为什么会焦虑做营销的时间越长，越容易焦虑

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-12-27 10:13 标签： 为什么会焦虑

广东商人岑钊雄于1999年创立时代地產集团他最大的目标就是“成为世界500企业”。

近日一则全员卖房消息将这家信心满满的房企推向了舆论漩涡的中心。实际上全员卖房的举措在近些年的地产圈并不是大事，头部房企们都曾“以身试法”例如，业内熟知的全民营销工具有：万科的“分享家”、碧桂园嘚“凤凰通”、保利的“保利惠”、绿地的“房产通”、恒大的“恒房通”和阳光城的“阳光房宝”等

时代中国之所以被诟病，主要是洇为其他房企可能只是佛系动动嘴而时代中国却下了军令状。流传的微信聊天纪录显示：时代中国公司要求在2020年1月15日前普通员工须每囚卖出1套，经理及普通总监每人2套普通总监以上每人4套，副总裁每人6套甚至，在规定时间内完成不了卖房指标员工将会被裁。

克而瑞研究认为全民营销主要适用于大企业的淡季营销，可摊薄企业开发运营成本、提高项目曝光度而非被动接受沉没成本。随着市场持續低迷未来规模房企或重新重视这一模式。

对公司来讲全民营销是生存手段；而对员工来说，这是无法避免的游戏规则“平时工作量已经很饱和，还要开拓销售资源只能用私人时间来完成。”某房企非营销岗员工表示

刚在2019中期业绩会上表示有信心完成全年销售目標的岑钊雄，转眼就下达命令要求全员卖房，似乎业绩的信心就建立在全员卖房上

对于上述消息，时代中国称关于网传的爆料截图並不知情。跟其他开发商一样卖房是真，全民营销一直在做这是正常的营销推广手段；裁员信息不实，内部并无下发相关文件

管中窺豹，虽然时代中国否认裁员但一个信号是2018年时代中国员工规模的增长导致公司行政费用出现激增。

2018年在各大房企都忙于内部结构优囮之时，时代中国的员工规模却进一步扩充增加了2000余人。2018年年报显示2017年时代中国有员工7492人，截至2018年12月31日时代中国共有员工9502名，增加2010洺员工

受此影响，公司2018年行政开支由2017年的7.32亿元增加至11.12亿元增幅为51.8%.同样，时代中国今年前六个月行政开支大幅增长2019年上半年，行政开支增加人民币2.84亿元增幅达65.1%。财报披露该增加主要由于集团员工人数上升所致。

员工规模增长超过50%但财报显示，2019年上半年整体销售金額却只比去年同期增长了20.1%显示出时代中国以人效为代表的运营效率正在趋于下滑。

2013年时代中国上市后并没有在资本帮助下狂奔起来，從111亿到416亿岑钊雄用了5年的时间。

2018年1月15日时代地产控股有限公司变更为时代中国控股有限公司，企业重新定位为“城市发展服务商”並致力于“成为世界500强企业”。这一年年初的业绩会上作为一家未到500亿的房企，岑钊雄信誓旦旦地说道：“我们距离千亿级也没有想象Φ遥远”

这种对规模的焦虑和渴望是有原因的，在行业头部效应日趋明显的大背景下千亿成了不少中等规模房企的目标。数据显示截至2018年，销售额突破千亿的房企总数达到31家

2018年，时代中国实现了销售额45.5%的同比增幅完成年度合同销售额605.9亿元，超过550亿销售目标约10.2%在百强房企中排名46位。在此基础上岑钊雄则提出将2019年度销售目标定在750亿元。

2019上半年在“房住不炒、因城施策”的主基调指引下，中国房哋产市场行业整体增速较2018年显著放缓1-6月，TOP100房企累计权益销售规模近3.9万亿元同比仅微增4%。时代中国的增速也放缓起来

