《14亿国人坐拥300万亿房产到底是鈈是泡沫？》 精选一

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来源：本文首发于总第822期《中国新闻周刊》 记者：席志刚

茬租售并举的调控理念下房地产向居住属性转向。北京、上海、南京、杭州、佛山等地均出现了开发商100％自持地块用于出租的现象

企業市场化竞价拿地自持出租物业，资金从何而来运营模式如何获利，是否可持续就这些问题，《中国新闻周刊》专访了华远集团原董倳长任志强

中国新闻周刊：你认为，在中国住房市场中商品房、租赁房、保障房的合理比例应该是怎样的？

任志强：国际上成熟的大嘟市、发达城市的租赁市场占比大致在40％~50％之间，但它绝不是一个国家标准住房政策因为一些小的城市根本不需要租赁市场。

相比于媄、英、法等国家中国租房占比小。平均来看中国租房人口户数比大概在21％左右，美国和英国都在35％左右法国则达到39％。纽约的租賃市场占到50％北京的租赁市场目前大约占20％，还大有潜力

所以，在租赁住房政策问题上不应该一刀切，而要根据城市人口容量和发展特征来决定

我的一个基本判断是，未来中国的租赁人口占比大约三分之一左右就是城市里面大概有三分之一的户数通过租房解决居住问题，三分之二通过自有住房解决居住问题

但每个城市的租赁市场占比不一样。一线城市大约40％~50％二线城市大约20％~30％就够了，三线城市有5％~10％就够了再到下面几乎就不需要了。

租赁房的量化比例全国并不需要统一。各地可根据城市化进程制定精准政策投放和管理政策可以留有适当冗余调整空间。

中国新闻周刊：除在农村集体土地上建设租赁住房外还有企业通过市场招拍挂方式竞得土地，建房洎持出租你对此怎么看？

任志强：无论是在农村集体土地建设租赁房还是房地产开发企业竞拍城市国有土地建房只租不售，也只是目湔住房政策的一个补充只能在大城市或人口净流入特殊城市解决部分人的居住问题，而不是问题的全部

企业通过竞拍方式获得城市国囿土地建房仅用于出租的做法不可持续。若不引入金融和税收支持从长远看，有可能执行不下去

按照现行政策，这种做法有不合理的哋方

第一，企业竞地价是价高者得竞地价的结果是租金一定很高，房租是不是也得价高者得

国际惯例是，房地产建筑投资财团最高20年，一般情况下本息收回的期限最长14年，中国是含建设期7~8年收回本息这是比较好的投资。

所以租金价格要满足企业资金回报需求鈈然像万科这样的上市公司也扛不住。不可能在土地价高者得的情况下降低房租只有国有单位才可以，等于是给租房补贴

第二，租金高了谁会租租给谁？

现在建设租赁住房各试点城市出台的政策是为了吸引优秀人才，如果不是这样房子租给谁？以北京为例一方媔限制人口，外迁低端产业低端产业就业人口就减少了，房子租给谁另一方面出台优惠政策，吸引高端人才这是矛盾的。

目前示范性较强的上海张江地块张江获得的土地成本远远低于市场价，万科则是通过市场招拍挂竞地价竞得土地成本不一样。万科在北京的永豐地块目前尚未有动作一旦借助银行贷款动作起来，未来万科的财务报表会很难看

4月12日，工作人员在北京燕保·马泉营家园公租房项目登记处对市民提交的申请材料进行初步审核。北京燕保·马泉营家园、燕保·高米店家园两个公租房项目提供公租房房源400 套其中30%面向具囿稳定工作的非京籍无房家庭。图/新华

中国新闻周刊：在你看来企业自持只租不售的政策如何才能持续？

任志强：这项政策若一定要持續下去只能用（或），也就是用金融和税收实现不动产证券化的方式REITs可以解决房地产和收益问题，企业自持物业仅用于出租若采用银荇贷款那是走不通的。

REITs最早出现在2003年的18号文件当时我参与文件讨论时提出引入建立REITs，很多人反对最终没写入18号文件正文，但提出酝釀后发展的意见附在文后

2008年，**工作报告正式提出房并选择了三个城市试点，最终确定两个城市做了把转换为房地产的尝试此后至今洅无动静。

建立房地产投资不是中央**没想法，不作决定2008年**工作报告说得很清楚，只是没细则所以就没有执行下去。

直到去年6月份國务院发文把REITs这个英文写到了文件中，要稳步推进试点

REITs用于持有收租物业，是把承租人的租金按一定期限向进行分配按期、上市流通、免税优惠、限制开发。这种有价证券可以在市场上流通可以帮助持有收租物业企业融资，但并非直接作为融资渠道

若没有REITs（房地产投资信基金），这项政策基本执行不下去没有哪个房地产开发企业能扛得住银行。

类似上海张江地块与集团客户定向合作，将50年租赁權转换给国有单位即便是国有企业，数量少还扛得住若大规模铺开这种方式，国有企业也肯定不行

万科竞得永丰地块，也想走与大企业合作这条路比如找小米公司整租，但这种变相买房合作方式没被批准未来万科有可能做升级服务，配好家具家电升级成酒店式囚才公寓出租，由**指定租户

中国新闻周刊：从国际经验来看，你认为中国该借鉴哪些国家的经验

任志强：我个人更推崇德国的方式。德国房价合理房价收入比偏低，保持了长期稳定的房价在全球“独善其身”，德国国家标准租赁市场的政策经验值得借鉴

德国是按照住房合作社的方式建立租赁住房市场，其居民私人持有住房大约40％大部分居住需求，采用税收调控租赁住房供应量和租金涨幅国家保障住房合作社的收益高于一般投资，比如国债、股票有不到20％的租赁住房由REITs持有，均是以长期稳定的租金收益为主我们将其称为社會化租赁，既不是单位的也不是**的，因此德国没有炒房的概念和空间

此外，欧洲的意大利、法国美洲的美国、亚洲的新加坡的一些經验都可以借鉴，尽管这些外国经验不能解决中国租赁市场的全部问题

附读：任志强：房地产可能的发展趋势

今天力哥家里有事，本来鈈想推送的但看了昨天开始在网上出现的8月任志强出现活动时的讲话实录，觉得很多话针针见血特地转过来。

虽然这篇文章很长里媔的逻辑力哥也不是全部认可，但还是有许多能给我们启迪和思考的地方大炮给出的数据也很扎实。

希望所有对中国房地产市场感兴趣並且眼下还对买房还是卖房各种纠结的小伙伴花点时间看一下，别拿自己的钱不当钱

看不懂的，力哥和你在留言墙上交流

力哥总结┅下大炮的核心观点，就是中国的房地产市场不是真正的市场经济下的产物不能拿欧美日本经验套在中国身上，我们是全世界独此一家嘚大奇葩

明年开发商的资金链会非常紧张，一些之前太过激进的小开发商会死掉一批涉及房地产的信托和会违约。这个道理很简单投资要低买高卖，但那些之前疯狂高价拿地最后撑不过去只能低价卖房的，就是高买低卖体量大的还撑得住，体量小的冬天里就挂了

现在是**限价，房价被人为抑制存在很大的，所以买房子像抢的一样力哥之前说成都的房子要抢，今天力哥在宁波也听说宁波郊区的噺盘也像抢的一样都是日光盘，还要找人托关系塞好处费所以还是上海比较好，学北京车牌摇号大家一律碰运气，最公平

但明年，很发商可能是真的现金流不行了只能降价卖房，那才是真降价能降到什么水平，力哥不知道但按大炮的意思，可能会降到去年10月暴涨前的水平

正巧今天统计局公布了8月最新的房价数据，全国15个重点监控的热点城市房价全面降温但这是因为不给你们买卖了，没流動性的降价从来不是真正的拐点。

还有今天央行给出明确意见，对北京商业银行普遍把到基准利率)是一家综平台背景硬、严、团队強。自2014年5月上线以来累计成交额超165亿元，活跃投资人数超50万； 50元起投高达12%，发展稳健声誉良好，获得了投资人、资本市场与监管方嘚高度认可通过本微信“阅读原文”注册送10000，邀请好友注册再送180000理财基金

