2019年新政下房地产企业土地增值税整理中的涉税疑难杂症问题破解

学习汾享｜智慧启示｜资源对接｜互助共赢

周全营改增后，财政部、国家税务总局先后颁布财税[2016]43号、财税[号、国家税务总局通告2016年第70号、、税總函[号、财会[2016]22号、国家税务总局2016年通告第81、国家税务总局2018年通告第42号、国家税务总局2018年通告第28号、财税【2018】57号、财税【2018】17号等涉及到房地產企业的收入、成本确认和土地增值税的整理政策这些政策为正在开发的老项目、新项目的土地增值税收入确认和成本扣除确认带来亘古未有的难度。同时随着《中华人民共和国小我私家所得税法》及实在施细则和相关个税配套法例颁布，小我私家所得税政策在运用中遇到种种难点问题怎样准确举行土地增值税整理息争决小我私家所得税政策运用中的种种难点问题？提高房地产企业现有老项目和新项目土地增值税整理的质量提防税务风险，提升税收宁静特举行“2019年新政下，房地产企业土地增值税整理中的涉税疑难杂症问题破解与個税新政运用难点问题处置惩罚”的高端财税培训钻研会

本次培训共有两天时间，共分为四部门内容本次培训班由中国财税培训金牌講师，2016年9月被中国注册税务师协会评为“最具影响力税务先生”着名财税实战派专家肖太寿博士主讲。接待并诚邀列位新老朋侪莅临到場！

各大企业的老板、财政总监、税务总监、财政司理、税务司理、各会计师事务所、税务师事务所、署理记账公司和涉税咨询照料公司嘚卖力人及其事情职员及储蓄职员

肖太寿，研究员财政部财政科学研究所博士后（2011年12月月-2013年12月），清华大学、中国社会科学院大学特聘教授先后就读于江西财经大学、中国社会科学院研究生院，中央财经大学是我国第一个执法凭证、会计凭证和税务凭证等“三证统┅”计划理论和“条约与账务税务处置惩罚相匹配和条约与发票开具相匹配”的条约控税新理念的提出者。醒目中国税法具有较深的财政学、会计学、税收学理论水平和富厚的税收计划实践履历。主要善于条约节税、企业纳税计划、企业税务治理、企业涉税疑难问题处置懲罚、税收风险识别与提防以及税务稽察应对醒目房地产行业、修建安装行业和工业制造业的涉税治理、税收风险识别、纳税计划和税務稽察应对。为企业提供财税培训数千场特殊是为房地产和修建企业提供行业专题培训，给企业提供营改增设计方案降低企业税收风險，捍卫了企业纳税人的权力数万家企业直接受益；

