总觉得房子卖亏了？二手房交易如何和买家、中介谈判
首先，你要有套房子
从业近十年，之前不断有人问我“现在能不能买房”，但是从去年开始有人会问我“现在卖房合适不？”其实买房、卖房都应该是一个自负盈亏的事，虽是朋友，但更多是一个参谋角色，凭借自己的经验，告诉对方哪个板块值得去看看，什么项目性价比比较高，买卖中应该注意什么才能避免被套路。
周行是我最近认识的，她的兴趣之一就是做房地产投资，行事干净利索，买、卖都不犹豫，经验渐多，见识过很多买卖双方的坑。周行觉得，卖房这件事的复杂度不亚于买房，坑一样不少，特别是市场下行期和政策出台时。买家为了换房而卖房，没有赶上周期，交易进行一半买家违约的；赶上政策不得已解约又反复扯皮的……买卖众生相，各有苦衷，不如提前预防。
买房、卖房都是大事，有时候一句话就是好几万的价码。对于双方，经验性的意见永远比情绪性的案例更加有用。
周行是北京317新政的亲历者，在过去一年内先后买卖签约3次，在相对频繁的操作中，留心整理了卖家在交易中应该注意的事项，偏操作层面，给房主们参考。为什么没有写买房经验？因为街头巷尾的论调太多了，教人买房的都成大V拿出场费了。
下面是周行的卖房经验，躲坑秘籍。
当然，我们在讨论以下问题的前提是，您为自己的房子制定了相对合理的价格。如何制定相对合理的价格？
我认为需要遵循几个要点：
o 比照大行情找到相应价格区间：清楚当下是上行市场还是下行市场，上行市场卖家硬气，下行市场议价空间大
o 研究同小区在售房源的标价情况以及历史成交价：楼在小区中的位置、楼层位置、户型、装修，每一项都是打分项
o 充分考虑税费计算方式：是否满五唯一、是否满2、原值情况、在高网签和低网签的情况下分别是多少
在标价方面的核心是换位思考，即想象自己是买家，会花多少钱购买你的房子？总的购房成本是多少？当然，为了适应中国人的心理，适当增加一些空间给对方还价，这是老规矩。
在有了心理底价之后，遇到了中介推荐的意向买家，我们需要做哪些准备工作呢？
执售卖前：充分了解买家情况
“知己知彼，百战不殆”在二手房交易中是十分重要的环节，这可以让卖家对交易有个预先的风险判断和心理预期，我们需要通过中介，对买家的情况做以下调研，具体说来，主要分为以下几类
1、基本信息
1）年龄：年轻人在购房方面经验比较少，不会非常计较价格；中年人、老年人比较计较一些细节，在谈判时候会费些心力（此处没有贬义，也是因为他们社会经验丰富）
2）职业：收入情况、单位性质，这会影响对方的贷款资质，提前和中介打探，有备无患。什么样的是优质单位？如事业单位、国企、公务员、500强在银行这里就是优质客户
3）购房资质：中介嘴上会保证“没有问题”，这个口说无凭，在合同签署中，也有这么一个条款。但是，此处强调的是，如果对方因为购房资质等，会出现批贷周期长、利率上浮等问题
2、买房动机
1）刚需：首付一般3成，有组合贷款倾向，还款能力与其职业收入水平相匹配
2）换房：对于周期要求较高，需了解对方是否已卖掉了自己的房子，在上行市场谈判空间小，下行市场对方手持现金，还是有很强的议价能力，但是尤其需要注意时效问题，勿轻易承诺
3）投资：对于周期要求低，手头有多个选择，对市场有一定调研，很可能是杀价最狠的一群人
3、心理价位
最讲技巧的是这一部分，如何了解对方的心理价位？听中介报价是不靠谱的，因为在这个交易中，中介是偏向买家的，甚至有的时候中介会说自己有全款买家，轻易要到你的心理底价。
那么我们如何推测对方的心理价位呢？
1）先看出价
中介第一次报价一定低于买家的心理价位，听到这个价格后不要着急反驳，你只要说“还是太低了，我给的是底价”就行，一般中介会想要将报价的零头杀掉，以显示其价值。你咬定底价已到（实际价格你可以再让一些），观察对方反应，同时有几个可以使用的话术：对方如果全款可谈，对方如果诚意可谈。
2）再看首付比例
