房子是用来住的、不是用来炒的_百度文库
两大类热门资源免费畅读
续费一年阅读会员，立省24元！
房子是用来住的、不是用来炒的
&&房地产行业多年畸形发展催生了畸高的房价,两个重要原因就是地方政府对“土地财政”的过度依赖和房地产持有环节几无税负。疯涨的房价已严重脱离了中国的人口结构变化和经济的基本面,潜藏巨大风险。这不仅提高了企业经营成本和城市居民的生活成本,也加剧了社会贫富差距,进而直接绑架了中国经济。
阅读已结束，下载本文需要
想免费下载本文？
定制HR最喜欢的简历
下载文档到电脑，方便使用
还剩2页未读，继续阅读
定制HR最喜欢的简历
你可能喜欢直播实录：杠杆化楼市 2016城市观点论坛福州行 - 观点地产网
直播实录：杠杆化楼市 2016城市观点论坛福州行
&因城施策&基调下开启的新一轮房地产调控新政，核心是去杠杆。那么在供给侧改革、去库存化、因城施策的政策背景下，福州房地产行业会出现何种变化？福州杆杠化楼市的未来又在哪里？在杆杠化楼市的行业浪潮里，房地产企业又将寻找到什么样的机遇？遇见哪些挑战？
5月10日，创立至今12年的城市观点论坛第二次来到美丽的榕城福州。
观点地产网作为论坛官方网站，将对论坛进行全程图文直播。
进入专题：
主持人：尊敬的各位来宾：
大家早上好！
欢迎大家来到福州，来到2016城市观点论坛福州行现场。
城市观点论坛创立于2005年，以推动中国房地产思想发展与建设为宗旨，以房地产开发、城市规划与区域发展为主题。
十二年期间，&城市观点论坛中国行&先后走进青岛、南京、杭州、成都、广州、西安、三亚、武汉、大连、深圳、郑州、长沙、沈阳、呼和浩特、哈尔滨、重庆、福州、厦门、无锡、济南、文登、天津、常州、昆明、贵阳、南昌、连云港、苏州、都江堰等近三十个省市，对中国城市发展进程、房地产建设、行业及金融政策等进行多角度探讨及深度剖析，共同找寻城市动力与地产发展的创新思路。
今天，城市观点论坛第二次来到美丽的榕城福州，让人能够深切感觉到的是，中国房地产行业已进入了深挖市场、精耕细作的时代，这样的时代需要房企在精准解读政策、判断形势的同时还要不断调整求变，以企业远大而稳健的战略、有竞争力的模式与含金量的产品去掌握市场、赢得未来。
&因城施策&基调下开启的新一轮房地产调控新政，核心是去杠杆。那么在供给侧改革、去库存化、因城施策的政策背景下，福州房地产行业会出现何种变化？福州杆杠化楼市的未来又在哪里？在杆杠化楼市的行业浪潮里，房地产企业又将寻找到什么样的机遇？遇见哪些挑战？
为此，我们邀请了众多行业精英齐聚一堂，共同探讨&杠杆化楼市&，寻找新市场背景下行业的思路与对策，为新一轮发展注入新的力量。
最后，请允许我代表本次论坛主办方观点地产新媒体、合作伙伴汇联金融?汇联易家、世邦魏理仕、戴德梁行、世联行、新景祥及5100西藏冰川矿泉水等欢迎各界朋友的到来！
下面请允许我介绍一下今天到场的嘉宾，他们是：&
著名经济学家、社科院城乡建设经济系主任 陈淮先生
福晟集团董事、常务副总裁 何建华先生
金辉集团董事 郑长胜先生
清华房地产校友会副会长，洲联集团董事长 刘力先生
首开地产福州公司副总经理 彭红进先生
富力地产福州公司总经理 谢威先生
华润置地福建区域投资运营总经理 罗忠华先生
阳光城集团福州公司营销副总经理 陈友锦先生
信和置业（福州）有限公司中国业务发展总经理 陈宏斌先生
三盛地产集团总裁助理 孙涛先生
戴德梁行厦门公司总经理 潘育敏女士
世邦魏理仕广州分公司资产服务部副董事 罗铁明先生
福州世联行总经理 黄景毅先生
福州新景祥总经理 熊寿峰先生
观点地产新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人 陈诗涛女士
本次论坛还获得了融侨、泰禾、正荣、融信、世茂、中海、禹洲、正祥、名城等众多福州及福建实力房地产企业的参与，我代表主办方观点地产新媒体再一次感谢在场的嘉宾，以及所有参与、支持2016城市观点论坛福州行的朋友们。
下面有请：观点地产新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士为我们致辞。
陈诗涛：尊敬的各位来宾，上午好！
城市观点论坛第二次走进福州，距离上次2010年整整六年。六年前，中国房地产处于黄金时代，而今天我们面对的房地产业变化真的不小，肯定不再是粗放时代，而是市场急剧分化、房地产业面对的肯定是专业化、细分化、乃至金融化。
最近我在几个城市参观了几家不同的企业，河南建业深耕河南，在做重资产开发时，目前已准备在接50-60个项目做品牌输出及管理，进行轻资产运营模式，并将把轻、重资产比例做到一个平衡点；在深圳，我看见宝能的楼王产品正努力打造品质，其高层坦诚&万宝之争，使得他们不需要再证明自己很有钱，而是要向行业证明宝能可以做品质很好的产品&；在广州，看见金茂把其最高端的产品线金茂府带到广州，目标客户对准的是第二代富裕的广州人，其推广手法之一就是请了著名的导演来拍以两代广钢人的生活为主题的微电影，非常有温暖内涵及社会深度；而在上海，我看见景瑞地产对房子实施&定制化产品&服务定制生活，这个以前不太敢想象的转型升级的战略可能使得他们很快迈向房企前三梯队。
这些都告诉我们，房企一直都在勇于寻求改变，无论是民企还是国企，无论领头人是五零后还是七零后，面对互联网时代，他们都在用智慧及行动在拉长企业生存的长度与广度。
观点地产新媒体也在不断学习与改变，深耕房地产领域十六年，目前正在形成一个行业服务大平台，具体请看这个几分钟的PPT：
观点产品：资讯与数据研究产品、会议及培训产品、观点e定制服务平台产品。
（播放PPT）
最后，再次感谢参与论坛的所有来宾及媒体朋友，相信今天的论坛因为大家的参与将会十分精彩。预祝今天论坛圆满成功！
谢谢大家！
主持人：非常感谢陈诗涛女士的精彩致辞，请您回坐。陈女士致辞结束后，我们今天的嘉宾致辞就到这里，接下来将进行论坛的正式议程。
&因城施策&基调下开启的新一轮房地产调控新政，核心是去库存。而在去库存背景下重新复苏的杠杆化楼市，已经成为中国房地产供给侧改革中的重大命题。
尊敬的各位来宾、朋友们，2016城市观点论坛福州行的大会主题是：杠杆化楼市下面即将展开的是演讲及观点问答环节。
首先，我们将很荣幸地请出今天论坛的第一位重量级演讲嘉宾，有请：&
著名经济学家、社科院城乡建设经济系主任 陈淮先生
陈淮先生，您的演讲时间为30分钟，有请！
陈淮：给我的题目刚才主持人说了&去杠杆楼市与供给侧改革&两个关键词，我们这11年来，观点论坛老在讨论一些ABC的问题，究竟政策有效，还是市场有效，经济学无须回答的问题，包括去杠杆化。主持人词当中说当前核心是去杠杆，去杠杆不意味着房地产业就不该借钱或者少借钱。房地产这种东西从它诞生古今中外非得借钱，加杠杆是完全合情合理，没有不借钱盖房子的事儿，谁有不动产的市场经济。就是山区老农民给儿子娶媳妇也得借钱，动用农村社区资源，因此有杠杆不是应该都去掉，这是第一层意思。房地产业就应该由开发商不借钱，老百姓买房不负债，这个理解为去杠杆是完全不符合经济规律。
第二层要不要去杠杆，去什么杠杆？讲个故事，一个美国人一百万不管是美元还是人民币，买房子，房价涨到130万，当初我是30首付，70按揭，我现在房价涨了30万，是不是应该按3：7的比例，贷款再借21万，拿这21万干嘛？到福州去听观点论坛去。又涨了120万，再加21万，这样的杠杆叫作负债与价格共振杠杆，这种杠杆显而易见是应当严格抑制。在中国二手房买卖中银行给不给再贷款呢，我们没有再贷款机制。夸大中国房地产业杠杆对金融系统性风险的威胁，我觉得我们有高估。危险的杠杆不但与价格共振的杠杆，大家老说炒房子，什么叫炒房子？在福州我一百万买的房子，30首付，70按揭，拿30万首付跟银行借钱借70万，房价涨了130万，马上卖了。因为明天还涨，后天还涨，大后天还涨，因为涨了还卖，你说为什么？我卖了以后拿回130万房款，还掉银行70万的贷款，还有多少现金，60万。这个叫加杠杆，毫无疑问，如果明天、后天、大后天像我们所预期的涨，持有120万的房子划算，还是持有200万的房子划算，答案是不言而喻的。如果明天、后天、大后天房价真的如我们预期又涨了30%，260万，我当然可以依葫芦画瓢，260万卖掉，还掉银行140万贷款，还有120万贷款。还可以30首付，70按揭，可以买400万的房子。也就是说，没有价格共振这样杠杆的市场下，不用全福州的人，全福建的人，包括我们这些人，可以把福州整个福建的房子炒到天上去，这种杠杆才是危险。媒体别以为去杠杆就是负债高了，或者不借钱、少借钱。
