应部分老粉的要求讲讲棚改，在之前樱桃小房子分析的的文章基础上，我更新了一下时间、数据，以及最新观点。
&&注：以前的樱桃小房子已经切到了新微信公众号&樱桃大房子&（ID：ytdfz8），失联的老粉们请重新关注吧，也烦请转发支持；
& & 以前我对棚改的概念，以为都是如上图那样改造老破旧房子，确实是为改善居民住房着想，但经很多网友向樱桃反馈，当地拆迁户太多，不完全是危房旧房被改，大量城郊的农村（都算城中村）宅基地，哪怕是极好的居民别墅都被成片拆除，因此拿到补偿款后需要买房，所以预期房价还要大涨。
& & 所谓的棚改，并不完全是民生工程，而是为了完成政绩，为了去库存，为了GDP增长，脑洞大开想出来的法子。
& & 本以为等这一轮库存去的差不多了，房价今年也就涨到头了吧，但今年5月份，国务院又推出了年三年棚改计划，再改造各类棚户区1500万套，这个计划影响会有多大？
一二线因为调控，房价上涨肯定是受限了，而棚改主要集中在三四线城市，货币定向宽松砸向大规模的棚改，三四线房价也随之被推高。预计明年还会继续延续涨势，地级市，县级市都会涨个遍。
此前领导很头疼，三四线房地产去库存最核心的问题，是需求不足，所以就通过棚改来创造需求。
而国家的棚改本意一方面是去库存，另一方面是改善居民住房。
但结果一到地方就变了样，把不需要改善住房的宅基地，城郊的城中村，都列入拆迁范围，海口的朋友告诉我，整个城市要拆掉一半，按照五环算，二环到四环之间，地名带村子的都拆掉，不管房子是不是危房旧房。
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重新安装浏览器，或使用别的浏览器尴尬的三四线：房子不断升值 出手却更加困难！
摘要新房售楼处都人头攒动，对应的二手房市场却几乎没怎么发育，想要卖掉手中的房子并不容易。对于早些年买了三四线城市房子的朋友来说，眼下恐怕是最尴尬的时候。这样的人并不在少数，前些年，一二线楼市行情不错的时候，那些手中有点闲钱却有够不上一二线城市房子的人，把手中的钱变成了三四线城市的房子。当然他们也不是傻子，不少人买的也都是**城市周边的小城市，当年的价格也仅仅几千块钱，经历了多年的蛰伏，从去年开始，一直到现在，手中房子的价值少则翻倍，多则翻了几倍。不过正当他们打算脱手的时候，一个更为尴尬的现实是，这些城市二手房市场和新房市场几乎可以用“冰火两重天”来形容。新房售楼处都人头攒动，对应的二手房市场却几乎没怎么发育，想要卖掉手中的房子并不容易。早些年在三四线城市买房的人，据了解，一小部分精明的人已经在2016年果断出货了，但他们中的大部分人是选择继续持有到现在的，当然现在账面收益更多，不过想要变现，却难上加难。在这个楼市越来越分化的时代，懂得适时空仓，才是精明的购房者，一味追求收益最大化，反而无法落袋。为什么三四线的二手房很难出手？当然，政策是一个方面，它在很大程度上左右了三四线楼市的短期行情，将一部分购房者固化在楼市中。不过更重要的原因却不是这一点，三四线楼市的基本面才是决定这部分投 资客无法变现的根本原因。楼市的基本面是什么，我们在以前也讲过，产业和人口是最关键的两大指标。三四线城市产业和人口显然是干不赢二线，更别说一线了。我们就以现在的燕郊楼市为例，近几年燕郊楼市飞速发展，当地挤进了大量人口，但为什么一纸限购，立马楼市就萎了呢？按道理这些人进来了，应该能抗住楼市的下行才是，但事实告诉我们，燕郊楼市现在是一地鸡毛，跌得少的有两三成，多的竟有五六成，却仍然找不到愿意买房的。燕郊涌入了大量人口，这不假，但他们没有在燕郊工作，没有在燕郊缴纳社保，甚至没有去过燕郊的医院，因为工作关系，一切与己相关的都在北京解决。很显然，这些人并不属于燕郊，而产业就更简单了，这个京郊小镇，除了房地产其余乏善可陈，而房地产能吸引哪些人，大家都懂。这种基本面决定了，当调控来临之时，楼市必将遭受重创，需求可能在一瞬间消失，首先遭殃的是开发商，曾经花了几个月时间积攒的客户，一瞬间都没有资格买房了。