楼盘定价的依据是什么？哪些因素影响楼盘价格?_张家港房产
楼盘定价的依据是什么？哪些因素影响楼盘价格?
&发表于： 15:55:07&&共被阅读过893 次&&
& & & 楼盘的建安成本差异不大，为何不同的楼盘的价格却如此不同？有的楼盘即使是自住，配套和周边设施差异也不大，而价格却可以差到好几万？购房指南就来解释下，楼盘定价的依据都是什么？（）
& & & 在拍地之前，这是被深刻研究过的，定什么价格，一般以周边同类同质的竞品楼盘为参考，然后进行细化的比较，制定预定价格，进行静态效益动态风险的评估，如果利润率在10%以上，一般才会考虑拍地。
& & &&等到预证下来开始卖的时候再根据市场行情调整价格，以回款速度和利润控制为目标。至于影响价格的因素，主要有以下几个方面：
& & & 1、楼板价（招拍挂或者协议或者......）；
& & &&2、建安成本；
& & &3、本身品质定位（高端项目定位与刚需区别）；
& & &4、户型设计优劣势（90平三房还三开间朝南什么的）；
& & &5、精装标准；
& & &6、商业配套（自身有无商业配套；距本市个区域商圈距离）；
& & &7、交通配套（公交站，地铁站）；
& & &8、学区（幼儿园，小学，好的教育地产溢价空间大的不得了）；
& & &9、周边环境（有无高架、菜场、垃圾场、变电站、臭水沟）等等。
& & &这些都是看的到的显性因素，还有的就是开发商根据自身情况做的调整，比如现金流出问题的之类，再有的就是市场行情，这个很明显，市场差的时候降价促销此起彼伏。
& & & 综合一下，主要的以下几个指标：
& & & 1、财务上安全性：就是成本因素的综合考虑。除了建筑和土地成本外，资金获取的成本、营销成本也在其中。算财务安全是要知道底线在哪儿。
& & & 2、投资人预期收益：这个不用细说了，通俗讲就是老板想多长时间拿回多少钱。是要都卖掉还是要留一部分自用。
& & & 3、竞争比较：同地块或者同档次或者同类别产品，别人多少钱，这个就相当于是市场标尺了。按照这个标尺来做自己的价格，风险会比较小。
& & &&4、消费者预期：顾客判定你房子值多少钱？
& & & 5、最重要的一点――就是消费者支付能力：他们从哪儿弄钱？一般采取什么支付形式？能接受和容忍什么价格？在不同的时间不同的市场背景下这些都不同。有时候开发商在做产品的时候，就是先确定我们要做一个总价一百万、首付30万的产品，然后再落户型。
& & & 以上5点，基本就周全了。具体应用可以很灵活。
最新网友点评
关于楼盘定价的依据是什么？哪些因素影响楼盘价格?我想说两句：
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版权所有&&客服：400-本站QQ群：影响房地产价格的社会因素，主要有（ ）。
A.国际政治状况
B.社会治安程度
C.房地产投资
D.房地产投机
『正确答案』BDE
『答案解析』本题考查的是社会治安状况。选项A国际政治安定属于国际因素，选项C房地产投资属于经济因素。参见教材P147～148。 【】 责任编辑：miemie
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举一反三：
与影响房地产价格的社会因素，主要有（ ）。 类似的试题有
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影响房地产价格的因素有哪些
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影响房地产价格的因素可分为个别因素、社会因素、经济因素、区域因素和法制因素。个别因素包括位置、土地形状、面积、地质地形、地势、光线和通风、建筑物外观装饰和内部状况等方面；社会因素包括人口状态、社会治安状况、政局变化状况等方面；经济因素包括经济增长状况、财政金融状况、交通状况、工商业和工资物价水平等方面；区域因素主要表现在商业区、住宅区、工业区等方面；法制因素包括国家制定的土地制度、土地法规、房地产...