第三层中国虽然没有再贷款，我们房地产业有没有危险或者不合理的杠杆化呢？有的。第一层我们负债主体，有一些不合适的，按照证监会的话叫不适合，不合格的负债，有开发商跟银行或者是通过其它方式贷款，贷款以后一旦市场不好，一笔预付款卷款跑了，没有足够的信用能力来承债，这是第一层，这种杠杆显而易见有危险。
第二个我们的负债主体没有退出机制，杠杆杠到底，银行借给开发商钱，开发商还不上，银行毫无办法，只能把烂尾楼收回来，只能把房屋按揭贷款的业主的房子收回来。实际上，在市场经济下这是很容易解决的，那么谁应该承担这个债权人的风险呢？是由市场来分散，我们的市场缺一个参与者，就像我们在世界杯足球赛双方队员都有守门员、前锋、后卫，没裁判，我们缺投资者主体，我们老是打击投资性、投机性的需求，实际上是在打击市场。为什么？银行的资产证券化就是把他的债权转让给资本市场的投资者来承担。还得上你获得，你符合预期的回报，还不上你承担风险。包括开发商，包括银行都同样，有开发商在国外商业地产很少或者几乎没有开发商面对一个一个的散户去买商户的，你买我50平米商户，你买我150平米的店面，没有开发商面对一个个散户，像这次开研讨会动员投资者买他的商户，没有。谁买？商业中心建设过程中就有专门的销售机构或者是基金，大的投资机构给买断了，这样开发商的负债实际上它的销售的收入已经是没有或者很少有风险。那么大的基金什么叫房地产投资基金，房地产投资基金不是给开发商提供开发贷款的金融机构、金融组织，它是长期持有，获取稳定回报为目标的一个投资群体。老百姓投资人普通散户想投资商业地产或者是其他住宅地产、高端地产，你买基金份额就可以。如果你觉得我活不了那么长，过两天想退出，在市场中卖掉就行了，大家对市场的预期够不够。也就是说，这个杠杆只要有比较良性的市场化的退出机制，它本来并不可怕。
第三个缺陷我们债权人的保护不够，比如说我们过去11年来这些年轻人结婚娶媳妇买房按揭贷款，现在是通货紧缩，利率是三十年来历史最低点，还给你优惠，你买了房子，你想过没有你的按揭贷款是长期贷款，20年期、25年期、30年期的。这样一个长期过程中利率远远高于现在水平的机会是9成以上，和现在持平或者低于现在水平的连5%都不到，现在通货紧缩，因为现在利率三十年最低点，想过没想过付按揭的时候，月供里头在前三到五年9成付利息，每月付五千块钱月供，四千、四千五付利息，如果通货膨胀，利率涨一倍，你可能一个月付九千、九千五，你付得起吗？对这样的债权人，那么我们不是仅仅像投资人一样，你活该，你为什么不预期风险，你还不上就收你房子。不是的，我们应当有相应的政策保护他们拥有住房这样的机会。我们的目标是让更多的人民群众拥有自己的资产，让更多年轻人分享城市化的好处。那么遇到通货膨胀，我们有没有相应的政策，迄今为止什么去杠杆化，你在这些负债主体的相应的这种保护政策体系非常脆弱或者几乎接近于零，这是中国杠杆化第三个问题。
第四个问题政府短期负债的杠杆成为我们房地产业的风险。去年2015年连续三期实际上把地方政府债转化为长期债，连着三期每期一万亿，三万亿，为什么？地方政府在建设城市修桥补路，完善基础设施，改善居住条件，改善居住环境，给城市打好发展的物质基础的时候，他一定要投入，提供公共产品。这个公共产品当年的财政收入有经常性财政收入通常是不包含的，只能依靠负债，我们地方政府债并不是一个简单的把它收回去，地方政府不欠钱或者少欠钱或者少欠一点才好，错了，应该是长期性债务，不是靠银行贷款一年到时候得还，或者是信托6个月、8个月或者一年，所谓地方政府债务之所以有危机，短期债务到期无法偿还，他修了一条高速公路连接县城的路，这条路长期对发展起作用，但是不可能在两年内有钱来还本付息。那么实际上这些负债者应当通过市政债的方式，一个不动产征收税，前年囔的比较凶，去年以来去库存化好像有点推迟，这件事还是应该积极匀染的，房地产税或者物业税都是地方政府税收的经常性税收来源。再一个大规模的基础设施建设依靠市政债，市政债债权人不是银行，是资本市场的投资者，而且30年期、50年期，还有99年期，福州市政府30年前的财政收入和今天可以同日而语吗？只需要贴息就行了，所以我刚才说第二大层意思杠杆这种东西在中国有确实存在很多漏洞、短板、薄弱环节，但不是人们以为的不借钱、少借钱。第三层意思别把去杠杆当成去风险，杠杆这个词是个好词，是造就中产阶级一个庞大的社会阶层，必不可少的良性之路。什么叫中产阶级，咱们借此跟大家说一下，在网上颇有一些争论，基本上说的不靠谱、不到位，年收入30万-50万是中产，有的是有房有车是中产，都是胡扯，什么叫中产阶级？就是吃穿用住正常消费之外，还有足够的资产累积能力叫中产阶级。别忘了中产阶级中间有一个字是产，十六大、十七大、十八大只敢提到不断提高中等收入阶层，中等收入阶层不管社会发展哪个阶层都有，人们收入100块-3000块有一个中线，不一定是中产，中产阶级是社会绝大部分群体，第一个关键词大部分群体，第二个具备了资产累积能力。什么叫资产累积能力？简单说，就是支出收入比降到30%或者三分之一以下，也就是说，你和你老婆挣的钱一年吃穿用住，太太该上美容院还是上美容院，老公抽烟喝酒，花完了还有三分之一，你叫中产阶级，听好，这才叫中产阶级。社会大部分人70%、80%到这个程度，大部分人买得起房。中国人买不起房因为我们的财务，我们的财富分布在人口中的分布结构不像发达国家是橄榄型，中间是个大肚子，而是个三角形，金字塔型。财富占有程度每低一个层级，人口比重大一块，大部分人不具备或者不充分具备持有不动产的财产累积能力。经常有年轻记者问我我都大学毕业八年，凭什么我买不起房，我说你挣多少钱，六千，不算少，你花多少钱，五千五。你不具备资产累积能力，房价的高低涨落和你没有什么关系。当你每年的花销占到9成、8成的时候，你基本不具备资产累积能力，称不上中产、不中产，你和产没有关系，你就是工薪阶层。当你的支出收入比降到60%、70%的时候，你初步具备一定资产累积能力，但是你持有的资产能带来收益的财富叫资产，也就是买点银行理财，开个账户，炒点小股，流动性好，变现性强的金融资产为主。降到50%、40%，你具有初步持有不动产的能力，但是你抗风险能力还不强，你老婆跟你离婚你还还得起房贷吗，纪检委查你你还还得起吗，你工作变故等等种种风险，你抗风险能力不够强，大多数人支出、收入比占到三分之一或者30%及以下，我们说这叫作中产阶级，大多数买得起房的条件才具备。
回到刚才的话题，怎么样让大多数达到这个程度，请注意一个非常重要的，借这个机会十多年来我不断地讲，但是不知道为什么媒体老注意一季度比去年同比增长0.3个百分点，这种表面化的问题。什么问题，想说的是什么？就是光靠工资性收入培育不出一个庞大的中产阶级。光给公务员涨工资，企业给职工涨工资，政府推动医保收入水平提高，光靠提高收入培育不出中产阶级。让越来越多人的人民群众拥有资产或者财产性的收入，才能培育出大多数人称为中产阶级。那么再往回走一步，再扯回来，怎么样让越来越多的人拥有财产性收入，加杠杆。因此买房、按揭、加杠杆，是增加人民财富累积能力，培育中产阶级的捷径和必由之路。别给我说房奴这种话，你贷款买房子实际上是杠杆与你财富累积汇报的能力，提高你的能力，我们假定预期房价的上涨和回报加在一块儿，是高于利息，每当还给银行一分钱、一块钱，你的不动产的产权多了一块钱，是个财富累积过程。
那么为什么我们去年2015年股市加杠杆成了系统化的风险，血洗了一部分中产阶级，我们还是回到杠杆这个话题上，给大家上ABC课。股市+杠杆投资和房市+杠杆投资有什么区别？你有30万，买100万的股票，借了70万，这在股市是加杠杆。如果股票跌30%，你被强制停仓，没你什么事。那股市再涨回来和你还有关系吗？没有关系，你连本都折进去了。现在大家帮我想一个问题，你100万买一个房子，30首付，70按揭，福州的房价降30%，现在你成负资产了，你欠银行的钱比你房价的现金还高，还还不还银行贷款，还持有不持有这个房子，持有。两层意思，第一个银行绝不会因为房价低到负债水平之下，就强制拍卖你的房子，只要你按时还贷款，和股市加杠杆债权人不一样。银行当初约定的按揭，我每月还着，即便现在欠你的钱负债规模高于房价水平，只要我还，不能把我房子卖了，我还可以付，还以业主的身份支配这部分财富。第二层意思房价再涨回来，资产谁的？资产还是你的。所以它的抗风险能力和股市的加杠杆是完全不同的两码事。人们的财富风险不是按照现有的负债简单的来衡量的，如果你这个时候断路了，房子让银行收走，真的再想买，首付都拿不出来。实际上虽然你的负债额高于房价现价，但是这里头隐含着还是有一个首付，因为我只要还，而且你还得起、还不起月供，不是房价涨了还是跌了决定，而是你当初贷款的时候就已经评价和评论了的。去杠杆有以上辨析，不是复杂道理，大学一年级经济学教科书写的。
