人民法院报：房屋买卖 警惕中介陷阱
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人民法院报：房屋买卖 警惕中介陷阱
聚焦消费者权益保护系列报道之三——
房屋买卖 警惕中介陷阱
宋毅 周熙娜 苗振跃
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&&&&随着我国房地产市场的快速发展和国家宏观调控政策的演变，房地产经纪行业蓬勃发展，经纪机构在房屋交易市场中发挥着越来越重要的作用，但也呈现出中介机构参与房屋买卖居间合同纠纷案件不断上升，以及造成案件越来越复杂的局面。
&&&&据北京市第三中级人民法院统计，自2013年8月该院正式受案以来至今已审理涉及房屋买卖居间合同纠纷案件118件，占全部居间类合同纠纷的76.62&%，涉案标的约2000万元，涉及北京多家房地产经纪公司。
&&&&虚假宣传学区房&不应给付中介费
&&&&雷某为解决子女上学问题，欲购买一套学区房。某中介公司遂向雷某宣传推荐杨某的房子属于“学区房”，并口头承诺可以上某个学校。雷某听信中介公司的宣传，与杨某签订了买卖合同。房屋过户后，雷某发现该房并非学区房，而是紧邻学区房的房子，遂拒绝向中介公司支付居间费，中介公司将雷某诉至法院。
&&&&法院审理认为，中介公司未履行如实告知的义务，向购房人作虚假宣传，导致其提供的居间服务有瑕疵致使合同目的无法实现，故雷某不应向其支付中介费。
&&&&■法官说法
&&&&本案中，雷某对于购买房屋存在着特定需求,中介公司在明知的情况下，为获取高额中介费,利用雷某难以判断房屋真实情况的弱势地位，将紧邻学区房的非学区房进行虚假宣传，刻意隐瞒真实情况，并作出可以上学的虚假承诺，使得雷某在不知情、被欺骗的情况下签订合同并履行。合同法第四百二十五条规定，居间人负有如实报告的义务。根据该规定，居间人不得隐瞒有关的重要事实、不得提供虚假情况，否则，如损害委托人利益的，则不得要求支付报酬。因此，中介公司对其虚假宣传、虚假承诺的违约行为应承担相应的责任。
&&&&未尽审查义务
&&&&赔偿相应损失
&&&&2012年，方某在中介公司的居间下与案外人李某签订房屋买卖合同，以420万元的价格购买了一套房屋。中介公司在未向方某出示《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》的情况下，即让方某签署了《存量房交易结算资金自行划转声明》，中介公司也没有核实李某的真实身份信息。合同签订后，该房屋进行了三次网签，中介公司均未到房屋管理局进行房屋权属信息的查询工作，方某亦陆续向李某支付了购房款393万元。在第三次网签完毕房屋尚未过户前，方某得知所购房屋已在办理第二次网签前，被李某抵押给银行用以贷款463万元。至此，方某无法取得该房屋的所有权。因李某已因诈骗罪被判处无期徒刑，方某亦无法全部收回已支付的款项。故方某将中介公司诉至法院，要求赔偿损失300万元。
&&&&法院最终判决中介公司赔偿方某损失120万元。
&&&&■法官说法
&&&&在司法实践中，中介机构通常具备从事居间服务的专业知识，掌握获取、审查相关信息真实性的能力。因此，在委托人提供报酬的前提下，要求中介机构尽到谨慎、合理审查义务不仅体现民法中法律主体地位平等、权利义务对等的要义，也是对房屋交易安全性、稳定性的保障。在房屋买卖过程中，中介机构的合理审查义务对象主要包括对房屋买卖产生交易选择影响的事项及商业信息等。如房屋所有权权属是否明晰、是否设立抵押、是否“满五唯一”（“满五”指房产证从出证开始计算，时间满五年或超过五年；“唯一”指业主在该省份内，登记在国土局系统里的只有这一套房子。通常情况下，满足“满五唯一”条件的房子可免房子的个税和营业税）等。因此，本案的中介公司未对李某身份信息、房屋权属信息等进行审查，未履行对方某的真实信息报告义务，致使方某不能获得房屋所有权，已构成违约，应承担相应的责任。