影响房地产价格的因素可分为个别因素、社会因素、经济因素、区域因素和法制因素。个别因素包括位置、土地形状、面积、地质地形、地势、光线和通风、建筑物外观装饰和内部状况等方面；社会因素包括人口状态、社会治安状况、政局变化状况等方面；经济因素包括经济增长状况、财政金融状况、交通状况、工商业和工资物价水平等方面；区域因素主要表现在商业区、住宅区、工业区等方面；法制因素包括国家制定的土地制度、土地法规、房地产价格管理措施和住房政策等。此外，房地产价格还受购买者和投资者的心理因素和一些偶然因素影响。
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违法信息举报邮箱：很多人知道房子并没有根据传统的成本定价方式，可是却不太明白，为什么没有房产根据传统成本定价？一套房子没有根据传统成本定价方式，价格又是由什么决定的？建造成本影响房价房地产区别于一般物品，具备两重属性，即商品属性和资产属性。其中，商品属性还可以再细分，一是自然属性，即房子用来住，体现出使用价值；二是资产属性，即房子可以买卖和出租，体现出增值价值。正因为房子的资产属性，所以注定房子的定价不是由建造成本决定的，但是建造成本可以影响一套房子的价格。房子的成本有哪些呢？钢筋水泥加砖头等原材料价格+土地成本价格+人工价格。这个成本是不断变动的，正因为这些年原料成本、人工成本以及土地价格成本不断升高，而且不同的区域，这些成本存在一定的差距，东部最高，中部次之，西部更低一些。配套环境影响房价一般而言，配套环境主要可以分为以下一些：（1）教育配套。教育资源分布的不均衡在很多城市都是普遍现象，现在的家长十分重视孩子的教育问题，所以更愿意在幼儿园、小学、初中、高中甚至大学附近买房，一是因为上学方便，有的还附带学位，二是因为生活一般较为便利，这造成了学区房价格上涨快。（2）交通资源。出行需要良好的交通，交通是一个区域获得充分发展的重要基础，所以投资者买房的时候十分看重交通情况，譬如地铁口、高铁站等等交通较好的地方容易形成建筑群，房价也因此上升。（3）医疗资源。根据风水学，住宅是不应该距离医院太近。很多现代人认为不能距离医院太近是因为交通容易受影响，所以为了更好地享受医疗资源，很多人倾向于选择离医院不是很远又不是很近的区域。（4）城市级别。这点很显然，城市级别越高，房价越高。因为级别越高的城市，所能创造的就业机会、各类资源更多。看看北上广深这种特大型城市就知道了。（5）邻居资源。也就是圈层的价值。中国是一个很重视“五缘”文化的国家，亲缘、地缘、神缘、业缘、物缘很受看重。物以类聚，人以群分，若是邻居是精英高层，那么在这个圈层里，就会起到耳濡目染的作用，有利于发展人脉，有利于孩子成长起点提升，故而现在很多开发商在宣传的过程中，喜欢赋予房子以情怀和生命，而不是冷冰冰的钢筋水泥。（6）绿化环境。在经济条件得以优化后，很多人越来越重视生活品质，这一点也体现在对房子的绿化环境上。没有人不喜欢依山傍水的环境，没人不喜欢打开窗户就能看到满眼绿色，所以，很多开发商都喜欢在宣传单页上冠以山水名城、绿化面积达XX等。（7）开发商品牌。品牌也存在一定的影响，以为品牌开发商一般会具有较好的口碑，较全面的物业管理，户型设计更丰富合理等等。同样水平的房子，很多人都愿意买大开发商的房子，认为更有保障，现在能够理解为何万科的房子一般比别家贵了么？政策方针影响房价政策对房价的影响很多人都有目共睹，而且这种影响是见效最快最直接的。虽然房价一直呈现上升的趋势，但是在政府加紧限购的时候，房价上涨速度会放缓。不过政策也是通过行政干预的手段影响市场供求，继而影响房价的。就如2017年2月底开始的多地限购政策来讲，因为没有那么多人符合政策规定，无法涌入房地产，故而房价上升会放缓。供求状况影响房价房产也不会脱离供求价值理论。上述因素对房子的影响是间接的，影响到房子的供求状况最终才导致价格变动。