父亲去世房产证上是父亲的名字母亲健在怎么过户到其中一个子女头上最省钱
父亲去世房产证上是父亲的名字母亲健在怎么过户到其中一个子女头上最省钱
09-10-27 &匿名提问
继承，法定继承或遗嘱继承都是不交契税的。
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首先对你的丧父不幸表示慰问。也请你从悲痛中走出来，为了母亲，你要冷静地处理好目前的问题。现在先不要回忆关于你出钱的事，因为你出的钱没有凭据，关键要看房的产权属于谁，如果是你父亲的，那么你母亲可以继承二分之一（一半），其余的你们兄妹三人继承，那么属于你哥哥的只有六分之一，他凭什么独吞呢？我想你是被父亲去世的悲痛闹糊涂了，赶快清醒过来，说服你的哥哥，好好孝敬母亲，如果他一意孤行，你就用法律武器制服他。最好的办法是，卖掉房子，把属于你哥哥的钱给他，让你母亲和你一起生活。像你哥哥这样的人，必要时应该和他断绝来往。
非常敬重你的品格与孝心,自古家事无理.你哥嫂的忤逆天理难容.目前唯一的办法是:1,安排好你的母亲,让老人家有一个安宁幸福的晚年.暂时由你们姐妹轮流赡养母亲.2,你们姐妹共同协商通过法律将房产的问题解决.法律是重证据重调查研究的.3,如果是你出钱买的房,应该提供出付款收据及充分的证据.另外,看房产证上是谁的名字,房产证上是你父母任何一方的,你母亲都有权享受一半,同时有参加分配另一半的权利.4,你应该尽快的将房产证拿到手,避免你哥嫂提前将房产过户到他们名下,那样就会非常麻烦的.一个成熟的成年人应该冷静,清醒,坚强.逝者长已矣!应该尽快走出悲痛,多为活着的老母亲着想.祝你成功!
看了你的问题，我忍不住要说些什麽。我与你的情况有很多的相同。我和弟弟常年在外，家中只有哥哥守着父母。我也总是多给家里钱，以期望哥嫂更加孝敬父母。哥嫂比较孝顺。我们也刚刚失去父亲，在今年的6月15日。现在因为房子问题也出现了矛盾。我想接母亲跟我住，但是很多因素不允许，比如民俗（有儿子却跟女儿住，人会笑话），比如母亲的感受（与女婿相处，不能理直气壮）等等吧。所以，我买了一套小的单元房，离哥哥家很近，方便照顾，母亲搬出来住。家里的房子最终也是哥哥的，我们没有人跟他争家产。家里的事情，说不清楚。我总觉得母亲还得需要哥哥照顾，那我就多出些钱，为他们尽可能解决问题，只要一家人和睦团结，老人身体健康、心情愉快就别无他求了。我总是想，孝敬父母有很多方式，哥哥能乘膝母亲跟前，母亲不再孤单寂寞，母亲的大事小情也由哥哥处理，这样即使哥哥不出钱，也是出了力尽了孝心。而且，兄弟姐妹间孝敬父母，不能相比。谁孝敬了父母，都是自己的。你的悲痛，我最能体会。你的母亲七十多了，就抓紧时间好好孝敬她吧，上帝不会给我们多少时间，再拥有父母健在的幸福了。
家和万事兴！退一步海阔天空！
你的问题很容易理清一个思路；以你的智力其实想出个好的办法是很容易的；但是因为老父亲过世的阴影而消；同时兄长的恶劣行为；多少让你烦而乱了心志！而陷入迷茫之中；————————————————————————————你兄长的目的你很清楚；是为了那个房子；你说是你买的；那么说到买，想必有相关的证明吧！我提起这个，是想跟你说；让你的哥哥断了得到那房子的念头；不然你的母亲不容乐观的；可以跟你说吧；我害怕就是这样被气死的！那是2002年；我还在大学读书！......————————————————————————————你哥哥的想法很简单：1、因为你在外，而房子应该他们的说法，是父母出的钱；而不是你吧？让后他们又一直认为，是他们在照顾你父母；所以理所当然是可以得到那个房子的；而你是女孩，还有你妹妹是要嫁人的；没有权力得到，或跟他们争那个房子；2、你兄长和嫂子的文化程度，应该没有你高；想法很简单；而现在如果我猜的没有错的话；说难听点：是让你母亲也消失，然后....他们是有点急了；如果按一般推理；你可能没有证明说明那个房子是你买的吧！而你父亲这个明白人已经走了；3、我推测，为了逃避给你父亲治疗；那两位也没少给老人家气受；从心理学上，要治疗好病；最重要的是心态；你说“熬”；应该间接说明了这点；最可悲的推测就是：与其说你父亲是自然逝世，到不如说有人在推波助澜！因为他已经被钱迷失了本性！————————————————————所以我一开始说要证明；断了她的念头；这样读你妹妹的发展也好；不然，我可以肯定，她将来的遭遇是很糟糕的；————————————————————唯一的办法就是通过法律，或让政府帮你解决；我相信你妹妹是很懂事的；承担起照顾老人的责任，应可以的；
请登录后再发表评论!父亲过世留下股票账户229万遗产 却只能看不能用？这份“继承宝典”请一定收好！
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随着中国第一代独生子女的父母逐渐老去，诸如“独生女小丽不能全额继承父母房产”之类的继承纠纷，时不时让大家眼镜跌了一地。（案例详见《 什么？独生子女不是父母房产唯一继承人？！有遗嘱也不一定保险！》）
前不久，马先生就遇到这样的麻烦，他继承了一笔“只能看，不能拿”的遗产。
一年前，马先生的父亲突然去世，马先生意外发现父亲股票账户里有229万人民币！但马先生不知账户名和密码。为取得这笔“遗产”，马先生证明了“自己是独子”并且“我爸是我爸”，却还被证券公司以“办理公证过程中“有人用这个账户进行了几十万交易，不排除存在资产权属纠纷的可能”为由，拒绝了马先生并冻结了账户。马先生万般无奈，父亲已经过世了，又是谁在操作股票账户？……
马先生最终能不能继承这笔遗产？“律师来了”签约律师连银迪认为，当然可以！
本案中，马先生已通过公证处办理继承权公证，其中载明“被继承人马某某的遗产由其儿子马先生继承”，在继承权公证过程中，公证处会对当事人的继承资格以及遗产具体分配份额作严格的审核，一旦公证处出具了继承权公证的证明文件，马先生就可以凭此证明自己对股票账户享有合法继承权，由此证券公司应当配合马先生取得其父亲的股票账户资金。
证券公司在第一次受理马先生继承股票账户申请时，要求马先生去做继承权公证，取得马先生继承权公证的证明文件后，证券公司又以“办理公证过程中“有人用这个账户进行了几十万交易，不排除存在资产权属纠纷的可能”，将账户冻结并拒绝了马先生将钱取出的要求。
纵观案情始末，本律师认为，证券公司做法有失妥当。当然，不可否认证券公司在第一次受理此类申请时，资格审查确有必要，但当其要求马先生做继承权公证时已经充分履行了其审查义务，那在马先生提交相关继承权公证证明文件后，证券公司应当配合马先生取得其父亲的股票账户资金，其无权以“可能存在资产权属纠纷”的理由，妨碍马先生行使自己的法定继承权。
除此之外，本律师还认为，如果在账户交付于马先生后，真的出现第三人主张交付行为损害自身合法权益的，也应当寻求司法救济，即通过起诉等方式向马先生主张归还或分割。
这样的例子无独有偶，“律师来了”后台就收到海量“继承”难题。
为更好的解答大家的疑惑，“律师来了”专门推出“主值班律师”继承专题，由“律师来了”签约律师连银迪坐镇。
浙江智仁律师事务所合伙人，浙江省婚姻家庭业务委员会委员，浙江私人财富管理联盟创始人，尤其擅长家事诉讼、婚姻财产保护、私人财富管理等业务。
“继承难”到底难在哪里？接下来为大家分析其中两种常见情形：
独生子女继承难
独生子女继承难主要表现在两大方面，一是公证，二是诉讼。本节所说的公证是“继承权公证”，所谓继承权公证是指国家公证机构根据当事人的申请，依照法律规定证明哪些人对被继承人的遗产享有继承权并证明其继承活动真实、合法，实质上是对各继承人的继承权处分状态的确认。
办理继承权公证有非常严格的审查程序：
一、提供财产权属人的死亡证明；
二、合法机关出具的合法继承人名单及身份证明；
三、如果原财产权属人立有涉及该项财产的遗嘱，应当提交遗嘱原件；
四、若其他合法继承人自愿放弃继承权，必须出具放弃财产承诺证明。
由此不难看出，独生子女继承公证难，难在公证处要求出具的某些证明文件，继承人难以提供。如果发生独生子女父母先于祖父母、外祖父母去世，发生法定继承后，独生子女父母名下房屋等财产的合法继承人将会涉及旁系血亲，这时要将所有合法继承人的身份信息全部找全具有一定难度。
除此之外，大部分遗产继承都是存在内部冲突的，在办理继承权公证时需要其他本应收益的合法继承人放弃继承权，这时非收益方往往存有异议，从而不愿意配合收益继承人进行继承权公证。
独生子女继承难的第二大难题是诉讼，当由于种种原因导致无法办理继承权公证时，申请方往往会求助于司法程序。但是独生子女的问题在于，他往往找不到其他继承人在当被告，没有被告就无法立案，想要通过法院判决来确认继承权的难度显而易见。
非婚生子女继承难
根据《婚姻法》第25条规定：“非婚生子女享有与婚生子女同等的权利。”但是这条规定的适用是基于确认亲子关系的基础之上，由此不难推出，非婚生子女继承难的一大难点就是亲子关系的证明。
本律师在以往的办案过程中发现，非婚生子往往因为父母之间缺乏合法婚姻关系，不会和双方一起生活，也无法第一时间知道父亲或母亲去世的消息，由此很可能导致被继承人遗体被火化后，非婚生子才知道并开始主张继承权。此时被继承人遗体已经被火化，而生前又未做任何亲子鉴定使得举证存在很大的困难。
除了以上两种情况，各家还有各家不同的继承难题。“主值班律师”期间，“律师来了”后台收到上百条继承咨询，连律师都一一作了细致详尽的解答。
因篇幅有限，我们从中选取部分问答，在此与大家分享。如果看完之后，您还是有所疑问，可以通过后台进行咨询（咨询时间 每天9:00——18:00）。
父亲立下遗嘱，先将房产留给我母亲，母亲过世后，再由我继承，可如果母亲继承后出售了房屋……
