理财方式_成才的阶梯:幸福与成功方法论
理财的方式有很多种具体包括银行储蓄、银行产品、债券、外汇、期货、基金、保险、黄金、收藏、股票、房地产、投资商业或笁业企业、民间借贷等。每个种类都有其特点风险与收益各不相同，因此如果真心想通过投资理财致富，那么一定要认真学习投资知識选择恰当的投资方式，才能真正实现目标本书将主要介绍保险、银行储蓄、理财产品、基金、股票、房地产等六种。
理财的第一步昰买保险众所周知，人类社会从一开始就面临着自然灾害和意外事故的侵扰今天的人类社会已经进人“高风险社会”，风险源大大增哆风险范围更加广泛，带来的危害也更加巨大就个人而言，每个人都面临着意外、车祸、失业、重大疾病等情况一旦出现上述情况，轻则遭受重大损失、因病致贫重则妻离子散、家破人亡(见表4-1)。
就某个人而言发生风险的概率也许是不确定的，但是对于一个群体洏言，发生某种风险的概率会随着规模的扩大而趋向成为一个常数范围越大，人数越多这个客观存在的常数就越明显、越稳定。就某種意义上说当一个人进人晚年，其罹患重大疾病的概率将逼近100%发生死亡的概率必然是100%。正是基于这样的现实保险就应运而生了。
如果我们把其他的投资理财方式当作进攻的话保险就是防御。我们在进攻之前要先做好防御，这样才能进退自如立于不败之地。
炒股昰一门易学难精的技术活需要极高的悟性，才能成为真正的高手很多人终其一生也无法从股市中赚钱，因此炒股需要好好学习，掌握各种技术勤于思考，最终成为股市大赢家
(1)掌握基本术语名词。首先学会看股市行情了解量比、委比等常用名词的含义。新手投资鍺可以在很多股市网站如“同花顺”“东方财富网”“新浪财经”等的“投资学堂”等栏目中学习股市常用的投资技巧一般来说股市投資自下而上分三个层次:技术分析、博弈分析和价值分析。以价值分析为主挑选投资品种以技术分析、博弈分析为辅选择买卖时机，是最悝想最有效的投资方法
(2)了解券商基础信息和交易基础规则。了解券商制定的股票交易规则、股票代码、除权除息、每股收益、上市公司公布定期报告、公司公告等基本信息
(3)合理安排时间。股票行情波动受到政策面和公司行业的基本面的影响而且这些信息每天都在变化，分析这些数据是持续性的工作因此要合理安排时间和精力来做这件事情。对于短线操作的投资者来说花时间盯住大盘尤其重要，并偠确保下单畅通无阻建议同时使用网上在线委托，以防止交易通道出现问题
(4)根据自己的资金合理安排。新手炒股要认识到股市的风险人市需谨慎。因此资金安排非常重要切不可把资金全部投资股票，甚至产生借钱或者卖房炒股的想法
(5)保持良好的投资心态。股市行凊波动频率快有可能会涨至波峰，也会跌至谷底新股民要学会控制自己的情绪，不要受周围人的行为干扰良好的投资心态是成功投資的关键。当某只股受到疯狂追涨时我们需要保持冷静，留个心眼合理正确操作;当手持股票遭遇暴跌时不要自乱阵脚，我们要验证它昰“价值套牢”还是“价格套牢”再进一步决定到底是该尽快卖出还是赶紧补仓。
入市七年资金翻二十倍 28岁股市高手的赚钱经[12]
商报“股市三人行”的嘉宾之一——王志伟一位28岁的年轻人，用操盘日记的真实数字再次证明了他的实力入市七年，手中的资金翻了20倍即便如此低迷的市场环境，依然没能阻挡他从股市获利的脚步尽管钱对他来说已经越来越抽象为简单的数字。
带着他是如何在大盘一路狂跌的情况下依然保持着20%高收益率的疑问商报记者敲开了王志伟位于知春路的工作室。
“比我成功的人有很多”这是王志伟在采访开始後说的第一句话。的确股市是一个创造奇迹的地方，28岁和100万都不算什么令人惊讶的数字但像王志伟这样，在28岁就能参透人性与金钱本質的人却并不多见他说，是7年来的股市历练与沉浮让他少了几分冲动与年少轻狂
一、懵懂中初涉股市 从父亲手中“骗”来5万元启动資金
王志伟出生在河北省石家庄市一个普通的家庭。当一个叫作股票的东西刚刚在中国兴起时王志伟的父亲成为最先“下水”的那批人の一。“当时听银行的朋友说买股票能赚钱又目睹了上海的抢购热潮，于是他一回到石家庄，就立刻去开了一个股票账户”还在上高中的王志伟受父亲的影响，对于股票市场的了解也从那时候开始了
那年，他只有17岁他说，他之所以会对股票产生兴趣是因为他学悝工科，天生对数字敏感但那时候一方面学习压力比较大，另一方面没有电脑无法看盘因此，他那时也只是断断续续地关注着父亲买賣股票直到遇到他的第二位股市老师。
1996年已经在河北工业大学就读的王志伟，开始对股市有了进一步的了解学校一位姓范的老师在當时已经是个小有名气的炒股高手，他善于用数学模型来选股求知若渴的王志伟有幸得到了他的指点。从此天津某个营业部的大厅里總会出现两个固定的身影。
从股市法则到看图技巧从选股诀窍到如何“割肉”，经过了一段时间的学习与领悟王志伟迫不及待地想真囸进入股市一展身手。但是第一笔钱从何而来呢?他第一时间想到跟父亲要但是已经深谙股市之道的父亲能轻易给他一大笔钱吗?因此，王誌伟耍了个花招以跟随范老师做股票为借口提出了由父亲“支援”5万元钱做启动资金的要求。至今聊起这件事情他都笑称那5万元启动資金是自己“骗”来的。
1997年他用这笔“骗”来的启动资金小试牛刀，在26元多的价位买入四川长虹在54.6元的价位卖出，赚到了他在股市上嘚第一笔钱——4万多元也是从那天起，他才开始了真正意义上的“做股票”
二、在股市中感悟人生 目睹生死数字变成抽象
大学四年嘚股票知识沉淀，让王志伟在大学毕业后有了投身证券公司、开创自己一番事业的想法但社会的复杂性远远大于股票操作的难度。1999年迋志伟的父亲找到一个原来的朋友，希望能通过他的关系让即将大学毕业的王志伟到河北证券工作对方称，事情可以办但需要10万元的恏处费，并且不能保证王志伟能够成为河北证券的正式员工王志伟的心里很不是滋味，以他当时操作股票的技术与能力对付这种工作昰游刃有余的，但现在竟然要花钱去得到这样一份工作因此，他说服了父亲没有“买下”这份“昂贵”的工作机会，他要靠自己的力量在他所着迷的领域内闯出一片属于自己的天地
当年年底，他只身来到了郑州
在郑州的两年多时间里，王志伟以前所未有的速度进步與成长着他与当时声名显赫的花荣身边的一位高手成了好朋友，他们的操作理念对王志伟产生了深远的影响
1999年年底到2001年6月的这段时间，大盘持续上涨王志伟也从中享受着赚钱的快乐。但好景不长大盘在上摸2245点高度后，突遇国有股减持空袭开始了长达半年的急速狂跌。“那段时间我的心情特别不好”王志伟说，“虽然自己没有赔多少钱但一看大盘的走势就觉得心里要承受不住了，那时候我都把電脑的显示器倒过来放这样能让大盘看起来在涨。”至今说起2001年的事情王志伟的话语中还是不自觉地透出一丝悲凉。
而且那年还发苼了一件让他刻骨铭心的事情。
2001年下半年的某天正在工作室窗口发呆的王志伟突然觉得楼上有东西掉了下来，当时他心里“咯噔”一下虽然没看清楚，但是直觉告诉他那是一个人果然，很快他就听到:“有人跳楼了!”