&&&&承诺办理购房资格
&&&&骗购房人签订合同
&&&&买房人滕某与售房人王某及某经纪公司签订居间合同。当日，滕某给付中介费5万元，与王某签订《房屋买卖合同》并给付王某定金5万元。由于滕某系非京籍的外地人，不具备购房资格，房屋未完成网签等手续。之后，王某与滕某自行协商解除买卖合同，王某已收取的定金不予退还。滕某认为，导致其损失5万元中介费及5万元定金的责任在某经纪公司，遂起诉要求某经纪公司返还5万元中介费并承担相应损失。
&&&&法院认为，某经纪公司未向委托人如实报告订立合同的有关事项，违反了忠实居间义务，应当退还其已收取的居间费。故依法判决解除居间合同，某经纪公司返还滕某中介费5万元并赔偿定金损失2.5万元。
&&&&■法官说法
&&&&在本案中，中介公司在明知买受人是外地人，并不具备购房资格的情况下，虚假承诺可以办理购房资格，使得滕某轻信并与王某签订房屋买卖合同，最终因无购房资格而导致合同不能履行。法官提醒广大购房者，在与中介公司订立居间合同过程中，务必保持冷静和清醒，不要轻信口头承诺而草率地作出决定，而是要认真阅读自己签署的合同文本等相关文件，尽量将中介公司的口头承诺落实到书面合同中，重视对书证或视听资料的采集，切实维护自身利益。
&&&&未审查“满五唯一”
&&&&中介公司有重大过失
&&&&日，某经纪公司与章某签订居间合同。同日，在经纪公司的居间下，章某与石某签订房屋买卖合同及补充协议，约定买卖的房屋应满足“满五唯一”的条件，某经纪公司未在该补充协议上签字盖章。之后，某经纪公司认为其居间服务已经完成，以章某未给付中介费为由将章某诉至法院。章某则辩称某经纪公司提供的房源并非“满五唯一”，某经纪公司对此未尽审查义务，提供房屋信息有误，不同意给付中介费。
&&&&法院认为，某经纪公司有重大过失，其对房屋是否“满五唯一”未尽到审查核实义务。最终判决驳回了某经纪公司的诉讼请求。
&&&&■法官说法
&&&&根据合同法第四百二十七条规定，未促成合同成立的，居间人不得要求支付报酬。在司法实践中，买受人一般会签两份合同，分别是与出卖人之间的买卖合同，以及与中介公司的居间服务合同。本案中，表面上看，章某与石某的房屋买卖合同的签订标志着某经纪公司居间义务完成，但事实上，由于中介公司提供的房源信息并非章某要求的“满五唯一”房型，致使章某在被欺骗的情况下与石某签订合同，并不符合章某的真实意思表示，房屋买卖合同效力本身具有瑕疵。故中介公司作为信息提供方，未促成合同成立，不得要求支付中介费。
&&&&中介“一房二卖”
&&&&损害购房人权益
&&&&李某在某经纪公司的居间服务下，与售房人签订房屋买卖合同并给付了定金。在办理相关手续时，某经纪公司告知李某房管局要求审查相关资质。因搜集相关资料，李某未按约定的付款时间交纳购房款。在李某提出欲与售房人协商时，某经纪公司承诺由经纪公司负责协调，并要求李某不要与售房人直接联系。在李某办好相关手续，交纳了中介费、手续费后，售房人要求涨价，拒绝按原价履行买卖合同。在双方争执期间，某经纪公司又促成售房人将涉诉房屋卖给其他人并已过户。
&&&&最终，法院判决某经纪公司返还李某中介费及代办过户费并赔偿相应损失。
&&&&■法官说法
&&&&根据我国物权法规定，禁止一房二卖，所有权只能归属一方。结合合同法第四百二十五条、第四百二十七条的规定，在房屋买卖交易过程中，作为居间方的中介公司必须履行忠实义务，必须符合诚实信用原则，否则造成房屋买卖合同效力瑕疵不能履行的，不能获得报酬，并承担损害赔偿责任。因此，本案中，中介公司一房二卖追逐利益最大化的行为，本质上仍然是违背了如实报告义务、忠实勤勉义务，且其故意阻断买卖双方联系的行为本身也存在恶意，具有主观过错。
