婚后房产纠纷
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【案情简介】：日，李进与林晓登记结婚踏上了红地毯。结婚后不久，李进与一房地产开发商签订房屋买卖合同，以45万元购买了一处房屋。日，涉案房屋进行产权登记，在产权登记册上权利人为李进一人。后李进与林晓因家庭琐事感情逐渐冷淡。在2011年12月上旬李进与父母签订了房地产买卖合同，将该房屋以转让价人民币46万元转让给父母亲。转让后的该房屋登记权利人是李进父亲，母亲为共有人。2012年4月，林晓提起离婚诉讼，因涉案房屋的处理，双方产生极大争议。【荣凯说法】：涉案房屋虽登记在李进个人名下，但该房屋买卖合同签订、房款支付及产权登记，均发生在李进与林晓关系存续期间，按照我国婚姻法的规定，作为妻子林晓对该房屋享有共有的权利。法律上规定共有财产的处理，应由共有人共同做出一致的意思表示。现李进在未能提供证据证明，房屋卖售给父母亲，获得过林晓的同意，那么李进与父母亲之间房屋买卖应为无效。涉案房产应作为夫妻共同财产，按照相关法律规定进行分割。李进父母的出资，如果能够证明系李进购房时的借款，可以夫妻共同债务进行处理。李荣凯：济南市中正荣凯法律服务所主任，济南市政协委员，山东省青联委员，全国法律援助先进个人，正荣凯团队面向基层为百姓服务，为离婚、继承、买卖、遗嘱等类房产纠纷提供法律服务。法律咨询找荣凯：48或新浪微博李荣凯咨询地址：济南市经四纬二路东图大厦8楼
(本文来源：山东商报
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婚后房产纠纷
点击查看原图　　【案情简介】：2009年张静与结婚。2010年，张静夫妇因购置房屋缺少资金，接受了张静父母的资助款20万元。后因王刚出轨，张静决定与他离婚。但他们就房屋的分割产生了分歧。王刚认为应将房屋折价后，由两人平分；张静认为其父母资助的20万元房款必须扣除后，再平分。【荣凯说法】：根据《婚姻法》第17、18条的规定，夫妻关系存继期间因赠与所得的财产，只要赠与合同中没有确定只归夫或妻一方所有，便应归夫妻共同所有，而夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。同时，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释2 》第22条规定：“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”当然，有一个前提是例外，如果张静能收集到王刚有外遇的证据，证明他对婚姻的破裂有过错，那么，张静作为无过错的女方，在分割夫妻共同财产时，是可以享受优待的。
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& &许多离婚的夫妻对于他们在婚前或者婚后所购买的房产，应该属于哪一种性质的财产呢，在遇到这种问题的时候非常的难分清楚，在给房产认定的时候带来了一定的麻烦，那么夫妻之间如果不离婚的话如何分割房产，下面就由律师小编为大家解答。
& &2017夫妻房产纠纷
& &一、夫妻不离婚，可否请求分割共同房产?
& &《婚姻法解释(三)》第四条规定：夫妻期间婚姻关系存续期间，夫妻一方请求分割共同财产，人民法院不予支持，担忧以下情形且不损害债权人的利益的除外：
& &(一)如果有依法那个隐藏、转移变卖、损坏、挥霍夫妻财产或者伪造夫妻共同财产等等严重损害夫妻共同财产的利益行为;
& &(二)一方负有法定抚养的人患有重大的疾病医治，另外一方不同意支付相关医疗费用的。
& &二、婚前房产婚后增值部分，离婚时归谁?
& &《婚姻法解释(三)》第五条规定：&夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。
& &三、承诺赠与对方房产，赠与方能否反悔?
& &《婚姻法解释(三)》第六条规定：&婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与房子哎赠与变更登记之前撤销赠与，另
& &一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。&
& &四、一方父母出资购买的房产，是否属于夫妻共同财产?
& &《婚姻法解释(三)》第七条第一款规定：&婚后由一方父母出资为自V购买的不动产，产权登记在出资热的子女名下的，可以按照婚姻法规定的第十八条第
& &(三)项的规定，视为自对自己的子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。&
& &五、双方父母出资购买的房屋，离婚时怎样分割?
& &《婚姻法解释(三)》第七条第二款规定：&由双发父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可以认定为双方按照各自父母的出资份额进行按照份共有，但当事人另有约定的除外。&
& &六、按揭贷款购房，离婚时房产归谁?
