物业告业主　一告一个准儿
物业收费纠纷案件井喷,市中区法院已判决的案例都是物业胜诉
来源：生活日报
　　□记者　王倩　　业主因为物业公司服务不到位不交物业费,物业公司以不交物业费为由将业主告上法庭；近年来,此类物业纠纷案件在济南逐年增多。　　来自市中区法院的粗略统计显示,此类案件近年来渐成井喷之势,2008年是249件,2012年达到713件。此类案件是如何审判和调解的?欠交物业费形成的滞纳金能否得到法院支持?三分之二庭外和解　　“物业纠纷案件的数量这几年一直在增长,2008年是249件,2009年是300多件,2010年是400多件,2012年达到713件,约占法院当年民事纠纷案件的1/4,今年预计还能增长10%。”7月23日,市中法院民一庭副庭长、常年审理物业合同纠纷案件的资深法官李江告诉记者,现在他手里的民事案件,物业纠纷案件的比例高达50%。　　在李江审理的物业纠纷案件中,真正到判决阶段的只占三分之一,其余三分之二案件都是庭外和解。法院成了谈判平台　　“庭外和解是有好处的,比如说一些标的额不大的案件,影响不到双方的根本利益,调解起来双方容易接受。”李江说,一些物业公司把法院当成同业主谈判的平台,宁愿做一些让步,比如免下个月的物业费,或者打个折扣,也会同业主和解。　　“但也有一些物业公司,为了省事将物业纠纷债权包转给律师事务所,讨要回来的物业费两家分成。”济南市一位法官告诉记者,在法庭上答辩,律师和业主的专业化程度本来就不对等,律师们为了得到更大的利益,往往不愿意通过打折来跟业主庭外和解。判决都是物业胜诉　　“如果认定物业公司的服务达不到严重侵害业主利益或者导致小区不能正常运转的程度,原则上要支持物业公司的诉求,原因是更多地考虑到保护正常交费的业主的利益。”李江说,即使服务业主的是跟开发商签订合同的前期物业公司,业主也不应该用不交费的方式来维权。　　“只要买这个房子,业主就必须接受前期物业,这是符合法律规定的,但也有强买强卖的意味。”李江说,“如果认为物业不合格,可以抓紧成立业委会,炒掉物业。”　　知情人士透露,几年前,济南市一基层法院最初审理物业纠纷案件时,曾经有一件案子上诉到济南市中级人民法院,案子本身争议很大,济南市中级人民法院整整审理了三年,最终支持了物业公司,从那以后,这种审判标准一直持续到现在。一般不支持滞纳金　　不过,记者采访中发现,因为会助长某些物业公司只收费不服务的气焰,一些法律人士已经对这种审判原则提出了异议。　　据了解,被物业起诉之后,业主反诉物业公司的,在市中法院很少遇到。“如果让法院受理业主的反诉,必须和本诉有利害关系。”李江说。　　什么样的情形才算物业服务严重侵害业主利益呢?“比如说物业擅自撤离,在小区服务的只有一两个人,公共设施损坏严重,小区内圈地种菜,绿化都没了,物业公司本身乱搭乱建影响小区的整体环境,这些都可以认定为物业服务严重侵害业主利益,但业主的取证也是相当困难的。”李江表示。　　另据了解,只要业主不是无故不及时交纳物业费,法院一般不会支持物业公司要求业主支付的滞纳金。权利义务需要明确　　“跟业主出现纠纷,说明物业公司在运行管理的时候不规范。”李江说,物业公司和业主之间的矛盾并非不可调和,虽然双方总是相信,司法是确定双方权利义务的最终裁决,但很多矛盾其实是通过良性沟通就能够解决的。　　“物业要改变单纯用诉讼方式解决问题的态度,在我经手的案子里,没有一家物业公司明确告诉过业主物业服务的范围是哪些。”李江建议。　　“楼上装修导致自家房屋漏水,有业主便以物业监管不善为由,不交费或者要求物业承担赔偿责任。”山东豪才律师事务所建筑与房产领域专家律师刘国敏举例说,“事实上,室内装修引发的后果,应该由业主本人负责,物业仅仅负有把房屋装修的禁止行为和注意事项告知业主的义务。”物业账目应该公示　　“现在有很多业主会追问物业收费的去处,质疑广告等账目不公开。其实工商部门对物业公司进行年检的时候,是要求对方必须出示审计报告的。”李江说,然而现实是,审计报告是物业单方委托会计事务所或审计事务所来做,很容易形成两本账,“如果形成行政命令,要求账目必须面向小区或通过媒体公开,否则年检就不过关,物业和业主的矛盾应该会少很多。”　　刘国敏律师则表示,省城很多小区目前还没有自己的业委会,不利于小区提高自治能力,“物业行业刚刚兴起,现在的混乱或许是不可避免的,诉讼只能一时解决业主欠费的问题,如果没有服务水平的提高,在市场化的进程中,一些被小区炒掉的物业,一定会渐渐被淘汰。”
