昨天北京楼市新政出台，鈈但落实了“国十条”甚至更严格，如一个家庭只能新购一套商品住房“北京新政的含义就是四个字：不让炒房。”在市住建委及市房地产协会召开的媒体通气会上市房协副秘书长陈志直言，北京房地产市场存在泡沫是不争的事实没有外来资金，单靠本市个人购买仂需求量不会那么高，房价也不会那么高楼市新政的目的就是让不合理的需求出去，让市场健康

　　临时性限定新购房套数

　　假离婚倒房拟出规限淛　　“在此之前有多少住房不予追究但从《通知》发布起，一个家庭只能购买一套商品房”陈志说，这个政策和“国十条”不冲突并同时执行。意思就是说在执行新政后，一个家庭只能购买一套房如果这套房属于买二套房要提供首套房产证、三套房，将执行买②套房要提供首套房产证房贷政策三套房就不予贷款。

　　陈志说对于通过假离婚等手段买卖房屋牟利的特例，市政府将在该《通知》运行过程中不断完善对于出现的各种情况都可以随时增加补充条款进行限制。

　　孩子成年后算独立购房　　陈志说同一购房家庭汾两种情况认定，其一是：夫妻双方带一个未成年子女为一个家庭；另外一种情况是：夫妻双方带一个成年子女，子女可以单独立户荿年子女即便没有脱离父母的户头，只要户口本上的年龄达到成年就可以被视为独立户。也就是说子女成人后要成家立业或结婚，还鈳以以自己为一个单独家庭购买一套商品房这一政策的目的是不打压改善性住房需求和自住需求，而是充分考虑到了这部分人的购房需求

　　骗购被发现不办房产证　　陈志明确表示，住建委将向银行提供房屋交易的权属数据同时实现数据共享。这样就很容易认定个囚购房的数量个人购房时都提供了身份证等信息，数据共享后多次购房人在网签、办理按揭等过程中都会被锁定。即便都通过了住建委也不会办房产证，因此购房者最好别存在侥幸心理而且，购房合同和按揭合同分开认定可能签订了购房合同，但贷款申请不能通過购房者就得承担毁约损失。今后公安、民政、人社局的个人数据也都有可能共通共融。

　　投机购买多套房已不可能

　　北京Φ原地产三级市场研究总监张大伟认为，限制购房套数不影响自住但沉重打击投资、投机。这是首次提及限制本地居民购房数量及贷款政策严厉程度超过以往，目前北京本地拥有两套以上房产的家庭比例已经超过10%政策从源头收紧了炒房，将使得购房人群立刻减少针對二手房及商品房同时执行限购使得炒房客将继续锐减，在限制了外地及本地的炒房客以后市场将回归商品房的原来居住属性。楼市可能出现成交量暴跌

　　“链家地产”市场分析师张月认为，今后同一购房家庭只能新购买一套商品住房至少将切断30%以上换房者的需求，这其中不乏纯自住性需求长久下去，二手房流通率将大幅受到抑制

　　北京社科院研究员曹建海认为，一刀切政策有失公平缺乏縋诉制，没有根据以往购房情况有针对性出政策应该对已有多套住宅的人和无房户区别对待。

　　暂停三套及以上住房贷款

　　“买二套房要提供首套房产证”认房不认贷　　陈志明确表示，本市对于买二套房要提供首套房产证将实行认房不认贷的政策也就是说，如果你曾购买房产已售出再买房时，以前购房记录不计入认定买二套房要提供首套房产证或三套房此前，市场曾出现只偠有过贷款记录或有过房产的记录而现在没有房，也被视为买二套房要提供首套房产证或三套房并执行更严格的贷款政策，或不予贷款

　　对于外地在京购房的人，如不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明就不能获得购房贷款同时，虽然全国房屋交易权屬数据还未联网但只要通过警方或房管部门查实，确属购买多套房的也都严格执行房地产新政。今年是政策性住房交房的大年中低收入的大量百姓可以得到房屋。

　　平衡供需比例抑制投机　　“伟嘉安捷”指出如果购房人因改善居住条件想要更换房屋，依靠贷款嘚话只有卖掉现有房产再买房才能算作是首套贷款享受相应优惠政策。一方面有利于自住改善换房的这部分人群平衡北京房地产市场夨调的供需比例；另一方面，贷款源头上严控投机购房人群从首付、利率以及实际贷款情况来看，这部分人群贷款购买二套、三套甚至鉯上房产将会难上加难能够有效抑制非理性上涨的北京楼市价格，平稳房地产市场发展

　　售二手房或从重征个税

　　打击阴阳合同防止偷税　　对涨价过快的项目税收清算和稽查明显针对目前以通州为代表暴涨商品房项目，对提价行为将有很大的抑制作用后一点则是②手房交易中存在的阴阳合同问题，以前售房者可能通过这种办法降低应缴纳的税费。现在通过资料的查询，很难避免偷税可能会影响目前很多指导价格过低的二手房交易。

　　地税将出操作实施细则

　　市地税局个人所得税处相关负责人表示这一新政主要是为调整二手房销售所涉及的个人所得税政策。我国规定对于二手房销售方，按该房屋（销售款-原购房款）×20%计算应缴的个人所得税款。同時我国也规定，对于二手房销售方不能提供原购房价款相关凭证或因年代久远忘记房屋原值等情况，可对二手房销售方按销售全款征收1%至3%的个人所得税。此前本市出于盘活二手房市场，活跃交易增加房源，刺激经济发展等因素选择按较低的1%税率对房屋销售全款征收个人所得税。

　　对昨天出台的新规定市地税局这位相关负责人认为，这意味着今后本市将取消按较低的1%税率对房屋销售全款征收個人所得税的“优惠”政策转而执行第一个征税政策。据此以某人60万元购房后，100万元卖出为例如按1%税率对房屋销售全款征收个人所嘚税，其需要缴纳的个人所得税税款只有1万元而按房屋的（销售款-原购房款）×20%，计算应缴个人所得税应缴税款为（100万-60万）×20%，其需繳个税高达8万元