& &《婚姻法解释(三)》第十条规定：&夫妻一方婚前签订的不动产买卖合同，以个人财产支付款并在银行进行贷款，婚后用于夫妻财产共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
& &依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。&
& &七、婚前按揭购房婚后共同还贷，房产增值部分归谁?
& &《婚姻法解释(三)》第十条第二款规定：&依婚前的规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。尚未归还的贷款为产权登记的一方个人债务。双方婚后共同还贷的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。&
& &八、夫妻一方私自卖房，另一方能否追回?
& &《婚姻法解释(三)》第十一条规定：&一方未经另一方的允许私自出售夫妻共同房屋的，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。
& &夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。&
& &九、夫妻出资购买一方父母名义的房改房，离婚时能否按夫妻共同财产分割?
& &《婚姻法解释(三)》第十二条规定：&婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。&
& &十、以协议离婚为条件的房产分割协议，是否生效?
& &《婚姻法解释(三)》第十四条规定：&当事人达成的以登记离婚或者到人民法院协议离婚为条件的财产分割协议，如果双方协议离婚未成，一方在离婚诉讼中反悔的，人民法院应当认定该财产分割协议没有生效，并根据实际情况依法对夫妻共同财产进行分割。&
& &以上就是由律师小编为大家整理的关于夫妻房产纠纷的几个问题以及解答方案，希望对大家有所帮助。如果大家对夫妻离婚财产分割子女长辈赡养抚养等问题存在疑问的，可以咨询了解，会有专业的律师为您在线解答。
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400-888-6947【房产纠纷】房屋买卖合同中仅有夫妻一方签字的法律效力问题
房屋买卖合同中仅有夫妻一方签字的法律效力问题
案情简介：张某于2004年购买了回迁安置房一套。2008年，张某与李某结婚。婚后，张某将自己房屋所有权的50%产权转让给李某，并办理了产权登记。2011年，李某找到房屋中介公司A公司，委托A公司代为将房屋销售，2012年，李某通过A公司与王某签署了房屋买卖合同，以两百万的价格将房屋出售给王某，同日，王某交付了三万元定金，李某在定金收条中签字。2013年，双方因合同签署后，一直没有办理房产过户手续，于是王某将张某和李某一起起诉到法院，要求履行合同约定，将房屋过户给自己。张某接到法院传票才知道房屋被卖的事实，于是委托律师起诉到法院要求确认房屋买卖合同部分无效。
案件解析：
本案中所涉及的主要法律问题包括：一、李某代丈夫张某在房屋买卖合同中签字的行为在法律上应该如何认定；二、李某与张某签署的房屋买卖合同是否有效。
一、李某代丈夫张某在房屋买卖合同中签字的行为属于无权代理行为。
代理是指一人在法定或者约定的权限内，以他人的名义行使的法律行为，而法律行为的后果却归属于他人的行为，如当事人委托律师代理民事诉讼案件等。在本案中，李某代张某在房屋买卖合同上签署了张某的名字，并且在定金收条上也代张某签了名，从外在形式上符合代理的法律特征。
但是，法律上代理成立的基础是代理权。代理人的行为后果之所以能归属于被代理人，是由于被代理人的授权。而本案中，李某在通过A公司与王某签署房屋买卖合同时，并没有张某的授权书，也没有张某作为配偶同意出售房屋的声明书；在张某得知房屋买卖合同发生纠纷后，也没有对合同的效力进行追认。那么，李某代张某签署房屋买卖合同的行为就属于法律上的无权代理行为。
二、李某代张某签署合同的行为不适用家事代理
本案庭审过程中，王某委托的律师在庭审中主张，李某是张某的妻子，李某代张某在合同上签字属于表见代理行为，作为善意第三人的王某有理由确信合同有效。王某的律师提到的是民法中的家事代理问题。
家事代理制度在各国民法或婚姻家庭法中多有体现，即是在夫妻关系存续期间，夫或妻一方，因家庭日常生活之需对家庭事务的处理享有互相代理的权利，该代理行为所产生的后果，对夫妻双方均有法律效力。在中国，家事代理权虽然没有作为概念直接提出，但是《婚姻法》第17条以及《婚姻法司法解释（一）》第17条对家事代理问题作出了相应的规定，即家事代理应满足三个特征：（1）家事代理权的主体是丈夫或妻子的一方；（2）家事代理权的对象是夫妻共同财产；（3）家事代理行为的范围是日常生活需要。
本案中，张某对房产拥有的50%产权是张某的婚前财产，不属于夫妻共同财产；同时，买卖夫妻唯一住房的行为显然也不是日常生活需要，本案李某的代理行为不构成家事代理。因此，应当认定合同涉及张某房屋产权部分的约定无效。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）：
第十七条　婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：
&　　（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。
