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&小区物业的重要性体现在哪里？
小区物业的重要性体现在哪里？
来源：吉屋网综合整理 &&发布时间：
现在，很多买主买房时对物业非常的挑剔，很多人意识到物业的重要性，那么物业管理对小区的重要性体现在哪里呢？一、物业管理是小区日常事务管理者，承担业主服务者角色物业公司非常重要，买到房子住的舒不舒心，主要还是要看物业好不好。物业管理是由专门的机构和人员，依照合同和契约，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全防卫、公共绿地、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。好的物业能帮业主解决小区安全问题，保障小区良好的居住环境，甚至对小区后期保值升值都有深远的影响。物业管理公司在社区中的作用越来越明显，成为社区生活中不可少的一部分。在实践当中，如何很好地把握物业管理和社区建设的关系，使物业管理和社区建设有良性互动，相辅相成，积极推进物业管理秩序和社区建设的良性发展，进而形成和谐温馨的家园氛围，是建造温馨社区的基本路径。社区建设由很多部分组成，其中一个重要的组成部分就是物业管理，它可以满足居民对设备、环境和居住房屋的日常服务需求，提高居民整体生活水平。物业管理所从事的工作包括保洁，保安、设施设备维修养护等，是社区建设中环境、治安、卫生等最根本的职能范围。二、物业管理在小区安全、文明社区建设中发挥重要作用物业管理促进了和谐社区的建设，物业管理的发展目标是追求社会效益、环境效益和经济效益的有机统一，随着行业的发展，其功能也由关注建筑实体转变为更为关注人、文化和价值等精神内涵。他们一方面以物为媒， 以人为本，为业主解决各种困难，在维护公共秩序、防偷防火、协助公安机关做好防范工作等方面发挥了重要作用；另一方面，他们会同社区积极组织开展业主喜闻乐见的各种文化活动，建立新型邻里关系，营造互帮互助、诚实友爱的人文氛围，与社区建设相得益彰，同时，在引导居民树立环保意识、优化生活秩序、建立绿色生活方式等方面发挥了有效的倡导作用。文明社区的建设，促进物业管理地正常开展，促进物业管理目标地顺利实现，促进服务档次及管理水平提高。物业管理公司通常采取多种形式多种活动，让社区成为一个有利于人于文化融通，人与自然之间和谐，有利于人与人沟通的生活及工作环境，使社区住户梳理有纪律，有文化，有道德，有理想的四有观念，营造一个具备良好社会公德，良好人际关系的环境，设社区成为安居乐业，安乐祥和的场所。文明社区创建工作有助于提高整个社会的文明程度，提高居民素质。建造祥和，安宁，文明的家庭氛围。使居民的文化素质及思想道德水平明显提高，是现代物业管理的根本目标之一。
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第三方登录：来自雪球&#xe6关注 浅谈物管行业与绿城服务来自
&（本文来自长牛分析团队2017年5月对绿城服务的分析成果）前段时间研究了绿城服务（2069.HK）这个公司，顺带学习了一下物业管理这个行业，对这个行业有了一些认识，恰逢过去两周公司的股价走牛，在此记录一些研究心得与笔记。
1.长牛股出没的平淡行业
物业管理是一个和我们日常生活息息相关的行业，相信大部分朋友的印象中，物管 ≈ 保洁+保安+水电燃气乃至停车费等公共事业缴费服务等等。这个行业是这么的平淡、生活化，全国大部分物管公司靠着提供前述的简单社区服务每月收取着不超过500元/户的物管费，和TMT、医药、消费等行业相比的确不太容易引起专业投资者的兴趣。