&&&&■司法观察
&&&&中介居间服务存五大问题
&&&&涉房屋买卖居间合同纠纷近几年呈现高发、复杂、多元化的态势，究其原因，除因二手房交易的部分当事人违背诚实信用原则外，中介公司在提供居间服务过程中存在的一些不规范甚至违法违规等行为是这类纠纷产生的重要根源。北京市第三中级人民法院通过对118件涉房屋买卖居间合同纠纷案件调研，总结中介公司在居间过程中存在五大问题：
&&&&第一，虚假宣传和虚假承诺。部分中介公司为促成缔约赚取佣金，故意针对购房人的需求作虚假宣传和虚假承诺，诱使购房人签订买卖合同。如将靠近学区的房屋作为学区房宣传并口头承诺购房人可以上学，将不符合“满五唯一”条件的房屋说成“满五唯一”,&对不具备购房资格的购房人，承诺可以帮助其解决购房资格等。
&&&&第二，故意隐瞒房屋重要情况。为促成买卖合同的签订，部分中介公司经常会故意向购房人隐瞒房屋的重要情况，使购房人在违背真实意思表示的情况下错误地签订合同。如经纪公司隐瞒交易房屋已办理抵押的事实，隐瞒房龄和房屋的性质，隐瞒发生过火灾或“凶宅”等情况。
&&&&第三，故意欺骗交易当事人。为利益的最大化，部分中介公司不惜损害交易双方当事人的权益。如为取得更高额的中介费，在买卖双方履行合同过程中，中介公司又为售房人提供了二次居间服务并签订购房合同，致使出现&“一房二卖”的情况。又如，中介公司为了签订居间合同，在售房人不知情的情况下，为售房人夫妻办理假离婚并伪造离婚证，欺骗购房人能够规避20%的差额税费等。
&&&&第四，未充分履行审核义务。房产买卖居间合同关系中，中介公司需要提供准确的房源交易信息。部分中介公司并未尽到审核义务。如个别售房人在出售房屋时提供虚假材料,而中介公司在对售房人出示的身份证明、房屋权属状态等未经核实的情况下即将房屋挂牌交易，致使许多不具备交易条件的房屋混入市场，影响交易安全，甚至为犯罪分子以售房作为手段实施合同诈骗提供了平台。
&&&&第五，未尽到提示义务。房屋买卖过程中，部分中介公司往往采用格式合同，同时，对减轻或免除中介公司主要合同义务的条款往往未进行加粗或加黑，亦未向交易双方进行充分的提示和告知。
&&&&■法官提醒
&&&&购房当心中介四类陷阱
&&&&北京三中院法官指出，作为中介市场的重要消费主体，消费者应提高自己的法律意识，提高对中介机构“陷阱”的识别能力。
&&&&陷阱一：中介公司将《买卖合同》与《居间合同》合二为一。一般情况下，居间活动中应存在两个独立合同，一个是中介公司与委托人的居间合同，一个是购房人与售房人的买卖合同。现实中，中介公司为确保自身利益的实现，故意提供一个《买卖居间合同》，将《买卖合同》与《居间合同》合二为一，当购房人签订居间合同时，因居间合同中还有买卖合同的内容，从法律上讲，居间人的居间义务已经完成，然而客观上买卖合同的内容只是初步意向，中介公司为购房人承诺的许多义务并没有实际履行，一旦发生纠纷，购房人很难维护自身权益。
&&&&陷阱二：中介公司故意不履行解释居间报酬所对应的具体含义的义务。根据合同法的规定，居间义务完成的标志就是买卖合同的签订，房屋过户属于买卖合同的履行，因此不是居间合同的义务。大部分购房人对该法律专业问题存在认识误区，认为办理过户是中介公司的居间义务。而中介公司利用购房人的这一认识误区，在签订合同时，约定居间报酬不包括网签与房屋过户的费用，但并不予以解释说明，导致一旦房屋买卖交易未能完成时,购房者要求中介公司承担责任的主张往往难以得到支持。
