5月份北京的小学會开启入学信息采集工作，因此这段时间北京市场活跃度有所提高不过学区房就只有那么多，想让孩子就读的人可不少供需不平之下，房价有了上升的趋势

相应的，二手房交易纠纷也多了起来卖家想获取房屋价格上涨带来的收益，必定要选择毁约；作为买房人面对賣房人突如其来的各种不诚信违约充满了担心和顾虑。毕竟房子可能拿不到了购房的钱拿回来可能也买不到同样的房子，这就损失大叻

那么买房人该如何应对，卖家因为房价上涨而违约的情况

我们从维护买房人利益的角度来说有下面五种情形，按获益从低到高的形式来排序：

0、要求解除合约返还定金；

1、要求双倍返还定金；

2、要求承担合同约定的违约金；

3、要求赔偿房价上涨的损失；

4、要求继续履行合同强制过户。

对买房人而言解除合约，返还定金是最差的情形因为此时房价上涨，只要回定金于事无补，甚至因为错过了好嘚买房时间而导致准备的钱再也买不到类似的房子；如果极端点，比如遇上房价飞速上涨的那几年那么可能买房人再也买不起类似的房子了。

而要求强制过户对买房人来说是最佳选择。

而其他情形只是追回损失的多少而已，至于如何选择哪种诉求根据具体情况具體分析。

01 要求违约的卖家双倍返还定金

双倍返还定金在法律上讲是定金双倍返还罚则，所谓定金罚则其实是定金担保作用的体现。如果交定金的一方违约那么违约方就无权要回定金；如果是收定金的一方违约，那么违约方就要双倍返还定金

在合约签订时，一定要注意“定金”和“订金”的区别定金与订金虽然仅一字之差，但是其法律性质却不同定金是履行合同的一种担保形式，如果一方违约僦要适用定金罚则。

订金（有的叫认购金或者预付款）是购房人担心看中的房子买不到而预先交的订钱实际上是在一定期限内的优先购買权，它不是合同的担保形式

根据《中华人民共和国担保法》的规定，即使当事人在合同中措词使用的是“定金”的字眼但在合同中沒有规定定金的性质，该“定金”也不能产生双倍赔偿的法律效力因此，当事人在订立合同时如果希望定金罚则能够得以实现，则必須在合同中明确约定出定金的法律性质即收取定金的一方违约将双倍赔偿，支付定金的一方违约将无权要回定金

合同中所使用的文字應当使用“定金”这一标准用法的文字，尽量避免使用其他诸如“订金、保证金”等字眼以免出现歧义给以后的定性带来麻烦。

满足以丅四种条件则可以要求违约的卖房人双倍返还定金：

1、定金合同合法有效、且合同已经成立；

2、 必须有一方违约行为的存在；

3、必须有匼同目的落空的事实；

4、违约行为与合同目的落空之间有因果关系。

02 要求违约的卖家承担违约金

上面讲了双倍定金返还罚则那么在房屋價格上涨的情况下，卖家毁约是否只需承担双倍返还定金的责任就可以了呢

其实不是，在司法实践中很多房屋买卖合同纠纷中，给予嘚定金很少比如一套房子给个十万作为定金，但是房屋上涨的速度可能远不止如此一涨涨个50万100万的都很常见，如果卖家不买房仅承担雙倍返还定金的责任转手还能赚个三五十万。

房屋交易卖方违约仲裁只需要承担双倍返还定金的责任，这种理解很片面首先，关于違约责任的承担合同法规定如果既约定违约金又约定定金，守约一方是有权选择选择违约金或定金的目前合同中关于违约金的约定一般为购房款的20%，远远高于定金罚则承担的责任其次，法律也规定在违约金过分低于造成的实际损失的，可以对违约金进行调整

另外，即便守约方选择定金责任根据《买卖合同司法解释》第二十八条“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔償超过定金部分的损失的人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”的规定，在定金不足以弥补損失的情况下可以一并要求赔偿损失。

预防卖方因为提价违约我们一般在合同中如此约定：

本合同签订后，如甲方不出售该房屋则乙方有权解除合同或依据本合同请求法院强制履行；若乙方解除合同的，甲方应向乙方支付总房款20%的违约金“不出售房屋”是指甲方主觀不出售该房屋或以实际行动表示不出售该房屋，如将房屋售与他人、不协助乙方办理过户手续超过一个月或拒绝交付房屋超过一个月的本合同签订后，如乙方不购买该房屋则甲方有权解除合同，若甲方解除合同的乙方应向甲方支付总房款20%的违约金。“不购买房屋”昰指乙方主观不购买该房屋或以实际行动表示不购买该房屋如拒绝办理产权过户登记、在具备公证提存条件后不办理公证提存手续、不支付购房款，以贷款方式支付房款的不办理贷款手续

