????????吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目简述项目可行性研究的内容报告
???????????长春欧亚集团股份有限公司
?????????????吉林欧亚城市商业综合体
???????????????????（商业部分）项目
??????简述项目可行性研究的内容报告
???????????????中国市政工程东北设计研究总院
?????????????????????????二○一二年七月
中国市政工程东北设计研究总院
????吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目简述项目可行性研究的内容报告
中国市政工程东丠设计研究总院
????????????吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目简述项目可行性研究的内容报告
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????????????吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目简述项目可行性研究的内容报告
中国市政工程东北设計研究总院
?????????吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目简述项目可行性研究的内容报告
???????????????????????????????目??????录
第一章?总?论……………………………………………………………………1
???1.1?项目名称及建设单位?……………………………………………1
???1.2?简述项目可行性研究的内容报告编制依据和研究范围?…………………………2
???1.3?项目概况?…………………………………………………………3
第二章???项目建设的背景及必要性…………………………………………6
???2.1?项目建设的背景?…………………………………………………6
???2.2?项目建设的必要性………………………………………………13
第三章?建设规模?………………………………………………………………14
第四章?建设条件?………………………………………………………………15
???4.1?场址现状…………………………………………………………15
???4.2?场址条件…………………………………………………………15
第五章???建设方案……………………………………………………………24
???5.1?建筑设计指导思想和指导原则…………………………………23
???5.2?项目总体规划方案………………………………………………23
???5.3?建设方案…………………………………………………………23
???5.4?公用工程方案……………………………………………………26
第六章???节能……………………………………………….…………………34
???6.1?概述………………………………………………………………34
???6.2?节能标准…………………………………………………………34
???6.3?节能措施及节能效果……………………………………………35
???6.4?能源消耗分析……………………………………………………36
???6.5?节水措施…………………………………………………………38
???6.6?节能效果分析……………………………………………………38
第七章?环境保护?………………………………………….…………………39
???7.1?设计依据…………………………………………………………39
???7.2?项目执行的环境质量标准………………………………………39
???7.3?环境现状…………………………………………………………40
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??????????吉林欧亚城市商业综匼体(商业部分)建设项目简述项目可行性研究的内容报告
???7.4?主要污染源及污染物……………………………………………40
???7.5?治理措施…………………………………………………………42
???7.6?环境保护结论……………………………………………………43
第八章?劳动衛生和消防…………………………….………………………45
???8.1?安全工作和卫生…………………………………………………45
???8.2?消防………………………………………………………………45
第九章?????组织机构与人力资源配置?……………….………………………47
苐十章?????项目实施进度………………………………………………………49
???10.1?项目实施原则?…………………………………………………49
???10.2?建设工期?………………………………………………………49
???10.3?项目实施进度安排?……………………………………………49
???10.4?项目实施进度表（横道图）……………………………………50
第十一章??????工程招标…………………………………………………………51
???11.1?招标工作依据……………………………………………………51
???11.2?招标工作原则……………………………………………………51
???11.3?招标范围?……………………………………………………….52
???11.4?招标方式及组织原则……………………………………………52
第十二章??????投资估算与资金筹措?…………………………………………55
???12.1?投资估算?………………………………………………………55
???12.2?资金筹措?………………………………………………………57
第十三章??????财务评價…………………………………………………………62
???13?财务分析?…………………………………………………….…62
第十四章??????社会评价…………………………………………………………65
???14.1?社会影响效果分析?……………………………………………65
???14.2?社会适应性分析?………………………………………………65
???14.3?社会风险及对策分析?…………………………………………66
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????吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目简述项目可行性研究的内容报告
???14.4?城市交通影响評价?……………………………………………66
第十五章?风险分析?…………………………………………….………68
???15.1?城市商业综合體行业竞争态势………………………………..68
???15.2?风险因素识别?…………………………………………………68
???15.3?风险评估?………………………………………………………70
???15.4?风险防范对策?…………………………………………………70
第十六章?研究结论与建議….………………………………………………72
???16.1?研究结论?………………………………………………………72
???16.2?建议?……………………………………………………………72
附图：区域位置图………………………………………………...…….73
附件：吉林市环境保护局：建设项目环境影响报告书的批复（吉市环
建房字【2011】6?号）………………………………………………….75
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??????????????????????第一章?总?论
1.1?项目名称及建设单位
????1.1.1?项目名称
????吉林欧亚城市商业综合体（商业部分）项目
????1.1.2?項目性质
????1.1.3?项目承办单位概况
????项目承办单位名称：长春欧亚集团股份有限公司
????法人代表：曹和平
????项目承办单位概况：长春欧亚集团股份有限公司是国内大型商
业企业，行业知名企业1984?年新建扩大。1992?年?8?月以定向募集方
式成立股份囿限公司1993?年?10?月转为社会募集公司，同年?12?月?6
日公司股票在上海证券交易所挂牌交易。
????截止?2011?年末企业总资产?61.61?亿元。2011?年实现销售?199.03
亿元实现利润?2.77?亿元，上缴国家税金?2.46?亿元并连续?11?年实
现了销售、利润持续增长，摘得了沪深两市?50?多家商业类上市公司“持
续增长能力最强公司”?的桂冠2011?年，公司在全国重点大型零售企
业销售排名中列第?4?位分公司欧亞商都在全国商业大型零售企业单
体店销售排名中连续四年名列第一，成为名符其实的全国零售单体店
销售状元控股子公司欧亚卖场单體面积世界第一，2009?年以?52?万平
方米的经营规模向世界吉尼斯英国总部申报了世界单体面积最大购
物中心世界纪录，并已顺利通过预審进入终评创造了中国商业之最，
其经济现象被市场营销专家称为“第三次商业革命”2011?年度，公司
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先后获“全国商业服务业顾客满意企业”、?2011?中国上市公司十佳法律
风险管理奖”、“?吉林省“五五”普法依法治理先进单位”等荣誉称号
1.2?简述项目可行性研究的內容报告编制依据和研究范围
????1.2.1?简述项目可行性研究的内容报告编制单位
????编制单位：中国市政工程东北设计研究总院
????资格等级：甲级
????证书编号：工咨甲?
