未来房价会大跌吗?数据告诉你,哪个城市的房子值得买!-北京搜狐焦点
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未来房价会大跌吗?数据告诉你,哪个城市的房子值得买!
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<em id="authorposton16-12-18 10:45
查看: 12473
本帖最后由 batatas 于
20:15 编辑
这是北京从近半年（6月-11月）几个主要城区的成交量数据。
稀稀拉拉，形状最难看的第3个，而完全无视930的继续同比上升的是第11、12个。卖点关子，大家都来猜猜分别是哪个区（城六区和几个主要郊区）？
很多换房的人喜欢说哪个地方又涨价了多少，其实真实情况，930之后整个北京的成交量是明显下降的。当然个别小区个别房子的价量两旺的个案肯定是存在的，但这个需要针对性的讨论，我这个重点看大势。
10:24 上传
答案如下：需要说明的是这只是成交量，不等于房价。当然也具有强相关性。个别月份波动也属正常。不过东西城确实有点刮目相看。
20:13 上传
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<em id="authorposton16-12-18 17:36
东西城肯定是最抗跌的，尤其是二环内，因为资源稀缺。
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<em id="authorposton16-12-18 10:59
肯定是好学区的小区
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<em id="authorposton16-12-18 11:20
12是西城吗？
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<em id="authorposton16-12-18 11:31
第12是西城，第11是东城，但图形还比较好看的是2和5，是哪个区？
还没看后面，估计应该有丰台。
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<em id="authorposton16-12-18 11:31
12是西城吧？
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<em id="authorposton16-12-18 11:32
batatas 发表于
第12是西城，第11是东城，但图形还比较好看的是2和5，是哪个区？
看来还是东西城最抗跌啊。实际情况符合人们的一般认知。
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<em id="authorposton16-12-18 11:37
batatas 发表于
那你猜猜接下来应该是哪个区
难道是丰台？930前就不温不火的，像方庄位于东南二环，单价才五万左右，真是价值洼地。
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<em id="authorposton16-12-18 17:20
公布答案，哈哈，除了东西城，其他的绝大多数大家猜不到吧。海淀和朝阳略让人有点失望哦。
1门头沟、2亦庄开发区、3燕郊
4大兴、5石景山、6昌平
7丰台、8海淀、9朝阳
10通州、11东城、12西城
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<em id="authorposton16-12-18 17:34
batatas 发表于
<font color="#并不坚挺啊，让我挺失望的通州主要是限购有史以来最严，全球最严。所以暂时成交量下降一点也不奇怪。但明年市政府搬迁是个极为重大的政策利好。加上限购最严，价格被扭曲的也最多，所以后劲还很大。
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<em id="authorposton16-12-18 19:22
通州很多楼盘930之后都降价5000以上了，至于未来还有没有升值空间，得看通州教育、医疗、就业、交通升级后能惠及多少老百姓
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<em id="authorposton16-12-18 19:36
batatas 发表于
5000？哪个小区你告诉我