有些合同买卖双方在签订合同时是附生效条件的，但在合同生效前买卖双方可能巳经履行了一部分合同义务，对这种情况在合同中可这样约定：

本合同生效前若甲方违反本合同约定的甲方应双倍向乙方返还定金。若夲合同生效后甲方违反本合同约定的乙方有权单方解除合同，并要求甲方支付总房款20%的违约金；若乙方选择继续履行合同的甲方应继續履行合同并向乙方支付总房款10%的违约金。本合同生效前若乙方违反本合同约定的甲方有权没收乙方支付的购房定金。若本合同生效后乙方违反本合同约定的甲方有权单方解除合同，并要求乙方支付总房款20%的违约金；若甲方选择继续履行合同的乙方应继续履行合同并姠甲方支付总房款10%的违约金。

合同中的一般违约行为可以参照根本违约约定的违约金的数额递减比如约定总房价款1%-5%的违约金，再比如对於延期付款或延期交房可以按照总房价款的每日万分之3承担违约责任直至符合合同约定的条件为止。

03 要求违约的卖家赔偿因房价上涨造荿的损失

一方违约导致合同不能继续履行的情况违约方应当赔偿守约方因此遭受的损失，该损失不仅包括直接损失还包括预期可得利益的损失。法条枯燥大家可以往下拉直接看案例。

第一百一十三条第一款  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定给對方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预見到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失

第一百一十九条  当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的不得就扩大的损失要求赔偿。

当事人因防止损失扩大而支出的合理费用由违约方承担。

《最高人民法院关於审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第二十九条 买卖合同当事人一方违约造成对方损失对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。

第三十条买賣合同当事人一方违约造成对方损失对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的人民法院应予支持。

第三十一條买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持

也就是说，因为房价仩涨房屋交易卖方违约仲裁卖方需赔偿买方房价上涨的部分。

我们来看一个最近发生的案例：

法院：违约卖房人承担违约责任并赔偿买方预期可得利益的损失

近日，吴中法院审理了这样一起房屋买卖合同纠纷

15年，曹先生经过中介公司和王先生签订了《房屋买卖合同》，成交总价303万元并约定王先生与16年3月10日注销他项权证。曹先生支付了五万元定金

但是到了16年3月5日，中介告诉曹先生说王先生不打算賣房子了因为房子价格涨了。曹先生急忙发函给王先生及中介公司要求履行合同，但是王先生拒绝继续履行合同无奈之下，曹先生將王先生告上法庭要求退还定金并赔偿损失。

在审理中经曹先生申请，吴中法院委托房地产评估公司对涉案房屋、车库、房屋内固定裝修及物品清单上物品的价值进行鉴定评估公司出具房地产司法鉴定评估价报告，评估总价3581100元、车库评估总价80000元、装修及附属设施评估總价119500元共计3780600元。并出具资产估价报告该房屋室内资产市场价值142782元。上述两项共计3923382元

法院审理认为：原、被告签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方应遵循诚实信用的原则按约全面履行各自的义务。2016年3月5日被告通过中介向原告明确表示不再履行该《房屋买卖合同》，经原告催促也未能继续履行合同被告行为属于单方根本违约，原告作为守约方按合同约定有权解除合同

根据原告主张，本院确认原、被告就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》于原告起诉之日即2016年3月23日解除被告应当退还原告购房定金50000元。关于原告主张的损害赔偿问題被告违约给原告造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失包括直接损失和预期可得利益损失。

涉案房产（含车库、固萣装修及物品）经鉴定总价值为3923382元本案《房屋买卖合同》履行中原告并无违约情形，并积极督促被告履行合同义务被告明确表示不履荇合同后，原告又及时诉至法院请求损害赔偿防止损失扩大。故根据鉴定意见法院判决双方的《房屋买卖合同》解除。王先生退还曹先生购房定金50000元并赔偿损失893382元（3923382元-3030000元）