&&&&陷阱三：中介公司故意以口头形式作出部分承诺。为促使购房人签订买卖合同赚取高额中介费，中介公司会对购房人作出许多承诺，如保证过户、帮助融资贷款、没有购房资格的帮助办理购房资格等。但在签订书面合同时，中介公司则会以合同是建委制定的格式合同不能随便更改为由，未将上述承诺落实到合同中。发生纠纷时，中介公司往往否认其曾作过承诺，购房人也无法提供有力证据予以证明。
&&&&陷阱四：中介公司诱使购房人签订规避中介公司责任与风险的文件。居间过程中，中介公司会让购房人签订许多规避中介公司法定义务或减轻、免除中介公司责任与风险的文件。当购房人产生疑问时，中介公司则称上述文件没有实际意义，仅是公司内部要求，不影响购房人的权利等来误导购房人。纠纷发生后，中介公司往往会用这些有购房人签字的文件逃避其法律责任，而购房者则很难维权。
&&&&为此，法官特别提醒交易当事人，在房屋买卖过程中应注意查看经纪公司是否有合法的房屋经纪资质；充分了解房屋建筑结构、区位、房屋历史、权属情况、共有情况等详细信息；认真阅读合同条款谨慎签约，必要时咨询律师；在付款时尽量选择通过第三方资金监管方式进行；交易过程中强化风险意识及证据意识，注意收集发票、收据等相关材料，纠纷发生后要注意保存证据，比如录音、视频资料等。
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中介抄错合同 一字之差引官司 法院认为均不违约
中介粗心写错导致首付时间不一致，买房人的合同上写着3月30日，而卖房人的合同上却写着3月20日。因为这一个数字的差异，买卖双方闹上法庭，各自指责对方违约，南京玄武法院审理后认为，双方均未违约，合同继续履行。卖方不服上诉后，南京中院于近日判决驳回上诉，维持原判。
　　中介粗心写错导致首付时间不一致，买房人的合同上写着3月30日，而卖房人的合同上却写着3月20日。因为这一个数字的差异，买卖双方闹上法庭，各自指责对方违约，南京玄武法院审理后认为，双方均未违约，合同继续履行。卖方不服上诉后，南京中院于近日判决驳回上诉，维持原判。　　一个数字的差异引发一场官司　　2016年1月，外地人王某有意在南京安家落户，通过某房产中介公司看中了仙林地区的一处二手房，并在中介公司的主持下与房主钱某签订了房屋买卖合同，双方商定总价103万。双方在合同中约定，王某支付定金2万元，解押款40万元，办理公积金贷款30万元，剩余的钱于产权证送件当日支付，并约定违约方承担违约金10万元。　　合同签订当日，王某将定金2万元交给了钱某。后双方又达成补充条款，将原合同中约定的40万元解押款，改为由王某按原约定时间给钱某40万元首付款。解押款变为首付款，交付时间不变。不想，就在这交付时间上出了问题。粗心的中介工作人员在誊写时出了差错，王某所持的合同上写着3月30日之前支付40万元，而钱某所持合同上的日期却是3月20日。　　3月28日，王某从银行开出40万元本票，短信通知钱某首付款已经准备好，可以接收了。但钱某却不接受该款，理由是给迟了。钱某说，王某应该在3月20日前付钱，现在才给已经构成违约。王某认为，钱某未与自己好好沟通就断然拒绝接收钱款，目的是以此举达到不出售房屋且不承担违约责任的目的，于是一纸诉状将钱某告到法院，要求钱某继续履行合同并承担违约金。　　法院判决双方均未违约，继续履行合同　　法庭上，王某称，补充条款是3月20日形成的，可能正是由于被告钱某发现了二人所持合同中的日期差，才主张签订补充条款，并将落款日期倒签成3月5日。并且，在3月20日前，乃至到3月28日自己已从银行开出本票，钱某都没有任何催要钱款的举动，只是在自己发短信要求其接收本票时才表示拒收，此后还回避自己的电话。王某认为，自己手中合同的付款时间是3月30日，在此日期之前的3月28日就积极联系对方付款，对方却拒不接收款项，构成了违约。　　