宜昌美景没验收就交房 收房业主可追讨违约金
　　近段时间，购买了位于宜昌路的宜昌美景项目经适房的市民陆续收到开发商的通知，小区开始交房了，然而业主们高兴不起来，因为开发商拿不出验收合格的相关手续。12月19日，该小区开发商相关负责人告诉记者，房屋已经验收，只不过还在办理相关手续过程中。而市建管局相关工作人员表示，该小区并未综合验收，业主有权拒收房屋。对此律师表示，该小区已收房的业主并不影响后续违约金的追讨。　　收不收房都担风险？　　12月11日起，宜昌美景小区的开发商青岛四方房地产开发有限公司通知该小区1号楼的业主开始交房了，但是业主在前往准备办理交付手续时却发现，开发商提供不出可以交房的相关手续，有业主便产生了疑虑：“这房子我们能收吗？”19日，该小区的2号楼、3号楼也开始交付，这种情况让更多的业主产生疑虑。　　业主姜女士称，19日上午，她到小区准备收房时向开发商提出看看有没有验收合格报告什么的，可是开发商却提供不出来，“这什么都没有啊，我们能收这房子吗？万一收了房子后，房子又存在问题，这可咋办？”与姜女士有着同样想法的并非她一人。12月11日记者在该小区采访时就发现，虽然交房办公区内众多业主在办理着各种手续，但还是有一部分业主在门外徘徊，“这房子我是该收还是不该收，确实很纠结。之前合同里有过约定，如果不收房子，开发商催告之后，房屋的各种风险责任依旧会转移到我们业主身上。”　　开发商说已通过验收　　在业主们提供的一份该小区房屋预售合同中关于房屋交付有这样的规定，第十条约定，该房屋的交付必须符合下列条件：交付的房屋已经通过单体竣工验收合格后，并且乙方已经缴纳所有房款。　　因为该小区原本预计是在日交房，此时已经属于延期交房，开发商给收房的业主们一份《违约金确认单》，其中注明了从日至收房日的违约金金额，并且约定“违约金会在后期实测面积补缴差价款时予以结算，多退少补”。　　采访中，当记者询问开发商是否已经取得了竣工验收备案表时，该小区开发商负责交房的一位负责人表示，其实小区房屋已经通过了验收，但是正在办理流程，正是因为没有及时验收，这才导致了延期交付，但是会按合同约定给业主支付违约金。　　未综合验收属违规交房　　记者11日联系到了青岛市城乡建设委质监站，在询问该小区是否已经验收时，工作人员明确表示，该小区的房屋已经通过了单体验收，但是关于综合验收的事情需要由开发商自己申报，该站并不了解情况。　　19日，记者又联系了市建管局，工作人员表示，宜昌美景小区并未综合验收，业主有权拒绝接收房屋，“综合验收需要由甲方组织，到目前为止，我们还没有收到他们这方面的相关材料。”　　对于什么情况下能够交房，记者也咨询了业内人士，据介绍，住宅小区在竣工之后，必须要经过综合验收才能交付使用，“未经综合验收，开发建设单位擅自将房屋和有关设施交付使用的，由城市人民政府建设行政主管部门吊销开发建设单位资质证书，并可处以罚款。”　　■律师　　已收房业主仍可追讨违约金　　记者就该事联系到了山东清泰律师事务所的于钦杰律师，于律师表示，根据国务院出台的《城市房地产开发经营管理条例》，“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当进行综合验收”，对于房屋预售合同当中提到的“单体竣工验收合格后即可交付”的约定，于律师认为这是违反了国家相关法律法规的行为，属于无效条款。　　于律师认为，在小区还没有综合验收合格的情况下，开发商之所以违规提前交房，主要是想减少因为延期交房而需要支付的违约金，从而减少开发商自己的损失。此时业主接收了房屋，也会影响到业主的利益。对于合同中约定的“拒收房屋风险责任转移到业主身上”，于律师表示，这主要是指在符合交房的条件下，业主因为拒收房屋而产生的物业费等需要业主支付，同时如果在约定的交房期过后因为不可抗力导致房屋破坏，开发商不承担相应责任。　　现在不少业主已经接收了房屋，于律师认为，如果业主在明知没有综合验收却仍然接收违约金并入住，那么对于今后还未支付的违约金开发商有权拒付；而对于并不知情的业主，同时也未明确作出放弃的表示时，那么依然可以向开发商追讨延期交付期间的违约金。
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购房人收房时发现一些质量瑕疵，可否拒收房屋并要求承担逾期交房违约金？