按照现代经济学的供求关系理论可知，供不应求之时，房价就会上涨，供过于求之时，房价就会下跌。而在现实中，商品住宅供给加大或者库存增加确实会影响到房价，比如2016年长沙有合肥炒房团过来炒房，部分售楼部的房屋供应因此减少，房价出现上升。股票和房产定价的区别当然，上述都只是影响，最终决定房价的还是房子具有多高的居住使用价值和投资价值。投资商品的价格等于未来收益的预期折现，用无风险的收益率去折现资产的未来收益。因为资产定价方法存在均衡定价和套利定价的理论，比较复杂。在这里把房产和股票作比，很多人看不懂股票的逻辑，但是股票定价也是基于供求关系的，也就是市场上买的人与卖的人数量对比来决定，从实际来讲是根据预期收益率来定价，买的人预期未来会上涨，卖的人则预期未来会下跌。预期是根据时间框架展开的，短期可能是因为突来的利好和利差消息，中期可能是基于技术分析而波段操作，长期可能是基于股票背后的企业盈利改善或者行业基本面发生变化等因素。至于预期收益率的高低，一是要取决于无风险的收益率，二是取决于不确定性的程度，通俗言之即是高风险高回报。房地产的资产定价理论也是同样的，但是其流动性比股市更弱一点，房地产区域性划分严重。总之，自住房就尽量贴近自住需求考虑，投资方就应该像做股票一样，想远一点，想多一步。【送福利：哪种方式还房贷最合适你 你清楚吗？】打算按揭购房的你是否选择了真正适合自己的还款方式呢？想了解购房贷款及还款详细信息吗？关注MissMoney微信公号（ID：missmoneytf或扫描二维码）然后回复关键字“房贷”，小M告诉马上您！
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影响房地产价格的因素分析
　　摘 要：房地产业是国民经济的支柱产业，与许多行业具有极强的关联性。合理的房地产价格是保持社会和谐和保障民生的关键。近年来，我国房地产市场持续高速发展，房地产业的繁荣推进了经济的快速发展。但是，由于我国房地产市场发展相对不成熟，存在价格持续高涨、市场供求结构不平衡、一二线城市房价涨幅过大等问题影响着我国房地产业的健康发展。究其原因，高房价的产生主要由经济、政治和社会三大因素决定。因此，本文从宏观和微观层面分别对房地产价格的影响因素进行了深入而全面的分析，进而提出了相关政策建议。 中国论文网 http://www.xzbu.com/8/view-7152555.htm　　关键词：房地产价格；宏观因素；微观因素 　　影响房地产价格的因素，有住房和土地使用制度、经济发展状况、城市化进程、财政金融政策，税收政策等宏观因素，也有环境状况、交通设施、建筑物类型与质量、小区环境、住宅的品质、楼层、朝向等微观因素。因此，本文将分为宏观和微观因素两方面来阐述房地产价格影响因素，微观层面主要是基于房地产行业或者房地产产品属性角度的探讨，宏观层面则主要体现在宏观经济指标对房价波动的影响。 　　1 影响房地产价格的宏观因素分析 　　1.1 经济因素 　　经济的高速发展是支撑房价上涨的动力。影响房价的经济因素很多。本文主要研究国内生产总值、物价水平、利率对房地产价格的影响。 　　1.1.1 国内生产总值与房地产价格呈正向关系 　　国内生产总值，即GDP，是指在一定时期内，一个国家和地区的经济中所能生产出的全部最终产品和劳务的价值总和。国内生产总值主要从以下途径影响房地产价格：一是国内生产总值的增长带动了经济水平的提高和人民生活水平的改善。当经济水平得到提高，人民生活水平得到改善后，人们会加大对生活必需品的消费，在解决好温饱问题后，人们开始注重对住房的改善。另外，城市人口和就业人口随着经济水平的提高而上升，从而住宅需求增加。因此，房地产价格上升。二是国内生产总值的提高反映了一国或者地区宏观经济条件较好，增强了房地产开发商的信心，从而房地产投资增加，拉动经济增长。