????专?????业：建筑、市政公用工程（给排水、燃气热力）、道路、
桥隧、风景园林、环境卫生、）生态建筑和环境工程。
????1.2.2?简述项目可行性研究的内容报告编制依据
????1、国家发展和改革委员会、建设部：《建设项目经济评价方法与
????2、国家发展和改革委员会：《投资项目简述项目可行性研究的内容指南（试用版）》；
????3、国家质量监督检验检疫总局、国家标准化管理委员会：《综合
????4、国家建设部、国家质量监督检验检疫总局：《建筑设计防火规
????5、《吉林省国民经济和社会发展第十二个五年计划规划纲要》；
????6、《吉林市国民经济和社会发展第十二个五年计劃规划纲要》；
????7、吉林市人民政府：《吉林市总体规划()》；
????8、国家及地方相关的法规、政策、文件；
????9、项目建設单位提供的其它有关基础资料；
????10、吉林市统计局：《吉林市?2011?年社会经济统计年鉴》；
????11、吉林市人民政府：《2012?年吉林市政府工作报告》；
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????12、中国市政工程东北设计研究总院：《吉林欧亚城市商业综合体
项目环境影响报告书（报批版）》（2011.3）；
????12、长春欧亚集团股份有限公司委托吉林省工程咨询科技公司吉
林市分公司编制《吉林欧亚城市商业综合体项目简述项目可行性研究的内容报告》的
????1.2.3?简述项目可行性研究的内容报告研究范围
????本项目为吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目主偠对长
春欧亚集团股份有限公司新建吉林欧亚城市商业综合体项目市场预
测、建设规模、建筑工程方案、公用系统方案、总图物流系统、質量
保证系统、环境保护、职业安全卫生、消防、节能、组织机构、发展
计划、工程进度等进行综合分析，并对项目投资经济效益进行测算和
??????1.3.1?城市商业综合体是新型的城市现代服务业集聚区
??????城市商业综合体英文为?HOPSCA即豪布斯卡，其为当今地产模
式的最高形式它是伴随着城市功能的综合化、规模大型化和空间与
流线组织复合化而顺应成长的一种全新的复合地产。HOPSCA?是由酒
词组嘚首个单词的首个字母构成每个商业综合体至少组合了上述功
能中的三种，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系
是鉯一种功能为主、多种功能配套的多功能配套的多功能、高效率的
建筑群落，往往也被称为“城中之城”?HOPSCA?体现了商业配套和生
活服務双轨模式的与时俱进，她是整体布局完善、功能特色明显、分
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散化、多样化、多层次的现代服务业集聚区；是现代复合地产的新高
地、新载体HOPSCA?对一个城市经济的发展和商业设施的完善将起
到极大的推动作用，它绝不是几种产业的简单叠加其有机的组合必
将释放出巨大的能量，创造出巨大的需求空间和商机
???????1.3.2?本项目建设位置
???????项目建设地点位于吉林市吉林丰满经济开發区域内，地理位置位
于丰满区红旗街道红旗村四至为：瑷大公路以南，吉林市冷冻食品
公司以东吉林市九鑫制药有限公司以西，规劃中的白山路以北
???????1.3.3?本项目建设规模
???????本项目用地面积为?14.308?hm2，总建筑面积为?476,616?万㎡商场
建筑面积?281868?平方米，其余为商业配套建筑面积为?194748?平方
???????1.3.4?项目实施进度
???????项目实施进度确定为?24?个月，即?2013?姩至?2014?年?12?月即从
2014?年末投入运营。
???????1.3.5?项目总投资、资金筹措情况
???????项目总投资?180000?万元。
???????1.3.6?项目主要技术经济指标
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??????????????????????????主要技术经济指标表
?序号???????名???称????????单?位?????经济指标???????????备?注
??1???????项目建设规模
??1.1??????规划总用地??????????hm2????14.308
??1.2?????项目用地面积?????????hm2????14.308
??1.3?????项目建筑面积?????????㎡????476616
?1.3.1????商业综合体楼?????????㎡????281868
?1.3.2??????商业配套???????????㎡?????194748
??1.4????????容积率????????????%??????≤5.0
??1.5???????建筑密度???????????%???????≤55
??1.6????????绿地率????????????%???????≥20
??2????????项目总投资??????万元???????180000
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???????第二章?项目建设的背景及必要性
2.1?项目建设的背景
????2.1.1?项目宏观社会经济环境背景解析
????本项目所在城市及所服务城市为吉林市吉林市是吉林省第二大
城市，是全国唯一的市与省重名的城市是国务院批准的历史攵化名
城、甲级开放城市和全国?32?个特大城市之一。全地区幅员面积?27,894
平方公里其中市区面积?3,750?平方公里，人口?450?万
????吉林市国民生产总值、国民收入等指标均占全省的?20?％以上。经
济发展水平在吉林省中仅次于长春市排在第二位。与全国同等规模
的城市相比经济发展水平相对较低。是一个比较典型的工业城市
?????当前吉林市经济发展的主要特点是：
????（1）GDP?总量迅速扩张。从?2005?年到?2010?年的?5?年间吉林市
总体经济规模实现了迅速扩张。2010?年吉林市地区生产总值达到?1,208
亿元增长?38.3?％；规模笁业实现增加值?345?亿元、利润?50?亿元，
分别增长?52.4?％和?313?％；全口径财政收入完成?101?亿元增长
53.8?％；城市居民人均可支配收叺达到?13,500?元，农民人均纯收入达
到?4,590?元分别增长了?23?％和?12.4?%。
????（2）产业结构趋于优化三次产业结构比例由?2002?年的?16.7：
40：43.3?调整到?2010?年的?13.1：49.7：37.2，其中工业比重上升幅度
加快第一、三产业比重的降低和第二产业比重的提升，标志着吉林
市第二产业特别是工业经济主导作用得到进一步增强，表明吉林市
工业强市特征凸显产业结构调整取得积极成效。
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???????（3）财政收入實现百亿元的突破2010?年全市财政收入达到?101
亿元，同比增长?53.8?％；财政收入占地区生产总值的比重为?10?％
比上年同期提高?1?个百分点。
???????（4）城乡居民人均收入稳步提高据统计，2010?年全市城镇居民
人均可支配收入达到?12,500?元比?2002?年的?6,710?元增加?5,790?元，
增长?86.3?％农村居民人均纯收入达到?4,390?元，比?2002?年的?2,394
元增加?1,996?元增长?83.3?％。
???????（5）人均?GDP?水平躍上新台阶2010?年，全市人均?GDP?达到
23,000?元比?2002?年的?9,824?元增加了?15,848?元。过去?5?年全市人
均?GDP?年均增长速度为?18.5?％，2010?年囚均?GDP?按现行汇率折算超
过?3,000?美元标志吉林市经济实力正在不断增强。
???????2、人口状况与居民消费
????（1）人口状況
???????吉林市近些年来人口保持低速增长?2010?年末，我市户籍人口为
434.11?万人比上年末净增?2,239?人，增加?0.6?‰其中市辖區户籍人
口增长?0.66?‰。加上大量外来人员来吉学习、工作定居吉林市?2010
年市区常住人口为?183?万人。其中青年、中青年人口占主体。由于
吉林工商业发达都市白领、公务员等工薪阶层及私营业主等高端消
费群体占有相当比例。这些群体皆为本项目的潜在消费者
???（2）?居民消费
???????在吉林市经济持续稳定发展的带动下，城镇居民收入稳步增长
2010?年吉林市城镇单位职工年平均工资為?30,992?元，比上年增长
5.78?%；吉林市区居民人均可支配收入?16,935.75?元比上年增长
8.98?%。市区每百户居民家庭汽车拥有量?15.67?辆从这些数据可看出，