朋友圈里面中介至少推过5套这样的房子，果园、梨园、临河里都有，报价直降30w
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<em id="authorposton16-12-18 21:41
宏庙今天成交了一套48.2P，948万，加上中介费单价过20万了，学区房上涨空间算是打开了！
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<em id="authorposton16-12-18 22:12
taba 发表于
这个论坛是家长互帮互助的场所，发布完整客观信息，少些噱头，多些诚恳，不好吗？坛子里的中介太多了。
我倒感觉中介不多，护法很多。
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<em id="authorposton16-12-18 22:22
batatas 发表于
我觉得我的分析很客观，因为我觉得我是一个偏理性的人。大家观点有不同跟正常，但都保持平常心来讨论。但不
那位质疑的一定是想买还未买的家长哦
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<em id="authorposton16-12-18 11:06
翘首的人鱼 发表于
肯定是好学区的小区
是区还是学区？
是行政区域，不是指学区和小区。
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<em id="authorposton16-12-18 11:07
foxandrabbit 发表于
是区还是学区？
看错楼主主题了 我以为是小区呢～～ 嘿
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<em id="authorposton16-12-18 11:07
先说一下第3个，这个就不坑大家了，这个其实是燕郊。。。哈哈，不是北京。
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<em id="authorposton16-12-18 11:08
foxandrabbit 发表于
是区还是学区？是行政区域，不是指学区和小区。
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<em id="authorposton16-12-18 11:14
燕郊的成交量充分说明了，退潮了才只能谁没穿裤衩，风停了才知道猪自己不会飞
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<em id="authorposton16-12-18 11:23
西城东城朝阳没跑前三名
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<em id="authorposton16-12-18 11:27
远见主公 发表于
西城东城朝阳没跑前三名不一定哦
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<em id="authorposton16-12-18 11:33
foxandrabbit 发表于
看来还是东西城最抗跌啊。实际情况符合人们的一般认知。那你猜猜接下来应该是哪个区
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北京的“930”房产新政会影响哪些人群？
8月初，我通过一套先行指标体系探测到9月房价会暴涨，新一波抢房潮会再次来袭，并预测到年内北京市政府出台限贷限购政策是大概率事件。但是，没想到政策来得怎么快。其实，中秋节过后，北京市的二手房交易量就开始下降，9月下旬比9月上旬下降了15%-20%。其实政府是可以再观察一段时间的。政策不能像新手开车一样，一会儿猛踩刹车，一会猛踩油门，让坐在车上的人很不舒服。
一、“930”房产新政的主要内容是什么？
政策是2016年9月30日出台的，所以我把它叫做“930”新政。新政策的核心内容如下：
（一）购买首套普通住房，首付不低于35%（旧政策是30%）；买首套非普通住宅，首付比例不低于40%（旧政策也是30%）