去杠杆讲完，第二个供给侧改革，这个关键词又包含两个关键词，一个叫供给侧，一个叫改革。我们很多专家写了供给侧改革文章，谁都看不懂，包括在下看不懂。还有媒体把它当成一个框，什么都往供给侧里面装，犹如过去往宏观调控里面装，地方政府负债宏观调控一下子，鬼楼宏观调控一下子，城市化宏观调控，宏观调控治不了那些病，供给侧改革也不是万能之药，别把什么往一个新词里面装，半懂不懂，不懂装懂。供给侧改革其实挺简单的，跟大家说的经济学的ABC，我们常听说宏观经济，我们说的宏观调控、宏观政策都是从这儿来的。宏观政策只是一个看天气增减衣服的政策，记好了，今天晚上吃饭跟你太太说这老师说了什么宏观调控，宏观调控就是一个看天增减衣服先机决策的短期政策，今天下雨你出门跟太太说穿件毛衣，至少拿着，这就是他的宏观调控。跟你老板提不提当集团副总没有关系，跟你儿子考不考得上清华大学没有关系。宏观政策、财政政策、货币政策只管当年短期总量关系。我们在上届政府十年调控里头，把对房地产和城市化的影响力重点放在宏观政策中了，放在短期经济运行的稳定程度上，放在你今天或者这个月不得感冒、不拉稀上头，没有注意孩子请外语，没注意让你人际关系，跟老板把业绩搞好，争取提职这样上头，这叫宏观调控。
什么叫供给侧？就是提高我们房地产业自身的资源优化配置的能力，别老让16岁的扛大梁，经验丰富当小工，提高资源优化配置能力和提高增长发展质量。宏观经济学，还有一个微观经济学我们常听说，企业怎么形成凝聚力，形成市场品牌，观点老说工匠精神，这些都和微观经济、微观基础有关系，美国经济从2013年以来强力复苏的就是微观经济，企业技术开发能力、资产质量、市场销售速度都在不断改善微观经济。但对中国这样大的经济体来说，宏观与微观之间还有一个最重要的层级，注意&最&，没有之一，叫中观经济。对于赶超性经济来说，宏观不是最重要的，看天气增减衣服，需要不需要？需要，但是不是你们家你有出息和你儿子有出息的关键，关键是中观经济。什么叫中观经济，两个重要组成部分，一个叫产业经济，一个叫区域经济。结构老升级，房地产业是不是支柱产业，我们淘汰过剩产能这些话叫产业经济学。城市化海西经济的城市群，我们推动房地产大中小城市协调发展，&一带一路&，长江黄金水道开发这叫区域经济，所谓供给侧毫无疑问产业和区域都是改善增长质量和优化资源配置的政策。就是说，我们把过去影响房地产业的政策重心老是看你今天多穿明天少穿，你爹妈老管着你，你老也长不大了，这个政策改善到提高你的竞争力，培养你更完善的人格，在老板面前做的工作更出彩，你就有出息了。这叫供给侧和改革。
那么为什么要改革，实际上我们跌跌撞撞走到今天的房地产业，实际上是市场化程度最高和最低的。最高我们老说房价，这个房价价格就是市场阶级市场一切矛盾的反应，买和卖，供求关系。房地产业最倚重的要素，最基础的经济要素有三个，第一个是人力，第二个土地，第三个资本。三要素中对土地和资金的依赖程度最高的产业是房地产业，但是恰好是土地和资金是由中国垄断供应，市场化程度最低。市场化程度最低的这么一个行业，要改革的就是让房地产业，我们刚才说的杠杆配置到最适合，也就是最有能力、最合格的主体头上，具有最优质的土地，让最高效的支配者来占有，这就叫优化资源配置。大中小城市的协调发展就是优化资源配置，13亿人都想住在北上广深，无论如何住不下，限购、限贷，限娶媳妇都不行。人口均衡分布在不同城市中，特大城市的房价才能有效抑制。过去吃靠退烧药治病，错了，简单来说供给侧改革有很多有趣的故事，也包括去杠杆化，我刚才不一定说得对，我刚才就说从ABC说起，我们给大家或许有点启发。
以上仅供参考，谢谢大家！
主持人：谢谢陈淮先生的精彩演讲，请您留步，在台上就座。
接下来我们进入的是观点答问环节。
杠杆化是房地产交投与房价不断攀升的原因吗？去杠杆化之后的楼市能否继续承担中国经济稳增长的重要作用？去杠杆后的楼市生态又会是怎样？
因此，2016城市观点论坛福州行观点答问的主题是：房地产需要去杠杆吗？
接下来有请答问提问主持上台：
有请 戴德梁行厦门公司总经理 潘育敏女士
主持人：本次观点答问的时间为20分钟。下面，我们将时间交给嘉宾主持人，有请潘育敏女士为我们开启这场观点答问，谢谢。
潘育敏：刚才很感谢陈淮教授完全把这个问题一点一点讲的非常清楚，本来大会给我这边准备了最主要在这个环节中的问题就是中国的楼市需要去杠杆吗，其实我相信都不用我问，刚才教授已经聊得非常清楚了。他不但从杠杆是什么，还有杠杆对房地产业重要的作用，以及现在我们目前楼市出现的问题，为什么大家这么针对去杠杆，这几点讲的非常清楚。我稍微总结一下，其实陈教授这边主要讲杠杆及本身并不是一件坏事，对于我们房地产业的发展也是一个非常重要的因素，问题是出在了目前我们整个房市的一些漏洞上面，目前系统上在应用杠杆上面的漏洞，无论从政府方面或者是个人买家或者是开发商各个角度层面做了一个分析，而且正常的杠杆不单只是要用，而且是要用好，特别是对于培育我们庞大的一个中产阶级是非常有用的，因为我相信在座的很多开发商也是非常理解，对于我们未来的房市能够有一个后劲，能够后续发展还是需要一个庞大中产阶级消费能力的群体才能够支撑我们未来的发展。
刚才听了有一些问题，刚才陈教授对标了一下国外，特别是美国目前在利用杠杆方面的状态。今天在座有很多也是来自于开发商的群体，在开发商这边我们也很长时间就已经讲到了在美国很少把商铺或者小街铺卖给私人买家，风险很难控制得住。在国外通常通过房地产投资信托能够把风险通过资本市场比较平衡的分散出去。那在这里，我想请问陈教授一个问题，这个东西在国内讲了很久，其实很多开发商自己也是很想做这个事情，我相信开发商很多都知道住宅很好做，如果是搭上公建，现在政府比较聪明，很少都是住宅地，很多搭了大量的公建项目。很多开发商觉得这部分也是一个压力，很想通过金融工具更好把这个问题解决，可是这个事情在中国讨论了这么久，能不能请陈教授分享一下观点，我们现在究竟是市场或者政府方有什么样的考虑？是否现在市场条件已经成熟能够做这个事情？
陈淮：主持人说的这个问题，我申明一下，我是个学者，我不知道政府怎么想。一个市场不是只有买和卖，特别是房地产这种长期不动产资产性的东西的买卖和持有和买衣服、买鞋子，甚至和娶媳妇都不一样，娶媳妇是贬值的，媳妇越来越老，房子越住越新，越住越值钱。我们老以为有了供和求就完了，不是的，中间有债权人、投资者的广泛参与，我们调控十多年才懵懵懂懂知道了一点。所以这一届政府把过去国八、国十、国五条坚决抑制打击投资性需求这句话改成鼓励机构和个人买房出租，发育租赁市场。更多的是金融化的投资，流动性好的投资，不特定群体市场化的投资。
REITs并不是机构支配人他的钱，是我们大家的钱，他这个机构并不是他自己是一个公司我这个资产，是替人理财。第二层意思REITs这种东西需要一个和房地产并列的庞大的足够强的市场，你问的这个话题可以让我说到明天天亮，房地产这种产业与煤炭、钢铁、石油、石化不一样，不一样在哪儿？同样需要资本市场，我刚才说的这些传统重工业通常最依赖的是股权融资的市场，像发行股票我有两千万的炼钢能力和一千万的装置，你买了我的股票，你的对标物，你钱的指向是与实物资产相对应，房地产业的开发商没有多少自己的资产。尽管买了地和建的房子是不动产，对这个企业来说它是一个流动性的资产，我拿去卖，不适合用股权融资，最适合用债券融资，包括REITs实际上是一种债权和股权之间的一种杠杆方式。你说它是股权，它又不是股权，REITs买了股票把这个房子买下来。投资者又不是要这个房子本身，可以流动的，我为了获取相对长期稳定回报为目的，就具有债权性质。这样一个多重、多样、多层的市场，才能够完成所谓的去杠杆化和房地产业的健康发展。