为了分析房价与GDP之间的关系，我们研究了房地产价格（源于年度数据）增长率与GDP（源于年度数据）增长率之间的关系。如图1所示：展示了房价增长率与GDP增长率之间的关系。房地产价格增长率与GDP增长率的走势基本相同，说明二者之间确存在正向相关关系。 　　图1 基于年度数据的商品房价增长率与GDP增长率 　　1.1.2 物价水平与房地产价格呈正向关系 　　物价水平是一个国家或地区经济稳定的温度计，是衡量经济发展水平和居民消费水平的重要指标。物价水平对经济发展具有重要的作用。物价水平影响房价的途径主要有两个：一、物价水平上涨，代表着市场上大部分商品价格上涨。二、房地产具有投资与消费双重属性，因此房地产在膨胀时期具有良好的保值与增值功能。当物价水平较高时，货币赔值，人们倾向于将手中的货币资产转化为实物资产。房地产销售价格指数与CPI的走势基本相同，二者之间存在正向相关关系。 　　1.1.3 利率与房地产价格呈负向关系 　　利率是一定时期内利息与本金的比例，是资金使用的单位成本。利率是影响一国经济发展的重要因素。目前，涉及房地产市场的利率主要有房地产贷款开发利率和个人住房抵押贷款利率。对开发商而言，利率提高，融资成本增加，房地产?苑⒌某杀驹黾樱?使得开发商减少房地产投资开发，从而房地产供给减少，房地产价格上涨。对购房者而言，利率上涨，购房者的购房成本增加，每月还贷压力增大，降低了购房者对房地产价格的承受能力和购房的积极性，减小对房地产的需求，从而导致房地产价格的下降。因此对于房地产开发企业与购房者来说，利率对于房地产价格的影响是不同方向的。在实际研究中，要看占主要地位的是哪方面的影响。近年来，我国利率总体呈下降趋势，同时房地产价格不断上涨。实际生活中，利率上升，房地产价格下降，利率下降，房地产价格上升。 　　下面我们从需求和供给两个方面来分析利率变动对于房地产市场的影响效力，由于利率上升，将导致房地产需求和供给都受到一定程度的紧缩。本文认为，这是利率变动的需求效应和供给效应，如图2所示： 　　图2 利率对房地产价格波动的影响 　　在图 2中，DL和SL分别代表在较低的利率水平下房地产市场的需求和供给曲线。而在利率上升时，需求和供给曲线将分别移动到DH和SH，这样，均衡点也由EL移动到EH，房地产价格由PL移动到PH，而至于房地产价格是否下降，则要取决与这两种效应的大小关系。 　　1.1.4 土地价格与房价长期互动 　　自从土地制度改革以来，地方政府垄断土地用途变更权，为谋取巨额地租而抬高土地价格，城市化进程推进，城市土地资源日益稀缺，土地交易价格快速上涨。土地价格作为房地产开发成本的重要组成部分，影响房地产价格；反过来，房地产价格影响住房投资和土地需求，从而对地价造成影响。地价与房价存在长期互动机制，房价对地价的影响大于地价对房价的影响。 　　1.1.5 货币供应量与房地产价格呈正向关系 　　货币供应量直接影响到银行的信贷资金规模，从而影响住房投资与消费，最终影响房地产价格。近年我国采取量化宽松的货币政策，货币供应量逐年增加，尤其是2009年我国为应对金融危机，刺激经济，发行天量货币，其中很大部分进入房地产市场，成为2010年上半年房价飙升的助推力。由此可见，货币供应量的增加，刺激了住房的投资和有效需求，推动着房价的上涨。货币供应量的稳定增长对于房地产价格波动产生了消极影响，也就是说维持货币供应量的稳定有助于抑制房地产价格波动。 　　1.2 政策因素 　　1.2.1 房地产调控的货币政策 　　房地产调控的货币政策主要是指与购房相关的各种银行信贷政策。目前我国现有货币调控政策主要是以提高首付款比例来进行调控，体现为提高首套房及二套房的首付比例，暂停发放三套房及以上的住房贷款等等。我国现今的房地产货币政策主要问题在于信贷发放差异性不强。由于房价上涨过快，调控政策往往较为注重实效，在提高首套房首付比例控制炒房的同时，也抑制了一部分中低收入群体的住房需求。