微友咨询：
我是三代单传的杭州人，父母健在。家里有两套房，都在父亲的名下。
我父亲很早就立下了遗嘱，为了保证我母亲的晚年生活，他去世后，名下的两套房子都由我的母亲来继承。母亲去世后，房产才由我继承。
我想请教律师，如果我的母亲把房子卖掉了，我怎么继承房子？
律师回复：
您好，该份遗嘱若是您父母共同订立的公证遗嘱，则只要您母亲生前未撤销该公证遗嘱，则您可在其母亲过世后通过继承取得该房屋。
但若该份遗嘱仅为您父亲独自订立的，则该遗嘱确有瑕疵，您母亲继承该房屋后便有权处置该房屋。
怎样最经济、快速地在未立遗嘱情况下，完成两套房屋的过户问题？
微友咨询：
我父母名下有两套房，曾经口头说是给我们兄妹两个一人一套，但没有遗嘱，也都还没有过户。
父亲去年过世后，其中一套房已经是妹妹一家住着了，母亲现在和我们一家人住在另一套房里，这套房以后说是留个我的，我跟妹妹感情蛮好的，不会有争夺家产的情况发生。
但听朋友说我们这种情况，虽然兄妹两个没有争议，但是过户的时候会碰到麻烦，请律师指点，怎样才能最经济快速的完成这两套房屋的过户问题。
律师回复：
您好，可以先对两套房屋中属于您父亲所有部分进行继承析产，至于您母亲部分可以由您母亲订立遗嘱。
如何从姐姐妹妹手中买下属于他们的继承份额？
微友咨询：
父母名下有一套房改房，母亲已过世，父亲还健在，但都没有立遗嘱。
我们有3姐妹，如果其中一人想买下其余两人的份额，是否可以？如何操作？
律师回复：
您好，该套房屋系你们父母的夫妻共同财产，您母亲去世后，属于您母亲的一半由您母亲的法定继承人共同继承。
如您外公外婆均早于您母亲过世，则您父亲、你们姐妹三人为您母亲的法定继承人，由你们四人共同继承即每人继承1/8（1/2＊1/4），继承后您三姐妹各享有该房屋的1/8份额，您父亲享有5/8（1/2+1/8）份额。
如果您仅只想取得另外二姐妹的继承份额，则你们可通过签订继承协议时，直接在协议中明确约定姐妹二人继承所得的房产份额归您所有，您支付相应的价款给他们。
但如果您想取得整套房屋，则您父亲部分可由您父亲以赠与的形式现在过户至您名下，也可以由您父亲订立遗嘱指定由您独自继承，待您父亲过世后再按遗嘱继承过户。
从来没照顾过父亲的姐姐，不肯配合公证，我该怎么办？
微友咨询：
父亲1个月前病故，没有留下遗嘱遗言。父亲和他前妻育有一女，可在父亲病重住院期间，她一次都没来过。
现在我们想对父亲留下的银行帐户现金、房产、公司做一个遗产公证，但他女儿不愿来公证，我想问问能否在他女儿不在场的情况下，由我，我母亲和我爷爷完成公证？如果不能，我们该如何继承这些遗产呢？
律师回复：
您好，您姐姐仍是您父亲的法定继承人，在您父亲无遗嘱的情况下，她仍享有继承权。
但若您确有证据可以证明她未尽赡养义务的，则可以少分或不分遗产，但在您姐姐未同意少分或不分的情况下需由法院依法予以判决。
因此，你们现在若试图通过继承公证达到继承目的，肯定需要您姐姐一同，她若不配合，您唯有通过法院诉讼予以解决。
房本上写着女儿和老婆的名字，但是女儿离世了，女婿有房子的继承权吗？
微友咨询：
我们夫妻二人出钱买了房，写的是我妻子和女儿的名字。女儿在2013年离世，女婿还在，我外孙今年才5岁。现在我们想把这套房子卖了养老，请问能不能卖？女儿的老公有份吗？
律师回复：
您好，从您的陈述来看，该套房屋极可能被认定为您对您女儿的部分赠与，因此，你女婿作为配偶系您女儿的法定继承人而依法享有继承该房屋一定份额的权利。
为此，您现在无法转让该套房屋，您们需先对该房屋进行继承析产，若继承析产后由您取得该套房屋的，您方可转让。
继承父亲的遗产需要七大姑八大姨同意吗？
微友咨询：
父亲名下有一套房产，他去世后我作为独生子女想继承房产后买卖或出租，请问是否要经过父亲其他兄弟姐妹的签字？如果其他兄弟姐妹拒绝签字呢？
律师回复：
您好，如果该套房屋系父亲个人财产，则视您爷爷奶奶是否早于您父亲去世，若是您父亲去世时，您爷爷奶奶均已去世的，则该套房屋与您父亲的兄弟姐妹无关。
如您爷爷或奶奶一方晚于您父亲去世的，则父亲的兄弟姐妹因为转继承而对该房屋享有权益，因此您要买卖需他们的同意，若不同意，则可以与他们先办理继承析产，然后再处理。
如果无法协商唯有通过诉讼加以解决。
继承难怎么破？
我国《继承法》规定的继承方式主要有两种：一种是法定继承，一种是遗嘱继承（或按照被继承人生前与他人签署的遗赠扶养协议处理）。
有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。被继承人生前没有遗嘱被继承人生前与他人签署的遗赠扶养协议的，按照法定继承办理。
遗产处理分为两种途径：
一是有争议的继承诉讼；
二是无争议的继承公证。其中，继承公证是指公证机构根据法律的规定和继承人的申请，依法证明继承人的继承行为真实性、合法性，确认继承人的继承权的活动。
最后，连律师还提醒大家：遗产继承要及时处理，即使是独生子女也不一定就简单。
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爸爸去世,房产证是爸爸的名字,没有我的同意,妈妈能卖房子吗? 8确定要将该版块隐藏吗？你可以在“栏目设置”中将其恢复。
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&&&&宋建海律师，毕业于东北大学，山东同永律师事务所合伙人，1999年从事专职律师至今，为当事人挽回了大量的经济损失。执业范围：房地产、劳动争议、工伤、交通事故、人身损害赔偿、医疗、婚姻家庭、保险合同纠纷等。执业理念：急当事人之所急，把当事人的事当成自己的事来办。地址：青岛市黄岛区双珠路40号珠海饺子宴院内，电话：
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与婚姻有关的七十八个房产问题二（转）
作者：杨明律师，北京市炜衡律师事务所高级合伙人
其次，刘女士是抚养孩子的一方。根据最高人民法院的司法解释，两周岁以下的子女一般判归女方抚养。为了保证孩子的居住条件，在夫妻分割房产时应对抚养孩子的一方予以照顾。
再次，刘女士是无过错的一方。双方的离婚是因李先生存在婚外情，违背了夫妻之间的忠诚义务而造成，故对于刘女士理应予以适当照顾。
最后，李先生的住房问题可以通过在其父母家居住得到解决。从双方的实际住房情况看，李先生与其父母居住在同一城市，将房产分给刘女士所有后，不至于造成李先生住房困难。
综上，该套房产应分给刘女士所有。当然，刘女士取得房产后应给予李先生一定的补偿。补偿标准一般按房产价值的一半计算。但刘女士的实际支付数额应扣除李先生应当支付的对孩子的抚养费、教育费等费用。
&&& 我国的夫妻财产制度实行的是共同共有制，它原则上不考虑各方对财产贡献的大小和收入的高低。离婚时一般均等分割夫妻共同财产。因此，在双方离婚进行房产分割时，首先应当确认房产是否属于夫妻共同财产。然后，应当确认该房产能否分割使用，如果可以分割使用，则可以由双方进行产权分割，各自使用。如果不能分割使用，则应确认归一方所有，获得房产的一方应按房产价值的一半给予对方补偿。在确认由哪一方取得房产时，应按照如下原则进行：
1、考虑双方的住房情况。一般情况下应照顾无处居住的一方。这样做有利于社会的稳定，也是构建和谐社会的需要。
2、照顾抚养子女的一方。夫妻离婚，往往给孩子幼小的心灵带来极大的伤害。为确保孩子有一个稳定的居住环境健康成长，将房屋的所有权判给抚养孩子的一方，合情合理。
3、照顾无过错的一方。所谓“过错”，主要指因谁的原因造成了夫妻离婚。在实践中，“过错”的主要情形有：一方有婚外情、虐待家庭成员、吸毒、赌博或存在其他不良嗜好，或道德品质败坏的其他情形等。
4、照顾身体残疾或生活困难的一方。扶贫济弱作为中华民族的优秀传统，也是在双方离婚时平衡双方利益应考虑的因素。这样做也是避免激化社会矛盾的需要。
5、在同等条件下照顾女方。由于在一般情况下，离婚对女方的伤害和打击要比男方大，所以我国法律给予了女性在离婚时的特别保护。
&&&& [四十五]再婚夫妻如何把自己名下的房产全部留给自己的子女继承？
&&& 许先生与秦女士于2005年4月结婚，俩人均系再婚，其子女均已分开居住。2006年3月许先生出资42万元购买了一套商品房。为防止双方子女将来继承遗产时发生纠纷，许秦俩人经协商就夫妻财产达成如下协议：1、俩人婚后购买的房产属于许先生所有，秦女士及其子女对该房产没有任何权利。2、以秦女士名义在银行的存款，归秦女士所有，许先生及其子女对此没有任何权利。上述协议签订后，许先生找到律师咨询：这样做能够保证该套房产今后全部由自己的子女继承吗？
&&& 律师观点：许先生夫妇签订的这份协议是达不到房产全部由许先生的子女继承的目的的。
首先，这份协议只是确认了该套房产属于许先生的个人财产。根据双方协议的约定，可以认为许先生婚后购买房产的全部产权属于许先生所有，秦女士不享有任何份额。即该套房产属于许先生的个人财产。
其次，这份协议并不能证明秦女士放弃了继承权。虽然协议中载明了“秦女士及其子女对该房产没有任何权利”，但这种权利应当是、并且也只能是目前房产的所有权。而房产的继承权始于许先生死亡之时，即便双方签署协议的本意是秦女士放弃继承权，但是由于订立协议时继承并未开始，放弃继承权的前提条件尚不存在，故事先放弃继承权的约定在夫妻财产协议中属于无效条款。
因此，该份协议起到的作用是，把夫妻关系存续期间购买的房产通过约定明确为许先生的个人财产。如果许先生先于妻子死亡的话，根据协议该套房产应全部作为其遗产由秦女士和许先生的子女共同继承。而如果没有这份协议， 则在许先生去世后，该套房产只能先分割出一半给秦女士，剩下的一半再作为许先生的遗产由秦女士和许先生的子女共同分割。