但是我们研究发现，在发达市场国家，物管行业却是一个有长牛股出没的行业。1993年加拿大一家名为First Service的物业管理公司在多伦多交易所上市，该公司现在是北美地区最大的物业管理公司，2015年6月这家公司又在纳斯达克市场实现IPO，从年该公司的收入CAGR达到19%，对投资者的年化回报将近20%。2014年在纳斯达克上市的美国物业服务公司Service Master至今更是实现了超过30%的年化回报。另外据朋友说日本最大的物管公司也实现了20年年化15%的优秀回报，是日本股市在“失去的20年”中的大牛股。
2.物业管理行业为什么能出长牛公司？
对于这个问题我们做了一些思考，未来也还会持续思考，目前的一些阶段性结论如下：
（1）品牌与信任壁垒：物业管理本质是服务行业，大部分服务行业的一个重要特点是客户对购买的服务的体验评价是非常主观的，缺乏一个权威的客观评价标准。加之社区是一定程度的群体性组织（尽管非常松散但是充斥着不少的日常社交），个体容易受社会趋同心理的影响。所以一旦某几个物管公司率先在部分社区通过辛勤的服务赢得了大部分社区业主的信任就容易至少在区域市场开始形成品牌与口碑，时间越久这种壁垒会越高。
有良好口碑与品牌的物管公司 = 好的物业服务，这个等式会在业主与开发商的心智中存在，伴随公司业务范围的扩张与时间流逝，受众范围也会越广。对于业主而言，好的服务当然可以有一定程度的溢价，对于那些做品质楼盘的开发商而言好的物管会为小区的吸引力锦上添花。
所以物管公司一旦在全国或者区域形成良好的品牌，不仅客户与新项目的开拓难度不断降低且能够享受定价的溢价，因为在业主心中你是好的服务，好服务价格贵一点这是很自然的社会认知。
（2）特殊的服务场景：物管公司服务的场景和地点有很大的特殊性，对大部分人来说这个社区是他们的家，同时如前文所说社区相当于一个非常松散但又充斥着不少日常社交的群体性组织。社区邻里之间日常的交往，包括小孩放学后在小区一起玩，家里老人白天在小区花园一起散散步，傍晚一起相约去跳广场舞这都是我们非常熟悉的生活场景，而在这些场景中多多少少会有业主发生和物管工作人员的交流，一旦产生交流就会有了信息，信息积累多了以后有心的物管公大概率就可以从中总结和发现业主们的一些生活服务需求。这样就可以提供保洁、保安等基础服务以外的服务，既能进一步巩固自己的口碑又打开了增值服务的成长空间。
（3）房地产是个大行业：物业管理行业是房地产行业衍生出来的，它的市场空间一定是受制于房地产的，所幸房地产在任何主要经济体都是个大行业。这个不多讲了，借用黄奇帆先生最近很火的一篇演讲中的话：“中国的房地产，和世界一样，是国民经济的支柱产业，说它是支柱，不管一个城市在高速发展阶段，还是成熟老化阶段，房地产每年产生的GDP至少占这个城市的5.3%，所以它当然是支柱产业”。中信证券估算目前中国整个物业管理市场规模大约5000亿，我们认为是比较靠谱的，而现在中国最大的物管公司万科物业2016年的营收不过才43亿，市场份额尚不足1%。所以行业龙头们都还有很大的发展空间，尽管发达市场国家经验看这个行业的集中度不可能做到很高。
综上所述，优秀的物管公司有竞争壁垒、在业务的广度与深度上都有很大的扩展空间、行业本身的蛋糕很大且产业链简单，物管公司享有比较充分的价值分配权利，所以能够孕育出长期回报具有良好吸引力的公司。
3.浅谈中国物业管理市场
中国的物管行业起步于1981年，第一家物管公司是深深房下属的深圳市物业管理公司。我国早期的物管公司几乎全部是开发商的子公司或者就是一个业务部门，这就决定了它们都依附于母公司的物业开发，基本只做母公司的楼盘。这样的好处在于物管公司不愁业务拓展，但是坏处也很明显，大部分开发商的业务重心在开发销售上对物管的投入都比较有限。而比较注重楼盘品质且有长远发展雄心的开发商们下属的一批物业管理公司，包括万科、绿城、龙湖和保利物业等则开始了它们的原始品牌与口碑积累。
相较发达市场国家的物管行业，中国有一些特色的地方：