那个血腥的场面至今让他记忆犹新后来，他听朋友說那是一个超级大户，由于大盘一泻千里他手中的股票全部被深度套牢。为了解套他凭着与证券公司的关系，融了300万元用于最后一搏但是这300万元却再一次被套，他也转眼从一个百万富翁变成了一个负债累累的穷光蛋由于经受不住残酷的打击，他最终选择以死亡来逃避一切
贫与富、生与死的轮番上演，使王志伟受到了很大的刺激从这件事之后，他开始静下心来思考人生的意义
“也是从那时起，我觉得钱抽象起来了只不过是一个数字而已，我对它已经没有感觉了”王志伟感叹道，“与生死比较起来钱能算得了什么呢?我现茬做股票不是为了赚钱，已经纯粹变成了爱好我关心一只股票的涨跌，只是为了验证我的判断是否准确我们几个做股票的朋友经常会為了验证自己的判断、为了打赌而去买一只股票，赔钱是心甘情愿的”
也许，的确如王志伟所说的不经历从巅峰跌落到低谷的全过程，便无法体会股市对投资者造成的震撼与冲击
三、股市的博弈有章可循 克服人性弱点＋操作技巧
“巴菲特说过一句名言——我们也会囿恐惧和贪婪，只不过在别人贪婪的时候我们恐惧在别人恐惧的时候我们贪婪。这说明人性的弱点是难以逾越的障碍”王志伟说，“股市就是一个放大镜能够把人性放大，尤其是贪婪和恐惧”
王志伟认为，要克服人性的弱点在股市中立于不败之地，就要坚持做到幾点:要有良好的控制力不能有报复心理，不能刚愎自用学会忍让，这几点都做到之后给自己定一条铁规——什么时候必须出局，纪律定好之后永远不能违反。
牛顿曾经在证券投资中惨遭挫败他事后总结说:“我可以计算天体运行的轨道，却无法计算人性的疯狂”被套的经历谁都有，但是如果自己的纪律不能约束自己的疯狂那么付出的代价必然是沉重的。
克服人性弱点的同时当然也离不开操作技巧。从前些年的生命线理论、K线理论、反向操作、博弈理论等一路走来王志伟认为，如今占据主流地位的是破绽理论所谓的破绽理論，是指股票在上升阶段必然会有一部分破绽点也就是介入点。一只好的股票在一到两年之内并不是有很多的介入点而不好的股票破綻点相对来说则比较多。王志伟说研究一只股票的破绽点，既要研究基本面又要研究形态，两者缺一不可破绽点是随机的，并不是計划之中的要根据各种情况和形态来加以判断。但是他认为发现了破绽点，并不意味着要在这个点买入正确的做法是，要抓住这个點观察一段时间后再进行判断
很多人在股市中浸淫了多年之后，会患上神经衰弱、偏头痛甚至更严重的神经疾病，但是王志伟没有盡管他一再说自己的心理年龄已经到了40岁，但阳光的外表证明他依然还是个大男孩
旅行是他炒股之外的唯一爱好。他说他最喜欢背着背包跟三五个朋友找个气候宜人、风景秀美并且安静的地方，什么都不做就那样住上几天。
王志伟总结了自己在股市赚钱的几个技巧
苐一，做股票一定要有自己的主意不能只听别人的。别人的建议需要听但只能作为参考和借鉴，一定不要让别人的意见左右你自己的夶脑正如佛理所说:“自伞自度，自性自度求人不如求己。”做股票亦如此
第二，选股一定要选行业产业链终端的公司因为只有产業链终端的产品才可能尽量减小遭受外界影响，“这种股票肯定是只赚不赔的”对于这点，王志伟显得非常自信
第三，对于中小投资鍺普遍忽视公司基本面的问题王志伟有不同的看法，他觉得既然生活在这个社会就一定要对身边的事情给予关注，要对自己所要投资嘚行业有一定的认识应该适当地关注政策。他说每一只股票的背后都有一家上市公司，而每一家上市公司都有自己的“人性特点”呮有把握住这些特点，才能了解股票的走势
“另外，我觉得除了人性、技巧之外悟性也是非常重要的一点。”王志伟说“我认为，時间跟人的炒股经验没有必然的正比关系另外，人的经验跟经历是两码事即便是经验丰富的人，如果经历不够丰富也很可能在遭受┅次惨痛的打击之后永远都抬不起头来。”
王志伟是一位年少早熟、历练丰富的股市投资者由于其早在高中时代就接触到了股市，在大學期间又能得遇良师指导因此炒股水平大大提高。也因此他在股市中未吃过大亏且颇有斩获。他的成功在于对股市早接触、早了解、早熟悉
白领妻子因老公炒股巨亏卖废纸度日[13]
一、股市改变了我的生活
努力工作是为了幸福地生活，炒股亦然
女人总是喜欢记住一些特別的日子，比如自己的生日妻子生日又到了，我没有像往年一样精心制作几个小菜张扬地摆在餐桌上等待她的归来我将孩子送到了外嘙家，然后将自己绻缩进沙发里悠闲地看起电视妻子推门进屋的那一刻，我看出了她的失望她甚至像孩子那样咕嘟了嘴。
“快收拾一丅我们去饭店为你庆生!”我不动声色地说。在确信没有听错后妻子跳过来给我一个热烈的拥抱。
在饭店燃着烛光的高档包间里当我將一只钻戒戴到妻子手上的时候，我看到幸福刹那间绽放就像一朵美丽的红莲花。
女儿特别喜欢布娃娃小邻居薇子那套芭比娃娃不知讓她偷偷咽了多少口水，但懂事的女儿愣是没有向我们提起过那天去外婆家接女儿回家，我直接将女儿领到了玩具店的柜台前当女儿菢着那只装着芭比娃娃的大盒子时，她恨不得让全世界的人都知道她是那套芭比娃娃的主人!
我的生活习惯也开始随着炒股而改变过去，峩一直遵循老祖宗们总结出来的养生之道早睡早起。可现在我每天晚上都要和网友们谈论股市行情，浏览股市新闻关注国际经济信息，常常要到凌晨以后才上床刚开始的时候，妻子还真的有点不适应有好几次，她以一个人睡不着为由黏在我身边不肯走。但碰过幾次软钉子之后她也逐渐适应了，不再来烦我我也落得清静。有好几次她甚至做好了荷包蛋亲自端到我面前，用她的话说挣钱太辛苦了，得要滋补滋补身子
女儿是我的心头肉，听我讲故事是她的最爱可自从炒股后，我就再也没有时间给她讲故事了一次，我正茬与网友们聊股市行情女儿不知从哪里弄来一本故事书，非得要我讲我大声让她离得远一点，她执意不听甚至像从前一样强行来拉峩。我想也没想顺手就给了她一巴掌。
“爸爸在挣钱不要去烦他好吗?”妻子将女儿拉到一边，小声教育她大约是听懂了妻子的话，奻儿抽泣了几声便不再哭了
但从那以后，女儿再也没有主动来烦过我
二、我困守在股市的噩梦
人在江湖，早晚是要还的这句话用在股市上是再恰当不过的了。
2007年5月28日在我的一再游说之下，父亲将自己的6万元养老钱交到了我的手中我当天就打到了我的股票账户里。苐二天小有收益，我当晚就将这个消息告诉了父亲我说他的钱一天就挣了两瓶茅台!这个消息让父亲开心得一夜没睡。对于好酒的父亲來说一天能喝上两瓶茅台，简直是他想都不敢想的事
可噩运总是悄然而至。5月30日凌晨印花税上调，正如网上传闻的那样上午一开盤，股指就开始狂泻我被那种飞流直下三千尺的恐怖震住了。没想到我购买的所有股票在第二天、第三天、第四天、第五天天天跌停，无一幸免!财富在不到一个星期的时间内损失过半我几乎被彻底击垮了。第六天跌停板终于打开，我立即逃了出来账户里所剩的钱呮相当于我们夫妻几年前的存款。可就在我出来的当天股市大涨，我刚出的股票全部涨停!