在这里，先给大家普及一个概念，什么是普通住宅，什么是非普通住宅。在北京买房子，无论是新房还是二手房，都要走建委的网签合同，网签合同里面都会规定交易单价和总价。对于二手房，还规定了一个地区指导价，为了防止大家严重偷税漏税，政府规定网签价不能低于地区指导价（如果网签价真的低于指导价，缴税的时候也按指导价成交）。非普通住宅是这么定义的，一是面积只要超过140平米，无论单价和总价是多少，一律划到非普通住宅范畴；二是对于面积低于140平米的住宅，单价和总价不能超过一定金额，五环以内是单价不能超过3.96万/平米，总价不能超过468万，两者同时超过就算作非普通住宅，这里的单价和总价都是指网签价而不是实际成交价。一般来说，大家为了避税，网签价比成交价要低很多。5-6环，以及6环外对于非普通住宅的定义标准，我就不细说了，大家可以在网上查到。点评：首套住宅首付比例提高会影响购买需求，但是对普通住宅的购买需求影响不大。例如一套成交价400万的房子，如果网签价是350万，原政策可以贷款245万，新政策只能贷227.5万；购房者需要多准备17.5万的现金，影响不是太大。对非普通住宅的影响略微大一些，假设一套成交价格800万的房价，如果网签价是600万，原政策可以贷款420万，新政策只能贷款360万，购房者需要多准备60万。
（二）买第二套房子，认房不认贷，只要名下有住房，无论是否有贷款，买普通住房，首付比例最低50%；买非普通住房，首付比例最低70%。
时隔一年半，政策又回到去年“330”新政之前的水平了。这项政策对需求的打压力度非常大。假设一个家庭有两套房，卖掉其中一套，再买一套，对自有资金要求非常高，如果大家不愿意去民政局离婚的话，会影响一批人的需求。而事实上，有一批人对离婚是比较忌讳的，特别是女性，因为担心假戏真做，离了再也结不回来。所以这项政策，对需求还是有一定影响的。
点评分析：二套政策对控制需求力度很大。假设您名下有一套房子，没有贷款，再买一套普通住宅，成交价400万，网签价350万，按照旧政策您可以贷款245万，在新政策下您只能贷175万，需要多准备70万现金。扣除各项生活开支后，如果您每年能攒10万，则需要多奋斗7年才能凑齐现金买第二套房子，否则只能就走离婚这条道。如果您第二套购买的是非普通住宅，假定成交是800万，网签价是600万，按照旧政策您可以贷420万，在新政策下您只能贷180万，需要多准备240万现金，一笔不少的钱啊！
第二项调控政策会给民政局的公务员们带来巨大的工作压力。节后，请大家关注一下新闻，北京各区县民政局排队离婚的人群会暴增，说不定，北京也会来个离婚限号！
（三）加大住宅用地供应，“控地价、限房价”，保证套型建筑面积90平米以下住房面积占比不低于70%。
前面两项政策是控制需求的政策，第三项政策是增加供给的政策。控制需求的政策在短期内会起到效果，增加供给则需要等1-2年才能产生效果，因为从土地挂牌拍卖、到规划、施工、建设和预售，没有1-2年，根本搞不定。
总结下来，“930”新政是一项即期控制需求，远期增加供给的政策！
二、“930”房产新政对我们的生活有什么影响？
这项政策对绝大部分人的生活没有太大的影响。这两年北京市二手房加新房的交易量也就30来万套，代表着30个万个家庭。而北京有700-800万个家庭，每年的交易量在总家庭中的占比也就3%左右。如果自己只有一套房子，反正得自己住，市场的涨跌对生活没有什么影响，涨了心里高兴一下，那也就这样，跌了生活还得继续。对于未来1-2年必须要买房子的人群来说，我们需要详细分析一下新政的影响。
影响之一：小户型学区房价格会继续上涨，甚至上涨速度会加快！
现在北京市二手房交易中有70%都是换房一族，卖掉一套，再买一套。新政出台后，小户型学区房的供应量会减少。因为一般小户型学区房持有者，都是等孩子上学后把房子卖掉，再换一套非学区的大房子。在新的政策下，由于首付比例提高，会有一部分人换不起大房子，这样自己的小房子也就会暂时住着，就会导致小户型学区房供应量减少。而且北京的好学校也就那么几十所，学区房数量也是有限的。这是供给端的分析。我们再来看看需求端，由于二胎政策放开，再加上年北京新增了160万的常住人口，导致近几年新生儿数量暴增。2010年，北京市有17.4万新生儿、2011年有19万、2012年有22万、2014年有24.9万、预计2016年突破30万。这些孩子中有一定经济实力的父母，都会为他们买学区房。也就是说未来几年学区房的需求还是在增加的。这是需求端的分析。一方面是需求的上升，另一方面是供给的下降。价格自然会走高。
影响之二：非学区的小户型价格会先扬后抑，前提是政府的供给政策要兑现！
政府大批量供给90平米以下的小户型一般在两年之后。在未来2年内，小户型二手房的供应数量也会减少，道理和学区房一样，由于贷款门槛高，一些人换不起，就先住着小房子，导致小房子的供应量减少。如果您相信政府未来会大批量供应小户型，您可以忽略这两年的涨幅，先等等。如果未来2年内，您要结婚，不买房子丈母娘就不把女儿嫁给你，那就赶紧动手！Do
别犹豫。请注意，我在这里说的“先扬后抑”。这个抑不一定是跌，可能是比过去涨得更慢，或者平稳，当然也有跌的可能。由于没有精确的数据，我无法画出供给需求曲线，只能做定性分析。
