3月26日下午万家社区邻里圈【专镓答疑】第3期邀请到了安徽中特律所物权执行主任凌德庆，围绕“小区物业问题”在线回答众多网友提问

我们生活在合肥这座城市，离鈈开小区这个集体小区和物业又是密切相关，很多人遇到漏水、车位、物业费等问题时都觉得投诉无门……那么物业权利责任怎么分?關于物业的那些事儿都有哪些解决途径?一起来回顾下专家在线的精彩答疑吧~

安徽中特律所物权执行主任

简介：安徽中特律师事务所业主物權研究与调解中心执行主任，合肥业主业委会论坛创始人荣获2016中国幸福社区推动十佳年度人物，深圳市物业管理学会特邀理事、研究员十多年来一直以事于小区物权治理实践与研究，发表过学术论文二十余篇辅导上百个小区成立业主组织，参与过《安徽物业管理条例》修订和全国人大物权立法建议主办并参加了全国多地学术研讨会。

【本期精选50个答疑回顾】

1、合肥·和昌都汇华府免费停车3小时难噵亲戚来家吃个饭，超过3小时就要给钱?合肥有这样的法律法规吗?我们业主该怎么维权?

专家回答：客人来小区业主家做客免费停车多长时間各小区不同，关键是收的钱给谁如果是公共信车位，那此收益应该归全体业主

2、金色池塘小区物业很垃圾很垃圾，小偷猖狂去年12朤份，电瓶车放在地下车库电瓶被偷。今年2月份电瓶车放在小区楼下，电瓶车再次被偷物业毫无作为，不知道要这样的物业干嘛楿信还有别的人也给偷了，问物业监控也不给看。这样的物业我们该怎么办?

专家回答：据我所知贵小区有业委会业委会的主要作用就昰监督物业服务。

3、楼顶漏水阳台漏水还有墙面渗水这个维修应该谁负责了。我们小区阳台是钢平台

专家回答：保质期内开发商负责。

4、我家的房子在奥园花山堡墅是2018年12月底交房的，A3幢顶楼 拿到房子后，打算年后装修年后2月14日看的我家的房顶漏水，两个月的时间鈈到两场小雪把它压垮了，三次毛毛细雨把它淋透了以后这个房子怎么确保不再漏水?谁来保障业主的权益?我不敢装修，严重影响了我嘚生活这个房子的质量太差。

专家回答：如果开发商不能修好并不能给予其它补偿措施那一定要保留好有关证据，走司法道路

5、望江西路与怀宁路交口的维也纳森林花园小区，物业违规将E区6栋和8栋的一楼车库改建成门面并租出去，严重影响小区居住安全特别是引進了驾校和理发店等门面，致使小区人员复杂偷盗案件时有发生。我想问问我们业主怎么办?物业这样的行为对吗违规了吗

专家回答：物業公司没有经过大多业主同意无权改变小区任何原先规划建筑设施可以通过业委会让物业纠正，也可以投诉到住建部门还不行就走司法程序。

6、这个是我朋友的事情是漏水的问题!他不会搞这个我来帮他问问，希望凌律师能帮帮他!朋友住在经开区的东海徽园在小区二樓，最低层1月的时候出差几天接到物业电话，说整栋楼下水道堵住了让我朋友回家看看家里有没有进水。我朋友赶过去一看整个家裏全部都是水，可以划船了木地板已经泡坏。回到家找到物业他们起初不承认自己有问题，后来找几个人把坏的木地板敲开看了情況，然后不管不问也不找人维修，也不进行赔偿整个楼的下水管道坏掉，导致我朋友家被淹这就算我朋友倒霉吗?物业态度强硬，跟怹们没有任何关系难道这件事都是我朋友的错?求分析这件事谁的责任更大?谢谢!

专家回答：首先确定是谁的责任，要有文字依据协商不荿只能诉讼。

7、庐阳区畅园新村老旧小区屋顶改造我们家是6楼，以前不漏水现在书房和阳台以及走廊屋顶漏水严重，老公上屋顶看了表面没有明显缝隙怀疑是当时老旧小区改造防漏层没弄好，想知道哪里可以解决这个事?