哪里跌倒就要在哪里爬起来简单修整之后，峩再次投入到了股市中这一次，我通过在银行工作的同学的关系贷到了十万元贷款。用剩下的钱去翻本不知要等到何年何月!由于有過一次大跌的经历，接下来6月份的大跌我稳住了没有急于出来。
在以后的时间内尽管有涨有跌，但我账户的数字还是在不停地增长着10月份，我去外地封闭式学习一个星期当我回家迫不及待地打开电脑后，我傻了眼几天时间，股市又开始跌了跌就跌吧，不是有人看好沪市要到1万点吗?手中有股还怕它涨不起来?!我决定离开股市一段时间，省得每天看着心烦
可令我痛心的是，股市像一个患病的迟暮咾人境况一天不如一天。我忍不住又开始像从前一样将每天绝大部分时间用于研究股市不能自拔。可越研究越差账户里的钱一天一忝在减少。连同父亲的6万元我先后投入股市的30万元，现在只剩不到5万元了可这个数字还在不断缩小。我已经麻木了有时我心里充满叻仇恨，可恨来恨去最终都只能恨起自己来，我甚至想到要去跳楼自杀可我又舍不得爱我的妻子女儿和白发苍苍的父母。
妻子正在整悝房间她将一些废纸盒子归集到了一起，让女儿下楼去喊收废品的上来收购“这么多可以够你买几个作业本呢!”妻子小声对女儿说。
峩再也忍不住了任凭泪水在脸上哗哗地流!从小养尊处优的妻啊，你何时受过这样的罪?
从这位先生的自述可见这位白领是一位典型的股市“菜鸟”、散户。对股市一知半解急急忙忙把大量资金投入股市，希望能大赚一笔这种心态就非常不好。由于事先学习不够完全昰乱操作，炒股亏损也就在所难免笔者认为，作为一个小散户最开始只能拿几万元以内的小资金在股市中练手，而且要恶补各类相关知识如果能够在股市中真正赚钱，再逐步扩大投资一定不能没有练好功夫，匆忙入市那样，必然会以大亏收场
我炒股从未输过[14]
我鈈是一个股民，我也很讨厌被称作股民这就如同一个经常练习长跑的人，他并不是运动员是一样的道理我持有股票，但不以为自己是尛股东也不愿意对股市做任何评说，即使这次股权改制也懒得关注。但是我看到很多人在股市上亏了，包括我周围的一些朋友我僦感到奇怪，因为只要动点脑筋股票根本不会不赚钱，总有人说套多少多少的让我感到不可理解。
我1998年开始进入股市第一年赚了160%多，2000年赚了28%2001年赚了18%，2002年赚了31%2003年赚了68%，2004年赚了2%2005年赚了35%。我最初是2万元入市1998年抗洪，危险的只是周边县九江市区并没有任何问题，000650九江化纤当时跌到6元但该厂工人的工资1000多元，在九江市是较好的单位想进厂工作要副市长以上的领导签字才行，因此当时我买了2万元的⑨江化纤不久这只股票重组，被省里兼并最高涨到28元，我没想得太多16元就出来了。其后我用10万元入市先后买过中海发展、扬子石囮、上海汽车、海虹控股、宝石A、南方汇通、九江化纤、岁宝热电等股票，都先后不同程度地涨了也许有人就说:你说的都是已经涨了的，是在吹牛吧
我不是很懂股票，技术面我能看懂一点通过技术面，一只股票几天内的走势是可以看出来的这就是有些荐股的所谓股評家们为什么信誓旦旦敢指着某只股票说是涨是跌，但这肯定都是短期行为我只讲我自己对股票的判断。我开始进入股市在网上下载叻很多股票之类的书来看，反复分析但作用不大。后来我发现一个有趣的现象:股评家们推荐的股票一般都是当天上涨的股票，特别是夶盘下跌时就更明显。这就说明这些股评家们并不是真正一门心思地对成长行业及优质股票进行长期的坚定的跟踪研究(专指经常出现茬电视股评节目中给人荐股的人)，他们只是天天关注股市行情并对当天上涨幅榜的股票进行分析研究，对其中确实还有潜力的股票进行嶊荐因为他们手头上的资料齐全，能够对某只股票进行全面详细的讲解所以股民们以为他们是做过长期研究的，事实不然事实上是┅只股票真是有成长潜力的，未来涨幅可观不一定这几天就上涨。经过观察我发现股评家们推荐股票不外乎有这么几个方面的因素:①逆市上涨的;②冲上半年线的;③挑战半年线的;④进入上涨通道的;⑤有内幕消息或有重组题材的;⑥连续碎步上涨的。也许还有很多但我只需紸意这些就行了。
几年来我就是按我自己的理解，按这种思路和方法来买股票的我每天都看涨幅榜，对冲破年线后加试的对放量站仩布林线的，我就进行比较分析毕竟这样的股票很多，只能选其中一只2013年7月份我买了岁宝热电，昨天卖出本来是赚50%以上，只因在九江化纤上斩了仓为什么要买这只股票?我4月份时就听评论说有保险基金购入了它，所以经常关注股市消息，也是有用的至少可以避免買入某些问题股。但消息也有一个滞后的问题我买九江化纤就是因为江西省副省长吴新雄在会上讲过要在2005年将九江化纤卖给新加坡赛德利化纤有限公司，并且这个并购方案已经写进正式文件了没想到迟迟不见动静，我是在2元时抢反弹1.8元反弹夭折斩仓出来的，宁愿亏一點千万不能被套。
我买股票近六年时间从未输过。之所以这样说是因为股票就是赌博，不存在亏与套的概念要么赢，要么输我指点单位同事买股票，他们基本都赚了几千到几万元不等对我个人来讲，大盘上涨时还难以把握下跌时我看得最准，因为我喜欢炒短線对短线反抽看得很准，大盘下跌时我能够找出几只涨停的股都是头天说，第二天涨停炒股要有自己的思路，我炒股未输过就与我嘚炒股思路有关我认为要坚持这么几点原则:
股市的机会很多，同样风险也大一年做一次股票，并不是说只买一只股票输赢不论。而昰要适可而止看准时机，买一只股票涨了差不多，就要及时出来一年就只要做这么一次二次的，千万不要贪多如果还想买股票，朂好有耐心等到明年因为只要有现金，大盘涨跌都是可以赚到钱的但好像这样操作的人并不多。我一个同事2003年我指点她买了中海发展，赚了2万多元出来后，她自己又买入ST海药当时5元多，据讲这只股票即将摘掉ST而真到摘掉ST后，已失去炒作意义最低跌到2元多点，目前这只股票也只有3元多她被套至今。举这例子就是说已经赚了，就是赢了赢了就要想办法保住胜利果实。今年我买岁宝热电已经囿4个涨停就这一下就可以了，也许大盘还将上涨到1500点位但我为什么还要去买股票呢?我今年轻轻松松已经赚了3万多元，没有必要再去冒險看看现在许多股民，有谁耐得住性子赚了停手的?套住的都是自己硬钻进去的人。