被告钱某则表示，签订房屋买卖合同时，三方磋商后约定的40万元给付的时间就是3月20日，是中介公司在誊写时将王某那份合同的日期写错了。虽然原、被告的合同日期不一致，但是合同的真实意思就是3月20日前付款。补充条款并不是3月20日签订的，而是签订于3月5日，补充条款约定王某应在3月20日前支付40万元的首付款。但是，王某未在3月20日前履行合同，而是到3月28日才开具本票用于付款，已经构成违约。　　玄武法院审理后认为，由于中介公司誊写错误，导致原、被告双方对40万元的付款时间约定不一致，而补充条款只是将40万元由解押款改成首付款，付款时间仍为“原时间”，仍然没有明确具体时间。结合案件中的证据，原、被告双方对于拿到履行日期不一致的合同均无过错。王某在签订合同当日便依约支付了定金，后在不明知钱某持有的合同履行日期为3月20日的前提下，在其持有合同约定的日期，即3月30日前开出了付款的本票，并且联系钱某要求付款。而钱某在此期限到达之前或之后，均没有明确向王某提示付款或催款的行为，只是在王某要求付款时拒不接收，所以，不能认定王某是故意迟延付款。钱某依照己方手中持有的合同，认为王某付款已过履行期限亦无过错，因此也不能据此认定钱某违约。基于双方都未违约，法院判决双方签订的房屋买卖合同继续履行。　　一审判决后，钱某上诉，二审判决维持原判。(当事人为化名)　　法官说法&&&　　该案看似是一起由一字之差偶然引发的案件，实则是在房地产买卖热潮中出现的典型案件。去年，南京房价有过较大幅度的上涨，房价的涨幅在一定程度上使得买卖双方对自身利益有了过多的“考量”。其后，国家的一系列调控政策出台，引发了买方、卖方之间新的矛盾。在市场带来的利益刺激下，即使已经签订合同，仍然有人想方设法打“擦边球”，或者千方百计找寻对方漏洞，还有人干脆反悔。　　值得提醒的是，在签订合同前，应尽可能谨慎细致，注意合同中约定的价款、履行期限、履行方式等细节问题。一旦合同签订，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。对于合同履行中出现的政策调整等情形，各方应当本着诚实信用原则进行协商。　　虽然本案原、被告双方均没有被认定违约，但更多的案件中一方当事人被判定违约，除承担违约金外，还要承担房价上涨造成的损失等，从而付出高昂的违约成本。因此，切莫因为一时的贪念而后悔莫及。
罗双江 通讯员 玄研
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合同都签了，房子不卖了，诉卖方违约，中介输官司 房屋买卖 中介合同 有的条款很常见 其实法院不支持
原标题：合同都签了，房子不卖了，诉卖方违约，中介输官司 房屋买卖 中介合同 有的条款很常见 其实法院不支持
　　何女士通过房屋中介卖房，合同签了，房子却没卖。
　　中介拿着合同，一纸诉状告到法院，似乎赢官司是铁板定钉的事。但是，日前重庆渝中区法院判决双方不存在违约。
　　记者调查发现，房屋中介机构正在使用的购房合同中有不少无效条款。
　　中介：卖家违约
　　去年9月12日，家住重庆渝中区巨兴村的47岁何女士，与文女士、重庆九龙坡区科创路某家房屋中介公司签订房屋买卖（转让）合同，约定文女士购买何女士在重庆渝中区大黄路的一处房屋，成交价80万元。
　　中介诉称，合同签订后，何女士一直称忙碌，直到当年11月才来协助买方办理按揭审批手续。后因买方贷款未通过银行审批，需要改签银行，双方第二次签按揭审批手续时，何女士以查看房产证为由，突然收回房产证，并拒绝在按揭贷款申请上签字。随后，何女士单方解除合同，并把定金退还文女士。
　　中介认为，房屋转让合同约定“因何女士原因导致无法办理按揭贷款……除向文女士支付违约金，另向房屋中介公司支付中介服务费1.6万元及赔偿经济损失”。为此，中介索赔违约金1.6万元。