如果对方首付比例比较高，一般情况下我们会给到更多的议价空间，但是你不要主动说这个底价，要等待对方出价，只有在这个过程中，你可以了解他的心理价位。
那么要全款很好理解，为什么能要高首付就高首付呢？因为这部分钱是可以提前拿出来的，部分城市资金监管找担保公司可以提前拿款，目前政策监管较严，实际操作需要咨询中介。
需要特别说明的是，如果你需要用对方的首付款解抵押，一定要和中介提前说明，需要做个担保手续，然后用对方的钱去解压，有些客户是不愿意帮助房主解小贷公司抵押的，有的时候就卡在那么几万块钱上。
3）最后谈付款方式
主要分为全款和贷款两种，贷款又分为商贷、组合贷、公积金贷。
全商贷，一般是最快的，但是目前银行额度趋紧，周期较长，可以找银行做贷款业务的朋友咨询近期的放款周期；
组合贷，指的是使用市公积金、省公积金、国管公积金等方式加上部分商贷方式贷款，一般被认为是很慢的方式，但是在不同城市具体情况也不同，比如北京的公积金放款速度极快，在317之后有的朋友5个工作日就收到通知，而在南京，卖家经常拒绝组合贷，理由就是公积金速度太慢，多达2-3个月之久。
全公积金贷，这种只有像北京公积金可贷120万的城市比较常见，毕竟现在房子已经很贵了。
这里需要额外说明的是，如果卖家是为了用这笔钱换房，那么我建议你在下行市场先卖后买，拿到钱或者确定到款周期再订房；上行市场先买再卖，防止你的上家违约，尤其是在北京这种“一周一个涨停板”的城市，周期务必谨慎。最保险的方式是，使用提前放款业务，这一块咨询中介介绍的担保公司，不同的价位速度不同，我就不细说了，粉丝可以在后台留言咨询。
4）其他要求
交房时间，对方如果要求提前交房（尾款到之前都是提前交房），可以用提前交房的租金来做计算，一般不议价，笔者自己的房子精装修并没有出租，因此提前给到对方，买家也没有再还价，但是在附加协议中还是增加了违约赔偿租金的条款，防止扯皮，总的来说，大家彼此认可和谅解是最重要的。
家具，不可拆卸的家具默认是包含在房价总款里的，其余电器和大件家具都是议价筹码，不过话说回来，有些家具的拆卸搬运都是有成本的，不如用作人情赠送给对方。
结合以上几点，了解对方最看重哪一项，尝试用不同的组合方案进行谈判，其中对于房主来说，最有价值的议价模块是提前交房，房主可以借此探到对方的心理价位。
谈判期：学会这几招不会被套路
在卖房这件事上，我们都是从小白开始的，但是如果能够遵循以下几个要点，也是可以避免被套路的。对于卖家来说，最重要的是“钱”和“时间“，具体来说：
1、净得or包税，无论怎么变，心理底价不变
经常有中介问，净得是多少，那么给个包税价可以吗？实际上这是无用功，或者是一种试探的话，一般我们建议净得价，因为后期的税费容易出现扯皮问题，包税价可以计算出一个比净得更高的费用，这样就保证了你的心理底价。
2、钱永远很难在理想时间到账，所以要越快越好
1）宜短不宜长
所有的时间，中介都会以最迟的节点来计算，但是在执行细节上，你要力争最快的点。怎么理解？举例，可以周五去签约的，就不要拖到周一，可以一天办完的，就不要分作两天。
2）充分计算节假
长的节假日需要充分计算在周期中，签约如果是9月的房主就会发现，由于加了一个国庆就会比自己想象中要多花很多时间，因为所有的时间是按照“工作日”来计算的。
3）做提前放款业务
见上文，使用面签后30个工作日放款，手续费虽然高，但是等待时间的利息基本能覆盖成本，赶时间的房主可以采用这个方式
3、正常交房和提前交房，都要避免纠纷
一般的交房时间是尾款到账后，买家会预留一部分定金，在水电和户口确认后打给卖家，交房的时候，中介会到场比照和确认每一项，双方签字。
如果主张提前交房，由于房租和可能的售卖机会都是成本，所以务必在附加协议里标注，如果交易失败，买家从交房日起按照**元/天支付房租，并且承担违约责任（总房款的20%），用以约束对方。如果真的遇上了合约失败，对方又不肯搬出去给你卖房，最起码能保障你的法律权利。
