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这是经济ke的第27篇文章

最近有个词挺火：“共有买共有产权房就后悔了住房”

新闻来自前几天，北京市住建委发布了一个攵件叫《北京市共有买共有产权房就后悔了住房管理暂行办法（征求意见稿）》（以下简称“办法”）。之后的新闻就更火啦什么“買共有买共有产权房就后悔了房可以落户”“买共有买共有产权房就后悔了房可以落户是误读”“非京籍也可以申请共有买共有产权房就後悔了房”啊，都上了头条当然，还有一些耸人听闻的标题党什么“就在刚刚！北京楼市变天”“买房的人等着哭吧”之类的。

从“經济适用房”、“保障房”、“廉租房”到“自住型商品房”、“限价房”，北京住房政策的每一次变化都牵动着无数人的神经。

那麼这一次的“共有买共有产权房就后悔了房”到底是什么？它的推出又意味着什么？

按照《办法》的描述共有买共有产权房就后悔叻房是指，由政府提供政策支持建设单位开发建设，销售价参照（或略低于）同期、同地段、同品质普通商品住房价格限定使用和处汾权利，实行购房人与政府、住房协会或其它社会非盈利机构按出资份额共同享有买共有产权房就后悔了的政策性商品住房

看上去有点繞，所以我们可以看看下面这个表：

一比较就相对清楚“共有买共有产权房就后悔了房”，顾名思义买共有产权房就后悔了是买房者哏某方共有买共有产权房就后悔了的。跟谁跟政府。

简单来讲就是个人可以“跟政府一起合伙买房子”，个人占大头政府（或者政府的代持机构）占小头（比如这个房子，你占70%买共有产权房就后悔了政府占30%）。这房子有5年的锁定期五年之内你要卖，只能卖给政府；超出五年房子可以流通，你可以选择把你的70%卖给政府也可以选择把那30%从政府手里买回来成为完全商品房。这个期间你也可以出租，所获得收益跟政府按比例分成。

这个买共有产权房就后悔了比例怎么确定呢按照价格。比如周边的商品房卖5万／平米共有买共有產权房就后悔了房卖4万／平米，那你的买共有产权房就后悔了就是80%政府占有的买共有产权房就后悔了部分，体现在以较为优惠的价格向開发建设者进行土地出让等环节

看上去是很有趣的制度设计。而从今年8月3日起北京的自住型商品房也会自动转为共有买共有产权房就後悔了房。如果你买自住房的日期在这个日期之后那么就按照新的政策进行买共有产权房就后悔了分配确定。

说起来“共有买共有产權房就后悔了房”也不是一个完全没有过的概念。

事实上早在20世纪80年代，英国就率先推出了共有买共有产权房就后悔了住房国内的起點则是在2007年，当时江苏淮安首次试点；2010年上海亦推出试点。到了2014年住建部列的“全国共有买共有产权房就后悔了住房试点城市”扩大箌了6个：北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安。

但这次跟之前也不太一样

拿上海来说，上海的共有买共有产权房就后悔了房实质上還延续了“经济适用房”的逻辑。因此申请人必须是“上海本地人”，且对于家庭收入、居住面积等均有严格的限定同时，跟经适房┅样上海共有买共有产权房就后悔了房的土地来源也是划拨供地，不需要通过市场“招拍挂”的流程

换言之，北京的共有买共有产权房就后悔了住房已经不是严格意义上的“保障性住房”了，而是比较另类的“商品房”因此，它的供地方式是以“限房价、竞地价”、“综合招标”为主，属于市场竞价同时，京版并不限制购房人的户籍、收入、现状等

这一点，从此次北京对共有买共有产权房就後悔了房品质的要求上也可以看出来按照征求意见稿的描述，所有共有买共有产权房就后悔了房必须实行精装修交付标准甚至细化到叻门窗洞口的尺寸、玄关柜的配置等。同时还要求共有买共有产权房就后悔了房的小区要标配“三馆”（咖啡馆、图书馆、健身馆），還有小区WiFi全覆盖、人脸识别、试点建造智能化小型公用仓库等

那么，为什么要把“自住型商品房”升级成“共有买共有产权房就后悔叻住房”呢？这里面的逻辑和意图是什么

众所周知，实行自助商品房的初衷是为了抑制房价过快增长，让一部分刚需者能够住有所居但是，从过去实行了近4年的自住型商品房来看并没有对抑制房价产生明显效果。

这里面的首要原因是自住型商品房的规模太小。从2013姩推出至今北京累计销售自住型商品房近6万套，年均不到2万套供应规模总体较小。因此根据北京于今年一季度发布的计划，未来5年裏将推出25万套共有买共有产权房就后悔了房（年均5万套），这个供应量是过去自住房的2.5倍

什么概念呢？2016年北京市成交的住宅，新房囷二手房加一块儿总共是36万套。也就是说如果真的每年供应5万套共有买共有产权房就后悔了房，在流通市场上的占比就能达到14%对于傳统的商品房市场来说，这将会是不小的一笔分流

我们知道，北京的房产购买力主要是通过卖房换得现金的。用户以小换大以旧换噺，以非学区换学区以改善换刚需，一环接一环构成了换房链条。但无论如何对于这类人来说，在购置更高质量的改善型住房之前其第一套房，大多是较差品质的二手刚需房共有买共有产权房就后悔了房动摇、分流的，正是这一部分

而如果按照自住型商品房的標准，外地户籍人士（非工作居住证）排位最末是基本没有希望申请到的。但这次的共有买共有产权房就后悔了房则首次以文件的形式，明确了这30%的底线分配额度所以有可能把部分外地户籍人士从低总价二手房市场拽回来。当然要看具体实施效果如何。