&&& 以解决子女继承问题为目的而订立夫妻财产协议的夫妇应当明白：夫妻财产协议只能对婚前和婚后取得的房产权属做出约定，并不能剥夺一方的继承权。即使一方在夫妻财产协议中放弃了房产继承权，但真到了配偶死亡，一方反悔时，前述约定对其也是不具有法律约束力的。
&&& 如果再婚夫妻的一方想在自己去世后把房产全部留给自己的子女，可以采取如下做法：
首先，与配偶达成夫妻财产协议，将房产约定为全部归自己所有。
然后，再通过设立遗嘱的方式，将该房产指定由自己的子女继承。
但需要注意的是，订立遗嘱时，不能剥夺没有劳动能力又没有生活来源的法定继承人的继承权。
&[四十六]在夫妻双方均不符合优惠房购买条件的情况下，以朋友的名义购买的优惠房存在哪些风险？
&&&& 孙先生在京打拼多年，最近刚与女朋友领取了结婚证。面对不堪重负的房价，俩人决定购买一套经济适用房。可是俩人均不是北京市户口，孙先生申办的《北京市工作居住证》也还没有办下来。于是孙先生想了一个冒名买房的主意，让具有北京市户口的朋友王某为其买房。在王某同意后，由孙先生夫妇俩出资，以王某的名义购买了一套36万元的经济适用房。可是在住进新房后，孙先生夫妇俩却感到很不踏实：房产证上是王某的名字，自己的权利有保障吗？
&&& 律师观点：孙先生夫妇的房产权利很难从法律上得到保障。由于房产作为不动产，其权利的确定以登记公示的房产证为准，在没有取得房产证的情况下，以购房合同和购房发票为准。而从上述权利确认的凭证上看，孙先生夫妇都与该套房产毫无关系，因此，孙先生夫妇不是该套房产的所有权人，其对房产的所有权是无法从法律上得到保障的。
为了防范风险，孙先生应尽快将房产证过户到自己名下。按照北京市的经济适用房政策，孙先生在取得《北京市工作居住证》后，即具备了购买经济适用房的资格。孙先生此时应立即办理购房资格审核手续，在核准后，即可与王某办理房产转让过户手续。如果孙先生未能取得《北京市工作居住证》，则只能在王某领取房产证满5年后，才能与王某办理房产过户手续。此时，由于王某系按照市场价向不具有购房资格的人转让经济适用房，按照北京市的规定，转让方应按照转让总价款交纳10％的综合地价款。本着公平合理的原则，该笔款项可由孙先生夫妇代王某承担。
孙先生夫妇以王某的名义购房会面临如下法律风险：
首先，处理房产的直接风险。按照房产登记公示制度，该套房产的有权处分人是王某而不是孙先生夫妇。王某作为登记的房产所有人完全有权对该套房产进行转让、抵押、赠与等处分。即使孙先生夫妇在出资时和王某签署了书面的协议，约定了王某不得擅自处分房产。但是由于这种协议不能对抗善意第三人，因此如果王某将房产转让给第三人的话，第三人会以不知道王某与孙先生的约定为由进行抗辩。这样，孙先生夫妇即使主张王某的上述处分行为无效，也是难以得到法律支持的。
其次，孙先生夫妇与王某之间的债权债务不能实现的风险。虽然孙先生夫妇是房产的实际出资人，但是由于房产登记在王某名下，因此王某是房产的所有人。孙先生夫妇只是与王某建立了债权债务关系。如果双方签有书面协议，孙先生夫妇的36万元债权尚能得到保证。如果孙出资时没有留下任何书面凭据，那么一旦王某拒不承认其出资的话，孙先生夫妇不仅房产得不到，而且连36万元的购房本金也很难要回了。
再次，房产被王某亲属继承的潜在风险。即便王某乃一谦谦君子，上述情况都不会发生，但天有不测风云，人有旦夕祸福。万一王某突然身故，如果其法定继承人将该套房产作为王某遗产加以继承的话，房产主管部门也是完全可以根据王某继承人提供的书面材料办理房产过户手续的。这对于孙先生夫妇而言，将是一个难以预料的潜在风险。
此外，如果今后孙先生需要把房产过户到自己名下，转让的双方都要交纳税费，这笔费用也将是孙先生的一个额外负担。
&&&&& [四十七]父亲出资购房后儿子负担月供款的，在父亲过世后该房产应如何在兄弟姐妹间分割？
&&&& 丁杰和丁霞是兄妹俩，俩人均已成家。丁杰夫妇携子和父亲老丁居住在一套狭小的标准租私房里。眼瞅着孙子到了入学的年龄，为了改善孙子的学习条件，老丁拿出自己积蓄的15万元作为首付款，以自己的名义购买了一套100平米的三居室。房屋总价是60万元，老丁掏了15万元的首付款后，每月2500元的房贷月供款由丁杰夫妇负责交纳。天有不测风云。2005年年底，老丁因病过世。原本和睦的兄妹俩，开始为老丁购买的房子争执不休。妹妹丁霞认为，房产证上既然是父亲的名字，该套房产当然属于遗产范畴，应该由兄妹俩共同继承，她应分割房子的部分产权。而哥哥丁杰则认为，对父亲的赡养义务一直是由他来承担的，当初购买商品房也是父亲的自愿行为，何况房子的月供款也一直是由他在承担。因此，该房产应属于他的个人财产，妹妹没有权利分享。问：该套房子应该如何处理？
&&& 律师观点：首先，该套房产属于遗产。由于该套房产系老丁贷款购买，且房产登记在老丁名下， 因此该套房产的所有人是老丁，在老丁去世后，应作为老丁的遗产处理。
　　其次，丁杰支付的月供款应区别情况确认是对老丁的赠与还是借款。老丁贷款买房后，其与银行形成了借贷合同关系。虽然老丁每月应当向银行交纳的月供款是由丁杰支付的，但由于银行的债务人是老丁而不是丁杰，因此只能将丁杰每月支付的月供款作为其对父亲的经济帮助即赠与或是借款来处理。具体是认定为赠与还是借款，需要丁杰来举证。
如果丁杰能出示相关证据，比如父子之间的协议、声明或与其兄妹均无利害关系的亲属证词，证明每月2500元的月供是其借给父亲的资金，则丁杰已经支付的月供款总额就应该作为父亲对丁杰的债务来处理。此时，被继承人老丁除了一套房产的遗产外，还有两笔债务，即对银行的房贷债务和对丁杰的债务。在遗产分割中，可将父亲老丁的首付款15万元减去丁杰已支付的月供款总额后，再将剩余部分作为遗产由兄妹俩人合理分配。
如果丁杰不能出示相关证据表明其已经支付的月供款为对父亲的借款，则部分款项应作为儿子对父亲的经济帮助即赠与。此时房产仍为遗产，但被继承人老丁遗留的债务仅为对银行的剩余债务。
　　最后，该套房产是由兄妹俩人平均分配，还是采取不等量分配由俩人协商确定，协商不成时，则可通过诉讼由法院来判决。由于房产作为不动产不同于其他遗产，有其特殊性，因此，不能简单地分割，而应根据实际情况具体分配，在这方面法院享有一定的自由裁量权。就本案而言，考虑到丁杰一直和老人居住，对老人侍侯较多，且丁霞另有居所的实际情况，法院在确定双方的房产份额后，一般会判房子归丁杰所有，但丁杰应给予丁霞相应的补偿。如果确认丁杰已支付的月供款是对其父亲的赠与，此时丁杰需拿出首付的一半即75000元现金加上已支付的月供款的一般补偿给丁霞。如果确认丁杰已付的月供款是对其父亲的借款，则丁杰需要拿出首付款的一半即75000元再减去已支付的月供款总额的一半补偿给丁霞。
&&& 为避免日后产生纠纷，一家人共同购房时应事先签订书面协议。各方应在书面协议中就房产出资人、出资金额、房产登记人、各自的产权份额、按揭贷款的申请人、月供款的承担与支付方式、装修费用的负担、各方存在的债权债务等问题，做出尽可能详细的约定。这样，才能有效避免因发生矛盾而导致亲戚反目。
&[四十八]婚后一方用个人财产出资购买但登记在另一方名下的房产，能否约定为只属于出资人所有？
汪女士和章先生结婚后不仅在天通苑购买了一套经济适用房。由于章先生经济上比较困难，30万元的购房款都是汪女士用自己的婚前积蓄出的资。因为章先生是北京户口，而汪女士是外地户口不具有购买北京市经济适用房的资格，故房产证办在了章先生的名义。现在汪女士很担心俩人分手后，自己出资购买的房产会分割给章先生一半，所以想把该房产明确约定为自己个人所有。问：婚后购买的房产能够约定为一方所有吗？需要办理什么手续呢？
律师观点：1、婚后夫妻双方共同购买的房产可以约定为一方所有。我国婚姻法关于夫妻关系存续期间取得的财产归夫妻双方共同所有的规定，是一个补充性的规定，即在夫妻双方有明确约定的情况，首先适用双方的约定，只是在双方没有约定的情况下，才适用该法律规定。这种财产处理中的“约定优于法定”的原则充分体现了法律对当事人意思自治的尊重。因此，本案中汪女士只要和丈夫协商一致，是完全有权进行夫妻财产的约定的。
2、进行夫妻财产约定时夫妻双方应在协商一致后签署夫妻财产协议。该协议包括以下内容：（1）当事人的姓名、性别、身份证号码、住址等基本情况； （2）现有夫妻财产（含债务）的名称、数量、规格、种类、价值、状况等；（3）现有夫妻财产的归属；（4）其他约定，如共同债务如何清偿，财产孳息归属等（参见文书范本）。
3、夫妻财产协议最好办理公证。从法律的角度讲，只要双方就财产的归属基于自愿的原则达成了书面协议，该书面协议无论是否作了公证，均具有法律效力。但是，由于在争议发生时往往会出现一方当事人对该协议的真实性等问题的质疑；而依据法律规定已为有效公证文书所证明的事实，当事人是无需举证的，而且法院也更倾向于接受这种经过公证的文书，所以双方最好对协议办理公证手续。当然，双方也可以通过律师对协议办理律师见证手续。律师见证可以起到与公证相类似的作用。
4、办理夫妻财产公证的手续。办理夫妻财产公证需要夫妻双方共同到住所地或协议签订地的公证处提出申请，并提交下列材料：（1）申请人的身份证明，双方的结婚证书；（2）夫妻财产约定协议书，如果当事人不会草拟该协议，可请公证员代写；（3）有关的财产证明，如房产证；（4）公证员认为应提交的其他材料。办理律师见证需要提交的材料大致同上。
[四十九]婚后使用父母的资助款购买房产时应以哪一方的名义买房？
