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通过中介，卖家房子还有银行按揭未还清，要求在买家银行贷款审批通过后，先提取银行监管账户买家首付款去预约银行还款，再拿出他项权证并注销抵押（房东是外地人，他项权证也不是同一天能拿的，这样过户就不能和拿首付款在同一天进行了）。这个过程会产生什么样的风险？原房东会不会把首付款挪作他用或者还了款不过户？请有经历过的朋友给些建议，买家需要做哪些事来防范风险
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都是这样做的。我原来卖的几套房子也都是有按揭的，也是先提取买家的首付款然后先去还按揭和注销按揭，其实这个时候卖家的房产证都在中介了，所以提取首付款和还按揭都是必须有中介人员陪同的。基本不用担心。都是这么操作的。
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这种情况在二手房交易中是非常常见的。要注意的几个点：一是必须要中介人员陪同房东拿首付并还清按揭；二是要求房东去和银行沟通，争取在还款当天拿到他项权证。一般银行，都会把他证放到总行去，然后每周有工作人员去领取，沟通的稍微好一点，无非就是让银行工作人员多跑了一趟而已。这个交易操作中的风险主要在于还款与过户中间的时间差。所以尽量多的去了解房东的资信，尽量争取把这个时间差缩短。
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一般都是首付款给卖家去还按揭的。只要中介陪着去。一般都没问题的。祝楼主买房顺利。
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引用:1一般都是首付款给卖家去还按揭的。只要中介陪着去。一般都没问题的。祝楼主买房顺利。谢谢
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　　按揭贷款是指个人在购买售房人具有房屋产权证、能在市场上流通交易的住房或商业用房时，自己支付一定比例首付款，其余部分以要购买的房产作为，向合作机构申请的贷款。
　　如果要顺利并成功取得二手房按揭贷款，一般要&十步走&：
　　1、买卖双方签订《》。在合同中约定买方通过二手房贷款的方式支付房款并约定首付款及贷款的比例。在这个环节买方一般应在现场看房的同时查验卖方的《房屋产权证》、水电气费记录等凭证，有时卖方会要求买方缴纳一定的；
　　2、买卖双方到房屋所在区县的房地产交易市场现场打印《房产买卖协议》（协议上应明确注明房屋价款的支付方式如万元作为首付款其余资金申请贷款等），并且同时由买卖双方到当地房管局现场签订《私产房屋代收代付协议》用以明确交易资金代收代付的委托关系；
　　3、由于二手房的特殊性，买方需要先找评估公司对所购房产进行评估，银行会根据房屋交易价和评估价中较低者作为放贷的依据。需注意的是，有些银行会只接受指定评估公司的评估报告，而有些银行则没有要求。因此，购房者在评估前要先咨询贷款银行；
　　4、为了保证贷款的安全性，一般银行会要求买方提供，担保人可以是有经济能力的个人，也可以是专业的担保公司。需注意的是，目前有些银行已经推出了无担保的二手房贷款，因此购房者在办理房贷前要明确所在银行对担保费的收取；
　　5、买方持《私产房屋代收代付协议》到贷款银行交存首付款，并取得交存首付款的证明，同时可向该银行申请二手房贷款并提交全部贷款申请资料；
　　6、银行审核通过后买方与银行签订合同，银行通知卖方贷款可付；
　　7、买卖双方带原件及复印件、买卖契约及复印件、买卖双方的身份证等资料到房产局办理过户手续并带旧到局办理换证手续；
　　8、买方带上房产证、土地证过户收据、经鉴证的买卖契约、发票等材料到房产局办理房产的抵押手续；
　　9、银行收到抵押证明后放款，贷款发放完毕，买方人向房管部门领取新的房产证。
　　10、购房者按照规定的还款方式按时归还借款，在还清所有贷款后购房者办理抵押登记注销手续。
　　二手房银行商贷情况一览：
　　多家银行目前贷款政策：首套房房贷利率95折，首付最少3成；二套房房贷利率1.1倍，首付比例最少7成。
　　南京工商银行、交通银行、邮储银行等10家银行要求：二手房贷款面积需在50到60O以上 、房龄在15到20年以内。
　　农业银行：首套房为二手房只能是基准利率，二手房面积在70平方米以上、房龄15年以内；1个月左右放款。
　　紫金农商银行：二手房面积50平方米以上、房龄10-20年；2个月可以放款。
　　交通银行：二手房面积在60平方米以上、房龄不超过20年；放款时间1个月左右。
　　南京银行：二手房贷款没有完全放开。
　　工商银行：二手房面积55平以上、房龄20年以内；1个月放款。
　　建设银行：二手房面积在50平方米以上、房龄不超过20年；如果二手房面积不足50平方米，贷款利率要上浮，为基准利率的1.05倍；1个半月左右放款。
　　邮储银行：二手房面积55平以上、房龄20年以内；1个半月放款。
　　中国银行：二手房面积60平以上、房龄20年以内；放款时间1个月左右。
　　广大银行：二手房面积60平以上，贷款年限+房龄&45年；1个月左右放款。
　　中信银行：具体的利率看房龄和地段，房龄一般小于10年，面积60平以上，放款时间1个月。
　　兴业银行：二手房面积在50平方米以上、房龄不超过20年。
　　浦发银行：暂不受理二手房的按揭申请。
　　民生银行：暂不受理二手房的按揭申请。
