农村分户、转让、继承、进城、离异等情况如何宅基地如何确权？
【公众号】农地圈
阅读(25307)
转让、赠与超面积的宅基地，按转让、赠与行为时的政策规定予以确权登记。
1、由于某些原因，一些账号被关掉，谨慎起见，一些不便为他人知道的文章、见解，将在另外的公号发布。（财经、互联网、媒体、经济、房地产等非三农内容），扫码关注2、农地圈备用号启用（三农内容）,扫码关注农地圈重新学习了下国土部关于加快宅基地 和集体建设用地确权登记的通知，有几点新的收获。一、全国推行农村房屋调查登记确权！没有开展的要补上！各地要开展房地一体的权籍调查，将农房和地上物纳入确权范围。其中，已经完成农村宅基地和建设用地调查的，应补充农房调查登记。未开展农村宅基地和建设用地调查的，由县级政府统一组织房地一体的权籍调查。农地圈备注：农房调查执行依据为《农村地籍和房屋调查技术方案（试行）》。二、一户多宅没分户的怎么办？1、符合分户条件未分户，未经批准已另行建房分开居住的：如果符合宅基地规划且村民无异议，再补办有关用地手续后，可以确权。2、符合分户条件未分开居住的，宅基地使用面积为超过分户后建房用地面积的，依法按实际使用面积予以确权登记。三、转让、赠与超面积的宅基地，按转让、赠与行为时的政策规定予以确权登记。四、妇女权益必须保护农村妇女宅基地权益应记载到不动产登记簿及权属证书上。离婚农村妇女新取得的宅基地，必须予以确权登记。五、进城落户农民宅基地怎么办？合法取得的宅基地应予以确权登记。
名称：吾谷网
地址：北京市朝阳区光华路9号金桥天阶大厦7层
电话：010-
email：.cn
反馈内容（*必填）
欢迎提出您在使用过程中遇到的问题或宝贵建议（400字以内），感谢您的支持。
联系方式（*必填）农村宅基地面积
更多#农村宅基地面积#相关
...宅基地的面积，看是否超过标准。农村宅基地面积按照下列标准执行：（一）人均耕地不足一千平方米的平原或者山区县（市），每处宅基地不得超过二百平方米；（二）人均耕地一千平方米以上的平原或者山区县（市），每处宅基地不得超过...
...各地应结合本地实际，制定统一的农村宅基地面积标准和宅基地申请条件。不符合申请条件的不得批准宅基地。农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。从上述法律规定和国家有关政策来看，对宅基地使用权...
...理了相关政策文件一起来学习吧！农村宅基地面积标准：根据村民家庭人员和本村建...据具体地块的规划技术要求确定。农村宅基地面积规划审批标准：◆村（居）民建房建筑占地面积不大于批...
...。汇总结果显示，村庄内部用地中农村宅基地面积占比最高，约占村庄建设用地比重为62.9%；而公共管理与公共服务用地的比例较低，其占比还不到全国城镇水平的1/4。这也反映出我国当前农村社区服务等还有很大的提升空间。
...各地应结合本地实际，制定统一的农村宅基地面积标准和宅基地申请条件。不符合申请条件的不得批准宅基地。农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。”因此，农村村民一户只能拥有一处宅基地。在农村，...
...标准是多少？农民够不够用？对于农村宅基地面积的标准大多数省份都在执行1990年前后颁发的土地条例，以河南为例，农村宅基地规定面积为180平米-220平米。标准制定至今已经过了将近三十年，农业耕种更多的被机械化取代，...
...是在《四川省实施办法》第52条农村宅基地面积标准中写的清清楚楚的呢!（详情请见附件）并且相关部门规定我市城市规划区内是按20平方米/人，城市规划区外按30平方米/人执行。原来是这样啊！算算下来我家5口人，建个150...
...，从整体而言是利大于弊的。如今农村宅基地面积紧缺，土地资源浪费严重，国家也提出了一些奖励性政策，鼓励农户自愿退出宅基地。对于一些自愿退出宅基地的农户实施奖励，补偿款大概都在10万元左右，补助农户进城买房，另外农户进...
...筑占地面积和各区（市）县现行的农村宅基地面积标准确定农村宅基地使用权。房屋建筑占地面积超出面积标准的，超标准部分确认给集体经济组织或实际使用土地的农户，土地分类为空闲宅基地；未达到面积标准的，可将其实际使用的房屋附...