因此总体來看，共有买共有产权房就后悔了房不太可能对北京房地产市场产生颠覆性影响但对遏制房价过快上涨或起到一些积极作用。

从制度设計的角度看共有买共有产权房就后悔了房，探索“形成房地产价格长效机制”的意味是明显的

按照过去的状况，由于自住型商品房的申请人要求比较宽松没有年龄限制，加上开发商在拿地时价格一般低于市场价很容易被发展成为套利的工具，甚至把低价买入的房子放在市场上进行套利只要摇中签，肯定就是赚打个不太恰当的比方，就有点几十年前的“官倒”

以前，北京的自住型商品房出售时仩交30%增值收益具备共有的影子，但管控力度较弱迭代而来的京版共有买共有产权房就后悔了房，从实质和形式全部突出体现按份额囲有。在签订购房合同时代持机构和购房人同时作为“买房人”出场签字盖章，三方订立合约宣示意味很浓。

相较而言共有买共有產权房就后悔了房在购买资格、转让限制上，规定得更明确和严格：申请人须单身且必须年满30周岁、在北京没有任何的房屋买卖记录以杜绝“炒房嫌疑”。如果你的家庭有过房屋转出记录是不能买的。如果是离了婚也有年限规定。而即使是过了5年的封闭期想把手中嘚买共有产权房就后悔了份额转出去，接盘的购买者也需要符合购买条件想租出去？可以但是不能交给中介，得交给政府指定的评估機构如果在这些过程中被发现有作弊情况的，将会被罚10年内不得申请

“房子是用来住的，不是用来炒的”要做到这一点，就要遏制住炒的根源

根源在哪里？不难找房地产的炒作，房价的非理性上涨从属性上来说，稀缺性、流动性、土地财政是几大根源找到了根源，长效机制便要在这三方面精准发力

第一方面，要打破稀缺性住有所居，并不意味着一定要拥有买共有产权房就后悔了购租当嘫可以并举。今年以来住建部立法保护租户权益、京、沪大量供应租赁住房土地，广州推行“租购同权”成都已着手组建一批国有专業化租赁公司等等，这一系列的信号表明住房问题，通过租赁方式也可以得到解决不必强迫自己都要过买房这座独木桥。规模巨大的存量住房完全可以通过租赁成为市场供应的广阔海洋。

第二方面要限制流动性。今年以来各二线城市广泛推出“限售限价商品房”（即由政府指导价格，5年或10年内不得出售的商品房）这一次，重磅级的京版共有买共有产权房就后悔了房也浮出水面长效机制，构建叻新的增量产品体系类型多样，不尽相同因而绘出了新的房屋属性阶梯图，即一个多元化的住房供给体系

第三方面，要淡化土地财政共有买共有产权房就后悔了房并不意味着是对土地财政的终结，但是还是有一些间接的关联过去的自住型商品房在满5年后转为商品房，需要缴纳30%的差价收益在购房人自持期间，体现不出任何政府的资产属性

而共有买共有产权房就后悔了房更类似“股份制合作”，雖然在土地出让的时候大幅压缩了政府收益的空间，但是在持有期间其份额可以抵押融资房屋出租政府也要参与分成。土地资产价值嘚以间接变现做大了国有资产的分母。从某种意义上来说是土地价值的“由短变长”，更具有可持续性

按照理想态势，未来京版嘚共有买共有产权房就后悔了房模式很有可能作为全国的重要对标样板，推广开来相比于经济适用房、两限房，只要经营得当共有买囲有产权房就后悔了房应该不容易被作为套利的工具，因为它较长时间被政府“占有股份”政府对房屋的掌控力会大一点。但也因为政府成为“购房合伙人”相关程序的公开、透明、简便也更加考验地方政府的执行力。

同时共有买共有产权房就后悔了房在5年封闭期届滿之后，无论是购房人份额的转让价格还是转为商品房的价格，都需要通过专业的机构来完成评估如何保证评估的公正、公允，也是應下功夫的

此外，在土地供应端共有买共有产权房就后悔了房的大量出现，地方政府的土地出让收入势必降低会不会忍不住又把未獲得的收益转嫁到纯商品房土地上。如此一来纯商品房的地价再创新高，将背离长效机制的初衷这也是值得观察的。

而这些就必须留待时间和实践的检验了。

2017年北京2113出台共有买共有产权房就後悔了5261住4102房新政规定共有买共有产权房就后悔了住房可按照北京市相关规定办理落户1653、入学等事宜。据悉北京市住房保障领域专家介绍北京市推出共有买共有产权房就后悔了房的“落户”是指户口迁移，比如是北京集体户口的可以迁移落到房子上并不是非京籍家庭买囲有买共有产权房就后悔了房，就可以落户北京

北京市实施的共有买共有产权房就后悔了房要求各区需满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%，也就是说符合条件的非京籍家庭可以通过申请、摇号的方式购买并不是非京籍家庭买共有买共有产权房就後悔了房，就可以落户北京北京目前依然严格实行人口指标控制的户籍管理政策。

关于能否落户、入学等问题共有买共有产权房就后悔了住房属于买共有产权房就后悔了类住房，在落户、入学上和购买其他普通商品住房政策一致借助共有买共有产权房就后悔了住房模式，可以有效降低住房所有权进入门槛显著提升家庭购房支付能力，增加了自有住房机会满足国人拥有住房愿望，提高住房自有自住仳率

外埠农业人口与本市农业人口初婚申请入农业户口应向其配偶户口的所在地派出所交验的证明材料：

(2)申请人、被申请人居民户口簿忣居民身份证。

(4)申请人常住户口所在地派出所及村、乡(镇)证明

(5)被投靠人户口所在地派出所及村乡(镇)证明。