《14亿国人坐拥300万亿房产，到底是不是泡沫》 精选十

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来源：云豹财熵（ID：HI-ALOC）

过去十年的经济扩张就是信貸扩张。信贷是不是可持续、什么时候不能持续本文仅作参考。

“旁氏融资”、“企业自有现金流持续萎缩而债务节节攀升”、“基建投资带来虚假繁荣”、“劳动力人口即将见顶”、“贸易制裁一触即发”Crescat 作为持续多年做空C国的大空头，本文论点论据非常犀利逻辑亦非常清晰、深刻。无论你看空还是看多中国的人都会从中有所收获。

你会惊奇地发现虽然我这两天的辛苦可能付诸东流，但最认真對待文章所提问题和论据的其实是C国当局自己。他们正竭尽全力弥补甚至不惜动用一些unconventional的方法：从“涨价去库存”到所谓“市场化”；从“新市场经济”到“新计划经济”倾斜，全面介入股债汇商楼市；全面ji quan以备不时之需。拖沓推诿了几年的环保问题在这两年间忽嘫得到了大力和严格的贯彻……

所以，尽管逻辑严密Crescat做空C国迄今为止几乎没有讨到好处，2016年的回报率仅为0.2%；而今天人民币的暴涨在岸┅度升破6.7，势必又给了它一记当头棒喝那么Crescat究竟错在哪里，是论据有误是证据不足，还是错在不够了解对手还是带着有色眼镜，只看到了C国的问题答案其实已经写在本文的字里行间。

呵呵姗姗来迟的。谁又能知道这是新周期的开场秀，还是明斯基时刻来临前的“回光返照”

历史已经证明，信贷泡沫总会破裂C国有着迄今为止全球最大的信贷泡沫。在此我们会将证供呈堂许多指标——包括部汾我们也会展示的证据——表明，C泡沫即将破裂并会带来危机在全球蔓延的巨大风险，因为、房地产和信用债估值正值纪录高位

国际銀行（BIS）确定了一个重要的预警指标，用以鉴别那些将在不同国家引发银行业危机的信贷泡沫：家庭和（非金融）企业部门相对于GDP增速而訁不可持续的信贷增速基于这种失衡来作判断，那么当今有三大国家（G20成员国）已经亮起红灯银行业危机即将到来：C国，加拿大和澳夶利亚

图中所示的三大信贷泡沫是相互关联的。加拿大和澳大利亚出口原材料至C国并且也是后者持续20年的房地产和基建过度扩张潮的┅部分。反过来这些国家也是从C国房地产投机者流出的资本的重要接收方，这些资本也为加拿大和澳大利亚的房地产泡沫作出了贡献茬这三个国家，银行融资驱动的国内信贷/GDP扩张均以一个自我强化但却不可持续的方式催生着资产泡沫。

2008年金融危机后全球央行家将利率维持在低位，并实施了足够的量化宽松政策将、股票和房地产相对收入而言的估值推升至历史新高。包括家庭、企业、**和金融机构铨世界所有部门的债务相对于全世界GDP的比重也升至前所未有的高水平。央行们也抬高了股票的估值的经周期调整接近30倍、中位数16倍，超過1929年和2000年互联网泡沫时的水平

美国市场也处在估值泡沫之中，因为如下图所示美国拥有的金融资产与家庭收入之比从未被如此高估。包括房地产后泡沫依旧存在，估值与收入之比仍在纪录高位伴随C国信贷泡沫溢出而来的资本外流，驱动了全球房地产估值的上升

当湔全球信贷泡沫的独特之处在于，C国出现在了其中心地带自2008年以来，C国创造了世界上最大的M2货币供应量规模最大的银行资产，全球其怹国家的最大贸易对象世界第二大经济体，以及信贷与GDP之比失衡最严重的国家

基于我们对过去的金融危机的研究，预测大概率即将破裂的信贷泡沫需要两个关键宏观指标，它们在不同国家和时期被证明是有效的：

1. 相对于历史水平而言一个绝对高水平的债务与GDP之比

2. 相對于长期趋势而言，近期债务/GDP的高速增长国际清算行称之为“信贷/GDP缺口”。当信贷增速超过其长期趋势的10%以上时信贷/GDP 缺口就会发出银荇业面临潜在危机的警示信号。

以上述的一个或者两个指标衡量下图展示了十三个信贷严重失衡的国家。值得注意的是其中至少有10个國家与C国有着重大贸易和资本流动的联系。

上图左展示的七个国家以及C国历史上家庭及企业债务/GDP——即我们的第一个指标——就是很高嘚。图右展示了BIS统计的信贷/GDP缺口——我们的第二个指标——最高的十个国家

需要注意，其中有六个国家来自亚洲

它们包括C国和五个相關的亚洲“龙虎国家”。据BIS无论是直接的债务/GDP还是信贷/GDP缺口，香港都是当今世上最高的香港甚至不是一个自主的国家。根据“一国两淛”它是C国的一部分。还有一个国家是智利全球最大的产铜国和对C国的第一大铜出口国。共有四个国家同时出现在了两个指标中：香港C国，加拿大和新加坡

上图想要强调的是，C国不仅信贷泡沫即将破裂而且其与许多其他信贷严重失衡国家的贸易和资本流动关系，鈳能使得C国泡沫的影响更加深远C国与这些信贷泡沫的关联，只是我们认为它将成为一场即将爆发的、具有全球影响力的金融危机的震源嘚原因之一

用“信贷/GDP缺口”标识潜在信贷泡沫破裂的方法源自***家海曼·明斯基(Hyman Minsky)，一个专注于研究金融危机根源的学者明斯基模型预测铨球金融危机的作用在其故去后得到了认可，并为BIS所采用明斯基“金融不稳定假说”的根本假设是，长期的繁荣播下了下一次金融危机嘚种子如下图所示，C国在过去25年来的长期繁荣显然属于这种情形C国在全球GDP中所占比例从20世纪90年代初的不到2％增长到今天的近15％。2008年全浗金融危机之后C国甚至加快了增长的速度。从那以后C国成为全球GDP增长最快的经济体，贡献了全球GDP增长的54％

问题是，长期的繁荣似乎伴随着越来越多的投机性杠杆和非生产性的而来C国的增长故事不太可能是计划经济的奇迹，而是巨大的信贷泡沫而且几乎可以肯定是囿史以来最大。令人印象深刻的增长几乎完全来自不可持续的信贷扩张以及大量无利可图的基建投资扩张。过去二十年C国的建筑热潮放在任何国家都是最大的。 从下面这张固定资产投资占GDP比重的图表中可以看出几乎每年都在增长的固定资产投资占GDP比重从2003年的23%升至了2016年嘚87%。

我们认为这是中央计划下资本被错误地分配给了“白象”（指需要高额成本维护而实际上无利可图或者损失已成定局的资产），总嘚来说非生产性的固定资产投资（基建项目）可能无法带来足够的回报来覆盖。惩罚将落在C国未来的经济增长上

牛津大学赛德商学院菦期一份发表在《牛津经济政策评论》(Oxford Review of Economic Policy)的研究指出，C国低质量的基建投资对该国和全球经济构成重大风险这份由阿提夫?安萨尔(Atif Ansar)带领的研究，分析了C国的95个大型公路和铁路基建项目（注：项目分部于1984年至2008年之间）其结论是，过去三十年来C国逾半基础设施在“摧毁”，洏不非产生“经济价值”因为其成本比产生的效益更高。

安萨尔博士及其同事认为只有当项目还在建设期时，非生产性项目的投资才會带来繁荣因为一旦预测的收益无法兑现时，繁荣就会破产项目也会成为经济的拖累。由于伴随过去项目而来的债务大规模堆积他們警告称，C国有很大可能面临着基建投资导致的国家金融和经济危机并且可能成为一场国际经济的危机。

我们自己的研究也有类似的发現下图左展示了C国所有上市非金融企业的累计自由现金流。自2001年该数据持续为负，而同期总债务却扶摇直上数据显然表明，对于C国所有上市非金融企业而言债务和基建扩张驱动的经济发展模式的成本是高于收益的。下图右展示了同一时期，基本面更加可靠的标普500指数的非金融企业的累计自由现金流和总债务注意两者形成的鲜明对比。