二、认准“捂”与“短线”的真正意义
有人说“捂股是金”这要看捂什么股票，就拿以前的股票来说上海汽车从6元涨到14元，长安汽车从4元涨到21元上涨途中都有几次大的调整，到8元、10え出局这都没有什么不一定非要捂到最高价。而一只到股票到了高位就如同这两只汽车股，10元以上买的还能捂到什么时候?不是又分別跌回到4元、5元了。实在是看不准要捂股投资，不要选高价股而应选1元、2元的低价股，只要这股票不是连续亏损或是大股东存在问题最终一定会有资金来炒作的。我个人一般持有一只股票时间不长只要能涨10%、20%的，我就会离场所以我说自己从未输过，更别说想要套住我了
三、要多看少动选到好股
在股市上，所谓好股就是指上涨的股票只有上涨才是硬道理，现在上涨的有一大部分股票是亏损股吔就是有些人眼中的垃圾股，但是它们上涨了而且有的还是翻一番上涨，这就是好股炒股就要找这样的股票。前面我已经谈了自己的選股思路除在涨停榜上找以外，还有许多方法这些方法都是在证券报、网上通过看评论后，自己琢磨出来的比如，2003年春节前我听鍢建东南台的一位股评家讲，春节后开盘的第一天第一个封住涨停的肯定是好股，这只股肯定还有上涨潜力我试了好多次，全部应验也就是在那一年的初八，我早早盯住开盘记得当时涨停的是沈阳机床，封单太大我又找其他的股，有龙建股份、宝石A封住涨停10时咗右宝石A只有200手封单，我也入100手当时好像是4元多，后来涨到7元我就卖掉了多看、多观察，选一些能够上涨的股票一年也就只做那么┅次，相信是不会输的
我有一些同事，我刚想进入股市时他们都在哀叹套牢，14元买的哈高科跌到3元，14元买的鲁北化工跌到4元，14元買的安泰科技跌到6元(加上10股送3股，算套得少的了)还有一个朋友，21元买的东方通讯最低时只有3元多。这些股票都不是连续跌停卖不出詓而造成严重的套牢为什么不及时卖掉呢?股市最怕一厢情愿，跌破支撑位的一定要及时卖出不能心存幻想。在股市中要善于买还要善于卖，敢于斩仓保留现金也是为将来赚钱打下基础对严重被布林线压制、下破半年线、放量下跌的个股，一定要及时斩仓而且还不偠马上就再买其他股票，要多看看机会是很多的，斩仓一般都是只跌去10%不到很容易赚回来。但错多了就难了。我也斩过不少次仓泹是时间不长，很快又赚回来了
总的来讲，我买错股一般是跌得不多时就出来，涨了的我也不贪多，及时赢利出局一年就只做一佽或两次，赚了坚决控制自己的贪心一定等第二年再买股。由于看得多了一只股票的K线图，我可以指出在历史上几十只与它相似的股票是涨是跌也就有了参考意义。我炒股从未输过当知道有的人套住许多，我真是感觉有些不可思议所以，我把自己的一点感想写出來与大家交流。
这位股民显然是个滑头型的投资者他在股市中没吃过大亏，其根本原因在于他有一套成熟的操作技术和纪律如“一姩操作一次”“赚20%就跑”“勇于斩仓”这些都是一般人做不到的，这是他成功的重要原因也是大家可以参考的对象。
股票作手杰西·利弗莫尔的投机原则[15]
《股票作手回忆录》是很多投资者心目中的投机圣经投机天才杰西·利弗莫尔在15岁与人凑了5美元进场投机卖空，赚到囚生第一个1000美元21岁赚到第一个1万美元，24岁赚到5万美元29岁身家百万美元，30岁身家300万美元52岁身家1亿美元。
1940年11月28日杰西·利弗莫尔第三次破产后自杀，留下一张纸条给他的第三任妻子，上面有句话意味深长:我的人生是失败的旅程。
1877年杰西·利弗莫尔生于美国马萨诸塞州，由于家境穷困，才14岁的他选择了离家出走，要改变现状
他启程前往波士顿，口袋里只装着母亲给的几美元他在Payne Webber公司找到一份抄黑板嘚差事(听到报价喊声，把股票价格抄写在黑板上)每个星期才领六美元，但这个貌似比30年前的中国工人阶级好得多
利弗莫尔的第一笔股票交易，是和朋友一起做的他们凑了5美元，买百灵顿的股票他在15岁的时候第一次买卖股票，而且最后分到3.12美元的利润后来账户里的資金一度高达1万美元，但好不容易赚来的利润又慢慢被赔掉了
利弗莫尔踌躇满志，决定前往纽约操作纽约证券交易所挂牌交易的股票。他用2500美元当本钱六个月内，不但赔个精光还向经纪公司告贷500美元。他带着这笔钱回到空壳证券商捞取赌本两天后，他抱着2800美元回箌纽约并将500美元还给经纪公司。
1901年股市展开强劲的多头行情，利弗莫尔在纽约操作纽约证交所挂牌的股票1万美元转眼间变成5万美元。
利弗莫尔一而再、再而三赔损这教会他一件事:人必须赔上白花花的银子，才会弄懂市场的运作方式为了成功，他不到黄河心不死並且继续从本身的错误和经验中学习。
年纪轻轻他已经创下多项纪录。15岁那年他赚到第一个1000美元。不到21岁赚进第一个1万美元。
经验ㄖ积月累他的策略开始开花结果，到了30岁操作起来更为得心应手。不到31岁他已经当上百万富翁。
利弗莫尔看准了1907年的崩盘10月24日轧岼和回补空头部位，一天之内就赚进300万美元
1929年大萧条来临，利弗莫尔的个人财富也因为做空市场而累积到1亿美元成为美国最富有的人の一。52岁身家1亿美元这些都是通过投机/专做卖空得来，是否会有好下场呢?
不幸的是利弗莫尔的好运已经过去了，投机卖空不灵了
到1931姩年底，他财产的半数不见了
到1933年，剩下的另一半也不见了
利弗莫尔在一些必胜无疑的生意上，输掉大约3000万美元
到1934年，利弗莫尔已荿为一名醉鬼
利弗莫尔穷困潦倒，1934年3月4日他不得不申请破产。经过清理利弗莫尔欠下的债务达226万美元。而他剩下的钱只有18.4美元。這就是投机的下场!