...00元。（根据土地确权的政策，农村宅基地面积每户为220平米，但是由于各方面原因，农村一户多宅，宅基地超标现象普遍存在，只要是超标户在经济方面补偿了集体，就可以拿上相关证明缴费后办理）。3提醒：出现以下5种情况是拿...
...00元。（根据土地确权的政策，农村宅基地面积每户为220平米，但是由于各方面原因，农村一户多宅，宅基地超标现象普遍存在，只要是超标户在经济方面补偿了集体，就可以拿上相关证明缴费后办理）。2017年农村房屋可以买卖吗...
...00元。（根据土地确权的政策，农村宅基地面积每户为220平米，但是由于各方面原因，农村一户多宅，宅基地超标现象普遍存在，只要是超标户在经济方面补偿了集体，就可以拿上相关证明缴费后办理）。2017年农村房屋可以买卖吗...
...失了。二、面积严重超规划的房屋农村宅基地面积国家有明文规定，根据家庭人口计算，1~3人的家庭不得超过75㎡，3~5人的家庭不得超过120㎡，5人以上的家庭不得超过150㎡，各地标准可能有所差异，但超出面积后是要被处...
...确权的时候就遇到了很多的问题，农村宅基地面积超标的现象很严重，有很多的农民朋友直接就不确权了，甚至出现违规建设宅基地的做法，那么在下半年的时候，违规建设或者是超出标准面积达的宅基地，将会面临回收或者是交税。从政策上...
...200个平方以上。通俗意义上的农村宅基地面积，是指农户房屋面积以及空余面积之和，国家对农户的宅基地面积和“四至”进行了明确的界定。一般情况下，农民除了建房，还会修猪圈、造牛棚、搭鸡舍、建仓库等，房前屋后也空出来一些...
p现在很多农村宅基地只批政府规划的居民点，或者老屋宅基地直接翻新重建，比如小编老家村里就是老屋翻新，要留一点老屋才批才能验收，这样才能拿回交的1万建房押金和拿到政府补贴旧房翻新补贴。而离马路远一些的都选择了去居民点，政府补助更多，按人头2-3万不等，宅基地等于...
...宅基地大小到底和什么有关？我国农村宅基地面积按照下列标准执行：(一)人均耕地不足一千平方米的平原或者山区县(市)，每处宅基地不得超过二百平方米;(二)人均耕地一千平方米以上的平原或者山区县(市)，每处宅基地不得超过...
...节约集约用地非常重要，目前湖南农村宅基地面积有增无减，其中宅基地闲置是主要问题，造成大量的土地浪费，这是新型城镇化需要解决的重要问题。大量的农村人口进城，中国的广大农村地区，出现大量的农宅闲置，而城市人又想回归“田...
...所以人均面积也不同。地广人稀的农村宅基地面积基本超过200平方米，人均耕地少的农村，宅基地在80到130平方米之间。在乡村区域除了自个建的房，还会修猪圈建牛棚，菜园等，房前屋后也空出来一些当地用来做水路或许会用来堆...