（1）物管费定价偏低：以上海为例，2016年所有在管小区的1年平均物管费/同期平均二手房成交单价仅约0.05%，而纽约大约是0.7%，物管服务相较于物业本身的价格实在偏低。短期还存在一个消费者教育普及的问题，但我们相信长期趋势一定是上涨的。
（2）3年盈亏平衡期与增值服务：现在国内物管行业的现状是，新接手的楼盘第一年大概率是收益最高的，因为此时人力成本相较物管费定价是有合理的利润空间的。国内的物管合同期限一般是2-3年，在此期间内一般不能提价，随着人力成本的上涨，到第三年往往已经比较难仅依靠物管费盈利了。到期后与业委会续签合同就会涉及到能否提价的问题，绿城历史上都会要求提价，如果业委会拒绝大概率会选择主动退出，公司历史管理物业到期退出比例约为1%左右。同时如果能通过开展增值服务来变向提高部分业主的收费也是现阶段穿越盈亏平衡期的策略，但是这对物管公司在业主心目中的口碑以及小区业主对服务内容的需求度都有很大关系。
如果既不能提价也不能开展有效的增值服务，那么这个项目的盈利水平在3年以后一定是会出现下滑的。
另外，今天的中国物业管理市场也出现了非常多的变化：
（1）消费升级：这是个热门词，但是伴随中国房地产“黄金十年”在一、二线乃至部分热门三四线城市确实出现了相当数量的中、高端楼盘，这些楼盘的业主我们相信大部分已经迈入中产及以上收入水平。这些人群中一定有着不少人是有各式各样的超越基本物管服务的服务需求的，也愿意为优质的额外服务支付合理的价格。
（2）新房主导向存量房市场过度：2016年一线城市和热门二线城市的二手房交易面积占总交易面积的比重有不少都已经逼近50%，说明核心房地产市场都在逐步向存量房主导过度。本轮调控把存量房市场也纳入范围，很可能推动自住需求在存量房市场的上升，这会进一步推动业主对物管的重视，真要住进一个二手楼盘我们相信多少会了解一下小区物管。
（3）新房市场集中度提升：这个不多说，根据克而瑞的数据，今年1-4月的商品房百强开发商销售面积占比37%，2014年这个数据为22%。百强开发商大部分都有自己的物业公司，这可能会进一步压迫广大中小物业公司的生存空间。
4.绿城服务基本面分析
绿城服务是一个很有意思的公司，如其名，它最早是附属于绿城中国的一个业务部门，1998年10月独立成为公司，但那时依旧主要为绿城开发的楼盘提供物管服务。2000年公司开始开展咨询服务，大约从那时起公司开始广泛接手一些非绿城开发楼盘的物管业务。2003年公司做了第一次股权改革，董事长李海荣女士获得了49%的股权，从此奠定了管理层重要大股东的地位。时至今日，董事长李海荣+管理层的合计持股比例为31%，与实控人宋卫平37%的持股相差无几，有效保障了管理层的激励和与股东利益的一致性，98年至今骨干人员流失率非常低。
图1.公司股权结构
公司的历史财务数据是很不错的，2013-16年的营收CAGR达31%，归属净利CAGR达50%。归属净利的增速超越营收主要是物管费的毛利率提升以及高毛利的增值服务收入占比提升。
图2.公司2013-16年财务数据
资料来源：公司财报，长牛分析
图3.公司历年收入与利润拆分
资料来源：公司财报，长牛分析
按照我们之前对物管行业的思考，我们觉得绿城服务的竞争优势与投资吸引力有如下几点：
（1）品牌壁垒+定位清晰：公司是中国top3级别的物业公司，市场口碑很好，在搜房网举行的中国百强物业评选中，公司长期在各项评比先占据前三。长期坚持定位服务中、高端物业（这大概率与出身于绿城中国有关）。虽然物管费的直接提升短期在国内有难度，但是不妨碍业主特别是中高端住宅业主对优质生活服务需求的释放。所以我们看好公司包括早教、兴趣班、房屋短租、代管、中介以及部分商品销售等增值业务的前景。