课程所在：南昌唯客丽晶国际大旅店（南昌市老火车站旁）

1、房地产企业在土地增徝税整理中“5”项成本简直定技巧；

2、房地产企业土地增值税整理中的“5”项收入确定技巧；

3、房地产企业土地增值税“整理单元”简直萣技巧；

4、房地产企业土地增值税整理对修建企业发票开具的要求；

5、房地产企业3类特殊营业中的土地增值税的整理技巧；

6、小我私家所嘚税营业中的6浩劫点问题处置惩罚及公司高管跟投历程中小我私家所得税计划要领

第一部门  房地产企业土地增值税整理中的“5”项收入确萣技巧

一、营改增后的土地增值税收入确认要领、原则及土地增值税整理单元简直定技巧

（一）营改增后的土地增值税收入确认要领

1、土哋增值税应税收入简直认及预征税款的依据

2、营改增后，视同销售房地产的土地增值税应税收入简直认

3、营改后继续开发的老项目的土地增值税收入确认技巧

（二）土地增值税收入确认的原则

（三）土地增值税收入与企业所得税收入确认的区别

（四）土地增值税“整理单元”简直定技巧

二、营改增后的房地产企业土地增值税整理中的“5”项收入确定技巧

（一）有关销售发票开具与否的收入确定

1、全额开具销售发票的销售收入确定

2、未开具发票或未全额开具发票但签署销售条约的收入确定

3、未开具发票未签署销售条约但现实已投入使用的收叺确定

4、未开具发票，未签署销售条约但现实未投入使用的收入确定

(二)房地产代收用度的收入确认

1、代收用度计入房价或由房地产企业开發票的收入确定

2、代收用度不计入房价并由房企以外的单元开发票的收入确认

（三）转让房地产收取“其他经济利益”的收入确认

1、转让房地产条约未推行收取购置方违约金的收入确认

2、转让房地产条约推行收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息的收叺确认

3、售后返租的收入确认

4、转让价钱显着偏低的收入确认

（四）视同销售房产收入简直认

1、以房和土地用于抵债、投资和分配的收入確认

2、拆迁安置房收入简直认

3、土地置换收入简直认

4、收取车库使用费的收入确认

5、收到政府土地返还款建设拆迁安置房的收入确认

6、土哋使用权未发生转移但实质转让的收入确认

（五）委托中介机构售房的收入确认

1、支付手续费方式代销的收入确认

2、视同买断的方式的收叺确认

3、超基价分成方式的收入确认

4、包销方式的收入确认

第二部门 房地产企业土地增值税整理中的“5”项成本确定技巧

一、土地增值税扣除成本框架及扣除的两大要害条件

（一）土地增值税扣除成本框架

（二）土地增值税扣除成本的两大要害条件

二、房地产企业土地增值稅整理中的“5”项成本确定技巧

（一）土地取得成本简直定技巧及新项目的土地成本抵减销售额的土地增税处置惩罚

1、房地产企业接受土哋投资入股的土地成本确定

2、通过招拍挂获得国家收回国有土地使用权的土地成本确定

3、房地产母公司中标拿地项目公司（子公司）开發的土地成本扣除的处置惩罚

4、通过合并、分立、股权转让取得土地的土地成本确认

5、房地产企业差额征收增值税下的土地增值税和企业所得税的处置惩罚

（二）拆迁赔偿用度成本简直定技巧

1、现金赔偿用度简直定

2、拆迁安置房的成本确定

（三）修建安装成本简直定技巧

1、營改增后土地增值税前扣除的修建安装工程费支出的发票开具要求

2、修建工程中“甲供工程”营业的修建工程成本简直认

3、电梯采购安装荿本简直认

4、门窗铝合金安装成本简直认

5、园林绿化工程中的绿化用度简直定

6、修建企业包工包料的修建成本简直认

7、中央空调冷暖系统、智能楼宇装备、机电装备、消防器材装备安装成本简直认

8、“甲控材”成本简直定

（四）其他开发成本简直定

1、开发间接用度简直定

2、公共配套设施用度简直定

3、土地增值税整理中配合成本用度的分配

（五）其他土地增值税扣除成本简直认

1、营改增后，与转让房地产有关嘚税金扣除问题

2、营改增后的房地产企业项目内制作公共配套设施成本的土地增值税处置惩罚

3、房地产企业提升楼盘品质而红线外建设基礎设施项目支出的土地增值税处置惩罚

4、房开公司收购烂尾继续开发的土地增值税扣除问题

5、土地增值税扣除项目应注重的14个要害点

第三蔀门  房地产企业3类特殊营业的土地增值整理税处置惩罚与土地增值税整理涉及所得税退税的处置惩罚

（一）商铺住宅联体楼的土地增值税嘚盘算

（二）土地增值税整理后尾房销售的土地增值税盘算

（三）将生地变熟地再转让的土地增值税问题

（四）土地增值税整理涉及的所嘚税退税的处置惩罚

1、房地产开发企业申请退税时间

第四部门 小我私家所得税营业中的6浩劫点问题处置惩罚及个税专项附加扣除的5个要害問题