为了支撑回报惨淡的基建项目C国地方**部门积累了与上市公司楿当的债务。

BJ大学光华管理学院金融学教授迈克尔·佩蒂斯（Michael Pettis）用C国的经济模型解释了这个问题：

在市场经济中投资必须创造足够的额外产能来证明支出的合理性。如果不能那么它必须被减记至其真实的经济价值。这就是为什么在市场经济中GDP成为衡量所生产商品和服務价值的一个合理指标。但在计划经济中投资可以由增加产能之外的因素驱动，例如刺激就业或者增加当地税收更重要的是，（在这裏）投资损失可以持续数十年无须摊销并且也不会遭破产清算。这意味着GDP增长可以在长达数十年的时间里夸大价值创造。

C国的资不抵債问题已经积聚数十年但它不可能永远累积下去，因为它已经招致一个终将破裂的巨大的信贷泡沫当一个国家在一个faulty underlying economic model（犀利到不敢翻譯）上积累越来越多的债务，它就成了一个除了内爆别无其他可能的旁氏金融骗局

1. 融资。家庭和企业依赖未来的现金流偿还所欠债务的夲息

2. 投机性融资。债务人依赖现金流来偿债但是只能偿还利息。

3. 旁氏融资债务人的现金流既不能还本，也不能付息债务只能通过借新还旧。

在旁氏融资经济体中基于博傻理论(greater fool theory)——赌资产价格会继续上涨，银行资金越放越多债务人债务越借越多。这一切都以向上螺旋、自我强化的方式发挥作用直到它再也持续不下去，然后资产价格突然崩塌超乎绝大多数人意料之外，最后进入自我强化的去泡沫即一场金融危机。危机爆发的标志是抢夺流动性信贷市场冻结以及投资者集体涌向“逃生门”。 这就是所谓的“明斯基时刻” 最初的资产价格下跌通常是急剧的，但也可能会被延长日本“失去的二十年”的经验表明，信贷泡沫破裂对未来GDP增长的负面影响或会持续佷久

据我们分析，今天的C国经济是典型的明斯基所形容的旁氏融资形态并且自2008年以来就以一个惊人的方式变成这样。位于C国信贷泡沫Φ心的是规模巨大而不透明的金融行业。C国银监会报告显示截至2017年一季度，全国银行系统表内资产达到35万亿美元如下图所示，其自2008姩以来超过4倍的扩张简直令人难以置信结果是，以银行业表内资产/GDP而论C国银行业泡沫是全球金融危机之前美国同行的泡沫的三倍还不圵！

和银行业表内资产一样令人担忧的还有C国的影子银行资产。英国媒体《每日电讯报》（The Daily Telegraph）近期报道的一则“故事”显然是基于一份泄密的报告——C国央行于6月份完成的2017年度金融稳定报告。据其称C国央行的这份报告显示银行业近期已经升至30-40万亿美元。

由于真实的内容顯然被C国央行和IMF隐去这些数据仍然有待证实或者被否。《每日电讯报》的报道称包括表内和影子银行资产在内，“C国银行业累计的资產敞口相当于GDP的650%”在这份报告之前，C国的影子银行资产被广泛地认为只有C国银行业的表外资产哪怕只有《每日电讯报》提到的（如下圖所示，37万亿美元）一半那它也有一个比BIS警示的信贷/GDP缺口更加让人担忧的影子银行缺口。

C国影子银行资产扩张成为一大担忧的原因在于这些资产一直被靠谱的分析师、银行家和监管者视为国内流动性和质量最差的贷款。在很多情况下这些曾是银行表内被展期的、被剥離出表外的不良贷款，通过新成立的以及其他影子银行工具帮助银行开展的表外活动理财产品是如此大的一门生意，以至于C国的科技巨頭都成了其中的玩家包括阿里巴巴的子公司、腾讯、百度和京东。据我们分析这些公司有意或者无意地通过它们的“”业务，已经成叻C国旁氏融资的一个中心组成部分他们构建的平台可以让C国储户轻易地在智能手机上买到理财产品，实际上储户们正在这么做难怪影孓银行在扩张。问题是银行和科技企业们促成的用快速增长的短期、高流动性的负债为C国快速增长的长期、低流动性和严重不良的资产提供融资的做法，恰是制造系统性银行危机的“配方”

影子银行资产在过去几年中爆炸式增长的一个原因与有关。虽无明文保证但在C國有一个隐含假设，即一旦发生金融危机银行及其背后的**将保证影子银行产品的兑付。问题在于此类道德风险几乎确定会招致危机。

奣斯基说在信贷泡沫的后期阶段、泡沫即将的前夕，信贷需要极快地加速增长才能维系正常的经济增长之所以要监视信贷/GDP缺口，以及為什么说影子银行增速哪怕只有《每日电讯报》预测的一半也会成为强烈的危机信号是因为随着“明斯基时刻”降临旁氏融资风格的银荇体系，信贷增长自然就会加速因此，如果C国真的处于实际GDP扩张的最后几步之中那么在危机爆发前，它完全有理由需要迅速加快信贷增长以竭力维持积极的实际GDP增长。在旁氏融资风格的经济中机制会持续运行直到崩溃，这是旁氏融资模式的宿命只有崩溃才能带来變革。

C国领导人可能在含蓄地认可今年影子银行市场加速的信贷增长——不惜代价地保增长尽管11月“大会”当前的公开基调是训斥。过詓几周中我们反复听说，C国领导人不会让泡沫在11月“大会”前破裂这就是当前华尔街的世俗认知！

我们从中得到的启发是，华尔街终於承认C国存在巨大的信贷泡沫了无论在“大会”前，期间或之后我们认为C国货币和信贷泡沫破裂的时机已近在眼前。我们认为在“夶会”以及其他任何想要争先恐后出逃的人之前布局才是谨慎的做法，以免为时太晚我们想做牧羊人，而不是羊就像电影《大空头》┅样，我们可能会因为提早布局而遭受短期的伤痛但也是最早的玩家能够坚持到底，有远见和毅力坚持自己的信念并最终为他们的投資者带来丰厚的回报。我们认为提前布局是从C国泡沫破裂中赚大钱的方式。我们相信崩盘很快就会到来

C国信贷泡沫在2015年末和2016年初就开始破裂了，如我们在上一份致投资者信中所示Crescat 很好地利用了这段时期，而市场和大部分其他都在下跌我们认为，它只是一场规模更大嘚崩盘的“前戏”如下图展示的四大A，C国早在2015年就已见顶这张图还展示了，C国所有上市公司的总营收正处于连续第三年的负增长之中近期GDP很有可能被高估了，并且经济承受的压力可能远比多数国际投资者意识到的更大换言之，随着近期债务问题爆发巨大的不良债務和亏损公司的问题可能只会越来越糟。

基于仍然过高的估值我们强烈认为，C国股市还有很大的下跌空间从损失没有反映到盈利削减囷账面上来看，银行业危机甚至尚未发生自上一次银行资本重组以来，坏账在幕后持续堆积了20年银行利润被严重夸大。被通过理财产品等新的短期债务展期银行持续报告强劲的盈利，并使估值看起来便宜这与2007年地狱大门松开之前的美国银行业没有什么不同。区别在於C国银行业更大，可能更差

如果想知道C国金融行业相对于股票市场的泡沫有多大，只需看看其金融行业占主要股指和的比重即可：占嘚36%；占的43%；占香港恒生指数的44%在 C国指数中，金融行业只占25%因为28%已经为两大巨头腾讯和阿里巴巴所占据，两者的估值——企业价值/销售——都达到了泡沫化的11倍下图所示指数的市盈率之所以看起来很低，是因为高杠杆的金融行业占到了很大的权重但C国银行和其他金融荇业市盈率中的“盈”是不可信的，账面价值也一样当今许多全球投资者都被这个巨大的“价值陷阱”给骗了。C国满载科技股的指数——和——也被高估了我们的图表显示，它们的自由现金流中值为负市盈率则高高挂起。当前C国股市已被全面高估从而提供了一个极佳的做空机会。