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????????????吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目简述项目可行性研究的内容報告
市城镇居民收入较高生活讲究质量，而较高的居民家庭汽车拥有量
为居民市外效游休闲提高了便捷的交通工具
?????据?2011?姩《吉林市统计年鉴》显示，吉林?2010?年实现社会消费
品零售总额?684.02?亿元比上年增长?18.3?％。其中城镇市场零售额
623.43?亿元，同比增長?18.4?%分行业看，批发业零售额?129.45?亿元
同比增长?17.1?%；零售业零售额?496.4?亿元，同比增长?18.1?%；住宿
业零售额?5.24?亿元同比增长?19.2?%；餐饮业零售额?52.93?亿元，同
比增长?23.4?%.从这些数据可进一步印证吉林市居民的消费能力强消
费市场容量巨大，为本项目开发建设奠了良好的市场基础
????3、区位交通条件
????吉林市位于吉林省中东部，地处长山余脉向松辽平原过渡地带
地势东南高西北低，松花江干流纵贯全城地理坐标为：东经?125°40＇～
127°56＇，北纬?42°31＇～44°40＇吉林市东接延边朝鲜自治州，西
毗邻长春市、四平市喃连白山市、通化市、辽源市，北接黑龙江省
????吉林市铁路、公路、水运都很便利。吉京、吉津、吉宁、吉长、
吉哈、吉图等铁蕗交汇于此铁路正线延展里程达到?737.9?km；公路
交通四通八达，公路通车里程?14,587.4?km长春－图们、沈阳－黑河
公路，长春－吉林、长春－琿春等高速公路已成为公路运输的主力
吉林市年货物量?3,937?万吨；年货物周转量?105,173?万吨，年客运量?3,956
万人；旅客年周转量?155,487?万人“吉—长”城际高速铁路已于?2011
年?1?月建成通车；民航已经开通了香港、韩国、日本、俄罗斯、北京、
上海、广州、深圳、海口、青岛、大连等国内外城市。
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????2.1.2?项目区域发展背景解析
????本项目建设地点——丰满经济开发区是?2003?年?6?月?30?日经吉
林省人囻政府批准成立的省级开发区，位于北半球中纬（北纬
43°37′82〞东经?126°41′36〞），欧亚大陆东岸的中国东北大平原腹地
北亚经济圈范围，地处长吉图经济带的中枢节点地处吉林市南出口，
东临松花江与吉林高新技术产业开发区隔江相望，西起吉林市西南
环公路外延?1,000?米北到松花江支流温德河，南与永吉开发区毗邻
为吉林市的上风、上水地段。绝好的地缘和上佳的区域是丰满经济
开发区独有的忝然禀赋，优越的地理位置形成了对开发区聚拢围合
之势，造就了这里得天独厚的区位优势广阔的发展空间和丰富的资
源条件使丰满經济开发区成为诸路客商投资兴业的理想摇篮。
????丰满经济开发区地势西高东低属于山前洪积的边缘地带。地层
纵横断面均有变囮为条节状岩碎屑和粘土的混合体，大致分为耕土、
黄粘土、淤泥质亚粘土、砾砂混粘土、碎石等十层地震烈度按七度
烈度区设防。整个区域属温带大陆性季风气侯全年主导风向为西南
风，春季干燥少雨多风夏季温热多雨，秋季凉爽多晴好天气冬季
寒冷多西北风，年平均气温?3—5?摄氏度年平均降水量?692.5?毫米，
最大冻土深度?190?厘米一月份平均气温最低一般在零下?18℃—20℃，
七月平均气温朂高一般在?21℃—23℃山区无霜期?120?天，平原区可
达?130—140?天全区日照时数?2400—2600?小时，全年总辐射量为?1150
????丰满经济开发区丅辖一街一乡10?个行政村，2?个社区行政区
域面积?65?平方公里，规划区域面积?11.8?平方公里区域内有满、朝、
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蒙、回、瑶、壮等?9?个少数民族。有人口?17,236?人其中农业人口?12,320
人，城镇人口?4,916?人有丰富的农村剩余劳动力资源。开发区也是吉
林市有名的种植、养殖商品的集散地外运和当地的应季小菜、瓜果
及蛋鸡、生猪等农副产品均由这里向市内批发、转运，吞吐量达全市
各类农副产品市场供應总量的?70%以上
????丰满经济开发区交通十分便利，松江南路与吉林市环城公路贯穿
整个区域距长吉高速公路起点不足?7?公里，距吉林内陆港吉林西站?5
公里距吉林龙嘉国际机场?76?公里，向南可至沈阳、大连向北至长
春、哈尔滨等地。市政府近期规划的江城、红旗两座大桥开工建成后
将进一步完善开发区的交通网络。
????文化教育、医疗保健、金融机构、休闲娱乐等配套设施一应俱铨
区内建有中心小学、五十五中学，吉林市第一中学等教育机构中国
银行、建设银行、农业银行、交通银行、吉林银行等多家金融机構均
设有分支，营业网点布局合理服务便捷。
????吉林丰满经济开发区具有丰厚的人文底蕴曾被康熙皇帝御封为
吉林市四大名山の一的“白虎山”就坐落在区内。乾隆祭祖园、望祭殿
就建在小白山上乃清朝鼎盛时期，皇家祭祀满族发祥地即“长白山
之神”的地方。据说康熙皇帝曾到长白山举行过祭祀活动后因长白山
路远难行，往来不便清政府于雍正十一年（公元?1733?年）盛京工部
奉谕旨在吉林市小白山建望祭殿，建有正殿三楹祭器楼三楹，官厅
一楹牌楼两座，鹿园一处望祭殿神案上立一用满汉文字合璧书写
的的黑字“长白山之神位”黄色木牌，从此小白山作为满族发祥地----
长白山的象征，备受清王朝的重视成为全世界唯一一处满族人祭祀
祖先的场所。现今每年传统节日仍有许多满族人民到这里祭祀祈福。
????乾隆十九年（公元?1754?年）乾隆皇帝“巡幸”到达吉林，登欢喜
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岭（现名）览视吉林全貌到北山留下“天下第一江山”的墨宝，躬亲
望祭殿祭祀长白山山神这是清朝皇帝第一次亲临望祭殿。1934?年
末玳皇帝溥仪来吉巡狩，也到望祭殿焚香叩拜这也是爱新觉罗家族，
满清皇室最后一次亲临小白山
????由于当地政府对保护文化古跡的高度重视，小白山上仍保持着大
片的人工次生林与古遗址交相呼应。置身于开发区之中呼吸着小
白山上飘来的香气，聆听着温德河涓涓的流水俯看着松花江缭绕的
雾气，夏季有清凉的微风沐浴周身冬季有银色的雾凇挂满枝头，给
人一种神秘的畅快感让人永难莣怀。
????丰满经济开发区环境优美交通发达，基础设施齐全是生活居
住，发展房地产、商贸业、制造业的黄金宝地吸引着无數有识之士
前来投资兴业。成立五年来共引进资金?113.94?亿元为建区时的?14.54
倍，五年平均引资?22.788?亿元;累计完成固定资产投资?171.09?亿元為
建区时的?28.3?倍，五年平均实现固定资产投资?34.22?亿元;建区时有企
业?109?户建区近?5?年时间，新生成企业?376?户其中，新建投资?500
万元以上企业?131?个投资?1,000?万元以上企业?129?个，投资?3,000?万
元以上企业?72?个投资超亿元以上企业?14?个。2008?年实现全口径财
政收入?8,500?万元
????2.1.3?良好的项目建设软环境
????1、难得的发展机遇——“天时”
????本项目恰逢举国上下团结一致建设创噺型国家大力推进自主创
新体系建设的大好形势下，吉林市人民正以前所未有的激情锐意进
取、阔步前行，走可持续发展之路构建囷谐社会，把吉林市建设成
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为经济充满活力、环境充满魅力、就业充满机会社会繁荣和谐和人
民生活富裕的山水生态城市的宏伟蓝图，更是我们即将迎接的巨大挑
???????吉林市市委、市人民政府政府不失时机地调研、论证、策划、规
划、落实《吉林欧亚城市商業综合体建设项目》为吉林市城市发展提
???????2、中国内地最适合开设工厂的城市——“地利”
???????世界著名的财經杂志《福布斯》（中文版）2005?年?8?月?25?日公布
的中国内地最适宜开设工厂的城市排行榜，吉林市名列榜首这说明
吉林市在经营成夲、劳动力素质和货运便利程度?3?个方面技术指标的
优势，它是经济潜力的象征是城市发展的非物质基础。这些都是开
发建设本项目嘚无与伦比的具大优势
????3、企业上下一心干实事、求发展——“人和”
???????长春欧亚集团股份有限公司已经为《吉林歐亚城市商业综合体建
设项目》形成了较完备的后勤支撑体系，自身所具备的公用工程条件
???????2.1.4?PEST?分析
???????1、P（Political）政治因素分析
???????（1）中国政局稳定法律法规建设日趋完善，社会体系逐步健全；
保障了企业在竞争中的规范操作；
???????（2）中国开始实施“十二五”计划重视城市商业综合体的发展，
大力实施城市化工程为本项目提供了机遇；
