警惕！你在美国买的房产, 产权“干净”吗?
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警惕！你在美国买的房产, 产权“干净”吗?
美国房产土地的产权是私有制, 业主拥有绝对的地上和地下的权利, 如果在地下发现了石油也会是归这个土地业主所拥有。但是有件事绝对会让你惊讶……在美国的住宅房产权可以分为:独立屋(Single Family Residence Detached): 产权拥有独立的土地, 土地上的独立屋和地上物, 土地下的物质。半独立屋(Single Family Residence Attached): 产权拥有独立的土地, 土地上的独立屋和地上物, 土地下的物质。 &此独立屋有一边和另一土地的独立屋相连, 彼此相连在地界上有一道共同墙(Common Wall).联排屋(T Row house): 产权拥有独立的土地, 土地上的排屋和地上物,土地下的物质。 &此排屋至少有一边和另一土地排屋相连, 彼此在相连在地界上有一道共同墙(Common Wall).共渡公寓(Condominium): 产权拥有独立土地的一定比例, 地上可分割住宅单元,和同土地产权比例的地上物和地下物质。 &（住宅单元的所有业主, 共同拥有这块土地, 每一个业主土地产权的比例是所有业主均分这块土地的比例, 但是只拥有这个比例的土地产权, 而不是在土地上可以按比例具体的划出那一小块地）。公寓(Apartment): 产权拥有独立的土地, 土地上多个单元的集合住宅和地上物, 土地下的物质。 &而此集合住宅和共渡公寓不同, 属于不可分割, 同时被一个法律人拥有。美国房产土地的产权是私有制, 业主拥有绝对的地上和地下的权利, 如果在地下发现了石油也会是归这个土地业主所拥有。但是有件事绝对会让你惊讶, 美国是非常重视且落实法治的国家, 任何人经过合法程序, 都可以对不属于自己的产权放上使用权利或限制, 而这些权利限制可能会影响产权过户, 限制了业主对产权使用或是房屋加建修改, 也就直接影响产权的价值。尤其是历史较长, 经过多次买卖转手的产权, 有其他非产权业主在上面放上权利限制的机会就相对大很多。也就是说这个产权不“干净”的机会就相对大很多。以下举几个例子来分析说明各种产权不“干净”的情况：例1： Property Liens, 放在产权上的等待清算点业主请有执照的专业技工来整修房产, 双方订有合法的契约, 完工后业主对技工的服务和工作不满意, 但技工有按照契约履行工作, 这时业主不愿意付清款项, 但又没有正式照契约上的条款规定提出不付款的理由。又或者只是业主单方面对技工不满意, 按照契约条款无法提出不付款的理由。这时技工就可以拿着契约和未付清款的证明到县政府（County Hall）房产产权部门去申请宣告（Claim）一个待清算的点（Mechanical Lien）在业主的产权上, 然后在县政府的记录档案部门（County Recorder Office）登记生效。 &这时当业主要卖掉房产, 就必须面对这个清算点, 也就是说要把款付清才能拿掉这个清算点, 产权才能“干净”的过户给买主。 &如果过户时业主没有清掉清算点, 那这个点就会一起过户给新的买主, 新的买主就必须负责这个款项, 也就是新的买主买了个不“干净”的产权, 一般买主是不会愿意的。另外还有很多其它种类的Liens, 如, Property Tax Liens, IRS Liens, Child Support Liens, Family Law Real Property Liens.. &主要就是当产权业主有欠款, 债权人提出合法的证据, 就可以在业主的产权上放Liens.例2：Easement, 非产权业主对产权业主土地的使用权一般产权土地上都或多或少有一种别人可以使用的权力叫“Easement“, 它最常发生的就是公共事业单位如电力, 天然气, 供水局等在你的产权土地上划出一条带供它们进出使用或管线经过, 这条带大部分会在土地上可盖建筑物范围的界线外, 这是很通常的一种Easement, 是有利大家, 不太会影响产权买卖。 &但是如果是特殊的Easement就可能会影响产权了。 &例如, 在很久以前城市建市之初, 由于市政排雨水设计的要求, 你旁边地块的雨水必须借过你的土地, 然后利用你的地块被要求设计的坡度把雨水排到市政道路上的雨水坡道, 所以你的地块就会被Record有个Easement是给旁边地块排雨水的使用权力。 &一般这个Easement 不太会被察觉, 在你的产权书上也可能就是个记录号码 (recorder number), 并不会描述旁边地块有这个权力。 &但一旦过完户, 如果你是买学区房要加建房子, 由于你不能改变土地的坡度, 会使加建的困难度提高到甚至无法加建, 也就是说你买到了一个产权不”干净“的房产。又例如, 有块土地是两面临街, 地面上有一幢独立屋原来只利用一面临街道进出,现在由于市政府对这块地的使用改变了, 准许这块土地可以被分割成两块, 分割出来的地块上面可以再盖个独立屋, 然后利用另一面临街做进出。 &等于这块土地价值增加至少一倍。 &有人看到这商机, 把它买下准备土地分割后再盖一幢独立屋出售。 &结果发现有其他非业主在另一面原来不用来做进出的临街面, 沿着街面有一条1.5米的过道使用权 (Easement)。 &因为当初在这面算是土地的后面, 不用来做进出使用, 以前的业主卖了这沿街1.5米的使用权给他人使用也算合理。 &但是现在由于土地做了分割, 需要用这面街做进出, 这时可能就要花钱买回这使用权, 要不然连业主自己的车子都不能停在这属于自己的土地上，因为占用了这 Easement 就算是侵权了。 &这就是又一个不“干净”的产权。例3：Historical Building List, 列入古迹房名单你看上了一个四十年的老房子, 由于当时的工艺让这栋房子气质非凡, 看起来也价值非凡, 买来住是很有面子。 &但是你要知道, 中国历史悠久, 四十年的房子不算老, 但在美国是不一样, 他们只有二百多年的历史, 四十年就有可能让政府把这房子列入古迹（Historical Building List）需要被保护。 &这个在过户的产权书上甚至都不会被提到, 换句话说, 你如果经验不足, 你是不会知道这栋房子是要被保护的。 &但是当你买下后, 你就有义务去保护维持这个“古迹“。 &也就是说你有义务需要花钱按政府要求的方式维护它, 如果要加建修改那更是不可能。 &所以当你要卖出的时候, 如果买主知道这是古迹房, 是会减低你房产的价值。 &这又是另一种产权不“干净”。如何找出产权是不是“干净”呢？当你要买下心仪的房产时, 首先你要找个很有经验的执照房地产经纪让经纪带领着你把产权书上有可能让产权不“干净”的条文找出来。有些只有条文记录号码（recorder number）的, 需要到所属县政府（County Hall）的记录档案单位（County Recorder Office）把条文内容找出, 再请政府相关部门解释条文, 或请专精产权的律师查验, 看看对产权是不是有不“干净”的影响。还有一种土地产权勘察的方法, 叫 Title Survey。买主可以聘请土地产权勘察的专家把产权范围内的土地彻底的清查, 这时如果有任何非产权业主对这土地有使用权, 他都会把它标示和画在这个产权范围土地的图上。例如有个非产权业主的使用权 (Easement) 是沿着土地的侧边有一条2米宽的进出带, 这条带(Easement) 就会被画在土地勘察的图上, 然后标示着谁拥有这使用权。办理银行贷款也可以过滤产权的不“干净”。银行通常会请产权公司过滤产权, &如果有不”干净“的产权会影响价值的, 银行会把它挑出来, 也许就有可能不通过贷款申请, 这时就知道这产权有不”干净“的地方。如果这个不”干净“是卖主在事先没有告知（disclose）, 买主可以决定不买, 卖主必须无条件退还定金。最后，非常建议买主要购买产权保险。如果买卖是要经过贷款, 银行也会要求买主购买产权保险。但是银行通常要求的是基本险, 我会建议可以在合理的范围适当的提高产权的保险额度。如果经过上述检验关卡还有遗漏产权“不干净“的地方而会影响产权价值的, 产权保险公司就会根据合约来赔偿损失。&美房吧&，一家专业销售美国房产的平台网站，房源覆盖全美36个州。无论您想在美国：租房、买房、还是商业投资，我们都能够提供：推荐房源直到您满意、接机看房、购买过程全程服务、协助办理贷款。我们专做美国房地产，因此我们了解美国房地产！客服微信meifangba我们还提供不定期的免费接机服务，去美国读书、旅行、探亲访友等皆可。加微信客服为好友，即可生效！
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最新回答 (4条回答)
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谁知道美国的房子产权是多少年的国内的房屋产权一般是多少年的?http://www.17house.com/know/ask/22/1171685.htm1丶在美国买房子首先要将购房款转移到海外帐户
海外移民购房用户调查表
对于中国买主来说，购房款不是问题，但是中国有每人每年5万美元汇出的限制。在美国()买房卖方要求买方提供购房款证明，或者银行贷款证明，最好是英文的，毕竟美国人能看懂中文的不多，入乡随俗，不要被细节打败。
2丶看上美国房子后，该怎么出价?
