物业有权把小区架空层改成活动室吗_百度知道
物业有权把小区架空层改成活动室吗
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首先你要搞清楚架空层的归属，是开发商所有还是属于楼层公共区域，如是公共区域那就归全体业主共有，物业公司无权私处。
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原标题：蔡甸一小区架空层做房屋违法出售，房管部门已责令开发商整改楚天都市报 9 月 22 日讯（楚天都市报记者刘毅 摄影：楚天都市报记者萧颢）22 日，蔡甸丽水天成小区多位业主反映，小区 2 栋和 3 栋的架空层被人深挖后隔成了房子，然后再对外出售，这导致房屋出现问题，其中 3 栋经过鉴定，已成为危房，而且至今，开发商也没有进行整改，架空层里还住着人在。架空层变房屋后违法出售3 栋业主李先生说，小区开发商为武汉银通新天置业有限公司，小区于 2012 年 8 月建成交房，2、3 两栋楼都高 6 层，有三个单元，每栋住着 72 家住户。在一楼，有架空层，架空层原本用墙全部封闭。可小区交房不久，就有人在 3 单元架空层挖地三尺，增加架空层空高，还开了门窗，供人居住，这样的房子当时只有三四套。到了 2014 年底，更有施工队开始在小区 2 栋和 3 栋架空层 " 挖地三尺 "，并又做了 20 套房子，这些房子有七八十平方米。看见有很多住户入住，业主们打听了才知道，这些房子都被卖了，价格在 20 万元上下。" 架空层总共有 24 套房，现在卖了的有 19 套。"22 日上午，记者在小区看到，大部分架空层改造的房屋都已经有人居住，迁入了水电，门窗都是在架空层的墙上重新开凿的。但房间低矮，室内昏暗，墙壁因潮湿也发霉。架空层住户石先生说，他在附近打工，因为这种房子便宜，于是经朋友介绍，在 2015 年总共花了 18 万元买了这套房子。买房时，他只和自称 " 丽水天成建设承包人张某杰 " 签了一份《承诺书》，交了房款后，对方只给了他一张收条。石先生说，他现在联系不上张某杰，至于他和小区开发商是何关系，为何能卖房，他也不知道。记者来到在该小区内办公的开发商办公室，但无人。蔡甸多部门正在协调处理在小区门口，张贴着蔡甸区房管局今年 8 月 24 日发出发布的《告知函》，《告知函》表明，开发商将架空层改变用途，擅自出售、出租，属于违法行为。房管部门要求架空层的住户，在一个月内与开发商联系，办理腾退手续。多位业主表示，现在家中多处墙面出现裂纹，他们怀疑与架空层被改成住房有关，有关部门于是给 3 栋做了房屋安全鉴定，鉴定结果表明，3 栋属于 B 级危房。记者在鉴定书上看到，鉴定机构建议，因该楼架空层外墙开设门窗洞，墙体受压承载力个别不满足承载力要求，建议对开设门窗洞口部位的墙体按原状修复处理。蔡甸区房屋安全鉴定站相关负责人表示，3 栋虽然属于 B 级危房，但整个楼主体结构没有问题，可正常居住使用。除了架空层改造以外，开发商在修建该栋房子的时候，擅自更改过原来的设计规划，改变了房屋的结构，这也是导致房屋成为危房的原因之一。蔡甸区房管局相关负责人表示，这两年，他们一直督促开发商清退架空层住户，恢复架空层原貌，但开发商并未整改到位，目前，区政府牵头成立了由房管、规划、城管、公安等多部门组成的专班正在处理此事。
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住宅小区景观架空层的重要性
摘要：近年来，房地产以支柱产业的形式存在于每个城市，房地产开发热也随着人们购房心态的日趋理智和成熟，开发商通过拼产品、拼户型、拼景观、拼物业管理、拼智能化、拼服务等各种形式来提供自身的竞争力，也使得房地产行业住宅产品在硬件和软件上都越加成熟、。但是随着社会的高度发展，城市人口的急剧增加，自然使得商品房的社会需求旺盛，人们的工作压力、生活压力及人与人的隔阂也随之增加。房子长高了，邻居渐远了，绿地减少了，除了小区有很好的公建配套，一般人们只能‘蜗居’在家。闲暇时邀对门的邻居下一盘棋，两家的孩子则在盆景、滑梯、秋千之间嬉戏追逐；无论是下雨还是晴天，迎着满园绿色，打打牌、喝喝茶，那种脉脉温情似乎已经是一种奢侈，一种遥远的回忆。那么增加社区的活动空间、绿化空间的人们交流的载体DDDD景观架空层，将为人们在精神层面上对家的渴望，一种回归，是一个漂亮的加分。建筑架空层同时也以“第三空间” 的形式创新出现也体现了开发商对于人的一种关怀，“以人为本”为居者着想，无形中也利于提高企业的知名度、美誉度、品牌度，开发商和业主之间皆利好，何乐而不为！