4、别大意！家里几样家具是默认不给带走的
空调、油烟机、灶具、热水器等这些是默认不给带走的，很多房主没有聊清楚，稀里糊涂签了字，到头来也拿不回来，这里要和中介一项一项签字确认，而不能含含糊糊，如果我说你还可以拿走你的窗帘你信吗？
交易期：合同注意事项
交易合同一式三份，上面的学问可不少，要是打起官司，你也就这么一份文书了，专业的经纪人会比照内容一项项和双方确认，我们应该留心这几个点：
1、定金不能少（定金+贷款+尾款=净得价）
在现在的交易中，定金从2万到20万比比皆是，那么为什么我们主张收取更高的定金？因为在中国目前的状态下，如果你和对方发生了纠纷，打起官司来耗个半年，等判决下来了，执行又是个问题，因此只有定金才是“落袋为安”，不要小看这笔钱，如果交易中止，你的房子根据定金数量下浮，卖出去速度也更快，这项权益千万不要大意。
2、每一个周期的最晚时间节点
如上文所说，每一个周期的最晚时间节点，在签字前，双方坐下来，让中介对照日历一个一个给你过，不断调整，直到达到预期。除此之外，能够用一趟办成的事情都放在一次见面中完成，毕竟时间和交通都是成本，尤其是异地卖房。
3、留意新政策违约款项
在今年出现了大量因为政策的违约事件后，中介普遍在合同中增加了条款，大意是出现了政策变更导致交易无法进行的时候，双方无责解约，卖家可以留心你的合约中是否覆盖了这一项。
一般来说，买卖房屋，周期宜短不宜长，“夜长梦多”，尤其在政策多变的情况下，防止有各类纠纷，造成经济损失。
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今日搜狐热点房主欠17万费用没交清 买家帮忙交了卖家不认账_网易财经
房主欠17万费用没交清 买家帮忙交了卖家不认账
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给人帮忙帮出问题来了———市民买下一套二手房后，急于搬家，就帮缴纳了拖欠10年的物管费等，以为是帮了卖家的忙，哪知卖家并不买账，只好告上法庭讨要。按照常理，卖家应该把买家垫交的钱给人家。但在近日，江北区法院的判决是买家败诉。这一纸判决明确了一个道理：没约定的事情最好不要做。
2009年12月，徐某看中了江北区的一处二手房，买房时特别跟卖家王某夫妇提出房屋费用问题，卖家承诺把已经产生的物业费、水费、电费、燃气费等交清了，再把房屋交给他。
双方签订了购房合同，合同约定在办理完产权转移手续后十日内办交房手续，王某、邓某夫妇结清所有费用后交付钥匙。2010年3月，双方办理了房屋过户手续。
为了尽快正常入住，徐某替王某、邓某夫妇缴纳了2001年5月至2010年7月的物管费和其他杂费等共计17万余元，一番装修后，高高兴兴搬进了新家。但是，高兴劲还没过，麻烦接踵而至。
按理说，帮卖家代缴的17万余元，卖家早该还钱了，但迟迟没有动静，徐某只好主动上门交涉。而且双方多次协商也没办法谈拢。
今年4月，觉得很委屈的徐某一纸诉状将卖家告到江北区法院，要求追回自己垫付的款项。
法院开庭时王某、邓某认为，徐某自愿清偿物管费等债务的行为，是为了自己尽快入住，同时也剥夺了二被告对债务瑕疵的抗辩权，“物管费和其他各种费用到底有好多，不是凭嘴巴说说就算数的，这么大一笔钱，难道不斤斤计较算个明白，不可能平白无故就把钱给了。”
卖家还称，当初合同约定，物管费是由卖家缴纳。可现如今，徐某自愿支付费用，就不应该再谈要拿回去的话，更不要说什么享有追偿权。
江北区法院审理后认为，王某、邓某与徐某签订的合同并未约定———如果未结清费用，则由徐某代为履行，只约定一方违约，需向对方支付违约金。因此，徐某代王某、邓某履行债务，并无法律依据和合同约定。
法院还认为，徐某为了自己的利益，在没有合同约定或在王某、邓某委托的情况下，就支付了物业费和杂费，这一代缴行为剥夺了王某、邓某对物业合同履行的抗辩权。
