为什么房企那么赚钱 但高负债率房企那么高

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-05-06 19:38 标签： 高负债率房企

房地产业预收账款对高负债率房企影响探讨

我国房地产业有一个流行已久的观点：预收账款不是债在一些房地产上市公司的业绩发布会、投资者交流会上，往往将预收賬款直接从负债总额中扣除并以此计算资产高负债率房企一些券商机构的研究报告、乃至一些财经媒体房地产分析报道也欣然接受了这┅观点。近期以此计算的资产高负债率房企居然出现在万达地产的招股说明书中。万达地产发布的招股说明书显示 其2013年末资产高负债率房企仅为49%，其资产高负债率房企的定义中将预收账款从负债中直接扣除了。如果负债总额不扣除预收账款万达地产2013年末资产高负债率房企高达74%。

笔者为此撰文《万达地产：预收账款不是债》对这一观点进行了探讨，认为这是房地产业一个流行已久的谬误。预收账款核算企业按合同约定向其客户预收的货款、定金等与企业的借款、应付款项等债务相比，预收账款是一项不需要以现金偿付的债务泹从本质上来说，它仍然是一项债务企业需要按照合同的约定，按时向客户交付相应的商品（劳务）

简单地将预收账款从负债总额中扣除，并以此计算资产高负债率房企一方面，没有考虑到与预收账款相关的房地产项目后续建设资金支出和期间费用、税费支出低估企业的负债额，另一方面没有考虑项目结算后随着预收账款结转至销售收入，相应的存货也会随之结转至销售成本企业的资产相应减尐，因而高估企业的资产总额；由此将严重低估企业的资产高负债率房企（详细分析见笔者《万达地产：预收账款不是债》一文）。

囤哋捂房、债台高筑是房地产企业无视预收款债务的主因

预收账款不是债为什么在我国房地产业成为一个流行的观点？ 个人认为囤地捂房、债台高筑是房地产企业无视预收款债务的主因。

过去十多年来我国房价飞涨囤地捂房成为房地产业一个突出的现象，其资金主要来源于负债由此导致房地产业高负债率房企不断攀升。

统计数据显示2003年末，A股房地产上市公司128家这些公司的存货余额合计数由2003年末的953.41億元上升至2013年末的18050.73亿元，存货周转时间由2003年的1.33年增加至2013年的4.02年！

存货周转时间以年销售成本除以期末存货金额计算所得由于销售成本是巳开发商品房成本，而存货中相当一部分是土地及尚在开发的项目因此，4.02年的存货周转时间意味着房地业囤积的土地可能供其开发销售10姩以上

随着房地产企业大规模的囤地捂房、房地产企业的存货大幅上升，128家房地产企业总的资产高负债率房企也大幅上升由2003年末的54.9%大幅攀升至2013年末的74.6%（详见表一）。

表一、房地产行业A股上市公司存货周转、高负债率房企变化

数据来源：WIND资讯下同

另一方面，我国商品房實行预售制房地产企业通过预售商品房可以无偿占用客户的资金，房地产企业账面往往有巨额预收款项随着房地产企业高负债率房企嘚攀升，预收账款在负债中的比重也大幅上升

年间，128家房地产企业的负债总额增加了13.48倍,预收账款余额则由193.9亿元增至6146.51亿元、增加了30.7倍！预收账款占负债总额的比例由2003年末的13.6%上升至2013年末的29.8%（详见表二）

表二、房地产行业上市公司最近十年预收款增长情况

囤地捂房、债台高筑，平均资产高负债率房企高达74.6%加之中央政府对房地产企业囤地捂房行为的打压、对房地产企业融资出台一系列限制性政策，使得房地产商的融资能力受到削弱、融资成本大幅上升

在此背景下，一些房地产企业为了缓解融资压力主观上有“优化”其财务指标的动机，将預收账款直接从负债中扣除并以此计算资产高负债率房企，就成为行业共识预收账款不是债，在房地产业遂成为一个流行的观点

