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&父母可以能随便出售未成年孩子名下房产吗?
父母可以能随便出售未成年孩子名下房产吗?
来源：搜狐焦点网 &&发布时间：
房价越来越高，一些有条件的家庭开始前瞻性地为子女买房。部分父母更是将房子登记在子女名下。不过对于这种一步到位的方式，虽然免除了二次交易的税费，但缺点也十分明显。 一、只能全款 如果孩子不满18周岁，房子又要登记在孩子名下，既不能选择公积金贷款也不能选择商贷，只能选择全款。因为贷款只针对具有完全民事行为能力的自然人，年满18周岁是硬性条件。 二、财产分割麻烦 夫妻双方如果婚姻破裂，就涉及到财产分割问题，登记在孩子名下的房产是不可被分割的，即使是夫妻双方共同出资购买的。因为从法律角度来说，该房产属于孩子所有，只是由获得孩子抚养权的监护人代为管理。 三、父母不能随便出售孩子名下房产 父母可以替孩子买房子，但不能随便卖孩子名下的房子。按照正常程序，孩子名下房子只有在孩子年满18周岁后，经其同意才能被出售。 如果必须要出售，则首先取得所有监护人的签名文件，确认其监护人资格，然后签署保证书：出售孩子房产是为了孩子的利益，比如孩子罹患重大疾病等特殊情况。父母如果想卖孩子名下房产套现也是不被允许的。 四、父母不得要求收回房屋 虽然父母是实际出资人，但房屋已经登记在孩子名下，父母因特殊原因，比如赡养纠纷欲收回房屋，专家表示，这种可能性很小，因为物权法对不动产所有权有着明确的规定。 虽然考虑到房价上涨的因素，提前为孩子买房不失为一种合理的选择，但上面这些风险还是应该考虑清楚。
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父母代购买房小心子女不认 授权委托书不能少！
来源：百度乐居
&&子女工作繁忙，没空看房买房，于是父母就代为操办，奔波于各大房产中介公司，这种现象已经不稀奇。但是，此类父母为子女代理购房的行为却存在着风险。昨天，记者从无锡市崇安区人民法院获悉，近期，有一名父亲张某在为子女代签了购房合同后反悔了，惹出一场官司，原告杨女士因未索取书面授权委托书只能自吞苦果，为自己的疏忽大意埋单。
&&&代签购房合同后反悔
&&年过六旬，已经有两处房产的张某一直想要给自己的女儿女婿买套房。日，他和妻子在一家中介公司看中一套房屋。张某在买房前告诉卖房人杨女士，并不是为自己买房，而是买给女儿女婿的，但房屋的首付由他支付，其余的钱会和女儿商量在几年内还清。杨女士对此表示了同意，双方谈拢房屋的成交价为282万元。
&&随后，中介公司组织双方签订《房屋买卖居间合同》，合同约定：甲、乙双方任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付合同确认的10%作为违约金。杨女士在&出售方&一栏签名，张某在&代理人&一栏中签名，并在&买受人&一栏中同时签上他和女儿女婿三人的名字。
&&然而到了7月1日，张某却突然打电话给中介公司，说房子不买了，因为自己的女儿小张明确表示不想买房，他们想把这套房子退了。这使得以为&这次买卖已经板上钉钉&的杨女士急了，她说，自己本来就急需用钱，因为张某的出尔反尔，导致一笔贷款没办法支付，如果张某违约，那就要弥补她的损失。在中介公司的几次组织协调下，双方均未达成一致意见。于是，杨女士诉至法院，要求张某一家按照合同约定赔偿违约金28.2万元。
&&&&是否取得代理权扑朔迷离
&&在案件审理过程中，该中介的工作人员说，签署合同的次日，张某一家人去杨女士家现场看过房，对房子都表示满意，并没有提出什么意见。记者也从张某一家了解到，确实他们去看过房，但是房子没有车库。而他们家中拥有两辆私家车，如果买下房子，那么车子就无处停放，这样的房子对其毫无用处。
&&尽管看过房，但张某的女儿小张及女婿认为，合同上载明的是甲乙双方认可房屋过户到两人名下，两人贷款，此合同由代理人张某代为签署。父亲要给他们买房只是出于好意，但她实际上并没有授予过父亲代理权，而且两人也无力偿还购房以后的贷款，所以她认为父亲不是购房人，该份合同应属无效。
&&没有代理手续合同不成立
&&杨女士对此表示无法理解，她说，张某在签合同时，曾承诺是给家人买房的，根本没有产生怀疑。而且当时中介公司其实是要求张某出具代理手续的，只是张某说房子一定会买的，过两天就会支付一部分定金。&张某还曾许诺，如果产生纠纷，他会一并承担。&但这一切都只是杨女士的口头表述，无从查证。