Copyright (C)
All Rights Reserved 粤ICP备号　　春节回家过年，一户本村人在南方做生意买了房子定居，要把自己老家宅基地4万卖了，我和父母商量了一下，想买下来，至于买下来放着闲置还是盖别墅，以后再说，面积大约有八分地，位置开阔，宅基地都有备案的，买了可以找大队里负责人签字，可以公正，目前我家人除了我爸爸支持我之外，都反对我购买，不知道诸位怎么看？　　春节回家过年，一户本村人在南方做生意买了房子定居，要把自己老家宅基地4万卖了，我和父母商量了一下，想买下来，至于买下来放着闲置还是盖别墅，以后再说，面积大约有八分地，位置开阔，宅基地都有备案的，买了可以找大队里负责人签字，可以公正，目前我家人除了我爸爸支持我之外，都反对我购买，不知道诸位怎么看？　　春节回家过年，一户本村人在南方做生意买了房子定居，要把自己老家宅基地4万卖了，我和父母商量了一下，想买下来，至于买下来放着闲置还是盖别墅，以后再说，面积大约有八分地，位置开阔，宅基地都有备案的，买了可以找大队里负责人签字，可以公正，目前我家人除了我爸爸支持我之外，都反对我购买，不知道诸位怎么看？
楼主发言：16次 发图： | 更多
　　我家是苏北徐州农村的，离市区30公里
　　价格很便宜，不贵的，但是没有法律保障的　　如果真要买，就要看对方的人品了　　不过4w不贵，如果家底殷实的话，可以博一下
　　我也在老家找宅基地购买'不过我们那里没你们那么便宜，我支持你。什么都是浮云，唯有土地黄金才有安全感，才能历经时间考验，不过，你们的宅基地好便宜啊:O　　
　　@2014年的马甲2014 2楼
17:40:51　　价格很便宜，不贵的，但是没有法律保障的　　如果真要买，就要看对方的人品了　　不过4w不贵，如果家底殷实的话，可以博一下　　-----------------------------　　反对的也是这个原因，目前宅基地不容许购买的，就怕以后有纠纷。
　　买，不会亏　　宅基地上房子要房管局过户,垮了都要过户　　大队公证备案这些无法律效应　　
　　@坐在坟头指挥鬼鬼 3楼
17:46:04　　我也在老家找宅基地购买'不过我们那里没你们那么便宜，我支持你。什么都是浮云，唯有土地黄金才有安全感，才能历经时间考验，不过，你们的宅基地好便宜啊:O　　-----------------------------　　我也是这样想，四万在手里不知不觉就会花掉，还是有土地靠谱，何况这块土地性质可以盖房的。
　　感觉本村人购买还比较安全点，同村的人可以证明，外地人买就怕有纠纷了，我的思想就是有钱就置业买地。置办固定资产。
　　难说，城市化会导致农村出现大批空房。不过4万真心不多，买了留着，把房子推平了当停车场，一年收点停车费
　　@两江楼上望两江 5楼
17:49:19　　买，不会亏　　宅基地上房子要房管局过户,垮了都要过户　　大队公证备案这些无法律效应　　-----------------------------　　目前就怕这个啊，毕竟现在法律不容许购买宅基地，不过现在有好几家竞争买，怕一犹豫失去机会了，现在出售宅基地的人还是少的，机会不多。
　　楼主：绿野仙踪1979 时间： 17:48:50 　　@2014年的马甲2014 2楼
17:40:51　　价格很便宜，不贵的，但是没有法律保障的　　如果真要买，就要看对方的人品了　　不过4w不贵，如果家底殷实的话，可以博一下　　-----------------------------　　反对的也是这个原因，目前宅基地不容许购买的，就怕以后有纠纷。　　——————————————————————————————————————————　　不是怕以后有纠纷，是以后99%有纠纷　　特别是等老人过世了，对方子女上门，事情就说不清楚了　　当然，如果对方，包括子女人品都很好，那就没有问题了
　　@捻压态势 8楼
17:58:32　　难说，城市化会导致农村出现大批空房。不过4万真心不多，买了留着，把房子推平了当停车场，一年收点停车费　　-----------------------------　　目前就是一块土地，没有盖房子，不过打好地基了。
　　我们那个村比较大，村里都修水泥路，路灯也有，成为空心村的可能性不大，
　　楼主：绿野仙踪1979 时间： 17:54:47 　　感觉本村人购买还比较安全点，同村的人可以证明，外地人买就怕有纠纷了，我的思想就是有钱就置业买地。置办固定资产。　　————————————————————————————————————————————————————————————　　同村的也不允许买，但是同村的，一般都是熟人，至少知根知底　　不过换个想法，4W快，算是博一下也可以阿
　　@捻压态势
17:58:32　　难说，城市化会导致农村出现大批空房。不过4万真心不多，买了留着，把房子推平了当停车场，一年收点停车费　　-----------------------------　　@绿野仙踪1979 11楼
18:04:24　　目前就是一块土地，没有盖房子，不过打好地基了。　　-----------------------------　　那就把地基推掉，不要盖房子，盖房子成本怎么也得20万，没人租也卖不出去，拆迁无望纯赔本