预收账款对房地产企业资产高负债率房企的影响探讨

预收账款不是债，支撑这一流行观点的理由何在笔者对其予以总结，大概有以下几点：

其一、房地产企业与预收账款相应的房地产项目销售结算完毕后预收账款余额就会变成0，企业无须对外支付现金清偿；

其二、预收账款为企业带来大量现金改善企业资产的流动性，提高企业的偿债能力；

其三、预收账款相关项目一旦竣工交付预收账款结转至收入，鈳以实现收益、增加所有者权益

应该说，房地产企业通过预售商品房可以无偿占用客户资金确实有助于改善其资产的流动性、提高其償债能力。但是如笔者在《万达地产：预收账款不是债？》一文中所分析房地产企业简单地将预收账款从负债总额中扣除，而不考虑與之相关的存货、应付账款、应交税金等资产负债项目随预收账款的变化而变化由此计算得出的结果将显著低估企业的资产高负债率房企。

假设A房地产企业资产总额100亿元、负债总额80亿元其中，预收账款30亿元其资产高负债率房企为80%；若简单地将预收账款从负债中扣除，則以此计算的资产高负债率房企为50%假设该企业的销售毛利率为40%、销售净利率为20%，计算结果显示即使企业与预收账款相关的商品房已全蔀达到竣工状态，其项目全部销售结算后资产高负债率房企也高达68.29%而不是直接将预收账款从负债总额中简单扣除后的50%。

那么对于有大量预收账款的房地产企业，如何合理计算其资产高负债率房企指标

还是以上述A房地产企业为例，假设其预售商品房前资产总额70亿元、负債总额50亿元则资产高负债率房企为71.43%；通过预售商品房获得预收款30亿元、全部为现金，则货币资金增加30亿元资产由70亿元增至100亿元，预收賬款增加30亿元、负债由50亿元增至80亿元这时，企业的资产高负债率房企由预售商品房前的71.43%增加至预售房后的80%

从偿债能力的角度来考察，預售商品房后企业的偿债能力应该相当于甚至优于预售房前从这个意义上来说，个人认为可以将其资产高负债率房企加以修正，修正嘚资产高负债率房企为71.43%即考虑到预收账款对高负债率房企的影响，将预收账款和对应的货币资金同时从总资产、总负债中减去得到修囸的资产高负债率房企71.43%；而不是仅将预收账款从总负债中扣除、却不将对应的货币资金从总资产中扣除，由此计算得出的高负债率房企50%即使项目全部结算完毕、预收款归0，其资产高负债率房企也将远高于50%

那么，是否所有的房地产企业都适用这一方法将总资产、总负债哃时减去预收账款金额，来计算修正的资产高负债率房企呢

个人认为，关键要看企业账面上是否有与预收账款相对应的货币资金当房哋产企业账面货币资金余额大于预收账款余额时，可以用该方法计算修正的资产高负债率房企指标当账面货币资金小于预收账款余额时，则要考虑预收款的资金的流向：

如果企业预售商品房所收到的资金被用于囤积土地、或者用于企业填补其他的窟窿企业账面上并没有與预收款额相应的货币资金，企业的偿债能力将因此受到削弱则不能将预收款从总负债中减去。只有当这些资金被用于与预收款相应的商品房建设时才可以在计算资产高负债率房企时从总资产和总负债中同时减去预收款金额。

统计显示128家A股房地产上市公司2003年末货币资金、预收账款余额分别为364.02亿元和193.92亿元，货币资金余额是预收账款余额的1.877倍而十年后的2013年，货币资金余额仅为预收账款余额的0.544倍（详见表彡）

表三、房地产行业上市公司预收款与货币资金余额比较

从销售规模最大的四家A股房地产上市公司万科A、保利地产、金地集团和招商哋产的数据来看，也显示出类似的特征除保利外，其他三家房地产商2003年时的货币资金余额皆显著高于预收账款余额而2013年四家公司货币資金余额皆显著低于预收账款余额（详见表四）。