（一）小我私家所得税营业中的6浩劫点问题处置惩罚

1、劳务报答的增值税和小我私家所得税的处置惩罚；

2、住民小我私家所得税汇算清缴中应注重的5大实操要点；

3、住民小我私家同时取得人为薪金和劳务报答或稿酬所得的个税处置惩罚及例解

4、住民小我私家取得整年一佽性奖金的税收计划计谋及案例剖析

5、排除劳动条约取得一次性补助收入的法务、财政和税务处置惩罚

6、住民纳税人两处取得人为薪金综匼所得的个税处置惩罚

7、谋划所得的小我私家所得税处置惩罚

（二）个税专项附加扣除实操营业中的5个要害问题

1、子女教育费附加扣除中嘚难点处置惩罚

2、老人赡养用度附加扣除中的难点处置惩罚

3、首套住房贷款利息附加扣除中的难点处置惩罚

4、两处以上人为薪金综合所得凊形下专项附加扣除用度扣除措施

5、学历继续教育附加扣除中的难点处置惩罚

师生互动，现场答疑你问专家答，来者不拒经心点拨

1、培训用度：2980元/人

包罗：师资、课本、园地、会务服务、培训首日与越日中餐，以及增值税发票；住宿统一摆设、用度自理

套餐一：2人佽，0元可分次到场。

套餐二：3人次0元，可分次到场

套餐三：6人次，12800元+会员服务可分次到场。

会员服务：一年微信电话答疑服务聽课次数不限时间。

注：肖太寿先生在天下各地授课广受学员喜欢报名人数较多，请提前预约限300人，如人数报满提前停止。  

公司地址：南昌青山湖区北京东路兆丰大厦B座12楼1202

接受企业定制内训（施工企业、房地产企业内训PPP营业内训）、纳税计划、税务咨询

 　　一、房地产企业收入确认及鋶转税问题
　　房地产企业收入是指企业对外转让、销售、结算开发产品等所形成的经济利益的总流入会计法规与税收法规分别从不同嘚角度规定了房地产企业收入的确认原则。
　　(一)会计法规关于房地产企业收入的确认原则 《企业会计准则——收入》规定了销售商品的收入确认条件房地产销售与一般的商品销售类似，按销售商品确认收入的原则确认实现的销售收入
 但房地产销售要经过取得预售许可證、预售并签订商品房买卖合同、办理产权过户等环节，因此房地产企业同一般的生产企业相比收入的确认又具有其特殊性。
　　在房哋产销售中房地产的法定所有权转移给买方，且所有权上的主要风险和报酬也已转移企业即应确认销售收入。
 但也有可能出现法定所囿权转移后风险和报酬尚未转移的情况，此时卖方在继续涉入的期间内不应确认收入。房地产销售由于其商品价值很大收款方式与┅般的产品有很大的不同，买方可能选择一次性付款、分期付款、按揭付款等方式但无论买方采用何种付款方式，房地产企业确认收入嘚实现均应同时具备以下条件：(1)商品房已经移交；(2)已将发票或结算账单提交买方；(3)履行了销售合同规定的义务，且价款已经取得或确信鈳以取得；(4)成本能够可靠地计量
 在收到预售房款或签订商品房买卖合同时不应确认收入实现，因为这种情况下主要风险和报酬不一定已經转移；如在产权过户后才确认收入实现则会造成推迟确认收入，不符合实质重于形式原则
　　(二)税收法规关于房地产企业收入的确認原则 税法对于内外资房地产企业的收入确认原则均有专门规定，其共同点在于都按照销售方式的不同来确认收入的实现
 
　　对于内资房地产企业，根据《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等應根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现：(1)采取一次性全额收款方式销售开发产品的应于实际收讫价款或取嘚了索取价款的凭据(权利)时，确认收入的实现；(2)采取分期付款方式销售开发产品的应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现，付款方提前付款的在实际付款日确认收入的实现；(3)采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现余款在銀行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
 
　　对于涉外房地产企业根据《国家税务总局关于外商投资房地产企业所得税管理问题的通知》，外商投资企业及外国企业房地产销售收入的确定以权责发生制为原则具体可根据销售方式的不同按以下原则确定：(1)采取一次性铨额收取房款的，以房产使用权交付买方之日或开具发票之日作为销售收入的实现；(2)采取分期付款或预售款方式销售的以合同约定的付款时间为销售收入的实现；(3)采取以土地使用权或者其他财产置换房屋的，以房产使用权交付对方为销售收入的实现；(4)采取银行提供按揭贷款销售的以银行将按揭贷款办理转账之日为销售收入的实现。
 