大刚与小梅婚后买房时因资金不足，大刚的父母主动提出资助10万元。手捧着父母省吃俭用积攒的10万元血汗钱，大刚暗暗发誓：今后挣到钱了，一定要把这笔钱还给父母，让父母有笔积蓄踏踏实实地过好退休生活。可是，在前往售楼处签约的路上大刚又陷入了沉思：是用自己的名义买房呢，还是用媳妇的名义买房？如果俩人万一离婚了，会因此对返还老人的资金产生影响吗？
&&& 律师观点：按照最高人民法院的司法解释，当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。因此，大刚和其父母首先应明确10万元资助款是借贷还是赠与。
如果按照大刚的本意，该笔款项系借款，那么，大刚夫妇就应该与两位老人签署借款协议或出具借据，并由大刚夫妻共同在借据上签名。这样做就排除了老人赠与的可能性。此时，无论以哪一方的名义买房都不会改变借款的性质。
如果两位老人认为该笔款项是赠与款，那么，大刚则应该根据老人赠与的本意选择以谁的名义签署购房合同。在该笔款项是两位老人赠给大刚夫妻俩人的情况下，大刚应以夫妻俩人的名义或小梅的名义签订购房合同。在该笔款项是两位老人赠给大刚个人的情况下，大刚应以其本人的名义签订购房合同。
1、首先明确父母的资助款是借贷还是赠与。按照目前的司法实践，一般认为，父母为其子女夫妻购房而实际出资时，在父母的具体意思表示不明的情形下，从社会常理出发，应将父母的资助款推定为赠与。但是，若子女或其配偶有证据证明其与出资人之间形成的是借贷关系的，则不能认定为赠与。这就要求在父母出资时，如果当事人一致认为是借款的，就应及时订立借款协议或出具借据。由于所购的房产一般为夫妻共同财产，因此借款属于夫妻的共同债务，故最好由夫妻双方均作为借款人予以签名。
2、登记的产权人的不同对于认定父母赠与款的归属会产生不同的影响。实践中，对于夫妻婚后父母出资购买房屋产证登记在出资者自己子女名下的，从社会常理出发，可认定为是明确向自己子女一方的赠与，该部分出资应认定为个人所有；若产证登记在出资人子女的配偶名下的，除非当事人能证明父母出资当时的书面约定或声明，证明出资者明确表示向一方赠与的，否则一般应认定为向双方赠与。对此，上海市高级人民法院关于适用最高人民法院婚姻法司法解释（二）若干问题的解答（一）中也做了明确的肯定。这对于处理此类问题，不仅在上海具有指导意义，对于其他地方也可起到借鉴的作用。故以上述案例为例，可以区分如下三种情况得出相应的三种结论：
（1）大刚与小梅结婚后购房，大刚父母出资，产权证记载于大刚一人名下，大刚父母的出资款应认定为赠与大刚一人所有。
（2）大刚与小梅结婚后购房，大刚父母出资，产权证记载于小梅名下，若小梅不能证明出资为对其一人的赠与，大刚父母的出资款应认定为对夫妻俩人的赠与，若小梅提供了大刚父母的赠与声明、协议等有效证据的，可认定出资款归小梅一人所有。
（3）大刚与小梅结婚后购房，大刚父母出资，产权证记载于大刚、小梅俩人名下，该出资应认定为对大刚夫妻双方的赠与。
&[五十]]婚后用孩子的名义买房需要何种手续？
&姚先生、唐女士夫妇想通过按揭贷款的方式，购买一套大户型的房子。看好房子后，唐女士向丈夫提出用儿子的名义来买房。并劝丈夫说，把房产证办在儿子的名下，可以避免将来交纳遗产税，而且俩人生意做砸了还可以逃避债务。姚先生觉得妻子讲的挺有道理，可是目前儿子才6岁。那么，能以这么小的孩子的名义买下100多万元的房产吗？这样买房需要什么手续呢？
&&&& 律师观点：1、父母可以用孩子的名义买房。根据我国民法通则的规定，公民的民事权利能力始于出生、终于死亡。因此，孩子无论年龄大小，健康状况如何，都是具有民事权利能力的人，都可以依法成为房屋的所有权人。
2、为未成年子女买房需要父母代理。公民具有民事权利能力不代表其具有民事行为能力。在我国，从年龄上可以把公民的民事行为能力分三种，即：十八周岁以上的完全民事行为能力人、十周岁以上不满十八周岁限制民事行为能力人和不满十周岁无民事行为能力人。只有完全民事行为能力人才能独立进行民事活动。限制民事能力人只能进行与其年龄、智力相适应的民事活动。无民事行为能力人和限制民事行为能力人的其他民事活动均需要他的法定代理人代理。由于购房涉及标的额巨大，属于重大民事活动，因此，只能由未成年人的父母代理进行。
3、父母为未成年孩子购买房子的具体程序。可分如下为两种情况：
（1）在一次性付款的情况下：父母代理子女选房，然后带上孩子的出生证或独生子女证、户口本、孩子和监护人的图章，就合同的各项条款与开发商协商后签订《商品房买卖合同》，并在买受人一栏和签字的地方写上孩子的名字，在法定代理人签字的地方签上自己的名字。这样，一个有效的房屋买卖合同就成立了。
（2）在选择按揭贷款的情况下：由于向银行申请贷款，不仅要求申请人具备完全民事行为能力，而且还要求申请人有一个相对稳定的职业和较高收入，只有这样才能降低银行的贷款风险。而孩子并无收入，因此不能成为贷款申请人。许多银行不办理房屋唯一产权人是未成年人的按揭申请，申请住房贷款只能由未成年人的父亲或者是母亲甚至是父母等法定代理人共同来申请。父亲或母亲和他们的孩子都应该在《商品房买卖合同》上签名，然后由父亲或母亲作为贷款申请人向银行提出借款申请。同时，还需要办理三份公证：监护关系公证、房产份额公证（若为孩子购房可将孩子的房产份额约定为99％，父母的份额约定为1％）和不可撤销的连带责任承诺书公证。以上公证主要是为了证明父母买房给孩子完全是自愿行为，以及父母向银行做按揭还钱的保证。上述手续经审查通过，就可为孩子贷款买房了。
4、父母为孩子代办产权登记需提交的材料。无（限制）民事行为能力人的房屋权属登记，由其父母作为监护人代理申请，需提交监护人关系身份证明、被监护人居民身份证或户口簿、证明法定监护关系的户口簿。此外，还需提交商品房买卖合同、买卖双方关于房号、房屋实测面积和房价结算的确认书（期房预售的提交，现房买卖无需提交）、房屋登记表、分户平面图以及专项维修资金专用收据（期房）、契税完税或减免税凭证。这样，房产就能登记在孩子名下了。
虽然以子女的名义购房可能起到规避将来开征的遗产税的作用，但是这样做也会使父母遇到下列问题：
1、处置未成年人名下的房屋有严格的限制。从孩子当上了业主，到其成年需要若干年的时间。这期间，孩子的房产处置权要由其监护人作为法定代理人代为行使。这时，处置房产就会涉及到未成年人权益保护问题。按照我国民法通则的规定，除非为了子女的利益，否则父母作为监护人不得处理被监护子女的财产。因此，父母需要出卖或抵押该房产获得资金时，除非父母承诺将所获得的款项用于孩子的读书、留学、治病等事项，并办理公证手续，否则登记机关是不给办理过户或抵押登记手续的。这对于父母而言，可谓买房容易卖房难了。
2、子女成人后，父母无权处分其房产。当小小孩童坐拥百万房产时，由于其没有通过自身努力便坐享其成，来之太易，孩子不仅对父母的拳拳爱心未必理解，还有可能因滋生的优越感而弱化其刻苦奋斗的心志。在子女长大成人之后，父母想变卖、赠与、抵押房产，也只有在儿女委托的情况下，父母才有权处理。一旦子女倚仗产权在握而对父母不孝，父母可就更为闹心了。
3、以孩子的名义买房逃避债务并不可行。本案中唐女士认为以孩子名义买房可以逃避夫妻俩人做生意欠下的债务。其实，按照法律规定，家庭经营的债务，应当以家庭财产承担。而家庭共同财产并非仅指夫妻共同财产，以孩子名下的购买的房产同样属于家庭共同财产。因此，孩子名下的房产并不能起到逃避家庭债务的作用。
综上，是否使用未成年子女的名义买房，需要父母慎重考虑，谨慎从事。
[五十一]婚后用一方名义购买的房产属于夫妻共同财产吗？
&&& 小杜和丈夫小刘结婚3年了，近期俩人用共同积蓄购买了一套住房。可是，这几天小杜有点闷闷不乐。原来，当时和开发商签订购房合同时，使用的是小刘的名义。小杜对此感到隐隐地担心：万一将来俩人的关系有什么变化，这房子属于夫妻共同财产吗？
&&& 律师观点：小杜的担心是没有必要的。因为该套房子是俩人结婚后用共同积蓄购买的，根据我国婚姻法的规定，婚姻关系存续期间取得的财产，归夫妻共同所有。故不论该房产是登记在一方名下还是在双方名下，其都属于小杜和小刘的夫妻共同财产。当然，如果小杜仍不放心，可以申请进行产权人的名称变更，在房产证上将双方都列为产权人。
&&& 1、认定房屋是否属于夫妻共同财产，并不是以房产证上记载的是双方姓名还是一方姓名为标准。婚后只要是用共同财产购买的房产，不论是登记在双方的名下还是丈夫或者妻子一方的名下，都属于夫妻双方的共同财产。
2、房产登记在双方名下和一方名下，在法律后果上存在的主要区别。登记在夫妻双方名下的房产发生对外转让时，需要夫妻双方作为转让方共同签字认可。在办理房产过户时，需要双方共同到场。而登记在一方名下的房产对外转让时，只需要一方作为转让方签字认可。登记过户时，一方到场即可。从这个意义上说，将夫妻双方一并登记为产权人，虽然在今后房产转让时，手续要繁琐一点，但可以有效地避免一方以较低的价格恶意转让房产，从而有助于加强夫妻双方对房产的共同控制力度。
目前，有的地方房地产主管机关在办理私人所有的房产过户手续时，会要求所有权人提供其结婚证或者未婚证明（如户口簿）。在确认所有权人已婚的情况下，所有权人办理房产转让等过户手续时，如果其配偶不到场，则必须取得其配偶的书面同意，并提交《配偶同意确认书》。这种做法如果能够得到普遍推广的话，对于加强对夫妻共同财产的保护，防范一方恶意转移房产将是非常有利的。
&&&& [五十二] 同居关系的一方通过何种途径可以继承另一方的房产？