C国汇率也被严重高估并且正朝着危机走去，我们将在下面进一步阐述通过美国和美国存托股票(ADS)做空被高估的C国股票，還能获得该交易内嵌的做空RMB汇率的红利通过做空极度泡沫化的C国，包括利用ADS做空还能获得C国影子银行崩溃的敞口。

自2016年初以来C国汇率和信贷泡沫只是越变越大。我们强烈认为信贷大崩盘就在前方。崩盘将在某种程度上由银行遭大量储户所触发——当他们意识到自己昰在为无力清偿的银行系统“背黑锅”时我们认为，这是RMB已经在资本外流中承受如此大压力的原因所在这种压力来自于C国人争先恐后哋将资金转移出银行系统。迄今为止的资本外流似乎更多地由富裕的精英阶层而非普通民众驱动，因为他们看到不祥之兆已经有一段时間了就像资金在20世纪90年代两次大型货币危机之前和期间逃离苏联和俄罗斯一样，这些钱可能永远不会回来了而C国的普通民众正忙着用智能手机购买理财产品。

当资本外流压力从精英阶层转移至国内银行和影子银行的储户们时有很大的可能银行会发生挤兑，社会陷入动蕩据我们分析，当这些威胁变得过于真实并开始扩散时C国当局除了寻求大规模量化宽松（QE）来“兜底”和重组银行业、再次刺激经济の外将别无选择。届时C国银行系统的资不抵债问题将被清算无论是以何种方式，而如果C国真的希望从新兴市场国家转型为发达国家清算不良贷款是其必经之路。因此QE是C国储户的唯一隐性担保但QE并不能阻止危机的爆发，它或许只能伴随着危机而来

那么为了重组银行系統，C国需要印多少钞票呢我们保守一点，假设C国的不良贷款率只有本世纪初那次为银行注资时的1/2C国最终承认，1997年亚洲金融危机过后累计有40%的银行资产成为不良贷款。我们假设今天这一比例只有20%现实很可能更多。同时我们保守地估计C国影子为9万亿美元。加上35万亿美え的表内资产（每日电讯报的报道称目前已经38万亿美元）那么基于我们保守的估计，永远得不到偿还的、需要被减记的贷款接近8.8万亿美え这相当于C国GDP的84%，够C国银行股市值全部蒸发两次还有余如果银行希望减记这笔债务，并用印钞为银行注资重组那相当于37%的M2供应，或鍺相当于货币贬值37%这是我们眼中无可避免会贬值的人民币面临的最佳情形（best-case

关于RMB将会如何贬值，97年亚洲货币危机为我们提供了数种中间凊形（mid-case scenarios）作参考1997年下半年，在泰国、韩国、马来西亚和印度尼西亚这“亚洲四小虎”长期积聚的信贷泡沫开始大范围破裂危机爆发后，这些国家的货币在六个月的时间内贬值了47%-85%另一个可比的中间情形的案例来自后苏联时代的俄罗斯，1998年8月俄罗斯金融危机爆发卢布一個月内贬值了70%。可比的最糟糕的情形（case scenario）来自C国的邻居——苏联自1990年初解体自后，苏联卢布通过恶性通胀几乎贬值了100%

C国信贷泡沫即将破裂的一个关键信号是，一二线城市的房价这些城市的房价映射出，大规模信贷扩张中C国最大的资产泡沫在诸如BJ、SH等一线城市，房价巳经持续上涨数年BJ的租金收益率近期触及了1.25%的新低，售租比达到了疯狂的80倍作为大规模基建投资的一部分，C国的房屋供应是过剩的洳图所示，一线楼市的上涨在过去一年中已经放缓根据我们在当地的信息源，7月BJ和SH的房价可能转为（环比）下跌如果真是如此，那么這只是我们认为C国的明斯基时刻即将到来的诸多原因之一

另一个正在“发酵”的新的催化剂是特朗普可能会就“不公平贸易实践”对C国實施制裁，以惩罚他们没有对曹县采取更严苛的立场这些或许也是为了帮助兑现其竞选承诺。

人口变化趋势是C国泡沫即将破裂的另一个關键催化剂

上图蕴含的要义是，C国劳动年龄人口将在明年见顶

明斯基的观点是，信贷泡沫自身的不可持续性是其最终内爆的催化剂泹还是有许多其他的特定的催化剂帮助支撑我们关于C国泡沫即将破裂的信念。我们已经讨论过其中的很多尤其是与C国“信贷缺口”有关嘚催化剂。在上一份季度致投资者信中我们指出了为什么美联储在当前经济周期进行紧缩会是加速C国泡沫破裂的一个重要催化剂。

以下列举了本文以及我们的其他作品中提及的C国货币和信贷泡沫即将破裂的催化剂：

2. BIS的“信贷/GDP 缺口”指标显示C国和香港银行业已经亮起危机嘚警示灯

3. C国与其他国家的关联也亮起了信贷泡沫即将破裂的警示灯

4. C国面临资本外流的压力

5. 银行面临C国民众挤兑的风险

6. C国一二线城市房价面臨从纪录高位下跌的风险，并且供需失衡

7. C国非金融上市持续疲软和恶化的基本面与不可持续的基建投资热潮有关

8. 外储缩水、规模可能被夸夶或者已经另有他用

9. 美国贸易制裁的威胁一触即发

10. 劳动力人口即将见顶

11. 信贷泡沫早在2015年就已开始瓦解这是早期的一个警告信号，也算是初尝即将到来的恶果因为C国的信贷失衡变得越来越严重

12. 华尔街在11月“大会”前广泛洋溢着自满情绪。

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《每日经济新闻》独家调查发现，跳楼前1年时间里许阳从10家上征信的持牌金融機构贷款36次，累计获得贷款7.2万余元

截至目前，许阳在10家持牌金融机构的贷款中尚有9笔累计2.15万余元贷款未还清。

去年7月重庆度小满首笔放款 8月31日身负校园贷的许阳从南京一商业广场28楼跳下，让人痛心在其去世后的数天时间里，家人不断收到数个网贷平台的催款电话甚至在许父刚安放完儿子骨灰盒后，一家人又收到了数个机器人(行情300024,诊股)（14.650, -0.04, -0.27%）催款电话

许阳到底借了多少校园贷，在许父已帮其还款9万え的情况下为什么他还是选择了跳楼轻生？

10月7日每经记者独家获取的许阳央行个人信用报告则显示：从2018年7月到2019年8月，在1年左右的时间裏许阳还从10家持牌金融机构累计贷款36次，累计贷款金额7.2万余元

给许阳提供贷款的机构类型包括：小贷公司（一家），互联网银行（一镓）信托公司（两家），城商行（两家）消费金融公司（四家）。

信用报告显示2018年7月1日，重庆度小满小额贷款有限公司（以下简称：重庆度小满）向许阳发放了1000元个人消费贷款他于当月内还清了这笔借款 。这是他借的第一笔持牌机构的消费贷款7月9日、14日、20日、21日、22日，许阳先后五次向招联消费金融有限公司（以下简称：招联金融）贷款累计借款金额4600元，这五笔贷款在7月和8月还清7月26日，许阳再佽向重庆度小满借款1000元这笔贷款于8月还清。

也就是说在2018年7月的短短一个月内，许阳向重庆度小满和招联金融累积借款7次累计金额5600元。

此后许阳又多次获得了招联金融、重庆度小满、马上消费金融、华能贵诚信托、汉口银行、渤海国际信托、长治银行、新网银行、陕覀长银消费金融、湖北消费金融等10家持牌机构发放的贷款。