潘育敏：另外一个刚才也提到了供给侧改革，刚才陈教授演讲的时候也是一针见血，说的是非常到位。刚才说到供给侧改革无非对于房地产业三样，资本、土地和人力。最需要改革的资本和土地都是控制在政府的手上。我也想替各位请教一下陈教授，因为这两方面其实对于我们像开发商这样一个群体来说，其实他们能够做或者能够准备的东西也是很少的。也想听听陈教授这边的建议，在大谈供给侧改革这样子一个宏观背景下，您觉得我们开发商是要有什么样的心理准备？或者是说对于他们来说怎么样才是一个比较好或者是一个比较良性的市场的状况呢？
陈淮：又问了一个很难回答的问题。
潘育敏：因为我觉得简单的你刚才都已经回答很清楚。
陈淮：咱们构建和谐社会，我怎么样和和谐相处，这个没有办法回答。三分之一是一个好的结论，三分之一要谈谈你的缺点，三分之一要把你老婆培养好。哪有一概而论，怎么能够和谐相处，我们怎么改，我坦率、不客气、不好意思的说三分之一准备去死。什么叫优化，优胜劣汰，提高我们这个产业的质量，就等于有一部分劣质的个体被淘汰。亿万年来狼不断追逐羊群，你给儿子讲故事，大灰狼很坏，羊群很好，就是那帮不好的让狼吃了，羊群才进化。我们供给侧改革有三分之一坦率说恐怕要被淘汰，淘汰的速度越快，效率越高。
第二个最先进化的成长为优质的企业，不一定大企业就好，大一定大的就最有效率，死的都是大企业，金融危机死的世界500强。进化论有两句话八个字，一个优胜劣汰，但是后四个字比前四个字更重要叫适者生存。老虎吃大象，兽中之王，是濒危保护动物。人不保护，它就灭种了，人类多聪明，想尽了物理、生物的办法，听说谁把蚊子消灭了。适者生存，一个市场需要大大小的市场主体，每个人都有他自己的生存能力。比如说通常一个比较大的开发商，开发商主体，一个金融主体，这两个主体但他可能资产持有，各自独立，开发商拿了一块地建的时候，建到一定程度，金融主体把他作为专业销售机构或者持有机构买了，开发商就真正的从负债风险、债务风险、价格风险、市场销售风险中解脱出来，我拿一个差不多合理的回报，将来销售机构卖的房价贵，我不眼红。市场不好了，卖了赔的是他的。我们现在有一个改革促进这样的发展就是营改增，当然金融机构、金融市场不是开发商自己能做的，需要一个社会化的共同发展。个体户、私人私营企业怎么来的，就业失业的压力。当时没办法，政府包不了，大集体包不了，国企包不了，你自谋生路。我们总是在倒逼的改革下迁徙，但是我想房地产业是一个作为开发商市场主体和老百姓住房人这个主体共同推动的一个市场，不管你政府愿意不愿意，主动不主动，效果高还是低，最终我想我们是会进步到这一步，何况我们现在还有互联网等非常有效率的技术手段，逼着你，你用活下去，不用你死，就这么简单。
主持人：谢谢陈淮先生的精彩答问，也谢谢潘育敏女士的主持，请各位回座休息，谢谢。
接下来进入到今天第二场演讲，本次请出的演讲嘉宾是：清华房地产校友会副会长，洲联集团董事长刘力先生
刘力先生的演讲题目是：&地产+&时代的机遇
刘力先生，您的演讲时间为15分钟，有请！
刘力：大家早上好！讲点具体的，现在房地产形势跟之前有一个比较大的差别，玩法也不太一样。先讲几点，第一个在资本方面，各路资本又开始重新涌入市场。外汇管制堵住了海外投资渠道，造成国内资本泛滥。国内内部制造业、股市都不景气，导致资本重新涌入房地产市场。具体分为保险基金，除了基金、不动产等等。机构方面金融市场发展时间非常短，发展非常迅速，快速聚集房地产私募基金，在全国范围内广收项目。很多散户也开始加大在房地产方面投资。
整个地产行业来看，高速发展期已经过了，进入了一种叫新模式，所谓&地产+&这样一种模式。行业在区域业态明显的分化，从区域性市场转换到结构性市场，使房地产领域投资机会不再是全局性、系统性。以城市来看，一二线城市传统房地产项目虽然还有吸引力，但是项目竞争非常激烈，拿地难度越来越大。三四线城市去库存问题还没有解决，所以房地产投资是蛮有吸引力的。这种形势下，我们觉得去细化市场的需求，探索新的问题是企业必须谋划新的思路。所以我们在医疗地产、教育地产、众创空间、文旅地产等方面做了一些尝试和研究，跟大家分享一下。
先看一下最近比较热的养老医疗类地产，首先看一下市场的需求。国家统计局数据显示到2015年末中国60岁以上老人的人口已经达到了2.2亿人，占总人口的16%。65周岁以上老年人人口总数达到了1.4亿人，占总人口的10.5%。以上海为例，60岁以上老年人占总人口比例首次突破了30%这个关口。每人年均养老支出是4万，养老产业每年市场规模将达到10万亿，这个需求非常巨大的。到了2050年老年人口数量达到峰值，超过4亿人，占总人口34%。那个时候差不多每3个人里头就有一个老年人。而现在房地产行业内虽然试水养老地产、医疗地产的开发商不少，更多以传统的房地产模式在开发，这样土地成本高、配套不完善、居住环境差，仍然卖商业地产。一些尝试做设施配套方面，在这一方面高投入，形成专业优势的项目，存在投资成本过高、房产压力大，不少养老项目收费过高，超过老年人承受能力，导致入住率低，养老地产两端都在畸形的发展。
如何解决这个问题呢？可以分成三个方面来讲，第一尝试通过资本市场和金融渠道来解决养老地产的基本问题。让开发商头痛的配套和设施等问题，需要专业的公司解决。养老医疗公司对口专业的养老职业培训学校可以快速复制，提供专业运营团队到这儿拉项目，不是简单的养老项目只配一个医院或者体检中心，首先需要的是养老护理方面的人才。所以健康类的培训学校成为新的资源。另一端老年人根据自己经济水平和身体条件选择适宜的养老项目，而无须通过以房养老的模式入驻。
第二大类教育地产，国内有很多的企业，比如说中锐地产。现在教育市场非常火爆，无论是成人和儿童都是需求的个体，组成了庞大的教育培训市场，而培训业正以每年30%的速度增长，行业整体发展速度非常快。到目前为止全国大中型培训机构2万亿家，保持迅猛发展的态势。2014年我们达到五千亿，其中还不包括潜在的教育数量，这样发展下去2020年市场规模将为达到万亿，这是巨大的需求。现状不是很理想，线上的教育投资炒的很火爆，总体下线下教育资本逐步退出。全面来看教育，教育包括两大层面，一个教学内容的传递，另一个教学过程中的互动，情感交流、互动等等。第一个层面互联网手段已经基本可以完成，第二个层面是线上教育无法实现。老板参加EMBA班、总裁班，核心卖点就是社会关系的纽带，是交友互动的平台。比如在美国第一个上市的职业教育的公司，关键点就是线下和线上的紧密结合。对于我们现在做教育地产的机会，除了主流教育投资，还有教育的细分市场。国外举个例子，学生公寓市场发展成为非常成熟的细分市场。我朋友有专门到国外投资学生公寓，美国、英国比较大的学生公寓的建设。例如美国和英国的这些公司都是优秀的公寓开发商，为了抢夺这些，巨头、私募股权公司或者相关公司抛售这些抢占更多的利润。在众多的交易中，国外资金大手笔加入显得尤为突出，美国这家公司一年时间里在美国四次并购，旗下管理1.3万套学生公寓。等等相关的例子大家可以看一下。所以在英国公寓市场不仅有企业，还包括英国本土美国、中东、东亚、印度和非洲各地的投资。在中国教育行业逐渐成熟市场化的今天，这类高端学生公寓未来也会有强大的市场需求。
第三类就是所谓的众创空间。现状2015年全国有科技孵化器超过1600家，大学科技园115家，在孵企业8万多家，就业人数170多万。去年全民创业潮的兴起，去年下半年至今这个数据飞速增长，主要集中在沿海地区和中部地区。随着政策应运而生大批的众创空间，靠投资孵化项目挣钱为主的公司，各种办公模式如雨后春笋般的开发。老旧的厂房等等成为众创空间联合办公的物理载体。虽然很火爆，但是难点比较突出，目前国内各大联合办公空间的盈利点，租金仍然是主要的来源，其次才是提供服务收取费用以及未来潜在的物业增值。但正是在这一点恰好是产业主要的隐患，在不到一年的时间，部分众创空间走了下坡路，有的关门，有的被兼并。这些问题的本质对创业者来说创业困难只有15%来自于物理空间，比如说创业场所的硬件和设备支持。更大的困难，主要的困难来自资金和政策软件缺乏，其中缺乏资金是投资者遇到最普遍的问题。其次，分别是导师辅导、政策咨询等等。这个领域里面的机会，调整我们的思维，从地产思维，只提供物理空间，最低端的服务转化到做纯服务，从地产思维到服务思维。众创空间投资中投资人一定要评估一下自己的能力，衡量一下自己是否具备各方面的能力，不能只关注物理本身。创业空间解决创业者面临的问题，为创业者提供种类越多，越能深入介入到创业者的项目中去，变成了合伙人。所以，创业企业的成长上市、增值远大于租金的收入。创客空间可以依据自己对创业空间的前景判断，选择与创业者进行何种程度的合作，从而调整自己的收益结构。孵化器最核心价值未来成为他的股东，孵化器有20家企业，有5家上市，股权大幅度增值。