刘大爷和苗大娘黄昏恋已经好几年了。由于刘大爷三个儿女的一致反对，两位老人虽然自2002年便生活在一起，但一直没有履行结婚登记手续。去年刘大爷行动不便后，一直是苗大娘照管其生活起居。因为双方居住的是刘大爷十年前在老伴去世后买下的二居室，眼看刘大爷的病情日重，无儿无女的苗大娘也越发担心在刘大爷去世后，其子女会将自己从该房屋中驱赶出去。如果这样，孤身一人的苗大娘又将何处安身呢？问：苗大娘如何才能继承房产呢？
律师观点：由于苗大娘并未与刘大爷登记结婚，双方的关系也不构成事实婚姻，因此按照苗大娘目前的身份，其是无权继承刘大爷名下的房产的。不过好在刘大爷目前尚健在，故对于苗大娘而言，至少有以下四种途径可以帮助其实现对房屋享有合法权益：
其一，苗大娘与刘大爷立即登记结婚，这样，虽然房产仍属于刘大爷的个人婚前财产，不属于双方的夫妻共同财产，但在刘大爷去世后，苗大娘作为其配偶，即和刘大爷的三个子女共同成为第一顺序继承人，至少享有四份之一的房产份额。
其二，苗大娘与刘大爷登记结婚并办理夫妻财产公证，将房屋约定为夫妻共有财产。这样，在刘大爷去世后，首先要对作为夫妻共有财产的房产份额分给苗大娘一半，剩余一半再作为刘大爷的遗产由四名法定继承人继承。苗大娘可以分得全部房产八分之五的份额。
其三，苗大娘与刘大爷登记结婚，刘大爷立下遗嘱将房产指定全部由苗大娘继承。由于苗大娘作为其配偶，系刘大爷的法定继承人，因此，此种情况下属于遗嘱继承。
其四，双方不愿登记结婚的情况下，刘大爷立下遗嘱指定将房产在其死后全部赠给苗大娘，并办理相应的公证手续。此种情况下，因苗大娘不是刘大爷的法定继承人，刘大爷的行为属于遗赠。
&&& 按照司法部、建设部规章的规定，遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱，应当办理公证。遗嘱人死亡后，遗嘱受益人须持公证机关出具的“遗嘱公证书”和“遗嘱继承公证书”或“接受遗赠公证书”，以及房产所有权证、契证到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。因此，无论是刘大爷设立遗嘱还是苗大娘接受遗赠房产，都应该办理相应的公证手续。这也是将房产作为遗产处理时特别需要注意的地方。
&&& [五十三]婚前双方共同出资以一方的名义购房，产权人死亡后房产如何分割？
&&&& 王先生和吴小姐在恋爱期间购买了一套商品房。房屋价款60万元，其中王先生出资20万元，吴小姐出资10万元，购房人和房产证上使用的都是吴小姐的名字，并以吴小姐的名义办理了30万元的按揭贷款。天有不测风云，就在俩人行将结婚之计，吴小姐在出差途中不幸遇难。吴小姐的父母在整理女儿遗物时，发现了房产证，并准备办理遗产过户手续。王先生知悉后坚决反对。问：房产该如何分割？
&&&& 律师观点：从实际出资的角度上说，这套房产应当属于俩人共有。在俩人没有房产份额约定的情况下，应当根据双方的实际出资额确定王先生和吴小姐的房产份额。由于双方并未结婚，故王先生不能作为吴小姐的法定继承人，吴小姐的房产份额应由其父母依法继承。按此原则，可由吴小姐的父母将王先生已经支付的20万元购房款和其本人实际承担的银行月供款返还给王先生，并承担吴小姐对银行的剩余债务。然后，吴小姐的父母办理《继承权公证书》，并在取得银行同意或者还清贷款后，即可办理吴小姐名下遗产房屋的过户手续。如果王先生希望取得房产，由于其不是继承人，故需要办理房产转让手续，由其将吴小姐已经支付的10万元购房款和吴小姐本人实际承担的月供款支付给吴小姐的父母，并取得银行同意进行转按揭，承担剩余的贷款债务后方能进行房产转让。当然，在房价升值的情况下，补偿或转让的价款需要适当提高，双方才可能达成协议。
上述结果是在双方对出资情况并无异议情况下的房产分割方案。如果吴小姐的父母不认可王先生出资的说法，那么，对于王先生来说，将会面临很大的风险。由于其和吴小姐并未结婚，而房产证又在吴小姐的名下，购房合同也是以吴小姐的名义签署，这种情况本身就使王先生承担了很大的举证责任。因此，王先生必须提出其已实际出资的有效证据，比如从其个人帐户上转帐付款的书面凭证或电子记录等。如果其不能对此进行举证，则司法实践上一般将全部房产作为吴小姐的遗产，判给作为其法定继承人的父母来继承。
&&& [五十四]婚前双方共同出资联名购房，一方死亡后房产如何分割？
&&& 志强和文丽恋爱期间共同出资40万元联名购买了一套房屋，然而就在俩人结婚前，志强因遭遇车祸而去世。志强只有兄弟俩人，其父母早已过世。在文丽料理完志强的丧事后，志强的哥哥从外地赶来，要求进行房产分割。问：双方购买的房产应如何分割？
律师解答：1、首先应对俩人的共有房产进行析产。俩人共同出资购买的房产属于双方的共有财产。如果双方已经约定了房产份额并取得了房产证，则应按房产证上载明的比例确定各自的房产份额。如果双方没有对房产份额做出书面约定，则应按双方的出资额确定各自份额。在出资比例无法证明的情况下，应推定为双方各占50％的份额。
2、属于志强所有的房产份额应作为志强的遗产进行分割。根据我国《继承法》的规定，被继承人死亡后在没有遗嘱的情况下，按法定继承办理。即由其配偶、子女、父母作为第一顺序继承人，由于志强父母已逝，其本人又未婚，故其没有第一顺序继承人，其房产份额应由第二顺序人继承，包括兄弟姐妹、祖父母和外祖父母。鉴于在志强的第二顺序继承人中，只有其哥哥一人，因此该部分房产份额应由其哥哥继承。
3、文丽不享有志强的遗产继承权。由于文丽与志强并未结婚登记，因此，文丽不是志强法律上的配偶，不能作为志强的继承人。志强的房产份额归其哥哥所有后，文丽可以和其哥哥协商，通过房产有偿转让的方式使房屋产权归属于一人。
&&& 双方在恋爱、同居期间由于并没有登记结婚，故不存在法律上的配偶关系，因此，一方是不能成为另一方的法定继承人的。在这种情况下，除非另一方留有遗嘱，将其房产遗赠给对方。否则，一方无权继承另一方的房产
&&& [五十五]双方先同居后补办结婚证的，在同居期间购买的房产应如何分割？
&& 1999年3月，26岁的胡先生和24岁的江女士举行了婚礼。之后俩人以夫妻名义共同生活。2001年8月，俩人用两年来共同生活期间所积攒的16万元购买了一套二手房，购房人和房产证上写的都是江女士的名字。2003年3月因江女士怀孕，为了办理准生证，俩人才领取了结婚证。2005年6月双方因感情不和开始分居。俩人关系紧张后，胡先生一直对该套房产的归属问题惴惴不安。因为房产是在俩人领取结婚证之前购买的，而房产证上又是江女士一个人的名字，胡先生担心该套房产会作为个人婚前财产来处理。问：该套房产属于夫妻共同财产吗？
&&& 律师观点：该套房产属于夫妻共同财产。理由在于：
首先，胡江俩人先前的同居关系经补办结婚登记后可以转化为事实婚姻关系。虽然1999年3月俩人同居时未进行结婚登记，但此时俩人已以夫妻的名义共同生活并且也符合结婚的实质性要件，因此双方先前的同居关系在补领结婚证后即转化为法律认可的事实婚姻。
其次， 2003年3月俩人领取结婚证的行为属于补办结婚登记。按照相关计划生育法规和政策，已达到法定婚龄但未办理结婚登记手续而同居怀孕的，应终止妊娠，否则将受到严厉处罚。在此情况下，俩人在已经以夫妻名义共同生活两年之后，出于怀孕生养的原因而领取结婚证，其实质是补办结婚登记。
第三，俩人的婚姻效力应从1999年起算。根据最高人民法院的司法解释，男女双方根据婚姻法第八条规定补办结婚登记，婚姻关系的效力从双方均符合婚姻法所规定的结婚实质要件时计算。因胡江俩人从以夫妻名义共同生活时起，均符合结婚条件，故双方婚姻效力应从1999年3月起计算。
第四，该套房产系在夫妻关系存续期间所取得。在补办结婚登记后，胡江俩人的婚姻效力始于1999年3月，故俩人于2001年8月出资购买的房屋取得于双方夫妻关系存续期间，且双方共同出资时对该房屋的权属又无其他约定，因此，该套房屋虽然登记在一方名下但也应属夫妻共同财产。
&&& 按照最高人民法院的司法解释，对于1994年2月1日以后的同居关系，只有男女双方补办结婚登记后，才能将先前双方符合结婚的实质要件之日起的同居关系合法化，并以双方符合结婚实质要件时的同居时间点认可双方婚姻的起始时间。因此，从这一意义上说，也可以将双方办理结婚登记之前符合结婚实质要件的同居关系视为事实婚姻。当然，这要以补办结婚登记为前提，否则，对于没有补办结婚登记的同居关系，法律是不承认其婚姻效力的。由此可见，为了从法律上保护双方的合法权益，同居双方应及时补办结婚登记。
&&& [五十六]双方在事实婚姻期间购买的房产应如何分割？
1992年，24岁的吴男和21岁的赵女按照当地农村的习俗举办了婚礼，但没有领取结婚证。婚后俩人即到广东打工，后在一镇上定居并做起了小生意。在双方的共同经营下，俩人先后在该镇购置了4处房产用于出租。但让俩人感到遗憾的是，赵女因创业之初，工作繁忙而多次打胎导致后来一直未能生育。2004年俩人又来到深圳经商，在此期间，吴男结识了一女子并与之同居。赵女气愤之余提出离婚，并要求分割一半房产。但吴男竟然说，“我不认识你，离什么婚？房产都是我的名字，你凭什么分割？”。面对这样的负心汉，赵女欲哭无泪，决心通过法律手段维护自己的权利。问：赵女能够分得房产吗
&&& 律师观点：赵女和吴男的同居关系始于1992年，当时俩人均已符合结婚的实质要件，故双方构成法律认可的事实婚姻关系。俩人在事实婚姻关系期间的劳动所得均属于夫妻共同财产。双方通过共同经营所购置的房产，即使登记在一方名下，也应视为夫妻的共同财产。因此，只要赵女证明了上述基本事实，其是完全有权利分得房产的。