　　卖家：中介违约
　　何女士称，并非自己违约，而是买方经过多方努力，仍无法办理按揭，主动要求解除房屋买卖合同的。中介公司在审查资料时，未了解买方的资信情况，属于违约。
　　何女士还称，房屋买卖合同中约定，“合同签订后，甲乙双方未征得丙方同意自行解除合同即违约”。这是房屋中介公司的格式条款，限制了买卖双方自由交易的权利，加重了买卖双方的责任，有强迫交易之嫌，合同应属无效。
　　法院:不予支持
　　法院认为，第一次按揭未能成功办理，不是何女士的原因；第二次签手续，房屋中介并无证据证明是何女士收回了房产证并拒绝交易。
　　法院认为，房屋买卖合同实为包含了房屋买卖及居间两个合同法律关系的混合合同：何女士与房屋中介公司成立居间合同关系、何女士与购房人文女士成立买卖合同关系。因此，即使何女士在合同履行过程中违约并拒绝出售房屋属实，何女士的行为应当是对文女士违约，不是对房屋中介公司。因此，何女士在履行房屋买卖合同过程中并没有违约。
　　法院还认为，“合同签订后，甲乙双方未征得丙方同意自行解除合同即违约”这一条是以违约金形式确定了无论买卖双方是否履行买卖合同，房屋中介公司均有获得居间报酬的权利。
　　日前，重庆渝中区法院一审判决，对中介公司要求何女士支付违约金的诉讼请求，不予支持。目前判决已生效。
　　重庆晚报见习记者 赵方敏
　　合同上有哪些无效条款
　　重庆君融律师事务所从事民事维权的殷炬律师，昨日提供了几份房屋买卖合同，有些条款看似没有问题，却暗藏玄机。他为此进行了解读。
　　条款1：因甲方原因（如：迟延交付《房地产权证》和相关证件或所交资料缺乏真实性、合法性或出售意向有所改变等）导致无法办理按揭贷款或房地产权转让登记手续……应向房产中介公司支付中介费用xx元及赔偿经济损失。
　　殷炬律师：依据《合同法》，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
　　条款2：甲、乙任何一方违约，造成合同无法继续履行的，由违约方承担丙方中介佣金。
　　殷炬律师：根据《房地产经纪管理办法》，房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。
　　条款3：甲方不得将该不动产委托乙方之外的任何中介机构和个人销售，否则视为违约，应承担违约责任。
　　殷炬律师：委托人可以委托多家中介机构卖房。根据《房地产经纪管理办法》，两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的，只能按照一宗业务收取佣金，不得向委托人增加收费。
　　条款4:争议解决方式：本合同在履行中如发生争议，由丙方（见证方）进行调解。调解不成的，甲、乙双方向房产所在地人民法院以诉讼的方式予以解决。
　　殷炬律师：见证方的责任主要是如果甲乙双方做了虚假证明，就要承担法律责任，而非协调甲乙双方的争议。
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合同都签了，房子不卖了，诉卖方违约，中介输官司 房屋买卖 中介合同 有的条款很常见 其实法院不支持
日 04:09 来源:重庆晚报
原标题：合同都签了，房子不卖了，诉卖方违约，中介输官司 房屋买卖 中介合同 有的条款很常见 其实法院不支持
　　何女士通过房屋中介卖房，合同签了，房子却没卖。
　　中介拿着合同，一纸诉状告到法院，似乎赢官司是铁板定钉的事。但是，日前重庆渝中区法院判决双方不存在违约。
　　记者调查发现，房屋中介机构正在使用的购房合同中有不少无效条款。
　　中介：卖家违约