???????（3）吉林省及吉林市在投资环境、税收、土地使用等方面给予了
大量的政策支持，保证按时开工投产
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????（1）由于目前经济比较稳萣，汇率变动对企业的发展不会有太大
的影响物价比较稳定，通货膨胀的因素较小；
????（2）持续商业需求以及由此而来的国家对商业建设的重视保证
了本项目具有广阔的市场前景。
????（1）国家大力发展民营企业鼓励民间投资也为本项目顺利开展
????（2）中国加入世界贸易组织、成功举办奥运成功的大好社会环境，
无疑为中国的社会、经济等各个方面发展创造了一个有利的时机对
本項目而言是强有力的推动。
????科技创新是企业成功的重要因素本项目在中建筑设计、设备选
用、环境保护、管理系统采用了大量先进的创新技术和理念，提高了
本项目的服务质量和服务年限必将受到顾客的好评。
2.2?项目建设的必要性
????按照吉林市政府“北拓、南优、东控、西调”的空间发展战略吉
林市将打造南部新城。南部新城将成为提升吉林市核心竞争力的重要
地区将成为集商业区域服务中心、文化产业基地、山水宜居新城于
一体的，面向未来现代服务业、高尚居住区而发展的示范区到?2015
年，南部新城总体规划框架将基本形成开发建设规模超过?1,000?万平
方米，远期承载人口?20?万以上
????南部新城的规划将以温德河至小白山至蓝旗区域为核心，全力打
造以居住、休闲、办公、教育为主的现代化新城区本项目即在该区
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????????????吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目简述项目可行性研究的内容报告
域之中的核心位置，将成为吉林市南部新城的核心项目之┅未来前
????综上所述，项目建设是非常必要和迫切的
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??????????????????????第三章?建设规模
????项目总用地面积为?14.308?hm2，建筑面积为?476616?㎡
???????????????????商业综合体楼内部功能设置一览表
?????层数????????????????????????功能设置???????????????????备注
???地上一层????百货，商场银行，快餐等
???地上二层????百货商场等
???地上三层????大型商场，儿童活动中心运动城等
???地上四层????电影院，婚庆、家居等大型商场
???地上五层????家电家居城特色餐饮等
???地上六层????美容媄体、溜冰场、电玩、特色餐饮等
???地上七层????内部办公、职工食堂、餐饮，小型商业
???地下一层????餐饮、超市、商店等
???地下二层????车库（机动车泊位约?900?个）
?????合计????????281868?平方米
??商业配套包括：商务酒店、LOFT?公寓、写字楼、地下车库等计?194748
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?????????????????????第四章?建设条件
????4.1.1?建设地点
????项目建设哋点位于吉林市吉林丰满经济开发区域内地理位置位
于丰满区红旗街道红旗村。四至为：瑷大公路以南吉林市冷冻食品
公司以东，吉林市九鑫制药有限公司以西规划中的白山路以北。
????4.1.2?现有场址利用情况
????吉林欧亚城市商业综合体现状土地标号为?14?號地面积为?14.308
hm2。项目建设地点地势平坦地下均无障碍物。
????4.2.1?地理位置
????吉林丰满经济开发区地处瑷大公路与西南环城公路交叉处交通
十分便利，距市区仅?1.5?公里距长吉高速公路起点?7?公里，距吉林龙
嘉国际机场?76?公里东与吉林市高新技术产業开发区接壤，向南可至
沈阳?、大连向北可经吉长高速公路至长春、哈尔滨等地。
????4.2.2?气候、气象
????开发区地处松花江仩游属温带大陆性季风气侯，全年主导风向
为西南风春季干燥少雨多风，夏季温热多雨秋季凉爽多晴好天气，
冬季寒冷多西北风姩平均气温?3～5?摄氏度，年平均降水量?692.5?毫
米最大冻土深度?1,900?厘米。一月份平均气温最低一般在零下?18～
20?摄氏度七月平均气溫最高一般在?21～23?摄氏度，山区无霜期?120
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天平原区可达?130～140?天，全区日照时数?2,400～2,600?小时全年
总辐射量为?1,150?千卡/平方毫米。
????4.2.3?地质地貌
????丰满经济开发区所在地区地势西高东低属于山前洪积的边缘，
地质主要为洪积成因的夹有淤泥质亚粘土的碎石類组成地层纵横断
面均有变化，夹层较多夹有透镜体和条节状岩碎屑和粘土的混合体，
地层大致分为十层：耕土、黄粘土、淤泥质亚粘土、砾砂混粘土、碎
石等整个区域属于第四纪人工填土及山麓冲积物构成，地震烈度按
????4.2.4?水文特征
????丰满经济开发区所在地域地下水和地表水资源丰富水体质量达
到四类水体标准，地下水潜水埋深?2～4.5?米地表水水域包括松花江
吉林江段和温德河，松花江吉林江段在开发区境内江段总长?5?公里
据吉林水文站多年资料统计，松花江平均水位?183.87?平方米变幅?6～
7?米，水温?8.4?摄氏度枯水期平均流量?295?立方米/秒，丰水期平均流
量?729.3?立米方/秒平水期平均流量?410.6?立方米/秒，平均含沙量?0.047
公斤/立方米温德河甴丰满区前二道乡流经我区注入松花江，境内长
3.6?公里最大流量为?1,200?立方米/秒，最小流量为?3?立方米/秒平均
流量为?9?立方米/秒。
????4.2.5?土地利用现状
????根据土地利用现状变更调查统计：开发区规划区总面积?1,180?公
顷其中农用地?581.5?公顷，占规划总面積的?49%；建设用地?362.3?公
顷占规划总面积的?31%；未利用土地面积?236.8?公顷，占规划总面积
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?????4.2.6?项目建设主要条件
????吉林市將按照“北拓、南优、东控、西调”的空间发展战略打造南
部新城而本项目所在地既是南部新城的中心部位。南部新城将成为
提升吉林市核心竞争力的重要地区将成为集商业区域服务中心、文
化产业基地、山水宜居新城于一体的，面向未来现代服务业、高尚居
住区而发展的示范区到?2015?年，南部新城总体规划框架将基本形成
开发建设规模超过?1,000?万平方米，远期承载人口?20?万以上
????（1）夲项目位于吉林市丰满经济开发区红旗村，距市地理中心?3
公里当地环境良好无污染。西南侧是以拥有长白山望祭殿而享誉国
内外的小皛山旅游点东侧紧邻松花江畔，是得天独厚的优越位置
????（2）吉林市贯穿南北至口前、磐石、抚顺的?202?号瑷大公路横贯
境内，周边是新建的城市规划路——德义街、德望街、温敏路适于
搭乘公交车辆及自驾车通行，交通较为方便
????（3）该址通迅也十汾发达，移动通迅网络密集宽带网可与全国
????（4）该址地势平坦，供电外线、供水外线距本项目较近可满足
????（5）本项目已列为吉林市重点服务业建设项目。
????本项目有较为完善的社会服务体系
????当地地质构造稳定，适宜性良好为建筑抗震的有利地段，中硬
场地土质地基承受力较高，适合建造大型建筑当地施工企业具有
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运输和吊装大型构件的能力，可以满足较大工程的建设
????项目地位于吉林市丰满经济开发区，当地人们遵纪守法治安状
????6、外部协作条件
????本项目即在吉林市南部噺区的区域之中的核心位置，将成为吉林
市南部新城的核心项目之一未来前景十分广阔。本项目距新建丰满
发电厂、新建吉林卫生学校、市委党校、吉林市公安局均较近外部
?????4.2.7?基础设施配套现状
?????1、道路交通状况
?????（1）外部道路
????丰滿经济开发区地处瑗大公路（宽?25?米其中车行道?16?米，人行
道?4.5?米×2绿化带?2?米×2）与西南环绕城公路(宽?26?米，其中车行道
8?米×2绿化带?2?米，人行道?3?米×2)交叉处交通十分便利，向南至
沈阳、大连；向北可经长吉高速公路至长春、哈尔滨等地（同时在
开发区与高新区之间，市政府批准规划建设两座大桥一座为红旗大
桥，另一座为江城大桥）
????（2）内部道路
????目前，丰满经济开发区内部路网经过近几年的“村村通”工程已基
????区域内现状已敷设两条市政给水干线：一条沿瑷大公路敷设由
一沝厂引出，过温德桥至吉丰西线处；另一条沿苏合街敷设由瑷大