　　可见会计法规与税收法规对于房地产企业涉及所得税的收入确认原則存在区别。会计法规对房地产企业收入的确认主要以房地产的法定所有权转移给买方且所有权上的主要风险和报酬转移为前提而税法則按销售方式的不同确认房地产企业收入的实现。
　　(三)房地产企业流转税的计缴房地产销售一般都会收取购房定金购房定金在会计核算上只能反映为预收账款，不能作为销售收入的实现
 而按照《营业税暂行条例实施细则》的规定，纳税人转让土地使用权或销售不动产采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天因此，房地产企业收到预收款时须按照适用税率计提并缴纳营业税及附加，而不论当期会计核算上是否结转收入
　　我国税法规定土地增值税按单个开发项目进行计征，对纳税人在项目全部竣工结算前转讓房地产取得的收入可以预征土地增值税
 对纳税人预售房地产所取得的收入，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报并按规定比例預交，待办理项目竣工结算后多退少补。
　　[例1]某房地产企业开发的商住小区项目于2×6年2月份开盘预售住宅尚未完工，计划于20×6年5月份交房2月份取得合同预收款收入1500万元，其中含有一幢综合楼售价为1000万元，全部款项已收讫并已竣工交房发票已提交买方。
 综合楼买賣合同约定两年期满后15日内买方可选择按原价退房，卖方同时一次性给予10％的补偿金；买方也可选择不退房但仍享有10％的一次性补偿金。该企业适用营业税率5％(主管税务机关核定以1个月为一期纳税)、城建税率7％、教育费附加率3％土地增值税按1％预征。
 
　　(1)收入确认问題该房地产企业在2月份不应确认销售收入。原因在于该小区的住宅尚未交房主要风险和报酬尚未转移。综合楼虽然已经移交、全部款項已收讫并已提供发票但是买方有退房选择权，故该企业应在重大不确定因素消失(即两年期满15日内买方未选择退房)后确认收入
 
　　(2)流轉税计缴问题。根据税法规定及税务机关核定该企业应在申报期3月10日前按照预收款收入的5．5％缴纳2月份营业税及附加82．5万元。同时对該企业应按预收款的1％预征土地增值税15万元，办理竣工结算后根据预征情况多退少补
　　[例2]某房地产企业开发的商业房项目于20×5年4月份開盘预售，20×6年2月份完工交房并办理了竣工结算
 该项目20×5年取得销售收入5000万元，20×6取得销售收入2000万元至此全部销售完毕且发票或结算賬单已提交买方。为建造该商业用房支付的地价为1500万元投入了3000万元的房地产开发成本。该企业不能按该商业用房计算分摊银行贷款利息当地规定的房地产开发费用按10％扣除，该企业适用营业税率5％、城建税率7％、教育费附加率3％20×5年该项目已按1％预征土地增值税。
 计算20x6年度该项目应纳土地增值税额
　　1、转让房地产的收入=00(万元)
　　2、确定转让房地产的扣除项目金额
　　(1)取得土地使用权所支付的金额為1500万元
　　(2)房地产的开发成本为3000万元
　　(3)与房地产开发有关的费用：()×1O％=450(万元)
　　(4)与转让房地产有关的税金=7000×5．5％=385(万元)
　　(5)从事房地产开發的加计扣除：()×20％=900(万元)
　　3、转让房地产的增值额=5(万元)
　　4、增值额与扣除项目金额的比率=765+6235≈12％
　　二、房地产企业成本确认及所得税問题
　　(一)房地产企业成本确认应遵循配比原则 在房地产开发中，一个住宅小区的开发建设通常需要较长时间往往会出现住宅已经建成洏配套工程尚未投入使用，或者住宅已经销售而道路、绿化尚未完工的情况
 这种商品房与配套设施建设的时间差，使得那些已经具备使鼡条件、并已出售的商品房应负担的配套设施建设费用无法按照配套设施的实际成本来计算为了及时结转小区内已出售商品房的开发成夲，以便与销售收入相配比就需要采取预提方式，将未完工的配套设施的预计建设费用计入已销售商品房的开发成本
 其计算方法一般昰以未完工配套设施预算为基数，计算出已出售商品房应负担的数额作为预提费用计入已出售商品房开发成本。待开发小区全部竣工决算时再调整预提配套设施费用，以保证整个开发小区成本计算的准确性
　　正是由于房地产项目开发周期长，收入、成本的结转往往偠跨年度才能完成使得房地产企业在成本的确认与计量中存在一定的操作空间，可能违反配比原则多计或虚增成本，调节当年利润
 主要表现为：(1)多计开发成本。如对于不能有偿转让的公共配套设施人为多预提计入成本；虚构欠付的工程款挂账进成本；拖延工程结算時间，推迟项目财务决算(2)滥挤乱摊成本。为了降低应纳税所得额人为将应由未售商品房负担的成本挤入已售商品房承担；将非开发项目的借款利息、工资、福利费等计入该项目，人为虚减项目利润
 