　　1.2.2 房地产调控的财政政策 　　房地产调控的财政政策主要是指与税收相关的各种收费，其中包括现下热议的房产持有环节的税收以及二手房交易税。我国的房地产财政政策主要是通过调整税收种类和税率来影响房地产市场，而其中最为有效的手段是增设持有环节相关的房产税、物业税以及通过征收二手房交易税费来增加交易成本。目前多数省份现只能利用房地产管理部门核准的基准房价作为计税依据进行参考，确定的计税依据往往难以正确反映房地产市场供求。 　　1.2.3 房地产调控的行政政策 　　我国的房地产调控主要以行政政策为主，近几年政府部门对房地产市场的行政调控措施层出不穷，常常与财政、货币和土地等相关政策相结合，调控力度大，效果明显，是现今最为有效的调控手段。目前我国房地产调控的行政政策主要以限购政策和保障性住房政策为主。 　　1.3 制度因素 　　对房地产价格起决定性影响的是住房制度和土地制度。1998年的住房制度改革是我国房地产市场发展过程中的一个重要分水岭。1998年以前，在传统的低租金和福利制住房制度下，我国住宅价格水平一直处于低落状态。1998年实行商品房制度以后，我国住宅价格一直处于快速上涨阶段，且涨幅呈现不断扩大趋势，住房制度成为现今高房价的一个起因。 　　1.4 社会因素 　　影响房地产价格的社会因素主要是指人口增长、心理预期、社会安定等反映，还包括政治安定、社会治安等。在政局稳定，治安良好、安定和谐的社会环境背景下，居民对未来市场发展预期稳定，有利于增强投资者的购房信心，成为房地产行业正常运转和房价稳定的有力保证。 　　2 影响房地产价格的微观因素分析 　　房地产价格是房地产市场上供需双方共同作用的结果，其影响因素错综复杂，不仅包括宏观因素对房地产价格的影响，还包括住房本身的品质特征即微观因素对商品房定价产生的影响。本课题主要从个人情况、软件配套及人文因素，个人财务因素、社区和市政规划以及楼盘品质几个方面，做出了一份《关于房地产需求的调查问卷》。本次调查是以全国居民为主体对象，通过入户调查、楼盘调查、网络调查三个途径共发放调查问卷共2000份，回收率为96%。问卷共有37个问题，涵盖了云南、北京、上海、山东青岛、广西南宁、湖南长沙、辽宁大连、山西太原、浙江杭州等全国各地。问卷结果：无论在哪个因素方面，目前已经看好一套房子并且准备购买的人群比例仅仅占据了三分之一以下，而更多的是有购房需求，但还在对比观望等待时机以及暂时没有购房需求的人群占据很大部分。而在有购房需求的人群中，软件配套及人文因素、楼盘的品质越来越受到人们的关注，占比50%。我们可以看出，现在人们置业也不仅仅是要求水电齐全，同时要求在自己的生活区内要有大型娱乐场所及设施，要满足自己购物、医疗、教育的需求。通常，小区配套情况影响程度会受到交通情况、小区周边环境等其他因素的影响。近年来，人们对优质生活环境的要求使越来越多的置业者在更重视小区及周遍的环境状况。环境状况的好坏决定生活品质的好坏；而个人财务和社区市政规划因素在有购房需求的人群中比重相当，占据了将近40%。 　　通过本次课题研究，结合宏观经济指标的数据分析和房地产的市场需求问卷调查，我们得出以下结论：影响房地产价格的主要因素有三个方面，一是房地产自身因素，包括房地产周边环境、交通状况、配套设施等方面，这也是影响房地产价格的首要因素；二是房地产宏观环境及市场状况，即市场需求状况及国家政策等方面，这也是影响房地产价格的重要因素；三是房地产成本压力方面，这对房地产价格有着直接的影响。 　　3 政策建议 　　3.1 以满足老百姓基本住房需求为主要目标，大力发展经济适用房。对于城市化进程不断加快、旧城改造不断加快过程中形成的大量需求，国家及各级政府应加强引导，鼓励开发适合老百姓消费的住房。