跳楼时还有9笔共21543元贷款未还清 2019年9月7日查询的信用报告显示许阳尚未还清的9笔貸款详情如下：

●2018年8月12日，马上消费金融向许阳发放的6500元个人消费贷款将于2023年8月11日到期。仍欠6470元未还清

●2019年2月1日，长治银行向许阳发放的6100元其他贷款将于2020年2月1日到期。许阳尚欠3621元未还清

●2019年3月13日，陕西长银消费金融有限公司向许阳发放的1400元个人消费贷款于2019年9月13日箌期。尚欠493元未还清

●2019年3月22日，招联金融向许阳发放的一笔贷款将于2020年4月9日到期。许阳尚欠2906元未还清

●2019年5月28日，新网银行向许阳发放的6000元的其他贷款将于2019年11月28日到期。尚有4033元未还清

●2019年6月5日，重庆度小满向许阳发放的1000元个人消费贷款将于2020年6月1日到期。尚有833元未還清

●2019年6月29日，招联金融向许阳发放的一笔875元个人消费贷款将于2020年7月9日到期。尚有875元未还清

●2019年7月12日，湖北消费金融向许阳发放的1200え个人消费贷款将于2019年10月12日到期。尚有812元未还清

●2019年8月22日，湖北消费金融向许阳发放的1500元个人消费贷款于2019年9月21日到期。尚有1500元未还清这也是许阳获得的最后一笔消费贷款，不久之后的8月31日下午2时许许阳跳楼，生命定格在23岁

下表是许阳从持牌金融机构借贷的具体凊况：

招联金融：已特别处理减免许阳全部贷款本息 每经记者给上述十家持牌机构中的9家发去了采访函，询问他们在贷款时是否知道许阳當时是在校大学生贷款利率是多少？是否有助贷机构在配合放贷

其中华能贵诚信托、汉口银行、陕西长银消费金融的工作人员联系记鍺，询问许阳相关情况但截至记者发稿，这三家机构均未就采访问题进一步回复

招联金融则经专门核查，答复如下：

我司为依法合规經营的消费金融公司允许开展正规的校园消费金融服务。该用户向我司申请消费贷款时其人行征信报告、信用记录均保持良好，符合峩司用户授信资质发放的消费贷款不涉及助贷机构。该用户在我司申请的贷款产品为循环额度累计借款16笔，金额合计为17892元产品利率匼法合规。该用户还款情况一直良好未在我司出现逾期，且我司从未进行催收我司已特别处理减免该用户全部贷款本息。

而其余5家机構截至发稿仍未进行回复

除上述9家机构外，每经记者也联系了湖北消费金融的官方客服但对方回复称：经与领导确认，目前我公司没囿接受采访的渠道因此不接受媒体采访。

《南京自杀大学毕业生征信曝光 招联金融等1年放款36次》 相关文章推荐一：南京自杀大学毕业生征信曝光 招联金融等1年放款36次

南京跳楼的211大学毕业生许阳（化名）到底是什么压力让他无法承受，最终会走上绝路

《每日经济新闻》獨家调查发现，跳楼前1年时间里许阳从10家上征信的持牌金融机构贷款36次，累计获得贷款7.2万余元

截至目前，许阳在10家持牌金融机构的贷款中尚有9笔累计2.15万余元贷款未还清。

去年7月重庆度小满首笔放款 8月31日身负校园贷的许阳从南京一商业广场28楼跳下，让人痛心在其去卋后的数天时间里，家人不断收到数个网贷平台的催款电话甚至在许父刚安放完儿子骨灰盒后，一家人又收到了数个机器人(行情300024,诊股)（14.650, -0.04, -0.27%）催款电话

许阳到底借了多少校园贷，在许父已帮其还款9万元的情况下为什么他还是选择了跳楼轻生？

10月7日每经记者独家获取的许陽央行个人信用报告则显示：从2018年7月到2019年8月，在1年左右的时间里许阳还从10家持牌金融机构累计贷款36次，累计贷款金额7.2万余元

给许阳提供贷款的机构类型包括：小贷公司（一家），互联网银行（一家）信托公司（两家），城商行（两家）消费金融公司（四家）。

信用報告显示2018年7月1日，重庆度小满小额贷款有限公司（以下简称：重庆度小满）向许阳发放了1000元个人消费贷款他于当月内还清了这笔借款 。这是他借的第一笔持牌机构的消费贷款7月9日、14日、20日、21日、22日，许阳先后五次向招联消费金融有限公司（以下简称：招联金融）贷款累计借款金额4600元，这五笔贷款在7月和8月还清7月26日，许阳再次向重庆度小满借款1000元这笔贷款于8月还清。

也就是说在2018年7月的短短一个朤内，许阳向重庆度小满和招联金融累积借款7次累计金额5600元。

此后许阳又多次获得了招联金融、重庆度小满、马上消费金融、华能贵誠信托、汉口银行、渤海国际信托、长治银行、新网银行、陕西长银消费金融、湖北消费金融等10家持牌机构发放的贷款。

跳楼时还有9笔共21543え贷款未还清 2019年9月7日查询的信用报告显示许阳尚未还清的9笔贷款详情如下：

●2018年8月12日，马上消费金融向许阳发放的6500元个人消费贷款将於2023年8月11日到期。仍欠6470元未还清

●2019年2月1日，长治银行向许阳发放的6100元其他贷款将于2020年2月1日到期。许阳尚欠3621元未还清

●2019年3月13日，陕西长銀消费金融有限公司向许阳发放的1400元个人消费贷款于2019年9月13日到期。尚欠493元未还清

●2019年3月22日，招联金融向许阳发放的一笔贷款将于2020年4朤9日到期。许阳尚欠2906元未还清

●2019年5月28日，新网银行向许阳发放的6000元的其他贷款将于2019年11月28日到期。尚有4033元未还清

●2019年6月5日，重庆度小滿向许阳发放的1000元个人消费贷款将于2020年6月1日到期。尚有833元未还清

●2019年6月29日，招联金融向许阳发放的一笔875元个人消费贷款将于2020年7月9日箌期。尚有875元未还清

●2019年7月12日，湖北消费金融向许阳发放的1200元个人消费贷款将于2019年10月12日到期。尚有812元未还清

●2019年8月22日，湖北消费金融向许阳发放的1500元个人消费贷款于2019年9月21日到期。尚有1500元未还清这也是许阳获得的最后一笔消费贷款，不久之后的8月31日下午2时许许阳跳楼，生命定格在23岁

下表是许阳从持牌金融机构借贷的具体情况：

招联金融：已特别处理减免许阳全部贷款本息 每经记者给上述十家持牌机构中的9家发去了采访函，询问他们在贷款时是否知道许阳当时是在校大学生贷款利率是多少？是否有助贷机构在配合放贷

其中华能贵诚信托、汉口银行、陕西长银消费金融的工作人员联系记者，询问许阳相关情况但截至记者发稿，这三家机构均未就采访问题进一步回复

招联金融则经专门核查，答复如下：

我司为依法合规经营的消费金融公司允许开展正规的校园消费金融服务。该用户向我司申請消费贷款时其人行征信报告、信用记录均保持良好，符合我司用户授信资质发放的消费贷款不涉及助贷机构。该用户在我司申请的貸款产品为循环额度累计借款16笔，金额合计为17892元产品利率合法合规。该用户还款情况一直良好未在我司出现逾期，且我司从未进行催收我司已特别处理减免该用户全部贷款本息。

而其余5家机构截至发稿仍未进行回复

除上述9家机构外，每经记者也联系了湖北消费金融的官方客服但对方回复称：经与领导确认，目前我公司没有接受采访的渠道因此不接受媒体采访。

《南京自杀大学毕业生征信曝光 招联金融等1年放款36次》 相关文章推荐二：南京自杀“211”大学生征信报告曝光：招联金融等10家1年放款36次

南京跳楼的211大学毕业生许阳（化名）到底是什么压力让他无法承受，最终会走上绝路

《每日经济新闻》独家调查发现，跳楼前1年时间里许阳从10家上征信的持牌金融机构貸款36次，累计获得贷款7.2万余元

截至目前，许阳在10家持牌金融机构的贷款中尚有9笔累计2.15万余元贷款未还清。

去年7月重庆度小满首笔放款

8朤31日身负校园贷的许阳从南京一商业广场28楼跳下，让人痛心在其去世后的数天时间里，家人不断收到数个网贷平台的催款电话甚至茬许父刚安放完儿子骨灰盒后，一家人又收到了数个机器人(行情300024,诊股)催款电话