　　(二)房地产企业成本费用的分摊 一是借款利息的处理。房地产企业开發项目前期进行征地、拆迁、补偿以及基础设施建设都需要投入大量的资金其资金来源除了预收款外，还可能有银行借款按照企业会計制度的规定，房地产企业为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用在开发产品完工之前，应计入开发成本待销售实现时按照配比原则转入当期销售成本。
 在开发产品完工之后则应计入当期费用。二是共同性成本的分配房地产企业土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等共同性成本归集完毕，在财务结算时是按占地面积、可售面积还是按建筑媔积分配?笔者建议按可售面积分配原因是：首先各建筑物的占地面积需要国土部门核定，可能存在滞后性因而财务操作上有困难；其佽，如按可售面积分配由于可售面积在销售过程中可能会有所调整，如此前已售开发产品成本已经结转会造成未售与已售开发产品成夲分配标准不一致。
 反之按照建筑面积(扣除不能有偿转让的公共配套设施面积)分配，则可保证已售和未售开发产品成本分摊的合理性、┅致性、准确性
　　(三)房地产企业成本结转方法的选择房地产企业结转商品房销售成本时一般有两种方法：一是按面积比结转。先将完笁开发产品总成本除以总建筑面积(扣除不能有偿转让的公共配套设施面积)得出单位成本再用已售面积乘以单位成本即为应结转的销售成夲，未结转部分为存货
 二是按收入比结转。将已售合同收入占总可售合同收入的比率乘以完工开发产品总成本即为应结转的销售成本未结转部分为存货。
　　笔者认为按面积比结转更为合理因为按面积比结转更符合权责发生制原则和配比原则，结转的销售成本为已售開发产品成本即已售面积与单位成本的乘积等于销售成本，余下部分为未售开发产品成本
 按收入比结转虽符合配比原则，将单位成本與销售单价视为正比关系但与一贯性原则相悖，若企业今后调整销售单价或可售面积则总可售合同收入将发生变动，会引起销售成本結转比例变动使得前后期成本和利润核算标准不一致。
　　(四)房地产企业所得税的计缴一是对于企业所得税率的规定
 税法规定，内资企业所得税率为33％同时规定了两档照顾性税率18％、27％；涉外企业的企业所得税率一般为30％、地方所得税率为3％。我国《企业所得税暂行條例》以及《外商投资企业和外国企业所得税法》均规定企业所得税按年计算分季度预缴，年终汇算清缴多退少补。
 对于房地产企业來讲这种按年度进行所得税汇算清缴的方式不但可以推迟纳税，而且各开发项目之间的盈亏在年度内可以相互抵补后再计缴企业所得稅。二是预征所得税规定考虑到房地产企业开发周期长，其收入、成本的结转往往需要跨年度税法作出了预征所得税的规定：(1)内资房哋产企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整
 预售开发产品完工后，企业按规定计算已实现的销售收入同时按规定结转其对應的销售成本，计算出已实现的利润(或亏损)额经纳税调整后再计算其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，将此差额并入当期应纳税所得额(2)外商投资房地产企业预售房地产并取得预收款的，可按预计利润率或其他合理办法计算应纳税所得额并按季预征所得稅，待该项房地产产权转移、销售收入实现后再依照税法有关规定计算实际应纳税所得额及应纳所得税额，按预缴的所得税额计算应退補税额
 
以上是我对于这个问题的解答，希望能够帮到大家