并加强监管，要控制房地产市场里出现过度“妙房”行为引起的人们对房价的“担忧”，及房地产开发商和消费者的非理性行为。政府应加大廉租房、中租房、经济适用房等保障性住房的供给力度，根据不同群众的收入水平的差异，尽可能构造多层次的住房供给体系，以满足不同收入群体的住房需求，从而可以有效地消减房地产市场的刚性需求，对于稳定房价有一定的积极作用。 　　3.2 通过改变货币供应量、银行利率等货币政策的实施，国家可以比较有效的控制房地产价格的“过热”现象。近年来采取的稳健货币政策既控制了通货膨胀，也对房地产市场的良性发展创造了条件。在房地产“过热”的时期，可以通过控制银行利率，采取适度收紧的货币政策等措施进行调节。 　　3.3 国家财政政策对房地产价格的调节是有效的。实证发现，积极的财政政策抑制了房地产价格的过快增长。比如设计合理的税收制度，严厉打击投机性购房行为。目前，我国在房地产财产持有环节上税收的缺失，使得房地产市场上存在大量的投资和投机性需要。为了使这样的市场需求得到有效地遏制，可以采用税收这一“调节器”，即对房地产持有环节征税，以实现对房地产价格的控制。比如，对于家庭已拥有一套住房而进行二套或多套购房者，应建立房地产保有环节的税收政策，对投资、投机性购房进行高课税，使其无利可图进而从房地产市场抽出资金。对二手房开征营业税及转让个人所得税；对空置房屋征收高额的闲置税；对低度利用或未利用的私有农地征收荒地税等等。这样有利于房地产投机行为得到一定程度的遏制，使房地产市场的供需状况能够得以真实地反映，最终有利于房地产价格回归到理性的状态。 　　3.4 增加居民收入水平和稳定房价并举。中国目前的住房价格体系存在明显的缺陷，对于城市大多数低收入家庭来说，住房的问题始终严峻。总之稳定房地产价格一方面要通过宏观调控政策控制房地产价格的过快上涨，另一方面也要努力提高居民收入水平。 　　3.5 对于房地产开发企业来说，一方面要根据国家货币政策及财政政策及时调整自己的发展战略，另一方面，更为主要的是要以消费者的需求为基本导向。如今市场上的实际情况是，价格合理的经济适用房是非常紧俏的。因此，定位于普通老百姓的需求是非常必要和合理的。 　　3.6 发展资本市场，完善居民投资渠道和完善制度建设并举。当前房地产价格居高不下，主要还是因为有大量的资金不断的投向房地产市场，使得房地产价格不断上涨，这就需要中国政府一方面要不断完善中国的投资渠道，为投资者提供更多的投资方式。另一方面中国政府也要完善房地产市场的投融资制度，防止大量投资资金流向房地产市场。 　　总的来看，中国的房地产市场是一个不够成熟和完善的市场，既有房地产开发企业的非理性开发，也有消费者的非理性判断。但就目前来说，中国的房地产主要还是为了满足人们的基本需求，还不能成为一种普遍的投资商品。在中国房地产走向成熟的过程中，一方面要求国家加强财政政策、货币政策等各项宏观政策的引导，另一方面，房地产开发企业应以诚信为基础，以广大老百姓的实际需求为导向，从长远的健康发展为目标，合理开发，避免涨价过快，否则，将会影响消费者的信心和房地产经济的良性发展。 　　参考文献 　　[1]刘兆框，陆妍.影响中国房地产价格指数的宏观因素分析[J].经济研究导论，2013，30. 　　[2]郭娜.房地产价格与货币政策关系研究[J].中国金融出版社，2014，11. 　　[3]郭庆旺，张杰.中国房地产市场文件发展与财政金融政策[M].北京：中国人民大学出版，2013. 　　[4]顾翠伶，赵帅.影响我国房地产价格因素分析[J].商界纵览，2015，25. 　　[5]张军.影响房地产价格高企的宏观金融因素及其调控措施[J].商业时代，2014，（6）. 　　[6]董纪昌，吴迪，李秀婷等.2012中国房地产市场回顾与展望[M].北京：科学出版社，2012.
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