第四类就是文旅、文创类的产业，在这个方面我们有比较多的尝试，还有环保项目我们也在更多的研究，未来都会成为中国地产城市发展方面新的热点。文旅、文创首先驱动还是国内的消费市场，国内消费升级市场巨大，以院线的票房为例，一年里面差不多翻了一番，主要表现在三四线城市，反应中国消费能力潜力巨大。另外一点，举个例子看看迪斯尼上海的开业，迪士尼为什么这么受欢迎，除了时尚、创意能力，最主要掌握了这些所谓的知识产权以及IP。卖的米老鼠、唐老鸭这些孵化产品，这些是别人没有办法去侵权的，有核心的竞争力。现在也有朋友在美国买了IP，到中国各大城市开几个设施，开几个主题公园，有地方政府、大型开发商都有兴趣跟他们合作。
我们可以看一下日本、韩国，包括英国伦敦这些城市，区域非常小，为什么有这么强的竞争力。对中国地产行业未来转型发展，轻资产化有很好的启示。下面这几个项目大家有空可以关注一下，江苏茅山东方盐湖城、曲阜尼山圣境、陕西的汉中园，这是遵义幸福小镇，这一类不涉及到美国知识产权，我们可以大幅去做。
总结一下，未来的地产行业不再是随着地价、房价上涨也能挣钱的行业，在结构性市场中需要投资方擦亮眼睛，大胆远识，精准找到值得投资的新行业、新地产。具体来说归纳为三个口号，细化需求、嫁接资源、转型服务。
谢谢各位！
主持人：谢谢刘力先生的精彩演讲，请您回位，稍做休息。
接下来继续演讲环节，有请下一位演讲嘉宾：福晟集团董事、常务副总裁 何建华先生
何建华先生的演讲题目是：福晟商业地产发展解析
何建华先生，您的演讲时间为15分钟，有请！
何建华：各位领导，各位嘉宾，各位同行，大家上午好！昨天福州又举行了一场土地拍卖会，我们也参加了，昨天推出的地块有6块，有一块是因为报名的不够转为挂牌。现场我去的时候总感觉到跟以前的拍卖是完全不一样，以前座位坐满了，很多开发商投资中心人员会提前到位会抢位置，昨天三分之一没有坐满。我们当时举了一些牌，拿一块地，当时看这种情况，包括后面看到媒体报道说福州是不是土地市场冷。我笑了，我说怎么出这么一个新闻出来，因为大家也知道商业地产对于很多开发商来讲是比较谨慎，包括今天在座很多都是像信和、泰禾、融信、世欧确实这几年在福州有很多的亮点，昨天几块地位置相对比较好，但是体量非常小。
我们福晟集团从广州到福州以后我们原来的思路主要还是以住宅为主的一个产品线，五年前我们也开始将我们产品作为一个升级转型，特别是我们也计划想进入这个资本市场，这几年也涉足了一些商业地产。我们主要的还是做一些写字楼的项目，我想我今天尽量把时间缩短一点，我也是以一个学习的态度来参加这么一场活动。应该说观点媒体的活动非常有意义，前面几次大论坛，还有一些学徒计划我都参加了，原来我觉得可能不抱有很大的希望去参加这么一场活动，大家知道各个城市的商业业态，城市的不同，业态也有所不同。后来我们参加这场活动觉得百变不离其宗，市场的管理等等方面，商业地产这几年悲喜两重天，一些大的卖场开出来，除了有明星带动效益，还有整个业态确实经营还不错，影响力很大。特别是福州几大卖场，推出去，影响力比较大。有的地方整个配套，包括人口密集性不够等等方面，到现在还在施工阶段。说严谨一点，不敢加快施工，考虑到市场还没有培育到位。
我想今天借这个机会跟大家简单分享几点，我们福晟目前在福州其中的4大写字楼在地铁二号线的沿线，经过福马路，还有道路上会看到我们会打四个字，只租不售。这四个字什么含义？可能觉得我们有一点任性，我们出于两个目的，第一个我们这些地段的我们资产还是非常不错，大家也知道写字楼卖出去也有暂时的现金流，但是对未来管理上会带来很多的问题。前几年SOHO产品很流行，现在SOHO产品成为负担以后，写字楼在夹层当中是非常难受。
从五个方面跟大家一起分享一下，福州商业地产的发展的状况。大家也知道我们福州的整个商业广场是有传统的商业街，百货商场，还有Shopping-Mall，包括城市生活中心。从原来的综合体演变为现在的叫商业体的一种模式的一个方向。我想就福州的市场供需关系，还是以数据说话，特别是在2014年的五区的供求价格走势上面是一个非常突出的方面，这里面数据不一一读了。我想有两个特点，第一个这个时候大家也知道通过限购以后，大家大量去买商业产品。还有闽侯商业体量，为什么今天把闽侯重点拿出来来讲，闽侯虽然是一个县，有两大区，一个甘蔗为县城，还有高新区，上街、南屿、南通，这两个板块存量非常多。高新区开发商通过高科技的形式去圈地、勾地，拿了大量低成本的地，造成了很大的库存。第二个它整个周边的配套，高新区高新人才还不够，大学城大量是流通人口。闽侯这个板块，高新区这个也是未来压力相对比较大的地方。
还有就是目前整个福州几大的卖点出现以后，大家也知道从我们恒力、世欧、泰禾、苏宁广场，两大万达广场，包括红星美凯龙爱琴海等等方面的体量推出，还有很多在建马上开业的大型、小型、中型的综合体，未来整个福州的存量是有大概数百万的存量，这个数据还是压力比较大的。我曾经在成都，我们福晟在成都有项目，因为它是西部，有很好的政策，假如你跟政府区里面谈一块地，你的非住宅能够达到51%的时候，你可以跟政府谈条件，这就造成了很多中小企业，特别大型企业有资金实力去跟政府大量谈。现在成都整个商业综合体的存量基本上超过北上广深，我们当时成都在后面继续谈的时候，我们马上决策退出，不在成都做这种综合体。因为我们毕竟不是专业的商业综合体的经营的公司，当然每个项目都会也失败，最近成都有一个项目大悦城项目做得不错，位置不是特别好，经营非常不错。
我想福州商务区，因为我们福晟这几年做四大写字楼，第一个就是大家最清楚的五四路的中央商务区CBD，最早我们也是在这个区域办公，办公有两大特点，第一个进去难、出来难，这是传统的一个中央商务区，造成配套方面没有到位，造成很多企业很想进入这里面，但是也有一点尴尬，大家知道这个地方是非常堵的，造成了配套的问题。但这也不是主要问题，很多人逆反思维，越堵的地方才是人气越旺的地方。目前福州老牌的CBD，这个区域目前出租率还是比较理想，随着未来时间的变化，这个区域也会成为老大难的问题。
第二个海峡金融街板块，金融街板块通过大量的金融机构进入这个板块，还有万达广场，包括一些高大上的酒店进入这个区域以后，这个区域目前整个金融机构，包括一些投行、基金公司、管理公司也进入这个板块，但现在这个区域大家也知道它同时推出了几个超高层的写字楼，存量一下子增大，造成这一年半左右的时间租金压力非常大。但是金融街这个板块存在一个大的问题，地铁没有跟这个区域连贯上，地铁我后面会稍微重点提一下，地铁对福州未来有很大的影响。这是金融街的大的一个情况。
还有一个闽江北中央商务区是省广电旁边，正好我们在这个区域也有一个项目一个超高层，255米高的一个项目。这个区域是很多业内人说这个区域是未来重点发展的区域，我想它有三点，第一个万宝商圈在这个区域的成熟，第二个随着真正的华润万象城，还有苏宁广场，包括很多有实力的房地产企业也好，还是央企的总部入驻到这个区域。还有地铁二号线的下穿。下半年如果大家观察到媒体有一个报道，这个区域有几栋高楼取消掉，按照福州榕城的概念做的108摩天大楼取消，还有周边几栋即将推出的写字楼也取消了。通过了解政府为什么取消这个，他们也说一个主要是存量问题，第二当地的拆迁问题。所以说我想这个区域从居住角度，还有办公角度，商业的角度，这个区域应该说未来整个在福州影响是非常大的，这是中央商务区的一个情况。
重点跟大家一起讲讲地铁，福晟从广州到福州，北上广深很多的企业感受到了地铁带来的便利或者说很多人认为地铁是一种改善交通的理念，我觉得这样的理解是片面的。特别我们福州的地铁一号线南段5&18要通一部分，年底争取全线贯通。可能很多人感受到可能是未来带动的是一种改善交通，其实我理解的是会改变你的整个居住的习惯。地铁沿线的房地产项目会继学区房又是一个上涨价格的概念，现在为了做地铁，很多地方造成很大的拥堵，一要走修地铁的地方头就痛，肯定堵。这个堵给大家造成的阴影，这个路我不想走。随着地铁通了以后，随着地下的贯通，地上的改造，这个带来的是天翻地覆的变化。福州地铁一号线即将开通，二号线已经在全面施工，6号楼、5号楼、4号楼国家发改委已经通过，这个区域大家可以关注。