近日，江北区法院一审后驳回了徐某的诉讼请求。
房产遗留欠费与买家无关
晚报新闻律师团成员、重庆森达律师事务所贺天强律师认为，房产转让时遗留的欠费问题，从法律上讲，应该与买方无关。因为合同具有相对性，合同是两者之间的问题，不能涉及第三人。
本案中，房子的转移并不意味着债务的转移。因此，物业公司无权要求新房主缴纳前任房主所拖欠的费用，也不能拒绝新房主缴纳入住后产生的物业费。
贺天强律师还提醒市民，购买二手房时，一定要了解前房主在物业管理费、电费以及各种费用缴纳上是否有拖欠，有必要的话可在合同中注明前房主所欠债务在过户后与新房主无关。(记者 唐中明 通讯员 黄庆华)
本文来源：重庆晚报
责任编辑：王晓易_NE0011
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混 子 说hun zi Shuō
二手房购买最强攻略!
很多人出于购买
学区房、老公房等各种各样的原因
更青睐购买二手房
因此二手房的交易市场
一直很火爆
那么混子要问了
要买二手房的石家庄人
你们真的知道二手房怎么买吗？
如何选小区？
买房有哪些必须知道的常识？
混子今天一一给你解释，收好哦！
POPULAR PRODUCT
买二手房选小区的五个要素
应该怎样选择小区呢？
选小区需要注意
开发商品牌、物业服务、
居住群体、小区口碑等四个要素。
开发商品牌
选二手房时，周边总体环境很容易就能观察到。一些专业的数据比如绿化率、容积率等可以通过中介查询到。
但很多影响生活质量、居住细节的成本很难看得到，这在很大程度上只能依靠开发商的经验和责任心。所以，买二手房也是要看开发商的，选口碑好的知名开发商很重要。
小区的一些特点是需要靠持续生活在里面才能感受到。比如物业服务的质量、社区安全、园林环境包括硬件维护的水准、处理投诉、上门维修的及时性、态度、技术等等，这些看似小事，但真的会影响业主的心情。如果你住过物业服务特别好的社区，就会很难使用物业管理稍微逊色一点的房子。
价格是一道筛子，决定了业主整体素质，而邻居影响着你的生活品质。
别以为这是为了营销所说的危言耸听的言论，大体上来讲，愿意为好生活支付更高价格的人总体上的修养、审美水平要更高一些，并且生活观、价值观更趋同一些。不是说你和邻居会成为多么好的朋友，但最起码你收到的干扰可能会少很多。
居住体验口碑
一个社区就是一个标签。回想一下你和朋友同事聊房子的体验，当某个人说“我住在哪个社区”或者“我住在那个品牌的社区”时，你的脑子里会不会一闪而过给他贴一个标签？
这是一个社区带给你很长久的隐形价值，有可能是好的也可能是坏的。所以，买房之前可以先打听一下意向小区的口碑，这样比较放心。
居住环境和风水问题
众所周知，香港人买房时经常会请风水师去测算风水，可见风水对选择住宅环境还是很有影响的。混子不是迷信，而是觉得，至少在购买二手房时，应该要了解这所房子的一些基本情况。比如：
住宅背景，该二手房是否存在风水学上的晦气，是否会对新主的家庭有所影响。
住宅地势，你所建或所购的房屋与周围环境、周围建筑物的关系。在风水学上，它叫做“势”。包括朝向和面向问题，是否坐北朝南、是否背山朝水、周围的基础设施是否齐全等等。
光线与气，住宅里的光线和气也和我们息息相关。在家居中，阳光、灯光必不可少，风水术讲究的是亮厅暗室，互补与融合。一般来说客厅的灯光相对卧室的要亮些为好，不过这个也要根据具体情况而定。
POPULAR PRODUCT
买二手房如何砍价
即使石家庄房价一直走高，楼市的供需结构的变化，使得卖方一直占据主动，但其实买房仍然具有讨价还价的机会。当房价处于“横盘”阶段时，这给买卖双方讨价还价提供了相应空间。那么买二手房如何砍价呢？需要注意以下几点：
讲究策略进行砍价