　　我10年前卖土地，买的人怕不合法，我说那就租给你1万年，并且请村小组长做公正。
　　@2014年的马甲2014 13楼
18:06:03　　楼主：绿野仙踪1979 时间： 17:54:47　　感觉本村人购买还比较安全点，同村的人可以证明，外地人买就怕有纠纷了，我的思想就是有钱就置业买地。置办固定资产。　　————————————————————————————————————————————————————————————　　同村的也不允许买，但是同村的，一般都是熟人，至少知根知底　　不过换个想法，4W快，算是博一下也可以阿　　-----------------------------　　说的很好，我也是这样的想法，就算以后对方反悔了，本金是能给我的，
　　刚才打电话回家了，想对爸爸说跟进一下，尽量买下来，因为现在还有几家也在谈，有一家只出3万五，现在僵持着了，我估计四万差不多能拿下来，爸爸不在家，妈妈接的电话，一听又反对了。
　　速度买下　　
　　下面上照片，有图有真相　　　　
　　请问农村宅基地五间半，500多平米，可以卖多少钱？　　
　　宅基地坐北朝南，南面就是土地了，没有人家，很开阔。
　　@生死博弈 15楼
18:07:52　　我10年前卖土地，买的人怕不合法，我说那就租给你1万年，并且请村小组长做公正。　　-----------------------------　　高人
　　@梦中除魔 20楼
18:16:47　　请问农村宅基地五间半，500多平米，可以卖多少钱？　　-----------------------------　　看具体是哪个地方了，我这边估计就是五万左右
　　楼主好赌，记着，便宜就是当。我们这个族群讲诚信么？我们这个社会是法治社会么？请楼主斟酌、斟酌。　　
　　楼主公正下买太便宜了。
　　@两江楼上望两江
17:49:19　　买，不会亏　　宅基地上房子要房管局过户,垮了都要过户　　大队公证备案这些无法律效应　　-----------------------------　　@绿野仙踪1979 9楼
18:02:11　　目前就怕这个啊，毕竟现在法律不容许购买宅基地，不过现在有好几家竞争买，怕一犹豫失去机会了，现在出售宅基地的人还是少的，机会不多。　　-----------------------------　　现在搞，不要以买的名义，买肯定非法，搞个租的合同。建议这么租　　1、以他要建房，你垫资承建，因为房子始终是你自己建，但是户主的名义　　2、然后你租你自己建好的房子，租金就是你买地的钱，租期自己想，比如写个300年。　　3、写上违约责任，如果违约，要赔偿所有损失。　　这样不能保证他会赔，但至少是符合法律的，你还有机会去翻盘，如果你搞个买的协议，公正了都不算。
　　@两江楼上望两江
17:49:19　　买，不会亏　　宅基地上房子要房管局过户,垮了都要过户　　大队公证备案这些无法律效应　　-----------------------------　　@绿野仙踪1979
18:02:11　　目前就怕这个啊，毕竟现在法律不容许购买宅基地，不过现在有好几家竞争买，怕一犹豫失去机会了，现在出售宅基地的人还是少的，机会不多。　　-----------------------------　　@qinglqs 26楼
18:49:25　　现在搞，不要以买的名义，买肯定非法，搞个租的合同。建议这么租　　1、以他要建房，你垫资承建，因为房子始终是你自己建，但是户主的名义　　2、然后你租你自己建好的房子，租金就是你买地的钱，租期自己想，比如写个300年。　　3、写上违约责任，如果违约，要赔偿所有损失。　　这样不能保证他会赔，但至少是符合法律的，你还有机会去翻盘，如果你搞个买的协议，公正了都不算。　　-----------------------------　　多谢，你的建议很好，我打算以租的名义签合同，租个一千年。
　　@绿野仙踪1979
17:48:00　　@2014年的马甲2014 2楼
17:40:51 　　价格很便宜，不贵的，但是没有法律保障的 　　如果真要买，就要看对方的人品了 　　不过4w不贵，如果家底殷实的话，可以博一下 　　----------------------------- 　　反对的也是这个原因，目前宅基地不容许购买的，就怕以后有纠纷。　　—————————————————　　我来出主意，不过要给红包o！找村委会，过会，走流程。找证人，录像照相，把形式做漂亮些正规些。签阴阳合同，同村能过户没这个不是很懂，不能的话就要阴阳合同。一个租的一个买的，网上有，合同非常重要，限定各方责任，违约罚则重到很重，约定改日可以办证要5日内配合办证，家庭成员全部画押。4万很便宜可以入手。　　
　　楼主,　　好像有规定:同村的人(指同村户口的吧),宅基地好像是可以流转和买卖的吧(自己去百度)!　　不是同村农业户口的人,就难说的了!　　以后城乡一体化,郊区和城市连成一体!　　你就发大财的了,大大的发财的了!