关键词：架空层、第三空间、架空层功能、景观营造、架空层模式
第一章&& 景观架空层的含义以及景观架空层的重要性
景观架空层是一种特殊的景观空间形式，它能使建筑与环境完美结合，创造出“天人合一”的艺术境界。这种空间形式多分布于房屋底层，一般是将建筑物(单体或多幢)底层(或可能通高数层)的部分或全部空间去掉其正常的围合限定(如墙、窗等)，使之成为通透、延续的空间，与露地融为一体，常表现为支柱层的空间形式。
其实架空层并不是最新的东西，江南水乡依水而建的高脚楼、傣家的竹楼、苗家的吊脚楼、苏州园林的水榭；山西一千四百年前建的的悬空寺，无不含有架空层，这些都该算是最简易而无须建造的架空层！ 　　架空层以前多用木柱架空，也有用石材的，少有用砖的，随着科技的进步、建筑材料的发展，除了一些仿古建筑还用上述材料外，钢结构和钢筋混凝土则可垄断了所有的现代建筑的架空层。
架空层在设计上，利用软、硬质景观的和谐搭配，通过石材、木材、水系、矮墙等以及植物材料多种元素，最终使室内外的景观相互交织、渗透。为居民直接提供方便的休息、沟通、交流的场所，增进了邻里往来，丰富了活动空间.一方面，视觉上得到了放松，在硬质建筑之外，有着架空层的松弛，而另一方面，充分利用了空间构成，巧妙地将会所与景观结合，营造出‘人在看风景，看风景的人也构成风景之一’的效果
第二章&& 架空层的功能及优点
(1)独立的空间易营造园林景观
&&& 架空层处在建筑底层或中间，由建筑的支柱形成各种相对独立的空间，易与园林景观相融合，是小区绿化的延伸。造园者可在架空层呈设置廊架、花池，修筑水池，与墙面、柱子结合，造景门、景窗，放置趣味性雕塑，配置多种园林植物，形成各种丰富多彩的特殊园林景观，使居民居住的舒适度及观赏度大为增加。并且，底层的架空结构降低了楼房的直接占地面积，把房屋的大部分占地面积还原为共享公共绿色空间面积，更好地利用了土地，保护了自然环境，提高了居住区的整体性和完美性。
(2)增加住宅私密性及减少干扰
架空层的出现不仅解决了原来房产商底层房子不好卖的老问题，还大大提升了楼盘的品质。确实，以往建筑底层住宅存在着干扰大、缺乏安全感、潮湿、通风及采光差等问题。把住宅底层作为架空层进行园林绿化，既促进了空气流通、减少潮湿、美化景观，又使居民不仅可以拥有公共的街区和个人的私密空间，更享受了半公共空间的邻里场所。不仅增加了居住区内部空间层次同时又加强了住宅空间与城市空间的连续性，使人更贴近自然。
(3)增添绿化面积，将小环境与大环境连为一体
长期以来，城市中的土地被人类高度地开发利用，形成了日益密集的建筑，城市绿化用地已受到严重的制约。而架空层的设计能使绿化得到延伸及扩展，具体的模式有以下三种：
①底层架空绿化模式
将室外绿化引入建筑内部，形成一个微型景观，创造良好的视觉效果。
②空中花园模式
将二或三层通高的空间做成公用空间，用外长廊将各住户连接，同时在公共平台上布置大量的植物绿化，既解决了高层住宅居民“老死不相往来”的弊端，又为大家提供了一个相互交流的舒适场所。
③过渡绿化空间模式
这种模式尤其适用于裙房是商场而主楼是住宅楼的建筑，在裙房的屋面架空层布置大面积的公共绿地，补充了住宅区绿地的不足。
利用这几种模式的空间发展绿地将使珍贵的城市土地得到充分且立体的多层复用。
(4)使高层建筑“低层化”，增进邻里情感交流
现在的居住区建筑越造越高，使得人们离绿地及邻居也就越来越远，在钢筋水泥的建筑日益占据城市主流的今天，架空层为城市空间和居住空间提供了链接，为人们架起邻里沟通的温馨桥梁，提供了具有人情味的自然空间，满足了居民交往及活动的需要，增进了邻里的情感交流。
置身于架空空间内仿佛漫步于室外的大自然中――既有室内宜人的气氛，又具有室外的自然亲切感，业主们多了沟通交流的场所。不管是下雨还是天晴，沐浴着满园的绿色和清新空气，清晨打拳、练功，傍晚下棋、聊天，俨然生活在一个安全、和谐、文明的社区环境。
(5)架空层的其他作用
架空层的空间除了可以营造绿化景观以外还可以作多种用途：
①用来作为停车场等进行经营；
②作为一些管线出口、仪器仪表集中的管理区；
