房价下降贷款上去了？首套房贷利率上调折扣难见_网易新闻
房价下降贷款上去了？首套房贷利率上调折扣难见
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今年“3·17政策”之后，一线城市房价持续走低，很多卖房业主心理回归正常预期，没有那么“强势”了。
今年“3·17政策”之后，一线城市房价持续走低，很多卖房业主心理回归正常预期，没有那么“强势”了。北京的赵先生看准了房价下降的时机，终于凑够婚房首付，准备买房子，不料却遭遇银行贷款利率普遍上调的情况。“房价下来了，贷款上去了。”赵先生在接受《中国经营报》记者采访时表示。首套房贷折扣难见以赵先生欲购买的房子为例，成交价400万元左右的二手房，除去首付、契税及佣金等，需要贷款200万元。银行上调至基准利率，赵先生本息合计至少要比以前多付82953.52元，这让赵先生很是郁闷。记者从链家地产公司处获悉，北京地区大部分与其合作的银行，首套住房贷款执行基准利率，二套住房上浮20%，个别银行也有首套住房上浮10%或者5%的。问其原因，中介地产经纪人表示：“银行的贷款额度不够，但是银行得想办法赚钱啊，利率上升不就赚得多了？”据融360数据显示，除公积金外，目前北京有30家银行提供按揭贷款。以首套住宅为例，其中有5家银行在基准利率的基础上有折扣，友利银行执行基准利率的1.05倍，包商银行和广发银行暂无额度，其余22家银行均执行4.90%的基准利率。目前二套住宅的情况为，18家银行执行基准利率上浮1.1倍，8家银行执行上浮1.2倍，华夏银行上浮1.15倍，民生银行上浮1.3倍。实际上今年以来，北京地区的房贷利率已有两次调整。3月17日，北京出台房地产调控新政，商业银行上调首付比例，落实认房又认贷的首套认定标准，并停止审批25年以上的住房贷款。3月21日，工行、建行等16家北京地区银行一致决定，缩小首套房贷款利率优惠幅度，由不低于贷款基准利率的0.9倍调整为不低于贷款基准利率的0.95倍。5月1日，北京地区大部分银行再次上调房贷利率，自日起，以网签日期为准，新受理的个人住房按揭贷款业务，首套房贷最低执行利率不低于基准利率，二套房贷最低执行利率不低于基准利率的1.2倍。中原地产研究中心的最新统计数据显示，目前大部分城市首套房贷利率基本执行基准利率，二套房贷利率上浮10%~20%。贷款利率上调，不仅影响购房者，对地产中介公司也造成了一定的影响。记者走访了我爱我家地产中介公司门店，经纪人告诉记者，“确实对地产中介有所影响，现在买房者80%~90%都是贷款客户群体，利率上调了，成交量下降了。”至于有无应对银行贷款利率上升的对策，工作人员表示，并未接到公司的具体通知。一线城市购房刚需一族貌似非常“脆弱”，任何一个环节有些“风吹草动”都会影响其购买力的实现。面对铺天盖地的利率上调新闻，已购房者不禁要问，我们的利息也会增加吗？值得注意的是，此次房贷利率上涨，更多是银行应对流动性趋紧的节点而采取的自发行为，央行本身尚没有发出加息的信号。链家地产某金融顾问告诉记者，“银行利率上调对已贷款的购房者来说没有影响，只有基准利率发生变化的时候，才会调整。不过，基准利率的倍数不变，比如之前拿的是基准利率的1.1倍，基准利率调整了后，就按照新基准利率的1.1倍来还款。”记者随后也从几家银行信贷经理口中证实了这一说法。贷款压力将越来越大对于一线城市尤其是北京的购房群体来讲，刚刚迎来房价下降的利好局面，就赶上了银行利率上升的时代，一些欲购房者甚至跟记者抱怨道：“新政加上银行上调房贷利率，让一部分名义上可以买房的人实际上也丧失了资格。”据央行公开数据显示，2016年全年人民币贷款增加12.65万亿元，同比多增9257亿元。其中，多为个人住房按揭贷款的“住户部门中长期贷款”项目增加了5.68万亿元，占全部新增贷款额的比重接近45%。可见，房贷在银行贷款中所占比重很大，银行对房贷的政策性调整，也一定程度上反映了我国宏观经济和银行业的发展动态。北京某商业银行工作人员表示，“近期发售的理财产品预期收益率已经超过5%，而五年期及以上贷款利率只有4.9%，即便按基准利率发放个人房贷，也是亏钱的。”