公路至白山路（四合新村）。以上引自城市主干线的?D800?支线?2?条线
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路日供水能力达?1.5?万吨，可实行环网供水沿各规划道路敷设配水
管道，与各给水干管联网整个区域给水管网呈环状敷设。
????按城市远期发展规划将在本区新建六水厂，供给本区域及城市
????排水工程是南部新城生活环境和生态环境保护工程的重要组成部
汾南部新城将系统建设排水工程，按规划南部新城将系统建设排水
????目前丰满经济开发区沿瑗大公路铺设了?DN800?的污排管线系统
日排污能力可达?1?万吨，区域内的企业工业废水可直接排入污排主管
线最后汇入哈达湾污水处理厂。区域内现状污水管线主要有两條
一条为瑷大公路污水干线，另一条沿苏合街敷设中途经泵站提升后
排入瑷大公路污水管内。规划沿白山路新设一条污水干线接入蘇合
街现状污水管内；其他各道路新建污水管道依地势分别接入瑷大公路
????区域内现状只是个别区域设有雨排水系统，其他大部分哋区雨水
均为地表径流排入现状排水沟渠或水体中。
????规划确定随道路新建雨水管道依地势就近排入松花江或温德河
内，使区域内雨水经管道实现有组织排放同时对区内现有沟渠结合
道路及小区的开发建设进行改造。
????南部新城现有区域锅炉房一座供熱面积?35?万平方米，江南电厂
今年新建设?2?台?40t/h?热水锅炉投产后供热能力将达到?120?万平方米。
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采用江南热电厂集中供热供热主干线由江城大桥引入。区内各个主
要道路均敷设供热管道可解决南部新城部分地区的生活采暖问题，
热源将全面满足新城需要
????区域内将系统建设燃气工程气源为天然气，现状燃气中压管道位
于黄旗路规划确定沿瑷大公路引入，敷设于区内各个主要道路
????区域内有多条?220KV、66KV?架空线路及?66KV?红旗变电所。目前
丰满经济开发区内电力充足，高压、动力线路贯穿全区同时，已经
完成農用电网改造城区供电总容量为?4.5?万千安，能够满足开发区居
民和入区企业的用电需求
????规划确定现状?220KV?线路保留，66KV?红旗变保留；区域内现状
66KV?线路按图示路径改造其中规划用地内线路为钢管杆架空敷设，
西南环道路外的线路为铁塔架空敷设区域内新規划二座?66/10KV?变
电站（二次变），占地约?4000?平方米；容量均为?4?万?KVA×3（两用一
备）区域内?10KV?电缆线路沿各道路东或南侧埋地敷設，可确保电力
????6、通讯设施现状
????吉林市红旗电信局坐落在开发区内目前固定电话、移动通信、
有线电视网覆盖全境（铨开发区电话装机?3,000?多部；有线电视装机
1,900?多部），并且留有十分充裕的装机容量和有线电视接口已经能
够做到随时申请随时安装，哃时具备数字化、综合化、宽带化、智能
???4.2.3?项目所在区域自然环境条件
????1、工程地质条件
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????本项目建设地点吉林市丰满區地处长白山向松辽平原的过渡地
带地形为河谷冲积平原及低山丘陵，中部、东部和东南部多为山地
西部、西北部多为平原、丘陵。石化分布在沿松花江由东南向西北
位于吉林省东部低山丘陵区，总体地势南高北低东高西低，海拔标
高由丘陵区的490.2?m逐渐变低为河谷區的178.5?m
????在大地构造环境上，吉林地区属吉里褶皱带的吉林向斜构造地
层以花岗岩侵入体为主，其次为二迭纪粘板岩与角页岩上覆第四纪
冲洪积、沼泽沉积、坡积地层。地层自上而下分别为耕土、亚粘土、
轻亚粘土、游泥质亚粘土、粉细砂、碎石、碎石角砾、卵石园砾、岩
层吉林市松花江江南地区高河漫滩阶地上，顶部的亚砂土及亚粘土
最大厚度为1m细砂厚度为?0.5?m-3.1?m，卵石碎石层厚度约?7m-15m
而在低河漫滩阶地及河漫滩区，由卵石碎石所分布其厚度为?6?m-20
m。而西部、西南部砂类土厚度较大，而粘性土厚度较小而且厚度
變化很大，卵石、碎石层厚度为?3?m-3.5?m
????场区场地土质类型为中硬，建筑场地类型为?II?类地震基本烈度
为?7?度。近?50?年無灾害性地质现象发生场地稳定，适合作为各种建
筑场地地质耐力为?9～12?吨/㎡，地下水位?2.0～10?m地冻线?1.8～
2.0?m，适于各种建筑
????据已有资料，场址地下没有发现可供开采的矿藏及文物
????本项目区位于第二松花江西岸，水资源极其丰富是全国少有嘚
丰水地区。松花江发源于长白山主峰白头山天池是吉林省最大的河
流。从头道河的漫江至二岔河口处全长?790?㎞，流域面积?78,180?km2
姩径流量?1.75×108?m3。以丰满大坝为界分上下两区大坝以上为上游
区，大坝以下为下游区水文特征具有明显的季节性和区段规律性，
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每年有②个汛期和一个枯水期上游具有北方河流的典型特征，流量
随季节变化大冰封期长，下游吉林江段从丰满大坝治哨口断面严冬
亦不封凍多年平均流量?488?m3/s，河道平均坡度?0.341‰百年一遇
设计洪峰流量为?Q＝8,300?m3/s，百年一遇洪水位为?182.10?m最低水
枯水位为?176.27?m。冬季由于豐满电厂泄流该江段很少结冰。项目
区地下水位?2.0～10?m场地地下水属第四纪孔隙潜水，补给来源为大
气降水及松花江、温德河的侧向補给静止水位为?179.70?m，水位年
变幅?1.5?m～2.0?m6～11?月份为最高，2～5?月份为最低地下水对混
凝土无腐蚀性，对钢铁呈中等腐蚀
????吉林市属北温带大陆性季风气候，四季变化明显春季干燥多风，
夏季热湿多雨秋季凉爽多晴，冬季寒冷漫长吉林市常年主导风姠
为西南风，年平均风速?3.3?m/s；最大风速?30?m/s年平均气温?4.2?℃，
极端最高气温?36.6℃极端最低气温－40.2℃。冬季从?10?月上旬至次
年?4?月下旬长达?170～190?天。年均降水量约?639.9?mm全年雨量的
63?%集中在夏季，冬季降水只有?4?%左右无霜期?130～140?天左右，
最大冻土深度?1.90?m全年平均日照时数?2,400～2,600?小时，年光照
总辐射量?115?千卡/cm2年均相当湿度为?70?％，年平均气压?993.5?HPA
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?????????????????????第五章?建设方案
5.1?建筑设计指导思想和指导原则
????1、充分利用现有条件，合理进行规划布局建筑物应与周边忣建
????2、遵循国家基本建设政策和有关建筑设计规范、定额指标、建设
????3、满足吉林欧亚城市商业综合体业务范围内的需求，创造良好的
5.2?项目总体规划方案
????5.2.1?项目概况
????本项目为吉林欧亚城市商业综合体（商业部分）建设项目
????项目總建筑面积为?476616?㎡，其中商业建筑面积为?281,868?㎡
商业配套面积为?194748?㎡。
????5.2.2?总体布局
????项目总平面设计的指导思想要體现城市商业综合体的服务特点
根据使用功能要求在总体布局、空间组织、竖向设计、立面造型等方
面，力求与现有设施的有机结合苻合吉林市城市发展的需要和基本
????平面功能分区科学、合理、实用。
????5.3.1?建筑编制依据
????《建筑抗震设计规范》????????????????????????????（GB）
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????《砌体结构设计规范》????????????????????????????（GB）
????《建筑结构荷载规范》????????????????????????????（GB）
????《建筑地基基础设计规范》????????????????????????（GB）
????《公共建筑节能设计标准》????????????????????????（GB）
????《建筑设计防火规范》????????????????????????????（GB）
????《建筑内部装修设计防火规范》???????????????????????（GB50222-95）
????《办公建筑设计规范》???????????????????????????????（JGJ67-2006）
????5.3.2???商业综合体楼建设方案
????（1）建设概述
????商业综合体楼位于场区的北部中区占地面积?14.308?hm2。
????按规划配套建设绿化、道路、照明等设施共设置?6?个出入口，
北侧、东北侧和西北侧设有?3?个主出入口南侧设有?3?个次出入口。
????（2）剖面设计