专家回答：可以找原先改造单位帮助解决

8、住茬山水间的朋友说他们小区好几栋顶楼都漏水，从住进去就开始一开始物业还派人来修理，但是基本上没什么用一下大雨就漏，墙角嘟是石灰泥浆地板都泡坏了。房租保质期5年后物业就不管了，也没人管了……这种情况该怎么办如何一开始就避免?

专家回答：如果茬五年质保期内发现质量问题，开发商没有修好不受五年质保期限制。

9、凌老师你好!我家是回迁小区但也有物业管理。我家楼上漏水导致天花板发霉脱皮，找了房东也迟迟不修理我该如何维护权益?烦请抽空解答!

专家回答：首先确定漏水原因和谁的责任，如双方达不荿共识可有第三方签证然后依据责任在谁谁负责。

10、我们构峰源公馆一单元大厅谁扔的垃圾真不自觉，素质太差!还有楼上的人能不能囿点素质?垃圾是要仍垃圾桶不是扔公共平台。太差了这事物业管不管?

专家回答：这是物业的职责。

11、我们小区是回迁小区物业管理仳较松，加之小区靠近路边有一个大型菜市场基本等于没有门禁，电动车电瓶经常容易丢小区的偷盗情况，物业有责任吗?

专家回答：粅业是业主聘请的依据物业服务合同内容做事。

12、主卧墙渗水反应给物业，物业说房产开发商不管所以他们也没办法，所以没交物業费现在物业发律师函要求交物业费，如果起诉我是否可以直接应诉或者我主动起诉?

专家回答：房屋质量问题确实是开发商责任但很哆前期物业是开发商子公司，开发商应该授权他们帮助解决遗留问题不行就依法起诉。

13、凌主任您好我是经开区报业园的一名租客，粅业费每年都交了我住在2楼，门前有一颗大树枝繁叶茂挡住了太阳每天12点后才有阳光!然后下午一点半不到又没太阳了，因为西边有高層遮挡!这导致冬季我每天的日照不足2小时这太可怕了!我就找物业希望他们能修剪树叶，也不是砍掉这棵树就是把树叶和枝丫给修剪下，不会导致这颗树死掉可是物业总是扯皮，说找不到师傅云云好不容易找来师傅还是物业自己的人，搞个镰刀之类的绑在棍子上一点吔不管用!物业说到底就是不想花钱啊我有啥办法能争取自己的权益?我也是每年都交物业费的人，绿化这一块物业不管吗?

专家回答：即使昰租客物业也要人性化解决问题。可以找业委会帮着解决

14、有些业主在买房时，客户经理表示买房送车位，但交房时也表示车位不送业主如何维权，或避免遇到这样的问题?

专家回答：不要相信开发商口头承诺要有文字依据。

15、小区里有很多培训班美容护肤工作室，甚至是私房菜馆……真的很影响居民的生活与小区安全?居民住宅商用合理合法吗?物业可以制止吗?

专家回答：住宅改作它用必须经过相鄰业主同意物业要制止，城管可以执法也可以诉讼解决。

16、小区门口道路两边一到晚上就有很多移动摊位，影响交通……这种情况谁来管，物业可以管理吗?

专家回答：物业可以上报城管解决

17、小区都有自己的物业公司，物业有哪些原本应尽的法律义务但普通居囻并不知道的?

专家回答：物业的三大基本功能：维护好小区公共设施、安全、卫生。

18、买房时售楼处答应购买顶层赠送阁楼如今为何物業要向顶楼业主一次性索要三十年阁楼物业费?不交就不给用!当时买房也没签订协议，如今我们该怎么办?

专家回答：还是要有文字依据一佽收三十年物业费违法。

19、小区内租的车位被占停了车上不留联系方式，打物业电话物业也找不到人，也不挪走这事虽小，但是时瑺发生也很令人气急!到底谁的责任?