&　　（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。婚姻房产纠纷常见10大焦点问答- 孙术校律师 - 110法律咨询网
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婚姻房产纠纷常见10大焦点问答
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、夫妻不离婚，可否请求分割共同房产?《婚姻法解释(三)》第四条规定：“婚姻关系存续期间，夫妻一方请求分割共同财产的，人民法院不予支持，但有下列重大理由且不损害债权人利益的除外：(一)一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者造成夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益行为的;(二)一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需要医治，另一方不同意支付相关医疗费用的。”在婚姻关系存续期间，夫妻财产原则上是共同共有，但书面协议分别所有的除外。《物权法》规定：共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割;没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。夫妻双方在共有的基础丧失(即离婚时)，由于婚姻关系解除，当然可以分割共同财产。但是出现本条规定的“重大理由”时，也可以分割夫妻共同财产。这是我国婚姻财产分割制度的重大突破，在符合一定条件的情况下，不用以解除婚姻关系为代价，也可以在婚内直接起诉要求分割夫妻共同财产，是对弱势方权益的有力保护。2、婚前房产婚后增值部分，离婚时归谁?《婚姻法解释(三)》第五条规定：“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。”夫妻一方个人财产属于个人所有，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。我国物权法对于原物与孳息之间的关系及孳息的取得原则，自然孳息采用所有权主义及用益物权主义，法定孳息采用协商及交易习惯原则。婚前房产是夫妻一方个人的重要财产，在婚后的收益主要包括孳息、投资经营收益及自然增值。《婚姻法》第十七条规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的生产、经营的收益、知识产权的收益归夫妻共同所有。《婚姻法解释(二)》第十一条规定：婚姻关系存续期间，一方以个人财产投资取得的收益，为夫妻共同所有。但对孳息和自然增值这两种情形如何认定未予明确。《婚姻法解释(三)》第五条对此作出明确规定：夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产，首次明确了夫妻一方个人财产婚后产生的孳息和自然增值不是共同财产。3、承诺赠与对方房产，赠与方能否反悔?《婚姻法解释(三)》第六条规定：“婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。”现实生活中，恋爱中的男女为了取悦恋人，许诺将自己的房产赠与对方，而随着感情破裂而反悔，赠与方能否撤销赠与?《婚姻法解释(三)》第六条规定，赠与方在赠与房产变更登记之前，可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。《合同法》第一百八十六条“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或经过公证的赠与合同，不适用前款规定。”也就是说，除了特殊情况以外，一般情况下，房屋赠与都必须要到房屋变更登记以后才能生效，如果没有变更登记，赠与方是有权撤销赠与的。对于婚姻关系存续期间的婚内赠与，由于夫妻财产原则上为共同共有，司法解释将条件设定为将一方所有的房产赠与另一方，这在实践中应予以注意。4、一方父母出资购买的房产，是否属于夫妻共同财产?《婚姻法解释(三)》第七条第一款规定：“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。”在我们国家，儿女结婚，父母为子女出资购买结婚房非常普遍，房子是家庭的重要财产，有的父母倾其大半辈子积蓄为子女购买了一套房子。按以前的规定，夫妻婚后购买的房子，不管登记在哪一方的名下，不管是谁出的钱，都属于夫妻的共同财产。这些年来离婚率呈上升趋势，父母倾其所有给子女买的房，如果离婚时一概将房屋认定为夫妻共同财产，势必违背了父母为子女购房的初衷和意愿，也侵害了出资购房父母的利益，对出资一方的父母来说很不公平。这在司法实践中，引起了很大争议。《婚姻法解释(三)》第一次明确婚后一方父母出资为子女购买不动产且产权登记在自己子女名下的应认定为夫妻一方的个人财产。将房屋产权登记在出资购房父母子女名下的，视为父母明确只对自己子女一方的赠与，比较合情合理，这样即兼顾了中国国情与社会常理，有助于纠纷的解决，也有利于均衡保护婚姻双方及其父母的权益。5、双方父母出资购买的房屋，离婚时怎样分割?《婚姻法解释(三)》第七条第二款规定：“由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。”