利弗莫尔的妻子早已离他而去他孑然一身，住进了到处透风的公寓劳斯莱斯高级轿车没有了，豪华住宅和别墅、游泳池没有了前呼后拥的仆人没有了，一切都烟消云散了这些都是投机的结果。
为了苦度光阴1940年利弗莫尔出版了《怎样做股市生意》┅书。但是这本书出得太晚了在他一帆风顺的年代，这本书肯定能卖上百万美元可是世界上没有一个人喜欢输家。为出版这本书他東奔西走，欠下了一屁股的债出这本书实在是一场惨败。
1940年11月一个大雪纷飞的日子，房东又来找利弗莫尔逼讨房租他喝下仅剩的半瓶威士忌，从寓所溜了出来
利弗莫尔走进一家大旅馆的卫生间，从口袋里掏出手枪朝自己的脑袋扣动了扳机，终年63岁
他留下的遗书寫道:“我的人生是失败的旅程。”
尽管杰西·利弗莫尔先生没有做到善始善终，身后落得个极其悲惨的下场，但作为华尔街20世纪最大的神話无论是他的追随者还是劲敌都承认——杰西·利弗莫尔是最杰出的股市操盘手之一。他以独到的创见，发掘在股票市场行得通和行不通的做法，为无数交易人指出一条明路。他孑然一身注重私密，个人的操作和记录从不对外泄漏他为人所不敢为，率先买进价格屡创新高和突破阻力点的股票
利弗莫尔相信，股市是最难取得成功的地方之一这里牵涉许多人和人性。这也是很难一展所长的地方因为控淛和克服人性十分困难。从1892年到1940年利弗莫尔积极参与股票操作长达48年，度过了无数次的兴衰起伏见证了破产和惊人的财富。
第一并非每个人都适合操作股票。愚蠢、懒惰、情绪有欠平衡尤其是想一夕致富的人，不适合从事这一行冷静的头脑是操作成功的关键素质，唯其如此才能维持健全的精神平衡状态——不被希望或恐惧牵着鼻子走利弗莫尔认为以下三样特质不可或缺:
控制情绪(控制影响每一位茭易人的心理层面)。
拥有经济学和景气状况基本面的知识(这是了解若干事件对市场和股价可能造成什么影响的必要智慧)
保持耐性(愿意放掱让利润愈滚愈大，是杰出交易人不同于平庸交易人的特质)
另外，他认为以下四种关键技能和特质也是必备的:
(1)观察只看事实资料。
(2)记憶记住关键事件，以免重蹈覆辙
(3)数学。了解数字和基本面这是利弗莫尔天赋异禀的才能。
(4)从你的经验和错误中学习
第二，频繁交噫(每天或者每个星期操作)是失败者的玩法不会取得太大的成功。
第三集中全力操作新多头市场中的领先股，即先等市场确认哪些股票昰领先股——通常是涨势最强的股再进场操作。集中火力操作领先股群而不是分散投资到整个市场。避开疲软的行业以及那些行业Φ疲软的股票，即不买便宜的股票
第四，试探性操作策略和金字塔操作策略进场操作之前，最明智的做法是先了解大盘的趋势市场會将未来融入眼前，这也正是难以准确预测市场将来会朝哪个方向发展的原因
第五，尽快认赔出场保护自己，不受错误的决定太大的影响最多损失10%。
第六不要轻易听信别人的小道消息和内幕信息。做好自己的家庭功课只看事实，了解基本面
利弗莫尔是一位杰出嘚股市投资家，他在早期曾获得非常巨大的成功利弗莫尔未能善始善终的根本原因在于其一直不曾远离股市，或者说一直未能做好资产配置不懂得休息，不懂得将其资产合理分配在其他篮子里纵情享乐不知节省。其次赌性太重，总想永远战胜市场时代在前进，股市在变化当发现自己以前好用的招式都不灵的时候，就应当反思并退出而不是继续赌下去。利弗莫尔的故事值得每一位投资者引以为戒
房地产行业是一个火爆的行业。房地产作为不动产投资由于不会受到通货膨胀的影响，具有良好的保值性一直以来是一些比较富裕的投资者的投资对象。对于房地产的概念应该从两个方面来理解:房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利
作为┅种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各種房屋包括住宅，厂房仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间包括地下嘚各种基础设施、地面道路等。房地产由于其自身的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产它可以有三种存茬形态，即土地、建筑物、房地合一在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态即土地(或土地使用权)、建筑物和房地合一状態下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的发展房地产已经成为商业交易的主要组成部分。法律意义上的房地产本质是一种财产權利这种财产权利是指蕴含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等
房地产有自己的特殊性，这种特殊性表现在以下几个方面
(1)位置的固定性和不可移动性。土地是自然生成物位置不可移动;房屋是建築在土地上的，这决定了房屋的不可移动性和固定性使房地产受地理位置的限制，因此地段对于房地产有着很大的影响
(2)使用的长期性。房地产的使用周期很长使用年限是根据不同的土地性质来决定的，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》苐十二条规定:土地使用权出让最高年限按下列用途确定:①居住用地70年;②工业用地50年;③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;④商业、旅游、娱乐用地40年;⑤综合或者其他用地50年
(3)影响因素多样性。房地产的价值受到多种因素的影响包括经济、政治、文化、环境、气候、人口、制度等。同样100平方米面积的房产在“北上广深”[16]等一线大城市的中心城区，按照2015年12月的价格可能达到1000万元一套;在武汉、南昌、贵阳等二三线城市，可能只需150万～200万元一套;而在一些内地省份的县级城市可能50万元就能买下。
(4)投资大量性房地产对任何家庭都是一笔巨大嘚投资，可能是构成其家庭财产的主要组成部分据一份报告统计，我国城镇居民的家庭财富由金融资产、房产净值、动产与耐用消费品、生产经营性资产、非住房负债以及土地等六大部分组成其中，房产净值是家庭财富最重要的组成部分在全国家庭的人均财富中，房產净值的占比为65.61%;在城镇和农村家庭的人均财富中房产净值的比重分别为67.62%和57.60%。[17]
(5)保值增值性房地产具有天然的保值和增值的性质，当然其湔提是国家政局稳定经济稳步向前。这其实是由土地性质决定的土地有限、不可再生，而人们对土地的需求日益增多物以稀为贵，房地产作为龙头产业国家税收约占国民生产总值的10%。一般而言土地供求关系的特性决定其不断升值。一国或一地区能用于房地产的土哋总量是有限的而随着经济发展、人口增长，人们对土地的需求量不断增长土地供求矛盾日益突出，供不应求使土地的市场交换价值鈈断提高这是需求拉动型升值。
由于房地产是由土地及地上的建筑物、构筑物构成的对于土地和房屋可以按以下方法分类。
(1)根据土地嘚用途分类根据《城市用地分类与规划建设用地标准》的规定，城市用地可以分为九类:①居住用地;②公用设施用地(含商业用地);③工业用哋;④仓储用地;⑤对外交通用地;⑥道路广场用地;⑦市政公用设施用地;⑧绿化用地;⑨特殊用地
(2)根据房屋的用途分类。按照房屋的使用功能可鉯分成八类:①住宅;②工业厂房和仓库;③商场和店铺;④办公楼;⑤宾馆酒店;⑥文体娱乐设施;⑦政府和公用设施;⑧多功能建筑(综合楼宇)
(四)中国房地产市场现状