③居住区部分配套商业、物业(物业服务中心、宿舍)的运用。其中，架空层用于车位、商业、物业、大堂等功能能使物业更加便利化、人性化，并且后期的经营管理能为开发商、物业管理公司带来丰厚的回报，可极大地发挥和衍生物业的使用价值。
第三章 架空层园林景观的营造
(1)功能分区的完善
充分利用架空层空间，营造出以人为本的不同景观系列的休闲空间，为各年龄、层次及爱好不同的小区居民提供丰富多彩的娱乐、晨练等活动场所。如：可以将功能分区划分为：儿童活动区、成人健身区、棋牌活动区、休闲阅览区等。另外，对于室内与室外的空间过渡可以利用不同材质、颜色的铺装划分空间，并结合游戏器械及体育器械的摆设，形成多样化的活动场地。
(2)巧妙的园林造景手法
底层架空之后的透视效果会把所有的环境都放大，而不仅仅是局部，这样环境的穿透力就显得特别强，能够欣赏到很多本来不属于这个组团的园林景观。所以真正要达到步移景异及景观共享的效果，在营造架空层园林景观时，首先要结合居住区环境设计的功能布局、遵循环境设计的理念，考虑视距的比例，适当缩小景物的尺度，巧妙运用借景、框景、障景等造园手法，让室内空间向户外延伸，从而起到增大空间、增强景深的作用。
(3)合理的植物配置
由于植物的生长需要阳光、土壤和空气，架空层绿化对植物负面影响最大的是光照，因为架空层的面积一般较大，中间甚至终年得不到阳光的照射，在光照强度、光照时间与光质都不能满足植物生长的要求时，只能选择观叶、抗风及耐阴的植物，如：八角金盘、桃叶珊瑚、鱼尾葵等。
(4)有序的交通组织
在架空层中的人行交通布局上需充分考虑到人的行走习惯，整个交通组织可以考虑为廊架及每栋楼之间的园路、架空层的消防通道等有机地交织在一起，形成多个循环通道，使人行走的路线更加便利科学，茶余饭后漫步其中深感轻松与惬意。
第四章 营造架空层景观存在的问题
(1)造园要素单一，缺乏生机
架空层内部的墙面与架空层的支柱占的面积较大，处于人们视线所敏感和行为可及的范围，对墙面和支柱的景观设计决定了园林景观的风格和特性，因此，新颖且有创意的设计理念能更好地构建出优美的空间环境。但是目前有些居住区的架空层仅仅是在外墙垂直面的边缘简单地栽一些植物，空间内部简单地布置几条小路，而缺少了其他的造园要素，不能形成良好的园林景观。如果能充分利用垂直空间，对天花、墙、柱子面采用吊盆的形式种植各类草本、花卉、藤本植物和蕨类植物或设置花架等进行垂直绿化，则能大大增强绿化空间的视觉美感和最大生态效应。
(2)架空层的层高限制了园林设计的手法
架空层从其技术规范标准来看，可分为层高2．2米以上和层高2．2米以下两种，目前大部分居住区的层高在3～3．5米，只有少数层高在4．5米以上。层高低矮限制了一些构筑物的体量、尺度及高大乔木的栽植，因此造园要素的布置受到了限制，大规模的园林空间难以营造。
(3)架空层园林设计的应用受地域条件的限制
架空层的设计手法最初是由南方(深圳、广州等地)引入到北方的。但是南北方在气候条件方面有着明显的不同，南方属于亚热带、热带地区，有着典型的湿热气候，春季建筑物底层的回潮现象严重，这些原因恰恰给架空层的园林设计提供了得天独厚的地域条件。架空空间作为交往的公共开放性空间，除了能遮阳避雨，还能丰富园林景观的层次，创造虚实对比强烈的造型，另外南方地区大量的耐阴植物品种为架空层园林的营造提供了丰富的植物素材，形成了岭南园林特有的风格。在配置植物方面，可在朝南的方向沿边50公分左右的地方种植，要注意植物必须耐阴、耐旱、植物根系浅、并需要控制植物的高度。而北方的严寒地区架空层园林设计的应用就受到了较大的限制，冬季易形成穿堂风。
(4)架空层景观的管理不善
许多开发商当初造架空层的初哀完全是出于品牌的营造及提升楼盘的需要，但是随着时间的推移及物业管理的不善，不少的架空层最后成了杂物间、单车停车场、甚至挪作他用。架空层中的植物得不到合理及特殊的养护，纷纷凋零、枯萎，使得初建的景观效果早已不复存在。
架空层园林景观的营造是城市园林绿化建设充分利用空间的一个新途径。这种设计手法使建筑与社区景观构成有机整体，是开发商为业主精心打造的与自然亲密接触远离噪声与污染的人性化住宅产品，这也将是地产界进入人性化营销时代的一个象征。
架空层作为建筑与景观空间的一种补充作用，它抹去了建筑内外部的界限，消除了内外空间的隔阂，给人一种自然有机的整体感觉，它的打造亦是情感关怀、人文关怀的体现。那么它作为“第三生活空间”的形式出现则说明了其重要性.