有分析称，由于银行资金面紧张，造成了理财产品利率飙升，资金成本不断加大，加之近期二手房成交量普遍下滑，个人房贷又属于中长期贷款，流动性较差，银行提高房贷利率也是无可厚非。据悉，6月份对银行来说是二季度宏观审慎评估体系（MPA）考核的关键节点，为保证流动性考核过关，加快信贷结构调整，银行自然会提高房贷利率，控制资金流向房地产。业内专家指出，近期国家加大整顿影子银行的力度、加速去杠杆，导致银行的资金面全线告急。虽然6月初，央行对14家金融机构开展MLF操作共2080亿元，这是上半年整个人民币货币放水的一个显著征兆。但是显然，这次放水并不解渴，从全国数据来看，个人房贷的平均利率已经见底反弹，去年下半年最低值为4.52%，今年一季度为4.55%，未来走势将或持续攀升。从6月14日央行和统计局公布的2017年5月份经济数据来看，新增金融机构贷款1.11万亿元，同比多增1264亿元。房贷虽然不低，但同比明显萎缩。居民贷款增加6106亿元，其中中长期贷款增加4326亿元，增速仍然不低，但同比去年同期下滑了近1000亿元，同比降幅创11年以来新低，这意味着房贷利率上调对房贷需求的影响正在逐步体现。从6月份以来的信息看，房贷利率依然在继续大幅上浮，因此，一定程度上也会抑制贷款需求。有学者认为，流动性趋紧是此轮房贷利率上涨的主因，但内因还是金融强监管。银监会对金融市场融资逐渐收紧，逐步落实银行的同业负债不得超出其总负债1/3的严格约束，个人新增房贷占比也有着严格的数量要求。此外，《商业银行押品管理条例》对抵押品的风险管控也应是银行考虑的因素。银行过去两年的房地产抵押品比例过高，最近房价有下行迹象，银行必然会调高对房地产的风险把控力度，所以房地产贷款审批难度加大。中原地产首席分析师张大伟表示，“房贷依然是大部分银行的优质业务，但是房贷的确在收紧，房贷的资金价格上行，放贷难度在加大，信贷利率上行是趋势。近期资金成本持续上升，包括余额宝等固定理财收益年化资金成本已经接近4.1%，这种情况下，叠加管理成本，按揭贷款的基准利率4.9%对于大部分银行来说，已经属于低利润产品。预计目前基准利率为主流的局面将逐渐转变为基准利率上浮。”“购房者的资金成本持续上升，已经逐渐完成了从量变到质变的过程，贷款的压力越来越大。” 张大伟补充道。（原标题：房贷收紧：理财产品预期收益与贷款利率首现倒挂）
本文来源：证券市场周刊·红周刊
责任编辑：毛嘉悦_HN014
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两会以后的房价，是否会继续上涨。利率是否还要上调。
两会以后的房价，是否会继续上涨。还是会降价，另外银行贷款的利率，国家是否会继续调。
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二手房经纪人
房价暂时可能会微降，利息有可能会再次调息。
房天下知识为您分享了一条干货
二手房经纪人
去年年底的时候，我们就收到消息说2011年，央行可能有3次调息！现在只是第一次，还有2次呢！房价就说不准了，现在市场太过混乱，不过按照以往来看，基本以放平为准，可能会短暂小降3-5%，然后缓慢上升~
房价短期会降，利率可能还会上调，你可以到广州万家资讯网看
肯定会涨的！物价已上涨了的！利率不会调，会折拒往向小涨！
市中心的房价可能会有受影响有所下降，周边比较高端的别墅可能不会受太多影响。
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2018年初，各大媒体都争相报道：在经历了一年多的房地产调控新政后，国内一线城市的房价真的降了。如今像北京、深圳、上海这些一线城市的房价较去年同期最高时相比均出现了15-16%的下调。与此同时，一线城市的周边地区房价开始出现较大松动，如廊坊、通州等地区房价出现了不同程度大跌。
