或相关管理部门等管理 和维护。根据《侵权责任法》第 37 条规定，公用健身器材所有者或管理者在管理中存在 过错而造成安全事故时，应根据过错程度承担赔偿责任。 而生产者或销售者承担公用健身器材涉诉秋千担保责任。《侵权责任法》第 43 条规 定，因产品存在缺陷造成损害的，被侵权人可向产品生产者或销售者请求赔偿。当公用健 身器材的质量不符合相关国家安全标准，或在销售过程中产生安全质量隐患而致人损害时， 赔偿责任可追溯到健身器材的生产者或销售者。 不过，公用健身器材具有公益性质，一般设置在开放式公共场所。使用者应参照使用 说明，正确安全地使用健身器材，未成年人使用时，一般应由监护人陪同指导。若因受害 人未遵照安全使用说明或故意毁损健身器材等造成损害，受害人也应承担相应的责任。业主住得不舒心拒交物业费 法院判交费在法院审理的欠缴物业费的案件中，野猫成群影响心情、小区智能化管理瘫痪、绿化 率不够、在小区丢车等，都成为业主不交物业费的理由。这些案件的共性是，在法院审理 后，若查明物业公司不存在重大违约行为，法院一般会判决业主全额缴付物业费。 日前，本市一小区的业主孙亮因为不交物业费，被物业公司告上了法庭，索要一年多 的物业费 1000 余元。 但是孙亮却表示，作为业主，他希望居住环境清洁、整齐、舒适，但是自从这家物业 公司接管物业以来，小区 15 号楼进出通道就成了成群野猫聚集、喂养、繁殖的场所，晚 上野猫嚎叫不止， 造成很多业主不断丢弃食物喂养， 尤其夏天臭味熏天造成环境非常脏乱， 给自己的生活造成了严重的影响。 最终法院判定孙亮应该给付物业管理费。 审理法官认为， 物业公司与小区的业主会签订的物业管理合同，是合法有效的。现在物业公司已经提供了 物业服务， 孙亮生活、 居住在这个小区，已经实际受益，按照等价有偿、诚实信用的原则，他理应按时交纳物业费用。孙亮以小区内养野猫、汽车的噪音扰民等作为抗辩理由拒绝交 纳物业费的证据不足，法院不予采信。 据了解，除此之外，房