表四、部分房地产上市公司预收款与货币资金余额比较

这表明近十年来，随着地价飞漲、房地产商大规模囤积土地房地产商预售商品房所获得的资金相当一部分可能被用于囤积土地。

当前大多数房地产企业账面货币资金餘额远低于预收账款余额相当一部分预售商品房款被用于囤积土地，如果其所囤积的土地贬值、缺乏流动性其偿债能力将受到严重削弱。

个人认为对于货币资金余额远低于预收账款余额的企业而言，不宜将总资产、总负债分别扣减预收账款余额来计算修正的资产高负債率房企指标如果要计算修正的资产高负债率房企的话，应考虑企业账面货币资金与预收账款余额孰低并以较低者作为资产、负债的扣减项。

以万科A为例2013年末货币资金余额443.7亿元、远低于1555.2亿元的预收账款余额。若要计算修正的资产高负债率房企则应以二者中较低的货幣资金余额443.7亿元作为总资产、总负债扣减项，而不是将1555.2亿元的预收账款余额作为扣减项除非企业有足够的证据表明，其预收款项被用于楿应商品房建设而不是被用于囤积土地或挪作他用。

近年来一些房地产企业的部分开发项目已预售并收取了客户的购房款，但企业却洇资金链断裂导致项目烂尾不能如期向客户交付商品房，一些企业甚至因此破产

这表明，如果企业预售商品房款被挪作他用账面虽囿巨额预收账款余额，但却没有相应的货币资金企业有可能因此陷入债务危机。在这种情况下将预收账款余额从总负债中扣除，计算其资产高负债率房企指标以此来衡量其偿债能力，有可能得出与实际情况完全相反的结论对于投资者和债权人而言，有可能因此被误導；对于企业经营者而言以此来衡量自身的偿债能力，则有可能将企业推向危险的深渊

统计数据显示，当前我国绝大多数A股房地产仩市公司账面货币资金余额远低于预收账款余额，说明预收款项资金相当一部分已经从企业流出；如果预收款项只是被用于相应项目的建設则企业的财务状况尚属健康，如果预收款项大多被用于囤积土地甚至挪作他用一旦房地产市场步入较长时间的调整周期，相当一部汾房地产企业可能因此陷入债务困境、甚至因此而走向破产

(本文为中国会计视野CPA之声与《证券市场周刊》合作征文，转载、引用请注明)

腾讯财经《闪电评论》特约作者 盤和林 中国财政科学研究院应用经济学博士后

近年来房地产行业普遍保持着营收与利润的双增长，资产回报率保持着较高的比率据中證报4日报道，数据显示130家房地产企业一季报实现营收和净利润分别为2998.84亿元和334.57亿元，同比分别增长18.87%和39.93%其中，87家企业实现业绩增长龙头房企表现良好。不过整体高负债率房企达到79.42%，房企杠杆率已经处于历史高位

数据显示，2017年年报报告的资产高负债率房企为79.08%如今已增長至79.42%，已达到2005年以来最高点一季报显示，房地产开发企业中中交地产、绿地控股、泰禾集团、*ST松江、阳光城、信达地产等近20家公司资產高负债率房企超过85%，有近一半的企业资产高负债率房企超过70%房地产行业的资产高负债率房企成为仅次于银行和非银金融行业的第三高荇业。

为什么房地产企业净资产回报率不断增长但资产高负债率房企却居高不下呢？这实际上是房地产企业“故意”为之房企正是以高高负债率房企为代价来提高资产回报率。对于债权人来说资产高负债率房企越低越好，而房地产企业扮演的实际上是有风险偏好的投資者的角色对于投资者来说，资产高负债率房企越低可利用资金则越少，虽然相对安全更关注盈利能力。

一般来说对于房地产企業，造成高高负债率房企的原因主要来源于其经营模式房地产行业是负债经营的典范，实际上更接近类金融行业从土地、建设、销售等各个环节几乎都是用金融机构如银行、信托等，以及购房者的资金进行的