由于当前市场具有卖方市场特征，所以买方砍价一定要讲究策略，以提高成功的概率。如果房价持续上涨，卖方对房产的预期会比较高，原本议价空间会比想象的小。这时最好就是针对报价虚高的物业出手砍价，而按照市场平均价格挂牌出售的，则完全没有必要讨价还价。
砍价幅度不宜过大
房产买卖是个反复周旋的过程，价格也是慢慢商量才会有个双方都满意的结果。所以，刚开始砍价时，砍价的幅度不要过大，一方面会让对方接受不了，另一方面为下一步你深入砍价设置了阻碍。
目前市面上能够接受的议价幅度最多不会超过10万元，而对于面积较小的二手房，让价幅度在3万～5万元。当然，对于一些总价超过千万元的高端住宅，让价空间会更大一些。
掌握更多卖家信息
在砍价之前，也需要尽可能多地掌握卖家信息和房源信息，尤其是二手房的弱点有哪些，一定要摸清楚。
多了解卖家多方面背景，以往的购房经历、家庭背景、经济实力、卖房目的、个性等，同时想方设法要取得对方的好感和信任，让他们愿意主动作出让步。
对房子的优劣势要一清二楚，了解优势是方便日后自己居住，而了解物业缺点，则是方便谈判时作为突破口，向卖家施压，使其产生心理暗示：“我的房产有些缺陷，如果不讲价，对方是不愿意接受的”，从而让自己处于有利地位。
建立多次砍价策略
给出对方比你想要的价格还要低的价格，为的就是双方还有一些谈判的空间；这样卖家还价的空间也还是会有的，不至于让对方陷入尴尬。但是如何获得双赢，其实首先要找准房子的估值，毕竟物有所值才是性价比最高的，双方能达成交易的起点就是这个。
当面砍价更为有效
忌讳刚看到房源就砍价。一般情况下，有经验的房产经纪人会在详细了解客户实际需求的前提下再推荐房源，以提高成交的成功概率。
为了砍价成功，买家先不必急于打听价格情况，而是先行接触，在接触过程中逐渐了解情况，谋定而后动。
尽量把对方约来见面作为第一目标，而老客户也约到跟前当面商谈。
借助外力辅助砍价
在谈判过程中，可以稍微向卖方施加一点压力。比如当谈判陷入僵局时，可以让自己的爱人在旁边提示自己，如果对方不肯让步，我们就准备考虑“备胎”，同时还可以煞有介事地商量一番，同时观察卖家的反应，并采取有针对性的举措。
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购买二手房注意事项
应当留意房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
我们应当注意房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
应当尤其注意交易房屋是否在租
有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。
因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
应当注意土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
应注意市政规划是否影响该二手房
有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在可能要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
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购买二手房常见12个坑
随着二手房交易市场的火爆，各种房产纠纷也不断浮出水面，各位想要买二手房的业主，请注意避开买二手房的这12个坑。混子只能帮你到这了！
核实出卖人身份
主要是核实出卖人是不是真正的房屋所有权人，务必核对其房屋所有权证、土地证（或者二合一的房地产权证）、契证及身份证件。对于办理委托公证卖房的情况，通常有许多不可知的风险，尤需谨慎。
核实房屋权属
要看房屋权属有没有争议、有没有被抵押等，首先应查看房屋所有权证，必要时也可以到房管局核对真伪。