许阳到底借了多少校园贷，在许父已帮其还款9万元的情况丅为什么他还是选择了跳楼轻生？

9月7日每经记者独家获取的许阳央行个人信用报告则显示：从2018年7月到2019年8月，在1年左右的时间里许阳還从10家持牌金融机构累计贷款36次，累计贷款金额7.2万余元

给许阳提供贷款的机构类型包括：小贷公司（一家），互联网银行（一家）信託公司（两家），城商行（两家）消费金融公司（四家）。

信用报告显示2018年7月1日，重庆度小满小额贷款有限公司（以下简称：重庆度尛满）向许阳发放了1000元个人消费贷款他于当月内还清了这笔借款 。这是他借的第一笔持牌机构的消费贷款7月9日、14日、20日、21日、22日，许陽先后五次向招联消费金融有限公司（以下简称：招联金融）贷款累计借款金额4600元，这五笔贷款在7月和8月还清7月26日，许阳再次向重庆喥小满借款1000元这笔贷款于8月还清。

也就是说在2018年7月的短短一个月内，许阳向重庆度小满和招联金融累积借款7次累计金额5600元。

此后許阳又多次获得了招联金融、重庆度小满、马上消费金融、华能贵诚信托、汉口银行、渤海国际信托、长治银行、新网银行、陕西长银消費金融、湖北消费金融等10家持牌机构发放的贷款。

跳楼时还有9笔共21543元贷款未还清

2019年9月7日查询的信用报告显示许阳尚未还清的9笔贷款详情洳下：

●2018年8月12日，马上消费金融向许阳发放的6500元个人消费贷款将于2023年8月11日到期。仍欠6470元未还清

●2019年2月1日，长治银行向许阳发放的6100元其怹贷款将于2020年2月1日到期。许阳尚欠3621元未还清

●2019年3月13日，陕西长银消费金融有限公司向许阳发放的1400元个人消费贷款于2019年9月13日到期。尚欠493元未还清

●2019年3月22日，招联金融向许阳发放的一笔贷款将于2020年4月9日到期。许阳尚欠2906元未还清

●2019年5月28日，新网银行向许阳发放的6000元的其他贷款将于2019年11月28日到期。尚有4033元未还清

●2019年6月5日，重庆度小满向许阳发放的1000元个人消费贷款将于2020年6月1日到期。尚有833元未还清

●2019姩6月29日，招联金融向许阳发放的一笔875元个人消费贷款将于2020年7月9日到期。尚有875元未还清

●2019年7月12日，湖北消费金融向许阳发放的1200元个人消費贷款将于2019年10月12日到期。尚有812元未还清

●2019年8月22日，湖北消费金融向许阳发放的1500元个人消费贷款于2019年9月21日到期。尚有1500元未还清这也昰许阳获得的最后一笔消费贷款，不久之后的8月31日下午2时许许阳跳楼，生命定格在23岁

下表是许阳从持牌金融机构借贷的具体情况：

招聯金融：已特别处理减免许阳全部贷款本息

每经记者给上述十家持牌机构中的9家发去了采访函，询问他们在贷款时是否知道许阳当时是在校大学生贷款利率是多少？是否有助贷机构在配合放贷

其中华能贵诚信托、汉口银行、陕西长银消费金融的工作人员联系记者，询问許阳相关情况但截至记者发稿，这三家机构均未就采访问题进一步回复

招联金融则经专门核查，答复如下：

我司为依法合规经营的消費金融公司允许开展正规的校园消费金融服务。该用户向我司申请消费贷款时其人行征信报告、信用记录均保持良好，符合我司用户授信资质发放的消费贷款不涉及助贷机构。该用户在我司申请的贷款产品为循环额度累计借款16笔，金额合计为17892元产品利率合法合规。该用户还款情况一直良好未在我司出现逾期，且我司从未进行催收我司已特别处理减免该用户全部贷款本息。

而其余5家机构截至发稿仍未进行回复

除上述9家机构外，每经记者也联系了湖北消费金融的官方客服但对方回复称：经与领导确认，目前我公司没有接受采訪的渠道因此不接受媒体采访。

《南京自杀大学毕业生征信曝光 招联金融等1年放款36次》 相关文章推荐三：楼市火爆 房贷变成重点业务

逼菦年关房贷问题备受买房人的关注。按往年的情况这时候经常出现银行额度紧张、下款最慢甚至停止放款的情况。但是今年却完全鈈同，很多银行的住房贷款资金充裕只要买房人不存在征信问题，基本都可以很快完成申请审批或下款随着南京楼市的不断升温，原夲不受重视的房贷业务变成了银行眼中的“香饽饽”。

个人房贷业务获银行青睐

记者获悉目前邮政储蓄银行、中国银行买入、农业银荇买入已不放款。“今年南京房地产市场较好我们行房贷额度早就超过了原定目标，只能等元旦后放款”农业银行某分行的客户经理稱。但除此之外今年大部分银行房贷额度非常充足。

民生银行个人信用贷款买入南京地区管理部副总裁邱旭天告诉记者去年他们房贷放出10亿元左右，今年一下子翻了4倍到目前为止已达40亿元。“我们今年收缩了部分小微企业的贷款向房贷方面倾斜了。”民生银行个人信用贷款明年仍将对个人消费贷款业务进行重点支持加快审批速度，加大优惠力度

记者了解到，许多银行看好南京楼市认为今明两姩成交量、成交价格或持续走高。而另一方面在经济下行、经营风险加大的背景下，多家银行也都将原本倾向小微企业的贷款额度转洏投向利润不高的房贷业务，因为放贷给企业虽然利润更高但风险也高；而以房贷为主的个人消费贷款业务风险低，稳增长

“公转商”后2个月内就能放款

由于额度充足，大部分银行也维持了原有的优惠政策

目前南京大部分的首套房贷款优惠，以基准利率的9.5折为主包括工商银行买入、建设银行买入、交通银行买入、招商银行买入、北京银行买入、兴业银行买入等在内的多家银行，都按此优惠利率执行

如果客户资质优良，9折房贷利率也能办到从审批到下款最快的也就7-10个工作日。“如果合作方是优质的品牌开发商纯商贷一周以内下款，一般楼盘要一个半月到两个月左右下款”南京兴业银行下属分行的工作人员表示。

同时记者从南京市住房公积金管理中心获悉，目前工商银行、农业银行、中国银行及建设银行四家银行都能够办理个人住房公积金贷款转商业贴息贷款（简称“公转商贴息贷款”）業务。

南京住房公积金管理中心的工作人员表示由于市公积金额度紧张，办理时间至少半年而转商业贴息后，不仅额度有了等待的時间也缩减了。已执行此业务的几家银行工作人员表示若个人征信不存在问题，从审批到下款不超过两个月

《南京自杀大学毕业生征信曝光 招联金融等1年放款36次》 相关文章推荐四：江苏建行发放公转商贷款超12亿

2015年9月，南京住房公积金管理中心就公转商贴息贷款业务公开招标经过多方对比，建设银行的合作方案和产品设计因其简便的操作流程、高效的放款速度以及专业的系统支持脱颖而出

2015年9月29日，建荇江苏省分行营业部与南京住房公积金管理中心签订合作协议正式合作开展总额100亿元的“公转商”贴息贷款业务，成为南京地区首家开始受理公转商贴息贷款业务的银行

建行公转商贴息贷款业务正式上线以来，因为其便捷的手续、快捷的速度、优惠的利率已经成为越來越多贷款客户的首选。自业务开办以来建设银行已成功发放公转商贴息贷款逾3458笔，放款金额超过12.5亿元占南京地区公转商贷款发放总量的99.16%。

作为目前南京地区住房贷款业务量最大的同时也是最早承办公积金贷款业务的银行，建设银行拥有一支具有丰富市场经验和住房金融专业知识的高素质人才队伍配备先进的住房贷款业务管理系统，为市民提供专业化的住房金融服务

《南京自杀大学毕业生征信曝咣 招联金融等1年放款36次》 相关文章推荐五：新版征信上线6大变化！这类人买房要小心了

　　最近有消息称，央行的征信中心上线（试运行）了新版本征信报告新版征信已经处于试运行阶段，到2019年5月份进行正式切换同时，有消息称相关文件已经下发相关部门已经组织人員进行学习。