　　总结：如果是1990年之前的房子（也就是房龄超过25年），且面积小于50平方米的，基本上就没有银行做商贷了，但公积金还可以做，公积金对房龄没有要求。
　　注：以上银行商贷信息来源于1月14日融360消息和1月21日现代快报的报道，具体商贷情况请以各家银行最新贷款政策为准。
　　二手房公积金贷款事项须知：
　　贷款额度：个人最高30万，家庭最高60万。
　　贷款年限：二手房公积金贷款最长贷款期限不得超过20年。借款人年龄加贷款期限不得超过借款人法定退休年龄。
　　贷款资格：连续足额缴存公积金6个月（含）以上，即可申请贷款。公积金贷款只可用于购买本市行政区域范围内自住商品房，不可购买商业性质房源以及别墅。
　　首套房：可贷款，首付不低于30%，基准利率。
　　二套房：家庭人均住房面积小于32平方米或一家三口住房面积小于100O，首付不低于30%，利率1.1倍。（注：只要名下有一套房，再买就算二套，不管之前的第一套房是否使用过公积金贷款。）
　　三套房：禁止贷款。
　　注：只要公积金贷过2次，就不能再贷，不管你名下有几套房。
　　如果您还想了解更多关于二手房买卖的相关问题，小编为您推荐：
　　注意1：了解该套&二手房&是否属于允许出售的房屋
　　因为公有住房&房改&售房时，有些单位还保留有优先收购权。所以，一定要征询原产权单位同意所购房屋转让的书面意见，并签章。
　　注意2：了解房屋所有权是否真实、完整、可靠
　　房屋所有权人是否与他人拥有&共有权&关系，房屋有无其他债权、债务纠纷。但最要紧的是，一定要由卖方出示、提供合法的&房屋所有权证&。
　　注意3：了解所购&二手房&的准确建筑面积
　　合同中约定出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准，其他面积不计在内。此外，还要考察地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件以及物业管理等相关问题。
　　买卖二手房时，需要与银行贷款的，很容易被忽视的两个事项，一个针对卖家，另一个针对买家。如果买卖双方签约时不加防范，若遭遇贷款不顺利时，就极可能引发纠纷。那么，签二手房买卖合同，关于贷款条款该如何约定？关于这些问题，请看下文的详细介绍。
　　二手房合同是指购房者和售房者在平等协商的基础上，就房屋的买卖所签订的协议。是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。
　　依据我国《合同法》及业务实践，下列内容在一份二手房销售合同中是必不可少的：
　　1、当事人的名称或姓名、住所
　　2、标的
　　二手房交易税费的明细是怎么样的？按照规定，二手房交易税费包括税收和费用两部分。二手房税收主要是指营业税、个人所得税、契税等；国家机关（房管局等）向有关买卖双方提供某种特定劳务或服务，按规定收取的一种费用，例如测绘费、登记费等。
　　二手房交易要交哪些税费用
　　二手房交易中，买卖双方都需要按照规定缴纳税费，本文从买方、卖方两个角度进行税费缴纳详情分析：
　　1、卖方（出卖人）需要缴纳的税费种类及比例。
　　（1）个人所得税。个人所得税税率：交易总额的1％或两次交易差额的20％。
　　个人所得税缴纳规定：如果同时满足家庭住宅、购买时间超过5年，免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。
　　什么是二手房贷款？
　　所谓的二手房贷款，简单来说就是指银行向借款人发放的用于买二手房的贷款。具体地来说，是指通过房屋的中介公司交换住房的购房人，在符合银行个人住房的商业性贷款条件且房屋中介公司愿意为购房者提供阶段性的保证担保的情况下，购房人以所购住房来作抵押向银行申请置换的个人的住房贷款。
　　二手房贷款怎么计算？
　　二手房按揭贷款购房分为商业贷款和公积金贷款，贷款的计算标准分别如下：
　　（一）买方使用商业贷款购房：
　　１、买方选择商业贷款来购买首套住房，最低首付的比例为房屋评估价的３０％，最高贷款比例为７０％；
　　２、买方选择商业贷款来购买二套以上住房，最低首付的比例为房屋评估价的５０％，最高贷款比例为５０％；
A你可向法院提出执行异议，请求法院裁定解除对该房产的查封保全措施，不予拍卖变卖处置。
A一般不需要赔偿的，但具体还得看合同约定
A可以向法院起诉要求履行合同，办理过户
A你可以继续按约定履行合同，不终止这购房合同。也可以解除合同，要他返还已付款，支付违约金，赔偿已付款的利息，至于你买家具及找关系所花的钱是不能得到赔偿的！
A如果合同约定了付款的时间，逾期则需承担赔偿责任，如未约定，按你所述对方暂不能承担违约赔偿责任。
A协议有效，但这个问题很复杂，能不能履行合同要看具体情况
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法律知识：二手房交易，买家到银行办按揭贷款，卖方也得一起去银行吗(天津链家网)
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二手房交易，买家到银行办按揭贷款，卖方也得一起去银行吗
提问者：草千里&
时间： 14:05:17 &
所属分类：
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共有&1&个回答
您好，卖家也是需要去银行的，因为银行要审核买卖双方的情况，符合要求后才会批贷款，因此办按揭贷款的时候卖方也是要到场的。
面签发生在买卖双方网签之后，由经纪人向贷款行约定面签时间，届时买卖双方携带材料到银行办...