而那些已经买房的人也会慌了神，没有购房者进来，他们手中的房子就好比空中楼阁，要么悬在半空中，继续拿着，要么落地回吐甚至亏本。与北京如此之近的燕郊尚且如此，更何况那些前不着村后不着店的三四线城市。这些城市现在普遍表现为新房市场活跃，而二手房市场冷清。目前在三四线买房的主要有两种人：1、当地人，他们本着改善具体条件的目的去买房，既然改善，那么自然是大点的，户型设计更合理的新房才是首选，当然选择现在入市，原因有很多，有主动的，有被动的。2、外来的，这些人买房自然也不会选择二手房，而是选择新房，割第一茬韭菜嘛。不同的城市，这两类人的比例是不尽相同的，在都市圈的三四线城市，后者要多余前者的，在非都市圈的城市，前者则要多余后者。对于第一类人，其实现在买没什么不合适的，自己有换房的需求，这是从消费升级的角度来考量的，买到了就改善了自己的居住条件，不用管楼市如何走。对于第二类人，现在他们可能正在重蹈前辈们的覆辙，买了房子，假如城市选得好，未来账面收益肯定是正的，但能否经由二手房市场落袋为安就另当别论了。从以上两种购房行为，我们能很清晰的得到以下结论，三四线城市真正需要改善需求的人一般都会去买新房。他们是有效需求，而这种有效需求的体量并不大，新房价格便宜，设计更合理，足够他们挑选，为啥要去买更贵的二手房呢。从另一个层面来说，三四线城市人均住房面积本身就不低，月薪三四千，房价一两万，人们也得掂量掂量在这个时候换房是否划算。对工作生活在三四线城市的他们来说，时间成本是最低的，完全可以等待更合适的时机入市。所以，看上去那些在三四线城市买房的人，账面收益不错，但他们从签合同那天起，就注定了未来卖房子是更加痛苦的。这种体验和在一二线城市卖房是完全不同的，在一二线城市，只要你愿意稍稍让价，找到接手的人并不难。而在三四线城市，多让点价能卖出去都算幸运，更多情况是有价无市，房子是卖不出去的。对于买房不为自住的人来说，现在不仅要考虑买房，更要考虑卖房，考虑止盈的可能。三四线城市需求目前是透支的状态，而同时新房的供应量又不小，两者叠加的结果是二手房基本上是有价无市。卖房已不易，止盈更是难上加难。言至此，各位对是否投资三四线城市的房子也应该有比较明确的答案了吧？
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三四线楼市火爆 北上广漂还买得起家乡的房子吗?
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随着人口控制和疏解的政策出台，北上广“人口拐点”的信号已经悄然出现。而月，三四线城市房地产成交量同比增速为38.0%，保持快速增长。分析认为，人口和库存问题的解决将给三线城市带来“大周期”。
（原标题：三四线楼市火爆 北漂还买得起家乡的房子吗？）
年初流行一个段子：每到春节，北上广的Mary、Vivian和David陆续回家，变成了翠花、大妮和二狗子。不过，故事到这儿并未结束，北上广的筒子们发现当地房价已经超越了大家想象时，转而回到家乡购置房产，或者转向大都市圈周边的三线城市安家置业。进入2017年以来，三四线城市火爆的楼市吸引了更多目光。方正证券根据Wind数据整理的46个三四线样本城市中，月三四线城市房地产成交量同比增速为38.0%，保持快速增长。虽然低于2016年12月的42.8%，但与一二线城市相比，增速明显。曾在2015年提出“一线城市房价翻一倍”的方正证券首席经济学家任泽平将这一现象解释为“去库存和挤出效应”。华泰证券分析师谢皓宇则指出，人口和库存问题的解决将给三线城市带来“大周期”。逃离北上广随着人口控制和疏解的政策出台，北上广“人口拐点”的信号已经悄然出现。根据国家统计局数据，从2010年至2015年，北京常住人口增幅放缓，上海则在2015年首次出现负增长。