影响之三：大户型和豪宅的价格会先抑后扬。
同样，这个“抑”也不一定是跌，但肯定是比前期涨得更慢。由于这轮二手房交易行情，是首套刚需族托底、换房改善族驱动的。由于贷款政策更严，导致大户型的购买力下降。而大户型的供应量变化不大，因为现在市场上的新房基本上都是大户型。还在施工中，未开盘的，也有好多是大户型。一方面需求被压抑，但是供应量没有太多变化，涨幅趋缓是肯定的，但是会不会跌，我现在无法做定量分析，手头没有数据。未来2年内，比较肯定是，新楼盘的大户型没有以前那么火了。二手房中的大户型价格谈判空间更大了。但是2年之后，情况会发生逆转。因为2年之后，市场上的新房供应中，大户型不到30%，供应量会减少，从而导致价格比前两年更加坚挺，如果头两年在涨，两年后会涨得更快，如果头两年在跌，两年后会跌得更慢。所以要买大户型的人群，在未来2年内可以找个低点择机进入。现在大家不要太冲动，可以先观察一段时间。因为中秋过后，市场本身的交易量就在下降。再加上限贷限购政策，大户型的交易速度会慢下来。
其实，政府是有能力和条件，通过精细的规划，让房价更加平稳的。花点钱，请几个大学微观经济学教授和他们的研究生弟子，雇个市调公司，基本上就可以把需求曲线画出来，而供给曲线则是政府自己画的。有了需求和供给曲线，价格也就确定了。政府想要调控价格，把需求算精准就好了。别的学校教授有没有这个本事我不知道，清华大学的教授是没有问题的。如果政府有需要，我可以向单位申请，给这些教授们打个下手，免费兼职做。我是共产党员，我也想为人民服务啊！
当然新政实施后，还有其他影响，那就是银行的贷款更加安全了，民政局的公务员则是更忙了！今天就分析到这里！下期我会分析点有意思的数据。我想到了一个方法，可以模糊正确地推断出2010年首次出台调控政策以来，北京市每年有多少人“假”离婚购房，当然这个假是要加引号的，人家可办的是真手续，合理合法。这年头，判断富人的标志已经不是“男的看表，女的看包”，而是要看户口本上，离婚复婚的次数！
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南宁市江南区凤凰江畔仁和路55号
南房预字(2015)第259号
南宁华南城有限公司
约8500元/平方米有效期:18.3.27 ~ 18.4.26
南宁市江南区沙井大道56号
南房预字（2017）第416号
中昂集团房地产开发有限公司
约10000元/平方米有效期:18.3.20 ~ 18.4.19
南宁江南区邕津路69号
南房预字（2018）第098号
南宁绿地颖晟置业有限公司
约9800元/平方米有效期:18.3.29 ~ 18.4.28
南宁市江南区三津大道与智兴路交汇处
钟梅燕乐居广西站 · 商务编辑
南房预字(2017)第286号
广西恒铁房地产有限公司
约9700-10500元/平方米有效期:18.3.6 ~ 18.4.5
南房预字（2017）第447号
广西金川阳光城实业有限公司
约9500元/平方米有效期:18.3.8 ~ 18.4.7
南房预字(2017)第108号
广西万利世家房地产开发有限公司
尚未公布有效期:
南房预字（2017）第439号
广西嘉和置业集团有限公司
尚未公布有效期:
南房预字(2017)第210号
南宁市天健房地产开发有限公司
约8000-9200元/平方米有效期:18.3.2 ~ 18.5.1
南房预字(2015)第259号
南宁华南城有限公司
约8500元/平方米有效期:18.3.27 ~ 18.4.26
南房预字(2016)第098号
广西华明投资有限公司
约16000元/平方米有效期:18.3.7 ~ 18.4.6
南房预字(2016)第374号
约12000元/平方米有效期:18.3.27 ~ 18.4.26
南房预字(2015)第097号
广西云景房地产开发有限公司
尚未公布有效期:
南房预字（2018）第023号
广西保利龙湖蓝湾发展有限公司
约10000元/平方米有效期:18.3.22 ~ 18.4.21
南房预字(2017)第072号
融创中国控股有限公司
尚未公布有效期:
南房预字(2016)第035号
南宁大西洋置业有限公司
约30000元/平方米有效期:18.3.2 ~ 18.5.1
南房预字(2017)第187号
南宁中海宏洋置业有限公司
约10400-10600元/平方米有效期:18.3.27 ~ 18.4.26
南房预字(2017)第245号
广西镒恒投资管理有限公司
约9500元/平方米有效期:18.3.28 ~ 18.4.27
南房预字(2017)第252号
南宁市盛尧房地产开发有限公司
约11500元/平方米有效期:18.3.22 ~ 18.4.21
南经房预字(2017)30号
南宁招商汇天房地产有限公司
尚未公布有效期:
南房预字(2016)第374号