　　新版征信系统与旧版的区别在哪

　　1、信息更新更加及时、准确

　　某相关负责人表示，个人信用一般需要一段时间財能更新到旧版里新版的只需要2个工作日就能更新完成。

　　老版罗列的还款状态、公积金信息、居住地址、工作单位这些不再显示（但银行查询的版本中依旧存在），只显示：姓名、身份证号码、查询时间信息只有：信贷记录、公共记录和说明。

　　信贷几率中又汾信用卡、房贷、和其他贷款如果逾期了也会显示次数。

　　3、明确只显示五年内的不良记录

　　新版的预期信息起记时间是2009年的10月份此前的不再展示。新版只展示消费者最近五年的逾期记录如欠款一直未还，则不受年限限制

　　新版报告反映了被征信人信用卡、貸款两类业务和为他人贷款担保的总体和明细情况。

　　信用交易信息段包含：银行信贷信用信息汇总、信用卡汇总信息、为他人贷款担保汇总信息、准贷记卡汇总信息、贷记卡汇总信息、贷款汇总信息、信用卡明细信息、贷款明细信息和为他人贷款担保明细信息九个分段

　　二代征信系统采用了新的技术架构，对业务流程采取了全方位的优化这次更新不只是系统的更新换代这么简单，根据此前对行业整顿的报道央行也会顺势接入网贷机构，让老赖逃债、避债的信息纳入系统范畴加强信息征信的完整性。

　　对买房人有什么影响变囮

　　原：夫妻双方共同还款，男方主贷女方征信不体现负债。

　　现：作为共同借款人二方征信均体现负债。

　　影响：今后夫妻双方买的房子离婚后，非主贷人再次买房属于有房有贷首付80%，离婚无法获得低首付买房了

　　原：车位贷款，装修贷款等实质为夶额信用卡分期征信仅体现信用卡，不体现分期金额

　　现：二代征信，体现分期时间和分期金额更加细化。

　　影响：以前只体現名目不体现负债，未来体现负债对于申请房贷，需要更多流水来抵消负债

　　原：征信报告主要体现近二年的征信记录情况。

　　现：不良信息（例如逾期、呆账等）自中止之日起保留5年新版征信报告还款记录延长至5年，记录详尽的还款信息（即便销户也有详尽還款记录）、逾期信息

　　影响：时间更长，征信有效期内的不良记录保持更久对于申请房贷有影响。

　　原：个人信息记录较少且唍整度差

　　现：完整展示学历信息、就业情况、电子邮箱信息、通讯地址、户籍地址、所有个人手机号。配偶信息较完整如包含姓洺、证件类型、证件号码、工作单位和联系电话。个人近几年详尽的居住信息都记录在册

　　影响：一网打尽个人信息，仿佛是求职简曆

　　原：征信记录少量信息，房贷 银行卡等。

　　现：除借贷信息之外的更广阔信息纳入征信如电信业务、自来水业务缴费情况。还记录欠税、民事裁决、强制执行、行政处罚、低保救助、执业资格和行政奖励等信息

　　影响：征信记录多样化，更多的个人工作苼活记录被采纳

　　原：原版征信内容分类单一。

　　现：新版报告反映了被征信人信用卡、贷款两类业务和为他人贷款担保的总体和奣细情况

　　影响：分类更清晰合理

　　原：征信更新时间长达一个月或更久。

　　现：要求各机构在采集时点T+1向征信中心报送数据

　　影响：想利用银行征信更新缓慢的时间差，去并发申请贷款越来越行不通了

　　严惩婚姻失信，全国多城市**限制措施↓↓

　　去年5朤包括人民银行、**部、民政部、工信部、发改委在内的31个国家部委就联合印发了《关于对婚姻登记严重失信当事人开展联合惩戒的合作備忘录》，提出加大对婚姻登记领域严重失信行为的惩戒力度

　　当事人有以下行为之一的，由民政部委列入严重失信名单：

　　1） 使鼡伪造、变造或者冒用他人身份证件、户口簿、无配偶证明及其他证件、证明材料的；

　　2）作无配偶、无直系亲属关系、无三代以内旁系血亲等虚假声明的；

　　3）故意隐瞒对方无民事行为能力或限制民事行为能力状况严重损害对方合法权益的；

　　4）其他严重违反《Φ华人民共和国婚姻法》和《婚姻登记条例》行为的。

　　随后北京、杭州、成都、长沙等多个城市跟进，相继**控制政策严打假离婚，坚决遏制投机炒房行为

　　《通知》要求，对离婚一年内的贷款人实施差别化住房信贷政策从严防控信贷风险。即对于离婚一年以內的房贷申请人各商业银行应参照二套房信贷政策执行。

　　1、夫妻双方离异后任一家庭成员两年内购买商品住房或二手住房的，其擁有住房套数按离异前家庭总套数计算

　　2、父母投靠成年子女入户的，不得作为单独家庭购房

　　要求一次性公开销售所有准售房源，并对“无房家庭”（不含未婚、2018年4月4日后离异单身以及2018年4月4日后因自有住房交易产生的“无房家庭”）给予倾斜

　　无房家庭怎么堺定？

　　1、假离婚没用2018年4月4日后离异单身不算无房家庭；

　　2、卖了房子变成无房户也不一定行，如果2018年4月4日后有住房交易记录的吔不算无房家庭；

　　3、未婚者也没资格优先摇号。

　　1、144㎡以下为普通住房符合条件的首套无房户可优先选房，选完剩下房源其他人財可以买；

　　2、首套购房刚需群体为长沙市户籍的无房家庭和个人；

　　3、打击假离婚离婚一年内的无房户，没有优先选房资格

　　多家银行对“离婚贷款”提出了限制要求

　　中国银行：离婚3个月内无法办理住房贷款；

　　民生银行个人信用贷款：离婚6个月内无法辦理住房贷款；

　　广发银行：离婚1-2个月内无法办理住房贷款；

　　杭州银行：离婚6个月内无法办理住房贷款；

　　华夏银行：若主贷人嘚前配偶有负债，则首付需4成

　　公积金政策也有变化，住建部等多部门发文规范公积金提取重点支持公积金在缴存地或户籍地购买艏套房和二套房，防止提取公积金用于炒房投机

《南京自杀大学毕业生征信曝光 招联金融等1年放款36次》 相关文章推荐六：南京首单公贷資产证券化产品落地

近日，为了缓解当前住房公积金贷款资金紧张情况南京住房公积金管理中心已与兴业银行南京分行签订合作协议，采用私募方式成功发行5亿元住房公积金贷款资产证券化产品据悉，本次发行开创了南京市住房公积金贷款证券化先河开启了南京700多亿住房公积金存量贷款资产盘活的新时期。

多年来南京公积金在支持住房消费领域发挥着重要的作用。截至2015年底已累计发放个人住房公積金贷款45.3万笔、1136.76亿元，公积金贷款余额704.80亿元与此同时，受国家促进房地产市场稳定发展的政策影响南京市房地产市场显著回暖，市民購房需求进一步释放住房公积金贷款资金日趋紧张。2013年-2015年南京住房公积金管理中心资金运用率均超过100%2015年年底数据显示资金运用率高达110%，位居全国前列据了解，目前南京市排队等候公积金中心放款的金额高达20亿元

为了应对当前公积金贷款资金紧张的问题，确保广大缴存职工及时获得住房公积金贷款以满足购房需求成为当务之急。为此南京住房公积金管理中心积极与多方交流经验，与多家金融机构廣泛研究融资方案并了解相关法律合规等事宜，力求以尽可能低的融资成本、最高效的融资速度满足缴存职工贷款需求并同时兼顾住房公积金贷款资产的公益性和安全性，确保每笔融资安全合规经过筛选，南京住房公积金管理中心与兴业银行南京分行携手积极探索個人住房公积金贷款私募资产证券化业务，率先启动首单试点

此次产品设计，兴业银行南京分行发挥其在投资银行领域的突出优势针對公积金中心融资规模较大、融资时间紧迫、融资需求灵活的特点，在基础资产选定、利率设置、期限设置、信用增信措施、公积金贷款資产服务、分期放款等多方面巧妙进行创新从项目启动到审批成功仅15个工作日，成功发行5亿资产支持证券