美国是一个资讯很透明的地方，在看好一处房产后，经纪人大多都会帮助客人做房屋的价格评估，估算这个房子在最近的市场交易中的现在价值。如果卖主的要价高了，经纪人就要帮助买家杀价。如果要价低于市价，经纪人就要帮买主赶快抢下。
有的时候有多位买主都看上同一个住宅，为了得到住宅，可能要出比要价高的价格才能行。因此，并不是每一个房屋都要杀价, 而是要看要价的高低。重点是，买家要能正确评估房屋的价值，当然这需要一位好的经纪人协助。
3丶永久产权不表示要拥有一辈子
众所周知，美国产权是永久性的，所以，许多刚来的中国买家都会有“在美国买房就要住一辈子，甚至要代代相传”的观念。其实这与美国的实际情况不太相符。
根据历年平均统计, 美国人大约7年左右就会换一次房屋。换房的原因多样，比如工作地点改变,子女外出读书,家庭人口变化,或者退休后把成熟城区换到偏远安静的地方等。美国换房频繁的原因主要是因为没有户口的限制,同时城市乡村差距小，住在哪里都很方便。
4丶美国房子出租不难
西雅图()等地区经济欣欣向荣，外来人口很多，又是旅游城市，需要大量出租房。很多买家担心房屋无法出租的问题。其实是过虑了，没有房子是租不出去的。事实上，房子能否出租取决于业主希望的租金是否符合租赁市场的价格，关键在于卖价是否符合市场。
美国房地产市场是很公开透明，而且真实可靠的, 经纪人可以从MLS得到各种准确的数据。所以买家要买房的时候,在要求经纪人做房屋估价外，不妨也要求做一个租价评估;这对于专业的经纪人来说没有问题。
5丶在美国买房，不要为了砍价而挑毛病
许多买家为了砍价而故意鸡蛋里挑骨头。这个做法是有别于美国文化。在美国习惯中，因为喜欢这个房屋而出价。选择出价的原因，必定是已与其他房屋比较后，觉得它是其中最符合条件或者是性价比最高的。
当然每个房屋都不是完美的。挑毛病只会让卖家反感, 适得其反。卖家有可能会直接不考虑买家的出价而选择别人。在另一方面，通常称赞卖家的房子是博得卖主青睐的方法。
6丶不要要求卖家送你家具。
在美国，房子买卖与家具买卖是分开的，这是当地的习惯。通常买卖房屋的时候，房价包含了不可移动的装饰。比如固定在房屋的吊灯，地角边饰，嵌入式的柜子等等不可移动的配件。而可以移动的配件都是属于个人的物品, 比如沙发、桌椅等家具，不包含在屋价内。
另外，院子里的盆栽可以移动，便不含在房价内，院子里的树是种在地上不可以移动的就包含在屋价内。卖家卖了房子，不一定愿意卖他的家具。如果说屋内有自己喜欢的家具或装饰，买家可以提出购买建议。价格就再商量。
7丶投资美国房产只看租金回报率吗?
投资房产有两个方面需要考虑：一个是租金回报率;一个是升值的潜力空间。后者比租金回报率更重要。
通常，房屋越贵的地方其租金回报率是比较低的。比如东两岸的纽约()丶旧金山()丶洛杉矶()等都是房价比较高的区域，由于这些地区房价常常攀升，而对应的租金上涨水平跟不上房价上涨的幅度，因而其租金回报率相对比较低。
但从长期来看,这些地方房屋升值的空间比其他租金回报率高的地方要大,因为想要购买此类房屋的人数较多，而买入的数量越多其房价就越高，这就是供需平衡。所以在投资时，并不是购买低价格高回报的房屋就是最好，而是要从两方面同时考虑。
8丶不是每个外国人都能办理房贷。
贷款投资，以房养房，是最划算的房产投资方法，海外买家可以在美国贷款购房,目前很寻常也很容易。但是，不是每一家银行可贷款给海外买家。
外国人贷款与美国人贷款之间是存有差异的：美国人贷款条件：信用丶收入丶工作是否稳定；外国人贷款条件：需有较多自备款，通常要求40%-50%左右。一般大约能贷到5-6成。
由于每一个银行的贷款利率不同，对申请人的条件要求也不同。通常如果银行利率较高，则手续简单要求低;有的银行利率低，但是要求条件多，并不是每个人都能符合。建议申请贷款之前多家咨询，多比较。选择适合自己，对自己最有利的一家。
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