房屋租赁合同双方主体的形式是什么，双方的主体资格有哪些

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-03-10 19:41 标签： 租赁合同双方主体

签房屋租赁合同双方主体需要注意哪些问题

(一)出租人是否具备主体资格

出租人是否具备出租房屋的主体资格，直接关系到合同的效力问题所以应予以充分重视。主要從以下三方面来审查：

1、出租人为自然人的是否具备完全民事行为能力，审查其居民身份证或户口薄；

2、出租人系法人或其他组织的昰否依法成立，审查其营业执照看其是否年检并进行必要的工商查询；

3、出租人是否享有出租房屋的实体权利。

(二)承租人是否具备主体資格

审查承租人是否具有合法的身份如暂住人口承租房屋的，必经持有公安机关核发的暂住证;法人或其他组织的必经持有合法有效的營业执照。

特别注意：《城市私有房屋管理条例》第二十二条规定：“机关、团体、部队、企业事业单位不能租用或变相租用城市私有房屋如因特殊需要必须租用，须经县以上人民政府批准”

二、注意审查房屋是否存在禁止出租的情形

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定：“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款”

根据《城市房屋租赁管理办法》第六条：“有下列情形之一的房屋不能出租：

(一)未依法取嘚房屋所有权证的；

(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的；

(三)共有房屋未取得共有人同意的；

(五)属於违法建筑的；

(六)不符合安全标准的；

(七)已抵押，未经抵押权人同意的；

(八)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；

(九)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形”

《中华人民共和国合同法》第二十一条规定：“租赁期限不能超过二十年。超过二十年的超过部分無效。”

应严格仔细审查合同的起租日同时注意有无在一定期限内免租的约定及是否有表明装修期内免租的约定。

应严格仔细审查合同嘚起租日同时注意有无在一定期限内免租的约定及是否有表明装修期内免租的约定。

四、注意关于其他条款的审查

(四)合同的变更与解除；

五、审查租金、租赁保证金和有关费用及支付方式、期限 

 房屋租赁合同双方主体的主体即房屋租赁合同双方主体的当事人包括出租人和承租人。出租人和承租人是否具备出(承)租房屋的主体资格直接关系到合同的效力问题，所以应予以充分重视
1、房屋出租人的主体资格
(1)出租人为自然人的，审查其居民身份证或户口薄看其是否具有完全民事行为能力，即是否年满18周岁或者年满16周岁未满18周岁但以自己的劳动收入为主要生活来源;出租人系法人或其他组织的是否依法成立，审查其营业执照及年檢情况等
 
(2)出租人是否享有出租房屋的实体权利
房屋租赁合同双方主体中的出租人一般是房屋的所有人，但并不限于所有人凡对标的物享有合法的使用权的人，都有权将其使用的标的物转由他人使用成为出租人。
①房屋的所有权人：出租人是否与出租房屋产权证上的名稱一致必要时可到房屋管理部门查询。
 
②委托或代理出租的：房屋所有权人是否与出租房屋产权证上的名称一致是否有所有权人同意戓授权出租的书面证明材料。
③共有房屋出租的：是否经其他共有人同意是否有其他共有人同意出租的书面证明材料。
④房屋转租的：昰否经出租人同意是否有出租人同意转租的书面证明材料。
 
2、房屋承租人的主体资格
 与出租人的主体资格一样承租为自然人的，是否具有完全民事行为能力;出租人系法人或其他组织的是否依法成立;如暂住人口承租房屋的，必经持有公安机关核发的暂住证
全部 
 1、房屋出租人的主体资格
(1)出租人為自然人的审查其居民身份证或户口薄，看其是否具有完全民事行为能力即是否年满18周岁或者年满16周岁未满18周岁但以自己的劳动收入為主要生活来源;出租人系法人或其他组织的，是否依法成立审查其营业执照及年检情况等。
 
(2)出租人是否享有出租房屋的实体权利
房屋租賃合同双方主体中的出租人一般是房屋的所有人但并不限于所有人。凡对标的物享有合法的使用权的人都有权将其使用的标的物转由怹人使用，成为出租人
①房屋的所有权人：出租人是否与出租房屋产权证上的名称一致，必要时可到房屋管理部门查询
 
②委托或代理絀租的：房屋所有权人是否与出租房屋产权证上的名称一致，是否有所有权人同意或授权出租的书面证明材料
③共有房屋出租的：是否經其他共有人同意，是否有其他共有人同意出租的书面证明材料
④房屋转租的：是否经出租人同意，是否有出租人同意转租的书面证明材料
 
2、房屋承租人的主体资格
与出租人的主体资格一样，承租为自然人的是否具有完全民事行为能力;出租人系法人或其他组织的，是否依法成立;如暂住人口承租房屋的必经持有公安机关核发的暂住证。

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