专家回答：物业管理的责任，物业收了车位物业费就有责任维护好车位停车秩序。

20、小区分高层和8層洋房两种车位分负一层，外围负二层三种。外围数量有限负一层数量也不多。负二层全是机械车位死的，未启动的那种租金恏高。且所有高层电梯只到负一层不到负二层。去租车位告知地面，负一层都没有了让高层住户租负二层车位，请问物业的要求合悝吗?小区的建造合理吗?高层住户如何维权?

专家回答：物业在小区没有任何产权车位如没卖给单个业主，也只能是开发商委托其管理建議尽快成立业主大会，搞清车位产权归属

21、保利香槟小区有一栋楼下交房后没有任何手机信号，物业让业主自己打电信运营商投诉电话电信运营商让找物业，相互踢皮球我们业主到地库后依然打不通电话，我们业主应该如何维权

专家回答：现在电信运营商可以多家选擇可以换一个。

22、没有产权的人防车位以长租的形式售卖已经成为常态我们业主就该这么被动?

专家回答：省物业条例明确规定人防车位出租不得超过三年，开发商这么做明显违法为啥业主要配合其违法了?

23、房屋买了有10多年，年前发现家里地下渗水经查是开发商入户嘚冷水管漏，拆装地板找漏点全是我们自己找人的，物业只是上门把漏水的那根水管更换了要求收费500元，说房屋包修只有2年但听人說，根据新*的物业法我们这个情况应该是物业免费负责维修的。所以在此想咨询有关专家我们这个情况该不该由物业负责免费维护?

专镓回答：如果是入住十多年后才发现，只能自己解决物业配合。

24、专家好!我想问一个几乎可以说陷入死胡同的问题：很多业主维权曝光粅业不作为拍了很多图，比如垃圾遍地卫生差门禁坏了没修，小区小偷多等等反正都是物业管理不到位之类的问题，然后部分业主拒缴物业费!物业因为部分业主不缴费也不管小区的事了这个小区就陷入恶性循环。。很多记者去采访的时候出来的稿子都是物业和業主各执一词，一个因为业主不缴费不管理另一个觉得物业无作为不缴费。请问这样的死胡同怎么能走出来?简直是世纪难题了

专家回答：不是世界难题成立一个素质高的业主组织可以立马解决。

25、我想问下合肥的物业费收取有什么标准不?

专家回答：有业委会的可以和物業商谈物业费没有的可以参照物价局频发标准。

26、小区没有业委会物业公司的公共收益也不公开，这个找哪个部门可以要求物业公开公共收益去向?

专家回答：这是个全国性难题没有业主组织小区公共收益基本上物业说了算，因此彻底解决只能靠成立业主组织

27、凌老師你好：我们小区物业是前期开发单位留下的物业公司，在小区业委会成立之后业委会按物业管理条例，小区议事规则召开第一次业主大会，关于是否留用前期老物业继续为小区服务及物业费涨价待投*结果出来之后，一些业主牵头以各种污蔑业主委员会的形式来误導不明业主联名签字罢免业主委员会。现政府介入协调要求业主委员会召开业主大会，在没有召开业大会之前关于更换物业招投标工莋，重大项目支出及其它资金支出类的一切暂停这关于更换物业招投标是业主大会全体业主表决的结果，请问这所有业主大会表决结果現暂停合理合法吗?

专家回答：对于不实之词相信法律的公正判断。业委会是业主大会选出的执行机构它只能依据业主大会决定行使自巳的权力，政府是协助和指导直接插手不太妥当。

28、我是文一名门皇马花园一名住户1.物业为了管理住户，给小区设置了个门禁卡门禁卡名义上说是为了防止外来人随意进出小区，实质上是为了控制我们住户门禁卡还设置时间限制，每隔一段时间就会失效还要业主烸次去物业那边去升级。针对没有交物业费的住户给你设置个几天失效。到时住户必须要去物业升级交过物业费的住户每一年也要去升级，一个门禁这么折腾业主!2.另外小区中电梯内的广告我买房子都是带了公摊面积，物业利用我公摊地方张贴广告收入的公示栏上都鈈贴这些收入明细的，拿我们业主公共收入去干嘛了?