&&&& 举行婚礼并不是结婚的法定程序，更不是婚姻成立的法定证明。为了保护双方的合法权益，双方应当共同到一方常住户口所在地的婚姻登记机关办理结婚登记，领取结婚证，以成为合法夫妻。本案中赵女虽然在事实婚姻成立的情况下，具有分割房产的法律依据。但是，由于对方吴男的耍赖和否认，赵女必须首先证明双方从1992年即以夫妻名义共同生活的事实，其分割房产的要求才能得到法律上的支持。如果赵女不能证明双方存在事实婚姻，则其必须证明吴男名下的房产属于双方的共有财产，才有可能参与房产的分割，这对于赵女而言，会比证明存在事实婚姻的难度更大。
[五十七]婚前同居但不构成事实婚姻的，双方共同购买的房产应如何割？&&
&&& 小芳和大志相恋多年，2003年俩人共同出资联名购置了一套商品房，并以俩人的名义做了共同按揭贷款，月供款由每人各出1000元。房屋交付后俩人即以夫妻名义在新房内开始了同居生活。2005年大志从单位分得一套一居室，但大志没有居住装修后将其出租出去。因为忙于工作，双方一直未领取结婚证。2006年春节期间俩人因故分手。小芳认为双方构成事实婚姻，要求把俩人共同购置的房屋和大志分得的公房一并作为共同财产分割。大志不同意，并拒绝搬到自己分配的公房居住，认为自己一旦搬出共有房屋，就等于放弃了房屋的所有权，问：哪一方的观点是正确的？小芳可以到法院起诉要求解除俩人的同居关系吗？
&&& 律师观点：1、俩人的说法都存在错误之处。首先，按照最高人民法院的司法解释，只有男女双方以夫妻名义共同生活的同居关系发生在1994年2月1日之前，并且男女双方当时均已经符合结婚实质要件的，人民法院才按事实婚姻处理。本案中俩人的同居关系是从2003开始的，因此，双方不构成事实婚姻。其次，房屋的所有权一般以登记的权利人为准，小芳和大志共同购置的房屋属于俩人共有，一方搬出该房屋的并不意味着对产权的放弃。由于双方不存在婚姻关系，大志同居期间分得的公房属于其个人财产，不应作为共有财产予以分割。
2、小芳若到法院起诉请求解除同居关系，法院是不会受理的。由于俩人之间不构成事实婚姻，而是一种不受法律保护的同居关系，按照司法解释的规定，除非一方属于有配偶与他人同居的情形，否则，人民法院不予受理单纯要求解除同居关系的诉讼。
3、双方的房产和债务问题应通过协商解决，协商不成时可以向法院起诉。双方的共有房产，若不愿意维持现状，可以通过竞价转让的方式由一方向对方支付转让价款后享有全部产权。
&&& 事实婚姻从广义上说，是指没有配偶的男女，未进行结婚登记，即以夫妻名义共同生活。由于事实婚姻没有履行法定的结婚程序，故本质上属于违法婚姻，一般不承认其法律效力。只是考虑到我国的现实国情，为了维持一定范围内的、特别是广大农村人口婚姻关系的稳定，国家对未办理结婚登记而以夫妻名义同居生活的男女，对其双方之间的婚姻效力采取了有条件的予以认可，这就是法律认可意义上的事实婚姻概念（本书以下所述的事实婚姻均指此种法律认可意义上的事实婚姻）。按照最高人民法院的司法解释，构成事实婚姻必须符合两个基本条件。其一，以1994年2月1日《婚姻登记管理条例》的公布实施为时间点，同居关系应开始于1994年2月1日以前，其二，同居时男女双方已经符合结婚实质要件的。所谓结婚的实质要件包括：1、男方已满22周岁，女方已满20周岁；2、双方自愿结婚；3、双方均无配偶；4、双方不属于直系血亲或者三代以内旁系血亲；5、不患有医学上认为不应当结婚的疾病。只有符合以上条件的同居关系才能按事实婚姻处理。而对于发生在1994年2月1日以后的同居关系，双方只有补办结婚登记以后，法律上才能对符合结婚实质条件以后的婚姻效力予以认可。
[五十八]婚前一方用另一方的赠与款购买的房产应如何分割？
&&& 唐建是一家公司的老板，离异后不久即开始追求本公司秘书夏雨。得知夏雨准备买房后，唐建主动拿出一张50万元的支票交给夏雨，夏雨说“送给我的？”唐建说“送给你就送给你。”夏半开玩笑地说，“那你得给我写个字据，不然拿了我也还不起。”唐说，“不用你还”，然后顺手在一张白纸上写下“自愿送给夏雨50万元购房资金，无需偿还。唐建”。夏雨收下了支票和字据后不久，就以该50万元作为首付款并通过按揭贷款以其本人名义购买了一套80万元的商品房。俩人同居一年后夏雨从公司辞职并提出分手，唐建恼羞成怒提出分割房产。问：唐建的要求有法律依据吗？
律师观点：唐建的要求没有法律依据。从唐建出具的字据内容看，50万元是唐建赠给夏雨的购房资金，夏雨接受后，俩人之间即构成赠与关系。由于赠与的财产的所有权已经完成转移，而且唐建的赠与并没有对夏雨附加任何义务，夏雨也没有严重侵害唐建的行为发生，因此，即使俩人分手，唐建也无权撤销对夏雨的赠与。在这种情况下，夏雨用赠与款购买的房产属于其本人所有，唐毅无权要求分割。
&&& 赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。所谓财产权利的转移，对于不需要登记的动产来说，交付时即发生权利的转移；而对于房屋这类不动产和需要登记的动产如车辆、船舶等，则以办理登记过户的手续为权利转移的标志。因此，赠与人在要求对方返还赠与财产时，必须确认财产的权利是否已经转移。在财产权利已经转移的情况下，对于恋爱中的赠与人与受赠人而言，只有受赠人严重侵害赠与人或其近亲属的，或者违反赠与约定义务的，赠与人才能行使撤销权，要求返还赠与财物。
[五十九]婚前一方委托另一方买房并表示该房产婚后归双方所有的，结婚不成时房产如何分割？
&&& 老华侨代先生丧偶后在回国探亲期间，结识了广州的肖小姐并同居。代先生准备回新加坡处理有关事宜后，就回国结婚。临行前代先生将20万美元交给肖小姐，让肖在广州买下一套房屋作为俩人的新房。为此，代先生立下字据：“20万美金由肖小姐在广州用于购买结婚新居及家私，双方结婚后，新房及所购物品均属我与肖小姐共有。”代、肖俩人均在字据上签了名。之后，肖小姐以自己的名义花费12万美元购买了一套商品房并取得了产权证。代先生从国外回到广州后，俩人因种种原因发生矛盾而决定结束恋爱关系。代先生要求肖小姐归还购买的房屋和剩余资金，肖小姐认为根据双方所立字据，该套房产属于代先生的自愿赠与，故只同意退还剩余的8万美元资金。问：代先生有权要求归还房产吗？
&&& 律师观点：肖小姐认为房产系代先生自愿赠与的观点是错误的，代先生有权要求肖小姐归还房产和剩余资金。首先，肖小姐是受代先生委托买房，俩人之间是一种委托合同关系，因此，肖小姐利用代先生的出资，以自己的名义购买的房屋应归属于代先生。其次，代先生虽然表示所购买的新房在婚后属于俩人共有，即将购买的房产赠与一半的份额给肖小姐，但这是一种附条件的赠与行为，即只有俩人结婚后，赠与的条件才能成就，这此之前，即使肖小姐将房产登记在了自己名下，也不能认定赠与已经生效。当然，从物权的角度考虑到房产已经登记在肖小姐名下的事实，俩人可以协商由肖小姐继续拥有房产，但应将20万美元返还给代先生。
&&&& 赠与是一种民事法律行为，而民事法律行为是可以附条件和期限的。故赠与人在做出赠与表示的同时可以附上条件和期限。所谓条件指的是将来在客观上发生与否尚不确定的事实，而期限则是指时间问题，是将来必然要发生的。附条件的赠与，在条件成就时生效。附期限的赠与，在期限到来时生效。此外，虽然赠与一般是无偿的，但却可以为受赠人附义务。如果受赠人没有履行所附的义务，赠与人可以依法撤销赠与。
恋爱一方在向对方赠与房产时，可以充分利用赠与的上述法律特征，设定赠与的条件或期限或者为对方设定义务，从而充分地表达自己的真实意图。而作为受赠人亦应充分注意到对方设定的这些条件、期限和自己应承担的义务，从而保证赠与的效力。
[六十]婚前一方向另一方承诺赠与房产，但在房产过户前又反悔的，房产应如何处理？
&&&& 王先生与李小姐相恋半年后，让李小姐搬进了自己购买的新居，开始了同居生活。李小姐多次要求登记结婚，可王先生一直以工作太忙予以推脱。为了安抚李小姐，王先生主动表示：“虽然我们没结婚，但在我的心中，你早已是我的妻子，现在我的房产也有你的一半”。李小姐认为其花言巧语，空口无凭。王先生当即在一张白纸上写下一句话的声明，内容是：“我自愿将自己位于大地花园的房产赠给李小姐一半份额。立此为据，决不食言。”李小姐让其签了字后，喜滋滋地把该声明收了起来。但王先生既未将房产证交给李小姐，也未办理房产的更名过户手续。一年后，王先生移情别恋提出分手。李小姐拿出声明要求其兑现承诺，分割一半的房产。王先生却以俩人并未结婚为由拒不同意。问：该套房产李小姐有权分割吗？
律师观点：李小姐无权分割该套房产。虽然王先生做出了向李小姐赠送一半房产份额的承诺，并立下了书面字据，但是，由于按照我国《合同法》的规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前是可以撤销赠与的。因此，在王先生并未将房产证办理到李小姐名下的情况下，该套房屋的权属份额仍全部属于王先生所有，并未发生权利的转移，王先生此时是有权撤销赠与的。
至于王先生所说的俩人并未结婚，并不构成其拒绝分割房屋的理由，因为从李小姐提供的声明字据上看，该房产的赠与并不以俩人结婚为条件。因此李小姐无权获得房产份额的真正原因不是赠与的条件未成就，而是双方没有及时办理房产更名过户的手续，使得王先生有机会撤销赠与。
&&&& 依照法律规定，赠与合同为实践合同，即只有办理了赠与财产的权利转移手续才发生法律效力。受赠人没有交付赠与物的，受赠人不得请求交付，赠与人也无交付的义务。但是，对于救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人不交付赠与财产的，受赠人可以请求交付。因此，对于受赠人而言，要保证赠与发生法律效力，至少应采取如下两种方式中的一种：
&&&&&& 1、在对方承诺赠与后，立即办理房产证的过户手续。这是最为现实有效的方式。
&&& &&&2、在对方不同意立即过户的情况下，双方到公证处就赠与协议办理公证手续，并保管好对方的房产证。这样，即使双方分手了，受赠方亦可要求对方交付房产。