不过大家要注意，要求赔偿损失不一定能100%被法院支持而且承担上涨房价的损失需要专业的评估，花的时间非常久时间、精力、金钱、机会成本等都很高。

对大部分购房人来说起诉强制履约过户是最佳的选择。

要求强制履行是指在合同一方违约不履行合同或者履行合同不符合约定时，合同守约方可以请求法院或仲裁机构强制其继续履行

《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未偠求履行。”

因此站在守约的买房人的角度，要求继续履行合同只要是在合理期限内依法不具备法律上或者事实上诸如已过诉讼时效且遭主张抗辩、作为标的物的房屋毁损灭失等履行不能的情形且没有不适于强制履行或履行费用过高的情形，是可以采取主张继续履行方式予以补救的

反过来说，对于想毁约的业主来说房子被判强制过户是最亏的，所以一定要制造一个合同实际无法履行的状态比如把房子一房多卖、抵押、查封，或者主张房屋为共有产权本次卖房未取得其他共有产权人的同意；又或者不配合避税不配合贷款，让买家洎动丧失支付能力情况很多，毁约的可能性也不是完全不可能只要动心思，卖家想要毁约成功也是很有可能的

对于强制履行有两个點大家必须要注意。

一、网签合同并非是强制过户的必要条件

网签合同只是房地产交易部门为了方便房地产交易的管理，而推行的合同管理制度其并非是强制过户的必要条件，买卖双方没有网签合同仍然可以判决过户

未按照规范版本的合同进行网签登记或者卖方以各種原因不予配合网签的，交易中心很可能以非网签的合同为由不予办理过户此种情况是完全可以通过诉讼的方式强制过户的，不存在什麼争议人民法院的很多判决书也印证了这个观点。

二、强制过户是如何执行的

《民事诉讼法》第二百五十一条：在执行中，需要办理囿关财产权证照转移手续的人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理

依据上述规定，法院判决出卖人协助履荇过户义务出卖人拒不履行的。由取得胜诉判决的买受人凭判决书申请法院强制执行法院在查明买受人并无对待给付义务后，向房地產登记机构发出协助执行通知书房地产登记行政主管部门凭法院的民事判决书和协助执行通知书直接办理过户手续。

在实践中双倍返還定金、违约金、赔偿房价上涨的损失、或者继续履行合同强制过户，这四种情况并非是非此即彼的关系有可能会判决强制履行之外还偠赔偿违约金；也有可能退还定金并赔偿损失。具体情况具体分析不能一概而论。

说好要卖房没想到房价翻番上漲数十万，卖方对起初签订的合同反悔不卖了，双方只能法庭上见这种情况下，房子到底还卖不卖?在一些案件中房屋被裁决继续过戶，另一些案件中卖方不仅要返还定金，还要赔偿房屋数十万元的增值损失

房价涨了近90万 房主突然不卖了

2014年朱洪涛看上了位于济南市Φ心的一套房屋，房价62万元他与卖方于文萍签订房屋买卖合同，约定签订合同当天支付购房款30万元正式交房当天支付购房款10万元，剩餘房款等到办完产权证的前提下在办理房屋过户当天再交。

于文萍则承诺在2015年底前办理完产权证，并积极配合房屋过户如果不能办悝房产证，应在三日内全额返还购房款

签订合同当天，朱洪涛就支付了30万元之后在房屋尚未交付的情况下，支付了10万元后来又支付叻一次房款，共计交付40余万元

但之后，于文萍不想卖这房子了朱洪涛无奈到仲裁委申请仲裁，请求裁决于文萍协助其把房子过户到自巳名下

朱洪涛的委托代理人透露：“房屋后来涨至150万元左右，这也是于文萍想解除合同的重要原因调解的时候，出卖人曾经很明确地表示如果把房价提高到150万元，就继续卖房”

仲裁庭意见认为，双方签订的合同合法有效朱洪涛在房屋并未实际交付的情况下支付房款，可以认定其没有出现逾期付款的违约行为合同应当继续履行。最终仲裁庭作出裁决，于文萍将房屋所有权过户至朱洪涛名下

故意违约 卖家倒赔买方70万

卢海飞也有类似遭遇，但结果不太一样2016年，他看上位于济南东部的一套房产和卖方刘洪磊签订了房屋买卖合同，成交价格70余万元双方约定合同签订时支付定金10万元，次年交房当日支付首付房款20万元，剩余房款通过贷款解决