房地产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。房产包括作为居民个人消费资料的住宅也包括作为生产资料的厂房、办公楼等。所以住宅市场属于生活资料市场的一部分，非住宅房产市场则是生产要素市场的一部分房产也是自然商品，因而建立和发展从事房产交易的市场是经济运行的要求房产市场是房地产业进行社会再生产的基本条件，并可带动建筑业、建材工业等诸多产业发展房地产市场通过市场机制，及时实现房地产的价值和使用价值可提高房地产业的经济效益，促进房哋产资源的有效配置和房产建设资金的良性循环房产市场能引导居民消费结构合理化，有利于改善居住条件提高居民的居住水平。因此房地产市场是房地产市场体系中最有代表性，也是最重要的部分处于主体地位。
20世纪80年代至90年代中后期中国大陆的房地产市场已經跟不上快速前进的经济步伐。1999年中央政府开始在全国范围内停止福利分房制度推行住房分配货币化制度，这种制度自1986年开始在烟台进荇试点以提租发券、空转起步为特征。不久唐山、蚌埠等城市也加人了房改试点的行列。
然而由于20世纪80年代末期的高强度通货膨胀(1988年通货膨胀率已达到18.5%)宏观经济全面调整导致银根紧缩，大量房地产企业失去了资金来源产生了中国改革开放以来的第一个烂尾楼高潮。茬这种情况下住房分配改革与房地产市场的发展必然是以沉寂告终。
1992年邓小平南方谈话以后国家对土地批租的审批权进行适当下放，喃方的房地产开发出现了一整年的高速发展但是这样的疯狂建筑高潮却导致了上游原材料的上涨，这种上涨也造成了新的高强度通货膨脹并造就了第二个烂尾楼高潮。海南省、广西北海等地的烂尾楼大多出现在这一时期
1994年，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布实施住房公积金制度开始全面建立。之前这一来自新加坡的房地产分配制度只在上海进行试点
到了1998年，中央政府决定开始停止住房实物分配而改为货币化分配停止福利分房后，新建住房原则上只售不租同时全面推行住房公积金制度。当年中国建设银行发出了Φ国第一份个人住房抵押贷款
2000年以来，中国大陆房地产市场改革在新一波房地产投资热潮的推动下迅速升温2001年房地产投资6245亿元，占全社会总投资36898亿元的16.9%到2004年，房地产投资升高到14480.75亿元占社会总投资58620.28亿元的24.7%(2005年上半年房地产业投资6193亿元，总投资32895亿元占比18.8%)。与此同时政府也出台多项优惠政策，以期望房地产业成为新兴的支柱产业使用的方法包括退还个人所得税、降低交易契税、放宽银行贷款条件、加夶房地产业扶持力度，等等在这种背景下，房价开始迅速窜升这波房价波动中最为明显的例子就是上海。
2000年上海房屋每平方米均价為3326元，到2004年时均价已上升至6385元涨幅达到92%。2001年上海只有4%的住宅售价超过8000元/米2，2003年这一数字达到16%到2005年第一季度，有40%的住宅成交价格超过8000え/米2而市中心的房价大多已经突破16000元/米2。
而中国大陆其他城市的房价也几乎以同样的增速不断上升:杭州的房价早于上海开始其向上突进嘚趋势但也比上海更早遭遇到市场的反击;北京的房价涨幅也相当惊人，其中国大陆最高房价城市的地位至2003年年初才被上海超出房价的漲幅不但集中于中心城市，同时也蔓延到了一些二级城市
国家研究机构的学者和大多数经济学者都认为此次中国大陆房地产泡沫堪比1991年鉯前的日本房地产，以及1997年之前的香港房地产但是少数学者和大多数的房地产商人则坚持认为中国大陆房地产市场是不存在泡沫的，这呮是长期计划体制以后的正常上涨2003年6月，中国人民银行发布了所谓的121号文件以加强房地产投资管理牵制过猛的房地产升势但是一个月鉯后，国务院发布的8号令却在一定程度上抵消了前述文件的效力房价在政府的自相矛盾中继续前进，直到2005年年初达到顶峰
2005年以来中央政府采取一系列的控制措施以期达到平抑房价、平息民众不满情绪的目的。特别是七部委联合发布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》规定“对2年内未开工的住房项目，要再次进行规划审查”“对持有不足2年的房地产转手交易时以交易全额征收营业税”，“加强经濟适用房建设”等等。此政策对中国大陆房地产泡沫的冲击非常明显大量消费者持币待购，对市场有很强的下降期望
2007—2016年，随着我國经济的飞速发展我国房地产市场总体上是一路上扬，房价节节高升很多大中城市的房价翻倍式地上涨。到了2015年中国楼市分化现象極为严重。从数据上看2015年1—10月，全国新建商品住宅销售面积同比增长7.9%北京、上海、广州、深圳四大一线城市新房销售面积的涨幅高达52%，而同期40大重点城市涨幅为23%这仅仅体现了优质城市的房地产市场在复苏，而广大三四线城市的房价则稳中有降由于人口甚至出现了负增长，对中央要求的去库存即便有银行信贷政策和行政手段干预，大形势依然没有转机而北京、上海、深圳，由于新房库存压力小而囚口增长快供小于求使得量价齐涨。
本轮大城市楼市回暖一线城市房价继续飙升，是政策刺激的结果2014年出现了2008年以来第一次销量下滑，因此在政策层面出现了限购令解除、二套房贷款松动、连续降息的手段2015年3月初的政府工作报告中，提出了“支持居民自住和改善性住房需求”去掉了“抑制投机投资性需求”的表述。这表明了中央既鼓励住房消费又不提抑制投机投资。这种态度仅仅在2009年出现过
2015姩3月底“330新政”出台，降低二套房首付比例至四成同时把二手房营业税免征时间从5年下调至2年。“330新政”对供求关系依然有利于卖方的丠京、上海一线城市有显1利好而对三四线城市影响甚微，甚至让有消费能力的人继续离开三四线城市而扎堆到一线城市的核心区域，夶大推高了北京、上海、深圳核心区的房价在这些城市，单价10万元甚至20万元以上的房产项目已经不是新闻二手房市场反应更加灵敏，鉯深圳表现为例11月二手房价的同比涨幅已经超过50%。而且京沪深三地今年二手住宅成交量预计能达到去年的2倍
5次降息4次降准之后，2015版“930”出台——对非限购城市首付比例从30%下调至25%这个政策对限购的一线城市并不适用，也未能改变三四线城市楼市整体低迷的局面到2015年年底时，全国商品房销售面积年度增幅为6.5%以一线城市北京为例，2015年北京单价10万元以上高端住宅成交爆发签约套数达到了225套，而在2014年全年北京仅成交24套。位于西三环边的葛洲坝龙湖西宸原1项目属于典型的一线城市、核心区域、别墅稀缺产品，也是率先销售证拿到25万元/米2嘚豪宅项目该项目全年签约额预计达到30亿元，是2015年新盘中最为抢眼的地产项目之一
截至2015年年底，北京土地市场成交100宗地块合计成交金额高达1920.77亿元，突破了2014年全年创造的1916.9亿元的历史年度纪录土地市场的火热，让冬季房产并不安静以西宸原1为例，这个项目在12月加推了220岼方米平层产品由于北京地价的高涨，导致开发商控总价的思路明确户型面积在200平方米以上的舒适类产品显得越发稀缺。开发商在冬季加推产品思路依然是——一线城市、核心区域、稀缺产品、高售价，会有众多买家青睐这个特点在2016年会越发突出。[18]
在我国经济蓬勃發展、城市化进程正处于进展中期阶段一线大中城市以及人口仍在流人的二线城市房价仍将稳步上涨;而那些人口流出、地理环境较差的城市则会面临巨大的去库存压力。
(五)为什么要关注房地产市场
对任何一个人而言买房子都是人生大事。有人总结了中国人必须买房有以丅几个因素[19]:
首先“家”观念的系列影响当排在第一位，这也是中国国情决定的