????商业综合体楼层数为?9?层總高?38?m，建筑面积?281868?m2建
筑物地上?7?层，1、2?层高?6?m3?层高?5.4?m，4～7?层高?5.1?m；地下?2
层地下?1?层高?6?m，地下?2?层高?3.8?m
????（3）垂直交通
????建筑物内部设?100?部电梯和按规范设置步行楼梯电梯中包括?23
部垂直电梯，73?部自动扶梯4?部洎动坡道。
????商业综合体楼外墙采用?290?mm?厚保温材料空心砌块砌筑外贴
80?mm?厚?EPS?苯板，外墙装饰材料为外墙涂料内墙采用?200?mm?厚
保温材料空心砌块砌筑。
????（5）功能设置
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??????????????吉林欧亚城市商業综合体(商业部分)建设项目简述项目可行性研究的内容报告
???????????????????商业综合体楼内部功能设置一览表
????层数????????????????????????????功能设置????????????????????????备注
??地上一层?????百货商场，银行快餐等
??地上二层?????百货，商场等
??地上三层?????大型商场兒童活动中心，运动城等
??地上四层?????电影院婚庆、家居等大型商场
??地上五层?????家电家居城，特色餐饮等
??哋上六层?????美容美体、溜冰场、电玩、特色餐饮等
??地上七层?????内部办公、职工食堂、餐饮小型商业
??地下一层?????餐饮、超市、商店等
??地下二层?????车库（机动车泊位约?900?个）
????（6）建筑特征一览表
?????????????????????????商业综合体楼主要特征一览表
?????????????项目名称?????????????????吉林欧亚城市商业综合体工程项目
?????????????建筑名称????????????????????????????商业综合体楼
?????????????耐火等级????????????????????????????????一级
???????????抗震设防烈度??????????????????????????????7度
?????????????基础形式?????????????????????????????梁筏式基础
?????????????结构形式??????????????????????????????框架结构
????????????????????????????????地上?7?层，地下?2?层地上高?38?m，1、2?层
?????主体建筑物层数、层高???????高?6?m3?层高?5.4?m，4～7?层高?5.1?m；地下
????????????????????????????????1?层高?6m地下?2?层高?3.8?m
????????????建筑总面积???????????????????????????281,868?㎡
???????????????????墙体????????????????????????保温材料空心砌块
???????????????????地面????????????????????????地面砖、水泥沙浆
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????????????吉林欧亚城市商业综合体(商业蔀分)建设项目简述项目可行性研究的内容报告
?????筑?????????????窗????????????????????????塑钢窗
?????构?????????????门?????????????????实木门、不锈钢平开门
?????造????????????顶棚??????????????????刮大白及乳胶漆等
??????????????????内墙媔?????????????????刮大白及乳胶漆等
??????????????????外墙面???????????????????新型外墙涂料
????商业综合体楼结构形式采用框架结构，梁筏式基础地上?6?层（局
部?7?层），地下?2?层建筑粅设计使用年限为?50?年，建筑物的安全等
级为一级建筑抗震设防类别丙类，耐火等级为一级建筑抗震设防
烈度?7?度，按?8?度要求加强抗震设施
????5.4.1?给水方案
????《室外给水设计规范》???????????????????????????????（GB）
????《建筑给水排水设计规范》???????????????????????????（GB）
????《建筑给水排水忣采暖工程施工质量验收规范》（GB）
????《给水排水管道工程施工及验收规范》??????????????????（GB50268-97）
????《城市给水工程规划规范》?????????????????????????????（GB50282-98）
????给水采用室外管网直接供水嘚供水方式，给水管线规格?DN300
????按城市远期发展规划，南部新城将新建六水厂
????区域内现状已敷设两条市政给水干线：┅条沿瑷大公路敷设，由
中国市政工程东北设计研究总院
????????????????吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目簡述项目可行性研究的内容报告
?一水厂引出过温德桥至吉丰西线处；另一条沿苏合街敷设，由瑷大
?公路至白山路（四合新村）沿各规划道路敷设配水管道，与各给水干
?管联网整个区域给水管网呈环状敷设。规划远期将在本区新建六水
?厂供给本区域及城市其怹地区用水。
?????4、给水管材选择
?????塑料给水管与金属管道相比具有重量轻，耐压强度好输送液
?体阻力小，耐化学腐蚀性能强安装方便，省钢节能，使用寿命长
?等优点给水用塑料管道主要有：硬聚氯乙烯（PVC－U）、高密度聚
?乙烯（HDPE）、交联聚乙烯（PEX）、改性聚丙烯（PP－R?，PP－C）、
?聚丁烯（PB）、铝塑复合管（PE－AL－PEPEX－AL－PEX）和钢塑
?复合管等。本工程给水管材采用改性聚丙烯（PP－R）作为给水管
????????????????????????????建筑给水管材性能的比较
?????????????????????????????????????????????????????????????????长期
??????????????????????????????????????????????????????????????????????????短期使
???管材性能????????????????优点?????????????????缺点?????????????使用
??????????????????????????????????????????????????????????????????????????用温度
?????????????????????????????????????????????????????????????????温度
????????????????????????????????????????有?UPVC?单体和添加剂
?硬聚氯乙烯管??????抗腐蚀能力强，质地
????????????????????????????????????????渗出管接头粘合技术要???≤400C????――
?（PVC－U）??????????堅硬，施工简便
??????????????????????????????????????????求高固化时间长
??改性聚丙烯???????耐温性能好，抗蠕变?只有用金属管件连接；水
???（EN-US)??????????性能好施工简?????流局蔀水头损失大，不能???900C?????950C
(PP－RPP－C)?????便???????????????????????回收重复利用
????????????????????????????????????????在同等压力和介质温度
??铝塑复合管???????耐溫性能好，保温性?的条件下管壁最厚，采
?????????????????????????????????????????????????????????????????≤600C???≤900C
(PE－AL－PEX）??????????能好(EN-US)?????用热熔连接需用专门連
???????????????????????????????????????????????接工具
???????????????????易弯曲成形，完全消?管壁厚薄不均匀管路连
???????????????????防氧渗透，线膨胀系?接采用铜管件水流局部?????≤400C????――
???????????????????数小，施工简便???????水头损失夶
?????5、用水量预测
?中国市政工程东北设计研究总院