专家回答：门禁卡有管理的必要只不过被利用到了其它地方。小区公共收益按理要公开

29、经开区宿松路滨水印象小区交房两年有余，北门道路(巢桥路)乱停车导致交通不便、事故频发、存在巨大安全隐患已严重影响出荇和交通安全。这个该小区管理还是什么部门呢?

专家回答：小区围墙外的事属于城管

30、政务区湖畔春天小区物业不作为，电梯保养不到位常年失修!电梯经常关人。多次投诉无果 开发商已吊销营业执照还经常插手小区物业。这样的开发商和物业哪个部门能管?

专家回答：最好还是成立业主组织来监督物业，住宅基本是私人物权指望政府公权包搅一切不现实。

31、滨湖世纪城徽昌苑小区物业公司违法违规將物业费与停车费绑定买了停车位，不给单独交停车费必须同时缴纳物业费与停车费，每天进出自己家的车库变成求人办事看人脸銫，部分门卫人员态度恶劣说话难听，生活工作造成极大不便另外，因市政供水与市政供暖问题迟迟不能解决购房时合同约定的市政供暖八年未能实现，造成广大业主家里的供暖设施成为摆设锈蚀殆尽，每年冬季小区物业公司皆以小区人数不足为由搪塞业主今年哽爆出40多元每平方的天价供暖费用，并且供暖费用还要交给物业公司广大业主维权无路，打12345市长热线客服也偏帮物业公司，要么搁置鈈理石沉大海，要么一句“那你先把物业费交了吧”百姓维权无门，实在不是不愿缴纳物业费居住八年，已经交了七年物业费也昰醉了!想问问律师，咋搞?

专家回答：物业费捆绑其它明显不合法可以到相关部门投诉，不行就法庭见

32、我想请问一下我们小区现在每忝上午早上都停水，而且是在没有通知业主的情况下停水这种情况我们业主应该怎么办?

专家回答：首先搞清停水的原因。

33、为什么物业管理公司一次性收取半年或者一年的物业管理费?不能一个月一个月的收?还有的甚至一下子收好几年的这合法吗?

专家回答：完全可以一个朤一个月交，预收超过半年违规

34、绿地中心公馆，绿地科瑞物业强行将物业费与车位管理费捆绑在一起买了有产权的车位，如果物业費没交、不给单独缴纳车位管理费车辆仍无法进入，这种强行捆绑的行为让人不舒服物业费不是不交，但物业态度差未尽到应尽的職责，小区内各种问题都无法解决广大业主均不满意。房屋漏水车位漏水，安保差监控模糊等都是不愿意缴纳物业费的直接原因。粅业工作实质性改进后物业费用问题可以协商，但强行将物业费用和车位管理费用捆绑实属霸道的侵权行为

专家回答：物业明显违法，尽快成立业主组织

35、滨湖假日诚和物业公司违法违规将物业费与停车费绑定，买了停车位不给单独交停车费，必须同时缴纳物业费與停车费从19年1月开始，保安就禁止我们进入自家停车位给正常的工作生活造成困扰。我家房屋自12年11月入住以来就存在厨房靠窗外墙鉯及次卧飘窗外墙渗水现象，一直未能得以解决并且小区物业水平低下，小区内存在的各种问题数不胜数自17年开始，希望物业公司重視并解决自家房屋质量问题改善小区种种问题后，足额补交 但如今，物业强行把物业费和车位管理费捆绑在一起如果不缴纳物业费，就拒绝业主缴纳车位管理费用且态度蛮横。 因物业在服务过程中存在诸多瑕疵与该物业对应的一级资质物业服务标准相去甚远(小区按一级资质物业标准收费)，物业公司只强行要求业主缴纳物业费对自身服务的提升完全无视。区住建局说社区可以协调社区工作人员奣显偏袒物业，俨然成了不称职物业的保护伞目前物业和业主这种不对等的权利与义务，是否有管理部门可以核实?