　　核心内容：购房人收房时发现一些质量瑕疵，是否可以拒收房屋并要求承担逾期交房?下面，法律快车小编为您详细介绍。
　　中，一般都会约定交房条件是取得交付使用许可证，交付过程中发现的不属于主体结构质量问题的瑕疵不影响交接手续的办理。
　　可行的做法是双方签署交接单，写明发现的质量问题，最好由开发商一方书面限期修复，或者要求先行修复再交接。但因此造成的交房延误一般不认定延期交房。
　　吕某、张某、张某诉某有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于日受理。本院受理后，依法由员龚立琼适用独任审判，并于日公开开庭进行审理。原告张某及三原告委托代理人董某、朱某，被告委托代理人包某、闫某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告吕某、张某、张某诉称：日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》一份，约定原告购买被告位于上海市某某区某某路某弄《某某花园某期某块》某号某室房屋;被告应于日前将房屋交付给原告;逾期交房的，被告应当按原告已日万分之0.5支付原告违约金，违约金自合同约定的最后交房日之第二天起至实际交付之日止;合同还对交房条件、争议解决等其他条款做了相关约定。
　　签约后，原告按约付清了全部房款。日，被告发函通知原告，无法按约交房。日，被告向原告发出&交房通知书&，通知原告于日办理房屋交接手续。原告于通知的时间前去验房，发现房屋存在多处质量问题，被告表示会尽快整改。但至日，原告又收到被告于日的函件，要求原告于日补办房屋交接手续，对整改情况只字未提。原告当即电话质询被告，被告电话答复称房屋正在整改，函件是公司销售部与法务部和工程部未协商好，整改后会通知原告。2009年4月底，原告再次电询被告房屋整改情况，被告告知可以交房。日，原告聘请了专业验房师对房屋进行验房，发现质量问题并未解决，餐厅墙面高低偏差2厘米。被告方人员表示可以将验房结果转交公司，并口头承诺该房屋整改工作需到5月底才能完成。然日，被告再次发函给原告，要求原告对房屋进行交接并办理等。无奈之下，原告于日函告被告要求其尽快对房屋进行整改并确定正式的交房日期。日，被告复函表示餐厅顶棚问题属于国家建筑规范允许存在误差的范围，可以在装修中处理，不会对房屋实际使用造成影响。后双方多次信函交涉，但协商未果。原告遂诉诸法院要求判令(一)被告继续履行原、被告双方于日签订的《上海市商品房预售合同》，并尽快将合格的房屋交付给原告;(二)被告支付自日起至日共计30天逾期交房违约金人民币(下同)2,880元;(三)被告赔偿原告因延迟交房而导致原告以已付房款为本金，自日起至9月30日，按中国人民银行同期贷款年利率5.31%计的银行利息损失67,986元。
　　原告为此向本院提交以下证据材料：1、《上海市商品房预售合同》;2、房款支付凭证;3、日被告发出的&延期交房通知&;4、日被告发出的&交房通知书&;5、交接单;6、房屋交接催告函和日被告发出的&关于办理《房地产权证》和《房屋交接书》的通知&;7、验房报告;8、日原告发出的&关于要求尽快按约定交付房屋的函&9、日被告函件;10、日原告函件;11、日被告函件;12、日原告函件。
　　被告某有限公司辩称：对第一、第二项诉讼请求原则上同意，但不同意原告第三项诉讼请求。被告交付的房屋是合格的，是原告拒绝接收的原因导致不能交付。被告于日取得新建住宅交付使用许可证，并通知所有业主于日前来交接房屋。原告于日前来验房后提出两项质量问题：墙面空鼓、餐厅顶面倾斜。被告认为墙面空鼓可以整改，但餐厅顶面倾斜度在国家允许的范围内，不属于质量问题。日，被告发出交房催告函，通知原告于3月2日前来收房，按合同约定，如3月2日原告不来收房，则视为原告已收房，并发生风险转移。原告认为存在上述质量问题，拒绝收房。日，被告取得涉案房屋大产证，通知业主办理小产证。被告虽然延期交房，但所有交房行为都是合法行为。导致涉案房屋没有顺利交房的原因是原告主张存在质量问题拒绝收房。因此，被告愿意按照合同约定承担延期交房的责任，但日后，风险已经转移到原告处，被告不承担任何赔偿责任。
　　被告为此向本院提交以下证据材料：1、竣工验收备案证书;2、新建住宅交付使用许可证;3、上海市房地产权证;4、被告自己制作的质量标准;5、国家相关技术规范。