不过，很多人都痛苦的发现，一线房价上涨势头是控制住了，但是今年以来房贷利率却呈现上涨趋势，购房者的还贷压力不知不觉中又大了不少。特别是，1月份最后一天，广州市中、农、工、建四大银行同时表示，从2月1日起首套房利率上浮10%起（原来5%）。
从目前全国形势看，房贷利率的确是在快速攀升中，2018年1月全国首套房贷款平均利率为5.43%，相当于基准利率1.11倍，环比2017年12月上升0.93%；同比去年1月首套房贷款平均利率4.46%，上升21.75%。
先让我们简单算一下房贷利率上调后的账：以贷款100万元、年限20年算一笔账：按照等额本息的还款方式，在2017年初贷款八五折优惠计算，每月需要还款6149.76元，20年间累计支付的利息总额约为47.59万元；
而按照利率上浮1.1倍计算，以同样的还款方式，每月需要还款6816.89元，累计支付的利息总额约为63.61万元。这就意味着，今年初首次贷款买房贷款100万元，要比去年初每月多还667.13元。
现在问题是，银行为啥要上调房贷利率呢？我们认为主要有以下几方面因素：首先，前些年第一季度银行在房贷业务上投放过猛，这造成了后续房贷指标过早用完，而且也导致了热点城市房价非理性上涨。为了控制今年房价也出现过快上涨的情况，今年一开始就要遏制住投机投资性需求，并且对其形成高压。
再者，就在去年底，中央经济工作会议召开，并且强调“管住货币供给总阀门，保持货币信贷和社会融资规模合理增长”，所以银行需要做的就是要控制住信贷过度扩张，和业务结构转型。未来银行要将更多的信贷资金流向中小微企业、生态城市建设等实体领域，避免过多的资金流向楼市等虚拟经济领域。
最后，本轮房地产调控已经实施了一年多，一二线城市房价尽管跌幅不大，但成交量却快速萎缩，往往是成交量比去年同期萎缩了30%至40%左右，总体呈现“量跌价滞”的局面。
这说明了本轮房地产调控马上要起到效果了。而如果银行再把利率维持在低位，与其所要面临的房价调整的风险是不匹配的，所以各银行将房贷利率上调，就是要房贷风险与其利率价格相匹配。
面对房贷利率的上调，甚至本月还有37家银行分（支）行暂停受理首套房贷业务。部分刚需投资者叫苦不迭。虽然限贷的目的是抑制投资需求，但难免会误伤部分刚需，有的人一年前想等着房价降了再买会便宜点，可是这么一看真是事与愿违。如果后续房贷利率持续上涨，那对于经济能力有限的刚需来说，买房将会更加艰难了。
不过，我们认为，房贷利率上调，对刚需阶层来说，应该做好规划：第一，了解购房地银行的房贷政策，做好资金预算，量入为出。就是你自己给自己算一笔账，要看未来收入增长能否跟上房贷利率的上涨，如果对未来房贷利率仍持有较大上涨空间，那么不妨继续等待观望。
第二，轻微误伤刚需，总要比都钻政策空子要好。之前银行首套房贷利率很低，很多人为了钻法律空子，通过夫妻双方协议离婚的方式，来使一方净身出户，获得再购买首套房贷的资格，这使得我国的房地产调控效果不彰。
本来是为了惠及刚需的好政策，却成为不少人钻相关制度的漏洞。而现在上调了房贷利率成本，使得刚需购房者的还贷成本大升，之前那些试图通过假离婚而想再购置一套房产的家庭会因融成本上升，知难而退。
第三，对于因房价上涨，房贷利率上涨，而越等越买不起房的家庭来说，不要再想着去年上半年那样，通过消费贷等短期融资途径，来完成购房首付款。而是可以通过房屋租赁、保障房建设、共有产权房等不同途径来解决自己的居住问题。届时，你也不必一定要通过购买商品房来解决居住问题，事实上其他很多渠道可能还更适合你。
近期，国内一二线城市房价出现松动，特别是环京的周边城市的房价更是有较大调整，但是银行利率却始终在上调的趋势之中。这主要是遏制房价上涨和去杠杆早已迫在眉捷，但这么一来，让很多刚需群体房贷利息支出成本增加。
对此，我们认为，现在房地产调控进入关键期，通过上调房贷利率的确会误伤一些刚需，但是这样可以把投机炒房者彻底出清。而对于刚需购房者来说，房贷利率涨了，你也不必真的要买商品房，而是可以通过租赁房、保障房等途径来暂时解决居住问题，而一旦未来房价调整到位，购房者再大举入市何乐而不为？
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