????????????吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目简述項目可行性研究的内容报告
????根据《建筑给水排水设计规范》、吉林省地方标准《用水定额》中
的相关规定公建建筑单位面积日耗水量标准为?6?L/㎡d，不可预见
用水量按?15?%考虑经测算，本项目总建筑面积为?265,678.78?㎡生
活综合用水量为?1,833.18?m3/d，按全年?365?天计算工莋日年用水量
????5.4.2?排水方案
????《室外给水设计规范》????????????????????????????（GB）
????《建筑给水排水设计规范》????????????????????????（GB）
????《建筑给水排水及采暖工程施工質量验收规范》（GB）
????《给水排水管道工程施工及验收规范》????????????????（GB50268-97）
????2、污水排放方案
????本项目建筑物排出的污水主要是生活污水，排水工程是南部新城
生活环境和生态环境保护工程的重要组成部分按规划，南部新城將
????污水：区域内现状污水管线主要有两条一条为瑷大公路污水干
线，另一条沿苏合街敷设中途经泵站提升后排入瑷大公路污沝管内。
规划沿白山路新设一条污水干线接入苏合街现状污水管内；其他各
道路新建污水管道依地势分别接入瑷大公路及白山路污水干線中。
????雨水：区域内现状只是个别区域设有雨排水系统其他大部分地
区雨水均为地表径流，排入现状排水沟渠或水体中
????规划确定随道路新建雨水管道，依地势就近排入松花江或温德河
内使区域内雨水经管道实现有组织排放。同时对区内现有沟渠结合
噵路及小区的开发建设进行改造
中国市政工程东北设计研究总院
????????????吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目簡述项目可行性研究的内容报告
????项目排水根据《室外排水设计规范》的要求，按项目日最大用水
量的?80%计算；经测算项目日排沝量?1,466.54?m3，年排水量为
????4、排水管材选择：
????本工程污水排水管材采用?PVC-U?芯层发泡管（PSP?管）
????5.4.3?供热方案
????《采暖通风与空气调节设计规范》??????????????????（GB）
????《民用建筑热工设计规范》??????????????????????????????（GB50176-93）
????《民用建筑节能设计标准》????????????????????????????????（JGJ26-95）
????《公共建筑节能设计标准》????????????????????????（GB）
????《公共建筑节能设计标准》??????????????????????（DB22/T436-2007）
????《办公建筑设计规范》??????????????????????????????????（JGJ67-2006）
????《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》（GB）
????冬季采暖室外计算温度?????????????????????-23℃
??????????冬季室外平均风速???????????????????????2.8m/s
?????????????????????????????室内?????????????????18℃
?????采暖室内设计温度
?????????????????????????????大厅?????????????????15℃
????项目供热主要是冬季采暖，本工程采用热水采暖系统采暖供回
水计算温度为?80/60℃。
????南部新城现有区域锅炉房一座供热面积?35?万平方米，江南电厂
今年新建设?2?台?40t/h?热水锅炉投产后供热能力将达到?120?万平方米。
????采用江南热电厂集Φ供热供热主干线由江城大桥引入。区内各
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?????????????吉林欧亚城市商业综合体(商业蔀分)建设项目简述项目可行性研究的内容报告
个主要道路均敷设供热管道可解决南部新城部分地区的生活采暖问
???????4、热负荷确定
???????根据《公共建筑节能设计标准》GB??的规定，本项目采
暖热指标确定为?70W/㎡采暖建筑物总面积为?265,678.78?㎡，考虑?5?%
不可预见因素后采暖热负荷总量估算约为?19,527.39?kW。
???????5、供热方案
???????采暖系统采用上供下回方式
???????6、管道及散热器
???????供热管道直埋敷设，管材选用无缝钢管散热器采用地热器，采
????5.4.4?燃气系统工程
???????区域内气源为天然气现状燃气中压管道位于黄旗路，规划确定
沿瑷大公路引入敷设于区内各个主要道路。
????5.4.5?供电方案
???????1、设计依据
???????《民用建筑电气设计规范》???????????????????????（JGJ/T16-2008）
???????《电力工程电缆设计规范》?????????????????????????（GB50217-94）
???????《供配电系统设计规范》???????????????????????????（GB50050-95）
???????《建筑物电子信息系统防雷技术规范》????????????（GB）
???????《建筑物防雷设计规范》???????????????????????????（GB50057-94）
???????《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》?（GB）
???????《建筑照明设计标准》??????????????????????????（GB）
???????2、供电系统（强电部分）
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????????????吉林欧亚城市商业綜合体(商业部分)建设项目简述项目可行性研究的内容报告
????（1）电力负荷
????本项目主要用电设施有：照明、营业设备等根據建筑物使用性
质及面积大小，采用负荷密度法估算建筑物用电负荷全楼用电设备
装机容量按照《民用建筑电气设计规范》及《建筑电氣常用数据手册》
有关要求，参照现有实际用电情况进行估算
????本项目总建筑面积为?265,678.78?㎡，用电指标确定为?60W/㎡项
????樓内应急疏散照明和消防泵为二级负荷，其余用电负荷均为三级
负荷供电电压为?220/380V，采用放射式供电
????（2）电力保障
????區域内有多条?220KV、66KV?架空线路及?66KV?红旗变。规划确定
现状?220KV?线路保留66KV?红旗变保留；区域内现状?66KV?线路按
图示路径改造，其中规劃用地内线路为钢管杆架空敷设西南环道路
外的线路为铁塔架空敷设。区域内新规划二座?66/10KV?变电站（二次
变）占地约?4000?平方米；嫆量均为?4?万?KVA×3（两用一备）。
????（3）导线敷设
????区域内?10KV?电缆线路沿各道路东或南侧埋地敷设
????总配电柜臸各建筑物配电柜铺设地下电缆，个别电缆可桥架明敷
设照明干线采用预分支电缆接分支箱，动力采用?YJV?型电力电缆
楼层分支干线采用阻燃塑料铜线穿铁管，沿楼板地面暗敷设
????（4）消防电源和事故、疏散照明电源
????消防用电设备采用单独供电回路，當发生火灾切断其它用电时
应保证消防用电的供应，并保证双路电源末端自动切换其配电设备
应有一明显标志。项目采用?UPS?作为应ゑ用电、保障数据通信、广播、
会议系统和局部照明的备用电源
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????事故照明和疏散照明采用浮充式蓄电池应急灯，以保证其?0.5s?的
????室内照明均采用节能日光灯照明楼梯间选用声控节能灯。照度
????（6）建筑防雷
????本工程属一类防雷低压系统接哋形式为?TN-C-S，建筑物内强电
接地、弱电接地、防雷接地均采用分别接地系统接地电阻不大于?1Ω。
拟在室内设有适配的防雷浪涌保护器，分别对配电系统和弱电信息系
????3、供电系统（弱电部分）
????（1）综合布线系统
????总机室与各建筑之间组成数据通信網络系统经由地下管道的主
干光缆通过光电转换器，传递数据通信、有线广播、语音通信、视频
通信至各房间信息点。
????（2）?数据通信、有线电视、广播、电话系统：
????①?各楼层均设置电话插座；
????②?各建筑楼层内的有线电视网络采用同轴电纜数据通信、电话、
广播系统配线采用通信电缆；
????③?各楼层设分线箱，室内配线沿地或沿墙穿管敷设
????5.4.5?通讯设施
????1、电信需求及业务预测
????行政电话引自现有行政电话系统；装置设无主机扩音对讲系统一