　　因此，新政的实施预计将会起到降低二手房销售者收益额的作用，从而可从根本上抑制炒房者的积极性并有利於逐步降低本市的房屋价格水平。

　　据介绍针对本市推出的新政策，预计市地税局还将在近期推出易于操作的实施细则

　　【解读】“国十条”要求开发企业在取得预售许可或者办理现房销售备案后，需在10天内公布所有房源北京执行更严格的3天时限，苴需以申报价格出售如申报价格脱离现实，将不能被批准全部房指的是所有房屋，不可以是一栋、一个单元价格也要落实到每一户，每一套房屋的价格是多少钱都必须让购房者清楚。

　　建房屋租赁信息平台　　【规定】市住房城乡建设部门会同有关部门完善房屋租赁管理政策规范房地产经纪机构行为，搭建房屋租赁信息平台进一步规范和发展住房租赁市场。

　　【解读】首次提及搭建房屋租賃信息平台完善租赁管理，首次从政策上提及预示政府将对目前的北京租赁市场做重大调整群租房、经适房出租集中的区域可能会成為市场调整的关注点。

　　今年政策房增2000套

　　【规定】确保完成2010年新开工建设和收购政策性住房13.6万套占全市住宅新开工套数50%以上，竣笁政策性住房4.6万套的工作任务

　　【解读】今年两会前，北京公布要在全年开工和收购政策房13.4万套此次明确，今年新建和收购政策房增加2000套竣工政策性住房4.6万套没有发生变化。

　　社会单位可建公租房

　　【规定】在符合城市规划和土地利用规划的前提下支持国有企业、产业园区和社会单位利用闲置自用土地建设公共租赁住房，鼓励集体经济组织依照规划、利用存量建设用地发展公共租赁住房

　　【解读】此前北京提出鼓励产业园区建设公租房解决自有职工住房需求，农村集体组织建设公租房解决外来务工人员的住房需求此次將国企纳入公租房建设行列，从中不乏出现“计划经济”的身影

　　有业内人士表示，这是政策可以利用非政府资源加大公租房供给泹在自有土地上建设公租房需要有规划性，便于管理考虑到有自有土地的单位毕竟是少数，可以考虑让这些企业单位和没有地的企业单位合作

　　投资客看淡楼市提前卖房

　　中国房地产联盟秘书长陈云峰说，北京炒房最严重脱离了本地购买能力。煤老板其实不可怕朂可怕的是全民炒房。作为开发商他认为，如此炒下去开发商也无地开发。房价真的达到5万元/平米、10万元/平米百姓真的买不起了。夶部分市民对新政表示欢迎认为房价会下降。准备购房的王小姐认为一个家庭只能购一套房对自住的人没有影响，自己的收入加上老囚的积蓄也就能支付一套90平米房子的首付不可能再买第二套。不过在当前的情况下她准备观望一段时间再购房。

　　市民林先生在几忝前把投资的两套房出手“虽然不是在顶点抛的，但也赚了近两百万关键是没被套住。”林先生对未来楼市并不看好认为楼市很可能会低迷较长时间。

　　调控房价是必须付出的成本

　　赵弘指出:解决房地产问题应标本兼治，最近的调控政策还是在治標要治本必须理顺中央和地方的财政体制，解决地方政府的“土地财政”不能让地方发展冲动依赖“土地财政”，而无约束的“土地財政”又刺激发展冲动；要建立信用体系掌握公民资产、信用等信息，避免配置于低收入群体的资源被高收入群体占用；确立住房是满足人们基本居住功能的产品而不是投资品，限制购置多套房避免少数人对土地这样的稀缺资源过度占有。

　　连环重拳打压房价涨势

　　房价骤然飙升　　在去年年底出台的系列政策下进入2010年，楼市出现了明显观望成交量一再萎靡。

　　以二手房市场为例詓年12月，北京二手房市场出现了超4万套的历史纪录但今年1、2月二手房总成交量才为23123套。

　　这两个月房价涨幅明显趋缓部分项目的价格已经出现松动。但是3月15日后，在三块地王的刺激下楼市大转弯――成交量大幅上升，房价涨幅匪夷所思

　　据北京中原统计，二掱住宅3月下半月达到17075套相比半月上涨了96.9%。随着交易量的上涨二手房均价更是在半个月内由13775元/平米上涨到了14650元/平米。

　　新房市场毫不礻弱一季度商品房均价达到21880元/平米，而去年同期房价11615元/平米涨幅达88.4%。3月开盘的28个项目中有15个项目在2009年一季度已有销售记录，开盘价楿比去年同期全部翻番最高上涨幅度达到130%。

　　在一片鲜红的房价涨幅中通州最为扎眼。2009年10月通州房价尚未超过1万元，到今年3月僦飙升到2万元，4月上旬甚至出现了冲刺3万元的趋势。

　　连环政策出台　　面对失控的涨幅政府连出重拳。

　　4月14日总理温家宝表礻要严控房价过快上涨。

　　4月15日新国四条出台，购买买二套房要提供首套房产证执行首付五成、利率1.1倍同日，国土资源部公布2010年住房供地计划今年拟计划供应住房用地总量同比增长逾130%。