&[六十一]恋爱双方合办公司期间以公司名义购买的房产，在双方分手后应如何分割？
&&&& 康成与宁惠在恋爱期间分别出资8万元和4万元开办了一家有限责任公司。康成任公司的执行董事，宁惠担任公司经理。公司开办3年时，康宁俩人因故分手。此时公司名下一套价值120万元的办公用房成为双方争议的焦点。该套房产系俩人用公司经营积累的利润所购买，在公司150万元的净资产中，属于最大的一宗财产。康成认为自己是公司的大股东又是法定代表人，所以该套房产应归自己所有，由其给予宁惠适当补偿。而宁惠认为，公司的日常经营主要由自己负责，自己对公司的贡献最大，所以该套房产要么归自己，由其给予康成一定补偿，要么双方各占一半份额。问：该套房产应如何处理？
律师观点：1、该套房产属于公司的固定资产，不属于俩人的共同财产。在康、宁俩人共同出资，设立公司的情况下，公司自取得营业执照之日起便成为独立的法人实体。康、宁俩人认缴的出资已转化为公司的财产，不再属于个人所有。与此同时，俩人按出资比例对公司享有相应的股权。由于公司作为独立的法人，享有独立的法人财产权，并以其全部财产对公司的债务承担责任。因此，在公司经营中，由公司出资并以公司名义购买的房产属于公司的自身资产，而并非一般意义上的共有财产，即公司财产并不直接等同于出资人的个人财产。
2、房产是否进行分配决定于公司是否解散。如果康、宁俩人决定，在俩人分手后，公司继续存续，则公司的全部资产包括房产在内不发生分割的问题。当然，在公司按照决策程序决定对外转让该房产的话，此时康、宁俩人可以通过竞价方式，由出价高的一方通过购买取得该房产的所有权。
如果俩人决定公司解散，则应依法对公司进行清算。在用公司财产分别依法支付职工工资、社会保险费用和法定补偿金、缴纳所欠税款、清偿公司债务后，可以对包括房产在内的公司剩余财产进行分配。
3、在公司进行清算后双方可以按照出资比例分配房产份额。按照我国《公司法》的规定，公司的剩余财产应按照股东的出资比例分配。因此，在本案中，如果该套房产属于公司偿债后的剩余财产的话，则应按照康、宁俩人2比1的比例分配房产份额。双方可以通过竞价方式取得房屋的全部所有权，并按照上述份额比例支付给对方相应的转让费用。
&&&& 公司的房产不能等同于股东的个人财产。在公司存续期间，公司的房产对外转让，必须经过公司章程所规定的程序。而分配公司房产只能在公司解散, 后，房产可以作为剩余财产的情况下，才能依照《公司法》的规定，按照股东的出资比例进行分配。
修改后的《公司法》已于2006年1月1日起施行。按照《公司法》的规定，公司股东按照实际出资比例分取公司红利。这是公司股东分享公司收益的基本原则，但是《公司法》同时也充分尊重当事人的意思自治，规定了在全体股东一致约定的情况下，也可以不按照出资比例分取公司红利。因此，在恋爱双方共同投资成立公司的情况下，如果一方认为自己出资虽少，但贡献较大，则可以与另一方协商按照约定的比例分配公司红利。如果没有这种约定，则只能按照出资比例分配红利。至于在公司解散时，再提出不按照出资比例的其他分配方案，则除非其他股东一致同意，否则由于缺乏法律依据，是不会得到支持的。
[六十二]婚前一方系另一方雇员的情况下，雇主用共同经营所得购买的房产应如何处理？
&&& 李魏于2002年底开了一家个体服装专卖店，晓霞是其雇员。在朝夕相处中俩人产生了感情。自从2003年5月确立了恋爱关系后，晓霞每月1000元的基本工资和销售提成便没再领过。此后，李魏负责进货并保管服装店的货款存折，晓霞负责销售和生活安排，俩人共同早出晚归，虽未同居，却俨然开了一家夫妻店。2005年3月，双方经商议决定次年结婚。当月李魏从服装店经营所得款中拿出20万元，以自己的名义在服装店附近购买了一套商品房。但晓霞搬到新房不久，便因发现李魏的移情别恋而决定分手。分手后，李魏要求晓霞搬出购置的房屋，而晓霞认为该房屋是双方共同经营、共同劳动挣来的，故要求分割一半的房产。问：晓霞有权分割该套房产吗？
&&& 律师观点：李魏作为个体工商户雇用晓霞后，尽管双方没有签订劳动合同，但晓霞提供劳动并获得劳动报酬的基本事实，证明双方存在事实上的劳动合同关系。在俩人确立恋爱关系后，由于双方并非法律意义上的夫妻，而且双方也并没有将服装店由个体工商企业变更为个人合伙企业，故李魏与晓霞的劳动合同关系并未发生实质性改变。李魏用服装店经营所得并以其本人名义购买的房产属于李魏本人所有，晓霞无权分割该房产份额。
对于晓霞在共同经营中的付出，双方应协商解决，由李魏支付拖欠晓霞两年多的工资款和提成收入。如果双方协商解除劳动合同关系，李魏应另外支付不低于晓霞3个月工资的经济补偿金（即每工作一年支付一个月）。如果李魏拒不支付该款项，晓霞可以向劳动争议仲裁机关申请依法仲裁。如果对仲裁结果不满意，可在收到仲裁裁决后15日内向人民法院起诉。
&&&& 恋爱关系虽是婚姻关系的前奏，却与婚姻关系有着本质的区别。老板与员工发生恋爱后，双方的法律关系并不因恋爱关系的确立发生改变。除非老板愿意重新进行工商登记或者进行工商变更，把员工列为企业的合伙人或者公司的股东。员工不要想当然地也以老板或老板娘的身份自居，更不要因此误认为可以直接分红而就潇洒地不要工资报酬了。而在恋爱过程中如果双方买房，只有员工也作为产权人之一，其在法律上的财产权利才能得到可靠的保障
&&& [六十三]婚前一方用其经营所得并以双方名义购买的房产应如何分割？
&&& 孤儿赵辉与同村女青年小凤是一对恋人。在小凤的建议下，赵辉承包了村里的50亩荒地，种起了树苗。之后，小凤又多次帮赵辉联系了树苗的销路。赵辉的树苗生意因此做得红红火火。两年后小凤提出想在镇上买间门面房，待俩人来年结婚后自己在镇上做生意用。考虑到小凤对经营的贡献，且俩人已有结婚的打算，赵辉便把经营树苗攒下的10万元和自己的身份证都交给了小凤，让小凤在镇上以俩人的名义购买了一间门面房。然而，天有不测风云，半年后，俩人因故分手，就在这时，又遇到了洪涝灾害，树苗被淹死大半，赵辉因此欠下了6万余债务。赵辉无奈想把门面房卖掉，准备还债。但小凤认为房产有自己的一半，坚决不同意。问：这套房产应如何处理？
&&& 律师观点：农村承包经营户的经营方式有两种，一是个人经营，二是家庭经营。在赵辉作为农村承包经营户种植树苗期间，虽然小凤对其提供了帮助，但由于小凤与赵辉并未结婚，故以赵辉个人名义承包的荒地仍属于其个人经营。在这种情况下，赵辉用经营所得出资以俩人名义购买的房产，应视为对小凤的赠与或给予小凤的报酬。在取得房产证后，该套房产属于俩人共有。由于农村承包经营户的债务，个人经营的，应以个人财产承担。而俩人购置的门面房并非全部是赵辉的个人财产，而是属于共同共有，在未经共同共有人同意的情况下，一方是无权擅自处分房产的。因此，赵辉无权单方决定把全部房产卖掉。但是赵辉有权出售自己的房产份额，此时，小凤享有优先购买权，其可以和小凤协商，由小凤把该部分房产份额买下。如果小凤不同意购买，赵辉可以把此部分房产份额转让给他人。
&&& 判断农村承包经营户是个人经营还是家庭经营，主要是看其是否用家庭共有财产投资或者收益的主要部分供家庭成员享有。对于经营中的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担。由于承包经营者的恋人并非其家庭成员，故一般是不会承担债, 务的。当非家庭成员的一方参与了承包经营户的经营时，如果承包经营户希望与对方利益共享、,风险共担, ，则双方应就此订立书面协议，否则，其是很难要求对方承担经营中的债务的。
如果双方以共同经营所得买房，房屋权属登记是确定房屋产权人的最基本依据。在没有其他证据证明登记错误，或者有充分证据证明当事人之间就产权问题另有约定的，一般只能以房产证作为认定房屋权属的归属。因此，提供资金的一方在确定产权人的名称时尤其需要慎之又慎。
[六十四]婚前一方用双方共同经营所得购买的房产应如何分割？
&& 2001年周建与谢英建立了恋爱关系。2002年3月经谢英提议，周建利用自己的专业知识搭建了一家网站，从事对外工艺品贸易。网站投入运营后由周建负责管理，谢英负责业务拓展和客户联络。在两人齐心协力的配合下，网站取得了不错的经营业绩。于是俩人均辞去原来工作，专心于网站的经营。考虑到谢英具备一定的财务知识，周建把财务工作全部交给谢英负责，业务往来款的存折也由谢英保管。2003年12月谢英提出用自己的名义，在明日家园购买一套价值70万元的房产，作为将来结婚的新居。周建当时虽不太乐意，但还是默许了，于是谢英从业务往来款的存折上支取了40万元，然后和周建一道去售楼处支付了首付款，并以其个人的名义办理了30万元的按揭贷款。2004年5月份房屋交付后，俩人即共同搬入新居，开始了同居生活。2004年12月就在谢英拿到房产证后不久，俩人因故分手。此时，该套房产的市场价值已涨至100万元。周建认为该套房产系用俩人的共同经营所得购买，谢英虽以其个人名义贷款，但其并无其他收入，月供款实际上还是来自于俩人的共同经营所得，因此要求与谢英平分房产。谢英对此拒不同意。问：该房产应如何处理？
律师观点：1、周建和谢英共同经营的行为属于个人合伙。俩人利用各自的技术和特长，合伙经营、共同劳动的行为已购成了事实上的个人合伙关系，由于俩人的出资情况不明，而且双方在网站贸易中各自发挥了优势，很难确定双方在经营中的地位和贡献大小，因此在俩人没有签署书面的合伙协议的情况下，双方应按照各自50％的比例分割合伙经营中积累的共有财产。这意味着，谢英从业务往来款的存折上支取的40万元，其中应有20万元属于周建所有。
