政府返还地还返地可以交易吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-03-17 14:22 标签： 政府返还地

原标题：【问答】土地出让金返還（指政府返还地不指定用途）需要冲减土地成本从而在计算增值税时减少可扣除的地价么

土地出让金返还（指政府返还地不指定用途）需要冲减土地成本从而在计算增值税时减少可扣除的地价么？

答：如不是降低地价的返还款则房地产企业还可以原来支付的土地价款扣减房地产销售额。

房地产企业销售自行开发的异地房产取得的销售收入（非预收款）是否要在项目所在地预缴增值税？

答：根据税务總局对销售不动产的纳税义务发生时间的解读房地产企业销售自行开发的房地产项目的纳税义务发生时间为不动产的产权转移时间，房哋产企业销售房地产从收款到办理产权转移中间必然要间隔一段时间因此，房地产企业收取的售房款只能是预收款按规定必须在项目所在地预缴税款。

房地产企业一次拿地分期开发。目前只拿了第一期的施工许可证。在第一期预售时由于后期的规划及许可证均未丅来，也不知道后期的可售面积有多大其在第一期销售时土地价款如何扣除（即第一期可售面积占总面积的比例无法确定）？按什么方法扣除

答：房地产企业一次性购地，分次开发可供销售建筑面积无法一次全部确定的，按以下顺序计算当期允许扣除分摊土地价款：

（1）首先计算出已开发项目所对应的土地出让金

已开发项目所对应的土地出让金=土地出让金×（已开发项目占地面积÷开发用地总面积）

（2）然后，再按照以下公式计算当期允许扣除的土地价款：

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×已开发项目所对应的土地出让金

当期销售房地产项目建筑面积是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房哋产项目可供销售建筑面积是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面積

（3）按上述公式计算出的允许扣除的土地价款要按项目进行清算，且其总额不得超过支付的土地出让金总额

关于安置房问题。某城市建设投资有限公司是独立法人资格的国有独资企业主要经营范围是对城乡建设投资，市政工程管理土地收储整理等社会公益项目建設。安置房建设作为“城市棚户区改造规划”的一个重要组成部分安置房性质属于公益性建设，在房屋分配过程中与商品房买卖有着较夶的区别安置房分配执行房屋产权调换1:1还原互不找差价，安置房面积超出产权调换面积的部分以安置房成本价结算，即根据与拆迁户簽订的拆迁协议进行结算超出协议安置部分安置户需缴纳差价房款，城投公司按成本价收取（1）安置房属于公益性建设，对于安置房1:1還原部分是否可以作为用于公益事业的情形，不视同销售（2）如果只对超过1:1还原补差的部分征税，是否可以按实际收取的款项（成本價）计税是否可全额开具发票，作为安置户办理房产证的依据

答：拆迁安置房不属于公益性项目，应按规定缴纳增值税对拆迁安置房的计税价格，我们意见可参照原营业税政策的相关规定，对拆迁协议内约定偿还给原居民的房屋面积以房屋的成本价作为增值税的計税依据，房屋成本价=（房屋建造成本+房屋土地成本）×（1+成本利润率）；对原居民支付的超出拆迁安置面积部分的差价款以实际收到嘚价款作为计税依据。

私人开发房屋和单位集资建房问题（1）个人购买单位集资建房的房屋，该集资单位缴纳了土地契税并取得房产大證现需进行大证分割，请问是按首套房还是二手房

（2）私人开发房子（部分自用，部分销售；自家用地）交完罚款后，办理了房产夶证（已缴纳土地契税）现销售其中两套房，大证分割请问是按首套房还是二手房？如果按首套房国税金三的实际操作流程？

《国镓税务总局关于纳税人投资政府返还地土地改造项目有关营业税问题的公告》（国家税务总局2013年第15号公告）一些纳税人与地方政府返还哋合作，投资政府返还地土地改造项目投资方行为属于投资行为，不属于营业税征税范围其取得的投资收益不征收营业税。现请示营妀增后该政策是否予以平移

答：此问题我们已明确，按5月26日视频培训的口径执行

跨区域房地产开发企业如何缴税。宁波某公司（注册哋宁波）在我市某县取得土地使用权开发房地产该房地产项目现将整体销售给当地某公司，用于安置职工住宿拟销金额1.34亿。现请示该跨区域房地产开发企业如何缴税是否应在项目开发地缴纳增值税？从其他省出台解读确定异地销售房地产需要在房地产所在地缴纳增徝税，但税率有5%也有3%。该公司6月份将要销售该房地产时间紧政策不明确，亟待省局予以明确

答：如属于房地产老项目，应按5%征收率茬项目所在地全额预缴税款

银行处置抵押的不动产，如果抵押房已跑路银行能不能自己开票给购买方办理产权证。抵押方找不到了銀行虽有处置权，但到底能否以自己开票还有开票后如要缴税，以谁的名义缴

答：银行可凭抵押合同以不动产的原产权人名义到地税機关代开发票、缴纳税款，地税机关按36号文件的相关政策征收增值税税款从不动产的销售款中扣除。

地税有房屋估价系统是否继续延鼡其估价系统的数据作为征税依据？

我们致力于保护作者版权除我们确实无法确认作者外，注明来源网络如涉及侵权，请及时联系我們删除并表示歉意，谢谢！从该公众号转载本文至平台引发的一切纠纷与本平台无关下面方式可以联系到我们。 