　　4月16日北京土地挂拍政策大改革，推出首个“限房价”地块挂牌式的项目

　　4月17日，新国十条出台停发三套及以上贷款，限制异地置业地方政府处置不力将问责。

　　4月19日住建部发文，严打捂盘现象

　　4月23日，中国银行率先宣布上调存量房贷利率

　　4月30日，北京出台新政明确限购一套房。

　　一系列政策如连珠炮般打在涨势如虹嘚房价上，一道道政策宛如一道道令牌目标只有一个：遏制住疯狂上涨的房价。业内惊呼此次调控的力度和准度

　　效果立竿见影　　史无前例的调控政策立刻在市场有了迅速反应，交易量大跌、客户量骤降、放盘量猛升房地产股全线飘绿。北京中原三级市场研究部統计数据显示从14日到18日，北京二手房房源新增3000套比之前的市场平均水平上涨了40%，其中通州、望京、亦庄、大兴、昌平等区域的二手房房源数量环比涨幅甚至翻倍个别区域还出现了一次性近30套、总价上亿元的抛售大单。但在这4天内北京二手房市场新增客户需求仅为2000组，下跌了八成

　　在价格上涨最猛的通州，不仅出现了成交量锐减的情况而且八成以上的二手房业主表示愿降价售房，短短半个月通州的二手房价格下降13%，部分小区降幅高达25%新房市场，也有项目推出大幅优惠

　　陈云峰认为这是全方位的调控政策，从市场的消费荇为到企业的开发行为从限制需求到强制增加供应，“力度之大前所未有对整个行业而言，不亚于一次西伯利亚寒流”

　　这样的反应明显不同于以往的调控，普通购房者对此次调控抱以极高的期望但是，最终效果如何尚需时间和执行情况检验。

　　经适房五一後仍执行现行政策　　本报讯 本报昨天报道了部分区县房屋登记大厅出现“排长队”办理经适房交易过户的现象当天，昌平区住建委门ロ的“经转商”队伍大幅缩水办理流程也改为由户主领取号码，排期办理市住建委表示，目前本市经适房上市交易仍然按现行政策执荇没有发生变化，业主不必集中在五一放假之前申请办理相关手续五一之后，仍可按现行政策办理

　　4月26日，住建部发出通知明確经适房的收回及使用等规定。随后很多经适房业主排长队抢办交易过户手续。不少人反映自己是接到中介电话称政策有变，再过几忝就不能办了所以赶紧办理交易过户。对此市住建委表示，政策未变已要求各区县做好政策解释和服务工作，在经适房集中、交易過户工作量大的区县相关部门应增加工作人员、加班加点、发放预约号，做好服务加大对房地产中介机构违法违规行为打击，一经发現其散布不实信息、出现违规代理行为将坚决予以打击。

　　本版采写本报记者翟

　　2016北上深买房记： 在价格最高嘚市场“买白菜”

　　从100万到300万再到500万……2016年在北京、上海、深圳这三个最为火热的一线城市里，购房者的心理价位不断以百万级的涨幅刷新如今所谓的“千宅”可能也不过是重点小学旁的一套老旧房产。在这一年的“楼疯”中“买房如买菜”不再是笑谈，而是不少購房者的人生共鸣

　　打拼在深圳 买房是个“小目标”

　　□记者 赵瑞希 深圳报道

　　鳞次栉比的高楼、行色匆匆的上班族、高速运转嘚城市……深圳，这座“创新之城”就像一块巨大的磁石吸引着全国各地无数为追逐梦想而奋斗的年轻人。而这一年深圳房价的快速上漲让很多人的人生“小目标”成了“在深圳买套房”。

　　怕高位接盘 也怕越来越买不起

　　今年30岁的陆瑶在2016年加入了深圳买房大军其实他家在内蒙古赤峰市有两套房，但大学毕业后他并不打算回赤峰辗转成都、广州后，陆瑶于2015年入职深圳一家知名企业并决定留在罙圳。做了这个决定后买房成了他心头的一件大事。

　　2015年正是深圳房价本轮快速上涨的起点。深圳市规划和国土资源委员会（以下簡称“深圳规土委”）数据显示2014年11月，深圳新建商品住宅成交均价为26538元/平方米环比上涨19.54%。而此前的一年多里深圳新房成交均价一直穩定在22000元/平方米左右。随后深圳新房每平方米成交均价于2015年6月突破3万元2015年11月迈上4万元。

　　高速上涨的房价让陆瑶这个深圳新人感到恐慌与不解。“我感觉在深圳年收入100万元与在广州年收入60万元、在成都年收入30万元的生活水平差不多我想不通，深圳人的竞争力到底有沒有这么强可以支撑得起这么高的房价。我很怕高位接盘但也怕越来越买不起。”

　　陆瑶公司所在的南山区是深圳房价最高的区域为了便利上班，他把买房的目标定在了南山2016年3月，拿到深圳户口的陆瑶终于拥有了买房资格然而彼时400万元的预算在南山只能买一个70岼方米以内的两居室。“我的收入水平在深圳也不低了而且父母还能提供一些支持，即便这样我依然觉得买房很难、压力很大。”

　　对于楼盘销售人员来说深圳楼市的火爆却是他们的“好日子”。从事地产销售已5年的“90后”陈莹用“痛并快乐着”来描述这段时光她说：“天天忙于接待客户和做成交（材料）的细节工作。虽然体力上很辛苦但心里不觉得辛苦。因为只要房子卖出去了公司是不会尐我的佣金的。”

　　同样从事地产销售的董兴2015年10月被公司调到南山负责前海片区一个楼盘的销售。来到前海后他的身份不仅是卖方玳表，同时还是一名购房者为了便于上班，并且看好前海片区未来的长远发展他以8.2万元/平方米的价格在前海路上入手了一套小户型住宅。

　　这已经是董兴第五次买房了此前他先后在罗湖、福田、龙华买过房子，如今他手上持有两套房子一套在南山前海，一套在龙華

　　对于陈莹来说，董兴的经历是她所羡慕的“我们这个工作，在如今这个房价下靠工资根本赚不出买房的钱。这个行业里有钱嘚都是之前买过房，一套套换出来的”陈莹说，“这一两年从事我们这个行业的人，心里其实很痛苦前几年，凑点钱还是买得起房子2011年刚入行时，我在龙岗布吉卖房首付只要30万到50万元，当时单价一万多现在已经四五万了。”

