业主在缴纳物业费后，是不是视同与物业公司涨物业费业主缴纳后反悔形成合同

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-02-21 09:06 标签： 物业公司涨物业费业主缴纳后反悔

时间： 17:06发布：重庆合纵律师事务所

业主拒绝缴纳物业费，物业公司无奈起诉，获法院支持

近年来，随着人们生活水平的提高，人们对居住环境的要求也随之提高，人们通常会举全力历尽各种艰辛购买住房。但是，买房的艰辛犹在，住房的烦恼却又不期而至。物业管理公司与业主之间的纠纷种类和形式都在不断增加。

万州某小区多数业主拖欠物业管理费，物业公司巨额亏损，无奈其实业主。作为公司代理人，接受委托后，到现场了解了具体情况，发现业主的多数问题是业主没有找准确责任主体，一概将房屋本身及居住中产生的任何问题都归结到物业管理公司，造成责任主体的错位，将怨气发泄到了物管公司。当然，还有部分业主无任何理由，恶意拖欠物业管理费。由于该案涉及面广，律师极其重视。

针对本案件的实际情况，律师分析，排除恶意欠费的情形，业主的问题主要是存在如下几个方面的偏差：

一．对于物业管理的义务认识不全面，根据物业公司与开发商签订的《前期物业管理协议》物业管理公司的主要义务包括：

１．全面履行物业管理合同，对房产消费者委托管理的房屋、设施及其公共部位进行维护、修缮，承担居住小区及小区内物业的保安、防火、绿化绿扩、清扫保洁以及房产消费者日常生活必需的便民服务。

２．接受物业管理委员会和居民的监督。

３．重大的管理措施提交物业管理委员会审议决定。

４．接受房屋土地管理机关、其他行政管理机关及当地的指导监督。

５．发现违反法律、法规和规章的行为，要及时向有关行政管理机关报告。

律师梳理了一下，物业管理公司主要是对小区的公共设施进行管理和维护，如果针对业主私人物业的维护，修缮，必须以物管公司与业主之间的约定为依据；对于损害公共物业之行为，物业管理公司的义务为及时向有关行政管理机关报告，也就是老百姓们常讲的，物业管理公司是没有权利直接恢复原状的。

该小区业主与物管的纠纷主要有如下几个方面：

1.遗留的房屋质量问题

房地产商遗留房屋质量问题，通常造成业主和物业管理公司之间产生矛盾，这种矛盾在物管纠纷中占很大比例。这类问题主要表现在：房屋工程质量在使用过程中不能令业主满意，诸如房屋存在地面裂纹、烟道不畅、楼顶或卫生间渗水等，而开发商又怠于履行维修义务，对其应负的维修责任采取一等、二拖、三推的态度，保修期一过就“甩包袱”。这样，业主在不能有效处理与开发企业之间纠纷时，将怨气撒到物业公司身上，以拒交物业费的方式维权。

2.物业服务质量不达标

大多数业主拖欠物业费的理由是物业公司没有按合同规定履行义务，服务质量不到位。许多业主在法庭上会向法院提交小区管理现状的照片，比如没有绿化、公共设施残破，维修不及时，保安失职导致业主财产受损，等等。

3.物业与业主沟通存障碍

物业公司与业主之间是服务合同关系，两者的法律地位是平等的。但在现实中，有的物业公司认为自己是小区管理者，业主是被管理的对象;而业主则认为自己是主人，物业公司是自己花钱雇来的。业主与物业公司对双方之间的法律关系各有理解，由此产生的权利义务认识就大相径庭，这种观念上的巨大差异导致双方在沟通中存在障碍。

4.邻里纠纷导致物业与业主之间的矛盾加剧

某小区某号楼一、二楼业主因前一栋楼顶楼业主违章搭建，导致影响其采光。他们认为物业公司应当制止却漠视不管，由此拒交物业费。还有的是因为楼上业主的暖气或管道漏水导致其装修、家具受损，他们认为物业公司应该负责维修，或楼上业主不维修就将责任转嫁给物业公司，拒交物业费。

  针对以上问题，律师给出的解决思路是：

1.商品房有质保期限，不同部位质保期不同，由在交房后，业主不容易找到开发商，而物业公司时刻在与业主打交道，因此，业主要请求物业管理公司积极与开发商沟通，并及时了解问题进展，收集好解决问题的相关记录，为今后的维权做好准备。

2．业委会在与物业管理公司拟定物管协议时，一定要对可以定量的标准定量化，同时，要求物业随时发现问题随时解决。久拖不决，很容易产生并激化矛盾。作为物管公司一定要倾听并真心解决业主反映的问题，随时发现问题随时解决，收费的工作人员不仅负责收费，更要负责听取业主反馈的意见。

3.业主之间的纠纷，可以要求物管公司来解决，但是管理公司此时的角色仅仅是居中调解。相邻权纠纷的相对方是业主本身，因此，业主因为其他业主的侵权行为而绝交物业管理费是违反合同的。在调解中，许多业主很委屈，自己受到了伤害，反而成了被告，而且还往往被判令支付物管费。其实，正如笔者开篇所讲，业主遇到相邻权纠纷，应当向侵权人主张权利，而非向第三者主张。对于这类纠纷，简言之，物业公司无过错。

综上，避免物业纠纷的主要方法：接房时注意房屋质量问题，如果接房后发现问题，及时与开发商沟通，并请求物业管理公司协助；物业服务标准尽量细化和标准化，便于执行，发现物管问题及时解决，避免拖拉，小问题久拖不决成大矛盾；物业管理公司要积极主动倾听业主的需求和主动帮助业主解决问题，充分发挥主动性。