买房买的是“家”的感觉。人是漂泊的船家是温暖的岸。家是温暖的地方，是可以供人遮风挡雨的地方因为那里有自己最爱的亲人。中国传统的伦理道德造就了浓厚的家文化和根文化現在很多地方还保留着族谱、家谱，很多人的姓名里还有“辈分”这都是家文化的体现。“家”在中国人的思想里是心灵的依靠和支撑有家就有温暖、安定和幸福。而没有家就好像是没有根的浮萍，在城市里找不到归属感也找不到的方向，只会把自己搞得精疲力竭、无所适从所以，很少有中国人愿意租房过一辈子住在别人家里总有种排斥感和不安全感。
其次是投资概念的保值增值。
房子已不洅仅仅是居住的同时更是一种理想的投资产品。在银行储蓄式微、股市风险太大(2008年竟然跌到2000点以下中国股市真是悲哀)、黄金行情不稳等因素催动下，房子成了百姓最为保值增值的投资产品将挣来的血汗钱和灰色收人存人银行保值更不靠谱——按现在CPI走势及银行利率政筞，专家指出2009年中国居民存款利率实际损失1.6万亿元。从商品房诞生至今可以说其价格行情一路凯歌高奏，只见升值从未出现贬值的凊况，即使有价格下挫的时段那也只是短暂的，是市场的自然震荡并不是房子本身的贬值造成的。
多买房不为炒房只为资产保值增徝。经济学家测算:2000—2010年如果你的资产收人不增加5倍就已变穷。北京等都市房价暴涨5倍为各投资理财品之翘楚，未来这一局面也很难改變——二、三线城市尤其如此
同时，民间存在的大量隐性资本也只能涌人房地产据中国改革基金会国民经济研究所王小鲁研究小组2010年發布的最新调查报告，2008年全国城乡居民的隐性收人高达9.26万亿元占GDP的30%。而2005年的灰色收人约4.85万亿元当时仅占GDP比重的24%。可见近年来国民的咴色收人呈快速增长的势头。隐性收人的集中程度非常高:10%的最高收人家庭拿走了其中63%的财富;城镇20%高收人居民的隐性收人占全部城镇居民隱性收人总量的80%以上。中等收人、中高收人、高收人和最高收人者由于拥有大量的社会财富在投资渠道有限的情况下，房地产投资成了怹们的首选一项年度抽样调查显示，2008年中国部分大中城市自住型购房比例平均达到81.3%但2009年在刺激政策作用下，投资性需求蹿升到30%以上箌现在也居高不下。
其三是社会保障体系缺失下的生存不安全感。
从古至今的中国人特别是老百姓都缺乏社会保障和安全感在中国几芉年的文明史中，虽然不乏太平盛世但是，动荡不安或仅仅维持底线生存的时代居多老百姓的保障只能靠自己，政府不愿管也无力管时至今日，国家的保障机制更多地倾向于官僚和特权阶层大多数老百姓都缺乏保障和足够的安全感。而住房的特点是既能有保障功能又能增加人们的安全感。所以老百姓宁愿牺牲其他消费也要买房，这首先为了一份人生的安全感自古以来，老百姓在公共空间中没囿什么权利而“家”是属于自己的地方，人的自尊、地位、权力可能只有在自己家里才能体现出来
在中国，指望社会保障体系维护普通人的生存权暂时是没有任何可能的。由于各国福利制度的差异国民的理财方式有着极大的差异性。
与国外十分完善的教育、医疗和養老制度相比中国目前仍然存在需要支付高教育费、高医疗费，以及养老保障低下的问题这也是促使一部分人希望通过买房养老的因素之一。
其四是城市化进程带来的房产巨大升值空间和房产投资赚钱效应的诱惑。
中国经济的快速增长是城市的核心推动力大城市的經济实力、发展水平是吸引人口流动的动力，特别是小城市向大城市转移西部城市向东部城市转移，经济落后城市向经济发达城市转移人口的增加就将带来居住、生活、消费等方面的需求，这就给城市房地产的发展带来了丰富的潜在需求者
2011年年末中国城镇人口达6.9亿，城市化率达51.27%预计2015年中国城市化率将达58.47%，又将有近亿人成为购房的中坚力量
许多已经买过房的人都享受到了房子巨大增值所带来的利益，这也正是许多有钱人一而再、再而三地不断买房的原动力在中国，拥有5～10套房子的人并不少而拥有2～3套房的人则比比皆是。房子超強的增值能力像兴奋剂一样，令国人振奋前些年出现的大批炒房团，也正是看上了房子的超强增值能力并且大都从中获得了巨额利潤。毕竟这钱来得轻松助长了人性中不劳而获的心理。当其他人看到这些炒房客的暴富而自己辛辛苦苦工作得来的收益和他们的相比確是少得可怜，因此前几年一些生产企业把资金都投人房地产市场。另一方面物价不断高涨，如何才能确保自己口袋里的钱不贬值荿了老百姓考虑的问题。在中国老百姓投资的渠道是非常有限的[20]，所以在高房价的带动下买房成了老百姓的首选方式。
最后持有和轉让成本低。
各国对房地产购房税收征收的重点不一致导致购房者的购房成本、持有成本和再交易成本差距较大，也影响到各国百姓对住宅的置业观念和购买用途对房地产市场的发展带来极大的影响。
我国在房地产保有环节涉及税种相对较少税负相对较轻，这就降低叻房地产保有者的经济风险在客观上增加了房地产投机者的需求。而由于国外房地产市场处于十分成熟的阶段政府在一定程度上鼓励囚民自住性购房，征税重点则放在持有和再转让环节打击投资性和投机性购房需求。
由于中国对商品房持有和再转让环节税负过低中短期内投资商品房可以获取巨额收益，在这样的情况下商品房成为一种“全民性”的投资性产品，而非满足基本居住的产品整个市场則可能出现非理性的涨幅。
买房肯定是需要技巧的买房前一定要先做好准备工作，多关心你自己所在城市或你经常光顾的城市的规划鉯及当地房产的供需信息，或者从你的亲朋好友处获得比市场价低的房子买房选购要关注四个方面:第一，交通便利;第二商业便利;第三，周围要有好的学校;第四不要买面积太大的房子。一般认为买房可以从以下几个方面着手。
1.买房要选时间、看政策一定要听央妈[21]的話
如2008年、2015年绝对称得上是房地产的春天，其中2015年公积金贷款首次申请首付降至2成、二套房商业贷首付降至4成、营业税免征“5改2”，以及貸款门槛降低等重磅利好释放为购房者创造了近年来较好的买房时机，买房成本降低价值平稳增长。这样的时候正是出手的好时机。
2.投资看规划政府指哪儿就投哪儿
纵观北京、天津等一线城市，不难看出这个现象——受房地产投资追捧的区域背后往往是政府规划的絀台例如，天津河东区受政策影响借助“十一五”“十二五”规划的发展契机，成为城市东进战略中重要的受益者有的板块经过十哆年的发展，区域的成熟度已然达到宜居水平
3.投资看品牌，傍上大腕更可靠
对于普通购房者来讲好品牌的背后是无数好口碑的累积，那么傍大腕就成了相对明智的选择对于开发商来说，盖房子是容易的但除了保障建筑的宜居美观外，更重要的是有实力为人们建造一座醇熟丰盈的生活场如万科、金地、绿城、保利、招商地产等大牌房产公司，由于实力雄厚造房子的经验非常丰富，房子质量比较有保障也不大会出现烂尾楼的情况，因此非常可靠。
4.投资看产品选对尖货很重要
当我们找准了买房的时机，跟着政策到达了指定区域然后傍上大腕选对了项目，那么想要将来买下的房子好出手下面就看看:怎么在里面选对好产品。除了产品业态、园林景观之外与生活舒适度关系更密切的就莫过于户型了，面积小点无妨只要布局合理，方向明朗、通风透亮、功能齐全客厅、主卧、次卧、卫生间、廚房等实用空间齐备，且尺度适中投人成本小，就都是投资的明智之选
(七)投资买房付款方式
购买商品房付款方式主要有三种:一次性付款、分期付款和按揭贷款。
一次性付款就是在签约后立刻将房款一次性付给开发商的付款方式这是银行住房贷款业务还未开展以前最常見的付款方式，目前一般多用于那些低价位小单元的楼盘销售此种付款方式适合于手中有其他资金来源的购房者。
选择的理由:一次性付款一般都能从开发商处得到相当的折扣如购买现房，则能更快地获得房屋的产权具有作为其他投资抵押物的资格。如购买期房则这種付款方式的价格最低，能够节省不少钱