（2）储备面积是未来3年增长的有效保障：截止2016年底，公司储备项目面积高达1.19亿㎡，甚至超出同期在管物业面积（1.05亿㎡）。按照转化进度来看，只要不出意外（开发商跑路），绝大部分储备面积在3-4年内会转化为在管面积贡献收入。在假定公司业务保持稳定的前提下，光是靠储备面积的转化就可以支撑未来3年25%以上的收入增长（大致相当于管理面积3年翻一倍）。
图4.公司历年在管项目、储备及平均物管费情况
资料来源：公司财报，长牛分析
(3)存量房+管理输出抵御地产周期下行：面对这轮地产调控带来新房市场增长放缓以及新增项目向大中型开发商倾斜的趋势，公司选择切入存量二手房市场和管理输出两条路来应对。16年公司反思以前对二手房的认识，挖掘其中原本物管费很低物业管理质量较差但小区本身定位中高端，业主对优质服务有需求的小区。16年底至今已经做了数百万㎡，且出现了两个以上非常成功的案例（杭州的风雅钱塘，17年初接管后物管费直接提近3倍），超出管理层预期，让管理层对绿城物业的品牌优势和口碑更有信心。管理输出（绿城联盟）是指公司与其他物管公司成立合资项目公司或以咨询的方式在非公司管理物业上开展部分服务或进行软硬件及培训支持等。
这里需要补充说明一下的是，并不是所有的百强开发商新盘就一定会用自己的物业，但大概率会选择至少区域市场内的优质物管公司，特别是主打改善需求的中、高端楼盘。比如近几年快速崛起的新贵融创在杭州、上海的很多在售楼盘就是用的绿城物业。
（4）外延扩张近两年可能取得进展：因为物管行业具有显著的规模效应和区域分散性，公司一直希望可以通过收购一家大中型物管公司切入华南等优质但历史上缺乏积累的区域市场。过去两年因为大中型物管公司估值较高所以一直退而求其次收购一些小物业公司，今年手握IPO融资（按招股书计划投入5.35亿港币用于收购）且新一轮地产调控打压了大中型物管公司的潜在收购估值，因此外延并购有望在这两年取得进展。
5.风险来自哪里？
我们目前想到的风险可能来自以下几个方面：
（1）新房开发市场集中度加速提升：前面已经讲过，百强开发商大部分都有自己的物业，即便做的不咋样也不会让给外人去管的，物业管理公司必须开始适应新房市场萎缩并向存量房市场切入的变化。
（2）互联网的影响：互联网对绿城这样的物管公司既有好的影响（比如通过幸福绿城app便捷业主的服务诉求申请等）也会有负面的冲击，比如美团、58同城等本地生活服务对物管公司家具维修、房屋保养、中介、房屋代管等业务的影响。这个问题之前和一个小伙伴也有比较深入的讨论，我们认为确实还需要观察，好比跨境电商发展这么迅猛也没有阻挡线下母婴连锁的持续成长，生鲜电商的飞速发展至少目前来看也没有影响永辉。
（3）增值服务与基本服务的平衡：我们长期看好绿城增值服务的拓展前景，尽管这里面肯定会有波折，但是更需要关注的是大力发展增值服务与基本物管服务的投入平衡，不能为了拓展增值服务而动摇了立业之本。
（4）收购后的整合：招股书已经明确公司未来大概率要干一票比较大的收购，如何整合这也将是我们未来关注的。
综合前面的分析，我们认为绿城服务具备优秀物管公司的素质，物管行业是一个能够孕育长牛股的行业，同时公司未来3年的成长能见度高，当前在手现金充裕（26.5亿人民币，无负债），自由现金流非常好，目前尚未观察到已有较大实质影响的风险点，是值得长期跟踪研究的好公司。
&我想在嘉定区摆放无人售货机,哪个部门管_百度知道
我想在嘉定区摆放无人售货机,哪个部门管
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我有更好的答案
题主要摆饮料机还是成人机没有给出，两者区别很大。饮料机的话主要是跟场地方谈，若是公共场所，需要跟对应部门谈。成人机的话一般是店面的形式，类似于开了一个小店子等等。具体可深聊。
采纳率：62%
这个，不分哪个部门管吧，你去办个营业执照就行了
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