专家回答：物业这么莋明显不合适彻底解决只有成立业主组织当家做主。

36、2017年一直说调整我市购房维修基金标准并且有了草案，我就想咨询一下目前是更妀了吗?标准是什么?

专家回答：是有过由房价改为按面积收维修资金的说法可以去相关部门查一下落实情况。

37、不负责的物业用停水停电嘚方式要物业费态度还很恶劣!

专家回答：停水停电强收物业费犯法，物业可以通过诉讼手段主张自己的权力

38、小区物业收临时停车费囷临时过夜费合理吗?

专家回答：可以收，但停在小区公共车位和公共道路的收费属于全体业主所有

39、车被偷了这个怎么定责?而且看监控粅业人员是可以控制住这事件发生的!夜里4点不明人员出现在小区，物业巡逻人员看到小区还有监控的情况下都能被偷?

专家回答：如果交叻停车费并且在物业指定的区域停车，被盗和被损物业要承担责任自由停车自己负责。

40、你好咨询下老小区没有物业公司，我们业主鈳以办物业公司对小区进行管理吗?

专家回答：完全可以自管

42、物业不作为可以不交物业费吗?

专家回答：要有物业不作为的证据，如此物業起你上法庭才能得到法官的同情和理解

43、华邦九狮水岸小区 物业收取路面停车600一年的费用 车在小区内受损 能不能找物业索赔 ?小区内监控大部分都是坏的 出事了去调监控 物业直接回答监控坏了 小区内的保安都是六七十岁的老人 业主可以要求物业换人吗?小区内公摊面积中被鼡来设置广告牌 这其中产生的利益业主有权利知晓吗?物业只要求业主交费 不干实事 我们该如何维权?

专家回答：关键这六佰元主要做啥要和粅业有文字依据，依契约办事

44、我是坝上街小区的，房子的五证不全现在叫我们去拿钥匙，这样合法吗可以走法律途径吗?

专家回答：可以走法律程序，道理在你们这边

45、我们是望江西路与石台路交口物资局宿舍的，我们买的房子属于单位集资房物资局以商品房的洺义出售给我们的，也没有给我们交维修基金而且我们就一栋房屋，也没有物业现在我们顶楼都出现漏水了，现在我们应该怎么办?

专镓回答：以按老旧小区申请政府改造项目不行就大家集资。

46、物业不作为一直阻止我们成立业务会，到了社区委公布阶段不了了之該怎么办?

专家回答：业主组织成立难是普遍问题，因为这是触动即得利益格局转换只要大家坚持，绝大多数都会成立因为它受物权法保护。

47、2016年3月拿的商品房2019年2月了，房屋烟道漏水物业还保修处理吗?几年保修?

专家回答：房屋保修期最长是五年，你说的部位是几年保修期要查一下

48、我是禹洲二期高层的一名业主，禹洲二期高层小区内时而可以停车时而不可以，试问小区内部到底能否停车?为何时而鈳以时而不可以?我是买了地下车位的作为业主，当然希望内部环境是没有车辆的毕竟小区居住人口多，可供大人小孩的活动空间有限外部车辆进入小区内部，大大的占用了其它业主的权利更是对已租或者已买车位业主的一种不公，最主要的还是因为安全问题内部循环道路人口流动大，再加上来往车辆对大多数业主的出行极为不便，这是物业的一种疏忽!

专家回答：小区的真正主人是广大业主为什么会出现你说的以上情况，那就是主客倒置业主花钱买房经常感受不到主人该有的知情权、参与权、决策权。还是那句话尽快成立業主组织，形成真正的甲方权力主体共同维护自己的合法权益。

49、投诉物业找哪个部门?我以前找过街道街道说他们也只有监督的一个權力，不能直接下管他们!那有什么部门是直接管理物业的?希望凌老师给出专业的解答!

专家回答：区住建局也可以市长热线也行。

50、小区沒有业委会怎么投诉物业?怎么投诉最有效啊求解惑!

专家回答：向街道和各级住建部门投诉。