 一、企业所得税 　　《财政部、國家税务总局关于财政性资金、行政事业性收费、政府返还地性基金有关企业所得税政策问题的通知》(财税[号)规定企业取得的各类财政性资金，除属于国家投资和资金使用后要求归还本金的以外均应计入企业当年收入总额。
 　　…… 　　本条所称财政性资金是指企业取得的来源于政府返还地及其有关部门的财政补助、补贴、贷款贴息，以及其他各类财政专项资金包括直接减免的增值税和即征即退、先征后退、先征后返的各种税收，但不包括企业按规定取得的出口退税款;所称国家投资是指国家以投资者身份投入企业、并按有关规定楿应增加企业实收资本(股本)的直接投资。
 　　对于上述政策各地有不同的规定，如《青岛市国家税务局关于2010年度企业所得税汇算清缴若幹问题的公告》〈青岛市国家税务局公告2011年第1号〉规定企业招拍土地后，政府返还地给予的土地返还款不得冲减土地成本而应当并入當期收入总额缴纳企业所得税。
 　　《宁波市地方税务局关于明确所得税有关问题解答口径的函》(甬地税一函[2010]20号)需要注意的是在土地受讓、改变用途过程中，如果政府返还地约定了返还金额返还金额应冲减对应的计税基础;如果事后取得了政府返还地的补助或奖励，应作為补贴收入处理
 因此，房地产开发企业收到政府返还地返还的土地出让金在土地受让、改变用途过程中，如果政府返还地约定了返还金额返还金额应冲减对应的“取得土地使用权所支付的金额”计税基础;如果事后取得了政府返还地的补助或奖励，不得冲减土地成本洏应当并入当期收入总额缴纳企业所得税。
 　　二、土地增值税 　　《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：(一)取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的囿关费用。 　　对于上述政策各地有不同的规定，如《大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》(大地税函[号)规定纳税人应当凭政府返还地或政府返还地有关部门下发的《土地批件》、《土地出让金缴费证明》以及财政、土地管理等部门出具的土地絀让金缴纳收据、土地使用权购置发票、政府返还地或政府返还地部门出具的相关证明等合法有效凭据计算“取得土地使用权所支付的金額”。
 凡取得票据或者其他资料但未实际支付土地出让金或购置土地使用权价款或支付土地出让金、购置土地使用权价款后又返还的，鈈允许计入扣除项目
 　　《青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》(青地税发[号)第二十二条规定，对于开發企业因从事拆迁安置、公共配套设施建设等原因从政府返还地部门取得的补偿以及财政补贴款项，抵减房地产开发成本中的土地征用忣拆迁补偿费的金额
全部

问题：我公司是房企取得的政府返还地土地返还款会计和税务如何处理？

回复：1 ）会计：应当根据《第16号——政府返还地补助（2006）》的规定来处理

企业按照“ 招拍挂” 确定金额全额缴纳的土地出让金已经取得了全额票据计入土地受让成本，另外政府返还地给予的返还从票据上来说并不是原票据的折让沖回开具的多是其它名目的财政返还。所以房地产企业取得的各种名义的土地返还款不应当直接冲减土地成本处理

根据《企业会计准則第16号——政府返还地补助（2006）》第八条的规定，与收益相关的政府返还地补助应当分下列情况处理：

（一）用于补偿企业以后期间的楿关费用或损失的，确认为递延收益并在确认相关费用的期间，计入当期损益

（二）用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，直接計入当期损益

 你公司的情况符合（二），所以收到的政府返还地土地返还款应计入营业外收入

2 ）企业所得税方面：《财政部、国家税務总局关于财政性资金、行政事业性收费、政府返还地性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税[ 号）规定，企业取得的各类财政性資金除属于国家投资和资金使用后要求归还本金的以外，均应计入企业当年收入总额

本条所称财政性资金，是指企业取得的来源于政府返还地及其有关部门的财政补助、补贴、贷款贴息以及其他各类财政专项资金，包括直接减免的增值税和即征即
退、先征后退、先征後返的各种税收但不包括企业按规定取得的出口退税款；所称国家投资，是指国家以投资者身份投入企业、并按有关规定相应增加企业實收资本（股本）的直接投资

对于上述政策，各地有不同的规定如《青岛市国家税务局关于2010年度企业所得税汇算清缴若干问题的公告》〈青岛市国家税务局公告2011年第1 号〉规定，企业招拍土地后政府返还地给予的土地返还款不得冲减土地成本，而应当并入当期收入总额繳纳企业所得税

《宁波市地方税务局关于明确所得税有关问题解答口径的函》（甬地税一函[2010]20号）需要注意的是，在土地受让、改变用途過程中如果政府返还地约定了返还金额，返还金额应冲减对应的计税基础；如果事后取得了政府返还地的补助或奖励应作为补贴收入處理。 因此房地产开发企业收到政府返还地返还的土地出让金，在土地受让、改变用途过程中如果政府返还地约定了返还金额，返还金额应冲减对应的" 取得土地使用权所支付的金额" 计税基础；如果事后取得了政府返还地的补助或奖励不得冲减土地成本，而应当并入当期收入总额缴纳企业所得税

 3 ）方面：《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目具体为：取得土地使用权所支付的金
额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用

 对于上述政策，各地囿不同的规定如《大连市地方税务局关于进一步加强工作的通知》（大地税函[ 号）规定，纳税人应当凭政
府或政府返还地有关部门下发嘚《土地批件》、《土地出让金缴费证明》以及财政、土地管理等部门出具的土地出让金缴纳收据、土地使用权购置发票、政府返还地或政府返还地部
门出具的相关证明等合法有效凭据计算" 取得土地使用权所支付的金额".凡取得票据或者其他资料但未实际支付土地出让金或購置土地使用权价款或支付土地出让金、购置土地使用权价款后又返还的，不允许计入扣除项目

我要回帖

更多关于 政府返还地 的文章

 

随机推荐