我们根据《合同法》，《物业管理条例》，《前期物业管理合同》等法律法规，律师提出了主张：支付物业管理费并按照《前期物业管理合同》之约支付滞纳金。法院支持了物业管理公司的诉求。

其实，大多数业主是讲理的，物业公司也是不错的。相信只要物管收费合理、服务达标，并切身为业主的利益考虑，不断提高自身素质、提高协调和沟通能力，物业管理与业主的矛盾会减少，业主欠费的情况会也来越少。

2018物业新规：8种情形下业主终于可拒缴物业费

很多买了新房，住进去的人就会出现这样一个烦恼，小区会开始收取相应的物业费，而物业费的标准也是不一样的，有的多，有的少，而很多人会想，物业费到底是个什么，为什么要缴纳物业费，物业费又包含哪些方面呢?而且，业主和物业之间的矛盾也主要是因为物业费的缴纳而起的。根据最新的物业管理条例，以下8种情况可以拒缴物业管理费。

一、新《物业管理条例》的新增规定。

新《条例》新增规定，物业费应保持相对稳定，确需调整的，物业服务企业应当与业主委员会协商，并经业主大会同意。没有成立业主大会的，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

对于在小区中的公共部位进行广告经营等活动，新《条例》也给出了明确规定：未经业主大会同意，物业服务企业不得擅自利用或者擅自允许他人利用共用部位、共用设施设备进行广告、宣传、经营等活动，擅自设置或者擅自允许他人设置营业摊点。另外，物业服务企业不得泄露业主信息，不得对业主进行骚扰、恐吓、打击报复或者采取暴力行为。

二、物业出现这8种情况，可以拒缴物业管理费。

1、物业费的收取应该从业主收到收楼通知书之日算起，而不应该从购房合同写明的交楼日期算起。如果开放商没有通知业主收楼，因此延迟收楼的，业主可以拒绝缴纳这段时间的物业费；

2、物业公司没有和业主签合同的情况，业主可拒交；

3、对于物业公司要求交纳供热、中央空调等动力设备产生的能源费用不在业主交纳范围内的，可以拒绝交纳；

4、物业服务质量过差可暂时拒交，但要有有力的证据，并找寻实质解决办法；

5、物业提供合同内未约定或未经业主同意的服务时，业主有权拒交；

6、物业公司擅自提高物业服务收费标准的情况 ，业主对擅自提高的部分可以拒交。

7、因房屋质量问题还未交房的，物业费是由开发商交纳；

8、物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件的情况，业主可拒交；

三、新《物业管理条例》明确指出。

物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

这对于小区业主更换过前期物业，而没有和后续物业公司签订物业合同服务的业主更为有利，终于可以拿起法律武器督促物业公司提供更为优质的物业服务了。

　　扬州网讯 【市民反映】昨天，某小区的徐小姐来电反映，小区物业在楼下贴了张公告，将每幢楼没有交物业费业主的门牌号公布了出来，这张公示引起了居民热议。

　　【记者探访】记者来到该小区，在五幢三单元楼下看到一张告示，告示内容大致为，根据相关条例，物业公司通过各种方式催缴物业费，至今仍有部分业主未履行支付义务，因此，物业公司有权终止对其继续服务，将依法追缴物业费，随后列出了该楼幢4户未交物业费业主的门牌号。

　　“物业公司上门催缴过物业费吗？我怎么不知道？”看到自己榜上有名，一位业主诧异了，他认为可能自己白天都上班，晚上回来得晚，并没有遇到过物业人员催缴物业费的事情，“都不通知，就让我们上榜，是不是侵犯了隐私权，这种做法恰当吗？”该业主认为，物业公司将门牌号亮在楼道口，这种做法有失妥当。

　　【物业回应】随后记者来到管理该小区的物业公司，据客服主管朱女士介绍，物业自2011年进驻该小区之后，只有当年没有亏本，之后都是在亏本经营，物业费收缴难度较大。“我们电话、短信联系业主，催缴物业费，但还是有业主不肯交纳。”朱女士打开电脑给记者看群发短信的记录，记者发现物业公司确实不止一次发短信催缴过物业费。“2012年有42万缺口，经过我们努力之后，仍有10多万没有收缴上来。”朱女士拿出购房时和业主签订的管理规约，上面写明每半年预收费一次，“这次公示的是2012年没有缴纳物管费的业主。”

　　有的业主以绿化不好、电动车被盗等理由拒交物业费，物管也觉得很委屈。据朱女士介绍，绿化一直是开发商在打理，还没有交付给物业公司。至于电动车被盗，物业会加强安全巡逻工作，但这些不能成为拒交物业费的理由，无奈之下物业公司才公示未交物业费业主的门牌号码。

　　【律师说法】擎天柱律师事务所执行主任张一军律师认为，物业公司公示未缴物业费业主的门牌号码，并不存在侵犯隐私权，因为公示的范围在整个小区，属于一个自治的整体。从另一方面来说，业主应该自觉主动地缴纳物业费，绿化不到位、电动车被盗等原因都不能成为拒交物业费的理由。如果业主认为是物业公司安保不严，导致自己的车辆被盗、被损，可以收集证据起诉物业公司，为自己维权。记者余佳

　　作者：余佳来源扬州网-扬州晚报)

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