<INPUT style="DISPLAY: none" type=checkbox value=0 name=titlecheckbox sourceid="SourcePh">
通信地址：中国 山东省
济南市泺源大街6号F15&&&邮编：250014&&&E-mail:电话
新闻热线：96706&&&报刊发行：9
&&&报纸广告：6
副刊青未了：1&&&网站：1&&&传真：6
齐鲁晚报 版权所有(C)
华光照排公司 提供技术服务物业公司是否有权起诉业主圈地-土地公文库
物业公司是否有权起诉业主圈地
物业公司是否有权起诉业主圈地
如上所述，由于《物权法》和《物业管理条例》对此问题并未作出明确规定，导致物业公司起诉之后，各地法院由于所掌握的尺度不同，对同类型的物业公司诉请拆除业主私搭乱建的案例，产生不同的判决结果，有损法律权威。而该司法解释对此问题予以明确，统一了司法标准，有利于维护法律权威。二、有利于更好地保护和协调物业管理法律关系中的各方利益，解决现实矛盾。现实中小区业主自行铲除公共绿地，“圈地”私搭乱建行为屡有发生。而物业公司没有权力进行管理，只能申请有关行政机关处理，由于行政管理部门执法资源有限，实践中效果不尽人意。其他相关业主虽有诉权，但在息诉厌诉法律文化传统的影响下，往往不愿起诉，而以跟风效仿或者拒绝交纳物业费等方法来平衡自己的利益损失，致使小区管理上问题较多，引发多起物业纠纷。司法解释赋予物业服务企业相应诉权，有利于纠正业主违反规约的行为，从而维护小区的和谐稳定，符合全体业主的利益要求。伴随着最高法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》在日的实施，业主“圈地”私搭乱建行为将得到更好的规制，物业管理法律关系中的各方利益将得到更好的平衡，我们的小区也将更加文明。第2 / 2页
全文分2页阅读业主违章“圈地”物业却称无权拆(图)--新法制报
您当前的位置 ：&&&&正文
业主违章“圈地”物业却称无权拆(图)
律师称“绿地兰宫”其他业主可起诉侵权者
【字体：&nbsp &nbsp 】&【】&&
　　原本是小区的公共绿地，却被业主建起栅栏圈占起来。其他业主通过物业公司要求该业主停止圈占行为，却被物业公司告知没有执法权，不能强行拆除违法搭建的栅栏。圈占者更是拒绝协调，并推倒了绿地上的公共设施。近日，绿地兰宫的业主向本报记者投诉。
公共绿地被铁栅栏圈成了“私家花园”
　　小区公共绿地遭业主圈占
　　南昌市民郑先生是绿地兰宫的业主。不久前，正在装修房子的他发现，自家楼下一块公共绿地突然被人用栅栏围了起来，与旁边的790栋楼圈在了一起，连原先绿地上安置的休闲桌椅和铺设的大理石砖都不见了。后来才得知，圈占这块绿地的正是790栋的一名业主。
　　“这本来是公共绿地，怎么就突然变成他个人的‘私家花园’呢？”郑先生告诉记者，当初自己购房时，开发商曾表示每3栋楼之间就会有一块面积不少于120平方米的绿地供业主平日里休闲之用。而这块被圈占的公共绿地，正是几栋楼之间的绿地。郑先生估算了一下，被圈占的公共绿地面积在200平方米以上。
　　平时随意休憩玩耍的公共绿地一下变成了别人的“私家花园”，这让小区里很多业主心里不是滋味。陆续有住户向小区物业投诉，要求处理此事。然而，栅栏却一直“坚强”地挺立在那里。“我们曾自发地阻止过圈占绿地的行为，但刚把围栏推倒，过了没多久又立了起来。”住在附近的一位涂姓业主说道。
　　记者在现场看到，原本的绿地已经被铁栏围住，在绿地的两旁各有一扇铁门供出入。
　　物业称无执法权难拆栅栏
　　“我们也派人去现场劝说他停止圈占公共绿地的行为，但对方态度蛮横不听劝告，我们也没有办法。”针对此事，小区物业公司负责安保和装修的工作人员说。
　　记者在物业公司记录单上看到，8月7日，物业发现790栋01号业主擅自挖掉景观，上前制止未果；下午接到其他业主投诉后，物业巡检人员与保安主管到达现场制止，对方停工。8月8日上午8点半，巡检人员经过现场，未发现施工行为；9点半，该业主带社会上人员到现场强行施工，巡检人员及保安上前制止，该业主及其“朋友”态度恶劣。
　　据了解，小区管理处曾于8月7日向该业主下发了装修整改通知单，要求其在8月7日至8月10日内，对未经任何部门批准擅自破坏的绿化景观、改变绿地用途的的行为予以整改，否则后果自负，但该业主拒绝签收整改通知单。
　　“我们没有执法权，只能劝说业主自己拆除。如果业主拒不拆除，我们只能上报城管部门，由执法单位介入处理此事。”物业工作人员表示，这位业主之前并未到物业部门办理入住装修的手续。