　　我刚在离济南30多公里的老家买了宅基地15*15米，3万5 ，你比我的便宜多了，不过我们的挨着公路。
　　@绿野仙踪1979
17:48:00　　@2014年的马甲2014
17:40:51　　价格很便宜，不贵的，但是没有法律保障的　　如果真要买，就要看对方的人品了　　不过4w不贵，如果家底殷实的话，可以博一下　　-----------------------------　　@莫菲尔斯二世 28楼
19:01:56　　反对的也是这个原因，目前宅基地不容许购买的，就怕以后有纠纷。　　—————————————————　　我来出主意，不过要给红包o！找村委会，过会，走流程。找证人，录像照相，把形式做漂亮些正规些。签阴阳合同，同村能过户没这个不是很懂，不能的话就要阴阳合同。一个租的一个买的，网上有，合同非常重要，限定各方责任，违约罚则重到很重，约定改日可以办证要5日内配合办证，家庭成员全部画押。4万很便宜可以入......　　-----------------------------　　感谢，学习了。
　　买吧，以后钱会成草纸，有块地，总有吃的。
　　@绿野仙踪1979
19:40:00　　@绿野仙踪1979 4楼
17:48:00 　　@2014年的马甲2014 2楼
17:40:51 　　价格很便宜，不贵的，但是没有法律保障的 　　如果真要买，就要看对方的人品了 　　不过4w不贵，如果家底殷实的话，可以博一下 　　----------------------------- 　　@莫菲尔斯二世 28楼
19:01:56 　　反对的也是这个原因，目前宅基地不容许购买的，就怕以后有纠纷。 　　—————————————————　　我来出主意，不过要给红包o！找村委会，过会，走流程。找证人，录像照相，把形式做漂亮些正规些。签阴阳合同，同村能过户没这个不是很懂，不能的话就要阴阳合同。一个租的一个买的，网上有，合同非常重要，限定各方责任，违约罚则重到很重，约定改日可以办证要5日内配合办证，家庭成员全部画押。4万很便宜可以入...... 　　—————————————————　　找不到合同问我　　
　　@2014年的马甲2014 2楼
17:40:51　　价格很便宜，不贵的，但是没有法律保障的　　如果真要买，就要看对方的人品了　　不过4w不贵，如果家底殷实的话，可以博一下　　-----------------------------　　八分地只能盖个猪圈
　　@生死博弈 15楼
18:07:52　　我10年前卖土地，买的人怕不合法，我说那就租给你1万年，并且请村小组长做公正。　　-----------------------------　　裆只租给你70年，你转租一万年，靠谱吗？
　　@两江楼上望两江 5楼
17:49:19　　买，不会亏　　宅基地上房子要房管局过户,垮了都要过户　　大队公证备案这些无法律效应　　-----------------------------　　没这样的事情！除非有房管局登记！我老家都是集体户，无个人房产！自己的土地，只要一句话就能转让！和村里说一下就行了！因为这些无任何登记！
　　@绿野仙踪1979 1楼
17:38:22　　我家是苏北徐州农村的，离市区30公里　　-----------------------------　　我也是徐州人,但不支持你买过于偏远的土地,纯是浪费钱.　　要买就想办法以买徐州周边郊区或城中村的土地,虽然价格很高,但是很值.
　　@2014年的马甲2014
17:40:51　　价格很便宜，不贵的，但是没有法律保障的　　如果真要买，就要看对方的人品了　　不过4w不贵，如果家底殷实的话，可以博一下　　-----------------------------　　@绿野仙踪1979 4楼
17:48:50　　反对的也是这个原因，目前宅基地不容许购买的，就怕以后有纠纷。　　-----------------------------　　不能买卖，但可转让
　　@2014年的马甲2014
17:40:51　　价格很便宜，不贵的，但是没有法律保障的　　如果真要买，就要看对方的人品了　　不过4w不贵，如果家底殷实的话，可以博一下　　-----------------------------　　@还古种养蔬禽 34楼
20:40:50　　八分地只能盖个猪圈　　-----------------------------　　八分地是500多平方呢
　　农村户口的人买不了宅基地吗？不是说城市居民不能买嘛。
　　苏北农村貌似在搞"强制"拆迁上楼, ZF的伪城镇化在推进, 买宅基地还有用吗~ 不建议.