这意味着，“逃离北上广”正在成为一种现象和大趋势。现居湖南长沙的王琳此前曾在北京一家企业担任会计长达5年时间，2016年她选择回到家乡开始新生活。“北京的房价实在太让人绝望了，我工作一年也买不起一平米，这样的生活实在没有意义。”在北京，王琳的月薪是税后1.5万元。“回到长沙以后，工资低了很多，不过至少一个半月的工资就够买一平米了。”王琳向中新经纬客户端表示。2017年元旦刚过，王琳就在长沙北辰三角洲附近买下一套2019年年初交房的期房，单价为每平米11000元。“2015年的时候才八千，我应该早点回来的。”王琳说。王琳的选择只是一个缩影。由于大城市生活成本的提高，无力承担的人口被迫挤出，回到原户籍所在地，谢皓宇将其称之为“中国版的逆城市化现象”。他同时预测，一线城市的经济增长方式已开始由劳动生产力拉动逐渐向劳动生产率拉动转移，未来劳动力需求将减少，挤出的人口将返乡。“一线城市的流入人口大多来自于中部和西部地区，以及河南、河北等地，这些地方是三四线城市的集中地。一线城市与三四线城市的房价形成强大反差，在一线城市积累的财富足够在家乡置业，于是增大了返乡的诱惑力。”上述分析师指出。“像蝗虫一样的投机客”不过，中原地产首席分析师张大伟认为，人口流动并不是此轮三四线城市楼市火爆的主要原因，投资需求的推动才是主因。“打一个不恰当的比方，房地产投资者就跟蝗虫一样，把一个区域的价格炒高以后，紧接着就去下一个区域。”张大伟向中新经纬客户端表示。张大伟认为，三四线楼市火爆的原因有两方面：一方面，一二线城市的管控特别是限购限贷抑制了需求，这些需求开始向三四线城市转移；另一方面，由于资产荒，资金面比较宽松，投资者没有更好的渠道，而三四线城市在限购限贷方面比较宽松，再加上三四线城市价格绝对值比较低，盘子总量小，容易被炒高。当然，并非所有的三四线楼市都迎来了春天。在任泽平看来，销售火爆的三四线城市主要分为三类：其一，大都市圈及部分核心二线城市周边的三四线城市，主要受益于核心城市限购及高房价的溢出效应，以及去库存政策。其二，传统农民工主要输出区域、且自身资源环境条件较好的三四线城市，受益于去库存政策刺激+农民工回流或农民进城购房，加之基数小的影响。其三，自然环境好的海南等地三四线城市销量火爆，受益于消费升级、旅游度假需求增加，以及去库存政策刺激和基数小的影响。而这几类城市也恰是投机客重点布局的区域。以北京周边的燕郊为例，中国社科院城市与竞争力研究中心房地产大数据项目组发布的大数据房价指数报告显示，2016年，廊坊（燕郊）房价的同比涨幅在100%以上，居全国首位。燕郊一位不愿具名的中介告诉中新经纬客户端，即使燕郊房价已经处于历史高位，但燕郊二手房市场成交仍然火热，每天看房的人络绎不绝，其中大部分人是在北京已经购置了房产的客户。去库存，去库存，还是去库存！三四线的火爆还会延续多久？“如果说信贷有所收紧，三四线城市的这个行情会很快结束。如果信贷不收紧，会一个又一个城市地继续蔓延下去。”张大伟表示。近期有市场人士分析指出，一些城市或将效仿合肥出台限购政策。合肥在2016年经历房价大涨，随之出台调控政策。不过张大伟认为，2017年三四线城市不会收紧，还是以去库存为主。
任泽平等多名分析师近期研究指出，2016年三四线城市的楼市去库存已经超预期。任泽平研究报告中的数据显示，三四线城市商品房销售面积增速为21.6%，上升16.6个百分点。申万宏源的调研结果显示，三四线城市去库存化周期已明显缩短。三四线城市土地供应逐年减少，配合宽松政策，销售回暖，住宅去库存化效果良好。以调研的西南样本三线城市为例，目前住宅去库存化周期在9个月左右。任泽平团队认为，三四线城市政策持续友好，将推动三四线楼市销售热度持续，2017年有望成为三四线城市去库存的历史大年。
本文来源：中国新闻网
责任编辑：杨思佳_No4855
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