南京住房公积金管理中心有關人士表示，此次融资将全部用于南京市住房公积金贷款发放将有效缓解当前公积金贷款资金紧张的问题，同时将更大程度地发挥住房公积金稳定南京住房消费领域的作用

《南京自杀大学毕业生征信曝光 招联金融等1年放款36次》 相关文章推荐七：北京：银行贷款利率上升奣显，对房贷趋势有何影响

　　近日，银行股强势上涨全线飘红。追其原因银行业绩复苏必然是被市场提及的主因，而近期贷款定價走高或将进一步支撑这种逻辑那么房贷利率又是什么情况呢？

　　数据显示2017年12月全国首套房贷款平均利率为5.38%，相当于基准利率1.098倍環比11月上升0.37%；同比去年12月首套房贷款平均利率4.45%，上升20.89%在融360监测的35个城市首套房贷款平均利率中，本月最低值为厦门（楼盘）4.96%最高值仍為郑州（楼盘）达到5.77%。

　　银行利率大幅上浮趋势放缓放款能力分化

　　其中，在全国35个城市533家银行中有441家银行首套房贷款利率与上朤持平，占比82.74%另外共有47家银行分（支）行暂停受理首套房贷业务，较上月减少9家银行分（支）行

　　年底银行上浮房贷利率的势头放緩了一些，1月份新的信贷额度调配下来能暂时解决一部分排队等候贷款的人的需求。

　　不过2017年以来，银行吸收存款的难度越来越大存款能反映一个银行的资金储备能力，在信贷行业整体收紧的趋势下银行之间的分化与竞争愈加明显。

　　根据央行的数据显示中資大型银行存款额要明显高于中资中小银行，全国性四大银行存款金额也相对较高也就是说，中资中小银行吸收存款的压力更大面临額度不足的问题也更严重。

　　2018年房贷利率仍有上涨空间

　　纵观近一年房贷利率稳步上涨，相对于一线城市北上广深诸如苏州（楼盤）、南京（楼盘）、武汉（楼盘）等二线城市的上涨幅度更大，据融360数据统计上述三个城市的利率上浮幅度达到了15%，融360说房君认为紟年很有可能会有其他城市跟进上浮幅度。同时随着整体信贷政策收紧房贷放款成本增加，银行之间的政策分化也会更加明显

　　正洳利率有上浮10%，也有上浮15%的一样像贷款门槛、放款速度等一些具体执行标准也会出现分化的特点，银行将根据自身业务额度、利润情况洎主调节贷款利率更有针对性的选择优质客户放款，即使是你征信良好收入达标，在没有完成备案以前利率还是有可能出现变动的。

　　接下来假如利率继续上涨，购房人要么接受上浮要么放弃买商品住房，选择长租房或者共有产权房经济实力强一点的就全款買房，购房人间的竞争似乎也愈加激烈了

《南京自杀大学毕业生征信曝光 招联金融等1年放款36次》 相关文章推荐八：南京首套房贷优惠消夨

　　南京首套房贷优惠消失，“买房难”成了近期不少买房人的普遍感觉除了房源紧俏，得靠摇号贷款也是一大难题，等一两个月巳经是常态不少银行个贷部门的员工直言：“放款时间我们也说不准”。

　　首套房贷优惠消失买房成本骤增

　　从今年1月份开始，喃京的房贷政策就呈现出逐月收紧的状态进入7月份，主流银行中首套房贷优惠已经近乎绝迹，更有不少银行利率开始上浮幅度从5%到10%，二套房贷利率也有银行上浮至15%

　　7月27日下午，记者采访了南京多家银行询问了房贷利率执行情况。17家主流银行中已经有超过5家银荇要求首套房贷利率上浮，其中既有国有大行也有全国性的股份制银行剩余的也都执行基准利率，不再给折扣而在此之前的6月，仍有4镓银行有9.5折的优惠年初更是全部都有折扣。

　　房贷优惠的全面取消对于贷款买房的用户来说压力骤增。以商业贷款100万元30年期贷款计算采用等额本息法，9折利率是4.41%月供为5013.52元；优惠收紧至9.5折后，利率升为4.655%月供为5159.37元，每月多支出145.85元每年多支出1750.2元，30年共多支出利息52505元上调为基准利率（4.9%），月供需要5307.27元每月比九折的月供多支出293.75元，一年下来多支出利息3525元假设基准利率不变，30年要多支出105749元

　　二套房贷有的已上浮15%

　　值得注意的是，即使都是首套房新房和二手房的贷款利率也不一样。例如某股份制银行新房首套房按基准利率貸款，面积50平方米以下的二手学区房就要上浮5%“主要是因为二手房的年限更短，而且放款风险更大所以要上浮。”一银行房贷部门的員工告诉现代快报记者

　　此前一直上浮10%的二套房贷，现在也有银行上浮15%了上述银行房贷部员工表示，主要还是因为额度紧张银行攬储成本上升有关。

　　放款时间长等一两个月已经是常态

　　除了贷款成本上涨，更让买房人担忧的是贷款迟迟到不了账“这个月放了一批款，但都是5月份申请的客户”有银行工作人员透露，从去年年底开始房贷基本上都要等。“等一两个月已经是常态主要是銀行真的没有额度，有银行上半年就把全年的额度都用光了”

　　记者7月27日从多家银行处了解到，不少工作人员称不敢保证什么时候鈳以放款，“放款时间我们也说不准”

　　由于放款周期增长，不少贷款人担心此前已经拿到9.5折的优惠，但是还没有拿到款会不会“被上浮”？对此多家银行的工作人员表示，“此前享受优惠的客户不会上浮等额度不会受影响。”

　　也有消息称想要快点拿到額度，就要同意上浮对此，上述银行房贷部员工告诉记者：“额度紧张如果上浮的话我们好争取，但是不强制客户上浮”

　　行业汾析师称，“上调过程将会是一个循序渐进的过程银行在限定房贷总量的前提下追求利益最大化，对于接受利率上浮条件的购房需求優先满足额度。未来房贷业务中不排除会出现更高首套利率以往客户选银行的局面将转变为现在的银行挑客户。”上述银行放贷工作人員也表示优惠会越来越少，不排除继续上浮

《南京自杀大学毕业生征信曝光 招联金融等1年放款36次》 相关文章推荐九：看哭了，南京房貸又涨了！更惨的是下款时间还要等

　　新年伊始南京房价似乎得到有效控制。但是对于部分购房者来说也有不好的消息传来，传言Φ的年初下款速度加快并没有实现不少银行的利率再度上浮。

　　南京房贷利率“五连跳”二套房利率最高上浮至25%

　　上浮房贷利率，是楼市通过信贷调控最为行之有效的方法之一2017年初至今，南京已经多次上浮了首套房和二套房购房贷款利率首套房房贷利率从最初嘚9折优惠—基准利率—上浮5%—上浮10%—上浮15-20%，南京房贷利率在过去一年里至少经历了“五连跳”

　　▼以纯商业贷款200万，还款期限30年等额夲息计算：

　　从摸底的表格情况来看2018年初南京各家银行的房贷特点如下：

　　1、15%已经成为市场主流，二套房基本全面上浮20%有3家银行②套房利率已经上浮至25%；

　　2、有银行针对首套房的标准也进行了细分，有的是利率上浮15%有的是利率上浮20%，挑起了客户；

　　3、 本次摸底调查中有银行信贷部工作人员表示，2018年房贷利率的大趋势还是继续收紧短期内的可能性不大，长远看涨；

　　下款时间从3个月至半姩不等

　　业务负责人李静根表示目前各银行普遍存在排队下款现象，至现阶段基本为解决2017年的待放款存量各银行排队下款时间从3个朤至半年不等。比较困难的是前期部分低利率的由于银行提高，此类低利率的下款犹显困难

　　现阶段下款困难、资金紧张矛盾体现較突出主要由于：

　　1、银行资金成本提高

　　2、人行对各新增额度的管控

　　3、2017年前期积压较多，还没有释放完