　　@生死博弈
18:07:52　　我10年前卖土地，买的人怕不合法，我说那就租给你1万年，并且请村小组长做公正。　　-----------------------------　　@不欺2013 35楼
20:47:37　　裆只租给你70年，你转租一万年，靠谱吗？　　-----------------------------　　我家增添几口人都没有得分土地，70年后怎么分都还是我的。
　　@绿野仙踪1979
17:48:00　　@2014年的马甲2014
17:40:51　　价格很便宜，不贵的，但是没有法律保障的　　如果真要买，就要看对方的人品了　　不过4w不贵，如果家底殷实的话，可以博一下　　-----------------------------　　@莫菲尔斯二世
19:01:56　　反对的也是这个原因，目前宅基地不容许购买的，就怕以后有纠纷。　　—————————————————　　我来出主意，不过要给红包o！找村委会，过会，走流程。找证人，录像照相，把形式做漂亮些正规些。签阴阳合同，同村能过户没这个不是很懂，不能的话就要阴阳合同。一个租的一个买的，网上有，合同非常重要，限定各方责任，违约罚则重到很重，约定改日可以办证要5日内配合办证，家庭成员全部画押。4万很便宜可以入......　　-----------------------------　　@绿野仙踪1979 31楼
19:40:03　　感谢，学习了。　　-----------------------------　　山东这边家里刚把老家的宅基地证拿到手问题能不能盖房子，听说有规定不让，合并村然后城镇化，但是宅基地按建筑面积算没建筑不行
<span class="count" title="
<span class="count" title="
请遵守言论规则，不得违反国家法律法规回复(Ctrl+Enter)农村宅基地转让相关问题的法律分析|找法网（）
农村宅基地转让相关问题的法律分析
您所在的位置：>&>&&>&&>&
　　一、 农村宅基地的现状
　　我国农村闲置宅基地普遍存在，且有不断增长的趋势，具体表现在以下几个个方面：1. 老的闲置地在继续扩大的同时，新的闲置房也在不断增加;2. 农民进城买房呈快速发展之势，&两栖居民&拥有城乡两种不同权属性质住宅;3. 超面积使用宅基地，一户多宅比较普遍;4. 由于在法律上对农村宅基地流转的禁止，催生了农村以房带地交易&隐性&市场，这种以熟人见证、契约形式的&隐性&市场的普遍存在，在很大程度上反映了现实生活中，农民对农村宅基地经济价值的广泛认同;5. 农民的宅基地私有观念根深蒂固。在农民心中普遍认为宅基地是一种私有财产，可以祖祖辈辈继承下来，自己不使用，也不准别人使用，即使闲置、抛荒，别人也无权过问。6.&一户一宅&政策的配套措施不完善，缺乏可操作性。虽然有关法律明确规定农村宅基地实行&一户一宅&制度，但这一政策的执行阻力很大，缺乏具体可操作的政策指导，如对超面积使用部分如何处理?建新后，农户是否有拆旧的义务?谁来负责实施?政策依据是什么?拆除旧宅是否应当给予必要的补偿等。7.闲置农村宅基地转让机制存在缺陷，既缺乏法律依据，又缺乏经济调节杠杆。地方政府、基层土地管理人员、村民，都非常清楚当前农村宅基地大量闲置的现状，也深深感到这是一种资源的极大浪费，但面对当前农村宅基地&无流转、无限期、无偿使用&的政策现状，只能苦于无可行的闲置农村宅基地盘活机制。
　　农村宅基地作为一种重要土地资源，是国家为保护农民的利益和基本生活居住权利而实施的一种特殊制度安排。农民期望享有对宅基地更明确的财产权利。《物权法》明确了宅基地的用益物权性质。党的十七届三中全会《决定》提出&依法保障农户宅基地用益物权&，就是要保障农户宅基地依法取得、使用和收益的权利。我国农村宅基地分布广、占地面积大，且近年来呈不断增长之势，而且土地资源利用的粗放和闲置浪费现象仍较为突出
　　二、 农村宅基地转让的实质
　　农村宅基地就是指宅基地使用权，而宅基地使用权是指农村居民为建造自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。农村宅基地使用权的权利主体包括农村集体经济组织的成员。由于农村宅基地与集体经济组织成员的资格是联系在一起的，宅基地在一定程度上具有福利和社会保障的功能。