我国《婚姻法》第十八条规定：“有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：……(三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产。……《婚姻法解释(二)》第二十二条规定：当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”房子由于其巨大的经济价值，男女结婚时考虑有无房产?结婚后房子在谁的名下?离婚时房产怎样分割?已成为男女双方及家庭不得不考虑的重要问题。《婚姻法解释(三)》第七条第二款明确规定，除当事人另有约定的情况外，将房产按照各自父母的出资份额按份共有，即符合社会常理，也能够起到定纷止争的效果。6、按揭贷款购房，离婚时房产归谁?《婚姻法解释(三)》第十条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”离婚案件中，按揭房屋的分割是一个焦点问题，如果仅仅机械地按照房屋产权证书取得的时间作为标准，划分按揭房屋属于婚前个人财产或者是婚后夫妻共同财产，可能出现对一方显失公平的情况。对此，《婚姻法》解释(三)第十条作出了明确规定：一方在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部购房款，买卖房屋的合同义务已经履行完毕，即在婚前就取得了购房合同确认给购房者的全部债权，婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化，故离婚分割财产时将按揭房屋认定为一方个人财产相对比较公平。7、婚前按揭购房婚后共同还贷，房产增值部分归谁?《婚姻法解释(三)》第十条第二款规定：“依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”在现实社会中，结婚前一方贷款买房，结婚后双方共同还贷的情况十分普遍。一般情况下，是男方提供住房，女方陪送嫁妆。房产登记在男方名下，婚后夫妻共同还贷。如果若干年后一旦离婚，共同使用的嫁妆可能损耗了，但房产作为家里最值钱的部分可能增值。如果对此不予考虑，对婚后参与还贷的房产增值部分不做分割，则显示公平。根据《婚姻法解释(三)》第十条规定，在离婚财产分割时，应当考虑配偶一方参与共同还贷支付的款项及其相对应的财产增值部分，根据《婚姻法》第三十九条第一款规定的照顾子女和女方权益的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。也就是说，离婚时夫妻两人先商量房子的归属，协商不成再由法院根据上述原则裁决。考虑房产增值利益，由房屋产权人给予配偶一定的补偿，是婚姻法解释(三)的一大亮点，从一定程度上说明老公老婆都是“房东”，更加公平。8、夫妻一方私自卖房，另一方能否追回?《婚姻法解释(三)》第十一条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”婚姻关系存续期间，登记在夫妻一方名下的共同共有房屋，属于夫妻共同财产。夫妻一方未经对方同意擅自单方出卖的，属于无权处分行为。《物权法》规定：“无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”《婚姻法解释(三)》第十一条对夫妻共同共有房屋做出了进一步规定：对夫妻一方私自出售夫妻共同共有的房屋，如果第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续的，另一方就无法追回该房屋，但可以要求赔偿损失。9、夫妻出资购买一方父母名义的房改房，离婚时能否按夫妻共同财产分割?《婚姻法解释(三)》第十二条规定：“婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。”房改房是与一定的职工身份紧密联系在一起的。只有具有一定身份的主体才是取得房改房的适格主体，而该身份资格不能转移或变更。有房改房主体资格的人以有资格人的名义出资购买的，因不具备主体资格而不能取得房改房的产权。购买该房屋时的出资，不可能算作是购房款而成为产权人，所以只能作为对于该房产登记的产权人的债权处理。10、以协议离婚为条件的房产分割协议，是否生效?《婚姻法解释(三)》第十四条规定：“当事人达成的以登记离婚或者到人民法院协议离婚为条件的财产分割协议，如果双方协议离婚未成，一方在离婚诉讼中反悔的，人民法院应当认定该财产分割协议没有生效，并根据实际情况依法对夫妻共同财产进行分割。”男女双方以登记离婚或到法院协议离婚为条件，签订的财产分割协议。是以双方到民政部门办理离婚登记或到法院进行协议离婚为前提条件的。实践中，主张离婚的当事人一方在签署协议时可能会在财产分割、子女抚养、债务承担等方面作出一定的让步，目的是希望顺利离婚。由于种种原因，双方并未到婚姻登记机关办理离婚登记，或者到法院离婚时一方翻悔不愿意按照原协议履行，要求法院依法进行裁判。在这种情况下，当事人双方事先达成的离婚协议的效力问题，往往成为离婚案件争议的焦点。如果双方协议离婚未成，当事人一方有翻悔的权利，事先达成的离婚协议没有生效，对夫妻双方均不产生法律约束力，不能作为人民法院处理离婚案件的依据。《婚姻法解释(三)》第十四条对此做出明确规定，当事人协议离婚未成则事先达成的附协议离婚条件的财产分割协议不生效。
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