最后一个我想讲的就是地铁未来福州新区，还有三江口、仓山区应该是一个非常热。最后，我想讲福州未来的发展一个五区叠加，大家知道国家新区、自贸区、海上丝绸之路、两岸经济合作，还有平潭综合实验区，这个应该是非常值得大家去关注的。还是有风险东西在，我简单讲一下，商业地产政策引导是最重要的。中国的政治是政治经济学，整个政策的变化会影响很多，无论是住宅，还是商业，为什么现在出现两级分化，你看昨天拍商业地块就报名的寥寥无几，如果是住宅用地，大家削尖脑袋都要去拍。第二个市场，出租率和入住率的问题，还有资金的问题。因为写字楼是烧钱，从你的拿地、施工、管理、配套、经营团队。最后我想就是一种开发模式，今天很多老师给了我很好的建议，包括前面陈教授给我们很好的建议，我想开发模式是我们未来探讨的一个话题，也借这个机会希望我们通过观点媒体这种平台，以后我们福州区域很多的业内人士可以加强交流和沟通，共同把福州商业地产这个行业打造成一种稳健的发展。
谢谢大家！
主持人：谢谢何建华先生为我们带来的精彩演讲，请您回坐，稍做休息。
下面请出今天大会最后一位奉献演讲的嘉宾，有请：首开地产福州公司副总经理 彭红进先生
彭红进先生的演讲题目是：宽松金融窗口期的地产
彭红进先生，您的演讲时间为15分钟，有请！
彭红进：大家上午好！辛苦了，前面几位嘉宾都讲了很多，我尽量用最短的时间来完成今天题目的分享。我分享的题目叫：宽松金融窗口期的地产。
目前我们国家国民经济，我个人认为是处在一个转型期，为什么说处在一个转型期？通过一个数字，我们大家理解一下。二三十年对外宣传一个数字叫GDP年增长10%，现在的数据是7%。我觉得这个数据起作用很大，接近百分之二三十，一定可以证明我们国家国民经济正处于比较深度的转型。在转型期过程当中，我今天讨论的题目主要是房地产经济，我更觉得房地产投资领域，我把它分为刚性需求的投资。大家都知道一个人结婚、生子就要住房。第二块是改善性需求，随着人们收入的增加，年龄的增长，对住宅的需求一定有改善的需求，这种需求也是刚性需求进一步的发展。第三块就是把房地产投资作为金融的产品，在房地产投资里有投资，要获得一定的回报。从这三块来讲，我觉得第三块投资就要有回报这个概念来说，我们在座的每位都有投资的经历，比如说证券市场、股权市场、古玩，包括福州的寿山石市场，都是一种投资，投资就是希望得到回报。
我们回顾一下房地产政策这几年来，从2010年一直到2014年上半年陆续出台了很多条的抑制措施，我起的标题是&由抑制到支持&。前三、四、五年这些连续的抑制房地产市场发展的这些政策主要是去掉房地产投资泡沫，把投资泡沫挤掉，这是政策的方向性的导向。到了2014年下半年其它一些城市陆续取消了这些政策，我们知道取消政策的结果就是一线城市的房地产迅速反弹。这就带来了一个刚才说的我们房地产在投资领域国家政策的状况，这个状况我觉得可以看出来在投资领域里对国民经济保增长到底是一个什么样的作用，我们每个人有自己的理解。我这儿写了一个股市，就是刚才我们提到的个体投资，另外一个项目我写一个股票的代码，这是我所服务的企业首开地产600376，我不是做广告，我就想毕竟我在这家企业工作了很多年，我认为大家也可以关注这只股票。
由国家房地产政策从抑制转向支持，我觉得一项政策从发出到落地一定有一个过程，有一个我们说叫窗口期。这个窗口期在不同的城市，不同的地方带来的反应是不一样的。我认为是在2015年-2016年整个窗口期就是这样，国家在房地产调控过程中越来越有经验，越来越知道怎么战怎么打。接下来说到了地产，在去年的中央经济会上去库存已经成为楼市主要的风向标，是调控的基调。前面几位专家都提到去库存，对去库存我是这样理解，一方面从国家大的政策讲是提到叫城镇化率，城镇化率和城市化率这两个理解不一样，城市化率涉及到人口迁徙，我们国家提城镇化率，城镇化率对国家的稳定可能更靠谱。去库存由人来买单，这个人在哪儿，我理解国家这套政策非常重要。第二块去库存我觉得就是要从刚才前面陈教授也说了供给侧改革，我觉得作为房地产开发商，我们要在这块拿出我们自己一些改变来。一个项目从选址到你中间的可行性研究、过程管理、成本控制、销售以及后期的物业管理，我觉得非常重要，整个全过程如果你管控好了，一个项目从开始的定位就特别的合理，我个人认为不存在库存。有一些房地产开发商从拿了项目以后，定位非常不合理，还没有出台，他已经是库存。对库存的理解我是这样看的，不同的城市压力不一样，一线城市可能不存在库存压力，一般可能三个月到半年区划掉了。对二线城市要将近一年左右区划掉了，三四线城市确实有库存压力。这是不同的城市，对同一个城市压力主要来自于产品本身和细分、定价。像福州城我觉得市区内的住宅产品应该说不存在压力，像刚才何总讲昨天拍地，开发商寥寥无几，因为产品是商务办公类的产品。这种产品今天也有一个很好的信息，国家出台了一个政策，这样的产品你也可以把它改造成租赁。总的来看，这类的产品不受开发商特别的追捧。如果是住宅产品，蜂拥而至，这是房地产市场产品划分。
在同一个城市里头，区位不同，你选择的项目也会影响库存。还是刚才那句话，一个项目来了，已经是库存。有的项目一出来售光。我们首开在厦门翔安那个地方，不是很好，比较偏，我们有项目。推出来各路要房子，房子有那么难买，我说什么时候开盘，今天上午开盘，最后买了4楼104，一上午推出那么多条，一下子没有了，这样的产品不存在库存压力。开发商要在住宅产业化，被动式住宅这些方面要加强自己的内功。还有提到的营改征，这里面确实其中有一条就是对企业，在这里确实有一定的激励。
最后我想简单说说福州的楼市，我在福州待了五年，从&一万时代&现在福州市区已经进入到&两万时代&。去年以及今年上半年年初不断出新楼王，我觉得&四万时代&很快可以看到，这是勿庸置疑。整体房地产市场会不会有瓶径出现？我觉得福州不存在，这几年整体发展比较平稳，没有忽高忽低的走势，全国还是有瓶颈，刚才说的去库存的这种政策调控，但是福州市场我觉得不存在。我这里写了年窗口期，其实想提示各位，如果对福州房地产有看法，过了窗口期&四万时代&马上来临。谢谢各位！
主持人：谢谢彭红进先生的精彩演讲，请您回坐休息。
亲爱的各位来宾，我们今天上午论坛的演讲环节内容到这里就告一段落，让我们再一次感谢为我们奉献精彩内容的所有嘉宾，谢谢大家。
接下来，我们将进入福州行论坛的重点环节之一--城市观点论坛中国行福州圆桌
政策收紧、利润走低、地价上升、库存受压，新的一年房地产不再一路高涨；当去杠杆化成为楼市政策基调之时，房地产企业如何在市场变革之时维持平稳、快速的销售？
尊敬的各位来宾，本次福州圆桌的主题是：去杠杆化楼市走向
本次福州圆桌的主持嘉宾是：
戴德梁行厦门公司总经理潘育敏女士
接下来有请参加讨论的嘉宾上台，他们是：
著名经济学家、社科院城乡建设经济系主任陈淮先生
福晟集团董事、常务副总裁何建华先生
首开地产福州公司副总经理彭红进先生
清华房地产校友会副会长，洲联集团董事长刘力先生
潘育敏：很高兴今天能把所有演讲嘉宾集到台上进行圆桌讨论，刚才陈教授主题演讲从宏观一个层面来分析了杠杆化情况下整个楼市的情况。现在圆桌讨论也想从微观的方面进行一个切入，聊一下整个楼市，特别我们也是非常关心福州的楼市。现在大的环境下，整个市场上，特别是媒体出现了最多的一个词就是&去库存&和库存压力。首先问一下福州两位开发商，你们的感觉你觉得福州是有一个库存的压力吗？
何建华：这就是一个矛盾，刚才前面想讲这个话题，到处都说去库存，福州哪里存在什么库存压力，但福州运气好，借用了去库存的好政策把它带动。所以刚才彭总也讲到了这一点，所以我觉得福州现在不是去库存的问题，是缺少库存，特别是土地库存太少了。大家知道最近一条新闻出来了，有5600多亩的地即将推向市场，我觉得这个每年都有看到相类似的新闻说有大量的地推出来，往往雷声大雨点小，老是看不到这种出来。所以为什么大家在土地市场达到面粉和面包的价格的时候，大家也担心有这种风险，但是福州这个地方很特殊，三面临江，马上要跨到海边福州新区的概念。我反而多呼吁一下政府多推一点土地出来，真正希望福州还能够达到去库存的压力。谢谢！
潘育敏：问一下彭总，从您演讲当中可以看到你非常乐观的心态。
彭红进：刚才主持人问的福州市场存不存在库存压力，我个人觉得两方面，要看我们开发商提供的产品，住宅产品不存在库存压力，其它综合类的产品一定存在一定的库存压力。我觉得要在产品细分上去研究，但总体来说，还是一句话，福州市场没问题。谢谢！