　　关于宅基地使用权的性质，我国学者大都认为，宅基地使用权本质上属于土地使用权。宅基地使用权具有如下特点：第一，农村的宅基地与集体经济组织成员的权利和利益是联系在一起的。也就是说，农民申请宅基地很大程度上是因为农民是农村集体、经济组织的成员，每一个成员都有权以个人或者农户的名义申请宅基地，土地的有限性决定了集体经济组织以外的人员一般不能申请宅基地。所以，宅基地通常是与成员权联系在一起的。农村的宅基地具有一定的福利性质，这种福利主要表现在农民能够廉价取得宅基地，获取基本的生活条件，这也是农村居民与城市居民相比享有的最低限度的福利。因为提供了宅基地，农村居民享有了基本的居住条件，从而维护了农村的稳定。由于宅基地具有福利的性质，集体经济组织的成员获得宅基地大多是无偿的或者只要支付较少的地款就可以获得，而不可能按市价购买。第二，宅基地使用权是特定主体对于集体土地的用益物权。宅基地作为用益物权，首先表现在权利人可以对宅基地长期享有占有、使用的权利。对于宅基地，权利人有权在宅基地上建设房屋和附属物。由于房屋可以继承，所以宅基地使用权实质上也可以继承，因此宅基地使用权是一种无期限限制的即长期的权利。尽管权利人对宅基地享有长期的使用权，但这种使用权不是长期不变的。如果因为国家建设需要征用土地，或者村镇规划需要改变土地用途，或者居民个人的宅基地实际过多，远远超过了当地规定的标准，可以经过法定程序，进行合理的调剂或重新安排。应当指出的是，由于宅基地主要是作为生活资料提供的，所以权利人不能将宅基地作为生产资料使用，例如将宅基地投资建厂或者改为鱼塘等。第三，集体经济组织的成员只能申请一处宅基地。因为土地资源的有限性，不可能给每个农村居民提供更多的宅基地，而每户申请到一处宅基地，即足以保证其基本的生活需要，如果允许申请多处，则将导致土地资源的浪费。
　　三、 农村宅基地转让的主体
　　农村宅基地使用权是指农民为建自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。其权利主体是农村集体经济组织的成员，具有身份属性，其在一定程度上有福利性质。从受让的主体上，可以分为向本集体经济组织成员、非本集体经济组织的农民和居民转让。
　　四、 农村宅基地转让合同的效力
　　现行立法严格禁止宅基地使用权的抵押、出租和转让的做法是不完全合理的。因为法律并不禁止农村私有房屋的转让，既然宅基地上的房屋所有权可以转让，则意味着宅基地使用权也可以转让。因为&地随房走&是我国现行法的一项基本原则。如果禁止宅基地使用权可以转让，权利人也会通过房屋转让的名义转让宅基地使用权。
　　如果受让方也是本集体经济组织成员，经过集体经济组织同意，则应当认定买卖合同行为有效。因为根据《宪法》第十条，宅基地属于集体所有，其所有权属于集体，而农民作为经济组织的成员，于宅基地拥有的是用益物权，即使用和收益的权利，其处分宅基地使用权的行为属于无权处分。根据《合同法》第五十一条，无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。所以，如果事后经过农村集体组织同意，应当认定合同有效。反之，则应认定其合同无效。也就是说，对于此种情况，取得农村集体经济组织的同意，以及进行登记是转让有效的前提。
　　向本集体经济组织成员以外的农民单独转让农村宅基地使用权的行为是无效的。理由是《宪法》第十条，宅基地属于集体所有，《土地管理法》第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。且宅基地使用权具有人身属性，非本集体经济组织成员无法取得。
　　向本集体经济组织成员以外的农民转让农村宅基地上的房屋的行为是有效的。在现实当中转让农村宅基地使用权的形式主要表现为农村居民对其在宅基地上建造的自有房屋进行转让，根据《物权法》第六十四条　私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。农村居民在宅基地上建造的房屋属于农民个人所有，这一点不存在争议。根据《物权法》第十五条　当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。《合同法》第五十二条　有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。目前无法律、行政法规的强制性规定农民不能买农民的房屋。
无须注册，快速提问
您的问题标题：
您所在的地区：
问题补充描述：在此输入问题，点击“我要咨询”，律师在线免费帮您解决法律难题
相关文章列表
如果您有法律难题需要帮助，请点击此进行免费法律咨询。