&&经法院审理查明后认为，当事人采用书面形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，虽然杨女士与小张夫妻对张某是否是买卖合同的一方当事人存在争议，但各方对小张夫妻是合同当事人没有异议。
&&虽然张某以女儿、女婿的代理人身份在合同上签名，但小张夫妻并未授权给张某，所以该合同并未取得两人的认可，合同不成立，因此合同内容包括的违约金条款对于双方当事人均无法律约束力。
&&最后，法院作出一审判决，驳回了杨某的诉讼请求。
&&&父母代购买房纠纷将增多
&&近年来，&80后&、&90后&开始占据社会半边天，部分年轻人由于社会经验不足、工作繁忙等原因，开始委托父母帮忙挑选购房，但实际操作中，作为实际购房人的子女大多不会特意向父母出具书面授权委托书，仅以口头委托，父母便以子女的名义进行购房。
&&而作为房屋出卖人则通常希望顺利达成协议，对于代理人是否取得授权并不进行严格核查，仅凭代理人的口头保证便对其代理权限予以信任。中介公司也为了促成中介合同通常会&网开一面&。但这就可能导致，双方签订合同后，作为实际购房人的子女一方事后不愿追认其父母代理行为的现象发生，而所签订的《房屋买卖合同》
也将因出卖人未与实际购房人达成合意而不能成立。
&&&此类案件以后会有上涨的趋势。&承办法官提醒，房屋买卖一般涉及金额较大，故签订合同时需慎之又慎。无论作为买房人还是出卖人，在签订合同前必须确认对方是否系合同当事人，如果是代理人则需对方提供相应书面授权材料，有必要时还需亲自核实，尽可能保证签订合同形式的完备，方能避免以后可能产生的不必要损失。(文中均为化名)
&&商报记者/张莉莉
&&相关新闻
&&名为买卖，实为赠与 如此过户易引发继承纠纷
&&记者在调查中发现，关于购房纠纷类案件近年来一直频频发生，纠纷类型也在不断更新。逾期交房、房子实际情况与描述不符、容积率问题等一直是购房纠纷案件中常见的纠纷案件。父母代购买房引发的纠纷作为一种新型纠纷也正逐渐出现在大众视野里。长辈与晚辈间房屋过户导致的纠纷因为政策的改变，也出现增多的迹象。
&&据了解，房屋过户通常有继承、赠与、买卖三种方式。但是，前两者所需过户费用较高。因此，长辈为避免房屋流转多缴税费，在将名下的房屋过户给晚辈时，往往选择与晚辈签订房屋买卖合同，但此举却存在很大风险。一旦遇老人去世，那么他的继承人就会要求分割遗产，从而引发相关的继承纠纷案件。
&&崇安法院近日审理过这样一起案件。宋怡的父亲宋强有5个女儿。自妻子去世后，宋强就一直和四女儿宋琳一起生活。因疼爱自己的外孙女，2004年时，宋强到产监处将自己名下的一套房屋过户给了宋琳的女儿小吕，双方签订了房产买卖协议。此事，宋强的其余子女并不知晓。
&&2010年，宋强去世。当宋怡等人提出要分割宋强的遗产时才被告知，此套房屋早已属于小吕。在弄清楚来龙去脉后，宋怡认为是妹妹伪造了父亲的签名、盖章签订了房产买卖协议，遂诉至法院要求确认该协议无效，并依法分割。
&&在庭上，宋琳告诉法官，当时父亲宋强名下的房屋是拆迁分配的公有住房。由于父亲的工龄长，购房有优惠，便出了一部分钱把房屋买下，房产登记在父亲名下。当时，其父亲也出具了一份说明，以后和宋琳一起生活，因宋琳出资部分钱，申明产权归其继承。后考虑到宋琳身体不好，宋强便和宋琳两夫妻商定，与外孙女小吕签订房屋买卖合同，将房产过户到小吕名下。
&&诉讼中，法官去宋琳委托的一家中介公司查明，其工作人员曾为宋强办理过户手续，其清楚地记得当时事发时的经过，宋强是亲自到场盖章的，因为产监处要求本人到场。至于双方在签订买卖协议后，小吕或宋琳是否支付房款就不清楚了。经法院审理查明后认为，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。涉案房屋已于2004年时登记在小吕名下，宋强在生前从未对此提出异议，虽相关房屋买卖协议并非宋强本人签署，但根据相关证据，宋强确实亲自前往产监处办理房屋转移登记手续，在房屋过户时亦亲自签署声明书，故其将房屋转移登记到小吕名下应为真实意思表示。最后，法院驳回了宋怡的诉讼请求。
&&法官提醒，当老人选择将名下的房产过户时，尽量选择用办理赠与公证及过户登记手续，如要以买卖合同的形式过户时，应召开家庭内部会议，并找两名以上无利害关系的人旁听，将会议内容记录下来，让每位家庭成员形成同意处分长辈财产的协议，以防以后在财产上发生矛盾而打官司。
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