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我有一套房子，没有通过中介，直接与买家交易，买家要贷款购房。有以下几个问题：1、按照现行的沈阳的房产新政，标准合法的交易流程是什么，都需要什么费用（产权证还没有到2年）。2、因为买方要贷款，首付40%，听说首付给我后就要办理过户手续，那么如何保证我的权益，就是说万一过户了买方不认账，不给我剩余的钱了或者拖延给我怎么办？有什么合法的流程和手段对此进行制约。3、买方办理二手房贷款，贷款什么时候能够办完，到我帐上。首付40%是否可以签合同时就直接给我。4、没有通过中介，是否需要去公证处公证，合同是否有标准合同，去那里索取？
1.双方签订买卖合同，通过担保公司进行贷款，评估所对房屋进行评估，银行审批通过，确定购房人资质没问题的，发放批贷函，双方去建委过户，银行拿到新房本放贷，钱直接打给原业主2.一般不会发生拖欠，因为银行发放的贷款是直接打到原业主卡上3.首付款是在签合同时双方商定打首付款的时间，如：15日之内，30日之内。贷款放款看是办的什么贷款，如果是公积金贷款，一般需要1个半月到2个月，商业贷款一般1个月左右，贷款银行不同，放款时间也有差异4.不需要去做公证，网上有合同样板，下载打印一份就行友情提示：如果是全款客户不通过中介还算省事，贷款需要跟客户跑很多次，如果业主不用交中介费的话，还是尽量通过中介公司，（北京是客户出中介）希望对您有所帮助
1、交易流程：签买卖合同（这是必须的）——通过担保公司贷款，期间对该房屋进行评估，签订借款合同（到借款银行，买卖双方需要到场），然后等待银行审批通过后再到房管局过户（这样就能够保障您收到房屋尾款）。需要的费用主要有：营业税、个人所得税、契税、维修基金等。2、您的第二问题：对方首付完后办理过户是没有问题的，但是前提是贷款审批通过后。不用担心买方不认账，因为这个尾款是买方借款银行直接打入你的账户。签订借款合同和银行审批通过就是对您最大的保障。这点您不要担心~！3、银行放款时间是根据有没有额度来的，具体放款时间没有人敢对您保证（但是这个款是肯定可以拿到的）；40%的首付是可以签合同就给您的，但是还是应该双方协商的，最好是在过户递件当日支付。4、不需要公证，合同是格式合同，网上都可以下载。
沈阳购得房产经纪有限公司
我在北京从事房地产经纪，不过沈阳的也应该是一样的，应该是契税（买方） 营业税（卖方） 个人所得税 （卖方）可以去建委申请一份自行成交版的合同，合同对买卖双方的约束都比较全面，首付款打过来后，办理房产权属转移，而合同里一般也有规定的时间内付清尾款，若超过合同约定时间，属于买方违约，以前的首付和定金不退。具体的流程应该是买方应该先交一部分定金，交多少双方商议，要有一个，然后再签,按照《买卖合同》的约定时间打首付，打完首付后办理贷款，待银行批贷函下来之后，双方可以去办过户，因为这个时候卖方就不必担心了，因为银行的批贷函已经下来了，银行见到新房本以后钱肯定是可以打到卖方银行账户上，只是早晚的问题，记住银行是见不到新房本是不会放款的。银行需要在新房本上盖一个抵押章，到买方还清贷款的时候再盖一个解压章。
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