潘育敏：刚才是福州本地开发商的观点，福州没有库存的压力。也想请教一下另外两位，包括陈教授，还有刘总这边，从外面的一个视角，现在目前中国的楼市基本上也非常清楚，今年一个状况，一线城市火爆，三四线城市巨大的库存压力。福州究竟是一个什么定位？福州从外面人角度经常会把它说是在二线城市，可是福州自己可能也未必这么看，觉得自己靠近1.5线这种概念。所以也想请教一下陈教授和刘总，你们从一个外来者或者从外面观察者的角度，你觉得福州这样一个市场定位，他们会是什么样的一个状况？他们所面临的一个压力，你的关注点会是在哪里？
陈淮：先不接主持人的话，刚才发言老总大会主持人，中央去年放松了有关的限制政策，对一线城市，我要纠正一下，北上广深从来没有放松过，反而是收紧的。所以这个上涨并不是放松，第一个。第二个刚才大会主持人说的那个话不准确，2015年房地产成交面积和成交量超过2013年，创历史新高。2016年第一季度我们的成交面积比去年同期上涨33%，成交金额增长54%，所以房地产市场的估计，我真的不好意思的说一句，不一定看媒体，十几年来央视基本可以不看，基本没说对，这是第一层。
第二层去库存化这件事，需求这种东西是不可以把它消灭的，打个比方，一个小伙子娶一个老婆，不是调控就不娶了，不是放松就娶俩。房地产需求是累计供给和累计需求之间的对比关系，不要一城一地，或者一年、半年、两个月供大于求，还是供不应求说明是库存还是不库存。八到十年的累计供给和累计需求之间的对比，刚才说福州，我们才能说明供和求孰强孰弱。对开发商一个企业来说关键的是今年的销售额、销售目标，但是对于政府或者是研究者来说，他的视角不是以今年能不能卖，今年不买，房地产的需求有个特点，前中后周期非常长，你也可以给你上初三的儿子买房子准备结婚，这个需求可能是八年之后才产生，提前八年你就实现。也可能你结婚五年之后再买房，推迟五年，前中后周期很长。跟吃饭不一样，没有人把昨天的需求推到今天，没有把明天的需求拉到今天来实现。房子的周期不能用一年说明库存还是不库存，多还是少。
第二个房地产的供和求的节奏是完全不同的，上海一出台新的限购政策马上需求下来，但是供给不是在短期内就能够发生变化，两年前的土地和资金政策决定的。
第三个它的发布均衡性，汽车的供和求，假定广州的汽车卖不掉，北京卖，广州汽车运到北京去就行了，但是不能把广州的房子运到北京去卖。这些话题都和所谓去库存连在一块儿，不是简单的房子盖多了，那就应该去库存，如果人人都讨了老婆，每个人娶一个媳妇，再去库存，倒贴钱也去不掉，他也只能是剩女。房子这种东西和股票又不一样，股票的需求是无限大，只要人们相信明天股价会涨，人们会努力把自己的资金投入到股市当中来，负债我要投入。但是房子不会是无限大，你就是出租或者房价上涨，一定是预期未来有更多人住在福州才会产生。如果没有那么多的人口住在福州，那你房价也不会涨。千万不要把去库存化只要当成只要降价或者政策支持或者怎么，人们都买房子、都住房子。房子不能在空间上变的，所以就出现了我们现在也发现在去年中央经济工作会前后对房地产市场的估计，对去库存化估计过重，对分化估计过轻了，低估了。今年一来分化情况比较严重，一线超大城市。但是这个超大城市只是屈指可数，二线城市也只是屈指可数的。刚才你说1.5线或者是二线也可以，跟随超大城市只不过是杭州、苏州、南京，最近一段合肥，屈指可数。这个群体后面是成都、福州、武汉。那么在31个省会、自治区里面，加在一块儿，也不过10个，三分之二的省会城市比如贵阳、西宁、呼和浩特、乌鲁木齐，还有东北三省仍然确实二线城市是去库存也还压力比较大。但我想这和区域经济发展密切联系，不是房地产的问题，在我们2014年、2015年全国经济增速最低的四个省、五个省里面，东北三省占三，除了山西垫底就是他们。所以人口净流出不是去库存政策就可以解决的。
最后一条是小城镇，这是四线、五线城市这是去库存的重点，重灾区，坦率说，这些重灾区恐怕有三分之一甚至更强在未来一段时间的房子，这和当年海南去库存一样，没有那么多的人口涌入，你说让机构给他买下来做个租赁房出租，现在市场化租房比你机构公租房还便宜。别看经济落后，但是当地的房子并不缺。所以我们因城施策、因地制宜变得更重要，我们在福州就说福州，别把去库存那帽子戴在我们头上。但是我们也别高估福州供和求中供不应求的这些因素，也不具备上海、深圳类似的外来需求。有外来人吗？有，也许台湾人会来买，选福州、厦门、泉州，应该选后两个。更别说华人买一套房子存着，在厦门可能有，在杭州可能有，老说上有天堂，下有苏杭，我有足够的钱在这儿买一套搁着。最美好的地方天堂，去的人都没回来，谁也没见过，只好退而求其次杭州买一套。这种外来需求，投资性都算不上，资产配置的需求，只有非常非常少的城市才具备。上海也是，上海人家有一种叫机会收益的需求，比如我世界500强，我把我的亚洲总部建在首尔、台湾，我在中国大陆做生意，一年挣70个亿，把亚洲总部到上海一年挣130个亿，花100个亿买写字楼买不买，比机会收益，不是房价比首尔、台湾贵来决定的。房地产是有趣，但并不是那么简单的学问。
潘育敏：谢谢陈教授，也想听一下刘总的看法。
刘力：补充一点，房地产市场还是要看具体形势，城市化进程虽然是非常快，中国人口已经超过50%。但是这是一线城市最得益，部分的省会城市。看了一下福州去年人口增长是33万，一年里面增长33万，这个趋势能持续十年，300万。不用持续那么久，如果未来几年持续增长，市场相对乐观。我们给很多城市做规划、咨询、研究，比方说东北有一些城市政府的雄伟规划挺厉害的，建新区，但是讲完伟大的构想以后发现一个问题，人口是流出还是流入，人口净流出，这些实现不了。福州在省会城市还是属于发展比较好，虽然比不上一线城市，作为一个边缘，未来几年还是有比较好的机会。
陈淮：刘总，对不起，打断一下，实际上它比一线好，一线暴起暴落，或者人口过度涌入，其实不是一个正常，谢谢！
潘育敏：刚才刘总点到非常关键一个点人口流入、流出的状况对城市的发展，特别是楼市的发展是很关键的一个因素。刚才几位演讲嘉宾对整个在转型中的房企给出了建议或者他们自己集团在做的事情，包括像刘总刚才谈到的&房地产+&概念，福晟的何总谈到集团向商业地产上的转变，彭总也强调了要抓住在现代窗口期，金融宽松的条件下，他们的一个想法和一个动作。我这边也想听一听各位，再更深的聊一下，目前这样子的状况下，房地产企业怎么样能够更好的生存或者有什么更好的办法，陈教授刚才也谈到了可能有三分之一要失望，只能够遭受到优胜劣汰，就希望适者生存。所以也想我们具体再探讨一下&适者生存&这四个字，怎么样让自己成为适应者呢？陈教授，这边能不能再阐述一下。
陈淮：其实房地产企业是容易生存的，为什么？因为他手里的资产有一个最大的特点，一般没有技术贬值或者无形损耗。什么叫无形损耗，比如你买的汽车、手机、电脑、家电，买了你连包装箱还没有打开，一年之后贬值50%。也就是说，它的自然寿命还没有开启，那一半钱不知道哪儿去了。重工业比如钢铁、石油它的设备本来可以用三十年，第五年经济寿命和技术寿命完了，成本过高，经济寿命完了。房地产企业都是优质资产，地越来越值钱，有任何一个城市可以无限多的盖吗，福州供地不够，福州能把全福建的人都住在这儿，住得下吗？无论任何住不下，刘谦也办不到的事儿。第二个是现金，现金是流动性最好。第三个就是在建项目。
房地产企业最大优势手里的资产几乎永远是优质资产，那么为什么房地产企业会死呢？靠风险，你手里有一块原始宝玉，一块翠石非常值钱，雕琢出来身价百倍，但是你没有能力。关键是我们在自己的融资，资源支配的效率以及满足市场急速变化升级，和运用包括互联网在内的技术手段，刚才说的适者生存，要适应这些变化。大的要足够大，但是大的过程中，你一夜之间银行所有环节收你的信贷，你必死无疑，而且死会很难看。小的足够小，就在一个城市深耕细作，或者一个大的项目土地上反复来运作，那么也很有价值。我们很难以一言以蔽之，房地产企业怎么适者生存，没有一幅药可以管用，怎么娶得漂亮的老婆，没有那么的事儿，各有不同。像这样的城市稳定的，需求和供给在博弈中此涨彼消，反复轮动，但是没有大起大落的过程中，对投资者，对居民，对持有人，对开发商都是一个最有利的政策。牛皮式的股市最容易赚钱，知道大盘的高点在哪里，反而是最容易挣钱的。大起大落你经常享受上上下下的快乐，上去了，短期内就翻番。但是过两天又回到原点了，上上下下的快乐。对持有者来说你一个房子不适合，像股市一样高抛低息，我房子卖了，一会儿再买回来，对老百姓持有者不适合，你适合长期持有，对抗通货膨胀，实现自己资产保值增值，提升自己资产信用。资产信用很重要，你有房子在应急的时候拿给银行。