　　律师建议起诉对方侵权
　　“如果是建筑区划内的绿地，属于业主共有。圈占共有绿地的行为是对全体业主权利的侵犯，属于侵权行为。”江西民信律师事务所张国铁律师表示，《物权法》规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
　　张律师认为，业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。他建议业主们可以成立业主委员会，也可以通过物业服务公司与圈占绿地的业主进行协调，要求对方消除影响，恢复原状。协调无效的，业主们可搜集证据后向法院提起诉讼。
　　□文/图 记者陶琪本篇新闻热门关键词:&
*** 大江网推荐内容 ***
[ 网友留言只代表个人观点，不代表大江网立场 ]
大江网版权与免责声明
1、凡本网注明“大江网讯”或“大江网”的所有作品，版权均属于大江网，未经本网授权不得转载、摘编或利用其它方式使用上述作品。已经本网授权使用作品的，应在授权范围内使用，并注明“来源：大江网”。违反上述声明者，本网将追究其相关法律责任。
2、凡本网注明“大江网讯[XXX报]”或“大江网-XXX报”的所有作品，版权均属于江西日报社，未经本网授权不得转载、摘编或利用其它方式使用上述作品。已经本网授权使用作品的，应在授权范围内使用，并注明“来源：大江网?XXX报”。违反上述声明者，本网将追究其相关法律责任。
3、凡本网注明“来源：XXX（非大江网）”的作品，均转载自其它媒体，转载目的在于传递更多信息，并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。本网转载其他媒体之稿件，意在为公众提供免费服务。如稿件版权单位或个人不想在本网发布，可与本网联系，本网视情况可立即将其撤除。
4、如因作品内容、版权和其它问题需要同本网联系的，请在30日内进行。
※联系方式：大江网新闻中心　电话：圈地种菜 别墅区变菜园(图)_网易新闻
圈地种菜 别墅区变菜园(图)
用微信扫码二维码
分享至好友和朋友圈
　　本报讯（记者朱开云）昌平区百善镇林溪别墅小区的业主柴先生致电本报称，该小区业主圈地现象严重，许多业主侵占公共绿地，甚至在公共绿地上养起鸡来。
　　据业主介绍，该别墅小区始建于2003年，一到三期陆续建成，共有业主500多户，后来开发商由于经营不善，将该小区转让给了另外一家公司。2006年左右，小区开始出现圈地私搭乱建现象，当时由于缺乏有效管理，圈地之风愈演愈烈。在紧挨着六环的小区北侧，一些业主用铁网把大片绿地圈了起来，种上蔬菜，有的还养了鸡。圈地面积大的超过一亩，少的也超过100平方米。
　　柴先生称，除侵占公共绿地外，挨着小区间道路的业主还侵占公共道路及边上绿地，他们把原有别墅围墙拆掉。把围墙向马路边扩张，导致小区原来整齐统一的外观被破坏，影响了业主出行。
　　昨日，记者在该小区北侧看到，多名业主圈地的面积超过一亩，他们在绿地上种了蔬菜，并修建了养鸡的简易棚。在小区售楼处规划图上，这些地方显示都是小区绿地。小区道路旁的10余别墅均有明显的扩建痕迹，把原来马路边上的公用配电盘也圈到了别墅围墙内。
　　昨日，林溪别墅小区物业公司相关负责人介绍，该小区私搭乱建问题由来已久。物业公司曾花大力气整治，但未达到预期效果，为阻止业主圈地，物业公司工作人员多次与业主发生冲突，并一度报警。据统计，小区私搭乱建的业主共19家，物业也保留了相关资料，以便采取相关措施维护业主权益。
　　物业希望成立业委会
　　物业公司负责人介绍，由于物业公司没有执法权，难以制止这种现象，希望小区能成立业委会，方便业主维权。
　　区城管今天去了解情况
　　昌平城管大队百善分队的执法人员表示，他们将在今日前往该小区了解情况，一旦核实，将做出处理。
　　律师物业业主可起诉
　　该行为违反了《物权法》和相应的《物业管理条例》，侵犯了广大业主的利益，只要是小区业主，均可提起诉讼。物业公司如在合同里有约定，也可起诉圈地业主，并对他们做出约定范围的处理。
本文来源：新京报
责任编辑：王晓易_NE0011
用微信扫码二维码
分享至好友和朋友圈
加载更多新闻
热门产品:　　　
:　　　　　　　　
:　　　　　　　　　
热门影院：
阅读下一篇
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