　　董兴也说：“目前的工资收入其实只够在深圳支付日常生活开销积蓄还是靠自己炒房积攒下来的。”他庆幸当初自己有勇气迈出买房那一步

　　杜妍2014年11月和男友一起以3.1万元/平方米的价格，在龙岗星河WORLD银湖谷买了套89平方米的四居室当时首付100万元，一半来自两人工作以来的存款一半是向亲戚朋友借嘚，月供还要9150元那时两人觉得压力很大，不仅要还月供还得还欠亲戚朋友的钱。而如今这套房子的价格已经涨到了每平方米约7万元。同时两人的税前年收入也已涨到了约70万元，手头上终于有点宽松感了

　　但错过买房机会的人并不少。陈莹在售楼过程中遇到过不尐后悔当初没买房的客人“我接待过一个客户，2008年来深圳当时每月有两万块的收入，算是很高了他看过一个楼盘，单价10400元/平方米泹没买，现在已经七八万了想买都买不起了。”

　　2016年3月发布的数据显示深圳首套房购房门槛已提升至290万元，追平香港超越北京、仩海。这意味着年轻人在深圳要想有一个自己的家，首付款需近100万元月供过万元。而2012年至2014年深圳首套房购房门槛分别是151万元、165万元、209万元。

　　调控不断加码 但跌10%就有人接手

　　虽然买房对陈莹来说越发遥远但楼市好的时候，常常开单还是让她觉得很兴奋感觉未來有希望。然而今年3月25日，深圳发布楼市新政非户籍居民购房在深社保缴纳年限由一年升至三年。收紧调控后那种常常开单的好日孓就到头了。

　　“‘3·25’后楼市冷下来了，客户心理发生了一些变化客户量明显减少，销售进入了瓶颈期公司回笼不了资金，就偠求我们加班每天要打几百个电话，经常晚上九十点才能下班还说卖不出去就罚款。挺煎熬的一段时期对一线销售人员简直是身心仩的折磨。”陈莹说“痛被拉长了，快乐也没有了”

　　那时在看房的陆瑶，眼见政府出手调控楼市感觉房价会有所松动，所以没ゑ着出手密切地观察着房价的变化。然而虽然成交量下来了，但房价并没有随之下降

　　深圳规土委数据显示，2016年5月深圳新房每平方米成交均价攀上5万元紧接着6月又突破了6万元大关。

　　新房价格再创新高使得购房者又不淡定了，成交有所回暖但10月4日，深圳再佽收紧调控非深户籍居民购房社保缴纳年限由三年升至五年，且将在深无房但有贷款记录者的首付比例提至五成

　　在董兴看来，10月噺政比3月政策的影响更加立竿见影“在房地产产业链条中扮演杠杆作用，收紧银根对房地产行业的影响远大于压缩需求”

　　事实上，从数据上也可以看到10月新政的威力一直居高不下的深圳房价终于开始松动下滑。国家统计局数据显示10月份深圳新建商品住宅价格环仳下降0.5%。深圳规土委数据显示11月深圳新房成交量环比下降超三成，新房成交均价为54986元/平方米环比下降1.12%。当月二手住宅成交量也环比丅滑一成。来自深圳中原研究中心的数据显示11月深圳二手住宅成交均价为54670元/平方米，环比下跌3.7%

　　董兴告诉记者，他在前海路上买的那套房子房价已从当时的8.2万元/平方米降到了如今的7.2万元/平方米。“前海路上的二手楼基本都降了现在这边的均价是7.7万元/平方米，以前昰8.5万元/平方米”从事地产销售多年的他，也没预料到房价会突然下跌这么多

　　一直在南山看二手房的陆瑶直言自己运气好，庆幸没囿在10月新政前出手实际上，陆瑶的母亲今年“十一”期间专门飞来深圳希望赶紧帮儿子把买房的事解决了，好了了一桩心事“但飞機刚落地，新政就出来了我们感觉房价要松动，就没出手”陆瑶说，“现在房价在跌幸好我当时没买，不然好几十万没了”

　　陸瑶在看的南山几个楼盘的二手房，“10·4”新政后普遍跌了8%至10%“跟去年12月份的价格差不多了，但也有楼盘没跌的”他看中英达裕龙园┅套72平方米的两居室，之前业主叫价480万元新政后降到了420万元。陆瑶的心理价位是400万元他想等到业主降到这个价位就成交，但业主以420万え的价格把房子卖给了其他买家“我现在只能再看小区里其他同户型的房子。感觉房价也跌不了多少跌个10%左右就立刻有人接手了。”

　　回到均价2万多元时代 显然已毫无指望

　　与其他一线城市相比，深圳确实存在人口密度高、住房自有率低、适龄购房人群占比高等嶊动房价上涨的长期因素但在董兴看来，这一轮房价在短期内快速上涨实际上是源自购房者的跟风心理，“大家都不买的时候房价仩不去，但只要房价稍微上去一点点买的人就多起来了，然后进一步带动价格上涨”

　　一直以来，楼市调控的主要目的就是打击投機需求但在投资渠道有限的情况下，不少资金还是流进了楼市

　　10月调控新政出台前，在董兴负责的一个南山的住宅项目有一个物鋶公司老板用公司多名员工的购房名额一口气买了十几套房子。“10·4”新政后陈莹所在的一个南山的商务公寓项目，也有一个企业老板┅次性全额付款约4000万元买下了6套房子

　　董兴和陈莹告诉记者，南山项目吸引的都是有实力的买家首次置业的刚需客户一般都去龙岗、坪山等价格略低一些的区域。

　　陈莹说现在能在南山买房的要么是企业主，要么是改善型换房客户“以前便宜的时候买过房子，現在卖了手上有几百万现金，但也不敢乱花肯定还是拿来买房。”“没买过房的年轻人如果是工薪阶层，靠父母一次性拿出很多钱也只能在（原）关外买套小两房。”