注意房屋共有人
若房屋存在共有人，则必须让共有人也在买卖合同上签字。因为过去曾经出现过冒名顶替签字的情况，所以还需要注意仔细核对签名人的身份。
注意房屋是否违章或待拆
注意是否存在用于交易的房屋为违章建筑，或已被列入拆迁范围的情形，否则很可能钱房两空。
注意房屋是否被查封或转让
注意是否存在被依法查封或者被依法以其他形式，限制房屋所有权属转让的情况，避免付款后房屋无法交付。
房屋是否被出租
房屋已出租他人的，会导致买受人无法实际居住。因此买受人务必多次实地查看，核实房屋是否存在出租情况。如有，应尽量要求房东在交易前处理好租赁事宜。
注意土地使用年限
住宅的土地使用期限最长是70年，也有比这个年限短的，住宅房屋的年限是影响房价的重要条件，所以买受人在购买前务必核实清楚。
明确各类税费
二手房交易过程中需明确各项税费的承担，包括增值税、个人所得税、印花税、契税等等
在实际交易中，卖家经常将税费转嫁到买家身上。所以在实际购买过程中，需对各项税费的承担作明确约定。
明确违约事项
如果采取按揭贷款的方式购房，对没有获得银行贷款审批的后续处理方式也要进行约定，避免以后产生纠纷。
明确附属设施
有些房屋中有附属设施（如花园、泳池等），也应该明确价款中是否包含这些附属设施，特别是那些价值较大的设施设备。
各方对中介佣金也应明确约定，并有必要对交易失败后佣金的退还情况作约定。
避免阴阳合同
有的业主为了避税，会签订价款不一致的阴阳合同，像这样的二手房交易存在较大风险。如产生纠纷诉诸法律，法院会认定真实意思的买卖合同。因此应尽量避免签订阴阳合同。
买房时人生大事
千万不能马虎
石家庄人在购买
二手房时可得看仔细了
这其中的端倪
混子已经详尽介绍了
如果你觉得内容很实用的话
就赶快给大家看看
再走啦~让我知道你是爱我哒！
综合整理：混在石家庄
素材来源：网络，如有相关问题请联系
混子微信：
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声明：本文由入驻搜狐号的作者撰写，除搜狐官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表搜狐立场。
今日搜狐热点买二手房，交了那么多中介费，到底承担哪些责任？
买卖二手房过程当中，信息极不对称，为什么呢？
想买房的人找不到房源，想卖房的人又找不到买主，那么在这个背景下滋生了一种公司；
叫做房地产中介公司，这个中介公司的最原始的作用是什么呢？
很简单，汇集大量的房源信息，之后再通过广告等等形式，把房源推出去，供买房人找到合适的房源，这个事是一个多么好的事情，对不对？
房地产中介公司，就通过卖信息的方式，获取信息费用；
那么他就有一个特点，什么特点呢？
就是房源信息的私密性，有的买家房子住进去了，还没见到过卖家，拿房产证的时候，才见到；
当然现在，一般在交易过程中，特别是过户期间，就能见到了，因为程序优化后，双方必须都在场；
在那么一个什么背景下，房地产中介公司只是一个信息的出售者，但是随着房地产市场的逐渐成熟，以及二手房交易中问题的不断涌现，房地产中介公司的责任和义务也越来越多；
不再是那个单纯的信息提供者，而是责任，义务，权利这样的一个载体，肯定是越来越重要；
都知道，在整个二手房买卖的过程中，买方永远是最弱者的状态，为什么呢？
房源信息不是自己的，要花钱买；
交易流程不熟悉，要花钱买；
卖方信息和自己了解到的信息不对称，需要花钱买；
买房子要花钱，双方的中介费得付，双方的税金也得付，一切好像都和卖家没关系似的？
那么，这些房源信息，服务从哪里买，那就是从中介购买，中介公司的责任和义务也越来越多；
那么，现在的房地产中介公司，都会有那些责任和义务呢？
第一：签署买卖三方委托代理协议；
这个房地产委托代理合同约定的内容，直接关系到你的利益，知道为什么吗？
因为它具有法律效力，简单吧？