　　经庭审质证，被告对原告提供的证据1-6、8-12的真实性均无异议，对证据7的真实性以及内容均不予认可。原告对被告提供的证据1-3真实性无异议;对证据4真实性不予认可;对证据5认为不符合证据要件，不应作为证据。
　　本院对双方真实性无异议的证据效力予以认定。
　　基于上述证据及当事人的陈述,本院认定事实如下:
　　日，原告吕某、张某、张某(签约乙方)与被告某有限公司(签约甲方)签订《上海市商品房预售合同》1份，约定乙方向甲方购买本市某某路某弄某号某室房屋一套;暂测房屋建筑面积149.34平方米，层高3米;房屋总价款1,920,513元;房屋交付条件为，取得《住宅交付使用许可证》，甲方对该房屋设定的已注销，甲方已按规定缴纳了物业维修基金，甲方承诺于日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证，如到时不能取得商品房房地产权证，乙方有权单方面;甲方定于日前将房屋交付给乙方;甲方如未按约定期限将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.5计算，违约金自合同约定的最后交付期限之第二天起算之实际交付之日止，逾期超过30天的，乙方有权单方面解除合同;房屋符合合同约定的交付条件后，甲方应当在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应当在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为《住宅交付使用许可证》;房屋的风险责任自房屋交付之日起由甲方转移给乙方;如乙方未按约定的日期办理房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面催告书一次，乙方未按催告书规定的日期办理房屋验收交接手续的，自催告书约定的验收交接日之第二日起房屋的风险责任转移由乙方承担;甲方交付的房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方免费修复;双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见作为处理争议的依据;补充条款约定，在房屋交接过程中，乙方除可因甲方不具备约定的交房条件而拒绝交接外，不得以其他理由拒绝办理房屋的交接手续，交付过程中发现的不属于主体结构质量问题的瑕疵不影响交接手续的办理，乙方应在房屋交接后根据合同有关约定要求甲方承担修复责任等。合同还对付款方式等其他内容做了约定。签约后，原告付清了全部房款。
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物业费争执引发延期交房 业主上诉索要违约金
14:13来源：青岛财经日报
　　2007年，市民王某满心欢喜地在一家建设公司购买了一套住房，可约定本应在第二年交付的房屋一直拖了近两年才被通知办理交房手续。在办手续过程中，王某因物业费问题与物业公司发生不快，致使房屋没交成，于是，他一纸诉状将两公司告上法庭。一面是王某坚决要求赔付逾期违约金的诉请，另一面是两公司对违约期间认定的质疑，双方争执不休。物业费和交房之间到底是什么关系，法院又会如何判决？
　　购房难收房涉事三方上公堂
　　日，王某从山东某建设有限公司(以下简称建设公司)购买了一套建筑面积为170.93平方米、总价977720元的房屋。在房屋预售合同中，双方约定建设公司应在日前，在验收合格的情况下将房屋交付给王某；除不可抗力外，建设公司如逾期交房应承担违约责任，违约金每天按王某已支付购房款的万分之一计算。此后，王某按时向建设公司支付了全部购房款。经测定，该房屋的实际建筑面积为170.59平方米，建设公司在向王某退还多出款项后，于日为王某出具了金额为元的购房发票。
　　眼见交房日期已过，可建设公司直至日才取得建设工程竣工验收备案证，并于日取得建设工程竣工规划验收合格证。同年8月26日，建设公司通知王某到青岛某物业管理有限公司(以下简称物业公司)办理交房手续。在办手续过程中，王某因物业费缴纳时间问题与物业公司产生不同意见，致使交房手续没办成，于是他将此事告知建设公司，但未获得任何答复。无奈之下，王某将建设公司与物业公司一并告上法庭，要求两公司支付违约金163122元并立即交房。