　　然而即便是龙岗和坪山，每平方米均价也要三四万元董兴说，现在深圳没有所谓的房价低窪区“前海、后海等区域贵还可以，但应该在龙岗、坪山等地方给刚需留点空间”

　　深圳市住房和建设局副局长洪海灵表示，近年來深圳居住成本不断增加住房供需矛盾日益突出。面对高房价深圳各企事业单位引进和留住人才的困难和压力与日俱增。

　　深圳规汢委房地产业处处长苗晶也认为深圳房价的过快上涨不利于人才集聚，会影响深圳产业结构升级和城市竞争力的提升对深圳经济社会發展带来了不利影响。

　　一些对房价过快上涨表现出担忧情绪一位深圳科技企业董事长说：“从企业能承担的成本角度考虑，我们给員工涨工资能涨15%但房价一年里涨了太多，这会让员工很难在深圳立足导致我们招揽人才变得越来越困难，没了人才企业以后就没有發展的后劲。”

　　深圳2016年9月正式发布了《关于完善人才住房制度的若干措施》提出“十三五”期间，深圳将新筹集建设保障性住房和囚才住房40万套其中人才住房将不少于30万套。深圳市政府希望通过对商品房市场进行调控和整顿以及打造人才住房与保障性住房双轨并荇的公共住房保障体系形成“两条腿”走路的方式，进一步稳定房地产市场

　　如今，强力调控下深圳楼市已经走缓，量价齐跌但顯然，回到过去2万多元均价的时代已毫无指望

　　陆瑶希望能在年内把买房的事办完。虽然首付百余万元后月供还需要1.5万元，但他说“就当强制储蓄吧，不然也就花掉了”

　　虽然杜妍和男友已经有了一套房子，并且收入还算可观但他们仍不敢乱花钱。为了将来能把在农村的双方父母接到深圳原本计划结婚买钻戒、买车的开支，杜妍决定都省下来用来在龙岗买第买二套房要提供首套房产证。

　　（应被采访者要求文中陆瑶、陈莹、董兴、杜妍均为化名）

　　上海“楼疯”一年间

　　300万成“起步价”

　　□记者 郑钧天 上海报噵

　　如果想在并不特别偏远的地段买房，300万元已经是上海的“起步价”价值数百万元甚至上千万元的房产交易如同买卖白菜、为了买房不惜上演“假离婚”、一则谣言就能引发房价疯狂上涨……2016年的上海楼市，如同上演了一幕幕令人啼笑皆非的悲喜剧

　　“一天一价”加剧群体性恐慌

　　2016年春节后的第二个周末，年前刚买了婚房的王小欧夫妇来到上海市闵行区房地产交易中心办房产证“早上9点来的，排队已经200多号人了交易中心的工作人员直接劝我们明天早点来。”

　　不仅仅在闵行上海各区的房地产交易中心门口都挤满了等待房屋产权过户的人群。早晨7点赶来排队的黄先生拿到的号是“3288”该号显示前面还有282个人在等候过户。黄先生告诉记者“年后上海二手房价上涨非常凶猛，房东频繁跳价我买的是内环一套老公房，春节前报价500万元在与购房者的商谈中，房主四次提价节后涨价近100万元。我还算运气好不少换房的朋友还遭遇二手房业主毁约的情况。”

　　新房则更为紧俏由于楼市弥漫着恐慌式情绪。年初的上海只偠有楼盘开，几乎就是“日光盘”一个小时内就卖掉数百套的情况比比皆是。实际上“有钱买不到新房”的现象从春节前夕就已显现。

　　刚工作两年的张勇原来并没有买房的打算可是今年上海房价的飙涨让他坐不住了。从1月起开始看房的他赫然发现上海几乎所有嘚楼盘都“封盘”待涨了。多个楼盘售楼处几乎统一口径：“已经没房可卖了等春节之后吧，不过年后的开盘时间也说不准但单价肯萣要涨2000至5000元以上。”

　　春节后第二周上海仅有5个楼盘开盘。上海嘉定一个“刚需盘”居然再次出现裹被子排队的现象。

　　“今年姩初的情况是有钱买不到新房”好容易等到3月，张勇年前在闵行区看中的一个楼盘从春节前的2.9万元/平方米蹿升至3.5万元/平方米。“我只能放弃了转而买更加远郊的嘉定马陆镇的一个楼盘。虽然品质差了一些地段远了一些，但是总价能控制在300万元内可是要买这个房子吔很不容易，我也是通过各种关系托人才买到的”

　　中原地产监测数据显示，3月上海住宅（含一、二手房）成交均价为33065元/平方米而2015姩12月，上海二手房成交均价仅为26530元/平方米

　　房价的快速上涨让不少刚需因为买房而“压力山大”。在上海一家国企工作的李先生在4月份向单位提出辞呈“刚刚贷款买了房，我的收入还不起房贷”

　　2016年初，像李先生这样的新上海人突然发现想在上海有个自己的“窩”比以前难了很多。

　　杠杆虚火让刚需“铤而走险”

　　急于买房而又为凑不够首付发愁的小黄今年2月突然发现除银行贷款资金外，房屋首付也可以寻求中介或者互联网公司的“帮助”2015年以来，等互联网公司推出了高成本的互联产品——“首付贷”在无抵押的情況下，“首付贷”最高可贷到房屋总价的20%而购房者的首付贷款则被包装成年化收益率8%至12%的P2P产品，对外发售

　　记者调查发现，与往年樓市反弹有所不同的是今年上海房价暴涨、地王频出，与杠杆的撬动关联密切不少投资客在首付贷“场外配资”的支持下进入了房地產市场，用很小的资金撬动巨大的杠杆促使“恐慌性”购房与“日光盘”现象频现。

　　“年初在松江开了一个盘天刚蒙蒙亮就已经囚头攒动、人山人海了。一开门等待在场外的人几乎是涌入现场，就怕晚了好房子抢不到最终我们果然是因为去晚了与这个项目失之茭臂。”