别骂我，实际内容才是最重要的，签署这个合同要注意哪方面的内容呢？
一是房源信息真实性，有的时候看房也是一个苦差事，对不对：
还有就是一旦进入买卖阶段，是不是独家都无所谓，房屋坐落在哪里他也不敢写错，对不对：
还有就是中介服务的时间，这是典型的出售信息的模型，这个就不多说了。
主要是说权利和义务，以及责任；
二是交易价格，付款方式，税费怎么出，还有中介费；
交易价格就不多说了，双方协议去吧，自由发挥；
付款方式，也不多说了，为什么呢，因为现在都走网签和资金监管程序，基本问题也都规避了；
税费怎么出，买卖双方都有税，特别是卖方，不是唯一住房，会有个税，不满2年会有增值税，这个要约定好谁来支付；
中介费就不多说了，一般中介公司会有规定，接受就买，不接受就先放一放；
三是买卖中介三方责任；
这个是重点，特别是在带不带出租约定，抵押情况，解压，信息真实性，房屋过往情况，查封情况等等要做约定，一个是买方的承诺，一个是第三方的调查，要详尽；
多数问题，可能多会出在这个环节，为什么呢？
前几天，就有一个客户反馈，买了房子，过了户正在装修，来了三个小混混，说是房子在一个月前出租给他们了，一装修就来闹，报警3次警察也不来看一下，怎么办？
可气的是，原房主手机停机，人间蒸发了；
只能起诉房东和中介，让他们去处理，因为三个混混和你一点权责关系都没有；
四是交房问题；
水电煤气，暖气，物业费，电视，电话，户口等等问题的约定；
必要的时候，要约定预留房子尾款，作为牵制的一种协定，否则你等着迁户口给孩子上学呢，他不给你迁走，你不干着急上吊啊？
把这些证都拿到，之后一一过户，一一兑现，才能够算一次完整的交房和买卖；
第二：中介必须承担哪些责任？
上述协议中的约定，实际都非常的明了了，主要就是保护买方，保护自己；
因为自己花一切的钱，不能买个啥也不知道，最后发现买了一个词，叫做上当，那就不好了；
一是真实性以及房屋情况调查的责任；
这个涵盖的就太广了，比如交易房屋权利的来源、现状、有无抵押、有无权利限制等，出售人的资格权利情况；房子的基本情况，年限，有没有漏雨，有无租约、维修基金的缴纳，户口等情况；
还有就是，物业水电煤，欠费情况，剩下的就是算好了税费，交易费用，都有哪些程序等等；
这些都要约定在协议里面，有任何问题，都要拿中介试问，同时写好这是义务，要承担责任；
二是负责交易的全程跟踪和办理；
现在二手房交易都非常的简单，要经过网签和资金监管程序，也不需要因为怎么付款的事情纠结；
过户期间，收集双方当事人过户手续资料、报告、确认、确权时间约定，代收代付应由客户支付的税、费，完成所有交易过户、户口迁移、房屋入住手续等等。
这里提到一点，就是卖方的承诺，买方一定要中介和卖方一起承担责任，或者连带责任；
那么就会有督促的一个程序，遇到问题解决不了，直接起诉中介和原房主，为什么呢？
连带责任，就是起到很好的对自己的，买房人的一个保护，因为咱是弱者，确确实实是弱者；
三是故意隐瞒重要事实或提供虚假情况时要赔偿；
如果中介故意隐瞒了真实信息或故意提供了虚假信息，比如明知出售方不是产权人本人，或者夫妻共同财产一人处理，再或者房屋交易，或者房屋本身有重大漏洞，就介绍给买受人，从而造成买受人的损失的，中介应当承担赔偿责任。
就有一个别墅，曾经凶杀案死过3个人，中介也没有告知，最后原房主和中介一起告上法庭，最后退房，退款，一分不少；
阿永哥点评：
一是有人卖房不想走网签和资金监管程序，那就不买了，安全第一，很可能有猫腻，否则为什么不愿意网签，对不对，这么好的政策，保护双方利益？
二是和中介之间的责任和义务，已经非常的明确了，早已经不仅仅是信息费了，最重要的就是安全，关键的问题之一，除了房款之外安全责任，中介到底能不能承担得起来？
买房卖房，怎么增值，怎么识破花招；
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