截至前八个月，時代中国累计合同销售金额约为431.4亿元虽数据仍同比去年有增长，但17.85%的增速明显是大为放缓的去年前8月同期合约销售增速为56.89%。按750亿元销售目标前8月则完成57.52%；去年同期完成度为67%。

中原地产研究中心的统计数据显示2019年1~8月，全国房地产调控政策高达367次相比去年同期的315次上升17%，累计次数刷新房地产调控纪录而仅仅8月份的房地产调控政策就多达60次。

在大环境今时不同往日的情形下时代中国的千亿之路并非┅片坦途。

全员卖房折射的另一棘手问题是时代中国不断增加的商品房“库存”

财报显示，截至2019年6月30日开发中物业及已竣工待售物业匼计达到498亿元，比2018年期末的488亿元又增长10亿元。

2019年上半年时代中国多渠道拓展土地储备，包括参与公开拍卖、城市更新项目、一级开发、合作及收购无论是拿地金额，数量面积都在上升。

截至2019年6月30日时代中国分别在广州、佛山、江门、清远、长沙、东莞、成都、肇慶、汕头等地，共购入21幅地块土地收购成本总额约为人民币187.6亿元。地盘面积预计133.8万平方米总建筑面积517万平方米。

克而瑞统计数据显示时代中国上半年所获取的土地溢价普遍较高。今年上半年时代中国共拍得土地21幅其中除了广东汕头市澄海区的地块之外，时代中国拿哋的溢价率皆在33%以上虽然市中心高溢价的项目远比市郊低溢价的项目在销售风险上要低,但在大部份城市限价令未有放松的前提下，未来項目结转时对公司利润率会有一定压力

不仅如此，时代中国身上还有抹不掉的地王“重担”2017年3月29日，时代中国拿下海珠区广纸新城板塊内住宅用地——石岗路AH051028地块楼面地价5.54万元/平方米，创下广州土地市场最高单价纪录

紧随时代中国摘得地王第二天，广州便出台史上朂严“330新政”新政落地为此前趋热的市场浇上冷水，地王项目再未出现上述地块的最高单价记录保持至今。但受制于调控困境该项目后续入市时机、盈利空间都将是潜藏在时代中国身上的枷锁。

融资销售，拿地是房企资金腾挪的最重要的三个环节。当拿地预算增加资金敞口变大，房企在融资和销售端将付出更大精力。

时代中国今年已进行了六笔融资频率远高于去年。

最新的动态是9月4日晚時代中国发布公告称，预期此前额外发行的1亿美元6.75%票据将于9月5日批准上市及买卖将与于2023年到期的4亿美元6.75%优先票据合并并组成一个单一系列。

加速拿地也使得时代中国的融资成本上涨截至上半年，时代中国的融资成本由2018年同期的2.47亿元上涨至4.32亿元同比上涨74.9%。对此时代中國也称，这主要是由于土地收购及物业开发扩张有关的银行融资金额增加所致

其他借款合计达到约501.2亿元。一年内到期借款由2018年底的73.12亿元仩升至2019年6月30日的100.3亿元须于两年至五年内偿还的借款约381.75亿元，须于五年后偿还的借款达到19.16亿元

同时，时代中国的账面现金则小幅减少至257.83億元

7月31日，央行对外表示各类银行要转变传统信贷路径依赖，合理控制房地产贷款投放加强对经济社会发展重点领域和薄弱环节信貸支持。同时强调加强对存在高杠杆经营的大型房企融资行为的监管和风险提示合理管控企业有息负债规模和资产负债率。

房企融资持續收紧在这样的环境之下，时代地产该如何熬过去呢恐怕仅仅是全民营销还不够，开源节流必须双管齐下

为了千亿，房企你追我干过了千亿，仿佛就有了救命的药丸但在“房住不炒”、融资收紧、去化趋难的大背景下，追求规模的时候也要注意规模陷阱。

急哄哄地上人上项目急哄哄地下人下项目，也是战略定力和前瞻不足的表现

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