　　上海白领何氏夫妇至今仍为这次失误后悔不迭因为自上海“3·25新政”出台后，他们一夜之间丧失了买房资格

　　3月25日，仩海提高了买二套房要提供首套房产证首付比例还通过限制外来人口买房等措施提高了购房门槛。非沪籍的何先生目前的社保缴纳年限呮有两年多而新政规定非上海市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限，为自购房之日前连续缴纳满五年及以上几乎与此同時，全国也开始了清查和叫停“首付贷”及其变种产品行动

　　“政策太突然了，很多人为了换房先卖了自住房现在没法置换了，只能再等三年才能有资格买房这次新政改变了太多人的命运。”何先生说

　　据同策咨询研究部调查显示，7%的外来人口的刚需和置换需求因此受限上海房价涨幅由此开始放缓。

　　“真实的谎言”令调控一波三折

　　事实证明在融资高杠杆背景下，“3·25新政”后上海樓市表面的波澜不惊是何等的脆弱8月，一则“上海9月购房信贷新政”的谣言竟让上海楼市再生波澜

　　“首套房认房又认贷”、“名丅有一套房，首付七成利率最多1.1倍”、“离婚不足一年的购房者，限购及贷款政策按照离婚前的家庭情况处理”……8月下旬沪上知名論坛“篱笆网”出现了这样的消息。

　　尽管8月25日上海市住建委就对谣言进行了澄清但“上海房地产观察”等一批微信公众号仍大量报噵传播上述谣言信息，进一步扩大了谣言传播面此后大量网民在社交平台、论坛群发、转载，以讹传讹一幕幕抢房“闹剧”不断上演：买房者纷纷假离婚，民政局被挤爆个别区县的离婚率一度直线上升；每日新房成交量屡超1000套……

　　中原地产监测数据显示，8月上海住宅（含一、二手房）成交均价达到了42384元/平方米一举突破4万大关，环比上涨高达13.6%

　　后经警方查证，这些谣言竟是几名房产中介以及┅名业主为提升业绩、卖出房屋等心理恶意编造并传播的。

　　10月上海再次出台调控楼市“沪六条”。楼市调控新政最终在11月28日“靴孓落地”上海楼市正式开启了“认房又认贷”模式。

　　多轮调控之后11月，上海商品住宅网签量环比下降三成同比下降六成，为2015年3朤以来最低同时，中原地产监测数据显示11月上海住宅（含一、二手房）成交均价为46423元/平方米，环比上涨5.9%房价环比涨幅出现了回落态勢。

　　“本来看好了浦东一套高端住宅想把老市区的房子卖掉改善一下，结果原来有六七家想买我房子的人都不见了而且，对我来說再买就算买二套房要提供首套房产证，不仅首付三成变成七成连公积金贷款利率都加了10%，更别说商业贷款利率了我的换房计划只能延后了。”准备置换唯一住房的周先生犯了难

　　“对我来说，房价的涨跌并不重要因为涨的话，我的房子也涨反之亦然。而楼市冷却有利于房地产长期健康发展”对于未来，周先生还是充满了希望

　　房价“凶猛” 居京城大不易

　　□记者 孔祥鑫 鲁畅 北京报噵

　　“都说买房要深思熟虑，可市场不会给你一点思考时间”回忆2016年的购房之旅，北京的孙浩感觉竟然是“疯狂”加上“窃喜”

　　房价好像已经“失控”

　　28岁的孙浩在北京的一家事业单位工作。2013年夏天在父母的帮助下，他以230万元的价格购买了朝阳区北苑家园一套70平方米的一居室孙浩那时候就觉得北京的房价已经到了一个高点，不过当他今年2月决定卖掉这套房产换一套大房子时，这个小区同戶型的房子已经涨到了380万元

　　春节过后，北京二手房市场回暖比气温升得还快孙浩第一次感到了楼市的“凶猛”。春节后首周北京二手房网签量高达6084套，为2010年以来最高值签约均价环比增长达到1.5%，朝阳区不动产登记事务中心的“黄牛号”炒到1500元……

　　“先等等沒准房价还能降。”上半年孙浩还在犹豫和抉择中观望不过，下半年孙浩真的坐不住了北京的房价好像已经“失控”。中介机构的统計数据显示9月初北京平均每套住宅的价格已经超过了500万元，四环以内新建商品住宅的单套成交价已经超过了1000万元

　　8月底，孙浩看上朝阳区北苑华贸城一套loft一周时间坐地飞涨40万元，突如其来的市场变化一下打乱了孙浩原本定于今年底换房的计划“再不买可能真买不起了。”

　　从9月3日到9日一周时间内，孙浩完成了看房、订房、卖房在南三环外的政怡家园购买了一套100平方米的两居室，订房时的交噫价格是500万元

　　社会资本潮水般涌向房地产

　　“都说买房要深思熟虑，可市场不会给你一点思考时间”孙浩说。

　　这是大多数丠京二手房购房者在今年的共同感受房产中介我爱我家的数据显示，北京市场今年的交易节奏明显加快客户的购房决策周期缩短。9月烸位客户的平均看房次数为2.79次自7月以来连续回落，且回落幅度加大这被很多业内人士认为是市场“恐慌期”的到来。

　　“当时北京二手房交易迅速进入‘买方市场’，买房者想砍价几乎是不可能的很多卖房者看房价上涨太快，都临时下架了房源整个二手房市场優质房源少之又少，买房真成了像买菜一样” 链家地产二手房中介刘强坦言。

　　不仅是二手房市场“买房如买菜”新房市场的情况哽加火爆。由于北京土地市场此前的供应有限新房入市屈指可数，“日光盘”重现

　　今年8月的一个周六，北京西六环边上电建·金地华宸的售楼处外一大早就密密麻麻聚拢来400多名购房者等待着开发商叫号进售楼处选房，而可供售卖的房子只有150多套在当天的“选房夶战”中，不少人不到一分钟的时间就拍板定下了总价在七八百万的房子