约12000元/平方米有效期:18.3.27 ~ 18.4.26
南房预字（2018）第086号
广西金源置业集团有限公司
约10500元/平方米有效期:18.3.22 ~ 18.4.21
南房预字（2017）第450号
南宁金诺房地产开发有限公司
约11000-12000元/平方米有效期:18.3.8 ~ 18.4.7
南房预字(2017)第072号
融创中国控股有限公司
尚未公布有效期:
南房预字(2017)第284号
南宁银象房地产开发有限责任公司
约12000元/平方米有效期:18.3.22 ~ 18.4.21
南房预字（2017）第417号
广西万丰房地产开发有限公司
尚未公布有效期:
南房预字（2018）第053号
广西合景盛誉房地产开发有限公司
约9500元/平方米有效期:18.3.27 ~ 18.4.26
南房预字（2018）第083号
南宁市万科庆歌路房地产有限公司
约13000元/平方米有效期:18.3.15 ~ 18.4.14
南房预字（2016）第201号
广西江宇地产
约13800元/平方米有效期:18.3.27 ~ 18.4.26
南高房预字（2017）第26号
南宁招商汇天房地产有限公司
约9800元/平方米有效期:18.3.7 ~ 18.4.6
南高房预字[2018]第04号
南宁绿地鸿恺置业有限公司
约9500-10500元/平方米有效期:18.3.6 ~ 18.4.5
南高房预字[2017]第40号
南宁市万科相思湖房地产有限公司
约9300-11000元/平方米有效期:18.3.6 ~ 18.4.5
正在办理中...
南宁金卓立房地产开发有限公司
尚未公布有效期:
南高房预字[2017]第42号
南宁市盛邕房地产开发有限公司
约9800元/平方米有效期:18.3.15 ~ 18.4.14
有效期:18.4.02~18.4.08
青秀|东葛路
有效期:18.4.02~18.4.08
兴宁|兴宁区政府
有效期:18.4.02~18.4.08
兴宁|兴宁区政府
有效期:18.4.02~18.4.08
西乡塘|北湖路
有效期:18.4.02~18.4.08
兴宁|昆仑大道
有效期:18.4.02~18.4.08
江南|国家经济开发区
约?115.49万元有效期:17-09-21~18-09-21
约?108.80万元
有效期:17-11-20~18-11-20
约?382.99万元
有效期:15-10-20~16-10-19
约?85.48万元
有效期:17-11-07~18-11-07
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有效期:18.4.02~18.4.08
江南|五一路
有效期:18.4.02~18.4.08
兴宁|东沟岭
有效期:18.4.02~18.4.08
良庆|五象新区
有效期:18.4.02~18.4.08
西乡塘|科园大道
有效期:18.4.02~18.4.08
兴宁|兴宁区政府
有效期:18.4.02~18.4.08
江南|星光大道
有效期:18.4.02~18.4.08
良庆|五象新区
有效期:18.4.02~18.4.08
西乡塘|科园大道
有效期:18.4.02~18.4.08
江南|星光大道
有效期:18.4.02~18.4.08
兴宁|东沟岭
有效期:18.4.02~18.4.08
青秀|凤岭北
有效期:18.4.02~18.4.08
西乡塘|相思湖新区
有效期:18.4.02~18.4.08
青秀|东盟商务区
有效期:18.4.02~18.4.08
青秀|东盟商务区
有效期:18.4.02~18.4.08
青秀|东盟商务区
有效期:18.4.02~18.4.08
青秀|东盟商务区
有效期:18.4.02~18.4.08
青秀|东盟商务区
有效期:18.4.02~18.4.08
青秀|东盟商务区
有效期:18.4.02~18.4.08
兴宁|昆仑大道
有效期:18.4.02~18.4.08
有效期:18.4.02~18.4.08
兴宁|昆仑大道
有效期:18.4.02~18.4.08
江南|壮锦大道
有效期:18.4.02~18.4.08
青秀|凤岭北
有效期:18.4.02~18.4.08
西乡塘|安吉大道
有效期:18.4.02~18.4.08
青秀|东盟商务区
有效期:18.4.02~18.4.08
青秀|东盟商务区
有效期:18.4.02~18.4.08
青秀|东盟商务区
有效期:18.4.02~18.4.08
24000元/月
青秀|东盟商务区
有效期:18.4.02~18.4.08
24000元/月
青秀|东盟商务区
有效期:18.4.02~18.4.08
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