2、以谢英的名义购买的房产难以认定为共有财产。从物权的角度说，房产的归属一般以房地产行政主管机关的登记为准。因此，除非周建能够证明俩人曾就房产由双方共同出资购买，属于俩人共同共有已达成书面协议或曾达成口头协议。否则，在谢英予以否认的情况下，既不能认定该套房产属于俩人共有，也不能认定该套房产属于合伙经营积累的财产，而只能认定为该套房产属于谢英的个人财产。
由于谢英的月供款并没有从用于共同经营的存折上支取，故周建提出谢英的月供款也是俩人的共同经营所得，只是其本人的一种推断，在没有任何证据的情况下，只能认定谢英从共同经营所分得的个人所得中支付了月供款，所以周建的说法不能成为认定房产属于俩人共有的理由。
3、谢英应返还周建20万元。在谢英否认该房产属于共同所有的情况下，依据房产证的记载，应依据房产证的记载，认定房产属于谢英所有。但谢英用于购房款的40万元资金，系双方共同经营积累的共有财产，有周建50％的份额。因此，谢英应将其占用的周建的20万元款项返还给周建。
在恋爱双方合伙经营的情况下，应该首先签署一份合伙协议，就双方的出资金额、盈余分配、债务承担、入伙、退伙、合伙终止等事项，做出书面约定。这样才能使合伙经营有据可依，减少争议。同时，也只有向工商机关提交合伙协议并办理合伙企业的登记后，合伙企业的经营才是合法的。就本案而言，由于没有这样的书面协议，不仅双方会在所购置的房产上会发生争议，而且由于俩人分手导致双方共同经营的基础丧失，此时双方散伙已成为必然。因此，双方在共同经营所得及其分配方式和比例上也将不可避免地面临争议。此外，由于合伙企业并没有办理工商登记，双方还面临着工商机关对其进行行政处罚的可能性。而实际上这些问题都是可以通过事情签署合伙协议来加以避免的。
&[六十五]婚前一方父母以子女及其恋人名义购买的房产，应如何分割？
&&&& 王飞的母亲早逝，父亲定居国外事业有成，其自幼在上海由奶奶扶养长大。2005年王飞的父亲回上海探亲时，获悉王飞和自己昔日战友的女儿李雅谈恋爱，非常高兴。当即对俩个孩子表示，若俩人能在其这次回国期间订婚，将送给俩个孩子一套房屋，俩人结婚时还将送给儿媳李雅宝马轿车一辆。同年2月王飞和李雅在饭店举行了订婚仪式，当着众多宾客和李雅父母的面，王飞的父亲将载有王飞和李雅姓名的房产证当场交给了俩人。订婚之后，王飞和李雅即在这套200万元的新房中开始了同居生活。半年后因俩人性格不合，王飞向李雅提出了分手，李雅认为，分手可以，但俩人共同生活半年，虽然没领结婚证，已与结婚无异，所以自己不仅应享有一半的房产，王飞的父亲还应兑现其赠送宝马车的承诺。王飞对此坚决不同意，认为虽然房产证上有李雅一半的份额，但这是其父亲给付的彩礼，既然俩人未成婚，李雅就不应该享有房屋的任何产权，至于宝马轿车更是无稽之谈。问：此时该套房产应如何分割？
&&&& 律师观点：1、王飞父亲的行为对双方的赠与，不是对王飞的个人赠与。在本案中，王飞的父亲将房屋送给王飞、李雅在法律上是一种附条件的民事行为。这种民事行为的性质为赠与，所附条件是王飞、李雅在其回国期间订婚。在俩人的订婚仪式上，王飞的父亲不仅宣布了这一决定，并将房产证当众交给俩人，表明了其兑现了这一赠与的承诺。由于王飞的父亲赠送房屋所附的条件是俩人订婚而不是结婚，因此，即使后来俩人没有结婚，所附的赠与条件也已经成就，作为受赠人的李雅也已经履行完了赠与口头合同所约定的义务。因此，王飞的父亲无权撤销赠与。按照最高人民法院的司法解释，父母为在子女婚前为双方购置房屋出资的，一般情况下，应当认定为对自己子女的个人赠与，但是父母明确表示赠与双方的除外。所以，王飞父亲赠送房屋的对象并不是王飞个人而是王飞和李雅俩人，李雅有权按照房产证上所载的份额享有该套房屋的产权。
2、王飞所说的其父亲赠送的房屋属于彩礼的观点是站不住脚的。按照上海市高级人民法院关于适用最高人民法院婚姻法司法解释若干问题的解答，“彩礼”具有严格的针对性，必须是基于当地的风俗习惯，为了最终缔结婚姻关系，不得已而为的情况下给付的，其具有明显的风俗性。由于本案中，并不存在必须给付彩礼才能缔结婚姻关系的风俗习惯，且王飞的父亲的给付行为是其主动提出的，并非女方的主动要求，因此，其行为不属于彩礼给付而属于赠与行为，应按有关赠与的法律规定予以处理。
&&&&& 3、李雅有权拥有房屋的产权份额，但无权要求兑现宝马车。基于同样的道理，由于王飞父亲向李雅赠送宝马轿车的前提条件是王飞、李雅俩人结婚，由于所附的这一条件后来并没有实现，因此王飞父亲与李雅口头约定的赠与合同并未生效，李雅无权要求其兑现赠与宝马轿车的承诺。
&&& 订婚并不是我国《婚姻法》中所规定的法律程序，双方并不因为订婚而建立法律上的任何关系。因此，父母在子女婚前资助其购房时，尽量不要将订婚作为赠与的条件。在向子女的恋人赠与时，应采取慎重的态度。根据我国《合同法》的规定，赠与的财产依法需要登记的，应当办理财产所有权的转移登记手续。在财产权利转移之前，一般的赠与除非经过了公证，否则赠与人是有权撤销赠与的。而在赠与的房产已经办理了登记过户手续的情况下，如果受赠人并没有违反法定或约定义务，赠与人是不能撤销赠与的。
[六十六]婚前一方父母以其子女恋人的名义购买的房产，应如何分割？
&&& 大柱初中毕业后即在父母在镇上开的饭馆里帮忙，转眼到了成家的年龄，其父刘大爷托人和镇东头的小芹家说亲。按照当地的风俗刘大爷准备了2万元的“小礼”钱，准备交给小芹的父母让小芹和大柱订婚。小芹的父母提出“小礼”和今后结婚时的“大礼”钱都不要了，让刘大爷出资6万元在镇上以小芹的名字买套房子，今后作为俩个孩子的新房。刘大爷考虑到虽然房产证上写的小芹的名字，但毕竟不是给把彩礼直接给了小芹父母，况且大柱和小芹结婚后房子还不是刘家的，于是就爽快的答应了。小芹的房产证拿到手后，和大柱举行了订婚仪式，但半年后却因和大柱处不到一块而分了手，此时，小镇上的这套房产也涨到了10万元。刘大爷要求把这套房产更名为大柱，但小芹的父母却拒不同意。问：该套房产该如何处理？
&&& 首先，刘大爷购房的6万元是按照当地风俗应交付给女方的“小礼”和“大礼”钱，即“彩礼”款。刘大爷根据女方的要求，以女方的名义购买的房屋虽然不属于“彩礼”，但属于“彩礼”投资所形成的转化形态，而不属于对女方的赠与。
其次，由于购房款系彩礼钱，而男女双方并未成婚，因此，根据最高人民法院关于适用婚姻法若干问题的司法解释，该6万元钱应当由女方返还给刘大爷。
最后，由于在司法实践中，返还彩礼一般不包括彩礼形成的收益。而本案中刘大爷之所以购买房屋也主要是依据女方的指令，是女方对彩礼的使用方式，况且房产已经进行了产权登记。因此，该套房屋属于小芹所有，小芹的父母应将刘大爷的6万元购房款和其代为交纳的相关税费款返还。
&&&& 按照最高法院的司法解释，按照当地的风俗习惯给付的彩礼，在双方并未办理结婚登记手续的情况下，应当依法返还对方。因此，给付的一方应当保留各种给付的证据，比如购买物品、电器的发票等。如果是现金给付而又不能让对方出具收条的，则应邀请媒人等作为中间人进行见证。而在根据对方的要求用彩礼款为对方进行购房的情况下，由于开发商出具的发票上和税务机关的完税发票上，一般都是以购房合同中的买受人作为付款人的，实际出资的一方更应该将购房发票、缴纳契税的发票等票据保留在自己手中，不要轻易交给对方，以免造成今后的被动。
[六十七]婚前双方和一方的父母共同出资购房时，应如何约定房产份额？
&&& 大强和小菊相恋两年了，俩人看中了一套60万元的商品房准备购买下来结婚用。但因俩人的积蓄凑不够首付款，最后小菊的母亲刘大妈决定由其出资12万元、大强和小菊各出资6万元以三人共同的名义购房，剩余的36万元由大强以其个人名义办理按揭贷款。房屋交付后，小菊又从其母亲处拿了6万元对房屋进行了装修。但在随后办理产权证时三人对于如何约定产权份额产生了纠纷，刘大妈认为购房首付款自己就掏了一半，还负担了6万元的装修款，万一俩人结不成婚，自己的投入岂不是打了水漂？所以坚决要求用自己或小菊的名字办理房产证。大强认为按揭贷款由其承担，万一情况有变，自己岂不做了只负担债务的冤大头？小菊眼看事情陷入了僵局，一家人不欢而散，也是忧心忡忡，问：究竟如何找到让各方心服口服的房产份额约定办法呢？
&&& 律师观点：首先，小菊可以告诉刘大妈，由于贷款银行要求借款人必须是购房人，并且需要在购房人取得的房产证上设定抵押，然后在购房人还清贷款后才能涂销房产证上它项权利一栏中的抵押登记。而该套房屋的按揭贷款是以大强的名义办理的，因此，产权证上不能没有大强的名字。
其次，既然三人都实际出了资，完全可以按照各自的出资金额进行产权份额的约定。可以将刘大妈支付的6万元装修款计入总房款。这样，房款总额为66万元，刘大妈出资18万元，占房产总额的十一分之三；小菊出资6万元，占房产总额的十一分之一；大强连同借款在内共出资42万元，占房产总额的十一分之七。
再次，考虑到婚后夫妻俩人共同还贷的事实，小菊可以和大强商议，自己从现在开始就负担一半的月供款（若有必要，可向大强出具承诺书或办理债务承担的公证手续），这样就可和大强分享剩余房产分额的一半，即各占十一分之四。
最后，如果刘大妈将其6万元装修款算做对小菊或大强的借款，则小菊或大强可向其出具6万元的借条，同时小菊或大强相应地增加十一分之一的房产份额，而刘大妈相应地减少该房产份额。
&&& 双方在婚前接受父母的资助款并联名购房时，由于情况比较复杂，在决定购房的同时，就应该就各自的出资金额，父母的出资中哪些是借款，哪些是赠与，如果是赠与，则时对双方的赠与，还是对其子女个人的赠与等问题在三方协议中做出明确约定。在确定是借款的情况下，应由借款人向出资的父母出具借据，另一方可以作为见证人在借据上签字。这就是通常所说的定分方能止争。相反，如果事前