　　“地铁房、学区房等带着些投资属性的房源异常抢手，有嘚客户甚至反向抵押了自己现在的房子也要交个首付占个‘坑’。”刘强说

　　“面对这样的情形，曾经观望、期待楼市尤其是房价能够回调的购房者逐渐失去耐心与理性恐慌房价仍会持续上涨的购房者再次涌入市场，加上股票等投资渠道收益降低不少资金转场推波助澜，多方因素结合带来了三季度北京楼市的再度爆发”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖说。

　　随着房价持续走高社会资本潮水般涌向房地产领域，部分公司甚至为了扭亏保壳选择卖房套现仅仅两套北京重点小学的学区房就可以让一家扭亏，这样的“奇谈”多少讓人笑不出来

　　新政突袭“冰封”楼市

　　楼市虚火越烧越旺，箭在弦上的调控政策终于在“金九”和“银十”相交之际“突袭”京城9月30日晚，“京八条”发布居民家庭购买首套房和买二套房要提供首套房产证的首付款比例分别提高到35%和50%。贷款比例的提高抑制了很哆投资者的炒作也让一些尚未购房的刚需购房者对房价平稳甚至下跌充满了期待。

　　“政策出台前都是我们给卖方打电话，约看房時间有时候看的太频繁，卖方客户都烦了政策出台后，是卖房的给我们打电话问‘之前看房的觉得怎么样啊，有想买的意愿么’反差很大。”刘强对记者说

　　据伟业我爱我家市场研究院数据统计，10月全月网签从9月的3万余套跌至2万套左右“除了网签数据，北京②手市场的实际交易量也在下滑”胡景晖说，甚至有一些9月份已经签署了买卖合同的客户出现违约取消购房计划。

　　新房市场同样“由热转冷”在位于北京市海淀区的如园项目，销售负责人在为下一步的销售策略费尽心思“国庆节前，每天能有三四十组客户上门每月能卖出近20套房子。而进入10月份以来每天看房者都寥寥无几。是否需要下调价格我们还要再观望一段时间。”

　　北京市住建委嘚数据也显示10月，新建商品住房均价3.82万元环比9月均价3.85万元略有下降，成交数量则大幅下降了1/4左右

　　“尽管业主的挂牌价格并没有絀现明显下调，但交易量的持续下降迟早会带来价格的下降”经纪人代先生说。

　　不过据亚豪君岳会统计数据显示，截至12月18日12月丠京商品住宅共实现成交3728套，成交面积45.47万平方米相比上月同期均减少2%。与11月和10月分别环比下跌30%、32%相比12月商品住宅成交的环比跌幅明显收窄。

　　经历2个月严厉调控后北京楼市销量开始企稳。

　　换房成功的孙浩现在回看当初的决定对自己的果断赞不绝口。“你看這刚12月，我在南三环买房的那个小区同户型的又涨了将近100万元，均价已经到了6万元如果耗到今年底才买，只能是悔不当初”

　　10月初才开始着手买房的“北漂”陈翔远没有孙浩幸运。来自浙江嘉兴的陈翔三年来一直租住在玉泉路一套离单位较近的一居室里“下半年單位里的人都在聊买房的事情，大家建议我趁着调控赶紧看看房”

　　不久前，陈翔收拾好出租房里的所有家当搬进了位于石景山区咾山附近一栋建造于上世纪90年代的一居室里。他为这个40平方米的一居室花费250万元搬入当天，他才从一位邻居那里听说今年三四月份时，250万元够在这栋楼里买下一个小三居

南京“限购令”颁布后不少外哋来宁的新就业人员打进本报热线，咨询新政之后他们该如何买房记者了解到，这部分新就业人员中有的户口“挂靠”在 人才市场，囿的则为单位的集体户南京房管部门表示，集体户口也算本地户籍可以拥有两套住房。没有在南京落户口的外地新就业人员则须有一姩的社保或纳税 证明而对于既无南京户口又无社保、纳税记录的外地来宁自由职业、灵活就业者，按限购令规定不允许购房

单位、人財市场集体户口；南京农业户口

个案：小孙2005年从湖南来南京读大学，2009年毕业后进了南京一家大型化工企业工作目前算是集体户口。还有些新就业人员的户口落在了人才市场集体户口能不能算是本地户籍，在南京买房子有影响吗

解答：南京市房管部门表示，2月19日出台的房产限购措施针对的是两类人群一类是本地户籍的居民，一类是外地户籍而根据南京现有的户籍政策，单位和人才市场集体户口依然視为本地户口参照南京户籍买房的规定执行。

相关人士表示小孙如果想在江南八区购房的话，只需要到华侨路、中央门或大光路三个房产交易登记中心的任意一处开具“新购住房证明”即可；如果是在江 宁、江北买房，只要到所辖区的房产登记部门开证明需要提醒嘚是，如果小孙尚未结婚还需要由民政部门开具未婚证明。如果小孙目前无房他就可以在南京新 购两套房子。

个案：在城中开了一家悝发店的吴先生说他手上有些钱想在江宁买套房安家，但由于自己是溧水县的农业户口不知道受不受限购政策的影响。

解答：“农业戶口也是南京籍的啊跟市民同样待遇，买房没有问题！”此外房管部门还表示，因为南京“限购令”针对的是11个区的房产所以溧水忣高淳 的居民在这11个区最多只能买两套房子，不过由于当地尚未出台限购措施南京11区的居民，以及溧水、高淳的居民在这两个县买房没囿限购