　　去年9月12日，家住重庆渝中区巨兴村的47岁何女士，与文女士、重庆九龙坡区科创路某家房屋中介公司签订房屋买卖（转让）合同，约定文女士购买何女士在重庆渝中区大黄路的一处房屋，成交价80万元。
　　中介诉称，合同签订后，何女士一直称忙碌，直到当年11月才来协助买方办理按揭审批手续。后因买方贷款未通过银行审批，需要改签银行，双方第二次签按揭审批手续时，何女士以查看房产证为由，突然收回房产证，并拒绝在按揭贷款申请上签字。随后，何女士单方解除合同，并把定金退还文女士。
　　中介认为，房屋转让合同约定“因何女士原因导致无法办理按揭贷款……除向文女士支付违约金，另向房屋中介公司支付中介服务费1.6万元及赔偿经济损失”。为此，中介索赔违约金1.6万元。
　　卖家：中介违约
　　何女士称，并非自己违约，而是买方经过多方努力，仍无法办理按揭，主动要求解除房屋买卖合同的。中介公司在审查资料时，未了解买方的资信情况，属于违约。
　　何女士还称，房屋买卖合同中约定，“合同签订后，甲乙双方未征得丙方同意自行解除合同即违约”。这是房屋中介公司的格式条款，限制了买卖双方自由交易的权利，加重了买卖双方的责任，有强迫交易之嫌，合同应属无效。
　　法院:不予支持
　　法院认为，第一次按揭未能成功办理，不是何女士的原因；第二次签手续，房屋中介并无证据证明是何女士收回了房产证并拒绝交易。
　　法院认为，房屋买卖合同实为包含了房屋买卖及居间两个合同法律关系的混合合同：何女士与房屋中介公司成立居间合同关系、何女士与购房人文女士成立买卖合同关系。因此，即使何女士在合同履行过程中违约并拒绝出售房屋属实，何女士的行为应当是对文女士违约，不是对房屋中介公司。因此，何女士在履行房屋买卖合同过程中并没有违约。
　　法院还认为，“合同签订后，甲乙双方未征得丙方同意自行解除合同即违约”这一条是以违约金形式确定了无论买卖双方是否履行买卖合同，房屋中介公司均有获得居间报酬的权利。
　　日前，重庆渝中区法院一审判决，对中介公司要求何女士支付违约金的诉讼请求，不予支持。目前判决已生效。
　　重庆晚报见习记者 赵方敏
　　合同上有哪些无效条款
　　重庆君融律师事务所从事民事维权的殷炬律师，昨日提供了几份房屋买卖合同，有些条款看似没有问题，却暗藏玄机。他为此进行了解读。
　　条款1：因甲方原因（如：迟延交付《房地产权证》和相关证件或所交资料缺乏真实性、合法性或出售意向有所改变等）导致无法办理按揭贷款或房地产权转让登记手续……应向房产中介公司支付中介费用xx元及赔偿经济损失。
　　殷炬律师：依据《合同法》，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
　　条款2：甲、乙任何一方违约，造成合同无法继续履行的，由违约方承担丙方中介佣金。
　　殷炬律师：根据《房地产经纪管理办法》，房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。
　　条款3：甲方不得将该不动产委托乙方之外的任何中介机构和个人销售，否则视为违约，应承担违约责任。
　　殷炬律师：委托人可以委托多家中介机构卖房。根据《房地产经纪管理办法》，两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的，只能按照一宗业务收取佣金，不得向委托人增加收费。
　　条款4:争议解决方式：本合同在履行中如发生争议，由丙方（见证方）进行调解。调解不成的，甲、乙双方向房产所在地人民法院以诉讼的方式予以解决。
　　殷炬律师：见证方的责任主要是如果甲乙双方做了虚假证明，就要承担法律责任，而非协调甲乙双方的争议。
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