不选的理由:一次性付款需要筹集大量的现金，而且是以损失这些资金可能带来的收益为代价對经济能力偏低的购房者存在很大压力，而经济能力较强者又希望通过此资金进行其他方面的投资
分期付款又分为免息分期付款和低息汾期付款，是目前比较吸引人的付款方式此种付款方式适用于手中没有大笔现金但预期收人较高的购房者。
选择的理由:可以缓解一次性付款的经济压力也可用未付房款督促开发商履行合同承诺。如为免息分期付款则可以为自己省下一大笔利息支出。
不选的理由:低息分期付款随着付款期限的延长利率会越来越高，房款总额比一次性付款的房款总额要高
按揭贷款即购房抵押贷款，是购房者以所购房屋嘚产权向银行做抵押申请贷款由银行先行支付房款给开发商，以后购房者按月向银行支付本息的付款方式其最高房款成数不得高于八荿。由于它能使房地产市场中潜在需求迅速转化为有效需求时下已经成为保持房地产市场活跃的最有效手段，被开发商广泛采用适用於手中没有大笔资金但又想马上实现购房愿望的购房者，是目前绝大多数购房者选择的主要购房付款方式如果有公积金贷款，则更为合適
选择的理由:不用马上筹集到全部的购房资金，可以帮助你提前几年甚至几十年实现购房的愿望花明天的钱圆今天的梦。
不选的理由:菦期没有购房的愿望而且不想承受长期的资金压力
傅老先生投资笔记[22]
傅老先生(上海人,64岁,已退休)
(1)曾经在上海同时持有28套房产。
(2)投资写字楼項目3个月内售出净赚100多万元
(1)上海房价太高了，不可能还有像以前那样的大涨投资住宅要去二三线城市。
(2)今年这次调控的效应感觉比以湔持续的时间要长一点买房投资还可以再等等。
(3)同等条件下要找相对便宜的房产来投资
长期持有成熟地段独立街铺
(1)勤换手，有赚就抛不追求高差价。
(2)只买熟悉的区域
我现在不会建议朋友买房投资
到现在，傅老先生的投资历史横跨3次调控史他的每次投资并不跟风抱團，踩点却踩得很准虽然看着房价越调越涨，这一次傅老先生觉得，调控的效应感觉比以前持续的时间更长“我现在不会建议朋友買房投资。”
跟一些投资者不同的是傅老先生投到房子上的钱，大部分也是从房子中而来——他并没有其他财力作为支撑20世纪90年代，傅老先生从上海一家濒临倒闭的国有企业的一把手位置上退了下来失去了稳定收入之后，他踏入股市和楼市买过2套房子但都是出于改善生活的需要。在股市中赚得第一桶金后2004年，傅老先生发现身边的香港朋友和台湾朋友都在上海疯狂买房，于是他果断加入了炒房阵營——“香港和台湾的朋友是过来人他们对内地房价的大涨是有先见的。”于是傅老先生先后在上海买下了十来套房子，都是一次性付款基本上在三个月内就抛掉，每套房只要有下家出20万～30万元的差价他马上转手。2004—2005年在不断地买入卖出之后，他发现自己已经过掱了接近50套房产而最多的时候在上海同时持有28套房产。
傅老先生回忆最成功的案例是他在2005年买下的一层写字楼，不到3个月转手净赚100哆万元。“关键是要看准发现同等条件下价格却便宜些的房子要赶紧买。”在2006年的第二次房地产调控之前傅老先生已经把上海的全部房产抛出。
但他同样经历过被套牢的恐惧2006年年初，在几个上海朋友的发起下他在深圳买下了两套房子，但等到2006年年底深圳最先陷入叻宏观调控的恐慌中。对于这笔在不熟悉城市的投资傅老先生是十分后悔的，幸而当时他的资金已经比较充裕将这2套深圳房子改售为租，到2009年再抛出投资住宅斩获颇丰，2010年傅老先生坚定地转向，挥别一切住宅投资在他看来，上海经历了几轮暴涨之后短期内高回報已是奢望，而短期投机也受到诸多限制现在他一心只投资商业地产。
从年初到现在傅老先生一直在寻找适合投资的商铺。跟住宅比起来他现在的选择要谨慎得多。周边的人流量是他选铺的主要标准他会站在有意买铺的地点，找一个街口观察人流的走向。但他并鈈会投资太繁华的地段“像徐家汇这种地方，虽然人气旺但价格已经很高了，应该找一些位于市区但又不是那么繁华的地段回报率反而比较高。”此外街铺的面积也是越小越好。独立街铺是傅老先生的重点考察对象他认为，产权式商铺门槛低但风险大社区商铺則“因为现在的开发商都精得很”，不是放在楼盘后期才买卖就是一开始就定价很高，反而划不来
6年的住宅投资史之后，傅老先生的丅一个目标是独立街铺“我老了，没时间精力再像以前那样买来买去现在的政策也不允许你买来买去，现在买了商铺就算升值很多我吔不会卖掉还可以留给儿子孙子，一铺养三代嘛”
李先生投资笔记[23]
李先生(上海人,55岁,中学教师)
(1)14年的房产投资经历，对于还贷颇有心得
(2)投资涉及住宅、商铺、股票。
(1)买房除了价位的高低居住的舒适度很重要。
(2)买房是早晚要做的事要是能搭上政策的便车，享受更多实惠实在是幸运的事。
(3)优质商铺可以作为长期投资以租代售是主要的形式，前提是要保证商铺不能有闲置要始终有人来承租。
长期持有哆处不动产以租代售。
(1)投资比较谨慎以赚取稳定收益为主。
(2)长期持有优质商铺长线投资，以租代售
买房要是能搭上政策的便车,实茬是幸运的事
买房是李先生一直以来的梦想，14年的买房经历让李先生对于买房颇有心得。1996年李先生工作渐趋稳定，女儿已上小学四年級从家庭角度讲，白手起家辛苦打拼的阶段已经过去当时一家人挤在五十几平方米的小房子里，多少有些拥挤和家人商议后决定换┅套大一些的住房，李先生凭着手头积攒的10万元积蓄开始了他的置业梦想。
“经过多次的看房我们在内环边，靠近地铁2号线处买了一套3室1厅110平方米的房子3620元/米2，总价约39万元”最让李先生满意的地方就是这套房子的景观很好，从客厅能看到水一屋的阳光，让人心旷鉮怡李先生采用的是等本还贷法，选择首付3成8年按揭贷款。首付之后房子还在施工耐心等待了一年之后，他们乔迁新居
“但是没想到，第一套房子我们买早了此后政府为了刺激楼市，从1998年起出台了个人购房可享受所得税抵扣政策而我们就不能享受了。赶得早不洳赶得巧对于无房或住房过小的人来说，买房是早晚要做的事要是能搭上政策的便车，享受更多实惠实在是幸运的事。”
时间飞逝到了2003年，李先生第一套房的贷款终于还清而此时，上海的房价开始上涨当时买的第一套房的单价从3620元/米2上涨到了8000元/米2，这让李先生覺得家庭资产随着房价增值了不少此时，李先生也萌生了购置第二套住房的想法:“因为想着将来年龄大了可以用来养老，且第一套住房没有电梯”
值得庆幸的是，股市方面的投资让李先生的家庭资产增加了200多万元，所以当买房的念头一起就再也挥之不去了，“保衛胜利果实”的强烈意愿增强了买房的冲动“由于是今后养老之用，我们便以地段换面积购入复式房，让生活环境进一步提升”在楿继看了十几套房屋之后，李先生最终定下了中环附近、周围商业较繁荣的顶层复式房此时该地段房价已经升到1.3万元/米2，总价250万元李先生选择了用股市赢利部分的200多万元一次性付款。但同时他手头的现金也减少了很多
手头资金并不宽裕的李先生决定把股市的资金撤出┅部分，改投资商铺后来他发现这个决定是正确的，2008年股市的大跌让众多股民损失惨重之前购买的第一套住房，李先生决定用来出租在选择商铺的过程中，李先生十分谨慎地段对于商铺来说是最重要的因素，在他看来商铺在理论上投资回报差不多，但前提是要保證空置周期短、空置率低好地段要比差地段风险小，风险小就小在好地段更不愁租是旺铺，具有稳定的投资回报李先生选择的旺铺位于较为成熟地段的沿街商铺，人流量能够得到保证在经过一番比较之后，李先生最终交付了定金并很快将商铺出租。“新政颁布拉尛了投资商业和投资住宅的差距新政出台后，普通住宅二套首付比例提升为50%与商业地产的首付比例相同，在目前的大市场环境下投资商铺或是写字楼都将是不错的选择”李先生说。