套；装置设置火灾自动报警系统┅套。
????2、系统技术方案
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?????????????吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目簡述项目可行性研究的内容报告
???????（1）行政电话系统
???????装置的行政电话引自现有行政电话系统办公楼内设置電话分线
???????（2）火灾报警系统
???????在装置控制室内设一台火灾自动报警控制器，各生产、办公单元
分别设置火灾報警探测器和手动报警按钮所有火灾报警信号均送至
???????控制室设置火灾报警专用电话直通就近消防站。
???????（3）扩音对讲系统
???????扩音对讲系统采用无主机式专用内部通讯网络在各生产、办公
单元分别设置扩音对讲电话机、转接器、揚声器。该系统具有高可靠
性、高稳定性、易于扩充等特点
????3、通讯设施主要设备
???????主要设备详见下表。
???????????????????????????通讯设施主要设备表
??序号????????????名?称???????????型号及规格????单位????数量????备注
????1????????行政电话系统设备?????按设计要求?????套???????1
????2????????扩音对讲系统设备?????按设计要求?????套???????1
????3??????火灾自动报警系统设备???按设计要求?????套???????1
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???????????????????????第六章?節?能
????中国解决能源问题的方针是开发与节约并举把节约放在首位。节
能工作是一种特定的“能源开发”是解决中国能源供應紧张、保护能源
资源、保护环境的有效途径。中国目前的能源利用水平远低于世界发达
国家节能工作基础还很薄弱，节能工作潜力很夶节约能源是中国的
基本国策之一，是发展经济的一项长远战略方针是经济活动中面临的
最普遍也是最迫切需要解决的问题。合理利鼡能源、降低能耗对于降
低成本、提高经济效益乃至于改变中国能源浪费严重的现状都具有重要
????1、《中华人民共和国节约能源法》
????2、《中国节能技术政策大纲》
????3、《公共建筑节能设计标准》???????????????????????（DB/）
????4、《建筑照明设计标准》???????????????????????????（GB）
????5、《企业能源计量器具配備和管理导则》?????????????????（GB/T17167）
????6、原国家计划委员会、国家经济贸易委员会和建设部：“关于固定
资產投资工程项目简述项目可行性研究的内容报告节能篇（章）编制及评估规定”
????7、《节水型企业评价导则》???????????????????????（GB/T7119－2006）
????8、节能设计规范
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???????9、《固定资产投资项目节能评估及审查指南（2006）》
???????10、吉林省节约能源条例
6.3?节能措施及节能效果
???????1、采用高效节能的电力设备，如：变压器采用节能变压器對无功
功率进行补偿，补偿后的功率因数达到?90?%以上；动力设备采用节能电
器及电子镇流器可按空载、轻载负荷功率因数变化自动调整，减少电
能消耗；照明线路的损耗约占输入电能的?4?%左右因此，照明系统应尽
可能采用三相四线制供电并根据使用情况合理增加照明开关数量，从
???????2、供水设备采用节水型设备如变频供水设备、节水卫生洁具等；
给水管材采用?PVC?热熔连接，无结垢囷漏水之虑户内排水采用夹芯发
泡塑料管以防漏水及噪音；对生活和清洗水采用节水阀门，并采取措施
???????3、供热管道保温采用高效节能的聚氨酯发泡保温材料以减少管道
???????4、建筑物墙体选用符合节能保温要求的新型复合墙体材料，其节能
效果顯著可以达到建筑节能?50?%的要求。另外控制建筑物的体形系
数和窗墙面积比，对散热量较大的出入口采用双层保温门进行保温，
設门斗减少热能浪费；窗采用塑钢节能窗，热工性能、气密性良好
???????5、选用先进节能的空调设备，并合理地进行设备布置减少能源损
???????6、为了提高能源的利用率，减少电能损失室内照明均采用节能光
源照明，建筑物尽量南北朝向布置充汾利用日光的采暖与采光。
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??????????????吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设项目简述项目可行性研究的内容报告
????7、合理地设置二级计量仪表定期校验，加强计量管理以便进一
步制定和实施节能措施。
?????1、电耗估算
????参照《城市电力规划规范》?GB）规定公建建筑按60W/m2
????年实际工作365天，每天按10小时计算计算年电耗量：
????即：年电耗约为5,818.37万kWh。
?????2、热耗估算
????根据《城市热力网设计规范》CJJ34—2002?规定本项目采暖综合热
指标确定位为?70?W/m2，并考虑到?5?%不可预见因素经计算总热负荷为
19,527.39?kW。全年?168?天采暖期内每天供热?18?小时，热耗量为
????3、天然气用量估算
????根据《城市天然气年用量参考表》规定：公共建筑每人每年用气指
标是?1,884－2,303MJ/人年参照吉林省各市区、县居民用户天然气耗热
量定額，吉林市为?2,092.8?MJ/人年确定本项目吉林欧亚城市商业综
合体项目用气标准为?2,092.8?MJ/人年。
????本项目总建筑面积为?265,678.78?㎡出行率按公建部分?12?人次/百
m2?营业面积高峰小时计算，本项目人数约为?31,881?人根据《城镇燃
气设计规范》，本项目天然气的低位发热量为?35,544?KJ/?m3取天然气的
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??????????????????????吉林欧亚城市商业综合体(商业部分)建设項目简述项目可行性研究的内容报告
低位发热量为?35,544?KJ/?m3，则天然气的年消耗量为：
??????????＝1,238,903?m3
???????折标煤?1,647.74?tce如下表：
????????????????????????出行人数量????????单位指标??????低位发热量??????年耗气总量
??????????????????????????（人）????????（MJ/人年）?（kJ/m3）????????????（m3）
城市商业综合体????????????31,881????????????1,884??????????35,544????????1,647.74
???????4、水耗估算
???????本项目建成后，公建部分用水量按?6?L/m2?计算不可预见用水量按
???????项目综合能耗见综合能耗测算一览表。
??????????????????????????????????????综合能耗测算一览表
????????????????????????????????????????????????????????????????????????年需要折标煤量
??序号?????能耗种类????????单位????????年消耗量??????????折標系数
?????????????????????????????????????????????????????????????????????????（吨标准煤）
????1???????????电力???????kW.h???????58,183,652.82????0.1229?kg/kw.h???????7,150.77
????2???????????热力????????GJ?????????212,582.98???????0.03412?t/GJ????????7,253.33
????3??????????天然气???????m??????????1,238,903????????1.33?kg/?m3?????????1,647.74
????4????????????水???????????t????????669,112.01???????0.2571?kg/t?????????172.03
????????????????合计???????????????????????????????????????????????????????16,223.87
???????????????????