我觉得像这样既有外来需求，又不集中的涌入的，而且和人口脱离，像我说的杭州、上海和人口增长相关性不大的这种外来需求，福州明显不大。杭州、上海有很多人口相关性很小的，北京、广州、深圳都有这样的，这种情况我觉得这个事从中和长期发展来看，它实际上是好，它健康程度是好于一线城市。第二个基础设施改善是福州最大的优势，因为我们无论他有没有商机，有没有资源，都是中央国家一定要重点的投入，不是光依靠你福建，你中央投入来改善你大外部环境和基础设施，高铁、高速、机场、码头、港口这些地方，一个是新疆不用说，都是关系我们核心利益的。第二个是西南，就是面向东南亚的这一块，我们向南出口。再一个稍微复杂一点，我不说了，黄河以北没有外部的出海口，只有面对黄海的出海口，但是面对日本海和朝鲜半岛没有，那个对我们也是核心的一点。第三个就是海峡两岸的海西，不管有没有开发商投资，产业基础如何，那也要改善它，因为它关系我们的核心利益。这个潜台词是不言而喻，所以只要高铁、港口、机场建设不断发展，你说福州好还是不好，本来就是其它省会城市不能与你比，长江有这个待遇吗，郑州有这个待遇吗，和福州关系眼前和中期利益，台湾就要换届，你说福州重要还是不重要。我想如果我们的眼光有稍微开阔一点，看的更高一点，你对你的企业和你的资产，和福州城市的前景这三样应该是有基本估计的。
潘育敏：谢谢陈教授！何总这边。
何建华：我觉得叫适者生存，应该是适合市场的生存。大家说到福建外省的人首先想到还是厦门，但是民营经济最发达又是泉州，福州又是省会。省会代表一个省的文化、经济、政治的中心，福州这个市场是很特别的。我以前很多朋友问我，很多年前他们问我们房地产以后是不是会出问题，房价会不会跌，过几年问哪里会涨哪里会跌，过几年再问我买的房子会不会涨，现在买房子选择对的地方肯定会涨。所以这种问的话题有变化，这个市场也在变化。应该讲我是听着我们陈教授的观点长大，我记得他以前也讲过盒饭的价格不会影响海鲜的价格，原来大量的租赁房、安置房出来，我们自己在业内这么长时间，大家应该会很清楚，现在房地产市场很多的阻力在哪里或者怎么推动，房地产拍卖市场这种举牌不是拼着资金实力的感觉，很多企业拼的是融资能力，融资成本在哪里。大家知道土地成本固定的，建安成本、管理税费、发债能力等等方面，一个比一个低。还有城市之间，刚才提到长沙，十年前的长沙跟福州的房价是差不多，通过这十年的发展，福州已经跨入了&两万时代&，长沙还要七八千徘徊，甚至有的地方卖五六千。而且长沙现在GDP比福州还高，八千多万，福州才六千多。所以我想这些数据有些东西完全太神话也会误导人，我们知道选一个城市，经济、人口、未来潜力、国家扶持政策等等等等方面，很多我们的决策者或者业内大家要客观去看一下这个市场适者生存，还是适应这个市场的生存，这是最关键的。北上广深现在在控，还没有放松，今天陈教授一直讲婚姻、恋爱等等等等方面，看起来很粗糙的例子，深层次含义是非常深的。我们作为在福州，我们身在福中要知福，同时也要看到一个市场太火热、火爆的时候也会存在一些问题，我们盲目地去乐观，可能造成的问题也会很严重。我们很幸运能在这个行业，不是实体经济，不是钢筋、混凝土，整个倒灌，能拿到成本就可以了，我们头脑发热去拿高价地，能不能支撑，还是要有清醒的头脑。我想适者生存最关键是适应这个市场的生存。谢谢！
刘力：房地产从行业从业人员数量会大幅度减少，我认识的朋友大的集团企业，人力资源一天信箱里收到上千封的求职信，北京聘一个人价格很高，现在到北京找工作什么条件都不敢提。我不太清楚开发公司加上项目公司到底有多少，上千家有可能。但是未来几年可能也就30家，30家里面10家本地土豪，10家外地土豪，10家央企、国企等等。假设30家，一年区划比较难。地产行业规模的缩减和寡头化应该是不可避免。什么是房地产商，什么是开发商，到底重点是放在资本上，还是放在操作专业性上。资本里头钱并不是问题，钱有的是投不出去，关键是看看有没有好项目。民间资本特别在福建根本不是问题，虽然莆田系受到一点影响，还是有钱。那至于投在什么样的项目上，如果你是一个孵化器里面的公司，一个小的，盯上你的资金资本有的是，看你有没有好的发展方向。现在很多开发商转型，凭着自己的专业性。有的有一些特殊资源，做医院、养老运营，做教育的，有几个国际教育品牌，这个就会很好的转型。所以未来出路有，但一定你得找到一个专业方向，最好能够手里握着几张王牌，几个特殊的专业资本。谢谢！
彭红进：补充一点，主持人这个话题适者生存，我相信各位都很清楚的，我想一个就是涉及到房地产开发商，像我们从北京来的企业在这五六年，适者生存就是一个例子，其实我们以合作方式生存的，是一个明显的例子，跟本土企业进行合作，这是我们生存之道。第二个生存就是开发出来的产品卖出去了开发商才能生存。刚到福州的时候，我们第一个产品发布会上福州是省会城市，所有全国我们看一下省会城市的二环边的房价都不会很差，我希望你们买，因为在二环边，如果买这样的就是适者生存，现在来看当时的话也是正确的。一个合作共赢，第二个产品适销对路。谢谢！
潘育敏：最后想请各位嘉宾，房地产界被别人问的最多未来房价是涨还是跌，这种问题还是最受关注。我也代表台下的各位问台上的嘉宾，能不能用简单一两句话分享一下你们对未来房市走向的一个看法。
陈淮：这个问题是stupid问题，问我这个病能不能治，斩钉截铁说能治好就是莆田系，凡是说房价会涨会跌那都是江湖人士，我说一个肯定符合规律就是有时候涨有时候跌，总体是涨，但是不排除下跌，它符合规律。什么价格是一条直线的运动呢，福州讲今年或者明年这价格下跌了，也可能后年涨的更高。你说我说它涨好还是跌好呢，这是第一层原因。
第二层涨了你卖不卖，那涨还有意义吗，跌的时候你买不买。所以资产是一个长期过程中，二十年后和今天相比我们不用说过去五年、过去十年，如果那个十年前在福州有一百万买了房子和一百万做了金融理财到今天，那恐怕买房子更不要说随意存款，房价那都是媒体问题。
何建华：世界上没有预言家，只有事后诸葛亮，陈教授说有涨有跌，这种回答最安全。我个人观点就是两极分化，一个市场的两极分化，北上广深一线城市，包括最近涨的比较厉害的苏州、南京这些城市，还会继续往上涨，但是需求也在。三四线城市无论国家怎么支持农民工进城购房等等等等方面，还是库存压力非常大。真正的去库存还真的是这些城市。那开发企业也一样的，有实力的企业越来越有实力了，虽然不管怎么样拿到地王也是地，也有他整个刚才说杠杆的融资能力等等等等方面，有市场的占有率。那越拿不到地的越在原来三四线城市拿到土地，可能压力会越大。我觉得两极分化，一个是企业，一个是市场。谢谢！
潘育敏：福州呢？
何建华：福州前面已经讲的很明白了，如果跟着我们国家政策走，就是听党的话，跟政府走，像福州新区、仓山，包括整个跨江面海这些区域，刚才前面个人演讲里面提到了这种地铁沿线的、配套到位的，我觉得这些地方肯定是没问题的。当然有一些边远的地方，配套没到位的，特别是还不完善的区域，我不点很多地方，还是有很大的压力。我们公司有高管在福州买房子买了十几套，唯一在贵安买一套房子还亏钱。选城市的地段也是很重要的，我们还是非常非常看好福州的市场，福州只会涨，特别是好的区域。那跌的地方有一些配套不大完善，特别是一些原来大量的库存存在的这些边线县城的地方，我觉得还是有压力的。谢谢！
刘力：我非常同意陈主任说的，我换一个表达方式，房价涨不涨不知道，涨不涨有具体情况，但是跌是没有可能的。为什么？卖的比较好的城市可能会继续往上涨，比较差的或者市场确实崩溃的，没有跌的空间。因为房价是一个房产价值货币的表达，你货币本身没有印钞种种问题。还有就是房地产商市场不好，剩下烂尾楼一期建不完，二期不建了，和仓库里的库存不太一样。即便房地产市场不好，也就是卖的慢了，价格想象不出来能够跌多少。谢谢！
潘育敏：问一下彭总，福州什么时候进入&四万时代&。
彭红进：我觉得今年底明年初大家一定可以看到，房价关键看开发商项目的地段。好地段、好地段，还是好地段，福州的好地段在哪儿？城市核心区闽江沿岸这都是好地段。
潘育敏：最后用掌声感谢四位嘉宾精彩的分享，谢谢！
审校：劳蓉蓉
北京：4月住宅成交同比增长233% 五一成交均价创新高
上海：住宅成交环比增长18% 苏河湾成交两套过亿别墅
广州：单周成交首破三千套 “五一”成交史上最高
深圳：4月一二手房成交减半 5月预计27项目入市
厦门：住宅周成交再创新高 市传将出台限价令
你可能感兴趣的话题