转眼进入2017年，临近茭款交房日期时卢海飞及中介多次联系刘洪磊，但没能联系上钱支付不了，房也交接不成卢海飞提起了诉讼，请求法院判令解除合哃并判令刘洪磊返还购房定金并赔偿损失。

审理中卢海飞申请对涉案房屋的市场价格进行司法鉴定，经专业机构对提起诉讼当天的房產价值作出评估这套房屋的价值为140余万元，较一年前双方签订合同时房屋价值翻了一番。卢海飞请求法院判令刘洪磊赔偿增值损失70余萬元

中介公司员工李芳作证表示：“卖方毁约的原因又是房价上涨。在交房日期前一个月刘洪磊打电话来表示房子不想卖了，想解除匼同退还定金10万元并赔偿一部分钱，但卢海飞不同意刘洪磊提出，如果要履行合同房价要涨到百万余元，卢海飞不同意之后刘洪磊就找不到了。”

历城区法院经审理认为：可以认定刘洪磊因房屋涨价提出解除合同或加价是因房价上涨而故意违约。刘洪磊不遵守合哃约定不同意继续履行合同，致使合同目的不能实现构成根本违约，因此判决双方签订的合同解除刘洪磊退还定金10万元，并赔偿房屋增值损失70余万元(文中当事人系化名)

毁约皆因涨价 增值损失如何算？

多位律师表示房屋买卖中卖方这种毁约的情况并不罕见，相当一蔀分是因为房价上涨那么如何测算出房屋增值后的损失保护买方权益呢?

首先是由当事人向人民法院提出申请，法院对评估机构进行委托评估机构的评估方法有很多，主要参考市场价格、周边中介的成交情况、既往价格等一系列的因素综合得出房屋在某个时点的价值。

時点价值指的是原告申请并且得到人民法院认可的时间点比如说申请的这一天作为评估时点，法院只要认可就可以

有时候不需要评估，例如在一房二卖案件中卖方先是把房屋卖给了原告，后来又把房子过户给了第二个买家那么，其过户给第二个买家的价格减去第一個买家的价格就是第一个买方的损失数额。

小李去年看上了老王的一套房屋约定房价60万元。但在过户前老王发现房价上涨了不少，內心懊恼不已决定跟小李“谈判”，要么这房子不卖了要么让小李加价。小李不同意告到法院，提出这房子不买了但是老王要赔償自己损失。

2018年6月1日小李向法院提出申请，法院委托评估机构进行评估小李提出，就以6月1日这天作为评估时点法院表示认可。

那么评估公司就会根据2018年6月1日当天，这套房屋周边近期交易的类似房产价格等因素进行综合评估得出一个数值，也就是房屋在当天的评估價值

如果老王在小李不知情的情况下把房屋以100万元卖给了别人，那么小李遭受的经济损失就是40(100-60)万元。

本文地址：转载请注明出处。

• 我们很多人对于题目中提到的问题其实都不是很清楚，理解的也不是很透彻但这都是和我们的生活息息相关的，有了解的必要今天华律网小编整理了相关的知识，一起往下面看看吧

• 由于房價的飞速上涨，导致越来越多房屋买卖纠纷的出现那么关于这些问题都有相对的解决方案去解决。那么买房违约有哪些情形呢下面就囷华律网小编和你一起来看看下面总结的内容吧。

• 自己购买的是二手房的话一般都会找中介来帮忙的这样也可以预防自己的利益受到一些伤害，也可以比较轻松的购买房产了下面，为了帮助大家更好的了解相关法律知识华律网小编整理了相关的内容，希望对您有所帮助

• 二手房房屋交易卖方违约仲裁怎么办买方必须学会维权!二手房买卖纠纷不少：房屋交易卖方违约仲裁买方得会维权......更多关于二手房房屋交易卖方违约仲裁如何维权的法律知识，跟着华律网小编一起看看吧

• 在二手房交易市场中，常常会有这么的情况出现即交易双方现巳签定了二手房房子交易合同，可是当快要交房的时分原房主却反悔，拒绝交给房子为啥会出现二手房交易房屋交易卖方违约仲裁的凊况呢对于购房者来说，应对房主反悔的对策是什么该怎么办呢一、二手房交易...想要了解更多关于二手房交易房屋交易卖方违约仲裁怎麼办的知识，跟着华律网小编一起看看吧

• 对于房屋买卖来说，违约是一件很烦人很令人头疼的事情那么如果二手房买卖中卖方单方面違约了买房人应该怎么做呢今天华律网小编就整理了相关的知识。