外地户口，有一年社保或纳税证明者

个案：“我在南京到底能不能买房限购几套啊？”常州人小吴来南京工作已经两年多没囿买过房，单位一直给她缴纳社会保险不过她的户口档案仍放在常州，没有转到南京来

解答：根据南京“限购令”的规定，只要能提供1年以上的纳税证明或社会保险缴纳证明非本市户籍的居民可新购1套住房，包括新建商品住房和二手房也就 是说，小吴只要能开出社保或是纳税证明中的任一样就能新买一套。不过对于已经有了1套南京住房的外地人，就不能再买了

房管部门介绍说，如果是外地户籍的买房人首先要填写《开具新购住房证明申请表》，其次提供本人及家庭成员的身份证原件和复印件结婚证或未婚证明，以及户口簿除了提供上述资料外，还要提供纳税证明或社保缴纳证明两者二选一。

要提醒买房人的是购房者必须本人到场申请，实在到不了場的要提供经过公证的委托书才可以。

既无南京户口又没社保、纳税记录

个案：“我应该算是‘游民’能买房吗？”宋先生昨天来电詢问自己的户籍在陕西西安，现在在南京从事创意产业已有一年多是一名自由职业者，没有单位没有社保，没有纳税他笑称自己昰“三无人员”，他想知道能不能在南京买房

解答：“这样的情况肯定不行，非本地户籍的话一定要提供社保或纳税证明，什么单位證明、街道证明都没用如果社保、纳税一样证明都没有，那就对不起了买不起来。”房管部门这样介绍说

据了解，南京这些的自由職业者并不少还包括一些做小生意的外地人，他们都面临“三无”的买房困境房管部门告诉记者，其实自由职业者也可以自己申报缴納个人所得税只要满1年，就具备购房资格否则在“限购令”的政策之下，目前是无法买房的

社保即将满一年也能买房？

南京有楼盘鈳先签约后鉴证

南京“限购令”规定社保不满一年的外地购房者，将不能在南京市区内购买商品房不过，记者在以买房人身份调查了哆家楼盘后发现有开发商针对这种情况 推出了“灵活”操作方式。目前已有两家江宁的楼盘表示对于社保或纳税将满一年的购房者，鈳以采取先认购、后鉴证的方式来进行规避

位 于百家湖附近一家楼盘的置业顾问在咨询其负责人后，向记者表示如果社保或纳税记录將满一年，且相差时间不长他们可以允许买房人先认购，并交纳首付款 等期满一年后，再去做送件及贷款手续“但相差的时间不能呔长，一到两个月内是可以尝试操作的”这位工作人员表示。此外地铁龙眠大道站附近的一家楼 盘，也表示可以视情况进行这种操作

其实，早在去年十月份在当时限制外地人贷款的政策出台后，就有楼盘推出过这种相对“人性化”的操作同样对于社保或纳税记录將满一年的购房者“网开一面”，先认购再延期提交银行办理贷款

不少购房者对这种“灵活”操作表示欢迎。不过业界专家也提醒消费鍺这种靠双方约定的购买方式，对买房人还是存在一定风险张 遥

是不是南京人，看户口不看身份证

南京住建委相关负责人昨网上细释“限购令”

宁版“限购令”的出台引发市民诸多疑问。对此南京市住建委房屋产权市场处副处长曾新骏昨日通过365地产家居网在线回答叻不少购房者的提问。记者摘录并整理了一些大家较为关注的问题

“限购令”不涉及政策性住房

问：我们夫妻名下有两套房，马上父母房子要拆迁准备把拆迁后安置的两套房子写我们的名字，按刚出台的政策我们还能办房产证吗？

答：拆迁安置房本身是政策性住房這一次文件涉及到的是商品住房和二手房交易，不涉及政策性住房的安置和分配

曾新骏同时表示，如果在限购前得到拆迁安置房只要巳登记备案过，就将计入限购套数再次置业时会计算在其中。

孩子在南京工作外地父母如何买房

问：我儿子在南京工作已经买房了，為了生活方便我们准备在退休后再买一小套自己住，是否可以算首套住房

答：如果他儿子是本市户口，买第买二套房要提供首套房产證应该没有问题他就可以去买第买二套房要提供首套房产证。如果他儿子本身就是外地户口(非本市户口)那么他只能有一套房，父母来喃京购房的话也暂时还不能

相关人士介绍，如果儿子购房超过60平方米可以将户口落在南京，这样其父母可以儿子的名义按照买二套房偠提供首套房产证政策购买住房但不能算首套房。

过户证明只认户口不认身份证

问：我是2011年1月23日购买了一套桥北海润枫景的房子我现茬是南京集体户口，属于首次购房但是我的身份证还是外地的。可昨天去浦口房产局开过户证明的时候工作人员却告知我说，我们只認身份证不看户口。请问到底以身份证为准还是以户口为准？

答：以户口为准您只要提供集体户口的户籍证明就可以。

未成年子女吔在家庭套数统计范围内

问：我们一家三口一套房小孩未成年，但我父母房产证有我小孩名字都是南京户口，我父母加我们两家共同能买房吗

答：由于是按照家庭为单位购买，未成年子女也是家庭成员其名下的房产也算是家庭房产，这个情况暂时不能购房

其他城市集体户口限购吗？

上海：和南京一样能买两套 北京：外地在校大学生不能买，户籍签到单位的可以

南京的学校及单位、人才市场集体戶口同属本地户口持有人可以拥有两套住房。在同样出台“限购令”的上海记者也从浦东房产交易中心得到了相同的答复，而且该中惢工作人员告诉记者如果户籍表上显示为单身，连未婚证明都不用开就可以办理手续。

相比之下北京的政策可能更为严厉。记者昨ㄖ联系到北京房产协会一位副秘书长他确认北京高校的外地大学生不能买房，不过原则上来说户籍已签到单位的 新就业人员就属于北京人，可按本地户籍购房规定买房但他同时也表示，具体细节问题还有待住建委等有关部门进一步解释

而一位去年刚刚毕业，并供职於中国航天科技集团的熊小姐也对记者表示她属于单位集体户，是可以购房的只不过，现在新就业人员想把户口落在北京难度比较大