参考文献：
&1.《景观架空层，重构德清居住梦想》&&& 来源：德清新闻网&&&& 发布时间：
2.《理想家园》作者：曲伟耕主编 出版社：云南科学技术出版社 出版时间：
3.《全国统一建筑工程预算工程量计算规则/全国统一建筑工程基础定额（土建工程）有关应用问题解释》& 作者：建筑部标准定额司&&& 出版社：黑龙江科学技术出版社&& 出版日期：1999－2
文章录入：tomgbh&&&&责任编辑：gongbinghua&【】
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我们小区的架空层可以用作社区用房和社区配套设施用房吗
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按照法律规定。物业经营用房:为社区配套建设的用房,主要是社区工作人员办公产所,产生的收益按照业主大会决议进行分配,产权规全体业主所有,依据小区总建筑面积比例建设的为业主提供日常服务办公的场所:经业主大会批准,产权规全体业主所有,某些建筑物用作经营。社区管理用房物业管理用房
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原标题：小区架空层 被改成物业用房
楼下的架空层被割成许多房间，还装好了窗户N本报记者 陈盛钟 马俊杰 文/图本报讯 小区住宅楼的架空层本是业主的公用区域，但莆田云顶枫丹小区两幢楼房的架空层四周却砌起了外墙，并被改建成办公和住宿的地方。小区业主认为，违规占用架空层的正是小区的开发商——三迪地产集团，大家认为开发商的行为侵犯了业主的公共权益，而且担心改造会危及楼房的安全。目前，城管部门已经责令开发商拆除架空层的违章改建并恢复原状。现场：架空层封闭了停车地方变小了昨天上午，记者在该小区1号楼底层附近看到，大楼一层四周都修建了外墙，并安装了门窗。外墙的油漆与整幢大楼相似，几乎看不出改动的痕迹。透过窗户，还可以看到里面的区域也进行了分割，有的已经住人，有的则用来堆放物品。除了1号楼外，小区6号楼的架空层也被改建得面目全非，负责小区物业管理的兴邦物业公司的办公场所以及宿舍等就设在那里。记者发现，两幢楼房一层架空层旁的空旷区域，停有一些自行车和三轮车，不时有业主前来取车。但停车的区域较小，有的车子就随意扔在附近的草地上。 部分业主担心，开发商在改造架空层时改变了结构，恐怕会危及两幢大楼上百户业主的安全。开发商：临时占用将尽快搬迁对此，该小区的物管兴邦物业的负责人林先生称，兴邦物业是三迪地产集团旗下的子公司，小区交房后也一直是由他们公司负责物业管理。“我们原本在地下负一层办公，由于时常会渗水，加上空气潮湿，不得已才在一年多前临时搬到这里办公。物业也是为全体小区居民服务的，希望业主们予以理解。” 三迪地产集团工程部相关负责人郑先生坦承，当初对小区架空层进行改造，确实没有向有关部门报批，也没有与业主进行沟通。但他们改造之后并没有将其出售或是作为营业性场所使用，而是当成物业用房，还是出于为业主考虑。目前，工程部已经向公司高层汇报了此事，将在二期选择一个地方设置物业办公场所，并尽快搬迁。部门：已发整改通知书限期拆除违建物福建凌龙律师事务所的范律师表示，根据《物权法》规定，小区建筑区划内的公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。改建、重建建筑物及其附属设施必须经三分之二以上的业主同意才可以进行。“很明显，小区架空层的公共场所，是属于小区全体业主共有，任何单位和个人都没有权力占为己有。” 据悉，目前当地规划、城管等部门已经介入调查此事。荔城区城管执法局西天尾中队工作人员汪先生介绍，此前，他们已向开发商发出了整改通知书，要求开发商限期拆除违章改建的架空层相关设施并恢复原状。
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