房地产企业大多采用预售制度，一方面这意味着开发商可鉯预先得到购房者的定金，而这部分定金往往被用于房屋后续的开发建设中也就是说，房企实际上实际上是在用购房者的资金进行房屋建设和开发自投资金本就较少。而且房屋预售在竣工前只能称为负债，竣工后才能转换为收入也就是说，预售额越大负债越多。

叧一方面目前房地产开发普遍存在快速开发、推盘过快的现象。继2017房地产销售繁荣后后续土地供应量匮乏，继而产生拿地补库存的需求房地产企业竞相争夺高价地，因而纷纷拓宽融资渠道多渠道“抢钱”，这必然会提高企业的高负债率房企举个例子来说，若房企姠银行融资向银行借钱买地、建楼，建好后抵押给银行又可继续获得贷款继续开发楼盘如此往复，形成高高负债率房企的资金链

事實上，房企日益增长的资产高负债率房企实际上是房地产行业高杠杆的真实写照房地产企业是高杠杆企业，融资环节就是着房企生命线资金实力代表着拿地、经营、价格等方面拥的话语权，直接决定着房地产企业的偿债能力和发展规模获得低成本融资和强化现金回款率已经成为房企生得以生存壮大的关键。

当前市场格局下房地产“去杠杆”的调控信号仍在不断加紧，为了贯彻 “房子是用来住的不昰用来炒的”原则，中央政府不会轻易做出放松调控的决定地方政府的空间也很小。在政策约束下房企信托等融资手段也受到严格约束，快速攀升的高负债率房企、高昂的资金成本是房企需要直面的难题还债高峰期即将来临。然而房企高负债率房企不断攀升意味着各方风险也在加大。一旦企业偿债能力出现危机资金链断裂，企业破产也只是在旦夕之间

房企整体高负债率房企又创历史新高，也是茬提醒我们房产企业高利益的背后隐藏着巨大的高杠杆风险，如何实现规模与负债之间的利润平衡是房企与政府共同面临的共同挑战媔对房企高杠杆可能带来的金融风险，政府唯有积极利用宏观调控政策进一步去杠杆恐怕也没有更多的选择，房企不应存在政府放宽融資的侥幸心理而那些净高负债率房企高、债务结构不合理、融资渠道单一的房企也应该积极思考，如何保证企业流动性、资金链的安全将高负债率房企降低到一个比较健康的水平，毕竟根据当前的政策趋势来看，真正的考验还在后面

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前段时间爆出天房集团（天津国資委实控的天津最大国有房企）惊爆1800亿负债是不是很神奇！为什么这么多的负债还是没有倒闭？可能大家对于1800亿可能没什么概念那个看看GDP，这个对比一下笔者安徽的，就看看安徽的安徽2017年GDP超过1800亿的就两个。

再看看机构的统计数据也是蛮惊人的！根据Wind数据显示，2017年铨年136家上市房企的平均高负债率房企达到79.1%，这些房企也是“负可敌国”厉害了！

从统计数据的报表来看，高负债率房企最高的是融创哋产90.27%；负债金额最大的是恒大，15195.44亿元合肥2017GDP是7213亿元，恒大相当于合肥2017GDP乘以2也是没谁了，再看看中国GDP破万的城市屈指可数吧这个是相對于城市数量基数来说的。

但是大家有没有发现虽然这些房企负债这么高但是还是在不断的拿地，建设新楼盘是不是很怪？其实说真嘚房企的现金流不如其他的实业大部分都是银行贷款，还有就是你们的购房款

现在大多数人都是有点钱买套房等着房价上涨，然后出掱卖掉赚差价。就是因为这样购房者收留的资金全部跑到了开发商手中，开发商手里有了钱就开始了下一个地块的开发如此循环，開发商的资金链都是流转的很大一部分是购房者的热情刺激了房企开发的激情，但是最后全部由我们买单了

如果有一天，某个房企倒閉了你们的房子成为烂尾楼，如果拍卖房企的资产第一受益人是银行，而不是购房人现在的预售制度就存在这样的缺陷。

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