　　违约期间引争执购房人部分诉请获支持
　　“我曾在日向建设公司送过一份索赔通知函，其工作人员已签字确认。该函件中明确说明未能按时交房的原因在于建设公司未能使小区建设按计划完工并及时通过综合验收。物业公司要求我缴纳从日至拿钥匙之日的物业管理费是不合理的，两公司应按合同向我赔付从约定交房日至今的违约金。”王某称。“我公司已于日将王某所购房屋登记在其名下，并办理了房产证。我公司在通过房屋的建设工程规划验收后便立即通知王某办理交房手续，因此从通知之日起就应视为房屋已交付，我公司不再承担逾期交房的违约责任。”庭审中，建设公司负责人辩称。物业公司负责人则认为交房与其无关，不应承担任何责任。期间，物业公司主张当时要求王某缴纳日后的物业管理费，但并未提交证据证明。
　　法院经审理认为，王某与建设公司签订了房屋预售合同，且王某履行了付款义务，建设公司应履行相应的交房义务。关于建设公司延期交房的违约期间问题，法院认为，房屋预售合同约定建设公司应在日前向王某交付房屋，现建设公司没有按期交房确属违约，但考虑到该房屋在日取得建设工程竣工规划验收合格证，建设公司于日通知王某到物业公司办理交房手续的事实，说明导致建设公司延期交房违约的主因是物业公司与王某关于物业费的争议。结合建设公司于日将涉案房屋登记在王某名下，并办理了房产证的情况，法院认为，延期交房的违约期间应计算至日，建设公司应向王某赔付日至日期间违约金共计71817.02元(元×736天×1/10000)。综上，法院一审判决：被告建设公司向原告王某赔付逾期交房违约金71817.02元；驳回原告王某的其他诉讼请求。
　　不服一审提上诉二审法院维持原判
　　对这一结果，王某不服，提起上诉。“一审法院既然判决建设公司将房屋交付给我，就足以认定其尚未交房，向我支付违约金是无可厚非的。一审判决混淆了办理房屋登记与实际交付这两个不同的法律概念，请求依法撤销一审判决，支持我的全部诉讼请求。”王某在上诉状中表示。
　　二审法院认为，日，建设公司通知王某到物业公司办理交房手续，日，建设公司将房屋登记在王某名下并办理了产权登记手续，而王某到物业公司办理交房手续时，因物业费问题与物业公司发生争执，导致房屋未能交成。王某要求建设公司支付延期交房违约金计算日期至该案一审立案之日，而建设公司主张违约金应计算到发出交房通知之日。对此，法院认为，房屋交接与物业费缴纳不属于同一法律关系，因物业费缴纳问题产生的争议，王某完全可以采取其他途径解决，不应以物业费缴纳产生争议为由放任延期交房损失的扩大。《合同法》第119条第1款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”一审法院作出的判决并无不当。据此，青岛市中级人民法院终审判决：驳回上诉，维持原判。
　　(本报记者马文超)
文章来源：青岛财经日报
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收放时发现房屋质量问题 开发商整改的时间算延期交房时间吗?有违约金吗?
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房屋交房前都有质监局来检测的,只有检测通过 才能交房给业主, 如果你要违约金的话你要找质监部门来检测出示书面的检测结果 并接结果确实是房屋质量问题。如果房子有质量问题 同时你也收房了, 那么这个就没什么违约不违约的了,让他们维修就是,。 如果你发现质量问题没收房子,也确实因为这个质量问题延期交房了,那么他们是违约了, 具体违约金的多少要看你们那本购房合同上标注的数值了。在你收房之前的物业费什么的都是不用交的哈!
不知道下面这条知识能否帮助到您
在销售不畅的情况下,由于施工进度延缓和资金链压力等诸多问题导致的“开发商延期交房”现象逐渐增多,而面对延期交房,很多购房者有苦难言,开发商也是闪烁其词,延期交房牵扯到违约金赔付更让不少人闹心。那么,在开发商延期交房、不按时交房的情况下,购房者应该怎么办?延期交房如何赔偿?
开发商延期交房怎么办 违约金怎么赔付
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